судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
справа № 547/725/20
провадження № 61-7878св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І., суддів: Дундар І. О., Коротуна В. М., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач), касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-промислова компанія «Полтавазернопродукт» задовольнив. Постанову Полтавського апеляційного суду від 14 липня 2022 року скасував. Рішення Хорольського районного суду Полтавської області від 13 квітня 2022 року залишив в силі.
По-перше, вважаю, що за розбіжної судової практики між касаційними судами щодо застосування одних і тих самих приписів ЦК України справу мала розглядати Велика Палата Верховного Суду.
1. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 червня 2023 року передано справу № 547/818/20 щодо подібних правовідносин на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Ухвала касаційного суду мотивована тим, що:

«Касаційний суд підкреслює, що вказані приклади судової практики касаційного суду підтверджують наявність двох взаємовиключних підходів до тлумачення та застосування статті 241 ЦК України:

Перший підхід - перевищення повноважень представником зумовлює оспорюваність правочину вчиненого з перевищенням повноважень.

Другий підхід - перевищення повноважень представником без їх схвалення особою, яку представляють, призводить лишень до констатації неукладеності договору. Неукладений договір не може бути визнаний недійсним.

[…]

У зв`язку із наведеним колегія суддів вважає за необхідне відступити від висновків, викладених у постановах Верховного Суду України від 27 квітня 2016 року у справі № 6-62цс16, від 12 квітня 2017 року у справі № 6-72цс17, Великої Палати Верховного Суду у постанові від 27 червня 2018 року у справі № 668/13907/13-ц (провадження № 14-153цс18), Верховного Суду у постановах від 25 січня 2018 року у справі № 658/580/16-ц, від 30 січня 2019 року у справі № 127/7798/17, від 11 вересня 2019 року у справі № 466/9251/13-ц, від 28 травня 2020 року у справі № 608/969/13-ц, постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 20 квітня 2023 року у cправі № 911/1908/21 та від 20 квітня 2023 року у cправі № 911/40/22, та вказати, що:

«за змістом стаття 241 ЦК України правочин, вчинений з перевищенням повноважень, створює, змінює і припиняє цивільні права і обов`язки для особи, яку представляють, лише у разі подальшого схвалення такого правочину. Якщо ж схвалення не відбудеться, то такий правочин не створює, не змінює і не припиняє цивільні права та обов`язки особи в силу закону (не є укладеним). Натомість у разі наступного схвалення такого правочину він вважається укладеним з моменту його вчинення.

Водночас недійсним може бути визнаний лише укладений правочин. Договір, який не укладено, не може бути визнаний недійсним; наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено; при цьому такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є належним способом захисту прав та інтересів.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав чи інтересів є самостійною підставою для відмови в позові».

2. Ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 13 вересня 2023 року повернуто справу № 547/818/20 на розгляд колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду.

Ухвала Великої Палати Верховного Суду мотивована тим, що: «справи, на які посилається колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, не є релевантними для справи, яка передана на розгляд, та не можуть враховуватись як підстава для перегляду справи Великою Палатою Верховного Суду, з метою відступу від її інших висновків, які стосуються інших фактичних обставин та підстав».

3. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 жовтня 2023 року передано справу № 547/669/20 щодо подібних правовідносин на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Ухвала касаційного суду мотивована тим, що:

«Колегія суддів вважає, що застосування приписів статей 92 і 241 ЦК України не залежить ні від виду осіб, до яких належать позивачі та відповідачі (зокрема від організаційно-правових форм юридичних осіб), ні від підстави представництва таких осіб, ні від виду та предмета договорів, які вони укладають (договір купівлі-продажу будівлі, договір оренди земельної ділянки тощо). Тому спірні правовідносини у справах № 668/13907/13-ц, № 522/22473/15-ц і № 547/669/20 є подібними за змістовим критерієм. У цих справах спірні матеріальні правовідносини стосувалися прав та обов`язків сторін договорів про відчуження майна (у справі № 668/13907/13-ц - нежитлового приміщення, у справі № 522/22473/15-ц - будинку і земельної ділянки, у справі № 547/669/20 - права оренди земельної ділянки, однак для застосування приписів статей 92 і 241 ЦК України об`єкти спірних правовідносин значення не мають). Проблемним питанням у всіх цих справах є те, чи породжують права й обов`язки обох сторін відповідного договору дії представника однієї зі сторін-юридичної особи, який відповідне майно відчужив із перевищенням повноважень.

