Справа № 369/2948/23
Провадження № 2/369/3287/23
РІШЕННЯ

Іменем України

31.10.2023 року Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Дубас Т. В.

при секретарі судових засідань Бугайовій М. В.

за участю позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду м. Києва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання дій протиправними, стягнення пені та відшкодування моральної шкоди,

У С Т А Н О В И В:

У березні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання дій протиправними, стягнення пені та відшкодування моральної шкоди.

В обґрунтування своїх вимог зазначала, що 24.04.2018 року між нею та ОСОБА_4 , яка діяла в інтересах ОСОБА_3 на підставі доручення, було укладено попередній договір про укладання в майбутньому основного договору дарування квартири АДРЕСА_1 (далі квартира). Відповідно до попереднього договору укладання основного договору дарування квартири мало відбутися після завершення будівництва вказаного будинку та введення його в експлуатацію.

У зв`язку з тим, що ОСОБА_3 не інформувала позивача про хід будівництва, адвокат позивача здійснила запит до Державної інспекції архітектури та містобудування України. З отриманої відповіді позивачу стало відомо, що відповідно до відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності за параметром пошуку «кадастровий номер земельної ділянки :01:005:5121, :01:005:5122», наявна інформація про виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України сертифікат про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів від 26.08.2021 року № ІУ75 на об`єкт будівництва «Двосекційний багатоквартирний житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями», який розташований за адресою: АДРЕСА_2 , замовник ОСОБА_3 .

Після отримання вказаної інформації позивач письмово звернулася до відповідачів щодо виконання умов попереднього договору та укладення основного договору. Позивач запропонувала здійснити укладання договору у нотаріуса ОСОБА_5 15.12.2022 року о 10:00 годині за адресою АДРЕСА_3 , а також надала перелік інших нотаріусів, якщо відповідачів не влаштує запропонована кандидатура.

У визначений день та час відповідачі не з`явилися до нотаріуса та не надали жодної відповіді, що свідчить про ухилення від виконання умов попереднього договору.

ОСОБА_1 зазначає, що відповідно до п. 3.7 попереднього договору у разі односторонньої відмови від укладання основного договору, постраждалій стороні виплачується компенсація в розмірі 5 % від внесеної суми. Згідно з п. 2.3 попереднього договору ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_4 , яка діяла в інтересах ОСОБА_3 , прийняла грошові кошти на загальну суму 353 650,00 грн. Оскільки протиправне ухилення від виконання договору фактично є відмовою від його виконання, то відповідачі зобов`язані виплатити грошову компенсацію на користь позивача у розмірі 5 % від внесеної суми, яка складає 17 682,50 грн.

Також позивач вказує на те, що діями відповідачів їй завдана моральна шкода, яка виразилися у негативних емоціях та переживаннях з приводу введення її в оману щодо укладання основного договору та фактичного невиконання умов попереднього договору, а також навіть не інформування її про введення будинку в експлуатацію. Зазначає, що з 2018 року вона перебуває у постійному стресі, переживає душевні страждання, оскільки кошти, які вона інвестувала в спірну квартиру, були зароблені важкою працею та вона сподівалась їх вкласти в надійне будівництво. Позивач не має грошових коштів придбати інше житло, а її психоемоційний стан є вкрай негативним. Враховуючи умисний характер обману з боку відповідачів, тривалість та глибину душевних страждань, яких зазнала позивач, тяжкість вимушених змін у її миттєвих стосунках, значний час та зусилля, необхідні для відновлення попереднього стану, відсутність з боку відповідачів жодних дій щодо добровільного поновлення її порушених прав та законних інтересів, позивача вважає, що відповідачі повинні компенсувати їй моральну шкоду, яку вона оцінює у розмірі 20 000,00 грн.

Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просить суд стягнути солідарно з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 компенсацію за протиправну односторонню відмову від укладання основного договору в розмірі 17 682,50 грн та грошове відшкодування моральної шкоди в розмірі 20 000,00 грн.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28.03.2023 року відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 17.08.2023 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті, встановивши загальний порядок дослідження доказів у справі.

11.09.2023 року представник відповідача ОСОБА_3 ОСОБА_2 подав до суду поясненні, в яких зазначає, що попередній договір, на який посилається позивач як на підставу своїх вимог, нотаріально не посвідчений, а тому є нікчемний, у зв`язку з чим такий правочин не тягне за собою будь-яких правових наслідків. Просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

У судове засідання 31.10.2023 позивач з`явилася. Позов підтримала та просила суд задовольнити.

Представник відповідача у судове засідання з`явився. Проти позову заперечував та просив суд відмовити у його задоволенні.

Суд, заслухавши думку учасників справи, дослідивши матеріали цивільної справи, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 24.04.2018 року між ОСОБА_3 як продавцем, від імені якої діяла за дорученням ОСОБА_4 , та ОСОБА_1 як покупцем, було укладено попередній договір, відповідно до умов якого сторони домовилися в майбутньому укласти договір дарування квартири, що на день підписання цього договору об`єкт завершеного будівництва та знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_4 .

