Справа № 385/77/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

(Заочне)

28.06.2023 Гайворонський районний суд Кіровоградської області

в складі: головуючого - судді Ханас М.М.,

з участю секретаря судового засідання - Хмельовської І.П.,

представника позивача ФГ «Олена» - адвоката Дяченко М.І.,

розглянувши в судовому засіданні в м. Гайвороні в режимі відеоконференції в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Фермерського господарства «Олена» до ОСОБА_1 про визнання додаткової угоди укладеною,

встановив:

Стислий виклад позицій сторін.

Позивач ФГ «Олена» звернулося до суду з позовом до ФГ «Колос-1» та ОСОБА_1 про визнання відсутнім права оренди та визнання додаткової угоди укладеною та в подальшому з урахуванням заяви про зміну предмета позову просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0796 від 23.01.2012, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Олена», зареєстрованого в Держкомземі у Гайворонському районі Кіровоградської області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 12.12.2012 за № 002782, в редакції додаткової угоди від 12.12.2022, викладеної в прохальній частині заяви про зміну предмета позову.

В обґрунтування позову зазначено, що між Фермерським господарством «Олена» та ОСОБА_1 23 січня 2012 року було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,01 з кадастровим номером №:02:000:0796, що розташована на території Гайворонської міської ради Кіровоградської області, строком на 10 років. Договір зареєстрований у книзі №4 відділу Держкомзему у Гайворонському районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 12.12.2012 року за № 002782. Цей договір достроково не було розірвано.

У зв`язку з введенням в Україні воєнного стану з 24.02.2024 внесено зміни до Земельного кодексу України, а саме до п.п.1 п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України про те, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності.

З огляду на це орендар ФГ «Олена» правомірно розраховував на законне продовження дії вказаного договору оренди землі на один рік, у зв`язку із такими змінами, внесеними до Перехідних положень ЗК України.

Разом з тим, законом України від 19.10.2022 № 2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», опублікований у виданні «Голос України» 18.11.2022 № 235 (набув чинності 19.11.2022) припинено дію норми Перехідних положень ЗК України щодо пролонгації всіх договорів оренди земель сільськогосподарського призначення, які закінчилися в період воєнного стану.

З огляду на вищевикладене позивач з поважних причин в порушення строку, передбаченого п.3.1 Договору та положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» надіслав відповідачу листа від 25.11.2022 та проект додаткової угоди з пропозицією поновити договір оренди на нових умовах. Однак, через Електронні сервери ДГК отримав інформацію ДЗК, згідно якої право оренди на вказану земельну ділянку 26.05.2022 було зареєстроване за Фермерським господарством «Колос-1».

Зазначає, що позивач використовував земельну ділянку протягом дії договору оренди від 23.01.2012 та станом на теперішній час продовжує використовувати земельну ділянку загальною площею 3,01 га з кадастровим номером :02:000:0796, що розташована на території Гайворонської міської ради Кіровоградської області. При цьому орендар належно виконує свої обов`язки за договором (використовує земельну ділянку відповідно до цільового призначення, умов договору, сплачує орендну плату орендодавцю). Від відповідача ОСОБА_1 14.09.2021 надійшов лист про відмову від поновлення договору оренди від 23.01.2012 з повідомленням про необхідність використання об`єкта оренди для власних потреб орендодавця. Однак всупереч повідомленню відповідач уклала договір оренди з іншим суб`єктом господарювання ФГ «Колос-1» під час дії первинного договору оренди з ФГ «Олена», що є порушенням переважного права орендаря ФГ «Олена», яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України.

Протягом одного місяця після закінчення строку договору і до теперішнього часу орендодавець ОСОБА_1 не надіслала лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди землі до ФГ «Олена», натомість, за взаємною згодою було розірвано договір оренди землі з ФГ «Колос-1» та припинено інше речове право на земельну ділянку. Вважає, що, якщо орендодавець відмовляється укласти додаткову угоду до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена в ч.8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», чи ухиляється від її укладення, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту в резолютивній частині судового рішення.

На обгрунтування такого способу захисту покликається на алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» , викладеного у постанові ВС від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, зокрема звертаючи увагу на такий спосіб захисту: якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Позиція відповідача.

