Справа № 646/3484/21
№ провадження 2/646/313/2023
25.12.23 м.Харків
Червонозаводський районний суд м. Харкова
у складі: головуючого судді Барабанової В.В.
за участю секретаря судового засідання Хілінського М.І.,
В обґрунтування позову зазначають наступне. Позивачі є мешканцями гуртожитку по АДРЕСА_1 , які вселені до нього відповідно до ст.128 ЖК України та Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 р. № 208.
Також позивачам було повідомлено, що 20 лютого 2020 року між відповідачами ВАТ «Левада» та ВАТ «Харківський регіональний фонд підтримки підприємництва» було укладено договір купівлі-продажу б/н будівлі гуртожитку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
З цього приводу позивачка ОСОБА_1 направила письмові звернення до Харківської міської ради, Адміністрації Основ`янського району ХМР, Харківської обласної державної адміністрації.
Адміністрацією Основ`янського району ХМР 18.02.2021 було ініційовано зустріч представників мешканців вищезазначеного гуртожитку з керівником «ФІН» АТЗТ СК «Лемма» ОСОБА_5 для обговорювання проблемних питань стосовно долі гуртожитку. На зустрічі мешканцям гуртожитку роз`яснено порядок передачі гуртожитків в комунальну власність міста відповідно до вимог Постанови КМУ від 06.11.1995 №891. Також було отримано письмові відповіді від Адміністрації Основ`янського району ХМР №КО-9-6772/0/1-21-211/0/800-21 від 12.03.2021; №Д-9-17-13/0/1-21-104/0/800-21 від 19.02.2021; №Д-9-4801/0/1-21-94/0/800-21 від 19.02.2021 аналогічного змісту.
Також на адресу позивачки ОСОБА_1 надійшла відповідь Департаменту ЖКГ та паливно-енергетичного комплексу ХОДА від 22.02.2021 №08-11/КО-64, якою повідомлялось, що на цей час гуртожиток по АДРЕСА_1 виключено із державної власності і його власником є ВАТ «Харківський регіональний фонд підтримки підприємництва» (Власник) на підставі договору купівлі-продажу від 20.02.2002 та акту прийому-передачі від 18.03.2002. Таким чином, вказаний гуртожиток не належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова. Цією відповіддю повідомлялось, що проведеною перевіркою встановлено, що в Департаменті та його Управлінні обліку та розподілу житлової площі у переліку гуртожитків м. Харкова відсутній запис про можливість прийняття такого гуртожитку до комунальної власності територіальної громади міста Харкова Департаментами та Управліннями ХМР взагалі не розглядалось.
Також позивачам було повідомлено, що 20 лютого 2020 року між відповідачами ВАТ «Левада» (Відповідач 1) та ВАТ «Харківський регіональний фонд підтримки підприємництва» (Відповідач 2) було укладено договір купівлі-продажу б/н будівлі гуртожитку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Позивачі вважають, що укладання відповідачами договору купівлі-продажу б/н від 20.02.2002 гуртожитку по АДРЕСА_1 призвело до порушення їхніх житлових прав, які закріплені Законом «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків». Наведені вище положення чинного законодавства відносять гуртожиток по АДРЕСА_1 до об`єктів державного житлового фонду, які підлягали приватизації громадянами чи підлягали передачі в комунальну власність відповідних рад.
Крім того, зазначають, що як вбачається з копії договору купівлі-продажу б/н від 02.02.2002, вказаний договір підписано відповідачами, але нотаріально не посвідчений. Також вказаний договір не містить відомостей, на підставі чого об`єкт нерухомого майна загальною площею 936,9 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , належав ТОВ «Левада» на момент підписання договору купівлі-продажу б/н від 20.02.2002 належав продавцю. Системний аналіз вищенаведених норм права обґрунтовано вказує на те, що договір купівлі-продажу б/н від 02.02.2002 було укладено відповідачами з порушенням вимог діючого законодавства, відповідно є нікчемним правочином.
Ухвалою судді Червонозаводського районного суду м. Харкова від 05.06.2021 відкрито провадження у справі, вирішено, що справа буде розглядатися за правилами загального позовного провадження.
