ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/3818/23
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 грудня 2023 року Дарницький районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Мицик Ю.С.

при секретарях: Грицишині А.А., Лузовій І.В., Власенку Д.А.

за участю:

представника позивача Мордасової В.О.

представника відповідача Лукомського П.В.

позивач не з`явилася,

розглянув в порядку загального позовного провадження в судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк», про визнання недійсним умов договору купівлі-продажу майнових прав, розірвання договору, стягнення збитків, неустойки, моральної шкоди та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк» до ОСОБА_3 про стягнення пені, трьох процентів річних та індексу інфляції,-

встановив:

І. Стислий виклад позиції позивача та відповідача.

21 вересня 2022 року ОСОБА_3 (далі - позивач) звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк» (далі - ТОВ «АРТ Парк», товариство, відповідач) про визнання недійсним умов договору купівлі-продажу майнових прав, розірвання договору, стягнення збитків, неустойки, моральної шкоди.

Позовну заяву ОСОБА_3 мотивувала тим, що 13 січня 2020 року між нею як покупцем та відповідачем як продавцем укладений договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37. За цим договором продавець зобов`язувався за плату передати покупцю у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири (далі - майнові права) у багатоквартирному будинку, розташованому на АДРЕСА_1 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за № 2 (далі - будинок), а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру (пункт 1.1. договору). Згідно з пунктом 1.2 договору під майновими правами сторони розуміють право набуття у власність квартири АДРЕСА_2 , яке належить продавцю.

Згідно з умовами укладеного договору, позивач зобов`язалася внести на користь відповідача ціну продажу майнових прав, згідно із зафіксованим договором графіком платежів та встановленої ціни, а відповідач зобов`язався, після прийняття будинку в експлуатацію, передати у власність позивачу майнові права на отримання у власність квартири та чітко зазначив у договорі, що запланований строк такого прийняття в експлуатацію - 4 квартал 2021 року.

Позивач указувала, що у період часу з 16 січня 2020 року по 10 травня 2022 року у рахунок сплати ціни продажу майнових прав за договором вона перерахувала 529 160,00 грн на рахунки відповідача, останній платіж був внесений 24 лютого 2022 року. Отже, належним чином виконувала свої зобов`язання за договором, вчасно та у повному обсязі здійснювала платежі за договором за встановленим графіком.

Проте, станом на кінець 4 кварталу 2021 року стан будинку (прогрес здійснення будівельних робіт) та готовність незавершеного будівництва у значній мірі не відповідала анонсованим продавцем та зафіксованим у договорі строкам завершення будівництва. Станом на січень 2022 року фактичний стан будівництва склав наявність зведених 12 поверхів зовнішніх стін панельної коробки 26-ти поверхового будинку, враховуючи, що 5 поверхів зовнішніх стін коробки будинку вже було збудовано станом на день укладення оспорюваного договору.

За наявного очевидного факту прострочення відповідачем виконання взятих на себе зобов`язань щодо завершення будівництва будинку у строк, визначений договором, та розуміючи, що передання майнових прав на квартиру позивачу значно відтерміновується, відповідач не повідомив її про такі обставини. Вказувала, що враховуючи зазначений факт, станом на кінець грудня 2021 року, вона з істотною різницею була позбавлена того результату, на який очікувала на момент укладення договору, а саме на підставі пункту 5.3. договору мала право отримати ключі та мати доступ до квартири до повної сплати за графіком ціни продажу майнових прав, з настанням факту завершення будівництва та прийняття будинку в експлуатацію, що у відповідності до пункту 1.5. договору було заявлено та зафіксовано у договорі - кінець 4 кварталу 2021 року.

17 грудня 2021 року позивач звернулася до відповідача із заявою про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 13 січня 2020 року та повернення фактично сплачених на той час грошових коштів за договором, посилаючись на порушення пункту 1.5. договору та очевидну неможливість передачі будинку в експлуатацію у термін, визначений договором. Однак відповідач у листі від 06 січня 2022 року не визнав порушень умов договору зі сторони продавця, не запропонував відповідних змін до договору для приведення його умов у відповідність до дійсних та реальних даних, та, відповідно, виключення з нього неправдивих положень, що призводять до дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін. Вказує, що не прийняла умов відповідача та листом від 15 січня 2022 року повторно наполягла на розірванні договору та поверненні фактично сплачених відповідачу на підставі договору коштів.

Позивач стверджує, що характер правовідносин за договором купівлі-продажу майнових прав між позивачем як споживачем (замовником) та відповідачем як виконавцем подібні до правовідносин, визначених положеннями статті 875 ЦК України. Отже, такі правовідносини слід кваліфікувати, як правочин про послугу - будівництво житла. Тому застосуванню підлягають положення Закону України «Про захист прав споживачів».

