Справа № 677/1176/18
Провадження № 2/677/61/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 червня 2023 року м. Красилів

Красилівський районний суд Хмельницької області

в складі головуючого - судді Гладій Л.М.,

за участі секретаря судового засідання Загаєвської С.М.,

розглянувши за правилами загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні в залі суду справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Житниця Поділля» до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Агроінвестзерно», третя особа - Хмельницька районна державна адміністрація, про визнання договорів оренди недійсними та скасування державної реєстрації права оренди, -

ВСТАНОВИВ :

07 серпня 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю «Житниця Поділля» (надалі - ТОВ «Житниця Поділля») звернулось до суду з зазначеним позовом, у якому просило визнати недійсним договір оренди землі б/н від 01 жовтня 2014 року на земельну ділянку площею 1,4110 га кадастровий номер :03:013:0019 укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Агроінвестзерно» (надалі - ТОВ «Агроінвестзерно»), скасувати державну реєстрацію іншого речового права, скасувавши рішення державного реєстратора реєстраційної служби Красилівського районного управління юстиції Хмельницької області Корній О.С., індексний номер 16460664 від 14 жовтня 2014, номер запису про інше речове право 7324155.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 28 січня 2008 між фермерським господарством «Житниця», правонаступником якого є ТОВ «Житниця Поділля» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки (без номера), за яким ОСОБА_2 передала позивачу для вирощування сільськогосподарської продукції у строкове платне користування строком на 15 (п`ятнадцять) років земельну ділянку площею 1,4110 га кадастровий номер :03:013:0019. Вказаний договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Красилівському районі про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 83 від 18 лютого 2008 року.

Дана земельна ділянка розташована в адміністративних межах Западинської сільської ради Красилівського району Хмельницької області та належала ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на землю серії Р1 № 791939 від 01 квітня 2003 року.

ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_2 .

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину, серія та номер 2-503, виданого 21 березня 2013 року державним нотаріусом Красилівського районного нотаріального округу Хмельницької області Тиховською В.В., земельну ділянку площею 1,4110 га кадастровий номер :03:013:0019 успадкував ОСОБА_1 , номер запису про право власності: 7055156, рішення про державну реєстрацію прав і їх обтяжень, індексний номер 1054687 від 21 березня 2013 року.

Відповідно до пункту 11.4 Договору оренди земельної ділянки від 28 січня 2008 року перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвані договору. Таким чином, Товариство з обмеженою відповідальністю «Житниця Поділля» стало орендарем земельної ділянки належної спадкоємцю ОСОБА_1 відповідно до договору оренди земельної ділянки від 28 січня 2008 року.

Однак, до закінчення дії строку вищевказаного договору оренди, позивачу стало відомо, що державним реєстратором Реєстраційної служби Красилівського районного управління юстиції Хмельницької області Корнієм О.С. 14 жовтня 2014 року проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 1,4110 га кадастровий номер :03:013:0019 за ТОВ «Агроінвестзерно» згідно договору оренди б/н від 01 жовтня 2014 року укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроінвестзерно» строком на 5 років, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме №126235927 від 04 червня 2018 року.

Вважає, що укладення та реєстрація даного договору грубо порушує права позивача на користування земельною ділянкою, оскільки договір оренди земельної ділянки від 28 січня 2008 року був діючим, та зареєстрованим відповідно до установленого законом порядку, який діяв на час укладення позивачем та ОСОБА_2 договору оренди землі б/н від 28 січня 2008 року.

Право оренди за ТОВ «Житниця Поділля» спірної земельної ділянки є дійсним, оскільки реєстрація цього права була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення, а перехід права власності не є підставою для змін або розірвання договору. Згідно умов укладеного договору оренди земельної ділянки, він набрав чинності з дня реєстрації у відділі Держкомзему у Красилівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18 лютого 2008 року № 83 та діє до 18 лютого 2023 року.

Договір оренди землі від 28 січня 2008 року є чинним, діючим, зареєстрований відповідно до діючого на момент його укладення законодавства, не витребуваний із володіння і користування позивача, не розірваний, не визнаний недійсним, його умови виконуються сторонами, земельна ділянка перебуває в оренді ТОВ «Житниця Поділля», але фактично позивач позбавлений права користування земельною ділянкою. Вважає, що спірний договір оренди землі, що зареєстрований та укладений між Відповідачами є недійсним, так як даний спірний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, скільки його було укладено до закінчення строку дії попереднього договору оренди. Існування одночасно двох правочинів щодо одного об`єкту договору та зобов`язань, суперечить законодавству України та породжує наслідки зобов`язань по цим договорам одночасно.