На виконання ухвали суду від 08.11.2021 року про витребування доказів по справі № 645/3484/21 від Слобідської окружної прокуратури м. Харкова Харківської обласної прокуратури надійшов лист від 07.12.2021 року №54-137-4962 вих. 21, яким було повідомлено, що 30.04.2003 року прокурором Червонозаводського району м. Харкова Михайловим М.В. порушена кримінальна справа №2303043 за скоєння злочинів передбачених ст.ст.364 ч.2, 366 ч. 2 КК України. Дана кримінальна справа закінчена провадженням та 05.04.2004 року направлена до Червонозаводського районного суду м. Харкова для розгляду по суті. 02.06.2004 року дана кримінальна справа об`єднана в одне провадження з кримінальною справою №23050002 за фактом зловживання службовим положенням службовими особами ЗАТ «Завод Будгідравліка», ВАТ «Харківській завод Будгідравліка», ВАТ «Левада» за ознаками злочинів, передбачених ст.ст.364 ч.2, 366 ч.1 КК України, а також по інших фактах злочинів, скоєних посадовими особами інших суб`єктів господарювання. В подальшому, постановою Червонозаводського району м. Харкова від 29.12.2007 у справі №4-597/07 задоволено скарги на постанови Червонозаводського району м. Харкова про порушення кримінальних справ, в тому числі постанови від 30.04.2003 року у кримінальній справі №23003043.
Також цим листом Регіональне відділення повідомило, що на виконання наказу Фонду Державного майна України від 06.09.2005 №2482 «Про скасування свідоцтва про власність», наказом Регіонального відділенням фонду Державного майна України по Харківській області від 06.10.2003 №1140-П «Про скасування свідоцтв про право власності» було скасовано дію свідоцтва про право власності, виданих покупцям (фізичним та юридичним особам) за період з 09.09.1993 по 05.09.2005 №№1-1076 з дублікатами, про що було зроблена публікація в газеті «Слобідський край» від 18.10.2005 №163.
Відповідно до повторного автоматизованого розподілу, вищезазначена цивільна справа 20.01.2023 передана до провадження судді Червонозавадського районного суду м. Харкова Барабанової В.В.
Ухвалою судді Червонозаводського районного суду м. Харкова від 23.01.2023 прийнято до провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «Харківський регіональний фонд підтримки підприємства», Відкритого акціонерного товариства «Левада», треті особи: Харківська міська рада, Дочірнє підприємство «ФІН» Страхової компанії «ЛЕММА» про встановлення нікчемним договору купівлі-продажу, застосування наслідків нікчемного договору. Призначено цивільну справу до розгляду в загальному позовному провадженні.
Ухвалою Червонозаводського районного суду м. Харкова від 07.12.2023 року закрито підготовче провадження по справі за позовом ОСОБА_6 , ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «Харківський регіональний фонд підтримки підприємства», Відкритого акціонерного товариства «Левада», треті особи: Харківська міська рада, Дочірнє підприємство «ФІН» Страхової компанії «ЛЕММА» про встановлення нікчемним договору купівлі-продажу, застосування наслідків нікчемного договору. Призначено справу до судового розгляду по суті.
Позивачі та представник позивача у судове засідання не з`явились, направили до суду заяву про розгляд справи без їх участі, вимоги позову підтримали у повному обсязі, які просили суд задовольнити.
Представники відповідачів у судове засідання не з`явились, про дату час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином. Враховуючи, що відповідачі про причини неявки суд не повідомили, відзив не подали.
Треті особи: Харківська міська рада код, Дочірнє підприємство «ФІН» Страхової компанії «ЛЕММА» про день, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, до судового засідання не з`явились, про причини неявки суд не повідомили.
Суд приходить до висновку про розгляд справи на підставі ст.280 ЦПК України в заочному порядку, на підставі наявних у справі даних та доказів.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.
Суд, повно виконавши процесуальний обов`язок зі збору доказів, перевіривши доводи сторін добутими доказами, дослідивши зібрані по справі докази в їх сукупності, проаналізувавши зміст належних норм матеріального і процесуального права, які врегульовують спірні правовідносини, виходить з таких підстав та мотивів.