Відповідно до п. 2 попереднього договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основний договір не пізніше 31.12.2018 року за ціну 353 650,00 грн. За домовленістю сторін нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься в нотаріальній конторі за вибором сторін. При підписані цього договору покупець передав, а продавець отримав 353 650,00 грн. Вказана сума підлягала заліку в ціну квартири, що її покупець мав заплатити продавцю при укладенні та нотаріальному посвідченню основного договору.

Відповідно до п. 3.7 попереднього договору у разі односторонньої відмови від укладання основного договору, постраждалій стороні виплачується компенсація в розмірі 5 % від внесеної суми.

Відповідно до відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України від 26.09.2022 року на запит позивача, вбачається, що згідно з відомостями, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності за параметром пошуку «кадастровий номер земельної ділянки :01:005:5121, :01:005:5122», наявна інформація про виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України сертифікат про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів від 26.08.2021 року № ІУ75 на об`єкт будівництва «Двосекційний багатоквартирний житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями», який розташований за адресою: АДРЕСА_2 , замовник ОСОБА_3 .

Після отримання вказаної інформації позивач письмово звернулася до відповідачів щодо виконання умов попереднього договору та укладення основного договору. Позивач запропонувала здійснити укладання договору у нотаріуса ОСОБА_5 15.12.2022 року о 10:00 годині за адресою: АДРЕСА_5 , а також надала перелік інших нотаріусів на випадок, якщо відповідачів не влаштує запропонована кандидатура.

На вказану дату відповідачі не з`явилися.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем, і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог (повністю чи частково) або відмову в їх задоволенні.

Звертаючись до суду з позовом про стягнення пені та моральної шкоди, ОСОБА_1 посилалася на те, що відповідачі не виконали зобов`язання за попереднім договором, основний договір дарування квартири між сторонами не укладено, у зв`язку з ухилянням відповідачів від його укладання та посвідчення, а тому відповідачі повинні відшкодувати позивачу пеню, передбачену попереднім договором та завдану моральну шкоду.

Відповідно до частини першої, пункту 1 частини другої статті 11, частин першої, другої статті 509 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені цими актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. До підстав виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, належать договори та інші правочини. Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, установлених статтею 11 цього Кодексу.

У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (частина друга статті 628 ЦК України).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припиненні зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Відповідно до частини першої, другої статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення. Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, у письмовій формі. Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Отже, предметом попереднього договору є саме укладання у майбутньому основного договору на умовах та у строки, визначені попереднім договором.

Попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.

Зокрема, істотною умовою попереднього договору є строк укладання основного договору, який повинен бути зазначений у попередньому договорі. Крім того, у попередньому договорі повинні міститися умови про предмет основного договору, а також інші умови, за якими сторони вже досягли згоди, а саме: про оплатність/безоплатність, про ціну, порядок передачі об`єкта, порядок несення витрат та інше.

Згідно частини першої, другої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Частиною четвертою статті 203 ЦК України встановлено, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків(частини перша, друга статті 205 ЦК України).

Вимоги до письмової форми правочину встановлені статтею 207 ЦК України.

Відповідно до частини першої, другої вказаної статті, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-телекомунікаційної системи, що використовується сторонами. У разі якщо зміст правочину зафіксований у кількох документах, зміст такого правочину також може бути зафіксовано шляхом посилання в одному з цих документів на інші документи, якщо інше не передбачено законом. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв`язку. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Згідно частин першої третьої статті 209 ЦК України (в редакції, чинній на час укладення оспореного договору) правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. На вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Тобто, чинним законодавством України чітко визначено, які правочини підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. До таких, зокрема, відносяться договори про відчуження (купівля-продаж, міна, дарування) нерухомого майна відповідно до положень статей 657, 715, 719 ЦК України.

Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

У частині третій статті 640 ЦК України передбачено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Як встановлено судом, попередній договір передбачав обов`язок сторін протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором, а також передбачав вчинення відповідачами дій щодо відчуження об`єкта нерухомості спірної квартири.

Нотаріальне посвідчення договору про відчуження нерухомого майна/об`єкта незавершеного будівництва передбачено імперативною нормою, і немає жодних винятків відступлення від неї, сторони не можуть не виконати зазначених вимог.

Як зазначалось вище, предметом основного правочину є перехід права власності на нерухоме майно, а саме об`єкта незавершеного будівництва квартири, а тому основний договір мав би бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений.

Оскільки, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , від імені якої діяла за дорученням ОСОБА_4 , попередній договір не посвідчений нотаріально, то він є нікчемним правочином, нікчемність якого не потребує доказування в судовому порядку, та він не породжує будь-яких наслідків, крім тих, які випливають з нікчемних правочинів.

Ураховуючи, що попередній договір є договором, який підлягав в силу вимог закону нотаріальному посвідченню, з огляду на те, що вимога закону про нотаріальне посвідчення такого договору виконана не була, суд приходить до висновку про його нікчемність та про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 .

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 12, 13, 18, 258, 259, 263265, 268 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання дій протиправними, стягнення пені та відшкодування моральної шкоди залишити без задоволення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Київського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя Тетяна ДУБАС