Державний реєстратор під час реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов`язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність уже зареєстрованих речових прав з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації. Однак, державним реєстратором прав на нерухоме майно всупереч вимогам закону не здійснено запиту до відділу Держгеокадастру в Красилівському районі Хмельницької області, з метою встановлення чи були зареєстровані права на земельну ділянку за договором оренди за іншими особами, а отже, не мав підстав для реєстрації права користування земельною ділянкою площею 1,4110 га кадастровий номер :03:013:0019 за ТОВ «Агроінвестзерно», оскільки таке право раніше вже було зареєстровано за ТОВ «Житниця Поділля».

У зв`язку із наведеним, просив позовні вимоги задоволити.

Представник відповідача ТОВ «Агроінвестзерно» Сидорук Д.В. у відзиві на позов зазначив, що відповідач позовні вимоги не визнає, вважає їх безпідставними, не обгрунтованими та такими, що не відповідають фактичним обставинам справи з огляду на наступне.

Відповідач ОСОБА_1 набув право власності на спірну земельну ділянку на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 21 березня 2014 року. Оскільки відповідач набув законного права власності на земельну ділянку, то відповідно до ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, а тому виявив бажання передати в оренду земельну ділянку ТОВ «Агроінвестзерно». При цьому, позивач ТОВ «Житниця Поділля» вказаною земельною ділянкою, в тому числі за життя ОСОБА_2 , не користувалось та орендної плати, в тому числі для ОСОБА_2 не сплачувало, будь-яких розмов та домовленостей щодо укладення договору цієї земельної ділянки між ФГ «Житниця» та ОСОБА_2 не було, такого договору вона не підписувала, примірника або копії такого договору у ОСОБА_2 не було, відповідно, вона не знала про його існування та нічого не розповідала про нього своїм рідним та близьким, в тому числі сину ОСОБА_1 , у зв`язку з чим, він також не знав та не припускав про його існування. За таких обставин, керуючись повноваженнями власника земельної ділянки, не знаючи про наявність договірних відносин між ОСОБА_2 та ФГ «Житниця» з приводу даної земельної ділянки, та діючи добросовісно, ОСОБА_1 уклав з ТОВ «Агроінвестзерно» спірний договір оренди земельної ділянки.

Під час державної реєстрації оскаржуваного договору оренди земельної ділянки не було порушено процедуру реєстрації та державний реєстратор отримав повний та належно оформлений пакет докемунтів, який вимагається для вчинення відповідної реєстраційної дії Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Даний договір набрав чинності і у ТОВ «Агроінвестзерно» виникло право користування даною земельною ділянкою у зв`язку та з моменту державної реєстрації такого права державним реєстратором. Не зважаючи на те, що оскаржувані реєстраційні дії були вчинені за заявою ТОВ «Агроінвестзерно», втручання в права позивача було здійснено державним реєстратором, шляхом прийняття оскаржуваного рішення, а тому він має бути залучений як співвідповідач.

Позивач не надав належних та допустимих доказів, які б підтверджували факт проведення у встановленому законом порядку державної реєстрації договору оренди вказаної земельної ділянки, укладеного між позивачем та ОСОБА_2 , та його дії на сьогоднішній день, а надана ним копія зазначеного договору не є та не можуть вважатись таким доказом, так як з часу його укладення, даний договір міг бути розірваний або визнаний недійсним, відмітка про його державну реєстрацію могла бути проставлена помилково, без внесення відповідних записів до Книги реєстрації, а також його державна реєстрація за досить значний проміжок часу могла бути скасована з різних підстав.

Після укладання договору оренди землі 01 жовтня 2014 року та проведення його державної реєстрації 14 жовтня 2014 року відповідачем ТОВ «Агроінвестзерно» було фактично розпочато вільно, безперешкодно та відкрито користування земельною ділянкою відповідно до цільового призначення, строк договору 5 років. При цьому ТОВ «Житниця Поділля» з жовтня 2014 року було обізнано з фактом використання даної земельної ділянки у господарській діяльності ТОВ «Агроінвестзерно», а саме для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та не мало щодо цього будь-яких заперечень та претензій до останнього та ОСОБА_1 , погоджувалось із таким використанням та нічого не вказувало про перебування вказаної земельної ділянки в оренді в ФГ «Житниця».