Обґрунтовуючи вимогу про визнання недійсним умов договору, позивач посилалася на положення частин першої, другої статті 18 «Про захист прав споживачів», продавець, (виконавець, виробник) не повинен включати у договори зі споживачем умови, які є несправедливими. Однак відповідач включив у договір купівлі-продажу майнових прав несправедливі умови, наслідком яких є дисбаланс між правами позивача як покупця та правами відповідача як продавця та обмеження прав позивача, оскільки: договором встановлено право продавця на дострокове розірвання договору в односторонньому порядку при порушенні покупцем взятих на себе зобов`язань, однак аналогічного права покупця не встановлено; встановлена за договором відповідальність покупця є неспівмірною з відповідальністю продавця - договір встановлює обов`язок покупця виконати свої зобов`язання за договором навіть якщо продавець не виконає своїх. Що є підставою для визнання положень договору про відповідальність сторін та положень про розірвання цього договору нечинними.

Згідно з частиною другою статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Позивач понесла реальні збитки у виді сплачених відповідачу грошових коштів на виконання умов договору у розмірі 529 160,00 грн у рахунок вартості майнових прав, які не можуть бути передані їй, у зв`язку з порушенням строків завершення будівництва, які були визначені у договорі.

У зв`язку з тим, що відповідач допустив порушення умов договору і не забезпечив отримання нею завершеної будівництвом квартири, майнові права на яку є предметом спірного договору, наявні правові підстави для застосування частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та стягнення з відповідача неустойки, встановленої зазначеною нормою. Вартість робіт (послуг) відповідача за договором не визначена, тому доцільно застосувати неустойку у розмірі 3% від загального розміру вартості майнових прав та стягнути з відповідача пеню у розмірі 20 135,70 грн (3 % від 671 190,00 грн).

Обґрунтовуючи вимогу про відшкодування моральної шкоди, позивач виходила з того, що її права, як споживача порушені. Здійснюючи вибір об`єкту інвестування у житлову нерухомість, покупець у першу чергу звертала увагу на заявлені продавцями на ринку терміни прийняття будинку в експлуатацію, тобто суттєву для неї умову договору та вибору продавця. Анонсований відповідачем строк прийняття будинку в експлуатацію став одним з вирішальних факторів для укладення спірного договору. Тому значна невідповідність фактичного стану будівництва строкам завершення будівництва, що зафіксовані у договорі, завдає їй окрім майнових, нематеріальні збитки, адже вона розраховувала саме у зазначені в договорі строк отримати проінвестовану житлову нерухомість. У цій ситуації позивач відчуває себе ошуканою. Надання відповідачем недостовірної інформації про терміни закінчення будівництва призвело до прийняття нею кінцевого помилкового рішення відносно вибору об`єкту інвестування та як наслідок, до інфляційних втрат проінвестованих власних грошових коштів. Крім того, позиція відповідача з приводу порушення строків завершення будівництва, відсутність обґрунтованих пояснень зі сторони відповідача щодо такого значного порушення строків, неповідомлення про зміну строків прийняття будинку в експлуатацію, відсутність ініціативи щодо внесення змін до договору для приведення його умов у відповідність до дійсних та реальних даних, відмова в добровільному порядку розірвати договір та повернути сплачені кошти, свідчить, що останнім не визнано порушення умов договору зі сторони продавця. Завдану моральну шкоду вона оцінює у розмірі 35 670,00 грн.

Посилаючись на порушення свої прав, ОСОБА_3 просила суд:

- визнати недійсними умови договору купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37 від 13 січня 2020 року, що обмежують права позивача;

- розірвати договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37 від 13 січня 2020 року, укладений між ТОВ «Арт Парк» та нею;

- стягнути з ТОВ «Арт Парк» на її користь у рахунок відшкодування збитків фактично сплачені за договором грошові кошти у розмірі 529 160,00 грн;

- стягнути з ТОВ «Арт Парк» на користь позивача неустойку у розмірі 20 135,7 грн;

- стягнути з ТОВ «Арт Парк» на користь позивача у рахунок відшкодування моральної шкоди 35 670,00 грн.

Судові витрати, у тому числі витрати на професійну правничу допомогу, покласти на відповідача.

22 травня 2022 року ТОВ «АРТ Парк» подало до суду зустрічний позовом до ОСОБА_3 про стягнення пені, трьох процентів річних та індексу інфляції.