Як вбачається з матеріалів справи Позивачі є мешканцями гуртожитку по АДРЕСА_1 , які вселені до нього відповідно до ст.128 ЖК України та Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 р. №208.
Зазначене підтверджується довідками Департаменту реєстрації місця проживання ХМР, з яких вбачається, що ОСОБА_1 зареєстрована в гуртожитку з 26.04.1996 по теперішній час, ОСОБА_2 зареєстрована в гуртожитку з 26.10.1993 по теперішній час, копії яких додаються до позовної заяви. Ними сплачуються нараховані платежі за послуги надані з центрального опалення по відкритих особових рахунках на прямих рахунках з КП «ХТМ», що підтверджується довідкою від 03.03.2021 №8/Д-2412/20/18 наданої КП «ХТМ».
Право на приватизацію державного житлового фонду згідно до Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» позивачами не використано, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру №359765696 від 24.12.2023 щодо позивачки ОСОБА_2 , Інформацією з Державного реєстру №359765686 від 24.12.2023 щодо позивачки ОСОБА_6 , з якої вбачається, що нерухоме майно, яке б належало їй на праві власності на підставі приватизації, відсутнє.
З цього приводу позивачка ОСОБА_1 направила письмові звернення до Харківської міської ради, Адміністрації Основ`янського району ХМР, Харківської обласної державної адміністрації.
Адміністрацією Основ`янського району ХМР 18.02.2021 було ініційовано зустріч представників мешканців вищезазначеного гуртожитку з керівником «ФІН» АТЗТ СК «Лемма» ОСОБА_5 для обговорювання проблемних питань стосовно долі гуртожитку. На зустрічі мешканцям гуртожитку роз`яснено порядок передачі гуртожитків в комунальну власність міста відповідно до вимог Постанови КМУ від 06.11.1995 №891. Також було отримано письмові відповіді від Адміністрації Основ`янського району ХМР №КО-9-6772/0/1-21-211/0/800-21 від 12.03.2021; №Д-9-17-13/0/1-21-104/0/800-21 від 19.02.2021; №Д-9-4801/0/1-21-94/0/800-21 від 19.02.2021 аналогічного змісту.
Також на адресу позивачки ОСОБА_1 надійшла відповідь Департаменту ЖКГ та паливно-енергетичного комплексу ХОДА від 22.02.2021 №08-11/КО-64, якою повідомлялось, що на цей час гуртожиток по АДРЕСА_1 виключено із державної власності і його власником є ВАТ «Харківський регіональний фонд підтримки підприємництва» (Власник) на підставі договору купівлі-продажу від 20.02.2002 та акту прийому-передачі від 18.03.2002. Таким чином, вказаний гуртожиток не належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова. Цією відповіддю повідомлялось, що проведеною перевіркою встановлено, що в Департаменті його Управлінні обліку та розподілу житлової площі у переліку гуртожитків м. Харкова відсутній запис про можливість прийняття такого гуртожитку до комунальної власності територіальної громади міста Харкова Департаментами та Управліннями ХМР взагалі не розглядалось.
Також цим листом Регіональне відділення повідомило, що на виконання наказу Фонду Державного майна України від 06.09.2005 №2482 «Про скасування свідоцтва про власність», наказом Регіонального відділенням фонду Державного майна України по Харківській області від 06.10.2003 №1140-П «Про скасування свідоцтв про право власності» було скасовано дію свідоцтва про право власності, виданих покупцям (фізичним та юридичним особам) за період з 09.09.1993 по 05.09.2005 №№1-1076 з дублікатами, про що було зроблена публікація в газеті «Слобідський край» від 18.10.2005 №163.
Також КП «Харківське Бюро технічної інвентаризації» було виписано Реєстраційне посвідчення на об`єкти нерухомого майна, які належать юридичним особам від 12.11.2001, яким КП «Харківське Бюро технічної інвентаризації» посвідчує, що будівля літ. «А-2» (гуртожиток) загальною площею 936,9 кв.м. розташована в АДРЕСА_1 зареєстрована за ВАТ «Левада» на праві колективної власності на підставі Свідоцтво про право власності №50 від 21.11.1996, виданого РВ ФДМУ по Харківські області, Акт передачі №117 від 13.12.1999, Змін до Акту передачі №419 від 13.02.2001 та записано в реєстрову книгу за №2889. Вказане свідоцтво підписане: директором КП «ХМБТІ» М.І. Дегтярьовим, нач. Відділу О.О. Черних, виконавцем С.С. Рубінською, але не завірене печаткою.
В подальшому, 20 лютого 2002 року між відповідачами ВАТ «Левада» та ВАТ «Харківський регіональний фонд підтримки підприємництва» було укладено договір купівлі продажу б/н від 20.02.2002 будівлі гуртожитку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно п.1.1. цього договору ВАТ «Левада» («Продавець») зобов`язується передати у власність ВАТ «Харківський регіональний фонд підтримки підприємництва» («Покупець») будівлю (відповідно до технічного паспорту будівлю літ. «А-2» (гуртожиток), що належить на праві власності Продавцю і знаходиться на його балансі, загальною площею 936,9 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , а також необхідні для господарської діяльності енергетичні комунікації, а «Покупець» зобов`язується прийняти вказане нерухоме майно і сплатити ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі, та здійснити реєстрацію нерухомого майна у Харківському «МБТІ».
Пунктом 1.3. договору закріплено, що право власності на зазначений об`єкт переходить до «Покупця» з моменту підписання сторонами цього договору та Акту Прийому-передачі від 18.03.2002.
Суд з приводу спірних відносин зазначає наступне.
Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Нормативним документом, який регламентував діяльність КП «ХМБТІ» на час здійснення реєстрації будівлі літ. «А-2» (гуртожиток) загальною площею 936,9 кв.м. розташована в АДРЕСА_1 у 1996 році були Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 13 грудня1995 року № 56, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року за № 31/1056.
Правила № 56 встановлювали порядок державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб.
До об`єктів нерухомого майна, що підлягали державній реєстрації, відносяться: жилі будинки (домоволодіння), розташовані на земельній ділянці під окремим порядковим номером на вулиці, площі, провулку; нежилі будинки, дачі, садові будинки, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділянках; вбудовані в жилі будинки нежилі приміщення (як частини цього будинку); квартири в багатоквартирних будинках (пункт 1.5 Правил № 56).
Відповідно до пункту 2.1 Правил №56 реєстрація поділяється на первинну та поточну. Первинна реєстрація це така, коли об`єкту, що реєструється, надається порядковий реєстровий номер вперше. При поточній реєстрації окремий реєстровий номер не надається, а використовується реєстровий номер, що встановлений при первинній реєстрації.
За змістом пункту 2.2 Правил № 56 реєстрація проводиться в такому порядку:
а) заявник подає до бюро технічної інвентаризації два примірники правовстановлюючого документу (оригінал та копію);
б) відповідальний працівник бюро технічної інвентаризації вивчає законність та повноту документів і на підставі їх робить відповідний запис в реєстрову книгу;
в) адреса об`єкта, що реєструється, записується в повуличний алфавітний журнал (додаток № 2);
г) прізвище, ім`я та по батькові власників об`єктів нерухомого майна, що належить фізичним особам, вносяться в алфавітний журнал або картотеку (додатки N 3, 4);
д) при реєстрації об`єктів нерухомого майна за юридичними особами, їм видається реєстраційне посвідчення (додаток №7);
е) на оригіналі правовстановлюючого документу робиться реєстраційних напис (додаток N 5).
ж) на копії правовстановлюючого документа робиться відмітка про реєстрацію з посиланням на реєстровий номер та дату реєстрації;
з) до інвентаризаційної справи додається копія правовстановлюючого документа, довідка про належність об`єкта нерухомого майна, в якій записується: прізвище або найменування власника, назва і зміст правовстановлюючого документа, число і місяць реєстрації з підписом особи, яка відповідає за реєстрацію.
Додатком № 1 до Правил № 56 передбачено перелік правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб.