Позивач мав об`єктивну можливість дізнатися про порушення його прав у зв`язку з державною реєстрацією права оренди ТОВ «Агроінвестзерно» на наступний день після реєстрації спірного договору оренди - 14 жовтня 2014 року, оскільки така інформація є публічною та загальнодоступною і зважаючи на презумпцію обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав, знаючи що спірна земельна ділянка з 2014 року використовувалась у господарській діяльності ТОВ «Агроінвестзерно», позивач міг і зобов`язаний був отримати і перевірити законність такого користування, в тому чисі шляхом отримання Інформаційної довідки з Державного реєстру прав.

Таким чином позивач був обізнаний з жовтня 2014 року із фактом перебування оспорюваної земельної ділянки у користуванні на умовах оренди у ТОВ «Агроінвестзерно`та з цього часу дізнався про порушення його прав на дану земельну ділянку, а тому звернувшись з даним позовом у серпні 2018 року позивач пропустив встановлений законом трирічний строк позовної давності, що є самостійною підставою для відмови у позові.

У зв`язку з наведеним, просив у задоволенні позову відмовити.

Представник позивача ОСОБА_3 у відповіді на відзив ТОВ «Агроінвестзерно» зазначив, що доводи, викладені у відзиві є безпідставними та такими, що не грунтуються на нормах чинного законодавства України.

Зазначив, що твердження відповідача ТОВ «Агроінвестзерно» про те, що державним реєстратором було дотримано усіх вимог закону під час проведення державної реєстрації оскаржуваного договору оренди земельної ділянки не відповідає дійсності та спростовується наступним.

Під час прийняття спадщини спадкоємець ОСОБА_1 не міг не знати про всі права та обов`язки, які переходять до нього у зв`язку з прийняттям спадщини, у тому числі укладеного та зареєстрованого згідно чинного, на той момент законодавства у Державному земельному кадастрі договору оренди, укладеного між спадкодавцем ОСОБА_2 та ФГ «Житниця» (правонаступником якого є позивач); ТОВ «Агроінвестзерно» не надав належного та допустимого доказу, який би свідчив про факт здійснення державним реєстратором запиту щодо встановлення наявності чи відсутності зареєстрованого речового права оренди на спірну земельну ділянку; відповідач не надав належного та допустимого доказу того, що державному реєстратору було надано відповідь про відсутність зареєстрованого речового права (права оренди) позивача на спірну земельну ділянку; надання відповіді про відсутність зареєстрованого речового права (права оренди) позивача на спірну ділянку не могла бути надана, оскільки договір оренди земельної ділянки від 28 січня 2008 року пройшов державну реєстрацію відповідно до діючого на той момент законодавства України; відповідач не спростовував реєстрацію договору оренди позивача та не надав доказів розірвання та визнання недійсним договору оренди позивача; позивач згідно умов договору оренди використовує за призначенням спірну земельну ділянку, що підтверджується довідками про витрати позивача в зв`язку з обробітком даної земельної ділянки; надані відповідачем ТОВ «Агроінвестзерно» довідки (Звіт про посівні площі сільськогосподарських культур) жодним чином не підтверджують використання саме спірної земельної ділянки, а стосуються невідомих посівних площ. Підтвердженням дії первинного договору оренди землі є той факт, що земельна ділянка відповідачу власнику земельної ділянки фактично не поверталась, ТОВ «Житниця Поділля», як орендар, продовжувало використовувати спірну земельну ділянку після укладення оскаржуваного договору і його державної реєстрації згідно цільового призначення, та весь цей час відповідач - власник земельної ділянки приймав таке виконання.

Твердження представника відповідача «Агроінвестзерно» про сплив позовної давності є помилковим, оскільки у позивача не було жодних підстав вважати свої майнові права порушеними, оскільки позивач протягом всього часу дії договору оренди землі від 28 січня 2008 року використовував спірну земельну ділянку за призначенням та нікому її не передавав. Позивач не зобов`язаний кожного дня отримувати інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стосовно об`єкта оренди, така інформація є платною, враховуючи що у позивача у користуванні перебуває близько 5500 земельних ділянок загальною площею близько 10 тисяч га, маніторинг земель позивач проводить з певною періодичністю. А тому позивач дізнався про укладення оспорюваного договору та реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку за ТОВ «Агроінвестзерно» в червні 2018 року після отримання інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна.