Відповідач правом на подачу відзиву на позовну заяву не скористався.

Заяви та клопотання сторін, узагальнення їх доводів та інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 17.01.2023 відкрито загальне позовне провадження у справі та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 17.01.2023 частково задоволено клопотання представника позивача ФГ «Олена» - адвоката Кінько О.В. та витребувано у ОСОБА_1 та ФГ «Колос-1» належним чином завірену копію договору оренди земельної ділянки загальною площею 3,01 га, з кадастровим номером :02:000:0796, право оренди зареєстроване 26.05.2022 за ФГ «Колос-1», номер запису про право в державному реєстрі прав № 47141179, реєстрацію здійснено «Центром надання адміністративних послуг» Голованівської селищної ради.

20.02.2023 до суду надійшло клопотання від представника ФГ «Колос-1» - адвоката Корнійчук С.А. про закриття провадження у справі.

12.04.2023 до суду надійшло заперечення від представника позивача ФГ «Олена» - адвоката Кінько О.В. на клопотання про закриття провадження у справі, заява про зміну предмета спору та заява про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

Ухвалою суду від 12.04.2023 клопотання представника позивача ФГ «Олена» - адвоката Кінько О.В. задоволено та постановлено підготовче судове засідання, призначене на 12.04.2023, та наступні судові засідання у справі проводити в режимі відеоконференції з участю представника позивача.

05.05.2023 до суду надійшла заява адвоката Кінько О.В. про припинення її повноважень представника.

16.05.2023 на електронну адресу суду надійшло клопотання адвоката Червоняка С.П., який діє в інтересах позивача ФГ «Олена», про відкладення підготовчого засідання, призначеного на 16.05.2023, та ознайомлення з матеріалами справи.

Ухвалами суду від 16.05.2023 відмовлено в задоволенні клопотання представника відповідача ФГ «Колос-1» - адвоката Корнійчука С.А. про закриття провадження у справі на підставі п.2 ч.1 ст. 255 ЦПК України; повернуто без розгляду клопотання адвоката Червоняка С.П. про відкладення судового засідання у даній цивільній справі; задоволено заяву представника позивача ФГ «Олена» - адвоката Кінько О.В. про зміну предмета позову та відмову від позовних вимог, закрито провадження у справі за позовом ФГ «Олена» до ФГ «Колос-1» про визнання відсутнім права оренди та визнання додаткової угоди укладеною у зв`язку з відмовою позивача від позову до ФГ «Колос-1», прийнято заяву про зміну предмета позову у даній цивільній справі та вирішено розгляд справи здійснювати з урахуванням заяви про зміну предмета первісного позову, закрито підготовче провадження та призначено до судового розгляду по суті цивільну справу за позовом ФГ «Олена» до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки на 07.06.2023.

25.05.2023 на електронну адресу суду надійшла заява адвоката Червоняка С.П. про припинення представництва позивача ФГ «Олена» у даній справі.

05.06.2023 до суду надійшла заява представника позивача ФГ «Олена» - адвоката Дяченко М.І. про участь в судовому засіданні, призначеному на 07.06.2023, в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

Ухвалою суду від 05.06.2023 клопотання представника позивача ФГ «Олена» - адвоката Дяченко М.І. задоволено та постановлено судові засіданні у справі проводити в режимі відеоконференції з участю представника позивача.

07.06.2023 судове засідання у справі відкладено на 28.06.2023 у зв`язку з відсутністю даних про вручення відповідачу судової повістки.

Позиції учасників справи під час розгляду справи по суті.

В судовому засіданні представник позивача ФГ «Олена» адвокат Дяченко М.І. заявлені позовні вимоги уточнила в частині внесення до Договору змін, а саме п.3.1, який викласти у такій редакції: Договір укладено терміном до 12 грудня 2032 року. Позов просила задовольнити з підстав, наведених у позовній заяві.

Відповідач в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце судового засідання відповідач був завчасно повідомлений належним чином, про причини неявки суд не повідомив, тому суд вважає за можливе проводити судове засідання у відсутності відповідача.

Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи та перевіривши їх доказами, а відтак, з`ясувавши дійсні обставини справи, суд дійшов наступних висновків.

Фактичні обставини справи, встановлені судом, та відповідні їм правовідносини.

На підставі державного акту про право власності на землю Серія І-КР № 015316 від 20.08.2002 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, розташованої на території Гайворонської міської ради Кіровоградської області, загальною площею 3,01 га, кадастровий номер :02:000:0796 (а.с. 16).

23.01.2012 між ОСОБА_1 та ФГ «Олена» укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 10 років. Договір зареєстровано у Державному реєстрі земель у Гайворонському районі 12.12.2012 (а.с. 13-15).

Згідно з пунктом п.п. 3.1 п. 3 договору оренди землі після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, як за місяць до закінчення строку договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

З акту прийому-передачі земельної ділянки від 23.01.2012 вбачається, що сторони (орендодавець ОСОБА_1 та орендар ФГ «Олена») засвідчили про передачу земельної ділянки орендодавцем орендарю в межах згідно з планом (а.с. 15).

З листа-повідомлення ОСОБА_1 , яке надійшло на адресу ФГ «Олена» 14.09.2021, вбачається, що ОСОБА_1 повідомила позивача, що після припинення строку дії договору оренди земельної ділянки вона не бажає поновлювати договір на новий строк, так як у подальшому має намір використовувати земельну ділянку для власних потреб, тому просить вважати договір оренди земельної ділянки від 23.01.2012 припиненим з 24.01.2022 (а.с. 24).

26.11.2022 ФГ «Олена» на виконання умов договору та положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення № 174 про переважне право ФГ «Олена» на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк на умовах, визначених у додатковій угоди, та долучило до такого проект додаткової угоди від 13.12.2022 про викладення в новій редакції Договору оренди землі від 23.01.2012, із зазначенням нових умов договору, зокрема строку дії договору сім років, сплив строку дії договору оренди починається з 13.12.2022 та діє до 14.12.2029 (а.с. 18-23).

ОСОБА_1 у місячний строк після отримання листа-повідомлення не повідомила про результат розгляду такого та додаткової угоди.

З Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 21.11.2022 вбачається наступні відомості про земельну ділянку, розташовану на території Гайворонської міської ради Кіровоградської області, загальною площею 3,01 га, кадастровий номер :02:000:0796, суб`єктом права власності такої є ОСОБА_1 , у відомостях про суб`єкта речового права на земельну ділянку зазначено вид речового права право оренди земельної ділянки за ФГ «Колос-1», яке зареєстровано в державному реєстрі права 26.05.2022 (а.с. 25).

05.01.2023 ФГ «Колос-1» та ОСОБА_1 уклали угоду про розірвання договору оренди землі, яка розташована на території Гайворонської міської ради Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0796, відомості про що 18.01.2023 відповідно було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, дата державної реєстрації припинення іншого речового права 16.01.2023 (а.с. 42-43).

Мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права.

Стаття 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує право на справедливий судовий розгляд.

Кожна особа має право в порядку, встановленому ЦПК України, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч.1 ст. 4 ЦПК).

Частинами 1 та 3 статті 13 ЦПК встановлено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом (ч.1, 2 ст. 12 ЦПК).

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч.1 ст. 76 ЦПК).

Предметом позову у справі, що розглядається, є матеріально-правова вимога ФГ «Олена» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Майнові відносини, що виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Водночас в контексті спору, що розглядається договір оренди землі від 23.01.2012 укладено під час дії Закону України «Про оренду землі» за № 161-XIV.

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким статтю 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» фактично передбачено два способи пролонгації договору оренди землі.

Згідно з частинами першою - третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа - повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282цс16, у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі 6-146цс16, у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15, у постанові Верховного Суду від 11 листопада 2019 року в справі № 390/1207/16-ц (провадження № 61-15763св18) та у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18).

ВС у своїй постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, зробив висновок щодо алгоритму вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) і зокрема зазначив: якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

При цьому, якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

У випадку якщо орендодавець, заперечуючи проти позову про визнання укладеним договору по частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі», посилається на неналежне виконання орендарем своїх обов`язків, то саме на нього покладається доведення таких обставин, а вони підлягають встановленню судами, та, за умови їх підтвердження, це є підставою для відмови у задоволенні позову.

Зазначене повністю відповідає правовій позиції сформульованій у пункті 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, де зазначено, що як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18).

