КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
№ справи: 367/9485/21-ц
Головуючий у суді першої інстанції: Мерзлий Д.В.
Доповідач у суді апеляційної інстанції: Немировська О.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 грудня 2023 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

головуючий - Немировська О.В.,

судді - Желепа О.В., Мазурик О.Ф.

секретар - Черняк Д.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа: приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Шех Ксенія Григорівна про визнання права власності на земельну ділянку,

за апеляційною скаргою представника ОСОБА_5 - ОСОБА_6 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 18 липня 2023 року

встановив:

в червні 2022 року ОСОБА_7 та ОСОБА_1 звернулись до суду з позовом, в якому просили визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки із кадастровим номером :01:073:0091 від 02 квітня 2021 року зареєстрований в реєстрі за №981 та посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області, скасувати рішення про державну реєстрацію від 02.04.2021, індексний № рішення 57454355, та оформлений на його підставі запис про право власності №41323344 приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Шех К.Г. Визнати за позивачами право спільної часткової власності на частину земельної ділянки із кадастровим номером :01:073:0091, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та стягнути з відповідачів судові витрати.

Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 12 червня 2023 року було залучено до участі у справі в якості правонаступників позивача ОСОБА_7 : ОСОБА_2 та ОСОБА_2 .

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 18 липня 2023 року позов було задоволено частково - визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки із кадастровим номером :01:073:0091 від 02 квітня 2021 року, зареєстрованим в реєстрі за №981 та посвідченим приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області та скасовано рішення про державну реєстрацію від 02.04.2021 р. індексний № рішення 57454355, та оформлений на його підставі запис про право власності №41323344 приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Шех К.Г.

Стягнуто солідарно з ОСОБА_4 та ОСОБА_5 на користь ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 1 816 грн.

В іншій частині позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_5 - ОСОБА_6 звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати в частині задоволених вимог та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу, посилаючись на допущені судом першої інстанції порушення норм матеріального і процесуального права, неповне з`ясування судом обставин, які мають значення для справи.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_2 просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Заслухавши доповідь судді Немировської О.В., пояснення представника ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_2 , представника ОСОБА_4 , дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Звертаючись до суду з позовом, позивачі посилались на те, що ОСОБА_7 є власником кв. №4 , а ОСОБА_1 - кв. АДРЕСА_3 . Вказаний будинок збудований в блоці з іншим будинком, в якому розташовані кв. 1 та 2 , який знаходиться на іншій земельній ділянці. Частина будинку з належними їм квартирами знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :01:073:0091. Восени 2021 року їм стало відомо, що власник вказаної земельної ділянки ОСОБА_4 уклав 02.04.2021 договір купівлі-продажу з ОСОБА_5 , який був посвідчений приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Шех К.Г. за реєстровим номером 981. Вказаний договір позивачі просили визнати недійсним, оскільки ОСОБА_4 позбавив їх права набути у власність вказану земельну ділянку, після продажу квартир він не мав права відчужувати вказану земельну ділянку, після реєстрації правочину їм чиняться перешкоди у користуванні земельною ділянкою. Також просили визнати за ними право спільної часткової власності за кожним з них по частині.

18.10.2022 реєстратором Димерської селищної ради Київської області було зареєстровано поділ квартири АДРЕСА_6 на два окремих об`єкта нерухомого майна: квартиру №4 з реєстраційним номером: 080 та квартиру №4/1 з реєстраційним номером: 080.

16.02.2023 ОСОБА_7 уклав з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_8 . Також 16.02.2023 ОСОБА_7 уклав з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_6 . Вказані договори посвідчені приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального кругу Київської області Кінащук М.А.

Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 12 червня 2023 року було залучено до участі у справі в якості правонаступників позивача ОСОБА_7 : ОСОБА_2 та ОСОБА_2 .

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 18 липня 2023 року позов було задоволено частково - визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки із кадастровим номером :01:073:0091 від 02 квітня 2021 року, зареєстрованим в реєстрі за №981 та посвідченим приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області та скасовано рішення про державну реєстрацію від 02.04.2021 р. індексний № рішення 57454355, та оформлений на його підставі запис про право власності №41323344 приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Шех К.Г.

В задоволенні вимог про визнання права власності на земельну ділянку відмовлено.

Рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні вимоги про визнання права власності сторонами по справі не оскаржується та судом апеляційної інстанції не переглядається.

Задовольняючи позовну вимогу про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 02.04.2021, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , суд першої інстанції виходив з того, що після продажу квартир у будинку ОСОБА_4 вже не мав права відчужувати земельну ділянку під проданим об`єктом нерухомості, а мав надати можливість укласти цивільно-правовий договір на оформлення частини земельної ділянки під придбаним нерухомим майном ОСОБА_1 , оскільки квартира була придбана у 2007 році та ОСОБА_2 і ОСОБА_2 відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об`єкта нерухомості», яким встановлено автоматичне право на реєстрацію земельної ділянки під придбаною забудовою без погодження із колишнім власником. Також суд зазначив, що після укладення правочину власники квартир АДРЕСА_1 мають перешкоди у користуванні земельною ділянкою під придбаною забудовою, що порушує їх право на володіння, користування та розпорядження придбаним нерухомим майном, що суперечить ст. 319 ЦК України.

З вказаним висновком суду першої інстанції погодитись неможливо, оскільки судом було неправильно застосовано норми матеріального права та не встановлено обставини, що мають значення для справи.

Відповідно до чч. 1- 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Зазначеним вимогам рішення суду першої інстанції не відповідає.

Згідно ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Відповідно до положень ст. 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

В ст. 209 ЦК України закріплено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.

За положеннями ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

В частинах 1-7 ст. 319 ЦК України закріплено, права власника, який володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Держава не втручається у здійснення власником права власності. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Стаття 377 ЦК України (в редакції станом на вересень 2007 року) передбачала, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Станом на вересень 2021 року вказана стаття була викладена в наступній редакції. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). 2. Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Згідно п. 1 та 4 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна. Прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Відповідно до ч. 1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно частин 1 і 2 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об`єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об`єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об`єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті.

У разі набуття частки у праві спільної власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва право власності на земельну ділянку (крім земель державної, комунальної власності), на якій розміщено такий об`єкт, одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача у розмірі належної відчужувачу (попередньому власнику) частки у праві спільної власності на такий об`єкт, крім випадку, коли попередньому власнику належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі. Якщо відчужувачу (попередньому власнику) у праві спільної власності на такий об`єкт належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі, право власності переходить у такому самому розмірі.

Як видно з матеріалів справи, 10.09.2007 між ОСОБА_4 , від імені якого діяв представник, та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу кв. АДРЕСА_3 . В договорі не зазначено, на якій земельній ділянці, як частини земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами, знаходиться вказаний об`єкт нерухомого майна.

ОСОБА_7 набув у власність кв. АДРЕСА_6 на підставі договору купівлі-продажу, укладеному 07.09.2021.

16.02.2023 ОСОБА_7 уклав з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_8 . Також 16.02.2023 ОСОБА_7 уклав з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_6 . Вказані договори посвідчені приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального кругу Київської області Кінащук М.А.

02.04.2021 між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0586, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: :01:073:0091, цільове призначення - присадибна ділянка, посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Шех Н.Г.

Таким чином, відсутні підстави вважати, що укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 договір купівлі-продажу є недійсним, оскільки не відповідає вимогам ст. 203, 207, 220 ЦК України.

Посилання позивачів на положення ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України також не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог, оскільки вони не зазначили, право власності чи право користування на які саме земельні ділянки перейшло до них у зв`язку з переходом права власності на квартири в жилому будинку, який є багатоквартирним.

Наявні в матеріалах справи: рішення виконавчого комітету Ворзельської селищної ради №14 від 08.02.2006 про надання дозволу ОСОБА_4 на будівництво, Дозвіл на виконання будівельних робіт, Витяг з рішення виконавчого комітету Ірпінської міської ради Київської області від 10.07.07 №117/3 про затвердження акту державної технічної комісії та надання дозволу ОСОБА_8 на перепланування квартир №1 та 2 , Акт Державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію, виданого 18.05.2007 ОСОБА_4 , Договір купівлі-продажу, укладений 20.09.2007 між ОСОБА_4 та ОСОБА_9 , та світлини, також не містять вказаної вище інформації.

Отже відсутні підстави для застосування положень ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України.

Відповідно відсутні підстави вважати, що оспорюваний договір купівлі-продажу порушує права позивачів як власників квартир в будинку згідно положень ст. 319 ЦК України.

Доводи позивачів про те, що їм чиняться перешкоди у користуванні належним їм нерухомим майном - квартирами, не можуть бути підставою для визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, а підлягають захисту у визначений законом ефективний спосіб.

В ч. 2 ст. 16 ЦК України закріплено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; ) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дії чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Позивачі, зазначаючи в якості підстав для задоволення позову про чинення перешкод у користуванні нерухомим майном, вказували, що такі перешкоди їм чинить син ОСОБА_5 - ОСОБА_10 , однак будь-яких вимог до нього не заявлено, в якості відповідача по справі не притягнуто.

Надані позивачем ОСОБА_1 аудіозаписи його розмови зі сторонніми особами, які не беруть участі у справі, як доказ на підтвердження позиції позивача щодо тиску з боку сина ОСОБА_5 - ОСОБА_10 та перешкоджання у користуванні земельною ділянкою, також не можуть бути визнані в якості належних доказів по справі, як такі, що містять інформацію щодо предмету доказування.

Посилання позивачів у відзивах на апеляційну скаргу на ту обставину, що представник ОСОБА_4 - ОСОБА_11 визнав позов в частині заявлених вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу, посилаючись на те, що він його уклав внаслідок помилки, є безпідставним, оскільки ОСОБА_4 не позбавлений права звернутись до суду з відповідним позовом, заявленим в своїх інтересах.

Відповідно до ч. 1, 2, 4 ст. 206 ЦПК України відповідач може визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві. До ухвалення судового рішення у зв`язку визнання позову відповідачем суд роз`яснює сторонам наслідки відповідних процесуальних дій, перевіряє чи не обмежений представник відповідної сторони у повноваженнях на їх вчинення. У разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову.

В даній справі суд першої інстанції вказав в рішенні, що представник ОСОБА_4 - ОСОБА_11 просив відмовити в задоволенні позову. Даних про подання представником ОСОБА_4 - ОСОБА_11 заяви про визнання позову немає.

Згідно ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині є, зокрема, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими та неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи викладене, апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - скасуванню з ухваленням у справі нового судового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст. 367, 368, 374, 376, 382 ЦПК України, суд

постановив:

апеляційну скаргу представника ОСОБА_5 - ОСОБА_6 задовольнити.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 18 липня 2023 року скасувати та ухвалити по справі нове судове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа: приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Київської області Шех Ксенія Григорівна про визнання права власності на земельну ділянку відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду в касаційному порядку протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови виготовлено 20 грудня 2023 року.

Головуючий

Судді