Провадження № 2/686/1628/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 червня 2023р. м. Хмельницький

Хмельницький міськрайонний суд в складі: головуючого судді - Продана Б.Г., при секретарі - Боднар А.П., за участю: представника позивача - ОСОБА_1 представника відповідача - Андрєєва Д.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Хмельницькому цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Манібігут», товариства з обмеженою відповідальністю «Визнання», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Рогач Вадима Вікторовича про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування рішення про державну реєстрацію права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння,

ВСТАНОВИВ:

27.12.2022 року до суду звернулась ОСОБА_2 із позовом до ТОВ «Фінансова компанія «Манібігут», ТОВ «Визнання», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Рогача Вадима Вікторовича, в якому просить визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 укладеного між ТОВ «ФК «Манібігут» та ТОВ «Визнання» 10 лютого 2022р., та зареєстрований в реєстрі № 243; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з індексним номером 63379639 від 10 лютого 2022р. щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Визнання», а також витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Визнання» на її користь спірну квартиру, вирішити питання про розподіл судових витрат.

Позов мотивує тим, що 26.06.2008 року між ОСОБА_3 (матір`ю позивача) та ВАТ КБ «Надра» укладено кредитний договір № 26/06/2008/840-к/1481. В рахунок забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 26.06.2008 року між позивачем та ВАТ КБ «Надра» укладено договір поруки. Окрім того, 26.06.2008 року між позивачем та ВАТ КБ «Надра» укладено договір іпотеки, за яким іпотекодавцем передано в іпотеку ВАТ КБ «Надра» квартиру АДРЕСА_1 .

Вказана квартира належить на праві власності ОСОБА_2 . ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла, а 08 грудня 2022 року позивачу стало відомо про те, що 10 лютого 2022 року ТОВ «ФК «Манібігут» здійснено відчуження від імені ОСОБА_2 на користь ТОВ «Визнання» квартири АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рогачем Вадимом Вікторовичем та зареєстрованого в реєстрі за № 243.

Позивач вважає, що зазначений договір укладено з грубим порушенням вимог чинного законодавства України та він істотно порушує її права та інтереси, як власника нерухомого майна, як спадкоємця прав та обов`язків ОСОБА_3 за кредитним договором, як поручителя за договором поруки. Зокрема, у ТОВ «ФК «Манібігут» було відсутнє право на укладення договору купівлі-продажу, також не було проведено оцінку майна та не погоджено ціну продажу із позивачем, внаслідок чого ціна була значно занижена. Відповідачем було порушено процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, що не відповідає вимогам закону та є підставою для визнання правочину недійсним. У зв`язку із чим позивач змушена звернутись до суду.

Ухвалою суду від 28.12.2022 року по справі вжито заходи забезпечення позову.

28.12.2022 року по справі відкрито провадження, призначено підготовче засідання.

17.02.2023 року від відповідача ТОВ «ФК «Манібігут» надійшов відзив на позов, який долучено до матеріалів справи. Проти позовних вимог заперечує, вважає їх безпідставними, необґрунтованими, вказує, що про порушення умов кредитного договору були повідомлені і боржник і поручителі, а тому у нього були підстави для укладення договору купівлі-продажу спірної квартири. Оцінка майна не була істотною умовою договору купівлі-продажу, а щодо наведених позивачем негативних наслідків щодо збереження заборгованості позивача за боржника як його спадкоємця, та як поручителя за договором поруки, то вони є безпідставними. Наведені позивачем підстави для визнання договору недійсним, не передбачені чинним законодавством, просить відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

20.03.2023 року справу призначено до слухання по суті.

В судове засідання позивач та її представник не з`явились, подали письмові пояснення на позов та просили розглянути справу у їхній відсутності та задоволити позовні вимоги в повному обсязі.

В судовому засіданні представник відповідача ТОВ «ФК «Манібігут» проти позову заперечив з підстав його необґрунтованості та просив відмовити у його задоволенні в повному обсязі.

Представник відповідача ТОВ «Визнання» та відповідач приватний нотаріус Рогач В.В. в судове засідання не з`явились, про день та час слухання справи повідомлені належним чином, заяв чи клопотань до суду не направляли.

За таких обставин суд вважає за можливе слухати справу за даної явки учасників процесу на підставі зібраних доказів.

Заслухавши пояснення представника відповідача, вивчивши письмові пояснення представника позивача, матеріали справи та надані докази, оцінивши їх у сукупності, суд приходить до висновку про задоволення позову з наступних підстав.

Судом встановлено, що 26.06.2008 року між ОСОБА_3 , яка доводилась матір`ю позивача, та ВАТ КБ «Надра» укладено кредитний договір № 26/06/2008/840-к/1481. В рахунок забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 26.06.2008 року між ОСОБА_2 та ВАТ КБ «Надра» укладено договір поруки. Також, 26.06.2008 року між ОСОБА_2 та ВАТ КБ «Надра» укладено договір іпотеки, за яким іпотекодавцем передано в іпотеку ВАТ КБ «Надра» квартиру АДРЕСА_1 .

Зазначені обставини підтверджуються копіями договорів, які долучені до матеріалів справи.

Квартира АДРЕСА_1 належить на праві власності ОСОБА_2 .

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла. Дані обставини підтверджуються матеріалами справи.

08 грудня 2022 року ОСОБА_2 стало відомо про те, що 10 лютого 2022 року ТОВ «ФК «Манібігут» здійснило відчуження від імені позивача на користь ТОВ «Визнання» квартири АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рогачем Вадимом Вікторовичем та зареєстрованого в реєстрі за № 243.

