Справа № 752/4535/20
Провадження № 2/752/560/23
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

24.11.2023 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі

головуючого судді Шевченко Т.М.

з участю секретаря Солодовник Я.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про скасування запису про речові права та їх обтяження, -

в с т а н о в и в:

у березні 2020 року ОСОБА_1 звернулася у суд з позовною заявою про скасування запису про речові права та їх обтяження.

В обгрунтування своїх вимог позивач зазначає, що 10.05.2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А., за реєстровим № 813, відповідно до 1 якого позивач отримала у позику 227 382,75 грн., що еквівалентно 8 662,20 доларів США. В забезпечення виконання зобов"язань за даним договором 10.05.2018 р. між сторонами у справі було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А., за реєстровим № 814, за умовами якого позивач передала в іпотеку відповідачу квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 40,4 кв.метрів, житловою площею 14,1 кв.метрів, яка належала їй на праві власності на підставі договору міни, посвідченого 26.01.2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коноваловою Е.А. Умови вказаного іпотечного договору позивач вважає несправедливими, оскільки в пункті 3 іпотечного договору заставна вартість предмета іпотеки була визначена у розмірі 230 000 грн., що, на думку позивача, є значно нижчою від її реальної ринкової вартості.

Право власності на вказану квартиру було перереєстровано 21.06.2019 року за ОСОБА_2 на підставі рішення державного реєстратора КП "Реєстраційне бюро" Мороз Д.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47516742 від 26.06.2019 р., про що в реєстрі було здійснено запис про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень номер 26085403. Згідно інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 29.01.2019 р. № 198075909 підставою для внесення вказаного запису були іпотечний договір та договір позики, посвідчені 10.05.2018 року приватним нотаріусом КМНО Кабаєвою А.А.

Позивач вважає, що оформлення права власності на належну їй квартиру відбулося незаконно, оскільки державному реєстратору не було подано звіт про оцінку майна на момент (дату) набуття відповідачем у власність квартири, чим порушено вимоги ч. 5 ст. 37 Закону України "Про іпотеку". Також не було подано рішення іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, тому оскаржуваний запис було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з порушенням вимог ст. 36 Закону України "Про іпотеку".

Крім того, перехід права власності на належну позивачу квартиру до відповідача відбувся в примусовому порядку за відсутності вільного волевиявлення позивача.

За таких підстав, позивач просить скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо об"єкта нерухомого майна за реєстровим номером 00, а саме запис про право власності номер 32150390, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47516742 від 26.06.2019 р., державним реєстратором КП "Реєстраційне бюро" Мороз Д.О.

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 10 березня 2020 року відкрито загальне позовне провадження у даній справі.(а.с. 73)

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 10 березня 2020 року відмовлено в задоволенні заяви ОСОБА_1 про забезпечення позову. (а.с. 89)

Постановою Київського апеляційного суду від 26 травня 2020 року, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 11 березня 2021 року, скасована ухвала Голосіївського районного суду м. Києва від 10 березня 2020 року, заява ОСОБА_1 задоволена. Постановлено в порядку забезпечення позову заборонити органам державної реєстрації прав на нерухоме майно, державним реєстраторам прав на нерухоме майно , державним реєстраторам органів місцевого самоврядування, у томц чмслі особам, які виконують функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, вчиняти будь-які дії, у тому числі державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об"єктів нерухомого майна щодо квартири АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об"єкта 00. (а.с. 63, 116)

09 червня 2020 року відповідач ОСОБА_2 подав відзив на позовну заяву. (а.с. 122) Просить відмовити в задоволенні позову, оскільки станом на 21 червня 2019 року законодавство не встановлювало обов"язку іпотекодержателя подавати державному реєстратору звіт про оцінку іпотечного майна, право власності на яке реєструється за іпотекодержателем на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі. Тому, на думку відповідача, державний реєстратор правомірно зареєстрував право власності відповідача на іпотечну квартиру на підставі поданих документів відповідно до вимог законодавства. Відповідачем, як іпотекодержателем, на виконання вимог ст. 37 Закону України "Про іпотеку" було замовлено в суб"єкта оціночної діяльності проведення оцінки іпотечного майна, за наслідками чого складено звіт про оцінку іпотечного майна від 20.06.2019 р., відповідно до якого ринкова вартість вказаної квартири становить 266 000 грн. Оригінал звіту за ініціативою відповідача був поданий державному реєстратору 21.06.2019 року під час державної реєстрації права власності на іпотечне майно.

