ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 червня 2023 року

м. Хмельницький

Справа № 686/5988/21

Провадження № 22-ц/4820/1070/23

Хмельницький апеляційний суд

в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Костенка А.М. (суддя-доповідач), Гринчука Р.С., Спірідонової Т.В.,

секретар судового засідання Кошельник В.М.

з участю: представників сторін та представника третьої особи

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу № 686/5988/21 за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Буд Кепітал Менеджмент», яка подана представником адвокатом Бейликом Михайлом Беніаміновичем, на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 14 березня 2023 року в складі судді Приступи Д.І. у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Буд Кепітал Менеджмент», Державної інспекції архітектури та містобудування України, за участю третьої особи Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації та визнання позивача замовником (забудовником) будівництва.

Заслухавши доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, суд

в с т а н о в и в:

В березні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, в якому просив скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, зареєстрованому Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у хмельницькій області 30 грудня 2016 року за № ХМ 21, визнати ОСОБА_2 замовником будівництва (забудовником) багатоквартирного житлового будинку з розміщенням на першому поверсі приміщень громадського призначення по АДРЕСА_1 , з дати початку будівництва 13 липня 2016 року.

На підтримання заявлених позовних вимог, позивач посилався, що він є власником земельної ділянки площею 0,1 га, кадастровий номер :01:006:0197, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, яка розташована по АДРЕСА_1 . 28 липня 2015 року

Між ним та ПП «Буд Кепітал Менеджмент» укладено договір суперфіцію, згідно умов якого він як власник передав вказану земельну ділянку для будівництва багатоквартирного багатоповерхового житлового будинку із затвердженим суперфіціаром проекту будівництва.

Однак, ПП «Буд Кепітал Менеджмент» здійснило порушення умов укладеного договору суперфіцію від 28 липня 2015 року та недотримало вимоги законодавства у сфері містобудування, в тому числі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки № 251/ГП-25.1-04 від 25 серпня 2015 року, що є наслідком протиправної реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, який належить до І-ІІІ категорії складності. ОСОБА_1 вказував, що відповідач не набув право користування земельною ділянкою 0,1 га, кадастровий номер :01:006:0197, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, яка розташована по АДРЕСА_1 , з метою здійснення на ній будівництва, що свідчить про порушення прав позивача як власника цієї земельної ділянки.

Позивач зазначав, що 25 серпня 2015 року ПП «Буд Кепітал Менеджмент» отримало містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, згідно яких визначено, що об`єктом будівництва є 9-ти поверховий 45-ти квартирний житловий будинок з приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 . Таким чином, сторонами договору суперфіцію від 28 липня 2015 року, визначено будівництво саме 9-ти поверхового 45-ти квартирного житлового будинку. 30 грудня 2016 року Управлінням ДАБІ у Хмельницькій області здійснено прийняття закінченого будівництвом об`єкта нерухомого майна, багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 , шляхом реєстрації декларації про готовність до експлуатація об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності за № ХМ 21, однак згідно відомостей зазначених у декларації відповідачем здійснено будівництво 10-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку. Таким чином, ПП «Буд Кепітал Менеджмент» фактично здійснено будівництво багатоквартирного будинку з розміщенням на першому поверсі приміщень громадського призначення, який складається з 11 поверхів, що є правовою підставою для скасування Декларації про готовність до експлуатації об`єкта нерухомості.

Крім того, позивач вказував, що за умовами договору суперфіцію від 28 липня 2015 року, право на користування земельною ділянкою у «Суперфіціарія» виникає після державної реєстрації цього права у встановленому законом порядку, проте всупереч п. 5.2 Договору та п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право забудови земельної ділянки (суперфіцій) за ПП «Буд Кепітал Менеджмент» зареєстровано не було, що виключає право користування ділянкою відповідачем, який не є її власником, а тому не набув статусу замовника будівництва.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 14 березня 2023 року позов задоволено, скасовано реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, зареєстровану Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області 30 грудня 2016 року за № ХМ21, визнано ОСОБА_1 замовником будівництва (забудовником) багатоквартирного житлового будинку з розміщенням на першому поверсі приміщень громадського призначення по АДРЕСА_1 , з дати початку будівництва - 13 липня 2016 року. Вирішено питання щодо стягнення судових витрат.