Зустрічну позовну заяву ТОВ «АРТ Парк» обґрунтовує тим, 13 січня 2020 року сторони уклали договір купівлі-продажу майнових прав, предметом якого є квартира АДРЕСА_3 . Вказаним договором встановлено базову ціну продажу майнових прав у розмірі 671 190,00 грн, яку мала сплатити позивач (інвестор). Договором встановлено графік внесення інвестором коштів на рахунок товариства у якості оплати ціни продажу майнових прав, передбачено 38 щомісячних платежів за період з 17 січня 2020 року по 25 лютого 2023 року.

Однак, позивач лише частково виконала своє зобов`язання щодо оплати ціни продажу майнових прав. Фактично сплачено 529 160,00 грн. Останній платіж інвестор внесла 24 лютого 2022 року. Наступний платіж, за графіком позивач мала внести 25 березня 2022 року. Залишок несплаченого боргу становить 142 030,00 грн.

Отже, з урахуванням статей 11, 509, 549, 258 ЦК України на позивача слід покласти відповідальність за невиконання умов договору та за період з 18 травня 2022 року по 18 травня 2023 року стягнути пеню у розмірі 47 159,72 грн, нарахування якої передбачено пунктом 4.1 договору.

Крім того, представник ТОВ «АРТ Парк» указує, що позивач має нести відповідальність за порушення грошового зобов`язання, передбачену частиною другою статті 625 ЦК України. Тому за період з 26 березня 2022 року по 18 травня 2023 року з ОСОБА_3 слід стягнути 3 % річних у розмірі 2 947,87 грн, а за період з 01 квітня 2022 року по 30 квітня 2023 року інфляційні втрати - 12 187,13 грн.

Посилаючись на порушення своїх прав, ТОВ «АРТ Парк» просить суд стягнути з ОСОБА_3 на його користь кошти в розмірі 62 294,72 грн, із яких: 47 159,72 грн - пеня, передбачена умовами договору, 2 947,87 грн - 3% річних, 12 187,13 грн - інфляційні втрати.

Вирішити питання про розподіл судових витрат.

Представник позивача у судовому засіданні позов підтримала, просила задовольнити та відмовити у задоволенні зустрічного позову.

Представник позивача у своїх заявах по суті спору, зокрема, зазначила, що відповідач включив до умов оспорюваного договору несправедливі умови, наслідком яких є дисбаланс між правами позивача як покупця та відповідача як продавця та обмежень прав позивача.

Не погоджуючись з нарахуванням пені, передбаченої пунктом 4.1 договору, вказує, що були очевидні та наявні підстави вважать, що ТОВ «АРТ Парк» не виконує свого обов`язку у встановлений договором строк, тому позивач правомірно призупинила виконання своїх обов`язків, керуючись частиною третьою статті 538 ЦК України.

Оскільки відсутній факт порушення майнових прав відповідача, тому будь-які компенсації на користь відповідача є неправомірними та необґрунтованими.

Представник відповідача у судовому засіданні позов не визнав, просив відмовити у його задоволенні, підтримав зустрічний позов, просив його задовольнити.

У заявах по суті спору ТОВ «АРТ Парк» зазначило, що підписавши договір купівлі-продажу майнових прав, позивач отримала всю повну інформацію про майнове право. Договором визначено за яких умов позивачу передаються майнові права, за яких умов передається квартира у власність. Посилаючись на положення пункту 1.4 договору стверджує, що позивач набуває право власності на квартиру з моменту повної сплати ціни продажу майнових прав, оскільки вона лише частково виконала своє зобов`язання з оплати ціни продажу майнових прав, тому майнові права на цю квартиру ще не перейшли до неї.

Вказує, що незважаючи на те, що позивач сплатила обумовлену договором суму - 245 000,00 грн, однак у неї ще не виникло право на отримання доступу до квартири АДРЕСА_2 та ключів від неї, адже ще не настала обставина щодо передачі будинку під заселення. Отже, права позивача, які у неї ще не виникли, не можуть вважатися порушеними.

Вказує, що товариство у спірній ситуації не є будівельною компанією, не є ані замовником (забудовником) будівництва, ані підрядником.

Стверджує, що положення частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» не поширюється на договори купівлі-продажу майнових прав.

Крім того, позивач неправильно трактує положення пункту 1.5 договору, яким передбачено запланований термін прийняття будинку в експлуатацію - 4 квартал 2021 року. Запланований термін прийняття будинку в експлуатацію означає, що він є орієнтовним, тобто приблизним, не визначеним наперед конкретною датою.

Указує, що оскільки товариство не має статусу замовника будівництва ні договором, ні законом на нього не покладено обов`язок прийняти будинок в експлуатацію, то у такому разі відповідач не є боржником, який прострочив виконання зобов`язання перед позивачем з прийняття будинку в експлуатацію.