З цього приводу суд зазначає, що відсутність печатки на Реєстраційному свідоцтві від 12.11.2001 не відповідає вимогам «Правил державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб» затверджених наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 13.12.95 №56 (які діяли на момент виникнення правовідносин). Крім того, в матеріалах Інвентаризаційної справи також відсутній Витяг про реєстрацію права власностіза ТОВ «Левада» на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 . Вказане свідчить, що реєстрація права власності за ТОВ «Левада» на житловий будинок (гуртожиток) за адресою: АДРЕСА_1 не здійснювалась, відповідно відповідач 1 ТОВ «Левада» не набуло право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до ч. 3 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Відповідно до ч. 4 ст.3 зазначеного Закону права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав.
Щодо договору купівлі-продажу будівлі гуртожитку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 від 20 лютого 2002 року, укладеного між відповідачами ВАТ «Левада» та ВАТ «Харківський регіональний фонд підтримки підприємництва», суд зазначає наступне.
Згідно п.1.1. цього договору ВАТ «Левада» («Продавець») зобов`язується передати у власність ВАТ «Харківський регіональний фонд підтримки підприємництва» («Покупець») будівлю (відповідно до технічного паспорту будівлю літ. «А-2» (гуртожиток), що належить на праві власності Продавцю і знаходиться на його балансі, загальною площею 936,9 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , а також необхідні для господарської діяльності енергетичні комунікації, а «Покупець» зобов`язується прийняти вказане нерухоме майно і сплатити ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі, та здійснити реєстрацію нерухомого майна у Харківському «МБТІ».
Пунктом 1.3. договору закріплено, що право власності на зазначений об`єкт переходить до «Покупця» з моменту підписання сторонами цього договору та Акту Прийому-передачі.
Пунктом 5.2. цього договору визначено, що «Покупець» зобов`язаний здійснити реєстрацію нерухомого майна у Харківському «МБТІ» у місячний термін з моменту підписання Акту прийому-передачі.
Як вбачається з копії договору купівлі-продажу б/н від 02.02.2002, вказаний договір підписано відповідачами, але нотаріально не посвідчений, в КП «ХМБТІ» не зареєстрований за відповідачем 2 до теперішнього часу. Також вказаний договір не містить відомостей, на підставі чого об`єкт нерухомого майна загальною площею 936,9 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , належав ТОВ «Левада» на момент підписання договору купівлі-продажу б/н від 20.02.2002 належав продавцю.
Крім того, згідно Інформаційної довідки №241495911 від 22.01.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (розділ «відомості з реєстру прав власності на нерухоме майно») за параметрами запиту: АДРЕСА_1 у Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомості відсутні.
Також необхідно зазначити, що нотаріальне посвідчення договорів, предметом яких є об`єкти нерухомого майна, здійснюється нотаріусом відповідно до Закону України «Про нотаріат» та Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції від 14 червня 1994 року № 18/5, зареєстрованої в Міністерстві юстиції 18.06.1994 №18/5. Відповідно до п.27 цієї інструкції ( в редакції чинній на момент підписання договору), нотаріуси посвідчують угоди, щодо яких законодавством встановлено обов`язкову нотаріальну форму.
Відповідно до чинного законодавства обов`язковому нотаріальному посвідченню підлягають: договори про відчуження (купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання) жилого будинку, іншого нерухомого майна (статті 227, 242, 244, 426 Цивільного кодексу); договори купівлі-продажу майна державних підприємств (стаття 27 Закону «Про приватизацію майна державних підприємств», стаття 25 Закону «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". Зазначене кореспондується зі статтею 54 Закону «Про нотаріат» (в ред., що діяла на момент підписання договору) згідно до якої нотаріуси та посадові особи виконавчих комітетів сільських, селищних, міських Рад народних депутатів, які вчиняють нотаріальні дії, посвідчують угоди, щодо яких законодавством встановлено обов`язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін й інші угоди.
Крім того, відповідно до частини першої статті 55 Закону України «Про нотаріат»угоди про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. При посвідченні угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.
Договори про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують право власності на таке майно.
Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Важливість визначення моменту переходу права власності на нерухомі речі, пояснюється тим, що саме з цим моментом пов`язаний перехід до набувача відповідного об`єкта правомочностей, що складають зміст суб`єктивного права власності, права володіння, права користування та права розпорядження.
Обов`язок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно (на момент підписання договору купівлі-продажу) було врегульовано та здійснювалось згідно «Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб» від 09.06.1998 №121, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України.
Вказана Інструкція визначає порядок здійснення державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна в Україні.
Пунктом 1.4. цієї Інструкції визначено, що Державній реєстрації в бюро технічної інвентаризації підлягають об`єкти нерухомості, розташовані на всій території України (населених пунктах, військових містечках, військових частинах, аеропортах, річкових і морських портах, заповідниках,заказниках, на дорогах, полігонах і т.п.).
Відповідно до 1.5. цієї Інструкції Державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна здійснюють комунальні підприємства - бюро технічної інвентаризації. (Пункт 1.5 із змінами, внесеними згідно з Наказом Держбуду №86 (від 04.04.2001).
Згідно до пункту 1.6. Державна реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна в бюро технічної інвентаризації є обов`язковою для власників, незалежно від форми власності.
Відповідно до пункту 1.7. Реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна
провадиться на підставі правовстановлюючих документів за рахунок коштів власників нерухомого майна.
Повноваження щодо реєстрації прав власності на нерухоме майно закріплені за бюро технічної інвентаризації (далі БТІ) Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5 (із змінами і доповненнями).
Положення про Єдиний реєстр заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 9 червня 1999р. № 31/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 18 серпня 2004 р. N 85/5), регулює порядок ведення нотаріусами відповідного реєстру.
Статтею 47 Цивільного кодексу УРСР (в ред.1963 року) визначено обов`язковість нотаріальної форми і наслідки її недодержання: Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Статтею 48 цього Кодексу визначено, що Недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемляє особисті або майнові права неповнолітніх дітей. По недійсній угоді кожна з сторін зобов`язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.
Суд, приходить до висновку, що договір купівлі-продажу гуртожитку від 02.02.2002 ВАТ «Левада» та ВАТ «Харківський регіональний фонд підтримки підприємництва» є нікчемним в силу закону, бо укладений у простій письмовій формі, також посилається на те, що у ТОВ «Левада» відсутнє зареєстроване права власності на спірне приміщення на день вчинення правочину, і як наслідок, відсутнє право на укладення угоди.
Зазначене узгоджується з положеннями ст. 220 ЦК України згідно якої: у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Нікчемним правочином є правочин, вчинення якого не породжує передбачених законом правових наслідків у зв`язку із протиправністю або іншими недоліками юридичного характеру, незалежно від пред?явлення позову про визнання його недійсним. Нікчемний правочин є недійсним незалежно від визнання його таким і від бажання сторін.
Системний аналіз вищенаведених норм права обґрунтовано вказує на те, що договір купівлі-продажу б/н від 02.02.2002 було укладено відповідачами з порушенням вимог діючого законодавства, відповідно є нікчемним правочином.
За таких обставин, підписаний сторонами договір є нікчемним, оскільки не було дотримано вимог щодо його нотаріального посвідчення та реєстрації. Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У п. 5 ППВСУ № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» вказано, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК суди розглядають справи за позовами: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.
Вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Такий позов може пред`являтися окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. У цьому разі в резолютивній частині судового рішення суд вказує про нікчемність правочину або відмову в цьому.
Вимога про застосування наслідків недійсності правочину може бути заявлена як одночасно з вимогою про визнання оспорюваного правочину недійсним, так і у вигляді самостійної вимоги в разі нікчемності правочину та наявності рішення суду про визнання правочину недійсним. Наслідком визнання правочину (договору) недійсним не може бути його розірвання, оскільки це взаємовиключні вимоги.
Якщо позивач посилається на нікчемність правочину для обґрунтування іншої заявленої вимоги, суд не вправі посилатися на відсутність судового рішення про встановлення нікчемності правочину, а повинен дати оцінку таким доводам позивача.
Пунктом 57 Постанови ВП ВС від 05.06.2018 року у справі №338/180/17 закріплено, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
В пунктах 52-54 Постанови ВП ВС від 10.04.2019 року у справі №463/5896/14-ц визначено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абзац перший частини другої статті 215 ЦК України). Отже, якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Такі висновки закріплено в Постанові Великої Палати Верховного Суду у справі №916/3156/17 від 04.06.2019 року щодо того, що якщо недійсність правочину встановлена законом, то визнання недійсним такого правочину судом не вимагається; визнання недійсним нікчемного правочину законом не передбачається, оскільки нікчемним правочин є в силу закону. Отже, такий спосіб захисту, як визнання недійсним нікчемного правочину, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
В пункті 75 цієї Постанови зазначено, що за наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Також суд зазначає, що 01.01.2009 набув чинності Закон України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» від 04.09.2008 №500-VI, відповідно до ст.ст. 1 якого сфера дії цього Закону поширюється на громадян, а також членів їхніх сімей, які не мають власного житла, більше п`яти років на законних підставах зареєстровані за місцем проживання у гуртожитках та фактично проживають у них.
Сфера дії цього Закону поширюється на гуртожитки, які є об`єктами права державної та комунальної власності.
Дія цього Закону не поширюється на гуртожитки, що знаходяться у приватній власності, крім гуртожитків, які було включено до статутних капіталів товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).
Крім того, відповідно до стст.127, 128, 130, 131 ЖК УРСР порядок надання та користування жилою площею в гуртожитках визначається законодавством, Примірним положенням про гуртожитки.
Розділом I «загальних положень» Примірного положення про гуртожитки визначено, що цільовим призначенням гуртожитків є проживання в них робітників, службовців, а також інших громадян у період роботи або навчання. Під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жилі будинки.
У п.15 Примірного положення про гуртожитки зазначено, що жила площа в гуртожитках не підлягає обміну, розділу, бронюванню і здачі в найм.
Розділ III цього положення визначає, що мешканці гуртожитку мають право користування наданою їм жилою площею, а також місцями загального користування та його обладнанням.
Відповідно, необхідно дійти до висновку, що гуртожиток по АДРЕСА_1 підпадає під дію Закону «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» з причин мешкання в ньому громадян більш 20 років. Вказаним Законом передбачено, що право на закріплення житлової площі у гуртожитках мають громадяни, які у ньому мешкають (та зареєстровані) на вказаних підставах не менш 5 років.
Передача об`єктів з державної до комунальної власності регулюється Законом України «Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності», Положенням про порядок передачі об`єктів права державної власності, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №1482 від 21.09.98, Положенням про порядок передачі в комунальну власність державного житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні або в оперативному управлінні підприємств, установ, організацій, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 891 від 06.11.95.
Відповідно до Положення про управління державним майном, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств у процесі приватизації, але перебуває на їх балансі, затвердженого наказом Фонду держмайна України та Міністерства економіки України від 19.05.99 №908/68, регіональне відділення наділене повноваженнями по управлінню державним майном, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств у процесі приватизації, але перебуває на їх балансі.
Одним із способів такого управління згідно з пунктом 1.4 зазначеного Положення є передача майна у комунальну власність у порядку, передбаченому Законом України «Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності». Статтею 2 Закону України «Про передачу об`єктів права державної і комунальної власності» передбачено, що нерухоме майно, житловий фонд та інші об`єкти соціальної інфраструктури, які не увійшли до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації, передаються до комунальної власності відповідних територіальних громад.
Згідно з пунктом 3 Положення про порядок передачі в комунальну власність державного житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні або в оперативному управлінні підприємств, установ та організацій, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 06.11.95 №891, об`єкти житлового фонду передаються у комунальну власність безоплатно разом з відповідними зовнішніми мережами електро-, тепло-, газо-, водопостачання і водовідведення, а також будівлі, призначені для обслуговування цього фонду (бойлерні, котельні, каналізаційні та водопровідні споруди, вбудовані і прибудовані приміщення, обладнання, тощо). Пунктом 5 Положення встановлено, що передача будинків відомчого житлового фонду в комунальну власність провадиться комісією з питань приймання відомчого житлового фонду в комунальну власність, яка утворюється Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями або виконкомом відповідної ради.
