КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
справа № 752/3602/20
провадження № 22-ц/824/806/2023
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 листопада 2023 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:

судді - доповідача Кирилюк Г. М.

суддів: Рейнарт І. М., Ящук Т. І.

при секретарі Усковій Я. А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», державного реєстратора Державного підприємства «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» Троценка Юрія Миколайовича про визнання переходу права власності незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію, за апеляційною скаргою представника Акціонерного товариства « Сенс Банк» - адвоката Гуйвана Ігоря Віталійовича на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 17 серпня 2022 року в складі судді Хоменко В. С.,

встановив:

18.02.2020 ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк») , державного реєстратора Державного підприємства «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» Троценка Ю. М. про визнання переходу права власності незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію.

08.07.2020 ОСОБА_1 подала заяву про зміну предмета позову, в якій просила суд: визнати дії AT «Альфа-Банк» (правонаступник АТ «Укрсоцбанк») щодо переходу права власності від ОСОБА_1 до AT «Альфа-Банк» ( правонаступник АТ «Укрсоцбанк») на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , незаконними; визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 38328412 від 24.11.2017 12:35:39, прийняте державним реєстратором Державного підприємства «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» м. Київ Троценком Ю. М. щодо квартири АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00, номер запису про право власності 23574989; припинити право власності AT «Альфа-Банк» на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; скасувати державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме реєстрацію права власності AT «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00, номер запису про право власності 23574989.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 13 травня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Територіальне міжгосподарче об`єднання «ЛІКО-ХОЛДИНГ» укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Байдик Т. М., зареєстрований у реєстрі за №1458.

Предметом вказаного договору є квартира АДРЕСА_3 . На виконання умов цього договору позивачем за рахунок власних коштів було сплачено грошові кошти у розмірі 10% передплати за об`єкт, що складає 129 628,33 грн, ПДВ - 25 925,67 грн, всього 155 554 грн.

18 червня 2008 року між ОСОБА_1 та Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» було укладено договір кредиту №10-29/7369, відповідно до умов якого банк зобов`язався надати позичальнику грошові кошти в сумі 269 357 доларів США, зі сплатою 13,5% річних та комісій в розмірі та в порядку, визначених в Додатку №1 до цього договору.

18 червня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Територіальне міжгосподарче об`єднання «ЛІКО-ХОЛДИНГ» укладено договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . Ціна квартири за цим договором становить 1 244 432 грн, ПДВ 311 198 грн, всього 1 555 540 грн.

В забезпечення виконання умов кредитного договору, 18 червня 2008 року між ОСОБА_1 та Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» було укладено договір іпотеки №02-10/2309, відповідно до умов якого іпотекодавець передав банку в іпотеку шестикімнатну квартиру АДРЕСА_3 .

24.11.2017 державним реєстратором Державного підприємства «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» Троценком Ю. М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 38328412 від 24.11.2017 12:35:39, та вчинено перереєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 , за АТ "Укрсоцбанк".

Підставою виникнення права власності АТ «Укрсоцбанк» на нерухоме майно були: договір іпотеки №02-10/2309 від 18.06.2008, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Бочаровою С. В.; договір про внесення змін до іпотечного договору №02-10/2309, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Бочаровою С. В. та зареєстрованого в реєстрі за №373, серія та номер : 1, виданий 19.02.2015, видавник АКБСР "Укрсоцбанк" - ОСОБА_1

Правонаступником АТ «Укрсоцбанк» є АТ «Альфа-банк».

Позивач вважала, що рішення державного реєстратора прийнято з грубими порушеннями та всупереч вимогам Закону України від 01 липня 2004 року №1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Посилалась на те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя між іпотекодержателем та іпотекодавцем не укладався, а іпотечний договір не містить відповідного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Державним реєстратором не виконано обов`язку щодо встановлення законності вимог кредитора до боржника, оскільки на момент здійснення перереєстрації права власності на спірне майно строк позовної давності щодо вимог кредитора за кредитним договором сплив. Вказана обставина встановлена рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 26 лютого 2018 року у справі №752/4786/17. За відсутності факту безспірності вимог іпотекодержателя та пропуск строку позовної давності реєстрація переходу права власності до АТ «Укрсоцбанк» на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є протиправною.

Крім того, державним реєстратором порушено вимогу пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, згідно з яким державний реєстратор повинен був пересвідчитися у тому, що іпотекодавцю була направлена вимога про усунення порушення, що така вимога була отримана іпотекодавцем та з моменту її отримання пройшло не менше 30 днів.

Позивач зазначала, що таку вимогу вона не отримувала.

В порушення абз. 4 ч. 1 ст. 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор Троценко Ю. М. не повідомив її про проведення державної реєстрації за АТ «Укрсоцбанк» права власності на належну їй квартиру.

Оцінка предмета іпотеки на момент набуття права власності не проводилась.

Державна реєстрація права власності на предмет іпотеки суперечить нормам Конституції України.

Посилалася на порушення прав неповнолітніх дітей, які зареєстровані та проживають у спірній квартирі.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 17 серпня 2022 року позов задоволено.

Визнано дії AT «Альфа-Банк» щодо переходу права власності від ОСОБА_1 до AT «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_2 , незаконними.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 38328412 від 24.11.2017 12:35:39, прийняте державним реєстратором Державного підприємства «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» м. Київ Троценком Ю. М. щодо квартири АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00, номер запису про право власності 23574989, та припинено право власності AT «Альфа-Банк» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису 00).

Скасовано державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме реєстрацію права власності AT «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00, номер запису про право власності 23574989.

Стягнуто з Акціонерного товариства "Альфа-Банк" на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 840,80 грн.

В поданій апеляційній скарзі представник АТ «Альфа-Банк», назву якого змінено на АТ "Сенс Банк", - адвокат Гуйван І. В. просить скасувати рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 17 серпня 2022 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні вказаного позову повністю.

Свої доводи обґрунтовує тим, що укладений між позивачем та АКБСР "Укрсоцбанк" договір іпотеки №02-10/2309 від 18.06.2008 містив відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі йому права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному договору в порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".

Отже, посилання позивача на те, що між ним та банком не було укладено окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, є безпідставними.

Банком направлено ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень з дотриманням встановленого договором порядку з описом вкладення та зворотнім повідомленням про вручення за адресою, зазначеною в договорі іпотеки, яка отримана позивачем 12.09.2018, що свідчить про дотримання іпотекодержателем встановлених ст.35 Закону України «Про іпотеку» вимог.

Вважає, що позивачем невірно обрано спосіб захисту права, що є самостійною підставою для відмови в позові.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просить залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Вказує, що станом на час укладення між нею та АТ «Альфа-Банк» кредитного договору та договору іпотеки 18.06.2008, частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку» діяла у редакції, яка передбачала укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який був правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно в рахунок виконання основного зобов`язання.

Оскільки, сторонами не укладалося окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, то відповідач не мав права па позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки.

При цьому судом першої інстанції правильно враховано правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 12 грудня 2018 року у справі №199/1276/17.

Щодо відсутності доказів іпотекодавця про звернення стягнення зазначила, що до апеляційної скарги відповідачем додано копії описів вкладення невідомого походження, які не містять штрихкодових ідентифікаторів та реквізитів повідомлення, а тому вони не є належними доказами. З печаток, які містяться на наданих копіях вбачається, що відправлення здійснювалося 06.09.2017, при тому що повідомлення, яке міститься в матеріалах справи, датоване 07.09.2017. Тобто, відправлення здійснено раніше, ніж сформоване саме повідомлення. Наголошує, що жодних повідомлень такого змісту вона від банку не отримувала, що було встановлено судом першої інстанції.

Крім цього, зазначені копії описів не надавалися стороною відповідача під час розгляду справи у суді першої інстанції та відсутні в матеріалах реєстраційної справи.

Матеріали справи містять копію повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення (місто подання Чернігів). Опис вкладення відсутній, що не дає підстав вважати, що саме зазначене повідомлення вона отримала.

Щодо невірного обраного способу захисту звертає увагу на ухвалу Верховного Суду від 17 серпня 2022 року, в якій викладені підстави для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

В судовому засіданні представник АТ «Альфа-Банк», назву якого змінено на АТ "Сенс Банк" - адвокат Гуйван І. В. апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити.

Позивачка ОСОБА_1 та її представник - адвокат Самчук М. В. заперечували проти задоволення апеляційної скарги та просили рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Державний реєстратор Державного підприємства «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» Троценко Ю. М. в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений судом належним чином.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що 13 травня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Територіальне міжгосподарче об`єднання «ЛІКО-ХОЛДИНГ» укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Байдик Т. М., зареєстрований у реєстрі за №1458.

Предметом вказаного договору є квартира АДРЕСА_3 . На виконання умов цього договору позивачем за рахунок власних коштів було сплачено грошові кошти у розмірі 10% передплати за об`єкт, що складає 129 628,33 грн, ПДВ - 25 925,67 грн, всього 155 554 грн.

18 червня 2008 року між ОСОБА_1 та Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» було укладено договір кредиту №10-29/7369, відповідно до умов якого банк зобов`язався надати позичальнику грошові кошти в сумі 269 357 доларів США, зі сплатою 13,5% річних та комісій в розмірі та в порядку, визначених в Додатку №1 до цього договору.

18 червня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Територіальне міжгосподарче об`єднання «ЛІКО-ХОЛДИНГ» укладено договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . Ціна квартири за цим договором становить 1 244 432 грн, ПДВ 311 198 грн, всього 1 555 540 грн.

В забезпечення виконання умов кредитного договору, 18 червня 2008 року між ОСОБА_1 та Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» було укладено договір іпотеки №02-10/2309, відповідно до умов якого іпотекодавець передав банку в іпотеку шестикімнатну квартиру АДРЕСА_3 .

24.11.2017 державним реєстратором Державного підприємства «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» Троценком Ю. М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 38328412 від 24.11.2017 12:35:39, та вчинено перереєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 , за АТ "Укрсоцбанк".

На підставі передавального акта від 15 жовтня 2019 року внаслідок реорганізації шляхом приєднання правонаступником усіх прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк» стало АТ «Альфа-Банк».

01.12.2022 до Державного реєстру банків внесено запис щодо зміни найменування АТ «Альфа-Банк» на АТ «Сенс Банк».

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що між позивачем та банком відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання та є правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком. Крім цього, суд першої інстанції керувався тим, що 07.09.2017 позивачу було адресоване повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки. Також в матеріалах справи міститься поштове повідомлення 762 з відміткою про його отримання позивачем. Однак суд позбавлений можливості встановити, що саме повідомлення від 07.09.2017 було направлено позивачу, тим паче направлення було здійснено з м. Чернігова, при цьому повідомлення містить адреси іпотекодержателя у м. Києві.

За таких підстав суд дійшов висновку про незаконність дій державного реєстратора щодо реєстрації за банком права власності на спірну квартиру.

Колегія суддів не може повністю погодитись з висновками суду першої інстанції з огляду на таке.

Відповідно до правового висновку, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року ( справа №759/5454/19), Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.

Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Статтею 628 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено зміст договору, який становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» ( далі - Закон №898-ІV) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону № 898-IV).

За приписами частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями статті 37 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року №800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Приписами статті 36 Закону № 898-IV (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону № 898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Аналіз статей 36 та 37 Закону № 898-IV, у редакції на час укладення іпотечного договору, дає підстави для висновку, що застереження в іпотечному договорі також вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Отже, законодавцем визначений як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Аналогічні висновки сформульовані Верховним Судом у постановах від 23 вересня 2020 року у справі № 200/18401/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18 від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18777/18 у справах щодо позасудового врегулювання зобов`язань ПАТ «Укрсоцбанк».

Судом встановлено, що у пункті 4.5.3. іпотечного договору зазначено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку».

За таких обставин висновок суду першої інстанції про те, що відсутність окремо укладеного договору про задоволення вимог іпотекодержателя є підставою для задоволення позову є помилковим.

Наведений висновок не суперечить висновкам щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, зробленим у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі №199/1276/17, на яку йде посилання у відзиві на апеляційну скаргу, оскільки в цій справі встановлено, що сторони за договором іпотеки погодили можливість виникнення в іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 , який набрав чинності на момент прийняття оскаржуваного рішення, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Із наведеного слідує, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) та 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).

Судом першої інстанції витребувано копії документів реєстраційної справи №00, серед яких є письмове повідомлення ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, датоване 07.09.2017 (а.с. 149 т.1), а також рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення ОСОБА_1 , поштова адреса: АДРЕСА_1 (а.с.150 т.1).

Відповідно до п. 6. 2 договору іпотеки №02-10/2309 від 18.06.2008 року, усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі на надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатись дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

Адресою іпотекодавця ОСОБА_1 в договорі іпотеки зазначено: АДРЕСА_4 .

Доказів отримання ОСОБА_1 повідомлення за вказаною адресою матеріали справи не містять.

Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Таким чином, ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Надані суду першої інстанції матеріали реєстраційної справи №00 не містять документів, що підтверджують проведення АТ «Укрсоцбанк» оцінки предмета іпотеки, що має передувати здійсненню державної реєстрації прав на спірну квартиру. (т. 1 а. с.127-156)

В ухвалі Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2021 року зазначено, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) однозначно висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, що є підставою для скасування такої реєстрації.

Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Отже, ціна предмета іпотеки на час вчинення реєстраційної дії (звернення стягнення на предмет іпотеки) визначена не була, що свідчить про недотримання положень частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції, дійшов помилкового висновку, що проведення реєстраційної дії щодо державної реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем за відсутності відомостей про вартість предмета іпотеки, визначеної на момент такого набуття, не є підставою для скасування такої реєстрації.

За таких підстав рішення суду першої інстанції в частині задоволення позову до АТ «Сенс Банк» про визнання переходу права власності незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію підлягає зміні шляхом викладення мотивувальної частини рішення в редакції цієї постанови.

Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги щодо невірно обраного позивачем способу захисту.

З огляду на те, що правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер, право позивача порушене тим, що право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, зареєстроване за відповідачем (іпотекодержателем) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), та таке майно не було відчужено до третіх осіб (тобто не відбулось неодноразове відчуження спірного нерухомого майна), то належним та ефективним способом захисту відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» може бути скасування відповідного рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

Державний реєстратор Державного підприємства "Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» Троценко Ю. М. рішення суду першої інстанції рішення суду першої інстанції не оскаржує, а тому рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог до вказаного відповідача не є предметом апеляційного розгляду.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України суд

постановив:

Апеляційну скаргу представника Акціонерного товариства «Сенс Банк» - адвоката Гуйвана Ігоря Віталійовича задовольнити частково.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 17 серпня 2022 року в частині задоволення позову до Акціонерного товариства «Сенс Банк» про визнання переходу права власності незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію змінити, виклавши мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 26.12.2023.

Суддя - доповідач Г. М. Кирилюк

Судді: І. М. Рейнарт

Т. І . Ящук