ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 грудня 2023 року місто Чернівці справа №724/1259/22

провадження №22-ц/822/917/23

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Височанської Н.К.,

суддів: Литвинюк І.М., Перепелюк І.Б.

секретар Тодоряк Г.Д.

за участю: представника відповідача Чернея В.П.

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач Фермерське господарство «ЗАХІДАГРОТРАНС»,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Дністровська районна державна адміністрація

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Хотинського районного суду Чернівецької області від 25 вересня 2023 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «ЗАХІДАГРОТРАНС», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Дністровська районна державна адміністрація, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, повернення земельної ділянки в натурі, скасування запису про державну реєстрацію договору оренди землі, стягнення заборгованості по орендній платі за користування земельною ділянкою, головуючий в суді першої інстанції суддя Єфтеньєв О.Г.,

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ФГ «ЗАХІДАГРОТРАНС», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Дністровська районна державна адміністрація, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, повернення земельної ділянки в натурі, скасування запису про державну реєстрацію договору оренди землі, стягнення заборгованості по орендній платі за користування земельною ділянкою.

Посилався на те, що ОСОБА_2 склала заповіт на позивача на все її майно, яке їй належить.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.

У зв`язку із виниклими спірними питаннями щодо успадкування земельних ділянок з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а саме: - площею 1,12 га, розташованої в с. Санківці Хотинського району Чернівецької області, кадастровий номер :03:003:0234, яка належала спадкодавцю ОСОБА_2 , - площею 1,49 га, розташованої в с. Санківці Хотинського району Чернівецької області, кадастровий номер :03:002:0055, яка належала спадкодавцю ОСОБА_2 , позивач звернувся до суду з позовом, за результатом розгляду якого рішенням Новоселицького районного суду від 16 серпня 2021 року у справі №720/908/20 позовні вимоги були задоволені повністю та за позивачем визнано право власності на зазначені земельні ділянки в порядку спадкування після смерті спадкодавця ОСОБА_2 .

Рішення суду набрало законної сили.

На підставі даного рішення суду позивач зареєстрував право власності в порядку спадкування на дані земельні ділянки.

В подальшому позивач дізнався, що спірні земельні ділянки перебувають в оренді на підставі Договорів оренди б/н від 11 листопада 2014 року, укладених між спадкодавцем - орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем - ФГ «ЗАХІДАГРОТРАНС».

Договори оренди від 11 листопада 2014 року без реєстраційних номерів оренди земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за кадастровими номерами :03:003:0234 та :03:002:0055 укладені при житті спадкодавця строком на 10 (десять) років, про що чітко зазначено в п.7 цих Договорів.

Разом з тим, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права ці договори оренди були зареєстровані зі строком дії 35 років з моменту державної реєстрації.

Маючи наміри особисто користуватись належними земельними ділянками для товарного сільськогосподарського виробництва, самостійно здійснювати на них сільськогосподарські роботи, позивач звернувся до орендаря - директора Фермерського Господарства «ЗАХІДАГРОТРАНС» з пропозицією розрахуватись по заборгованості сплати орендної плати за період 2019-2021 років, та повернути йому у добровільному порядку належні земельні ділянки шляхом складання відповідних до Закону Актів приймання-передачі.

Відповідач повідомив позивача, що підстав для погашення заборгованості по орендній платі та повернення земельних ділянок немає, ці земельні ділянки перебувають у користуванні Фермерського Господарства на підставі Договорів оренди землі, укладених з ОСОБА_2 строком на 35 років, тобто до 2050 року, при цьому на підтвердження права користування вказаною земельною ділянкою ним не було надано йому буд-якого підтверджуючого документа.

В травні 2022 року позивач знайшов Договори оренди землі з додатками, укладених 11 листопада 2014 року між Відповідачем та ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Згідно Договорів оренди та реєстраційних документів щодо державної реєстрації права оренди вказаних земельних ділянок, позивачем виявлено суттєві розбіжності в їх змісті, а саме в істотних умовах Договорів та їх державної реєстрації, а саме: по-перше, відповідно до п.7 Договорів, останні укладались строком на 10 років, починаючи з дати їх державної реєстрації.

Відповідно до Витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ЕЕТ 754677 від 09 березня 2015 року та ЕЕТ 754665 від 09 березня 2015 року строк дії оренди цих же земельних ділянок зазначений на 35 років.

Також, у позивача є обґрунтовані підстави вважати, що Договори оренди від 11 листопада 2014 року та їх додатки: акти приймання-передачі земельних ділянок, акти встановлення та погодження меж землекористування підписані не ОСОБА_2 , а іншою особою.

Зокрема, під час судового розгляду попередньої цивільної справи за його позовом до ОСОБА_3 про визнання заповіту не чинним та встановлення права власності на ці ж земельні ділянки в порядку спадкування, було встановлено судовим рішенням, що заповіт в інтересах ОСОБА_3 у справі №720/908/20 від імені спадкодавця ОСОБА_2 був складений і підписаний не нею, а іншою особою, у зв`язку із чим було зареєстровано та розслідувалось кримінальне провадження №0000301 від 15 жовтня 2019 року за ч.1 ст.366 КК України.

Крім того, ухвалою Новоселицького районного суду Чернівецької області від 16 грудня 2020 року у цивільній справі №720/908/20 була призначена судово-почеркознавча експертиза за матеріалами цивільної справи №720/908/20, проведення якої доручено КНДІСЕ, за висновком якого від 25 червня 2021 року за №2211/2212/21-32/20190-20194/21-32 висновки первинної судово-почеркознавчої експертизи щодо невідповідності підписів ОСОБА_2 у заповіті та інших документах були підтверджені.

Позивач за час вступу у право власності на зазначені земельні ділянки будь-якої орендної плати, як правонаступник орендодавця, не отримував.

З приводу розрахунку заборгованості орендної плати позивач вказує, що згідно п.10 Договорів розмір орендної плати становить 3% від нормативної грошової оцінки землі на рік в сумі 478,92 грн. з урахуванням щорічного коефіцієнта інфляції.

Крім того, в обумовлену та погоджену сторонами Договору щорічну орендну плату за 1 земельну ділянку, надану в оренду, протягом 2019-2020 років входила сплата орендодавцю у вигляді натуроплати 600 кг. зерна по 5,00 грн. за кг, а всього на 3000,00 грн., 50 кг мішок цукру, вартістю 800,00 грн.

Таким чином загальна сума заборгованої орендної плати за орендування земельних ділянок становить 28073, 52 грн.

Просив зобов`язати Фермерське Господарство «ЗАХІДАГРОТРАНС» усунути перешкоди у користуванні земельними ділянками: - площею 1,12 га, розташованої в с. Санківці Дністровського (Хотинського) району Чернівецької області, цільове призначення: ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:003:0234; - площею 1,49 га, розташованої в с. Санківці Дністровського (Хотинського) району Чернівецької області, цільове призначення: ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:002:0055 - шляхом повернення вказаних земельних ділянок в натурі за актами приймання-передачі.

Скасувати записи №8976938 та №8976877 від 09 березня 2015 року про державну реєстрацію договорів б/н від 11 листопада 2014 року оренди вище вказаних земельних ділянок.

Розірвати Договори оренди земельних ділянок без реєстраційного номеру від 11 листопада 2014 року, укладених між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем ФГ «ЗАХІДАГРОТРАНС» про оренду земельних ділянок.

Стягнути з ФГ «ЗАХІДАГРОТРАНС» заборгованість по сплаті орендної плати на загальну суму 28073,52 грн., та вирішити питання щодо судових витрат.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Хотинського районного суду Чернівецької області від 25 вересня 2023 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.