Також зазначає відповідач, що станом на 21.06.2019 р. законодавство не встановлювало обов"язку іпотекодержателя подавати державному реєстратору в будь-якій формі рішення іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Відповідно до вимог ст. 35 Закону України "Про іпотеку" 20 березня 2019 року відповідачем було надіслано позивачу через приватного нотаріуса КМНО Ігнатова О.В. письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначався зміст порушених зобов"язань, вимога про виконання порушеного зобов"язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги.. Позивач у власноруч складеній заяві від 27.03.2019 року засвідчила факт своєї згоди на перереєстрацію права власності на іпотечну квартиру за відповідачем у зв"язку з неможливістю задовольнити його вимогу. 11.09.2019 року позивач вкотре засвідчила факт визнання за відповідачем реєстрації предмету іпотеки та склала дві заяви, зокрема в одній засвідчила свою обізнаність про факт реєстрації права власності на іпотечну квартиру за відповідачем, визнає його та зазначає про відсутність будь-яких претензій до нього у зв"язку з вказаним фактом. Інша заява позивача була посвідчена 11.09.2019 р. приватним нотаріусом КМНО Ігнатовим О.В., в якій вона вказує про відсутність претензій до відповідача та визнає його право власності на іпотечну квартиру. 11.10.2019 року позивач добровільно передала відповідачу вказану квартиру за актом прийому-передачі.

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 10 лютого 2021 року дана позовна заява ОСОБА_3 залишена безрозгляду. (а.с. 208)

Додатковим рішенням Голосіївського районногосуду м. Києва від 03.03.2021 року задоволена заява ОСОБА_2 . Постановлено стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 20 000 грн. витрат, пов"язаних з розглядом справи. (а.с. 227)

Постановою Київського апеляційного суду від 13 липня 2021 року скасована ухвала Голосіївського районного суду м. Києва від 10 лютого 2021 року, а справа направлена до районного суду для продовження розгляду. (а.с. 64)

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 18.08.2021 року задоволена заява ОСОБА_3 . Постановлено визнати таким, що не підлягає виконанню, виконавчий лист № 752/4535/20, виданий Голосіївським районним судом м. Києва 29квітня 2021 року про стягнення з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 20 000 грн. витрат, пов"язаних з розглядом справи. (а.с. 85)

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 14.09.2021 року закрито підготовче провадження та справа призначена до судового розгляду. (а.с. 95)

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 26.10.2021 року, залишеною без змін постановою Київського апеляційного суду від 21 грудня 2021 року, провадження у справі зупинено до отримання висновку експерта у зв"язку з призначенням судової будівельно-технічної експертизи. (а.с. 109, 142)

02 серпня 2023 року на адресу суду надійшов висновок № 1577/22-42 від 15.08.2023 року експерта за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи, у зв"язку з чим ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 11.09.2023 року поновлено провадження у даній цивільній справі. (а.с. 183)

В судовому засіданні представник позивача та позивач підтримали позовні вимоги та просили суд задовольнити позов з вказаних підстав.

Представник відповідача в судовому засіданні не визнав позовні вимоги та заперечував проти їх задоволення, посилаючись на необгрунтованість доводів позивача.

