ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 червня 2023 року

м. Чернівці

справа № 727/5124/22

провадження №22-ц/822/468/23

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Половінкіна Н. Ю.

суддів Лисака І.Н., Одинака О.О.

секретаря Паучек І.І.

за участю позивача ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_2 , представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» Капінус Андрія Анатолійовича

учасники справи:

позивач ОСОБА_1

відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд»

апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд», в інтересах якого діє адвокат Капінус Андрій Анатолійович, на заочне рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 27 вересня 2022 року, головуючий у першій інстанції Калмикова Ю.О

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

ОСОБА_1 у червні 2022 року звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання майнових прав.

Зазначала, що Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір №А_039 від 12 травня 2016 року, за умовами якого Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язалося продати ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язалася купити в термін до кінця І кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 40,70 квадратних метрів.

Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язалося оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення основного договору купівлі-продажу.

ОСОБА_1 зобов`язалася сплатити Товариству з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» на момент підписання основного договору до моменту його нотаріального посвідчення повну вартість об`єкта нерухомості, що орієнтовно складала 443630 грн. з розрахунку, що ціна одного квадратного метра об`єкта становила 10900 грн.

ОСОБА_1 12 травня 2016 здійснено оплату забезпечувального платежу в сумі 443630 грн., що становить 100% орієнтовної вартості об`єкту нерухомості.

Також Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір №1 від 27 березня 2018 року про внесення змін до попереднього договору №А_039 від 12 травня 2016 року, яким термін укладення основного договору купівлі-продажу перенесено до кінця І кварталу 2019 року, а строк прийняття об`єкта в експлуатацію - до кінця ІV кварталу 2018 року.

Після чого Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір №2 від 19 лютого 2020 року про внесення змін до попереднього договору №А_039 від 12 травня 2016 року,за яким змінено нумерацію квартири на АДРЕСА_1 , загальну площу квартири до 46,20 кв., термін укладення основного договору купівлі-продажу та строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до кінця ІІ кварталу 2020 року, встановлено обов`язок ОСОБА_1 здійснити доплату в сумі 51230 грн., а у разі внесення доплати у строку до 29 лютого 2020 року із застосуванням коефіцієнту 0,8 розмір в сумі 40984 грн.

Вказувала, що 20 лютого 2020 року здійснила додаткову оплату в сумі 40984 грн.

Посилалася на те, що предметом договору є надання послуг щодо вкладання залучених коштів в будівництво житла та оформлення права власності на це майно в інтересах замовника.

Через порушення Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» строку прийняття об`єкта фінансування (будівництва) в експлуатацію та його передачі у власність ОСОБА_1 , відсутня можливість здійснити реєстрацію права власності у встановленому законом порядку.

Просила визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 46,2 кв.м.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Заочним рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівці від 27 вересня 2022 року позов задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 46,2 кв.м.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Ухвалою Шевченківського районного суду м.Чернівці від 10 квітня 2023 року заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про перегляд заочного рішення залишено без задоволення.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» в апеляційній скарзі просить заочне рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 27 вересня 2022 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у позові ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання майнових прав відмовити.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Зазначає, що судом першої інстанції неправильно встановлено правовідносини, які склались між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд», між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 12 травня 2016 року №А_039, а не інвестиційний договір купівлі-продажу майнових прав.

Вказує, що Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» на день вчинення правочину не мало майнових прав на об`єкт будівництва.

Сплачені ОСОБА_1 кошти є забезпечувальним платежем, який є видом забезпечення виконання зобов`язання з укладення договору, а не оплатою за роботу, послуги чи майно.

Вважає, що зобов`язання сторін щодо укладення основного договору купівлі-продажу припинилося 30 червня 2020 року, оскільки відповідно до пункту 1 попереднього договору основний договір мав бути укладений до 30 червня 2020 року (до кінця П кварталу 2020 року), однак укладений не був, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» не набуло право власності на спірну квартиру.

Попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 купівлі-продажу нерухомого майна від 12 травня 2016 року №А_039 є нікчемним, оскільки не був нотаріально посвідчений, укладений в простій письмовій формі. Пунктом 3 попереднього договору передбачена можливість нотаріального посвідчення правочину, який не виконано ОСОБА_1 .

Посилається на незалучення до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Товариство з обмеженою відповідальністю «Глобус 2020», на права та обов`язки якого може вплинути судове рішення, оскільки земельна ділянка, на якій розташований об`єкт будівництва перебуває в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «Глобус 2020».

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Відзиву на апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» не надходило.

Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Колегія суддів вважає, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» підлягає задоволенню з наступних підстав.

Задовольняючи позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання майнових прав, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для захисту права ОСОБА_1 у обраний нею спосіб визнання майнових прав на об`єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 46,2 кв.м.

На обгрунтування таких висновків суд першої інстанції зазначив, що ОСОБА_1 повністю сплачено вартість пайового внеску за нерухоме майно, Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» не введено об`єкт будівництва в експлуатацію у встановлені договором строки, що ставить під сумнів можливість виконання останнім своїх зобов`язань за договором.

Водночас судом першої інстанції встановлено, що оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна, який би за своєю формою та змістом відповідав закону між сторонами укладено не було, сторони лише домовились укласти такий договір в майбутньому, то передана Товариству з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» сума коштів є авансом, який підлягає поверненню ОСОБА_1 .

Відповідно до частин 1, 2, 5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судове рішення наведеним нормам не відповідає.

Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

Встановлено, що Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір №А_039 від 12 травня 2016 року.

Відповідно до пункту 1, 1.1, 1.2 наведеного договору Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язується продати ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язується купити в термін до кінця І кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 40,70 квадратних метрів, житловою площею 18,77 квадратних метрів, відповідно до умов, що визначені даним попереднім договором та укладеним в майбутньому договором купівлі-продажу. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до кінця ІУ квартиру 2017 року. Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» має право в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, це не буде вважатися порушенням умов договору.

Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язується оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу.

Сторонами встановлено, що у квартирі буде виконано загальнобудівельні роботи, встановлено металеві протипожежні вхідні двері, вікна - металопластикові з чотирьохкамерного профілю з енергозберігаючими склопакетами, штукатурка стін, цементна стяжка під чистову підлогу, індивідуальне опалення з двохфункційним котлом та радіаторами, системи водопостачання та каналізації з лічильником (вивід від стояків без прокладення трубопроводів по квартирі). Квартира розташована на 3 поверсі секція А.

На підставі пункту 2.2 договору ОСОБА_1 зобов`язується сплатити Товариству з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» на момент підписання основного договору до моменту його нотаріального посвідчення повну вартість об`єкта нерухомості, що орієнтовно складає 443630 грн. з розрахунку, що ціна одного квадратного метра об`єкта становить 10900 грн.

Згідно з пунктом 4 ОСОБА_1 на забезпечення виконання зобов`язання за цим договором сплачує Товариству з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» забезпечувальний платіж в сумі 443630 грн.

Забезпечувальний платіж не є авансом чи поворотною фінансовою допомогою. Сторони встановили, що передбачені в цьому пункті забезпечувальні платежі є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання згідно ст.546 ЦК України та не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Водночас сторони у пункті 3 договору передбачили нотаріальне оформлення попереднього договору, за яким усі витрати, пов`язані з цим несе ОСОБА_1 .

Також Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір №1 від 27 березня 2018 року про внесення змін до попереднього договору №А_039 від 12 травня 2016 року, яким термін укладення основного договору купівлі-продажу перенесено до кінця І кварталу 2019 року, а строк прийняття об`єкта в експлуатацію - до кінця ІV кварталу 2018 року.

Після чого Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір №2 від 19 лютого 2020 року про внесення змін до попереднього договору №А_039 від 12 травня 2016 року,за яким змінено нумерацію квартири на АДРЕСА_1 , загальну площу квартири до 46,20 кв., термін укладення основного договору купівлі-продажу та строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до кінця ІІ кварталу 2020 року, встановлено обов`язок ОСОБА_1 здійснити доплату в сумі 51230 грн., а у разі внесення доплати у строку до 29 лютого 2020 року із застосуванням коефіцієнту 0,8 розмір в сумі 40984 грн.

За довідкою Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» кошти в сумі 443630 грн. оплати ОСОБА_1 за нерухомість згідно попереднього договору від 12 травня 2016 року №А_039 надійшли на поточний рахунок підприємства № НОМЕР_1 , відкритий в Акціонерному товаристві «УкрСиббанк».

Відповідно до платіжного доручення акціонерного товариства «Альфа-Банк» від 20 лютого 2020 року №832859 ОСОБА_1 здійснено оплату Товариству з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» за попереднім договором від 12 травня 2016 року №А_039 в сумі 40984 грн.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права

Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).

Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцієюі законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Відповідно до вимог ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 вересня 2021 року в справі № 206/1853/18 (провадження № 61-4205св21) вказано, що «відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається з двох елементів: предмета і підстави позову. Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, який одночасно становить спосіб захисту порушеного права, а підставою позову є факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. При цьому позивач самостійно визначає та обґрунтовує в позовній заяві, в чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи і залежно від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту».

За змістом статей 43 та 49 ЦПК України позивач самостійно визначає предмет позову та на власний розсуд розпоряджається своїми правами щодо предмета позову.

При цьому згідно зі п.5 ч.3 ст.175 ЦПК України підставами позову є обставини, якими позивач обґрунтовує вимоги, а не саме по собі посилання на певну норму закону.

Як роз`яснив Пленум Верховного Суду у п.3 постанови від 18 грудня 2009 року №14 «Про судове рішення у цивільній справі», відповідно до положень статей 10 і 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи в межах заявлених позивачем вимог та зазначених і доведених ним обставин. Відповідно до ст.19 Конституції України, ст.1 ЦПК та з урахуванням положення ч.4 ст.10 ЦПК вийти за межі заявлених вимог (вирішити незаявлену вимогу, задовольнити вимогу позивача у більшому розмірі, ніж було заявлено) суд має право лише у випадках, прямо передбачених законом.

Предметом позову ОСОБА_1 , тобто матеріально-правовою вимогою, стосовно якої остання просила ухвалити судове рішення, є визнання майнового права на об`єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 46,2 кв.м.

Підставою позову, тобто обставинами, якими обґрунтовувалися позовні вимоги, ОСОБА_1 зазначалося вчинення Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 попереднього договору №А_039 від 12 травня 2016 року, за умовами якого Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язалося продати ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язалася купити в термін до кінця І кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 40,70 квадратних метрів, відсутність можливості здійснити реєстрацію права власності у встановленому законом порядку через порушення Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» строку прийняття об`єкта фінансування (будівництва) в експлуатацію та його передачі у власність.

На підставі ч.1ст.367 ЦК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обгрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Згідно роз`яснень, які містяться в п.15 постанови Пленуму Верховного Суду України від 24 жовтня 2008 року №12 «Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку», суд апеляційної інстанції при перевірці законності й обґрунтованості рішення суду першої інстанції може вийти за межі доводів апеляційної скарги згідно з частинами третьою та четвертою статті 303 ЦПК України лише в разі, якщо буде встановлено неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення. За цих умов апеляційний суд перевіряє справу в повному обсязі й зобов`язаний мотивувати в рішенні вихід за межі доводів апеляційної скарги, проведення перевірки справи в повному обсязі.

Відповідно до пункту 1 та 3 частини четвертої статті 265 ЦПК України у мотивувальній частині рішення зазначаються фактичні обставини, встановлені судом, та зміст правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини; мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Так, у мотивувальній частині рішення слід наводити дані про встановлені судом обставини, що мають значення для справи, їх юридичну оцінку та визначені відповідно до них правовідносини, а також оцінку всіх доказів, розрахунки, з яких суд виходив при задоволенні грошових та інших майнових вимог. Встановлюючи наявність або відсутність фактів, якими обґрунтовувалися вимоги чи заперечення, визнаючи одні та відхиляючи інші докази, суд має свої дії мотивувати та враховувати, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Мотивованість судового рішення - це відображення всіх мотивів та обґрунтувань судового рішення у його змісті.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Також за змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі «Кузнєцов та інші проти Російської Федерації» зазначено, що одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя.

Разом з тим суд першої інстанції, визнаючи майнове право ОСОБА_1 на об`єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 , не надав юридичну оцінку встановленим судом обставам, що мають значення для справи, та правову кваліфікацію відносинам сторін.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) зазначено, що суди, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини. Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20 (провадження № 12-61гс21) вказано, що правовідносини - одна з основоположних категорій права, структуру якої складають: учасники або суб`єкти правовідносин (особи, які беруть участь у правовідносинах); об`єкти правовідносин (немайнове або майнове благо, стосовно якого виникає певний зв`язок між суб`єктами правовідносин); зміст правовідносин (суб`єктивні цивільні права та суб`єктивні цивільні обов`язки їх учасників). Існування правовідносин неможливе за відсутності одного (або декількох) зі складових елементів їх структури. Договір є однією з підстав виникнення правовідносин. Договір установлює суб`єктний склад конкретних правовідносин, а також їх зміст. При цьому визначення предмета договору (об`єкта, з приводу якого такий договір укладається) у його змісті виступає обов`язковою умовою для породження обумовлених договором правових наслідків.