Повний текст рішення складено 05 жовтня 2023 року.

Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційної скарги та позиції інших учасників

На дане рішення ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення Хотинського районного суду Чернівецької області від 25 вересня 2023 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

Посилається на те, що судом першої інстанції прийнято рішення з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

В апеляційній скарзі наводить обставини й підстави для задоволення вимог, які викладені в позовній заяві та свої доводи мотивує тим, що 25 вересня 2023 року суд першої інстанції допитав відповідача та свідків у відсутність позивача та його представника, не зважаючи на те, що представник повідомляв суд про поважність причин неявки, що позбавило сторону позивача ставити свої питання відповідачам свідкам зі сторони відповідача.

Внаслідок допиту вказаних свідків та відповідача, суд першої інстанції в обґрунтування оскарженого рішення постановлено висновок, що два договори оренди в яких вказаний строк дії 35 років є оригінальними, а примірник договору в якому зазначений строк дії договору 10 років є не оригінальним.

Суд першої інстанції не взяв до уваги, що вказані свідки та відповідач не є спеціалістами чи фахівцями в галузі криміналістики та почеркознавства, а тому не можуть давати висновок щодо дійсності таких документів.

При цьому, допитані свідки та відповідач не могли пояснити суду причини розбіжностей щодо строку дії зазначених договорів (10 і 35 років).

Позивач як власник, дані земельні ділянки орендарю в користування не надавав. Умови оплати не узгоджувались, що не заперечується стороною відповідача.

Матеріалами справи доведено наявність заборгованості по орендній платі, відповідачем не надано доказів, що ними вчасно сплачувалась орендна плата за користування земельними ділянками та сплата податків та зборів до місцевого бюджету з орендної плати. Однак, суд першої інстанції в рішенні послався на те, що відповідачу не було відомо про смерть орендодавця, що підтверджує упередженість суду при прийнятті рішення.

Відповідач не довів, що позивач з власної вини не отримував орендну плату як це передбачено договором, відповідач умови договору не виконував належним чином, орендна плата своєчасно не сплачувалось, що свідчить про ухилення відповідача від виконання зобов`язань за договором оренди.

Таким чином, порушення відповідачем істотних умов договору оренди в частині несплати орендної плати є підставою для задоволення позову про розірвання договору оренди земельної ділянки згідно ст.526 ЦК України.

Судом першої інстанції не було вжито заходів щодо забезпечення стороні позивача довести свою позицію достатніми доказами у встановленому законом порядку.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу, Фермерське господарство «ЗАХІДАГРОТРАНС» в особі директора Кушніра П.С. вказало, що доводи апеляційної скарги є безпідставними, оскільки позивач ОСОБА_1 жодного разу в судові засідання не з`являвся і про причини неявки суд не повідомляв.

25 вересня 2023 року представник позивача ОСОБА_4 спрямував до суду заяву про відкладення розгляду справи, при цьому інший представник позивача ОСОБА_5 , який приймав активну участь у розгляді даної справи, також не з`явився в судове засідання і про поважність причин неявки суд не повідомив.

Допитані в судовому засіданні 25 вересня 2023 року свідки зокрема державний реєстратор Футулуйчук Ю.Д., директор проектної організації ОСОБА_6 , давали пояснення в розрізі правил оформлення документів згідно правил діловодства, правил реєстрації документів, де ними було вказано, що обов`язково примірники Договорів оренди мають бути ідентичні, прошиті і пропечатані.

З наданих позивачем договорів оренди на строк 10 років, вбачається, що вони прошиті та пронумеровані, однак відсутня печатка, вони відрізняються по кількості сторінок, а документи які містяться в договорах відрізняються по змісту. Позивачем надано копії не всіх сторінок, зокрема не надано останню сторінку. Тобто, свідками підтверджено в судовому засіданні, що надані позивачем договори не відповідають правилам діловодства.

