ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 червня 2023 року

м. Хмельницький

Справа № 686/3151/22

Провадження № 22-ц/4820/1069/23

Хмельницький апеляційний суд

у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Гринчука Р.С., Костенка А.М., Спірідонової Т.В.,

секретар судового засідання Дубова М.В.,

з участю представника ОСОБА_1 адвоката Слобдодян Ю.В.,

представника ТОВ «Реалті Офіс» адвоката Бейлика М.Б.,

представника ОСОБА_2 адвоката Севастьянової В.І.,

представника ОСОБА_3 адвоката Ткач Я.С.,

розглянув у відкритому судовому засіданні справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 29 березня 2023 року, суддя Павловська А.А., у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Октант-Центр», Житлово-будівельного кооперативу «Подільський край», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_3 , про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та припинення права власності, та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Октант-Центр», Житлово-будівельного кооперативу «Подільський край», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Товариство з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_3 , про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та припинення права власності,

встановив:

В лютому 2022 року ТОВ «Реалті Офіс» звернулося в суд з позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Октант-Центр», ЖБК «Подільський край», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_3 , в якому просило скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства «Подільський реєстраційний центр» Панасюк Н.К. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27.06.2018 року про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на приміщення АДРЕСА_1 , а також припинити право власності ОСОБА_1 на це приміщення.

На обґрунтування своїх позовних вимог зазначило, що воно є власником приміщення площею 105,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер якого 01.

ОСОБА_1 неодноразово звертався до Хмельницького міськрайонного суду з позовами до ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_2 про витребування майна з чужого незаконного володіння, предметом яких є майно, яке належить ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_2

ОСОБА_1 ототожнює зареєстроване за ним приміщення з приміщенням, власником якого є ТОВ «Реалті Офіс», що порушує право власності ТОВ «Реалті Офіс» та перешкоджає йому належним чином користуватися своїм приміщенням, яке перебувало під арештом з 10.08.2018 року по 02.06.2018 року та перебуває під арештом з 19.07.2021 року по цей час.

Державний реєстратор безпідставно зареєстрував право власності за ОСОБА_1 на приміщення НОМЕР_1, площею 245,3 кв.м., яке згідно з інформацією з Державного реєстру нерухомого майна розташоване по АДРЕСА_1 , має реєстраційний номер нерухомого майна 101, оскільки ОСОБА_1 фактично на підставі неналежних документів намагався зареєструвати право власності на об`єкт нерухомого майна, який належить ТОВ «Реалті Офіс».

Як вбачається зі змісту документів, наданих реєстраційною службою, підставою для реєстрації (виникнення) права власності за ОСОБА_1 на приміщення НОМЕР_1, площею 245,3 кв.м., в будинку АДРЕСА_1 , стали наступні документи: договір про дольове інвестування у житлове будівництво 1-ДИ-24 від 10.03.2005 року, довідка №685 від 10.12.2010 року, видана ЗАТ «Октант».

В той же час, серед документів, які подавалися реєстратору для прийняття рішення про реєстрацію, була додана декларація про готовність об`єкта до експлуатації, де замовником будівництва вказано ЖБК «Подільський край», а не ЗАТ «Октант», на що реєстратор уваги не звернув.

Заява про державну реєстрацію прав від 26.06.2018 року, яка подана від імені ОСОБА_1 державному реєстратору, не містить підпису ні ОСОБА_1 , ні самого державного реєстратора.

У реєстраційній справі відсутні також і квитанції про сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав, що є порушенням вимог ст. 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та ч. 4 ст. 20 цього ж Закону, згідно з якими заява про проведення реєстраційних дій не приймається за відсутності документа, що підтверджує оплату послуг, та у разі внесення відповідної плати не в повному обсязі.

В матеріалах реєстраційної справи також відсутня довідка ЖБК «Подільський край» про членство ОСОБА_1 в кооперативі, внесення останнім пайового внеску в повному обсязі за приміщення АДРЕСА_2 .

Надана реєстратору довідка про те, що ОСОБА_1 сплатив ЗАТ «Октант» кошти за приміщення не є довідкою про сплату пайового внеску до ЖБК «Подільський край».

Крім того, державному реєстратору було надано технічний паспорт, який виготовлений у листопаді 2014 року, тобто за рік до здачі будинку в експлуатацію та за чотири роки до реєстрації ОСОБА_1 права власності.

ОСОБА_1 не набув право власності на приміщення площею 245,3 кв.м., в будинку по АДРЕСА_1 , у зв`язку з чим були відсутні правові підстави для реєстрації за ним права власності на спірне майно.

В квитанціях про оплату вартості спірного нерухомого об`єкту відсутні дані щодо сплати коштів ОСОБА_1 , натомість містяться квитанції про сплату коштів різними фізичними особами, які в загальній сумі складають 1919368,65 грн.

Довідки, які надавалися ОСОБА_1 реєстратору та видані ЗАТ «Октант» та ЖБК «Подільський край», до уваги не повинні братися, оскільки вони не є первинними бухгалтерськими документами в розумінні Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні».

У ОСОБА_1 відсутні документи про сплату ним коштів за договором від 10.03.2005 року в розмірі 2319368,65 грн., тому жодних правових підстав для набуття ним у власність приміщення АДРЕСА_2 , не має.

В реєстраційній справі відсутня довідка ЖБК «Подільський край» про членство ОСОБА_1 в кооперативі, внесення ним пайового внеску в повному обсязі за приміщення АДРЕСА_2 , після здачі об`єкта в експлуатацію, тобто після 08.10.2015 року.