Представник позивача ОСОБА_4 , будучи пристунім у судовому засіданні 24 травня 2023 року позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив задовольнити позов з підстав, наведених у позовній заяві. Зазначив, що позивач користувався і користується земельною ділянкою кадастровий номер :03:013:0019 на підставі договору оренди від 28 січня 2008 року, укладеного з ОСОБА_2 здійснює її обробіток та сплачує орендну плату відповідачу ОСОБА_1 . Стверджував що ТОВ «Житниця Поділля» не пропустило строк позовної давності у зв`язку з тим, що продовжувало обробіток оспорюваної земельної ділянки, а тому не мало підстав вважати свої права порушеними, а також заперечив щодо відсутності, на думку представника відповідача ОСОБА_5 , на момент розгляду справи по суті предмету спору, оскільки строк дії оспорюваного договору закніився, оскільки згідно усталеної практики ВС закінчення строку дії договору не перешкоджає визнання його недійсним. Заперечив щодо пропущення строку позовної давності з підстав того, що не вважає його пропущеним, оскільки про порушення своїх прав і наявність оспорюваного договору орнеди позивач дізнався лише в 2018 році. А також на запитання представника відповідача ОСОБА_5 зазначив, що піся закінчення строку дії договору оренди, жодних дій на його продовження позивач не вчиняв і станом на даний момент строк дії договору оренди закінчився.

В подальшому, представник позивача подав письмову заяву про розгляд справи у його відсутності, позовні вимоги підтримав, просив їх задоволити.

Представник відповідача ТОВ «Агроінвестзерно» Сидорук Д.В., будучи присутнім в судовому засіданні 24 травня 2023 року, підтримав подані до суду письмові пояснення, в яких заперечив проти позовних вимог, посилаючись на обставини, наведені у відзиві просив врахувати, що договір оренди землі із позивачем був укладений 28 січня 2008 року на 15 років з дати його державної реєстрації, яка була проведена 18 лютого 2008 року. За таких обставин, строк дії зазначеного договору оренди землі, яку покладено позивачем в основу підстав його позову по даній справі, завершився 18 лютого 2023 року. При цьому, такий договір оренди у відповідності до положень стст. 30, 33 ЗУ «Про оренду землі» не поновлювався та будь-яких дій щодо цього позивач не вчиняв, а саме, не звертався з приводу його поновлення до власника спірної земельної ділянки. За таких обставин, на даний час оспорюваний договір не порушує та не може порушувати прав та законних інтересів позивача, тобто відсутній предмет спору. Дана правова позиція узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду у постанові від 01.04.2020 року по справі № 610/1030/18, згідно якої, суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар може зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливіть первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи не буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити. Оскільки строк дії оренди ТОВ «Житниця Поділля» земельної ділянки завершився 18 лютого 2023 року, у позові слід відмовити. Звернув увагу на принципову обставину, яка впливає на відмову в позові, зокрема те, що позивач ні до закінчення терміну дії договору оренди, ні після закінчення такого строку не скористався своїм переважним правом на продовження строку дії договору оренди, не вживав жодних дій на його продовження, тому строк такого договору є закінченим. Крім того, будучи присутнім в судовому засіданні 24 травня 2023 року відкликав свою заяву про застосування строків позовної давності, оскільки вважає, що в позові слід відмовити по суті позовних вимог. В судове засідання 14 червня 2023 року не з`явився, в матераіалах справи є письмова заява представника відповідача ОСОБА_5 про розгляд справи у його відсутності, проти позову заперечує.

Відповідач ОСОБА_1 , який повідомлений про дату, час і місце судового засідання належним чином, в судове засідання повторно не з`явився, відзив на позов не подав та про причини неявки суд не повідомив.

Представник третьої особи Хмельницької районної державної адміністрації в судове засідання не з`явився, про про дату, час і місце судового засідання повідомлений належним чином, будь-яких заяв, клопотань суду не подав.

Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 28 січня 2008 року ОСОБА_2 , будучи власником земельної ділянки, кадастровий номер :03:013:0019, яка належала їй на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 №791939, виданного 01 квітня 2003 року, на підставі рішення позачергової 3 сесії 24 скликання Западинської сільської Ради народних депутатів від 20 червня 2002 року, як орендодавець, уклав із ФГ «Житниця», як із орендарем, договір оренди земельної ділянки, площею 1,4110 га, яка знаходиться на території Западинської сільської ради Красилівського району Хмельницької області, строком на 15 років. Цей договір був зареєстрований 18 лютого 2008 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 83.

Відповідно до пункту 11.4 договору оренди земельної ділянки від 28 січня 2008 року перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвані договору.

Як вбачається з протоколу №18 зборів членів фермерського господарства «Житниця» від 10 листопада 2010 року та протоколу №1 Загальних зборів учасників (засновників) Товариства з обмеженою відповідальністю «Житниця Поділля» фермерське господарство «Житниця» було припинено в результаті реорганізації шляхом перетворення в товариство з обмеженою відповідальністю «Житниця Поділля». ТОВ «Житниця Поділля» є правонаступником ФГ «Житниця Поділля», а тому у відповідності до п.11.4 договору оренди землі від 28 січня 2008 року, набуло прав та обов`язків орендаря на земельну ділянку площею 1,4110 га кадастровий номер :03:013:0019.

ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_2 , після смерті якої право власності на земельну ділянку площею 1,4110 га кадастровий номер :03:013:0019 успадкував її син ОСОБА_1 , що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 21 березня 2013 року, виданим державним нотаріусом Красилівської державної нотаріальної контори Тиховською В.В., реєстровий № 2-503, а тому набув прав та обов`язків орендодавця за договором оренди землі від 28 січня 2008 року.

01 жовтня 2014 року ОСОБА_1 уклав із ТОВ «Агроінвестзерно» договір оренди спірної земельної ділянки площею 1,4110 га кадастровий номер :03:013:0019 на строк 5 років.

14 жовтня 2014 року право оренди ТОВ «Агроінвестзерно» на земельну ділянку кадастровий номер :03:013:0019 було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора реєстраційної служби Красилівського районного управління юстиції Хмельницької області Корнія О.С., індексний номер 16460664 від 14 жовтня 2014 року, номер запису про інше речове право 7324155.

Договір укладено строком на 5 років, однак відповідно до п. 3.3 цього договору: «у разі якщо Орендар продовжує користуватися ОСОБА_6 після закінчення строку Договору і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку Договору листа-повідомлення Орендодавця про заперечення у поновленні Договору, такий Договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

Відповідно до довідок ТОВ «Житниця Поділля» за 2015-2016 року, 2016-2017 року, 2017-2018 року, та за 2019 рік, позивач користувався земельною ділянкою з кадастровим номером :03:013:0019 та ніс витрати в зв`язку з її обробітком (а.с. 101-104).

Відповідно до довідки Западинської сільської ради Красилівського району Хмельницької області від 31 січня 2020 року за вих № 33 земельна ділянка з кадастровим номером :03:013:0019 використовується та обробляється ТОВ «Житниця Поділя» з 2008 року і по теперішній час (а.с. 130).

ТОВ «Агроінвестзерно» на підтвердження факту користування земельною ділянкою кадастровий номер :03:013:0019, та сплати орендної плати ОСОБА_1 надало довідки про доходи, отримані від передачі земельної частки (паю) в оренду ОСОБА_1 за період з 01 січня 2014 року по 31 грудня 2014 року, з 01 січня 2015 року по 31 грудня 2015 року, з 01 січня 2016 року по 31 грудня 2016 року, з 01 січня 2017 року по 31 грудня 2017 року, з 01 січня 2018 року по 31 грудня 2018 року; копії звітів про посівні площі ТОВ «Агроінвестзерно» за 2015, 2016, за 2017, та 2018 роки (а.с. 82-94).

Відповідно до статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

У постанові Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) зроблено висновок, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ч. 2 ст.124 ЗК України (у редакції, чинній на час підписання первинного договору оренди та його державної реєстрації) передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

В силу частини першої статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Згідно з пунктом 3 частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі» - орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій які б перешкоджали орендареві користуватись орендованою земельною ділянкою.

Положеннями статті 152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною.

Згідно з ч. 3 ст. 12 та ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач посилається на те, що його право володіння та користування спірною земельною ділянкою було порушено внаслідок укладення відповідачами спірного договору оренди земельної ділянки.

Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з положеннями частиною першою статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідні для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст.638 ЦК України).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК України).

Згідно з ч. 2 ст. 125 ЗК України (у редакції, чинній на час підписання первинного договору оренди та його державної реєстрації) редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації.

За змістом ст. ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною станом на 28 січня 2008 року) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Подвійна реєстрація пов`язана зі зміною процедури державної реєстрації права оренди (договорів оренди) земельних ділянок, яка відбулася 01 січня 2013 року. Так, до 2013 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок, здійснювалась територіальними органами земельних ресурсів шляхом внесення відомостей до Поземельної книги та записів до Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, які складали Державний реєстр земель. З 01 січня 2013 року державна реєстрація договорів оренди землі не здійснюється у Державному реєстрі земель. Замість цього проводиться державна реєстрація права оренди земельних ділянок у запровадженому у 2013 році Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

При цьому законодавством не було передбачено автоматичного перенесення відомостей про реєстрацію договорів оренди земельних ділянок з Державного реєстру земель до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що призвело до того, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня інформація про чинні договори оренди земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року.

Порядок державної реєстрації договору оренди земельної ділянки станом на 26 березня 2012 року регулювався Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073 «Про затвердження порядку державної реєстрації договорів оренди землі» (далі - Порядок).

На час укладання договору оренди землі між позивачем та ОСОБА_2 був чинним Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 № 174 (втратив чинність 20 серпня 2012), згідного якого така реєстрація здійснювалася структурними підрозділами центру державного земельного кадастру при Держкомземі України (п. 1.2)

Відповідно до п.5 Порядку Для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів: заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди (у трьох примірниках); план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках); рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності; результати конкурсу чи аукціону - у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах; копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб. Крім зазначених документів до заяви додаються: акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість - у разі невизначення їх у натурі; проект відведення земельної ділянки - у разі надання її в оренду із зміною цільового призначення.

Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації (п.14. Порядку).

Факт державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, якщо така відбулася, відображався у тексті цього договору відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220.

У тексті, зокрема, зазначалася інформація про орган, який провів державну реєстрацію договору та його посадову особу, а також дата вчинення та номер запису в Державному реєстрі земель. На підтвердження вказаної інформації державний реєстратор посвідчував напис своїм підписом та печаткою органу реєстрації за наявності (далі - реєстраційний напис).

Як вбачається зі змісту договору оренди земельної ділянки від 28 січня 2008 року укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «Житниця», даний договір зареєстрований 18 лютого 2008 року у Красилівському районному відділі регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру України» в державному реєстрі земель за № 83, про що у договорі зроблений відповідний запис, який скріплений печаткою (а. с.47, зворотна сторона).

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, зробленого у Постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19), якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

Відповідно до умов договору оренди земельної ділянки від 28 січня 2008 року укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «Житниця», правонаступником якого є ТОВ «Житниця Поділля», цей договір укладено на 15 років.

Згідно ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування) не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Договором оренди земельної ділянки від 28 січня 2008 року не було передбачено умови про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи є підставою для зміни умов або припинення договору.

Договір оренди земельної ділянки від 28 січня 2008 року між ОСОБА_2 та ФГ «Житниця», було зареєстровано у відділі Держкомзему у Красилівському районному відділі регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру України» 18 лютого 2008 року за № 83.

01 жовтня 2014 року ОСОБА_1 уклав із ТОВ «Агроінвестзерно» договір оренди спірної земельної ділянки площею 1,4110 га кадастровий номер :03:013:0019 на строк 5 років.

14 жовтня 2014 року право оренди ТОВ «Агроінвестзерно» на земельну ділянку кадастровий номер :03:013:0019 було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора реєстраційної служби Красилівського районного управління юстиції Хмельницької області Корнія О.С., індексний номер 16460664 від 14 жовтня 2014 року, номер запису про інше речове право 7324155.

Отже, на момент укладення орендодавцем ОСОБА_1 спірного договору оренди земельної ділянки 01 жовтня 2014 року з орендарем - ТОВ «Агроінвестзерно» був чинним договір оренди тієї самої земельної ділянки від 28 січня 2008 року, укладений із орендарем - ФГ «Житниця», правонаступником якого є ТОВ «Житниця Поділля».