З витребуваних судом договорів про оренду земельних ділянок вбачається, що строк дії договорів земельної ділянки становить 35 років. Ці договори прошиті та пронумеровані на семи аркушах та скріплені печатками проектної організації.

Вказав, що з дня смерті ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ) до моменту реєстрації за позивачем права власності на земельні ділянки (17 грудня 2021 року), орендна плата ним не сплачувалось, оскільки фактично не було кому її платити. Вважає, що ним не порушувались істотні умови договорів оренди.

Позивачем не надано доказів, що він повідомляв відповідача, як користувача земельними ділянки, про зміну власника та про те, що він набув права власності на вказані земельні ділянки як цього вимагає ч.3 ст.148-1 Земельного кодексу України.

З фіскального чеку від 04 листопада 2022 року вбачається, що відповідач сплатив позивачу орендну плату в сумі 10435,41 грн. за період 2019-2021 року.

Просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Судом встановлено, що ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , що підтверджується копією свідоцтва про смерть серія НОМЕР_1 від 19 березня 2019 року (том 1 а.с.17).

Відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЧВ №008691 ОСОБА_2 була власником земельної ділянки площею 1,12 га, розташованої в с. Санківці Дністровського (Хотинського) району Чернівецької області, цільове призначення: ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:003:0234 (том 1 а.с.18).

Відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЧВ №008992 ОСОБА_2 була власником земельної ділянки площею 1,49 га, розташованої в с. Санківці Дністровського (Хотинського) району Чернівецької області, цільове призначення: ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:002:0055 (том 1 а.с.19).

З договору оренди земельної ділянки від 11 листопада 2014 року, наданого позивачем, вбачається, що орендодавець ОСОБА_2 передала орендарю ФГ «Західагротранс» у користування на платній основі земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 1.115 га кадастровий номер :03:003:0234 строком на 10 років. (п.7); Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі готівкою через касу орендаря з письмовим підтвердженням орендодавцем факту одержання готівки в день її одержання (п.9). Розмір орендної плати становить 3 % від нормативної грошової оцінки землі на рік в сумі 478,92 грн., з урахуванням щорічної інфляції (п.10). Остання сторінка договору, на якій міститься реквізити сторін в графі «Орендодавець» зазначаються дані написані синьою ручкою, а в графі «Орендар» зазначаються дані надруковані. Договір підписано та скріплено печаткою (том 1 а.с.30-31).

З договору оренди земельної ділянки від 11 листопада 2014 року, наданого позивачем, вбачається, що орендодавець ОСОБА_2 передала орендарю ФГ «Західагротранс» у користування на платній основі земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 1.4894 га кадастровий номер :03:002:0055 строком на 10 років. Остання сторінка договору, на якій міститься реквізити сторін в графі «Орендодавець» зазначаються дані написані синьою ручкою, а в графі «Орендар» зазначаються дані надруковані. Договір підписано та скріплено печаткою (том 1 а.с.35-36).

З наданих на ухвалу суду про витребування документів реєстраційної справи №8976938 яка знаходиться в Дністровській районній державній адміністрації вбачається договір оренди земельної ділянки від 11 листопада 2014 року укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Західагротранс» земельна ділянка площею 1.1150 га кадастровий номер :03:003:0234, строк дії договору тридцять п`ять років (п.7); Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі готівкою через касу орендаря з письмовим підтвердженням орендодавцем факту одержання готівки в день її одержання (п.9). Розмір орендної плати становить 3 % від нормативної грошової оцінки землі на рік в сумі 478,92 грн., з урахуванням щорічної інфляції (п.10). Остання сторінка договору на якій міститься реквізити сторін в графі «Орендодавець» зазначаються дані надруковані, а в графі «Орендар» зазначаються дані також надруковані. Договір підписано та скріплено печаткою.