Касаційний суд підкреслює, що вказані приклади судової практики касаційного суду підтверджують наявність двох взаємовиключних підходів до тлумачення та застосування статті 241 ЦК України:

Перший підхід - перевищення повноважень представником зумовлює оспорюваність правочину вчиненого з перевищенням повноважень.

Другий підхід - перевищення повноважень представником без їх схвалення особою, яку представляють, призводить лишень до констатації неукладеності договору. Неукладений договір не може бути визнаний недійсним.

[…]

У зв`язку із наведеним колегія суддів вважає за необхідне відступити від висновків, викладених у постановах Верховного Суду України від 27 квітня 2016 року у справі № 6-62цс16, від 12 квітня 2017 року у справі № 6-72цс17, Великої Палати Верховного Суду у постанові від 27 червня 2018 року у справі № 668/13907/13-ц (провадження № 14-153цс18), Верховного Суду у постановах від 25 січня 2018 року у справі № 658/580/16-ц, від 30 січня 2019 року у справі № 127/7798/17, від 11 вересня 2019 року у справі № 466/9251/13-ц, від 28 травня 2020 року у справі № 608/969/13-ц, постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 20 квітня 2023 року у cправі № 911/1908/21 та від 20 квітня 2023 року у cправі № 911/40/22, та вказати, що:

«за змістом стаття 241 ЦК України правочин, вчинений з перевищенням повноважень, створює, змінює і припиняє цивільні права і обов`язки для особи, яку представляють, лише у разі подальшого схвалення такого правочину. Якщо ж схвалення не відбудеться, то такий правочин не створює, не змінює і не припиняє цивільні права та обов`язки особи в силу закону (не є укладеним). Натомість у разі наступного схвалення такого правочину він вважається укладеним з моменту його вчинення.

Водночас недійсним може бути визнаний лише укладений правочин. Договір, який не укладено, не може бути визнаний недійсним; наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено; при цьому такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є належним способом захисту прав та інтересів.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав чи інтересів є самостійною підставою для відмови в позові».

4. Ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2023 року повернуто справу № 547/669/20 на розгляд колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду.

Ухвала Великої Палати Верховного Суду мотивована тим, що: «Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, передаючи справу, що переглядається, та є аналогічною справі № 547/818/20, на розгляд Великої Палати Верховного Суду, керувалася тими ж мотивами та послалася на ті ж постанови Верховного Суду України, Великої Палати Верховного Суду, Верховного суду у складі Касаційного господарського суду та Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду які були зазначені в ухвалі Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 червня 2023 року у справі № 547/818/20, проаналізувавши які, Велика Палата Верховного Суду не знайшла підстав для прийняття справи № 547/818/20 на її розгляд, передбачених частинами третьою та четвертою статті 403 ЦПК України, тобто з тих же підстав, що й у справі, що переглядається».

5. У справі № 547/818/20 була викладена окрема думка (розбіжна) суддів Великої Палати Верховного Суду: О. О. Банаська, Ю. Л. Власова, Д. А. Гудими, Г. Р. Крет, К. М. Пількова, І. В. Ткача, О. С. Ткачука на ухвалу від 13 вересня 2023 року про повернення справи для продовження розгляду відповідній колегії суддів, в якій судді зазначили:

«З огляду на те, що висновки у справі № 522/22473/15-ц потребують узгодження щонайменше із висновками, сформульованими у справі № 668/13907/13-ц, Велика Палата Верховного Суду мала прийняти справу № 547/818/20 для продовження розгляду, а не повертати її відповідній колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду через нібито неподібність спірних правовідносин у вказаних та інших справах, які ця колегія згадала в ухвалі від 28 червня 2023 року про передання справи № 547/818/20 на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Постановляючи 13 вересня 2023 року ухвалу про повернення справи № 547/818/20 Верховному Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, Велика Палата Верховного Суду не врахувала, зокрема, вироблені в її практиці критерії порівняння спірних правовідносин у різних справах для цілей урахування висновків щодо застосування норм права. Замість цих критеріїв для такого порівняння застосувала інші. Також не врахувала, що застосування приписів статей 92 і 241 ЦК України не залежить ні від виду осіб, до яких належать позивачі та відповідачі (зокрема, від організаційно-правових форм юридичних осіб), ні від підстави представництва таких осіб, ні від виду та предмета договорів, які вони укладають (договір купівлі-продажу будівлі, договір оренди земельної ділянки тощо)».

6. У справі № 547/669/20 була викладена окрема думка (розбіжна) суддів Великої Палати Верховного Суду: О. О. Банаська, Ю. Л. Власова, Д. А. Гудими, К. М. Пількова, І. В. Ткача на ухвалу від 14 листопада 2023 року про повернення справи для продовження розгляду відповідній колегії суддів, в яких судді зазначили:

«З огляду на те, що висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 27 червня 2018 року у справі № 668/13907/13-ц, потребують узгодження щонайменше із її висновками, сформульованими у постанові від 1 березня 2023 року у справі № 522/22473/15-ц, Велика Палата Верховного Суду мала прийняти справу № 547/669/20 для продовження розгляду, а не повертати її відповідній колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду через нібито відсутність підстав для прийняття, які вона вже згадала в ухвалі від 13 вересня 2023 року про повернення справи № 547/818/20 на розгляд відповідної колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду.

Постановляючи 14 листопада 2023 року ухвалу про повернення справи № 547/669/20 Верховному Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, Велика Палата Верховного Суду не врахувала, що застосування приписів статей 92 і 241 ЦК України не залежить ні від виду осіб, до яких належать позивачі та відповідачі (зокрема, від організаційно-правових форм юридичних осіб), ні від підстави представництва таких осіб, ні від виду та предмета договорів, які вони укладають (договір купівлі-продажу будівлі, договір оренди земельної ділянки тощо)».

7. Європейський суд з прав людини зауважив, що одним із фундаментальних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, який, між іншим, вимагає щоб при остаточному вирішенні справи судами їх рішення не викликали сумнівів (BRUMARESCU v. ROMANIA, № 28342/95, § 61, ЄСПЛ, від 28 жовтня 1999 року). Якщо конфліктна практика розвивається в межах одного з найвищих судових органів країни, цей суд сам стає джерелом правової невизначеності, тим самим підриває принцип правової визначеності та послаблює довіру громадськості до судової системи (LUPENI GREEK CATHOLIC PARISH AND OTHERS v. ROMANIA, № 76943/11, § 123, ЄСПЛ, від 29 листопада 2016 року).

Судові рішення повинні бути розумно передбачуваними (S.W. v. THE UNITED KINGDOM, № 20166/92, § 36, ЄСПЛ, від 22 листопада 1995 року).

По-друге, не можу погодитися із висновками колегії суддів у частині недійсності угоди про розірвання договору оренди землі з таких мотивів.

1. Тлумачення статей 215, 216 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:

пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою;

наявність підстав для оспорення правочину;

встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.

2. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

2.1. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 червня 2018 року у справі № 668/13907/13-ц (провадження № 14-153цс18) зазначено, що:

«на захист прав третіх осіб, які вступають у правовідносини з юридичними особами, в тому числі укладають з юридичними особами договори різних видів, частиною третьою статті 92 ЦК України передбачено, що орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження.

Таким чином, частина третя статті 92 ЦК України встановлює виняток із загального правила щодо визначення правових наслідків вчинення правочину представником з перевищенням повноважень (статті 203, 241 ЦК України). Для третьої особи, яка уклала з юридичною особою договір, обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи загалом не мають юридичної сили, хоча б відповідні обмеження й існували на момент укладення договору.

Таке обмеження повноважень набуває юридичної сили для третьої особи в тому випадку, якщо саме вона, ця третя особа, вступаючи у відносини з юридичною особою та укладаючи договір, діяла недобросовісно або нерозумно, зокрема, достеменно знала про відсутність в органу юридичної особи чи її представника необхідного обсягу повноважень або повинна була, проявивши принаймні розумну обачність, знати про це. Тягар доказування недобросовісності та нерозумності в поведінці третьої особи несе юридична особа».

2.2. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 червня 2018 року у справі № 668/13907/13-ц (провадження № 14-153цс18) вказано, що:

«з огляду на приписи статей 92, 237 - 239, 241 ЦК України для визнання недійсним договору, укладеного юридичною особою з третьою особою, з підстави порушення установленого обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи, не має самостійного юридичного значення факт перевищення повноважень органом чи особою, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, як і сам по собі факт скасування довіреності представнику, який у період її чинності здійснював свої права та виконував обов`язки за цією довіреністю.