Встановлено, що Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір №А_039 від 12 травня 2016 року.

Відповідно до пункту 1, 1.1, 1.2 наведеного договору Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язується продати ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язується купити в термін до кінця І кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 40,70 квадратних метрів, житловою площею 18,77 квадратних метрів, відповідно до умов, що визначені даним попереднім договором та укладеним в майбутньому договором купівлі-продажу. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до кінця ІУ квартиру 2017 року. Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» має право в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, це не буде вважатися порушенням умов договору.

Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язується оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу.

Сторонами встановлено, що у квартирі буде виконано загальнобудівельні роботи, встановлено металеві протипожежні вхідні двері, вікна - металопластикові з чотирьохкамерного профілю з енергозберігаючими склопакетами, штукатурка стін, цементна стяжка під чистову підлогу, індивідуальне опалення з двохфункційним котлом та радіаторами, системи водопостачання та каналізації з лічильником (вивід від стояків без прокладення трубопроводів по квартирі). Квартира розташована на 3 поверсі секція А.

На підставі пункту 2.2 договору ОСОБА_1 зобов`язується сплатити Товариству з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» на момент підписання основного договору до моменту його нотаріального посвідчення повну вартість об`єкта нерухомості, що орієнтовно складає 443630 грн. з розрахунку, що ціна одного квадратного метра об`єкта становить 10900 грн.

Згідно з пунктом 4 ОСОБА_1 на забезпечення виконання зобов`язання за цим договором сплачує Товариству з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» забезпечувальний платіж в сумі 443630 грн.

Забезпечувальний платіж не є авансом чи поворотною фінансовою допомогою. Сторони встановили, що передбачені в цьому пункті забезпечувальні платежі є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання згідно ст.546 ЦК України та не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Водночас сторони у пункті 3 договору передбачили нотаріальне оформлення попереднього договору, за яким усі витрати, пов`язані з цим несе ОСОБА_1 .

Також Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір №1 від 27 березня 2018 року про внесення змін до попереднього договору №А_039 від 12 травня 2016 року, яким термін укладення основного договору купівлі-продажу перенесено до кінця І кварталу 2019 року, а строк прийняття об`єкта в експлуатацію - до кінця ІV кварталу 2018 року.

Після чого Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір №2 від 19 лютого 2020 року про внесення змін до попереднього договору №А_039 від 12 травня 2016 року,за яким змінено нумерацію квартири на АДРЕСА_1 , загальну площу квартири до 46,20 кв., термін укладення основного договору купівлі-продажу та строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до кінця ІІ кварталу 2020 року, встановлено обов`язок ОСОБА_1 здійснити доплату в сумі 51230 грн., а у разі внесення доплати у строку до 29 лютого 2020 року із застосуванням коефіцієнту 0,8 розмір в сумі 40984 грн.

Згідно із частинами першої, третьою статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Необґрунтоване ухилення однієї зі сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (частина друга статті 635 ЦК України).

Вчинений Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 попередній договір №А_039 від 12 травня 2016 року відповідає вимогам статті 635 ЦК України.

Так, за змістом пункту 22 цей договір є попереднім договором, закріплює зобов`язання сторін укласти основний договір.

Пунктом 17 договору передбачено, що дата, час та місце підписання основного договору Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» повідомляється ОСОБА_1 не пізніше 11 години робочого дня, що передує дню укладення основного договору, шляхом надсилання телеграми або телефонограми або в інший спосіб - у письмовому вигляді.

Згідно із пунктом 21 договору зобов`язання сторін щодо підписання основного договору, встановлені цим попереднім договором, припиняються у випадку, якщо основний договір не укладений протягом терміну, встановленого попереднім договором.

Відповідно до пункту 2 договору сторони домовилися, що істотними умовами основного договору купівлі-продажу квартири будуть такі: об`єкт продажу - квартира АДРЕСА_1 - будівельна адреса, місце знаходження земельної ділянки загальною площею 40,7 квадратних метрів, житловою площею 18,77 квадратних метрів.