Оскільки позивач підтвердила факт отримання від відповідача всієї необхідної інформації у розрізі договору, безпідставними є твердження позивача про ведення нечесної підприємницької практики. Належним способом захисту у такій ситуаціє була б вимога про зміну певного пункту договору. Натомість позивач пред`явила вимогу про визнання недійсними умов договору, яка є неконкретизованою.

Оскільки відповідачем не порушені умови договору, то відсутні підстави для розірвання цього договору на вимогу однієї зі сторін, у зв`язку із порушення умов договору іншою стороною, та як наслідок, стягнення пені, відшкодування збитків та моральної шкоди.

При цьому наполягає на правомірності нарахування з його боку пені, передбаченої договором, 3% річних та інфляційних втрат, передбачених статтею 625 ЦК України, оскільки позивач порушила грошове зобов`язання.

ІІ. Рух справи, процесуальні дії суду та заяви (клопотання) учасників справи

? 26 вересня 2022 року ухвалою судді Солом`янського районного суду м. Києва цивільну справу за позовом ОСОБА_3 передано за підсудністю до Дарницького районного суду м. Києва /т. 1, а.с.61-62/;

? 23 березня 2023 року ухвалою прийнято до провадження вказану справу, відкрито провадження у справі та призначено справу до розгляду за правилами загального позовного провадження у підготовче засідання /т. 1, а.с.71-72/;

? 22 травня 2023 року від ТОВ «АРТ Парк» надійшов відзив на позов ОСОБА_3 з додатками /том. 1, а.с. 83-106/;

? 13 червня 2023 року представник позивача ОСОБА_3 - адвокат Мордасова В. О. подала відповідь на відзив /том 1, а.с. 127-134/;

? 10 липня 2023 року ухвалою Дарницького районного суду м. Києва відмовлено у задоволенні клопотання представника позивача ОСОБА_3 - адвоката Мордасової В. О. про витребування доказів, прийнято до спільного розгляду з позовом ОСОБА_3 зустрічний позов ТОВ «АРТ Парк» /том 1, 144-145/;

? 11 серпня 2023 року представник позивача ОСОБА_3 - адвокат Мордасова В. О. подала відзив на зустрічний позов /т. 1, а.с.161-165/;

? 31 серпня 2023 року ТОВ «АРТ Парк» подало відповідь на відзив на зустрічний позов /т. 1, а.с.169-176/;

? 10 жовтня 2023 року ухвалою Дарницького районного суду м. Києва відмовлено у задоволенні клопотання ТОВ «АРТ Парк» - адвоката Лукомського П. В. про відкладення підготовчого судового засідання, закрито підготовче судове засідання /т. 2, а.с 14-16 /.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом, зміст спірних правовідносин, норми права та мотиви їх застосування.

Статтями 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Суд, заслухавши представників сторін, вивчивши подані сторонами докази у сукупності, дійшов висновку, що позов ОСОБА_3 підлягає частковому задоволенню, а у задоволенні зустрічного позову ТОВ «АРТ Парк» слід відмовити.

Судом установлено, що 13 січня 2020 року між ОСОБА_3 як покупцем та ТОВ «АРТ Парк» як продавцем укладений договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37, за умовами якого продавець зобов`язується за плату передати покупцю у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за № 2, а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру (том 1, а.с. 16-22).

Згідно з пунктом 1.2 договору під майновими правами сторони розуміють право набуття у власність квартири АДРЕСА_4 поверсі будинку, яке належить продавцю на підставі договору оренди земельної ділянки від 22 листопада 2006 за реєстровим № 4786, договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 12 вересня 2016 року за реєстровим № 889, договору від 12 травня 2015 року № 12-05/15 про забудову земельної ділянки, позитивним Висновком комплексної державної експертизи № 00-0483-17/ЦБ від 03 липня 2017 року та дозволу про виконання будівельних робіт від 18 серпня 2017 року № ІУ 72 (далі - квартира).

Пунктом 1.3. договору передбачено, що майнові права передбачають право покупця після прийняття будинку в експлуатацію, проведення його технічної інвентаризації, сплати остаточної ціни продажу майнових прав та передачі будинку під заселення набути у власність квартиру.

Відповідно до пункту 1.4. договору покупець набуває право приватної власності на майнові права на підставі цього договору з моменту повної сплати ціни продажу майнових прав, що підтверджується довідкою продавця.

Запланований термін прийняття будинку в експлуатацію - 4 квартал 2021 року (пункт 1.5. договору).

Ціна продажу майнових прав за договором складає 671 190,00 грн (пункт 3.1. договору).

Згідно з пунктом 3.3. договору порядок внесення ціни продажу майнових прав визначено частинами, графік та розмір часткових платежів у період з 17 січня 2020 року по 25 лютого 2023 року (шляхом здійснення всього 38 платежів за графіком).