ПП «Буд Кепітал Менеджмент» подало апеляційну скаргу, посилається на незаконність та необгрунтованість рішення суду, невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи. Так судом не прийнято до уваги, що згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер запису 13098266 від 02 лютого 2016 року внесено відомості до реєстру про реєстрацію речового права право забудови земельної ділянки, підстава внесення такого запису, укладений між сторонами Договір суперфіцію від 28 липня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Буд Кепітал Менеджмент», речове право припинено 10 вересня 2020 року, однак суд першої інстанції вказаних обставин не дослідив та не перевірив. Тому висновки суду про те, що ПП «Буд Кепітал Менеджмент», не набуло право користування земельною ділянкою 0,1 га, кадастровий номер :01:006:0197, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, яка розташована по АДРЕСА_1 , не відповідають дійсності. Також вказує апелянт, що зі змісту позовної заяви взагалі не зрозуміло за захистом якого порушеного права ОСОБА_1 звернувся до суду, оскільки не зазначено які права позивача порушили відповідачі, крім того, незрозумілим є яким чином скасування декларації про готовність до експлуатації об`єкта нерухомого майна відновить порушене право позивача або його інтереси. Крім того, твердження позивача про неналежне на його думку, виконання умов договору суперфіцію, ПП «Буд Кепітал Менеджмент» не давало підстав ДАБІ у Хмельницькій області для реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта нерухомості є таким що не ґрунтується на нормах чинного законодавства. Оскільки після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, тому скасування реєстрації такої декларації не буде нести будь-яких правових наслідків. Апелянт вказує, що в разі наявності в декларації недостовірних даних орган ДАБК лише письмово повідомляє заявника про необхідність виправлення таких даних, але ніяк не скасовує декларацію, адже скасування декларації передбачене лише у разі якщо є підстави вважати об`єкт самочинним будівництвом, збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідних документів на право виконання будівельних робіт чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта. Крім того, вимоги позивача визнати його замовником будівництва, суперечать умовам договору суперфіція від 28 липня 2015 року, адже згідно п.1.1. Договору ОСОБА_1 надав, а ПП «Буд Кепітал Менеджмент», прийняв земельну ділянку для будівництва багатоквартирного будинку, а п. 1.4 Договору визначено мету надання в користування земельної ділянки, а саме здійснення « ІНФОРМАЦІЯ_1 » будівництва багатоквартирного-багатоповерхового житлового будинку. Тому, ПП «Буд Кепітал Менеджмент» є користувачем земельної ділянки по АДРЕСА_1 на підставі укладеного між сторонами договору суперфіція від 28 липня 2015 року.

З огляду на доводи викладені в апеляційній скарзі ПП «Буд Кепітал Менеджмент», просило скасувати рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 14 березня 2023 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити з таких підстав.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права.

Так судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 0,1 га, кадастровий номер :01:006:0197, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

28 липня 2015 року між ОСОБА_1 як суперфіціаром та Приватним підприємством «Буд Кепітал Менеджмент» як суперфіціарієм було укладено договір суперфіцію, за умовами якого ОСОБА_1 передав ПП «Буд Кепітал Менеджмент» в користування земельну ділянку площею 1 000 кв.м. для будівництва багатоквартирного багатоповерхового будинку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:006:0197.

За п. 1.4. договору суперфіцію метою надання земельної ділянки в користування є здійснення «Суперфіціарієм» будівництва багатоквартирного - багатоповерхового будинку згідно із затвердженого «Суперфіціар» проекту будівництва, а п. 3.1 передбачено, що договір діє до 30 червня 2016 року.

Згідно із п. 5.2, договору суперфіцію право на користування земельною ділянкою відповідно до даного договору у «Суперфіціарія» виникає після державної реєстрації цього права у встановленому законом порядку.

В 2015 році за замовленням Приватного підприємства «Буд Кепітал Менеджмент» було виготовлено робочий проект будівництва багатоквартирного багатоповерхового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , з розміщенням на першому поверсі приміщень громадського призначення. Даний проект ОСОБА_1 як «Суперфіціаром» на затверджувався.