Також за пунктом 2.2 договору при укладенні основного договору орієнтовна ціна основного договору, визначена даним пунктом цього попереднього договору, підлягає уточненню та буде дорівнювати: сумі, що складається з 100% розміру забезпечувального платежу, сплаченого за цим попереднім договором, та розміру доплати, що сплачується ОСОБА_1 у разі збільшення фактичної загальної площі об`єкта нерухомості, в порядку, передбаченому пунктами 2.3, 2.4 цього попереднього договору, або … 100% розміру забезпечувального платежу, сплаченого за цим попереднім договором у разі, якщо площа об`єкта нерухомості не змінювалась (з урахуванням умов пункту 2.3 цього попереднього договору).

Крім того, пунктом 15 договору передбачено, що для укладення основного договору купівлі-продажу Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язується за власний рахунок оформити правовстановлюючий документ на об`єкт нерухомості, одержати в Державній реєстраційній службі України свідоцтво про право власності на нерухоме майно, витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також отримати технічний паспорт на нерухоме майно, підготувати усі інші документи, необхідні для нотаріального посвідчення основного договору.

Представник Товариствв з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» Капінус А.А. та ОСОБА_1 під час апеляційного розгляду пояснили про відсутність звернення однієї із сторін попереднього договору щодо укладення основного договору.

За змістом статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошові суму.

Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Верховним Судом у постанові від 14 вересня 2022 року в справі № 509/3033/17 (провадження № 61-3374св21) зазначено, що частиною першою статті 190 ЦК України визначено, що майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки (стаття 179 ЦК України).

Згідно зі статтею 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та права вимоги.

Концепція "майна" у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак і "майном" (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності заяви у справі "Броньовські проти Польщі" (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі "Сук проти України", заява № 10972/05).

Майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як "права очікування" та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Зазначений підхід до визначення правового змісту інституту майнових прав є усталеним і застосовується Верховним Судом у новітній судовій практиці, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012 (провадження № 14-390цс19), від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц (провадження № 14-425цс19) та постановах Верховного Суду від 17 липня 2020 року у справі № 5002-10/1364-2012, від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17 (провадження № 61-43345св18), від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц (провадження № 61-8748св19), від 26 січня 2022 року у справі № 521/19092/17 (провадження № 61-7785св19), від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19 (провадження № 61-3768св21), від 21 червня 2022 року у справі № 947/25617/19 (провадження № 61-3763св21).

Таким чином, майнове право, яке є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

На підставі частини 2 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій.

Інвестиційна діяльність провадиться на основі: інвестування, що здійснюється громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності.

Об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об`єкти власності, а також майнові права (частина перша статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

За змістом частини першої статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) або проспект цінних паперів (рішення про емісію цінних паперів).

Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.

Отже, істотною умовою інвестиційного договору є предмет договору - інвестиції.

У частині першій статті 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» наведено, що інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект.

Згідно зі частиною другою статті 628 ЦК України до відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Отже, за змістом попереднього договору між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 12 травня 2016 року №А_039 предметом договору є квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 46,20 квадратним метрів.

Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» зобов`язується оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу.

З огляду на наведене попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 12 травня 2016 року №А_039 не містить істотних умов, що притаманні інвестиційному договору (купівлі-продажу майнових прав).

Отже, наведений правочин є попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна квартири на АДРЕСА_1 .

Згідно з частинами другою, третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Нікчемний правочин (частина друга статті 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх. Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 лютого 2023 у справі № 359/12165/14-ц (провадження № 61-13417св21).

Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Ураховуючи, що попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 12 травня 2016 року №А_039 укладався з метою подальшого укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 , він підлягав нотаріальному посвідченню.

Встановлено, що попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 12 травня 2016 року №А_039 укладений у простій письмовій формі, тобто без додержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору.

З огляду на недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору попередній договір між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 12 травня 2016 року №А_039 є нікчемним, не створює юридичних наслідків.

За обставин нікчемності попереднього договору між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 від 12 травня 2016 року №А_039 суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для визнання майнових прав ОСОБА_1 на об`єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 .

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Згідно із п.4 ч.1ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Тому рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 27 вересня 2022 року підлягає скасуванню з підстав, передбачених п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України.

Керуючись п.2 ч.1 ст.374, п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд», в інтересах якого діє адвокат Капінус Андрій Анатолійович, задовольнити.

Заочне рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 27 вересня 2022 року скасувати.

У позові ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання майнових прав на об`єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 46,2 кв.м відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» судові витрати з сплати судового збору в сумі 7269 грн. 30 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складання повного судового рішення 19 червня 2023 року.

Головуючий Н. Ю. Половінкіна

Судді І. Н. Лисак

О. О. Одинак