Пунктом 3.5. договору сторони погодили, що після здійснення покупцем оплати частини ціни продажу майнових прав у розмірі 245 000,00 грн та після передачі будинку під заселення, покупець має право отримати ключі від квартири та має право доступу до квартири для використання її за цільовим призначенням і виконання ремонтних робіт, що підтверджується актом допуску, який підписується сторонами.

У випадку порушень покупцем строків оплати ціни продажу майнових прав більше ніж на 15 днів покупець сплачує продавцю штраф у розмірі 5% від ціни продажу майнових прав (пункт 4.2. договору).

Відповідно до пункту 6.3 договору покупець підтверджує, що до підписання цього договору, він у доступній для нього наочній формі і в повному обсязі отримав всю необхідну інформацію про майнові права, що забезпечує його свідомий і компетентний вибір. Продавець свідчить, що від покупця не приховано обставини, які мають істотне значення для цього договору; до укладення цього договору майнові права та/або квартира чи її частини: іншим особам не відчужені, у заставі та у податковій заставі не перебувають, щодо них відсутні судові спори, внаслідок укладення цього договору не буде порушено прав та законних інтересів інших осіб, не існує інших обтяжень, а також будь-яких прав у третіх осіб щодо майнових прав та/або квартири чи її частини.

Встановлено, що останній платіж з оплати ціни майнових прав ОСОБА_3 відповідно до графіку внесла 25 лютого 2022 року на рахунок товариства у розмірі 11 838,61 грн. Загалом покупець, на виконання умов договору, за період з 13 лютого 2020 року по 25 лютого 2022 року сплатила 529 160,00 грн, що стороною відповідача не заперечується.

17 лютого 2021 року ОСОБА_3 зверталася до ТОВ «АРТ Парк» із заявою про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та повернення коштів у зв`язку з порушенням продавцем пунктів 1.5, 6.3 договору та неможливістю передачі будинку в експлуатацію, в обумовлений договором строк та претензію, на що отримала відмову (том 1, а.с. 28-41).

Станом на 23 серпня 2022 року багатоповерховий будинок АДРЕСА_1 не збудований, що стороною відповідача не оспорюється (том 1, а.с.46-49).

Встановлено, що Державним архітектурно-будівельною інспекцією України 18 серпня 2017 року № ІУ 72 видано дозвіл на виконання будівельних робіт (будівництво) житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_1 (друга черга будівництва), замовник - Товариство з обмеженою відповідальністю «НАВАРА-К» (далі - ТОВ «НАВАРА-К»), генеральний підрядник (підрядник) - Товариство з обмеженою відповідальністю «УКРСПЕЦБУДМОНТАЖ-2» (том 1, а.с.98-99).

Рішенням Господарського суду міста Києва від 09 березня 2023 року у справі № 910/9495/223 у позові ТОВ «Арт Парк» до ТОВ «НАВАРА-К», треті особи: ТОВ «Смерековий Гай», Київська міська рада, про зобов`язання виконати умови договору відмовлено. Рішення в апеляційному порядку не оскаржувалося, набрало законної сили.

Із судового рішення встановлено:

- 22 листопада 2006 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «НАВАРА-К» (орендар) укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення № 73/130 від 2006 року Київської міської ради за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове, платне користування) земельну ділянку площею 5,2557 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер :63:502:0001, із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення;

- додатковою угодою від 20 червня 2019 року функції замовника будівництва за договором № 12-05/15 від 12 травня 2015 року передані від ТОВ «НОВАРА- К» до ТОВ «АРТ Парк».

Щодо вимог первісного позову

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків (стаття 612 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України.

У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду) (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18)).

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша цієї статті). Про таку зміну або розірвання сторони вправі домовитися у будь-який час на свій розсуд, крім випадків, обумовлених договором або у законодавстві. Тоді як зміна чи розірвання договору у судовому порядку є, зокрема, юридичним наслідком істотного порушення зобов`язання іншою стороною (пункт 2 частини першої статті 611, абзац другий частини другої статті 651 ЦК України), тобто способом реагування та захисту права від такого порушення, яке вже відбулося. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Мова йде не лише про грошовий вираз зазначеної шкоди, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданої порушенням договору шкоди із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. Інакше кажучи, для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (див. пункти 78, 82 - 83 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21)).

Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати (див. пункти 116 - 120 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19)).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (частина третя статті 12, частина перша статті 81 ЦПК України).

У пункті 1.5 договору купівлі-продажу майнових прав від 13 січня 2020 року сторони погодили, що запланований термін прийняття будівництва в експлуатацію - 4 квартал 2021 року, тобто цим договором передбачено кінцевий строк будівництва - до 31 грудня 2021 року. Тлумачення умов договору дає підстави для висновку, що пунктом 1.5 договору визначено саме строк закінчення будівництва, який є однією з істотних умов договору.