02 лютого 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про речове право 13098266 зареєстровано речове право забудови земельної ділянки (суперфіцій) на підставі договору суперфіцію, укладеного 28 липня 2015 року між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «Буд Кепітал Менеджмент». Суперфіціар ОСОБА_1 , суперфіціарій ПП «Буд Кепітал Менеджмент».

13 липня 2016 року Приватним підприємством «Буд Кепітал Менеджмент» як замовником будівництва до Управління державної архітектурно-будіельонїх інспекції у Хмельнциькій області подано Декларацію про початок будівельних робіт по будівництву багатоквартирного дев`ятиповерхового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та в цей же день дану Декларацію зареєстровано Управління державної архітектурно-будіельонїх інспекції у Хмельнциькій області.

В даній декларації також зазначено, що земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер якої: :01:006:0197 використовується для будівництва на підставі договору суперфіцію від 28.07.2015 року.

Додатковою угодою № 1 від 03 липня 2017 року до договір суперфіцію від 28 липня 2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «Буд Кепітал Менеджмент», внесено зміни, за умови якої строк дії договору складає до 31.08.2017 року і до цього часу «Суперфіціарій» зобов`язаний ввести в експлуатацію об`єкт та передати винагороду «Суперфіціару». За користування земельною ділянкою «Суперфіціар» отримує винагороду в натуральній формі, а саме: нежитлове приміщення (цокольного поверху) в житловому будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 357,2 кв.м. та однокімнатну квартиру , площею 40,8 кв.м.. що знаходться в житловому будинку АДРЕСА_1 на дев`ятому поверсі.

30 грудня 2016 року Приватним підприємством «Буд Кепітал Менеджмент» як замовником будівництва до Управління державної архітектурно-будіельонїх інспекції у Хмельнциькій області подано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, а саме багатоквартирний десятиповерховий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та в цей же день дану Декларацію зареєстровано Управлінням державної архітектурно-будіельонїх інспекції у Хмельницькій області за № ХМ21.

В послідуючому після прийняття будинку в екплуатацію частина квартир та інших об`ктів нерухомого майна в житловому будинку АДРЕСА_1 була відчужена іншим особам.

Частиною другою статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв`язку з нормами статей 177-179, 182 цього Кодексу, частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з частиною другою статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об`єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

Відповідно до частини п`ятої статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» контроль за виконанням підготовчих та будівельних робіт здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю.

У частині першій статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність до експлуатації об`єкта протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Згідно з положеннями частини першої статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що належать до I-III категорій складності, та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката (частина п`ята статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Відповідно до частини дев`ятої статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації або сертифікат є підставою, зокрема, для оформлення права власності на нього.

Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об`єкта до експлуатації, та за експлуатацію об`єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката (частина десята статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

За правилами статті 26 цього Закону завершальним етапом будівництва об`єкту містобудування є реєстрація права власності на такий об`єкт.

Аналіз положень законодавства свідчить про те, що реєстрація декларації про початок будівництва є обов`язковою умовою для початку виконання будівельних робіт. Відповідальність за повноту та достовірність інформації, наведеної в декларації, несе замовник будівництва (особа, яка подає декларацію), орган державного архітектурно-будівельного контролю здійснює перевірку повноти інформації та вносить її до єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.

З моменту реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, з якою пов`язується закінчення будівництва об`єкта містобудування, реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт вважається такою, що вичерпала свою дію. При цьому реєстрація права власності є підставою вважати, що декларація про введення в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта також вичерпала свою дію.

Суд першої інстанції, у порушення вищевказаних положень закону не звернув уваги на те, що відповідальність за достовірність інформації, зазначеної замовником у декларації про готовність до експлуатації об`єкта, покладається на замовника, а функції органу держаного архітектурно-будівельного контролю на етапі подачі таких документів зведено до перевірки повноти даних, вказаних замовником будівництва у відповідному документі декларативного характеру.