Наведені вище положення чинного законодавства відносять гуртожиток по АДРЕСА_1 до об`єктів державного житлового фонду, які підлягали приватизації громадянами чи підлягали передачі в комунальну власність відповідних рад.
Статтею 1 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» визначено, що Приватизація державного житлового фонду (далі - приватизація) - це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.
Відповідно до статті 3 цього Закону Приватизація здійснюється шляхом: безоплатної передачі громадянам квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім`ї та додатково 10 квадратних метрів на сім`ю; продажу надлишків загальної площі квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках громадянам України, що мешкають в них або перебувають в черзі потребуючих поліпшення житлових умов.
Передача у власність громадян житлових приміщень у гуртожитках здійснюється з одночасною передачею їм у спільну сумісну власність допоміжних приміщень (приміщень загального користування).
Абзацом 2 ч.4 ст. 5 цього Закону визначено, що право на приватизацію житлових приміщень у гуртожитку з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які на законних підставах проживають у них. Частиною 5 закріплено, що кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чеку або з частковою доплатою один раз.
Аналізуючи надані у справі докази в їх сукупності, суд вважає за можливе задовольнити вимоги позивачів, оскільки при розгляді справи встановлено, що при укладенні договору купівлі-продажу гуртожитку по АДРЕСА_1 дії відповідачів не були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, не всі зобов`язання по договору сторонами були виконані в повному обсязі, перехід права власності не відбувся, сторони не мали необхідний обсяг цивільної дієздатності.
В ході судового розгляду відповідачем не надані будь-які докази на спростування вказаних обставин, своєї незгоди або будь-яких заперечень щодо заявлених позивачами позовних вимог.
За таких обставин, розглядаючи справу на підставі наданих позивачами доказів, суд доходить висновку щодо обґрунтованості позовних вимог.
Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до вимог статті 141 ЦПК України, а тому з відповідачів на користь позивачів ОСОБА_6 та ОСОБА_2 підлягає стягненню сума сплаченого судового збору у розмірі 921,50 грн. та 921,50 грн.
Керуючись ст. ст. 319, 321, 383 ЦК України, ст. 258, 259, 264-265, 279, 280-283 ЦПК України, ст.ст. 526, 610, 611, 625 ЦК України, суд
Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «Харківський регіональний фонд підтримки підприємства», Відкритого акціонерного товариства «Левада», треті особи: Харківська міська рада, Дочірнє підприємство «ФІН» Страхової компанії «Лемма» про встановлення нікчемним договору купівлі-продажу, застосування наслідків нікчемного договору задовольнити.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Харківський регіональний фонд підтримки підприємства» та Відкритого акціонерного товариства «Левада» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 921,50 грн., в рівних частках по 460,75 грн.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Харківський регіональний фонд підтримки підприємства» та Відкритого акціонерного товариства «Левада» на користь ОСОБА_2 витрати зі сплати судового збору у розмірі 921,50 грн., в рівних частках по 460,75 грн.
Рішення суду може бути оскаржено до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.

Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

позивач: ОСОБА_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ;

позивач: ОСОБА_2 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 ;

представник позивачів: адвокат Зудер`янц (Полякова) Вікторія Вікторівна, адреса для листування: м. Харків, вул.. пушкінська, 32, офіс 325;

відповідач: Приватне акціонерне товариство «Харківський регіональний фонд підтримки підприємства», місцезнаходження: м. Харків, вул. Космічна, буд. 20, ;

відповідач:Відкрите акціонерне товариство «Левада», місцезнаходження: м. Харків, вул. Сидоренківська, буд. 58, ;

третя особа: Харківська міська рада, місцезнаходження: м. Харків, м-н. Конституції, буд. 7, ;

третя особа: Дочірнє підприємство «ФІН» Страхової компанії «Лемма», місцезнаходження: м. Харків, вул. Азербайджанська, буд. 32а, .

Суддя: В.В. Барабанова