Порушення відповідачем строків будівництва і не введення об`єкта будівництва в експлуатацію у строк, визначений пунктом 1.5 договору, та на день розгляду справи у суді, є істотним порушенням умов договору. Строк затримки виконання зобов`язання відповідачем є значним, а об`єкт будівництва так і недобудований та не зданий в експлуатацію, як на час пред`явлення позову до суду, так і на час розгляду справи по суті.

За таких обставин, суд дійшов висновку щодо доведеності факту істотного порушення ТОВ «АРТ Парк» умов договору купівлі-продажу майнових прав від 13 січня 2020 року та наявності підстав для його розірвання.

Твердження відповідача про те, що сторонами обумовлено орієнтовний термін здачі будинку в експлуатацію суд до уваги не бере, оскільки погоджуючи умови договору, відповідач (продавець) запевняв, а позивач (покупець) усвідомлювала, що укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав сторони дійшли згоди про те, що запланований термін прийняття будинку в експлуатацію - 4 квартал 2021 року, тобто не пізніше 31 грудня 2021 року.

Оскільки договір купівлі-продажу майнових прав розірвано за рішенням суду, не підлягає задоволенню вимога про визнання недійсним умов цього договору у зв`язку з обмеженням прав покупця (позивача).

Згідно з частиною першою статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються (частина друга статті 653 ЦК України).

Відповідно до частини четвертої статті 653 ЦК України сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

У пункті 3 частини третьої статті 1212 ЦК України передбачено, що положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні.

Тлумачення вказаних норм дає підстав для висновку, що якщо одна із сторін договору передала у власність іншій стороні певне майно (сплатила кошти) і судом встановлено порушення еквівалентності зустрічного надання внаслідок невиконання або неналежного виконання своїх обов`язків однієї із сторін, сторона, що передала майно (сплатила кошти), має право вимагати повернення переданого іншій стороні в тій мірі, в якій це порушує погоджену сторонами еквівалентність зустрічного надання. Тобто, якщо сторона, яка вчинила виконання, проте не отримала зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам) і згодом договір розірвано за рішенням суду, то вона може вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі пункту 3 частини третьої статті 1212 ЦК України (подібний висновок міститься у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2020 року у справі № 537/4259/15-ц (провадження № 61-592св20)).

Встановлено, що сторони 13 січня 2020 року уклали договір купівлі-продажу майнових прав за умовами якого товариство зобов`язалось організовувати будівництво та забезпечити введення в експлуатацію об`єкта будівництва, а також передати у власність квартиру, та всі документи, необхідні для реєстрації права власності на нього. Покупець, у свою чергу, зобов`язалася сплатити суми частинами на умовах, у порядку та строки, що передбачені договором. На виконання умов, передбачених пунктами 3.1-3.3 договору, позивач здійснила оплату вартості майнових прав у сумі 529 160,00 грн.

Оскільки договір купівлі-продажу майнових прав від 13 січня 2020 року розірвано за рішенням суду, то ОСОБА_3 має право вимагати від ТОВ «АРТ Парк», яке порушило договір, повернення коштів у розмірі 529 160,00 грн, які сплачені за вказаним договором, на підставі пункту 3 частини третьої статті 1212 ЦК України.

Оскільки у дозволі на виконання будівельних робіт від 18 серпня 2017 року № ІУ 72 замовником будівництва зазначено ТОВ «НОВАРА-К», однак з огляду на умови додаткової угоди № 12-05/15 замовником будівництва є саме ТОВ «АРТ Парк», з усіма правами та обов`язками замовника, доводи відповідача про те, що він не є забудовником, тому не може нести відповідальність за невиконання умов договору, суд до уваги не бере.

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).

Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (абзац перший частини другої статті 551 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України.

У разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку у розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення (частина п`ята статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів»).

Тлумачення абзацу першого частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» свідчить, що ця норма не поширюється на договори купівлі-продажу майнових прав.

Вказане узгоджується із висновками Верховного Суду у постановах від 04 серпня 2021 року у справі № 587/823/19, від 15 червня 2022 року у справі № 711/1032/21.

Оскільки між сторонами укладений договір купівлі-продажу майнових прав, а не договір про виконання робіт (надання послуг), тому відсутні підстави для застосування положень частини 5 статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» до спірних правовідносин.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 вересня 2020 року у справі № 216/3521/16-ц (провадження № 14-714цс19) сформулювала висновок, згідно яким, виходячи з положень статей 16 і 23 ЦК України та змісту права на відшкодування моральної шкоди в цілому як способу захисту суб`єктивного цивільного права, компенсація моральної шкоди повинна відбуватися у будь-якому випадку її спричинення - право на відшкодування моральної (немайнової) шкоди виникає внаслідок порушення права особи незалежно від наявності спеціальних норм цивільного законодавства.