Такий договір може бути визнаний недійсним із зазначених підстав у тому разі, якщо буде встановлено, що сама третя особа, контрагент юридичної особи за договором, діяла недобросовісно і нерозумно. Тобто третя особа знала або за всіма обставинами, проявивши розумну обачність, не могла не знати про обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи чи про припинення дії довіреності, виданої представнику юридичної особи, який укладає договір від її імені.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд України постановах від 27 квітня 2016 року у справі № 6-62цс16, 12 квітня 2017 року у справі № 6-72цс17, копії яких надано в обґрунтування заяви про перегляд судових рішень.

Таким чином, для визнання недійсним договору з тієї підстави, що його було укладено представником юридичної особи з перевищенням повноважень, необхідно встановити, по-перше, наявність підтверджених належними і допустимими доказами обставин, які свідчать про те, що контрагент такої юридичної особи діяв недобросовісно або нерозумно. При цьому тягар доказування недобросовісності та нерозумності в поведінці контрагента за договором несе юридична особа. По-друге, дії сторін такого договору мають свідчити про відсутність реального наміру його укладення і виконання.

Не зазначивши обставин, які безспірно свідчать про обізнаність відповідачки щодо наявності обмежень у представника продавця на відчуження майна, суд апеляційної інстанції, з висновками якого погодився суд касаційної інстанції, дійшов помилкових висновків про визнання оспорюваного правочину недійсним. При цьому такого висновку апеляційний суд дійшов, узявши до уваги ті самі факти та обставини, що були встановлені судом першої інстанції, здійснивши їх переоцінку.

Разом із тим, доводи ОСОБА_15 про неоднакове застосування статті 70 Закону України «Про акціонерні товариства» не знайшли свого підтвердження, оскільки в оскаржуваних судових рішеннях, і в судових рішеннях, наданих в обґрунтування заяви, в яких міститься посилання на зазначену норму, суди застосували її однаково та відповідно до встановлених у справі обставин.

Ураховуючи викладене, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що позивачем не доведено обізнаність відповідачки про наявність обмежень повноважень голови правління ТОВ «Херсонгазсервіс» на укладення оспорюваного правочину».

3. Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер, й інші джерела правового регулювання, насамперед, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, виявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

3.1. Для приватного права апріорі властивою є така засада як розумність.

3.2. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).

3.3. Недійсність правочину, як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті застосування конструкції недійсності правочину без наявності підстав для його оспорення є недопустимим та нерозумним, оскільки «підриває» стабільність цивільного обороту.

4. У справі, що переглядалася:

оспорювана угода про розірвання договору оренди землі, укладена ТОВ ІПК «Полтавазернопродукт» через представника Сліпаченка П. П., який діяв на підставі довіреності від 09 вересня 2016 року;

на час укладення оспорюваної угоди про розірвання договору оренди землі вказана довіреність була чинною;

суд першої інстанції не звернув увагу, що по своїй суті застосування конструкції недійсності правочину без наявності підстав для його оспорення є недопустимим та нерозумним, оскільки «підриває» стабільність цивільного обороту;

за таких обставин суд апеляційної інстанції зробив обґрунтований висновок про відсутність підстав для визнання недійсною оспорюваної додаткової угоди про розірвання договору оренди землі та відмовив у задоволенні позовних вимог.

5. У зв`язку із наведеним колегії суддів необхідно було касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржену постанову апеляційного суду - без змін.

По-третє, не можу погодитися із висновками колегії суддів у частині недійсності договору оренди землі з таких мотивів.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року в справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19) вказано, що:

«суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що на час підписання 29 грудня 2015 року оскарженого договору та реєстрації права оренди земельної ділянки за ФГ «Натон» був чинним інший договір оренди цього ж об`єкта, підписаний ОСОБА_1 із позивачем 19 квітня 2007 року і зареєстрований 23 жовтня 2007 року у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України». Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»). Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України). Внаслідок укладення оскарженого договору ФГ «Натон» отримало право оренди земельною ділянкою, що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки. З огляду на це Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновками судів першої й апеляційної інстанцій про порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оскарженого договору недійсним».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19) зроблено висновок, що:

«звернувшись із позовом за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, позивач заявив вимоги, які не могли забезпечити поновлення його права користування відповідними земельними ділянками. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що позивач звернувся до суду тоді, коли з огляду на встановлені процесуальним законом строки він завідомо не міг мати чинного права оренди земельних ділянок на момент набрання законної сили судовим рішенням про задоволення відповідного позову. Оскільки на час розгляду справи й ухвалення судом першої інстанції рішення від 27 листопада 2018 року строк дії первинних договорів оренди закінчився, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність у позивача права користування спірними земельними ділянками та внаслідок цього - про відмову у задоволенні позову. Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 2 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц та від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц). Оскільки у справі № 587/2135/16-ц суди першої й апеляційної інстанцій не з`ясовували, чи вживав первинний орендар заходи з поновлення договору оренди землі на новий строк, а у справі № 610/1030/18 ці обставини були предметом дослідження судів попередніх інстанцій, і відповідний аргумент товариство заявило у касаційній скарзі, Велика Палата Верховного Суду відповідно до обставин справи № 610/1030/18 вважає за необхідне конкретизувати висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц висновок стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист : Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц). Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17). Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) зазначено, що:

«згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем.

У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря».

1. У разі невиконання боржником обов`язку передати кредиторові у власність або у користування річ, визначену індивідуальними ознаками, кредитор має право витребувати цю річ у боржника та вимагати її передання відповідно до умов зобов`язання. Кредитор втрачає право на витребування у боржника речі, визначеної індивідуальними ознаками, у разі, якщо ця річ вже передана третій особі у власність або в користування. Якщо річ, визначену індивідуальними ознаками, ще не передано, переважне право на її одержання має той з кредиторів, зобов`язання на користь якого виникло раніше, а коли це неможливо визначити, - кредитор, який першим пред`явив позов (стаття 620 ЦК України).

1.2. Тлумачення статті 620 ЦК України свідчить, що в ній визначені правові наслідки невиконання боржником обов`язку передати кредитору річ, визначену індивідуальними ознаками та міститься часткове регулювання такого способу захисту, як примусове виконання обов`язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 ЦК України) стосовно невиконання обов`язку передати річ, визначену індивідуальними ознаками.

1.3. Можливість примусового виконання обов`язку боржника передати кредитору річ, визначену індивідуальними ознаками, і, як наслідок, пред`явити такого роду позов пов`язується з невиконанням боржником свого обов`язку, тобто порушенням зобов`язання.

1.4. Позов про примусове виконання обов`язку передати річ, визначену індивідуальними ознаками, належить до зобов`язально-правових способів захисту і не може бути поєднаний з речово-правовими способами. Вимога кредитора про передання йому індивідуально-визначеної речі може бути адресована тільки боржнику, що підтверджує її зобов`язальну (відносну) направленість. Навпаки, для вимог на підставі статті 387 ЦК характерним є можливість їх пред`явлення до будь-яких інших осіб, які не перебувають у правовідносинах із власником, в чому проявляється їх абсолютний характер. Оскільки підставою для пред`явлення позову про передання речі, визначеної індивідуальними ознаками, є порушення зобов`язання, таку правову конструкцію необхідно відмежовувати від віндикаційного позову (стаття 387 ЦК України), основою для якого буде порушення права власності.

1.5. Слід підкреслити, що стаття 620 ЦК України поширюється на зобов`язання, які виникають внаслідок договорів, що опосередковують передачу майна у:

а) власність (договори купівлі-продажу, в тому числі поставки, міни, контрактації, а також договори дарування);

б) користування (договір найму, лізингу, прокату, найму житла).

Таким чином, примусове виконання обов`язку боржника передати річ, визначену індивідуальними ознаками стосується тільки випадків невиконання договірних зобов`язань по передачі індивідуально-визначеної речі у власність або користування.

2. Можливість примусового виконання обов`язку боржника передати річ, визначену індивідуальними ознаками існує тільки щодо обов`язку, який виник на підставі консенсуального договору (тобто договору, що вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди щодо його істотних умов у належній формі). У разі якщо договір реальний (тобто укладений з моменту передачі речі), неможливо вимагати примусового виконання обов`язку передати річ, визначену індивідуальними ознаками, оскільки такого обов`язку ще не існує, а передача речі свідчить тільки про укладення договору.