З реєстраційної справи № 8976877 яка знаходиться в Дністровській районній державній адміністрації вбачається оригінал договору оренди земельної ділянки від 11.11.2014 року укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Західагротранс» земельна ділянка площею 1.4894 га кадастровий номер :03:002:0055, строк дії договору тридцять п`ять років (п.7); Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі готівкою через касу орендаря з письмовим підтвердженням орендодавцем факту одержання готівки в день її одержання (п.9). Розмір орендної плати становить 3 % від нормативної грошової оцінки землі на рік в сумі 478,92 грн., з урахуванням щорічної інфляції (п.10). Остання сторінка договору на якій міститься реквізити сторін в графі «Орендодавець» зазначаються дані надруковані, а в графі «Орендар» зазначаються дані також надруковані. Договір підписано та скріплено печаткою.

Зазначені договори строком на 35 років прошито та пронумеровано на семи аркушах та скріплені печатками «Земля Поділля» та ФГ «ЗАХІДАГРОТРАНС».

З витягу про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 09.03.2015 року серія ЕЕТ № 754677 вбачається, що договір оренди зареєстровано в реєстрі та строк дії договору 35 років (т.1 а.с.1).

З витягу про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 09.03.2015 року серія ЕЕТ № 754665 вбачається, що договір оренди зареєстровано в реєстрі та строк дії договору 35 років (т.1 а.с.42).

Відповідно до акту приймання та передачі земельної ділянки від 11 листопада 2014 року ОСОБА_2 та ФГ «Західагротранс» орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку загальною площею 1.1150 га кадастровий номер :03:003:0234 (том 1 а.с.33).

Актом встановлення та погодження меж землекористування в натурі від 11 листопада 2014 року претензій щодо меж земельної ділянки площею 1.1150 га кадастровий номер :03:003:0234 суміжними землевласниками та користувачами не заявлено (том 1 а.с.34).

Відповідно до акту приймання та передачі земельної ділянки від 11 листопада 2014 року ОСОБА_2 та ФГ «Західагротранс» орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку загальною площею 1.4894 га кадастровий номер :03:002:0055 (том 1 а.с.39).

Актом встановлення та погодження меж землекористування в натурі від 11.11.2014 року претензій щодо меж земельної ділянки площею 1.4894 га кадастровий номер :03:002:0055 суміжними землевласниками та користувачами не заявлено (том 1 а.с.40).

Рішенням Новоселицького районного суду Чернівецької області від 16 серпня 2021 року справа №720/908/20 позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним заповіту та визнання права власності на спадкове майно задоволено. Визнано недійсним заповіт від 06 лютого 2019 року ОСОБА_2 за № 8 складений на ім`я ОСОБА_3 . Визнано за ОСОБА_1 право власності на земельні ділянки кадастровий номер :03:003:0234 та :03:002:0055 (том 1 а.с.20-23).

Право власності позивача ОСОБА_1 на земельні ділянки кадастровий номер :03:003:0234 та :03:002:0055 також підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно (том 1 а.с.25-29).

Як вбачається з інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна земельні ділянки площею 1.115 га та 1.4894 га кадастрові номери :03:003:0234 та :03:002:0055 власником яких є ОСОБА_1 перебувають в оренді ФГ «Західагротранс» на підставі договорів оренди землі серія та номер б/н від 11 листопада 2014 року строком на 35 років.

Згідно витягів з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права земельні ділянки цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1.115 га та 1.4894 га кадастрові номери :03:003:0234 та :03:002:0055 передані орендодавцем ОСОБА_2 орендарю ФГ «Західагротранс» строком на 35 років (том 1 а.с.27-29).

Відповідно до листа ГУНП України в Чернівецькій області повідомляється, що дійсно оригінали договорів оренди земельних ділянок за кадастровими номерами :03:003:0234 та :03:002:0055 укладених між ФГ «Західагротранс» та ОСОБА_2 на даний час знаходяться у матеріалах кримінального провадження № 0000301 (том 1 а.с.185).

Відповідно до листа-повідомлення ФГ «ЗАХІДАГРОТРАНС» №14 від 04 жовтня 2022 року вбачається, що орендна плата за користування земельними ділянками за 219-2021 роки складає загальний розмір 10435,41 грн (том а.с.145-146).

Мотиви, з яких виходив апеляційний суд та застосовані норми права

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судове рішення суду першої інстанції вказаним вимогам відповідає.

Відмовляючи в задоволенні позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з безпідставності позовних вимог.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду.

Щодо строку укладених договорів

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статей 125, 126 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Судом установлено, що відповідно до договорів оренди землі від 11 листопада 2014 року орендодавець ОСОБА_2 передала орендарю ФГ «Західагротранс» у користування на платній основі дві земельні ділянки сільськогосподарського призначення площею 1.115 га кадастровий номер :03:003:0234 та площею 1.4894 га кадастровий номер :03:002:0055 строком на 35 років.

Вказані договори прошиті, пронумеровані та скріплені печатками «Земля Поділля» та ФГ «ЗАХІДАГРОТРАНС». Саме ці договори були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та зберігаються в реєстраційних справах №8976938 і №8976877, що знаходяться в Дністровській районній державній адміністрації.

З витягу про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 09.03.2015 року серія ЕЕТ № 754677 вбачається, що договір оренди землі від 11.11.2014 року щодо земельної ділянки кадастровий номер :03:003:0234 площею 1,1150 га зареєстровано в реєстрі та строк дії договору 35 років (т.1 а.с.41).

З витягу про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 09.03.2015 року серія ЕЕТ № 754665 вбачається, що договір оренди землі від 11.11.2014 року щодо земельної ділянки кадастровий номер :03:002:0055 площею 1,4894 га зареєстровано в реєстрі та строк дії договору 35 років (т.1 а.с.42).

Згідно витягів з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права земельні ділянки цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1.115 га та 1.4894 га кадастрові номери :03:003:0234 та :03:002:0055 передані орендодавцем ОСОБА_2 орендарю ФГ «Західагротранс» строком на 35 років.

В судовому засіданні суду першої інстанції в якості свідка була допитана державний реєстратор ОСОБА_7 , яка проводила державну реєстрацію оспорюваних договорів оренди землі. Яка пояснила, що для реєстрації подаються три примірники договорів оренди, які є ідентичні, прошиті та пронумеровані. Інших договорів оренди землі, де був би вказаний строк дії 10 років, не було.

Таким чином, суд вважає встановленою ту обставину, що на державну реєстрацію були подані договори оренди землі зі строком на 35 років.

Колегія суддів відхиляє посилання позивача на те, що вказані договори укладені строком на 10 років, на підтвердження чого позивач надав примірники таких договорів.

Так, для державної реєстрації договору оренди державному реєстратору подаються три примірника договору оренди, кожний з яких повинен бути пронумерований та прошитий, а місце з`єднання аркушів засвідчують підписом відповідальної особи та відбитком печатки.

Договори оренди землі, надані позивачем, не відповідають вказаним вимогам, зокрема відсутній відбиток печатки на місці з`єднання аркушів.

Звертаючись до суду із позовом, позивач також зазначав, що у нього існують сумніви щодо справжності підпису на договорах оренди орендодавцю ОСОБА_2 . Проте, належними та допустимими доказами він цю обставину не довів.

В процесі розгляду справи в суді першої інстанції позивач заявляв клопотання про призначення почеркознавчої експертизи. Ухвалою Хотинського районного суду Чернівецької області від 14 червня 2023 року дане клопотання було залишено без розгляду, оскільки воно подано з пропуском встановленого строку і із клопотанням про поновлення процесуального строку позивач до суду не звертався (т.2 а.с.63-65). Постановою Чернівецького апеляційного суду від 29 серпня 2023 року ухвала Хотинського районного суду Чернівецької області від 14 червня 2023 року залишена без змін.