За таких обставин колегія суддів вважає, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості за іншими особами на підставі зареєстрованої оспорюваної позивачем декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання. Отже, скасування реєстрації вищевказаної декларації не буде нести будь-яких правових наслідків.

Аналогічні за змістом правові висновки містяться у постановах Верховного Суду від 14 липня 2021 року у справі № 757/920/20-ц, від 07 вересня 2022 року у справі № 522/13218/19, від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16; від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а; від 05 червня 2019 року у справі № 815/3172/18; від 23 липня 2019 року у справі № 826/5607/17; від 22 січня 2021 року у справі № 640/11869/20.

Крім того, задовольняючи позовні вимоги, в частині скасування реєстрації декларації та визнаня за позивачем права забудовника, суд першої інстанції виходив з того, що у декларації про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, № ХМ 21 від 30 грудня 2016 року зазначено недостовірні дані, а саме: право користування ПП «Буд Кепітал Менеджмент» земельною ділянкою на підставі договору суперфіцію від 28 липня 2015 року, яке ПП «Буд Кепітал Менеджмент» на момент подання декларації про початок виконання будівельних робіт № ХМ 64 від 13 липня 2016 року та декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ХМ 21 від 30 грудня 2016 року не набуло

Однак такі висновки суду не відповідають обставинам справи.

Як вбачається з витягу в Державного реєстрі речових прав на нерухоме майно, 02 лютого 2016 року номер запису про речове право 13098266 було зареєстровано речове право забудови земельної ділянки (суперфіцій) на підставі договору суперфіцію, укладеного 28 липня 2015 року між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «Буд Кепітал Менеджмент». Суперфіціар ОСОБА_1 , суперфіціарій ПП «Буд Кепітал Менеджмент».

Також в своїй позовній заяві позивач посилався, що відповідачем було порушено в односторонньому порядку умови договору суперфіцію щодо кількості поверхів багатоквартирного будинку, що був збудований на зесмельтній ділянці, яка належить позивач. Так будинок мав мати 9 поверхів, але фактично було збудовано 11 поверховий будинок.

Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Однак в позовній заяві та заяві про збільшення позовних вимог позивачем взагалі не зазначено яким чином вищевказані обставини порушують його права як власника земельної ділянки, перешкоджають йому у користуванні його земельною ділянкою, якою він розпорядився, уклавши договір суперфіцію.

При цьому представник позивача в апеляційному суду посилалась на те, що відповідач не виконує умови договору суперфіцію в частині передачі позивачу винагороди за використання його земельної ділянки « ІНФОРМАЦІЯ_1 » ОСОБА_1 а саме: нежитлового приміщення (цокольного поверху) в житловому будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 357,2 кв.м. та однокімнатної квартири, площею 40,8 кв.м., що знаходться в житловому будинку АДРЕСА_1 .

Однак дана обставина свідчить про наявність спору між сторонами щодо виконання відповідачем умов договору суперфіцію в частині винагороди за користування земельною ділянкою та не може бути підставою для задоволення позову за позовними вимогами позивача в даній справі про скасування декларації.

Отже з врахуванням викладеного колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову з підстав невідповідності висновків суду обставинам справи та неправильного застосування норм матеріального права, так як позивачем обрано спосіб захисту як він вважає своїх порушених прав шляхом скасування реєстрації вищевказаної декларації, що не буде нести будь-яких правових наслідків, тобто є неефективним.

Що стосується вимог позивача про визнання його замовником (забудовником) будівництва, то в даному випадку відсутні правові підстави для задоволення такого позову та позивачем не доведено наявність у нього права замовника (забудовника) на дане будівництво, так як відповідачем були виконані умови реєстрації права користуванні земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав, а саме на це як на підставу своїх позовних вимог посилався позивач в цій частині позову.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Буд Кепітал Менеджмент», яка подана представником адвокатом Бейликом Михайлом Беніаміновичем, задовольнити.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 14 березня 2023 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

В позові ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Буд Кепітал Менеджмент», Державної інспекції архітектури та містобудування України, за участю третьої особи Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації та визнання позивача замовником (забудовником) будівництва відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 23 червня 2023 року.

Судді А.М. Костенко

Р.С. Гринчук

Т.В. Спірідонова