Оскільки цивільні відносини засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників, принципи свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності належать до фундаментальних засад цивільного законодавства, а сторони у договорі оренди землі є однаково зобов`язаними виконувати як умови законодавства, так і цього договору, то визнання договору укладеним внаслідок того, що, не зважаючи на дотримання орендарем вимог закону та договору, орендодавець фактично маючи можливість двічі відмовитись від продовження орендних правовідносин (перший раз у місячний термін з моменту звернення орендаря, а другий протягом місяця після закінчення строку договору оренди) не здійснив жодних юридично значущих дій спрямованих на припинення відносин, то задоволення позову про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах є способом забезпечення прав більш вразливої (слабкої) сторони у правовідносинах, гарантією стабільності цивільних та господарських правовідносин між їх учасниками.

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, 23.01.2012 між ФГ «Олена» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років. Зазначений договір було зареєстровано у Книзі державної реєстрації договорів оренди землі відділу Держкомзему у Гайворонському районі 12.12.2012 за № 002782.

Відповідно до пункту 3.1 зазначеного договору після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Розділ Х Перехідних положень Земельного Кодексу України було доповнено пунктом 27 згідно із Законом № 2145-ІХ від 24.03.2022, згідно п.п.1 якого під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;

б) приватної власності.

Законом України від 19.10.2022 № 2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», який набрав чинності 19.11.2022, припинено дію норми Перехідних положень ЗК України в частині поновлення дії на один рік всіх договорів оренди землі сільськогосподарського призначення, які закінчилися в період воєнного стану.

Позивач, правомірно розраховуючи на дію вказаних норм щодо автоматичного продовження дії договору оренди землі від 23.01.2012 на один рік у зв`язку із введенням воєнного стану в України та в порушення у зв`язку з цим з поважних причин строку, передбаченого п.3.1 Договору та положень ч.2 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», надіслав 26.11.2022 відповідачу листа про поновлення договору оренди землі. До листа позивач долучив проєкт додаткової угоди про продовження договору оренди землі. Відповідно до даних відстеження руху рекомендованих повідомлень такий лист був вручений особисто відповідачу 01.12.2022, тобто завчасно до закінчення строку дії договору оренди землі (12.12.2022).

ФГ «Олена» використовує спірну земельну ділянку.

Встановлені судом обставини свідчать про те, що лист надісланий орендарем до закінчення дії договору оренди. Згідно даних відстеження руху повідомлення 01.12.2022 до закінчення строку дії договору орендодавець отримала зазначений лист-повідомлення та проєкт додаткової угоди. При цьому ОСОБА_1 відповіді на надісланий ФГ «Олена» лист не надіслала, тобто не висловила своїх заперечень проти продовження дії договору оренди та укладення додаткової угоди до договору. При цьому орендодавець ОСОБА_1 фактично маючи можливість двічі відмовитись від продовження орендних правовідносин (перший раз у місячний термін з моменту звернення орендаря, а другий протягом місяця після закінчення строку договору оренди) не здійснила жодних юридично значущих дій, спрямованих на припинення орендних правовідносин. Орендар продовжує використовувати спірну земельну ділянку.

Зазначене свідчить про дотримання орендарем положень частини другої статті 33 Закону України «Про оренду землі» про необхідність надіслання листа-повідомлення з проєктом додаткової угоди задля поновлення договору оренди землі.

Суд вважає, що позивач шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення продемонстрував наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. Отже, орендодавець ОСОБА_1 , будучи обізнаною із таким наміром, мала можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, та повідомити орендаря про намір укласти договір на новий строк чи відмовитись від цього. Між тим до закінчення строку дії договору жодної відповіді (про заперечення у поновленні договору оренди землі чи згоду на його укладення) на даний лист орендаря вона не скерувала.

До спірних правовідносин слід застосовувати спеціальне правило, яке викладене у частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі». Зокрема, порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору.

Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (провадження № 12-136гс19) викладено такий правовий висновок про належний спосіб захисту при вирішенні спору про поновлення договору оренди: «при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс20) та у постанові Верховного Суду від 27 січня 2021 року у справі № 573/629/17-ц (провадження № 61-28536св18) вказано, що визнання договору оренди поновленим фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення судом та поновленням договору у судовому порядку у розумінні положень статей 16 та 651 ЦК України. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.