В подальшому позивач не звертався до суду із таким клопотанням з одночасним клопотанням про поновлення пропущеного строку. В апеляційній скарзі позивач також не заявляв таке клопотання.

Щодо розірвання договорів та стягнення заборгованості по орендній платі

Відповідно до статті 1 Закону «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до пункту 3 частини 1статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частинами 1-3 статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно доПодаткового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно зі статтею 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір, відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначенихЗемельним кодексом України та іншими законами України.

Положеннями статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Виходячи з системного аналізу зазначених положень законодавства, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Вказаний правовий висновок висловлено Верховним Судом України у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17, який підтриманий Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2018 року в справі № 912/1385/17 та Верховним Судом у постанові від 13 лютого 2020 року у справі № 227/5452/18.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 зазначив підставою для розірвання договорів оренди землі факт несплати орендарем орендної плати, що мав місце у 2019-2021 роках.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що позивач не повідомив фермерське господарство про зміну власника земельних ділянок, а тому відповідач з незалежних від нього причин був позбавлений можливості виконати обов`язок щодо виплати орендної плати.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на таке.

Частинами першою, третьою статті 148-1 ЗК України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) (стаття 1216 ЦК України).

До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (статті 1218 ЦК України).

Частиною третьою статті 1223 ЦК України визначено, що спадщина належить спадкодавцю від дня відкриття спадщини. Тобто датою оформлення спадщини, а саме отримання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину не може обмежуватись можливість реалізації належних спадкоємцю прав власника від дня відкриття спадщини.

На виконання положень статті 148-1 ЗК України, спадкоємець (новий орендодавець) повинен повідомити орендаря про прийняття ним спадщини та про перехід до нього прав та обов`язків за договором оренди.

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі № 146/350/20 (провадження № 61-10491св20), від 28 квітня 2021 року у справі № 341/245/19 (провадження № 61-215св21).

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Встановлено, що рішенням Новоселицького районного суду Чернівецької області від 16 серпня 2021 року у справі №720/908/20, яке набрало законної сили 16 вересня 2021 року, визнано за ОСОБА_1 право власності у порядку спадкування за заповітом після смерті ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , на земельні ділянки кадастровий номер :03:003:0234 та :03:002:0055 (том 1 а.с.20-23).

Право власності позивача ОСОБА_1 на земельні ділянки кадастровий номер :03:003:0234 та :03:002:0055 також підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Реєстрація права власності на вказані земельні ділянки за позивачем згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності відбулася 22 грудня 2021 року (том 1 а.с.25-29).

Проте у матеріалах цієї справи відсутні докази, що ОСОБА_1 у порядку, визначеному частиною третьою статті 148-1 ЗК України, повідомив фермерське господарство «Західагротранс» про набуття права власності на земельні ділянки у період з часу відкриття спадщини після смерті ОСОБА_2 у березні 2019 року до подання позовної заяви, відтак, відповідач з незалежних від нього причин був позбавлений можливості виконати обов`язок щодо виплати орендної плати до відкриття провадження у цій справі, проте у подальшому в процесі розгляду справи сплатив орендну плату.

Позивач не подав до суду доказів, що фермерське господарство «Західагротранс» знало про особу правонаступника орендодавця ОСОБА_2 , після її смерті.

Доказування - це діяльність, яка здійснюється в урегульованому цивільному процесуальному порядку і спрямована на з`ясування дійсних обставин справи, прав і обов`язків сторін, встановлення певних обставин шляхом ствердження юридичних фактів, зазначення доказів, а також подання, прийняття, збирання, витребування, дослідження і оцінки доказів. Метою доказування є з`ясування дійсних обставин справи. Обов`язок доказування покладається на сторін. Це положення є одним із найважливіших наслідків принципу змагальності.