2.1. У деяких випадках, незважаючи на відсутність вказівки в статті 620 ЦК України, іншими нормами виключається застосування примусового виконання обов`язку боржника передати річ, визначену індивідуальними ознаками. Це зумовлено специфікою укладеного сторонами договору. Зокрема, якщо позичкодавець не виконує обов`язку передати річ у користування, друга сторона має право вимагати розірвання договору позички та відшкодування завданих збитків (стаття 830 ЦК України).

2.2. Припинення права кредитора вимагати від боржника виконання обов`язку передати річ, визначену індивідуальними ознаками:

а) у власність відбувається, якщо ця річ вже передана третій особі у власність;

б) у користування відбувається у випадку, коли ця річ вже передана третій особі у користування.

Як при припиненні права на примусове виконання обов`язку, так і до цього кредитор не позбавлений можливості звернутися до боржника із вимогою про відшкодування збитків.

2.3. Переважне право - це таке суб`єктивне цивільне право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право. Внаслідок цього переважне право спрямоване на набуття інших майнових та/або немайнових прав або розв`язання (вирішення) колізії цивільних прав.

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2019 року в справі № 490/7071/16-ц (провадження № 61-25815св18) зазначено, що «усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право».

2.4. Передумовою для закріплення переважного права кредитора є ситуації, за яких дві або більше особи набули зобов`язальних прав вимагати передачі однієї і тієї ж речі, визначеної індивідуальними ознаками, тобто існує колізія суб`єктивних цивільних прав.

2.5. Під колізією суб`єктивних цивільних прав можна розуміти виникнення можливості у двох чи більше осіб здійснити суб`єктивне цивільне право стосовно одного і того ж самого об`єкта.

2.6. Переважне право кредитора на одержання речі (абзац 2 частини другої статті 620 ЦК України) спрямоване на вирішення колізії зобов`язальних прав, що передбачають право вимагати передачі індивідуально-визначеної речі у користування або власність. Поміж собою вступати в колізію можуть тільки однорідні по суті права. Наприклад, право вимагати передачі речі у власність з таким же правом.

2.7. Фактичний склад, необхідний для виникнення цього переважного права кредитора, становлять: порушення договірних зобов`язань, за якими, одна й та ж сама особа (боржник) зобов`язалася передати індивідуально-визначену річ у власність або користування; знаходження спірної речі у боржника; раніше укладений договір або ж першість у пред`явленні позову.

2.8. Переважне право на одержання речі належатиме тому з кредиторів, який раніше уклав договір з боржником, а якщо цього неможливо встановити, то тому, який першим пред`явить позов до боржника. При цьому одержання речі одним із кредиторів, тобто реалізація ним свого права, унеможливлює здійснення зобов`язальних прав іншої особи (осіб) (частина друга статті 620 ЦК України).

2.9. Аналіз глави 58 ЦК України, з урахуванням принципу розумності, свідчить, що законодавцем не виключається можливість укладення декількох договорів найму щодо однієї речі. При цьому, допустимо виокремити дві відмінні ситуації:

2.9.1. наймодавець укладає декілька договорів найму з кількома наймачами, які одночасно користуються різними частинами однієї речі. За такої ситуації навіть гіпотетично не може постати питання про недійсність другого договору найму;

2.9.2. наймодавець укладає два договори найму з двома різними наймачами щодо однієї речі. В такому разі правові підстави для недійсності договорів найму внаслідок того, що одна річ є предметом в двох договорах найму, відсутні, а до правовідносин наймодавця та наймачів слід застосовувати абзац 1 частини другої статті 620 ЦК України. Тобто, якщо наймодавець вже передав річ в користування за договором найму, то інший орендар має право на стягнення з недобросовісного наймодавця збитків.

2.10. Аналіз постанов Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року в справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19) та від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19) як в цілому, так і висновків зроблених в них свідчить, що основною ідеєю, на якій основується як постанови, так і висновки, є те, що недопустиме укладення декількох договорів найму щодо однієї речі, і другий договір найму має визнаватися недійсним. І з незрозумілих причин нівелюються правила, передбачені в статті 620 ЦК України. При цьому в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) не вказано про відступ від висновків у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року в справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19) та від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19).

Суддя В. І. Крат