Стаття 611 ЦК України передбачає правові наслідки порушення зобов`язання, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України)

Встановивши, що у договорі купівлі-продажу майнових прав від 13 січня 2020 року строк готовності об`єкта будівництва є таким, що визначений певним періодом, суд вважає, що наявні підстави для покладення на ТОВ «АРТ Парк» обов`язку відшкодувати позивачу моральну шкоду.

Згідно пункту 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 31 березня 1995 року № 4 «Про судову практику в справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди» розмір відшкодування моральної (немайнової) шкоди суд визначає залежно від характеру та обсягу страждань (фізичних, душевних, психічних тощо), яких зазнав позивач, характеру немайнових втрат (їх тривалості, можливості відновлення тощо) та з урахуванням інших обставин. Зокрема, враховуються стан здоров`я потерпілого, тяжкість вимушених змін у його життєвих і виробничих стосунках, ступінь зниження престижу, ділової репутації, час та зусилля, необхідні для відновлення попереднього стану, добровільне - за власною ініціативою чи за зверненням потерпілого спростування інформації редакцією засобу масової інформації. При цьому суд має виходити із засад розумності, виваженості та справедливості.

Позивач свою вимогу про відшкодування моральної шкоди у розмірі 35 670,00 грн обґрунтовує тим, що її права порушені внаслідок неможливості відповідача передати їй право власності на майнові права у строк, визначений договором. Здійснюючи вибір об`єкту інвестування у житлову нерухомість, покупець у першу чергу звертала увагу на заявлені продавцями на ринку терміни прийняття будинку в експлуатацію, тобто суттєву для неї умову договору та вибору продавця. Анонсований відповідачем строк прийняття будинку в експлуатацію став одним з вирішальних факторів для укладення спірного договору. Тому значна невідповідність фактичного стану будівництва строкам завершеного будівництва, що зафіксовані у договорі, завдає їй окрім майнових нематеріальні збитки, адже вона розраховувала саме у зазначені в договорі строк отримати проінвестовану житлову нерухомість. Крім того, позиція відповідача з приводу порушення строків завершення будівництва, відсутність обґрунтованих пояснень зі сторони відповідача щодо такого значного порушення строків, неповідомлення про зміну строків завершення будівництва, відсутність ініціативи щодо внесення змін до договору для приведення його умов у відповідність до дійсних та реальних даних, відмова в добровільному порядку розірвати договір та повернути сплачені кошти, свідчить, що останнім не визнано порушення умов договору зі сторони продавця.

На переконання позивача такі неправомірні дії відповідача, завдали їй значних моральних страждань. Позивач вважає, що відшкодування їй моральної (немайнової) шкоди саме у розмірі 35 670,00 грн зможе частково компенсувати її моральні (немайнові) страждання.

Будь-яка компенсація моральної шкоди не може бути адекватною дійсним стражданням, тому будь-який її розмір може мати суто умовний вираз.

У пункті 78 рішення у справі «Мельниченко проти України» (рішення від 19 жовтня 2004 року) (заява N 17707/02) зазначено, що Суд повторює, що моральна шкода має визначатися за автономними критеріями, що випливають з Конвенції, а не на підставі принципів, визначених у національному законодавстві чи практиці відповідної держави (див. mutatis mutandis, "The Sundday Times проти Великобританії" (N 1) (стаття 50), рішення від 6 листопада 1980 р., серія А N 38, с. 17,параграф 41, та "Пробстмеїр проти Німечинни", рішення від 1 липня 1997 р., Доповіді 1997-VI, с. 1140, параграф 77).

Враховуючи викладене, оцінивши досліджені у судовому засіданні докази в їх сукупності, виходячи з підстав пред`явленого позову, враховуючи характер і обсяг психологічних страждань позивача, істотність вимушених змін у житті, суд вважає, що справедливою компенсацією моральних страждань, буде стягнення з відповідача моральної шкоди у розмірі 7 000,00 грн.

При цьому суд враховує позицію Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15 грудня 2020 року у справі №752/17832/14-ц, що визначаючи розмір відшкодування, суд має керуватися принципами розумності, справедливості та співмірності. Розмір відшкодування моральної шкоди має бути не більшим ніж достатньо для розумного задоволення потреб потерпілої особи, і не повинен приводити до її безпідставного збагачення.

Щодо вимог зустрічного позову

У судовому засіданні встановлено, що позивач станом на 24 лютого 2022 року належним чином виконувала свої зобов`язання за договором - вносила щомісячну плату ціни продажу майнових прав, а невиконання умов договору щодо внесення плати за умовами договору з 25 березня 2022 року було пов`язане саме з невиконанням відповідачем своїх зобов`язань за пунктом 1.5 договору -здача будинку в експлуатацію у 4 кварталі 2021 року.

У разі невиконання однією із сторін у зобов`язанні свого обов`язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов`язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов`язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі (частина третя статті 538 ЦК України).

Якщо зустрічне виконання обов`язку здійснено однією із сторін, незважаючи на невиконання другою стороною свого обов`язку, друга сторона повинна виконати свій обов`язок (частина четверта статті 538 ЦК України).

Станом на 24 лютого 2022 року та на день розгляду справи по суті будівництво 26-ти поверхового будинку не завершене (збудовано 12 поверхів). Тобто, строки виконання не дотримані відповідачем, про що позивача не повідомлено.

Таким чином, у позивача (покупця) було достатньо підстав вважати, що відповідач (продавець) не виконає свого обов`язку у визначений ним термін, тому вона правомірно відмовилася від продовження виконання умов договору від 13 січня 2020 року .

Суд уважає можливим застосування частини третьої статті 538 ЦК України до даних договірних зобов`язань за аналогією (стаття 8 ЦК України). Це не суперечитиме загальним засадам та змісту цивільного права.

Суд дійшов висновку, що першим порушив виконання свого зобов`язання за договором від 13 січня 2020 року саме відповідач, оскільки не здав об`єкт до експлуатації у визначений строк. З огляду на положення частини третьої статті 538 ЦК України саме позивач мала достатні підстави для зупинення виконання свого зобов`язання, а не відповідач.

При цьому відповідно до частини другої статті 538 ЦК України сторона, яка наперед знає, що вона не зможе виконати свого обов`язку, повинна своєчасно повідомити про це другу сторону.

Оскільки матеріали справи не містять доказів своєчасного письмового повідомлення позивача (покупця) про неможливість виконання зобов`язання з певних обставин та реалізацію свого права на зупинення обов`язку завершення будівництва, вимоги за зустрічним позовом ТОВ «АРТ Парк» про стягнення пені, передбаченої пунктом 4.1 договору, трьох процентів річних й інфляційних втрат, передбачений частиною другою статті 625 ЦК України, задоволенню не підлягають.

Отже, суд дійшов висновку про те, що позов ОСОБА_3 у частині вимог про розірвання договору, відшкодування коштів, сплачених за умовами договору та моральної шкоди підлягає частковому задоволенню, натомість у задоволенні вимог про визнання недійсним договору та стягнення пені, передбаченої вимогами Закону України «Про захист прав споживачів», слід відмовити.

У задоволенні зустрічного позову ТОВ «АРТ Парк» слід відмовити за необґрунтованістю.

VІІ. Розподіл судових витрат між сторонами.

За змістом статті 141 ЦПК судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Звертаючись до суду, ОСОБА_3 мала сплатити судовий збір у розмірі 1 984,8 грн (992,40*2) за вимогу немайнового характеру та 5 849,65 грн за вимогу майнового характеру.

Оскільки не підлягають застосуванню до правовідносин, які склалися між сторонами, положення Закону України «Про захист прав споживачів» та з урахуванням вимог статті 141 ЦПК України, на користь держави підлягає відшкодуванню судовий збір пропорційно до задоволених вимог.

Таким чином, на користь держави з ОСОБА_3 слід стягнути судовий збір у розмірі 1 4480,45 грн (992,40+488,05), а з ТОВ «АРТ Парк» - 6 354,00 грн (992,40+5361,60).

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 12, 19, 48, 81, 89, 92, 141, 258-259, 263-265, 268 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк», про визнання недійсним умов договору купівлі-продажу майнових прав, розірвання договору, стягнення збитків, неустойки, моральної шкоди задовольнити частково.

Розірвати договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37 від 14.01.2020, укладений між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк» на користь ОСОБА_3 грошові кошти, сплачені за договором купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37 від 14.01.2020, у розмірі 529 160, 00 грн. та моральну шкоду у сумі 7000, 00 грн.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

У задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк» до ОСОБА_3 про стягнення пені, трьох процентів річних та індексу інфляції відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь держави судовий збір у сумі 1480,45 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк» на користь держави судовий збір у сумі 6354,00 грн.

Позивач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк» (, місцезнаходження: м. Київ, проспект Валерія Лобановського, 4-А, приміщення 139-А.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 19.12.2023.

Суддя : Ю.С.Мицик