Велика Палата Верховного Суду в своїх постановах неодноразово зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України "Про оренду землі"); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі N 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі N 587/2135/16-ц, від 2 жовтня 2019 року у справі N 587/2331/16-ц та від 15 січня 2020 року у справі N 587/2326/16-ц).

Разом з тим, станом на момент розгляду даної справи, строк дії договору оренди від 28 січня 2008 року, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Житниця» закінчився, оскільки строк дії вказаного договору оренди земельної ділянки почався з дня його державної реєстрації - з 18 лютого 2008 року, та діяв до 18 лютого 2023 року, то позивач на даний час не є орендарем земельної ділянки, що була предметом зазначеного договору.

Відповідно до ч. 1-5 статті 33 Закону України«Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Пункт 2 пп. 2.2 договору від 28 січня 2008 року передбачав умову про те, що після закінчення строку дії договору орендар (позивач) має переважне право на продовження терміну оренди земельної ділянки на новий строк. В разі неотримання Орендарем за один місяць до закінчення терміну оренди письмових заперечень Орендодавеця з приводу продовження терміну оренди земельної ділянки на новий строк, вказаний термін продовжується на таких же умовах. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням і надсилається Орендарю цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення - або рекомендованим листом, або надається під розписку уповноваженому представнику Орендаря.

Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, висловлених у постанові від 10 квітня 2018 року у справі N 594/376/17-ц, для застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує його обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлений строк про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди та продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Договір оренди земельної ділянки від 28 січня 2008 року зареєстрований відповідно до діючого на момент його укладення законодавства, а тому право оренди ТОВ «Житниця Поділля», яке є правонаступником ФГ «Житниця» є дійсним (чинним) та триває протягом строку дії договору 15 років з моменту реєстрації і до 18 лютого 2023 року. Строк дії його минув. Тобто, до визначеного в договорі оренди терміну, позивач не повідомив письмово орендодавця про намір продовжити строк дії договору оренди, що для реалізації переважного права на поновлення цього договору на новий строк саме позивач мав проявити відповідний намір.

В матеріалах справи відсутні належні, допустимі та достовірні докази того, що позивач направляв орендодавцю письмове повідомлення про намір продовжити дію договору.

Крім того, в судовому засіданні представником відповідача ТОВ «Агроінвестзерно» ставилося питання щодо наміру реалізації переважного права на поновлення цього договору на новий строк, однак представник ТОВ «Житниця Поділля» зазначив, що ними не вживалося ніяких заходів щодо можливості реалізувати це право.

Згідно з частиною першою статті 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд (частина перша статті 12 ЦК України).

Хоча станом на момент звернення з позовом до суду 07 серпня 2018 року - договір оренди від 28 січня 2008 року, який був зареєстрований 18 лютого 2008 року, ще був чинним до 18 лютого 2023 року, позивач згідно з умовами цього договору не реалізував і у передбачений ним строк вже не міг реалізувати його переважне право на продовження строку його дії.

Аналогічний висновок Великої Палати Верховного Суду викладений у постанові від 01.04.2020 року по справі № 610/1030/18.

Встановивши, що позивач уклав договір оренди 28 січня 2008 року, строк дії якого почався 18 лютого 2008 року - після його державної реєстрації - та сплинув 18 лютого 2023 року, тобто оскільки на час розгляду справи строк дії договору оренди від 28 січня 2008 року закінчився, позивач уже не є орендарем відповідних земельних ділянок, то на даний момент немає підстав для задоволення позовних вимог.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки в задоволені позову відмовлено судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 76-81, 141, 264-265, 280-282 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В:

Відмовити в позові товариства з обмеженою відповідальністю «Житниця Поділля» до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Агроінвестзерно», третя особа - Хмельницька районна державна адміністрація, про визнання договорів оренди недійсними та скасування державної реєстрації права оренди.

Позивач товариство з обмеженою відповідальністю «Житниця Поділля», місцезнаходження: 31070, Хмельницька область, Хмельницький район, с. Щиборівка, .

Відповідач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , зареєстроване місце проживання: 31072, Хмельницька область, Хмельницький район, с. Западинці, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю «Агроінвестзерно», місцезнаходження: 29000, Хмельницька область, м. Хмельницький, вул. Грушевського, 62, .

Третя особа Хмельницька районна державна адміністрація, місцезнаходження: 31300, Хмельницька область, Хмельницький район, с. Малиничі, .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Хмельницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 21 червня 2023 року.

Суддя Л.М. Гладій