Номер провадження 2/756/432/23
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 листопада 2023 року Оболонський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді - Белоконної І.В.,

за участю секретаря - Погорелової В.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференцзв`язку в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «А.В.Л.», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Новохатня Наталія Сергіївна, про визнання договорів купівлі-продажу квартири недійсними, скасування рішень і записів про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення та визнання права власності, -

в с т а н о в и в:

Позивач ОСОБА_1 у липні 2021 року через свого представника звернулася до суду з вищевказаною позовною заявою, в якій з урахуванням уточнення просила наступне:

- визнати недійсним з моменту укладення Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 17.07.2018, укладений між ТОВ «А.В.Л.» та ОСОБА_2 , посвідчений 17.07.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, серія та номер: 1078, та зареєстрований державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42094050 від 17.07.2018);

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 42094050 від 17.07.2018 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 ;

- скасувати запис приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу міста Києва Пономарьової Дар`ї Володимирівни про державну реєстрацію права власності, номер: 27073876 від 17.07.2018, щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 , за власником ОСОБА_2 ;

- визнати недійсним з моменту укладення Договір купівлі-продажу квартири від 19.07.2019, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений 19.07.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Новохатньою Наталією Сергіївною, серія та номер: 2902, та зареєстрований державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Новохатньою Наталією Сергіївною (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер - 47868309 від 19.07.2019);

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47868309 від 19.07.2019 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Новохатньої Наталії Сергіївни, щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 ;

- скасувати запис приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу міста Києва Новохатньої Наталії Сергіївни про державну реєстрацію права власності, номер: 32475014 від 19.07.2019, щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 , за власником ОСОБА_3 ;

- припинити право власності ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 ;

- визнати за ОСОБА_1 та ОСОБА_4 право власності у рівних частинах на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 .

На підтвердження своїх вимог позивач ОСОБА_1 зазначила, що 26 квітня 2012 року між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_5 був укладений Кредитний договір № 30005, за умовами якого ПАТ «Астра Банк» відкрив ОСОБА_5 відновлювальну кредитну лінію та установив кредитний ліміт на споживчі цілі у розмірі 130 000,00 грн зі сплатою ОСОБА_5 процентів за користування кредитом за ставкою 20,49% річних на строк до 26 квітня 2017 року.

З метою забезпечення виконання ОСОБА_5 своїх зобов`язань за Кредитним договором № 30005 від 26.04.2012, того ж дня, а саме 26 квітня 2012 року між ПАТ «Астра Банк», з одного боку, та ОСОБА_1 (позивач) і ОСОБА_4 (третя особа), з іншого боку, був укладений Іпотечний договір від 26.04.2012. Відповідно до зазначеного вище Договору іпотеки, предметом іпотеки є двокімнатна квартира АДРЕСА_2 .

Оскільки ОСОБА_5 (позичальник) не здійснював платежів в рахунок погашення суми кредиту за Кредитним договором № 30005 від 26.04.2012 р., ПАТ «Астра Банк» звернувся до Оболонського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_5 , позивача та третьої особи, в якому просив стягнути з останніх суму боргу за вищезазначеним кредитним договором, а в рахунок погашення заборгованості звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_3 , яка є предметом іпотеки за Договором іпотеки від 26.04.2012.

Заочним рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 21.05.2013 по справі № 756/3653/13-ц, яке набуло чинності 01 червня 2013 року, позовні вимоги ПАТ «Астра Банк» були задоволені повністю. Зокрема, суд вирішив звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_3 , яка є предметом іпотеки за Договором іпотеки від 26.04.2012, в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_5 за Кредитним договором № 30005 від 26.04.2012 та визначити спосіб реалізації предмета застави шляхом проведення прилюдних торгів та за рахунок коштів, отриманих від реалізації у встановленому порядку предмета застави задовольнити вимоги ПАТ «Астра Банк» за Кредитним договором № 30005 від 26.04.2012 у розмірі 140 764,00 грн з визначенням початкової вартості предмету іпотеки для його подальшої реалізації в сумі 694 877,00 грн.

Позивач звертає увагу суду на те, що ПАТ «Астра Банк» не вжило жодних заходів щодо звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_3 на підставі вищезазначеного заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21.05.2013 по справі № 756/3653/13-ц та не реалізувало предмет застави у спосіб, який був визначений цим судовим рішенням.

У подальшому, 02 грудня 2013 року між ПАТ «Астра Банк» та ПАТ «Дельта Банк» був укладений Договір Купівлі-продажу прав вимоги від 02.12.2013, відповідно до умов якого ПАТ «Астра Банк» передало, а ПАТ «Дельта Банк» прийняло право вимоги повного, належного та реального виконання зобов`язань за Кредитним договором № 30005 від 26.04.2012 та Договором іпотеки від 26.04.2012.

Однак, ПАТ «Дельта Банк», як повний правонаступник за Кредитним договором та Договором іпотеки також не вжило жодних заходів щодо звернення стягнення на Квартиру АДРЕСА_3 на підставі зазначеного заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21.05.2013 по справі № 756/3653/13-ц, та не реалізувало предмет застави у спосіб, який був визначений судовим рішенням.

В межах процедури реалізації майна ПАТ «ДЕЛЬТА БАНК», в якому було запроваджено ліквідаційну процедуру, 04 травня 2018 року відбувся аукціон на електронному майданчику, на якому право вимоги за Кредитним договором № 30005 від 26.04.2012, забезпечене Квартирою АДРЕСА_3 на підставі Іпотечного договору від 26.04.2012, було продане відповідачу ТОВ «А.В.Л.».

На підставі вказаного 17 травня 2018 року ПАТ «ДЕЛЬТА БАНК» уклав із ТОВ «А.В.Л.» Договір купівлі-продажу майнових прав № 495/К, а також Договір відступлення права вимоги за іпотечним договором, відповідно до яких ПАТ «ДЕЛЬТА БАНК» передав у власність ТОВ «А.В.Л. право вимоги повного, належного та реального виконання зобов`язань за Кредитним договором № 30005 від 26.04.2012, та право вимоги виконання зобов`язань за Іпотечним договором від 26.04.2012, а також право вимагати погашення заборгованості за Кредитним договором № 30005 від 26.04.2012 за рахунок звернення стягнення на Квартиру АДРЕСА_3 , яка є предметом Договору іпотеки від 26.04.2012.

Однак, ТОВ «А.В.Л.», як повний правонаступник за Кредитним договором та Договором іпотеки, так само не вжив жодних заходів щодо звернення стягнення на Квартиру АДРЕСА_3 на підставі вищезазначеного заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21.05.2013 по справі № 756/3653/13-ц та не реалізував предмет застави у спосіб, який був визначений цим судовим рішенням.

У подальшому 17 липня 2018 року ТОВ «А.В.Л.» уклав із ОСОБА_2 Договір купівлі-продажу нерухомого майна, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., за реєстровим номером 1078.

Вищезазначений спірний договір купівлі-продажу був укладений на підставі абз. 5 п. 5.7. Договору іпотеки від 26.04.2012, який передбачає право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (Квартиру АДРЕСА_3 ) шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

За умовами вказаного договору, відповідач ТОВ «А.В.Л.» продав, а відповідач ОСОБА_2 купив нерухоме майно - Квартиру АДРЕСА_3 , яка була предметом за Договором іпотеки від 26.04.2012.

19 липня 2019 року відповідач ОСОБА_2 уклав із відповідачем ОСОБА_3 Договір купівлі-продажу квартири від 19.07.2019, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Новохатньою Н.С. за реєстровим номером 2902, за умовами якого відповідач ОСОБА_2 передав у власність (продав), а покупець відповідач ОСОБА_3 прийняла у свою власність (купила) Квартиру АДРЕСА_3 .

Позивач уважає, що вищезазначені дії відповідачів щодо укладення договору купівлі-продажу є неправомірними, оскільки відповідач ТОВ «А.В.Л.» не задовольнив свої вимоги іпотекодержателя у спосіб, встановлений у резолютивній частині заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21.05.2013 по справі № 756/3653/13-ц, чим не виконав судове рішення, яке є обов`язковим для ТОВ «А.В.Л.», як повного правонаступника ПАТ «Астра Банк» і ПАТ «Дельта Банк», чим грубо порушено порядок визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

У свою чергу, здійсненні порушення відповідачем ТОВ «А.В.Л.» тягнуть за собою недійсність і другого спірного договору купівлі-продажу квартири від 19.07.2019, оскільки, на думку позивача, відповідач ОСОБА_2 , придбавши Квартиру АДРЕСА_3 на підставі недійсного договору купівлі-продажу нерухомого майна від 17.07.2018, не є власником зазначеної квартири, а значить і не може бути її продавцем за спірним договором купівлі-продажу квартири від 19.07.2019.

За вказаним позовом ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 11.10.2021 відкрито загальне позовне провадження по справі та призначено підготовче судове засідання.

31 січня 2022 року представником відповідача ОСОБА_3 подано відзив, у якому остання у задоволенні позовних вимог просила відмовити, оскільки Іпотечним договором від 26 квітня 2012 року передбачено можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки Іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві та будь-яким способом. Закон України «Про іпотеку» чи інше законодавство не містить норми, яка б забороняла можливість застосування позасудового способу реалізації предмету іпотеки за наявності судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки.

26 жовтня 2022 року суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті.

03 серпня 2023 року відповідач ОСОБА_2 надав письмові пояснення до позову, в яких в його задоволенні просив відмовити у зв`язку з тим, що ТОВ «А.В.Л.» при продажі спірної квартири надало всі необхідні документи, які передбачені чинним законодавством України, для вчинення відповідного правочину та документально підтвердило нотаріусу, що Товариство повідомило всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на Предмет іпотеки, про звернення стягнення на предмет іпотеки та свій намір укласти Договір купівлі-пролажу. Цими ж документами нотаріусу підтверджено факт набуття ТОВ «А.В.Л.» права на звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки з моменту отримання вимог усунення порушення до моменту посвідчення Договору купівлі-продажу минуло більше 30 робочих днів. Крім того, під час посвідчення Договору купівлі-продажу нотаріусом встановлено, що Іпотекодержателем нерухомого майна, що відчужується, є саме ТОВ «А.В.Л.».

У судовому засіданні представник позивача та третьої особи ОСОБА_4 позов підтримав у повному обсязі та просив його задовольнити з урахуванням уточнення з підстав, що вказані у позовній заяві.

У судове засідання представник відповідача ТОВ «А.В.Л.» не з`явився, про час та місце повідомлявся належним чином, доказів поважності неявки до суду не надав.

У судовому засіданні відповідач ОСОБА_2 у задоволенні позовних вимог просив відмовити у повному обсязі з тих підстав, що вказані у письмових поясненнях.

У судовому засіданні в режимі відеоконференції представник відповідача ОСОБА_3 у задоволенні позовних вимог просила відмовити у повному обсязі з тих підстав, що вказані у відзиві.

У судове засідання приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В. не з`явилася, про час та місце повідомлялася належним чином, доказів поважності неявки до суду не надала.

У судове засідання приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Новохатня Н.С. не з`явилася, про час та місце повідомлялася належним чином, доказів поважності неявки до суду не надала.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові матеріали справи, суд уважає, що у задоволенні позову необхідно відмовити з огляду на таке.

Судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини.

26 квітня 2012 року між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_5 було укладено Кредитний договір № 30005 від 26 квітня 2012 року, що діє зі змінами та доповненням, згідно якого банк надав позичальнику кредит на умовах та порядку, передбаченому Кредитним договором.

Для забезпечення виконання зобов`язань позичальника за кредитним договором, 26 квітня 2012 року між Банком, третьою особою ОСОБА_4 та позивачем ОСОБА_1 було укладено Іпотечний договір, посвідчений Дудко Ю.А., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 1164.

Відповідно до Договору іпотеки, предметом іпотеки є двокімнатна квартира загальною площею 57,30 кв.м., розташована за адресою: АДРЕСА_4 .

Як убачається з матеріалів цивільної справи № 756/3653/13-ц, ОСОБА_5 (позичальник) не здійснював платежів в рахунок погашення суми кредиту за Кредитним договором № 30005 від 26.04.2012. На підставі вказаного ПАТ «Астра Банк» звернувся до Оболонського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_5 , позивача та третьої особи ОСОБА_4 , в якому просив стягнути з останніх суму боргу за вищезазначеним кредитним договором, а в рахунок погашення заборгованості звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_3 , яка є предметом іпотеки за Договором іпотеки від 26.04.2012.

Заочним рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 21.05.2013 по справі № 756/3653/13-ц, яке набуло чинності 01 червня 2013 року, позовні вимоги ПАТ «Астра Банк» були задоволені повністю. Зокрема, суд вирішив звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_3 , яка є предметом іпотеки за Договором іпотеки від 26.04.2012, в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_5 за Кредитним договором № 30005 від 26.04.2012 та визначити спосіб реалізації предмета застави шляхом проведення прилюдних торгів та за рахунок коштів, отриманих від реалізації у встановленому порядку предмета застави задовольнити вимоги ПАТ «Астра Банк» за Кредитним договором № 30005 від 26.04.2012 у розмірі 140 764,00 грн з визначенням початкової вартості предмету іпотеки для його подальшої реалізації в сумі 694 877,00 грн.

Суд установив, що ПАТ «Астра Банк» не вживав жодних заходів щодо звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_3 на підставі вищезазначеного заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21.05.2013 по справі № 756/3653/13-ц та не реалізував предмет застави у спосіб, який був визначений судовим рішенням.

У подальшому між ПАТ «Астра Банк» та ПАТ «Дельта Банк» укладено Договір купівлі-продажу прав вимоги, що 02 грудня 2013 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Виноградовою Н.О. та зареєстрованого в реєстрі за № 1533, відповідно до якого до ПАТ «Дельта Банк» перейшло право вимоги виконання зобов`язань за вказаними вище Кредитним договором та Договором іпотеки.

У свою чергу, між ПАТ «Дельта Банк» та відповідачем ТОВ «А.В.Л.» було укладено Договір № 495/К купівлі-продажу майнових прав від 17 травня 2018 року та Договір про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, посвідченим Пономарьовою Д.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 579, відповідно до яких ПАТ «Дельта Банк» відступило право вимоги за Кредитним договором та Договором іпотеки ТОВ «А.В.Л.».

У зв`язку з неналежним виконанням позичальником та іпотекодавцями (позивач та третя особа ОСОБА_4 ) умов Кредитного договору та Договору іпотеки відповідачем ТОВ «А.В.Л.», як кредитором, на адреси відповідних осіб направлено Вимогу про усунення порушення та дострокове повернення кредиту (в порядку ст. 35-38 Закону України «Про іпотеку») вих. 2-189 від 21.05.2018, яка згідно тексту цієї вимоги є одночасно: вимогою про усунення порушень у порядку п. 5.2 Договору іпотеки та ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та Письмовим повідомленням іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі - продажу предмета іпотеки в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Вказана Вимога отримана адресатами (позичальником та іпотекодавцями) 29 травня 2018 року.

У зв`язку із залишенням вимоги без належного виконання та непогашенням заборгованості за Кредитним договором, ТОВ «А.В.Л.», як кредитором та іпотекодавцем, звернуто стягнення на предмет іпотеки із застосуванням процедури, передбаченої ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі Договору іпотеки.

17 липня 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. посвідчено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між відповідачем ТОВ «А.В.Л.» та відповідачем ОСОБА_2 , за реєстровим номером 1078.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» установлює, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Пункт 5.7. Договору іпотеки містить відповідне застереження, яке прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, яким встановлено, що звернення стягнення на предмет іпотеки в разі набуття іпотекодержателем права на таке звернення, відбувається за вибором іпотекодержателя, зокрема, шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Статтею 38 Закону України «Про іпотеку» установлено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Посвідчення договорів купівлі-продажу регулюється Главою 2 Розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22.02.2012.

Пунктами 2.7, 2.8 Глави 2 Порядку встановлено, якщо договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.

Відповідачем ТОВ «А.В.Л.» під час посвідчення Договору купівлі-пролажу нотаріусу було надано наступні документи: Кредитний договір № 30005 від 26 квітня 2012 року; Іпотечний договір, посвідчений Дудко Ю.А., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 1164; Договір № 495/к купівлі-продажу майнових прав від 17 травня 2018 року та Договір про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, посвідченим Пономарьовою Д.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 579; примірники Вимоги про усунення порушення та дострокове повернення кредиту, вих. 2-189 від 21.05.2018 року, яка згідно тексту цієї вимоги є одночасно: вимогою про усунення порушень у порядку п. 5.2 Договору іпотеки та ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та Письмовим повідомленням іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку»; квитанції оператора поштового зв`язку КМД ПАТ «Укрпошта» Київ-212 від 24.05.2018 № 9344, 9352, 9348, 9343, 9350 та 9347 разом з описом вкладення у цінний лист та рекомендованими повідомленнями; Звіт про оцінку майна від 13.07.2018; Статутні документи ТОВ «А.В.Л.»; Документи на представника ТОВ «А.В.Л.»; заява відповідача ОСОБА_2 від 03.07.2018 про намір придбати нерухоме майно; Згода на продаж предмета іпотеки ТОВ «А.В.Л.» вих. № 1-226 від 17.07.2018.

Як убачається з вищенаведеного, відповідач ТОВ «А.В.Л.» надав всі необхідні документи, які передбачені чинним законодавством України для вчинення відповідного правочину та документально підтвердив нотаріусу, що товариство повідомило всіх осіб, які мають установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про звернення стягнення на предмет іпотеки та свій намір укласти Договір купівлі-продажу. Цими ж документами нотаріусу підтверджено факт набуття ТОВ «А.В.Л.» права на звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки з моменту отримання вимог про усунення порушення до моменту посвідчення Договору купівлі-продажу минуло більше 30 робочих днів.

Пунктом 2.1. Порядку установлено, що при підготовці до посвідчення правочинів про відчуження або заставу нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Із інформаційної довідки № 131124671 від 17.07.2018 встановлено те, що станом на вказану дату щодо двокімнатної квартири, загальною площею 57,30 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не зареєстровано будь-яких інших обтяжень, окрім іпотеки та заборони, які зареєстровані на підставі Договору іпотеки.

Окрім цього, пунктом 61 Порядку № 1127 від 25 грудня 2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» передбачено, що наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час заборони посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності у разі звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згодом, 19 липня 2019 року між відповідачем ОСОБА_2 , як продавцем, та ОСОБА_3 , як покупцем, був укладений договір купівлі-продажу, відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає у свою власність квартиру АДРЕСА_1 . Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Новохатньою Н.С., зареєстрований в реєстрі за № 2902.

Державна реєстрація права власності проведена державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Новохатньою Н.С. 19 липня 2019 року, номер запису про право власності: 32475014, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 174525708.

Відповідно до ч. 1 ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч. 1 ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати у судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Вказані правові висновки узгоджуються з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17 (провадження № 12-112гс18).

Разом з тим, під час укладення оспорюваних Договорів купівлі-продажу квартири від 17 липня 2018 року та 19 липня 2019 року відповідачами були дотримані усі загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Окрім того, у Постанові Верховного Суду від 14 квітня 2021 року у справі № 676/8249/18 за участі ТОВ «А.В.Л.» зроблено висновок, що наявність невиконаного судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом продажу іпотечного майна від свого імені третім особам, оскільки застосування кредитором іншого законного засобу для захисту свого порушеного та не поновленого боржником належним чином права не є подвійним стягненням заборгованості. При цьому, здійснення особою (її правонаступником) права на захист не може ставитися в залежність від застосування нею інших способів правового захисту.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.

Повно, об`єктивно та всебічно дослідивши всі надані письмові докази по справі, враховуючи вищевикладене, суд доходить висновку, що у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити у повному обсязі.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст. 12, 13, 81, 89, 263, 269 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в:

У задоволенні позовних вимог відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлений 15 грудня 2023 року.

Суддя, - Белоконна І.В.