Позивач вважає, що зазначений договір укладено з грубим порушенням вимог чинного законодавства України та він істотно порушує її права та інтереси, а тому звернулась до суду.

Так, відповідно до ч.ч. 1, 4 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

За змістом ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до п. 5.3. договору іпотеки від 26 червня 2008 року звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на Предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Аналіз зазначених норм права свідчить про те, що іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюватиметься за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому, ніж звичайні ціни на цей вид майна.

Таким чином, іпотекодержателем не було дотримано вимоги щодо повідомлення іпотекодавця до укладення договору купівлі-продажу, як вбачається з матеріалів справи, будь-яких вимог від ТОВ «Фінансова компанія «Манібігут» ОСОБА_2 відповідно до вимог чинного законодавства не отримувала, доказів іншого суду не надано.

Згідно із підпунктом 2.7. пункту 2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22 лютого 2012 року, якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.

Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов`язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, для посвідчення договору купівлі-продажу предмета іпотеки, іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек. Зазначену інформацію нотаріус повинен перевірити.

Разом з тим, посвідчуючи договір купівлі-продажу, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Рогач Вадим Вікторович не перевірив зазначеної інформації та не встановив, чи належним чином повідомлений позивач про відчуження спірного майна у строки відповідно до вимог чинного законодавства.

Отже, за таких обставин, іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право відчужувати предмет іпотеки іншій особі.

Також, позивач не погоджується із вартістю майна та порядком його визначення, вважаючи, що розмір є значно заниженим, враховуючи ринкову вартість на даний час на відповідну квартиру, оскільки вартість спірної квартири на дату укладення договору визначено в розмірі орієнтовно 3 200 дол. США, тоді як дійсна вартість квартири орієнтовно становить 15 000 дол. США.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови пре. предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ст. 202 ЦК України, правочин є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч. 5 ст. 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно зі ст.ст. 6. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Таким чином, правочин може бути визнаний судом недійсним за умов порушення стороною (сторонами) в момент його вчинення вимог законодавства.

Враховуючи вищевикладене та те, що приватний нотаріус не дотримався вимоги щодо повідомлення позивача про укладення спірного правочину, вартість майна є значно заниженою та визначена з порушенням встановленого законом порядку, договір купівлі-продажу квартири, укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Манібігут» та ТОВ «Визнання» 10 лютого 2022 року, підлягає визнанню недійсним у зв`язку із чим слід також скасувати рішення про державну реєстрацію.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Таким чином, у зв`язку із протиправним відчуженням ТОВ «Фінансова компанія «Манібігут» спірної квартири, скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності є належним, допустимим та ефективним способом захисту прав та інтересів позивача, що відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 16 вересня 2020 року у справі №352/1021/19.

За таких обставин підлягає до задоволення і вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, оскільки ст. 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, право приватної власності є непорушним.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

За змістом ч. 2 ст. 321 ЦК України особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Згідно п. 2 ст. 387 ЦК України власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Вказане право власника на витребування майна із чужого незаконного володіння закріплено у ст. 387 ЦК України.

Пленум Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ за змістом п. 19 постанови «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» № 5 від 07 лютого 2014 року зазначає, що застосовуючи положення статті 387 ЦК України, суди повинні виходити з того, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним і в якої майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним.

За змістом ч. 26 вищезазначеної Постанови власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 зазначила про те, що недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання свідчить про те, що іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема, не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому, добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Отже, неотримання позивачем від ТОВ «Фінансова компанія «Манібігут» вимоги про усунення порушення основного зобов`язання вказує на те, що останній не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема, не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі, що, в свою чергу є підставою для витребування відчужуваного майна на користь позивача.

За таких обставин по справі, суд приходить до висновку, по позов є підставним, обгрунтованим та підлягає до задоволення в повному обсязі, оскільки обставини, викладені позивачем повністю знайшли своє підтвердження під час слухання справи, тоді як заперечення представника відповідача на позов та його твердження про те, що у нього були всі підстави для укладення договору купівлі-продажу спірної квартири, суд оцінює критично, оскільки вони не були підтверджені належними та допустимими доказами, як передбачено ст. 81 ЦПК України.

Керуючись ст.ст. 81, 141, 263, 265 ЦПК України, ст. 41 Конституції України, ст. ст. 638, 655, 202, 203, 215 ЦК України, ЗУ «Про іпотеку», ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд

ВИРІШИВ:

Позовну заяву задоволити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Манібігут» та товариством з обмеженою відповідальністю «Визнання» 10 лютого 2022р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рогачем Вадимом Вікторовичем та зареєстрований в реєстрі № 243.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з індексним номером 63379639 від 10 лютого 2022р. щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Визнання».

Витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Визнання» на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 .

На рішення суду може бути подано апеляційну скаргу до Хмельницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту рішення суду.

Повний текст рішення суду виготовлено 20.06.2023 року.

Позивач: ОСОБА_2 .

АДРЕСА_1 , ІПН НОМЕР_1 .

Відповідачі: ТОВ «Фінансова компанія «Манібігут». 04073. м. Київ, проспект Степана

Бандери 9, корпус 2, поверх 1, офіс № 2-102, тел. , .

ТОВ «Визнання», 02000. м. Київ, вул. Сєрова Валентина 25, , тел. НОМЕР_3.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Рогач

Вадим Вікторович. АДРЕСА_4 , тел.

НОМЕР_2 .

Суддя: