Справа № 738/467/23
№ провадження 2/738/127/2023
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 червня 2023 року місто Мена Чернігівської області

Менський pайонний суд Чеpнiгiвської областi в складi:

судді - Волошиної Н.В.,

розглянувши у вiдкpитому судовому засiданнi цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСТ АГРО» про розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати

з участю секретаря судового засідання Іванько А.С.,

В С Т А Н О В И В:

Стислий виклад позиції позивачів, заперечень відповідача.

У березні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСТ АГРО» (далі по тексту ТОВ «ІСТ АГРО»), в якому просила розірвати договір оренди землі від 18 лютого 2015 року, укладений між нею та ТОВ «ІСТ АГРО» щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0214, площею 2,95 га, яка знаходиться на території Менської міської ради Менського району Чернігівської області, зареєстрований 23 вересня 2015 року (рішення про державну реєстрацію від 23 вересня 2015 року №24694817); стягнути з відповідача на її користь заборгованість з орендної плати за договором оренди землі від 18 лютого 2015 року в розмірі 10517,18 гривень; стягнути з відповідача на її користь понесені судові витрати.

Позов обґрунтовувала тим, що вона є власником земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0214, площею 2,95 га, яка знаходиться на території Менської міської ради Менського району Чернігівської області. 18 лютого 2015 року нею з відповідачем укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки на строк 7 років з дати державної реєстрації права оренди, який зареєстрований 23 вересня 2015 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права. Строк дії договору закінчився 23 вересня 2022 року, однак у зв`язку з введенням на всій території України воєнного стану, Договір був автоматично пролонгований ще на 1 рік, а саме до 23 вересня 2023 року. Позивачка вказувала, що відповідно до умов договору оренди орендна плата вноситься орендарем у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік, але не пізніше 31 грудня місяця поточного року, що становить 5258,59 грн. Проте, протягом 2021-2022 років відповідач істотно порушував умови договору, систематично не сплачував орендну плату за користування належною їй земельною ділянкою, що відповідно до умов договору оренди, положень Закону України «Про оренду землі», ЦК України, є підставою для розірвання договору оренди та стягнення з ТОВ «ІСТ АГРО» заборгованості з орендної плати.

26 квітня 2023 року ТОВ «ІСТ АГРО» подало відзив на позовну заяву, в якому просило відмовити в задоволенні позову в частині позовних вимог ОСОБА_1 щодо виплати орендної плати за користування земельною ділянкою за 2021 рік, посилаючись на те, що відповідач сплатив позивачу орендну плату за 2021 рік в повному обсязі відповідно до умов договору, що підтверджується інформацією АТ «Укрпошта» щодо прийняття поштових переказів у період з 01.01.2022 по 31.01.2022.

Позиції учасників справи під час розгляду справи по суті.

Позивачка та її представник у судове засідання не з`явилися. Представник позивачки просив розглянути справу без його участі та участі позивачки, позовні вимоги підтримує.

Представник відповідача подав заяву про розгляд справи без його участі.

Фактичні обставини справи, встановлені судом, зміст спірних правовідносин.

На підставі Державного акта на право приватної власності на землю серії ЧН № 189154 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0214, площею 2,95 га, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Менської міської ради Менського району Чернігівської області (а.с.16-17).

18 лютого 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ІСТ АГРО» укладено Договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Менської міської ради Чернігівської області, площею 2.95 га, кадастровий номер: :02:000:0214, строком на 7 років з дати державної реєстрації права оренди за цим Договором (а.с. 10-13).

Згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права право оренди зазначеної земельної ділянки зареєстровано 23.09.2015, індексний номер 24694817 (а.с. 18).

Згідно з п.п. 4.2 та 4.4 Договору орендна плата за володіння та користування земельною ділянкою сплачується Орендарем на користь Орендодавця шляхом видачі готівкових грошових коштів через касу Орендаря або шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок Орендодавця та становить 7 % від нормативної грошової оцінки землі, що складає по 5258 грн 59 коп за один рік. Орендар сплачує орендну плату щорічно в строк до 31 грудня кожного поточного року (п. 4.5 Договору).

У пункті 2.3 Договору зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 75122.68 грн.

Пунктом 9.4 Договору передбачений обов`язок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату за цим Договором.

Відповідно до п. 12.3 договору, дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою Сторін; рішенням суду на вимогу однієї із Сторін унаслідок невиконання другою Стороною обов`язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

23 вересня 2015 року позивачем та відповідачем підписаний акт прийому-передачі спірної земельної ділянки (а.с. 15).

Відповідачем до матеріалів справи долучено інформацію щодо прийнятих поштових переказів у період з 01.01.2022 по 31.01.2022 АТ «Укрпошта», яка містить відомості про виплату ОСОБА_1 орендної плати за 2021 рік у розмірі 5079,80 грн шляхом здійснення поштового переказу.

Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування.

Відповідно до ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Положеннями ст. 55, 124 Конституції України та ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, передбачено, що кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом, зокрема таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до частини першої статті 526 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

За приписами ст. 1 ЗУ «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Права та обов`язки орендодавця та орендаря встановлені статтями 24 та 25 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

За положеннями ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право, крім іншого, вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з ч. 3, 4, 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Разом із тим, як зазначалося вище, згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

У розумінні вищевказаних норм, підставою для припинення права користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди може бути лише систематична несплата орендної плати.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Схожі висновки викладені у постанові Великої Плати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, провадження № 12-201гс18, постанові Верховного Суду від 01.02.2023 у справі № 485/1697/20, провадження № 61-13925св21 та постанові Верховного Суду від 28.06.2022 у справі № 551/542/20, провадження № 61-16493св21.

Згідно ч. 1, 3 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Частиною першою статті 13 ЦПК України встановлено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність».

Тобто, систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання) є підставою для розірвання такого договору.

Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 327/163/17, від 13 травня 2021 року у справі № 192/149/17, від 15 січня 2020 року у справі № 709/591/18.

Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 зазначала підставою для розірвання спірного договору факт систематичної несплати орендарем орендної плати, а саме посилалася на те, що відповідачем не виплачено орендну плату за 2021-2022 роки.

Судом встановлено, що згідно з інформацією щодо прийнятих поштових переказів у період з 01.01.2022 по 31.01.2022 АТ «Укрпошта», ТОВ «ІСТ АГРО» здійснило грошовий переказ ОСОБА_1 в сумі 5079,80 грн, з призначенням платежу - орендна плата за 2021 рік.

Отримання вказаного переказу не заперечувалось позивачкою та її представником. Натомість виплата орендної плати за землю за 2021 рік відповідачем була здійснена не у повному обсязі, визначеному договором.

Отже, на час звернення до суду з позовом про розірвання договору оренди, існувала заборгованість по орендній платі за землю за 2021 рік у розмірі 178,79 грн (5258,59-5079,80=178,79) та за 2022 рік 5258,59 грн..

Сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивачка не отримала того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

В даному випадку суд приходить до висновку, що оплата орендної плати є істотною умовою договору, а її систематичне не отримання орендодавцем у визначені строки та у розмірах за 2021-2022 роки, є істотним порушенням договірних умов, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за використання земельної ділянки іншою особою в установлений строк.

Позивач в своєму позові, як на підставу для задоволення її вимог, вказує саме на порушення відповідачем істотних умов договору, яке носить систематичний характер, а саме в частині несплати орендної плати у строки та у розмірах, визначених договорами оренди.

Таким чином, неналежне виконання умов договору щодо обов`язку зі сплати орендної плати є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості по орендній платі за землю у розмірі 5437,38 гривень.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача необхідно стягнути судовий збір у розмірі 555,05 гривень.

Кеpуючись статтями статтями 12, 13, 76-81, 89, 141, 258, 259, 263-265, 268 ЦПК Укpаїни, суд

У Х В А Л И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСТ АГРО» про розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати задовольнити частково.

Розірвати договір оренди землі від 18 лютого 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ІСТ АГРО» щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0214, площею 2,95 га, яка знаходиться на території Менської міської ради Менського району Чернігівської області, зареєстрований 23 вересня 2015 року (рішення про державну реєстрацію від 23 вересня 2015 року №24694817).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСТ АГРО» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за договором оренди землі від 18 лютого 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «ІСТ АГРО» щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0214, площею 2,95 га, в сумі 5437 (п`ять тисяч чотириста тридцять сім) гривень 38 копійок.

В іншій частині позовних вимог ОСОБА_1 відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСТ АГРО» на користь ОСОБА_1 судові витрати, понесені за подання позовної заяви в сумі 555 (п`ятсот п`ятдесят п`ять) гривень 05 коп.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Чернігівського апеляційного суду.

Позивач:

ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , паспорт серії НОМЕР_1 , виданий Менським РВ УМВС України в Чернігівській області 11 липня 2002 року.

Представник позивача:

Кінебас Олексій Михайлович, місцезнаходження: просп. Миру, 20 м. Чернігів.

Відповідач:

Товариство з обмеженою відповідальністю «ІСТ АГРО», місцезнаходження: вул. Зарічна, 3-А смт. Варва Чернігівська область, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 38402326.

Повний текст рішення виготовлений 30 червня 2023 року.

Суддя Н.В.Волошина