Ураховуючи встановлені судом обставини, суд дійшов висновку, що позивач у встановлений законом строк повідомив про свій намір поновити договірні відносини, до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, належним чином виконував обов`язки за договором оренди, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, відповідач протягом місяця не заперечувала проти поновлення договору оренди землі та дійшов висновку про задоволення позовних вимог і визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі у редакції, викладеній у прохальній частині заяви.

Зазначене узгоджується із правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) та у постанові Верховного Суду від 10 листопада 2021 року в справі № 603/908/18 (провадження № 61-304св21).

Питання щодо розподілу витрат по сплаті судового збору суд вирішує на підставі статті 141 ЦПК України.

У відповідності до ч.ч.1, 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позивачем заявлялись дві позовні вимоги: про визнання відсутнім права оренди та визнання додаткової угоди укладеною.

Щодо заявленої позовної вимоги про визнання відсутнім права оренди, то провадження у цій частині було закрито у зв`язку з відмовою позивача від заявленої позовної вимоги.

Що стосується позовної вимоги про визнання додаткової угоди укладеною, то ураховуючи задоволення судом даної позовної вимоги повністю, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір, сплачений за дану позовну вимогу.

У відповідності до ч.ч.1, 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. 4, 12, 13, 76, 81, 141, 265, 280-289, 354, 355 ЦПК України, суд

ухвалив:

позов задовольнити.

Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0796 від 23.01.2012, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 ) та Фермерським господарством «Олена» (, адреса місцезнаходження: вул. Шкільна, буд. 1, м. Гайворон, Голованівський район, Кіровоградська область, 26301), у наступній редакції:

Додаткова угода

до договору оренди земельної ділянки

від 23 січня 2012 року

(зареєстрованого у Книзі державної реєстрації договорів оренди відділу Держкомзему у Гайворонському районі Кіровоградської області 12 грудня 2012 року за № 002782)

місто Гайворон «12» грудня 2022 року

Орендодавець ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 , з однієї сторони, та Орендар - Фермерське господарство «Олена», , адреса місцезнаходження: вул. Шкільна, буд. 1, м. Гайворон, Голованівський район, Кіровградська область, 26301, в особі його голови Сироти Юрія Васильовича, з другої сторони, відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» уклали цю додаткову угоду про нижченаведене:

Орендодавець - ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 , з однієї сторони, та Орендар - Фермерське господарство «Олена», , адреса місцезнаходження: вул. Шкільна, буд. 1, м. Гайворон, Голованівський район, Кіровоградська область, 26301, в особі його голови Сироти Юрія Васильовича, з другої сторони, згідно Договору оренди земельної ділянки від 23.01.2012 є пов`язаними відносинами оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0796, цільове призначення: 01.01 Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, Площа: 3,01 га.

За взаємною згодою сторони вирішили змінити у вищевказаному договорі оренди земельної ділянки пункт 3.1, виклавши його у наступній редакції:

3.1 Договір укладено терміном до 12 грудня 2032 року.

Всі інші умови Договору залишити без змін.

Ця додаткова угода складена українською мовою у двох оригінальних примірниках, по одному для кожної зі Сторін, які мають рівну юридичну силу, вступає у дію після її підписання та після державної реєстрації, є невід`ємною частиною Договору з моменту її підписання.

За Орендодавця За орендаря

ОСОБА_1 Голова ФГ «Олена»

Сирота Юрій Васильович

Стягнути з ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , (РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 ) на користь Фермерське господарство «Олена» (, адреса місцезнаходження: вул. Шкільна, буд. 1, м. Гайворон, Голованівський район, Кіровоградська область, 26301) судові витрати, понесені зі сплати судового збору в сумі 2481 гривень.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача про його перегляд, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене відповідачем в загальному порядку, встановленому цим Кодексом. У цьому разі строк на апеляційне оскарження рішення починає відраховуватися з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.

Рішення може бути оскаржене до Кропивницького апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги через Гайворонський районний суд Кіровоградської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повне судове рішення складено 30.06.2023.

Суддя: М. М. Ханас

Дата документу 28.06.2023