Вислухавши пояснення учасників судового розгляду та дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

10.05.2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А., за реєстровим № 813, відповідно до 1 якого позивач отримала у позику 227 382,75 грн., що еквівалентно 8 662,20 доларів США, та зобов"язувалася їх повернути позикодавцю не пізніше 10 травня 2019 року. (а.с. 9)

В забезпечення виконання зобов"язань за даним договором 10.05.2018 р. між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А., за реєстровим № 814, за умовами якого позивач передала в іпотеку відповідачу квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 40,4 кв.метрів, житловою площею 14,1 кв.метрів, яка належала їй на праві власності на підставі договору міни, посвідченого 26.01.2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коноваловою Е.А. (а.с. 12)

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 198075909 від 29.01.2020 р. право власності на квартиру, розташовану ха адресою: АДРЕСА_1 , було перереєстровано 21.06.2019 року за ОСОБА_2 на підставі рішення державного реєстратора КП "Реєстраційне бюро" Мороз Д.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47516742 від 26.06.2019 р., про що в реєстрі було здійснено запис про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень номер 26085403. Підставою для внесення вказаного запису були іпотечний договір та договір позики, посвідчені 10.05.2018 року приватним нотаріусом КМНО Кабаєвою А.А. (а.с. 33)

У позовній заяві ОСОБА_1 просить скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо об"єкта нерухомого майна за реєстровим номером 00, а саме запис про право власності номер 32150390, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47516742 від 26.06.2019 р., державним реєстратором КП "Реєстраційне бюро" Мороз Д.О.

В обгрунтування позовних вимог ОСОБА_3 посилається на те, що державному реєстратору не було подано звіт про оцінку майна на момент (дату) набуття відповідачем у власність квартири, чим порушено вимоги ч. 5 ст. 37 Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до вимог ст. 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов"язання.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Згідно ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зиіни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено Постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 р.

Відповідно до п. 61 Порядку (в редакції станом на 21.06.2019 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

- копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця,

- документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі,

- заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Разом з тим, в судовому засіданні встановлено, що відповідачем, як іпотекодержателем, на виконання вимог ст. 37 Закону України "Про іпотеку" було замовлено в суб"єкта оціночної діяльності проведення оцінки іпотечного майна, за наслідками чого складено звіт про оцінку іпотечного майна від 20.06.2019 р., відповідно до якого ринкова вартість вказаної квартири становить 266 000 грн. (а.с. 129) Оригінал звіту за ініціативою відповідача був поданий державному реєстратору 21.06.2019 року під час державної реєстрації права власності на іпотечне майно.

Також суд погоджується з доводами відповідача про те, що станом на 21.06.2019 р. законодавство не встановлювало обов"язку іпотекодержателя подавати державному реєстратору в будь-якій формі рішення іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно ст. 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов"язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про уснення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов"язань, вимога про виконання порушеного зобов"язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо ротягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Судом встановлено, що 20 березня 2019 року ОСОБА_2 надіслав ОСОБА_3 через приватного нотаріуса КМНО Ігнатова О.В. письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначався зміст порушених зобов"язань, вимога про виконання порушеного зобов"язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги.

ОСОБА_3 у власноруч складеній заяві від 27.03.2019 року засвідчила факт своєї згоди на перереєстрацію права власності на іпотечну квартиру за відповідачем у зв"язку з неможливістю задовольнити його вимогу. (а.с. 160)

11.09.2019 року ОСОБА_3 засвідчила факт визнання за відповідачем реєстрації предмету іпотеки та склала дві заяви, зокрема в одній засвідчила свою обізнаність про факт реєстрації права власності на іпотечну квартиру за відповідачем, визнає його та зазначає про відсутність будь-яких претензій до нього у зв"язку з вказаним фактом. Інша заява позивача була посвідчена 11.09.2019 р. приватним нотаріусом КМНО Ігнатовим О.В., в якій ОСОБА_3 вказує про відсутність претензій до відповідача та визнає його право власності на іпотечну квартиру. (а.с. 162, 163)

11.10.2019 року позивач добровільно передала відповідачу вказану квартиру за актом прийому-передачі. (а.с. 164)

Посилання позивача на те, що сама по собі умова іпотечного договору про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння, не можуть бути прийняті судом до уваги, оскільки такі доводи є необгрунтованими.

Розділ 5 договору іпотеки, укладеного 10.05.2018 р. між сторонами у справі, містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (договір про задоволення вимог іпотекодержателя) та поряядок звернення стягнення на предмт іпотеки.

Згідно п. 5.1 договору іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов основного зобов"язання та/або цього договору, а також в інших випадках, передбачених цим договором та/або основним зобов"язанням та/або законодавством України. (а.с. 25)

Звернення стягнення на предмет іпотеки а його реаліізація здійснюються або за рішенням суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або згідно з домовленістю сторін про задоволення вимог іпотекодержателя, згідно п.п. 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 п. 5.2 договору.

У разі прийняття іпотекодержателем рішення про набуття предмета іпотеки у власність, цей дговір виступає правовстановлюючим документом та є правовою підставою для державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. (п. 5.2.1)

Визначення дійсної ринкової вартостості квартири за адресою: АДРЕСА_1 , яка згідно висновку № 1577/22-42 від 15.08.2023 року становить 1 477 816 грн., (а.с. 173) може бути врахована судом під час вирішення вимог про стягнення грошових коштів, оскільки відповідно до частини 3 статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

За таких підстав, в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 необхідно відмовити.

На підставі ст. 142 ЦПК України здійснити розподіл судових витрат.

З матеріалів справи вбачається, що з метою отримання правничої допомоги ОСОБА_2 уклав договір про надання правничих послуг № 28/05-1 від 28.05.2020 р. з Адвокатським бюро Олега Дубовика "Адвізерс", умовами якого передбачено порядок надання послуг та їх вартість. В додатку № 1 до вказаного договору заявником та АБ Олега Дубовика "Адвізерс" було затверджено перелік правничих послуг, які повинні були надаватися ОСОБА_2 в рамках даної справи № 752/4535/20. (а.с. 215-218)

На виконання умов договору про надання правничих послуг ОСОБА_2 25.06.2020 р. сплатив АБ Олега Дубовика "Адвізерс" аванс в розмірі 10 000 грн. (а.с. 219)

10.02.2021 р. у зв"язку з ухваленням судового рішення про залишення позовної заяви ОСОБА_1 без розгляду між ОСОБА_2 та АБ Олега Дубовика "Адвізерс" було складено Акт прийому-передачі наданих правничих послуг з деталізацією (описом) наданих адвокатом послуг та витраченого на таке надання часу. (а.с. 220-221)

10.02.2021 р. ОСОБА_2 здійснив остаточний розрахунок з АБ Олега Дубовика "Адвізерс" та оплатив залишок наданих йому послуг в розмірі 10 000 грн. (а.с. 222)

За таких підстав, стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 20 000 грн. таких витрат.

У зв"язку з відмовою в задоволенні позовних вимог зняти заборону органам державної реєстрації прав на нерухоме майно, державним реєстраторам прав на нерухоме майно , державним реєстраторам органів місцевого самоврядування, у томц чмслі особам, які виконують функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, вчиняти будь-які дії, у тому числі державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об"єктів нерухомого майна щодо квартири АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об"єкта 00, вжиту постановою Київського апеляційного суду від 26 травня 2020 року.

Керуючись ст. ст. 3, 4, 10, 13, 76-82, 89, 141, 223, 259, 263-265, 268ЦПК України, суд -

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про скасування запису про речові права та їх обтяження - залишити без задоволення.

Зняти заборону органам державної реєстрації прав на нерухоме майно, державним реєстраторам прав на нерухоме майно , державним реєстраторам органів місцевого самоврядування, у томц чмслі особам, які виконують функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, вчиняти будь-які дії, у тому числі державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об"єктів нерухомого майна щодо квартири АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об"єкта 00, вжиту постановою Київського апеляційного суду від 26 травня 2020 року.

Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , уродженки м. Світловодськ Кіровоградської області, ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 ) на користь ОСОБА_2 20 000 грн. витрат на правову допомогу.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду через суд першої інстанції шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлено 04 грудня 2023 року.

Суддя