Матеріально-правовий зміст обов`язку подавати докази полягає в тому, що у разі його невиконання суб`єктом доказування і неможливості отримання доказів суд має право визнати факт, на який посилалася заінтересована сторона, неіснуючим чи, навпаки, як це має місце при використанні презумпції, - існуючим, якщо інше не доказано другою стороною.

У цій справі суд першої інстанції встановив, що несплата орендної плати мала місце у зв`язку з невиконанням орендодавцем обов`язку, передбаченого частиною третьою статті 148-1 ЗК України.

При цьому, позивач не вказував на неналежне виконання орендарем своїх обов`язків, зокрема, і щодо сплати орендної плати первісному орендодавцю ОСОБА_2 , з якою і було укладено договори оренди.

Установивши відсутність доказів, які підтверджували б факт виконання позивачем законодавчо визначеного обов`язку, передбаченого частиною третьою статті 148-1 ЗК України, а відповідач заперечує факт повідомлення орендаря про зміну власника спірної земельної ділянки і надання ним даних щодо платіжних реквізитів, суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у задоволенні вимог, оскільки затримка зі сплати орендної плати зумовлена діями орендодавця, який створив перешкоди для належного виконання орендарем обов`язку зі сплати орендної плати.

Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 30 червня 2020 року у справі № 545/262/18 (провадження № 61-47367св18).

З урахуванням наведеного, звернення позивача до суду з позовом про розірвання договору оренди, за відсутності доказів належного повідомлення орендаря до звернення до суду про такий перехід права власності, не узгоджується із засадами розумності, добросовісності та справедливості, визначеними статтею 3 ЦК України.

Є безпідставними доводи апеляційної скарги в частині усунення перешкод в користуванні позивачу земельними ділянками у зв`язку зі смертю орендодавця та зміною власника земельних ділянок.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється, зокрема у разі смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки.

За змістом частини першої статті 7 Закону «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі», в редакції на час виникнення спірних правовідносин передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Отже, якщо умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного сторонами, не передбачається заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці орендаря після смерті останнього можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом цього договору.

Згідно роз`яснень, наданих в пункті 10 Постанови Пленуму Верхового Суду України № 7 від 30 травня 2008 року «Про судову практику у справах про спадкування» відповідно до статті 1225 ЦК України право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців за загальними правилами спадкування (зі збереженням її цільового призначення) при підтвердженні цього права спадкодавця державним актом на право власності на землю або іншим правовстановлюючим документом. У порядку спадкування можуть передаватися також право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), право користування чужим майном (сервітут).

З договорів оренди землі від 11 листопада 2014 року убачається, що вони не містять заборони переходу права на оренду в порядку спадкування.

Таким чином, у разі смерті спадкодавця спадкоємці, які прийняли спадщину, не відмовилися від її прийняття, замінюють його особу у всіх правовідносинах, що існували на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок смерті спадкодавця.

Є безпідставними доводи апеляційної скарги про те, що позивач був позбавлений можливості задавати питання свідкам та представнику відповідача, приймати участь в огляді доказів, заявляти клопотання. Колегія суддів враховує ту обставину, що справа в провадженні суду першої інстанції перебувала протягом року. У позивача одразу були два представника. А тому, на думку колегії суддів, в будь-якому випадку один із представників мав можливість приймати участь в судових засіданнях.

Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку згідно зі статтями 76-78, 81, 89, 367, 368 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення («Серявін та інші проти України» (Seryavin and Others v. Ukraine) від 10 лютого 2010 року, заява №4909/04).

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду, рішення суду ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, і не може бути скасоване з підстав, викладених у апеляційній скарзі.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив це рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Хотинського районного суду Чернівецької області від 25 вересня 2023 року слід залишити без змін.

Керуючись ст. ст. 368, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Хотинського районного суду Чернівецької області від 25 вересня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 20 грудня 2023 року.

Головуючий Н.К. Височанська

Судді: І.М. Литвинюк

І.Б. Перепелюк