Довідка про те, що ОСОБА_1 сплатив ЗАТ «Октант» кошти за приміщення не є довідкою про сплату пайового внеску до ЖБК «Подільський край».

Надані ОСОБА_1 довідки, які видані ЗАТ «Октант» та ЖБК «Подільський край» не відповідають дійсності, оскільки матеріали справи не містять доказів сплати ОСОБА_1 коштів за договором від 10.03.2005 року в розмірі 2319368, 65 грн., як в них зазначено.

Реєстрація права власності на спірне приміщення в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не є підставою набуття права власності на приміщення ОСОБА_1 , а є лише засвідченням державою вже набутого ним права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.

Згідно з наданими позивачем витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ТОВ «Реалті Офіс» є власником приміщення площею 105,3 кв.м. з 13.06.2016 року, ОСОБА_2 є власником приміщення площею 140 кв.м. з 09.06.2017 року.

ОСОБА_1 зареєстрував своє право власності на приміщення площею 245,3 кв.м. 27.06.2018 року, на 2 роки пізніше, ніж право власності на своє майно набуло та зареєструвало ТОВ «Реалті Офіс».

Твердження ОСОБА_1 про те, що три приміщення є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна спростовується відповідними витягами з Державного реєстру.

Так, кожен з об`єктів нерухомого майна має свій реєстраційний номер.

Приміщення, належне ТОВ «Реалті Офіс», площею 105,3 кв.м., за адресою АДРЕСА_1 , має реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01. Приміщення ОСОБА_2 , площею 140,5 кв.м., за адресою АДРЕСА_1 , має реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01. Приміщення НОМЕР_1 ОСОБА_1 , площею 245,3 кв.м., яке розташоване по АДРЕСА_1 , має реєстраційний номер нерухомого майна 101.

На думку позивача, дана обставина вказує на те, що ОСОБА_1 та ТОВ «Реалті Офіс» є власниками різних об`єктів нерухомого майна.

Той факт, що технічні характеристики належного ТОВ «Реалті Офіс» приміщень не відповідають технічним характеристикам приміщення, на яке ОСОБА_1 зареєстрував право власності, підтверджується висновком судового експерта Власюка В.В. №710/019 від 2019 року.

В серпні 2022 року ОСОБА_2 звернувся в суд із самостійними вимогами до ОСОБА_1 , ТОВ «Октант-Центр», ЖБК «Подільський край», про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та припинення права власності.

В своєму позові просив визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Панасюк Н.К. від 27.06.2018 року, індексний номер рішення: 41825317, щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення 26, по АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 , та припинити право власності ОСОБА_1 на вказане нежитлове приміщення.

Свої вимоги мотивував тим, що 09.06.2017 року на підставі договору купівлі-продажу він придбав у власність комерційне нежитлове приміщення, загальною площею 130,3 кв.м., розташоване в будинку по АДРЕСА_1 та в цей же день право власності було зареєстровано за ним в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про право власності 20842483, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

Приміщення належало продавцю ОСОБА_3 на праві власності та було набуте ним, як членом ЖБК «Подільський край», після сплати вступного, цільового і пайового внесків та після закінчення будівництва будинку і введення його в експлуатацію 02.10.2015 року ЖБК «Подільський край».

ЖБК «Подільський край» одержало незавершене будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1 . Хмельницькому від ЗАТ «Октант», яке побудувало його на самовільно зайнятій земельній ділянці, без дозвільних і проектних документів, що встановлено рішенням Господарського суду Хмельницької області від 05.11.2012 року (справа №14/10/8/1298).

ЖБК «Подільський край» здійснило добудову до стану необхідного для здачі в експлуатацію житлового будинку по АДРЕСА_1 за рахунок внесків його членів, здало його в експлуатацію та передало об`єкт нерухомості члену кооперативу ОСОБА_3 , який здійснив відповідні фінансові внески.

Після укладання відповідної угоди з ОСОБА_3 , він став єдиним власником нерухомого майна.

В той же час, його право власності не визнається та оспорюється ОСОБА_1 , шляхом неодноразового звернення до суду з відповідними позовними заявами.

На думку позивача, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яке стало підставою для державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на спірне майно, було прийнято державним реєстратором всупереч розбіжностям між заявленими правами та відомостями, що містилися в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів та за відсутності визначеного законом необхідного переліку документів, передбачених п.п. 80 Порядку (в редакції на момент прийняття рішення про державну реєстрацію), а отже - за відсутності підстав набуття права власності.

Як вбачається зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, підставою для прийняття державним реєстратором рішення були договір про дольове інвестування у житлове будівництво, серія та номер 1-ДИ-24 від 10.03.2005 року, укладений між ЗАТ «Октант» та ОСОБА_1 та довідка, серія та номер 685 від 10.12.2010 року, видана ЗАТ «Октант». Інші документи, які послугували підставою для прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності на вказане нежитлове приміщення (в тому числі документ, що відповідно до вимог законодавства, засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта), при внесенні відповідних даних до реєстру не зазначені.

Разом з тим, згідно з декларацією про готовність об`єкта до експлуатації від 02.10.2015 року, поданою ЖБК «Подільський край», будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами по АДРЕСА_1 , вважається закінченим будівництвом об`єктом та готовим до експлуатації.

В переліку документів, поданих ОСОБА_1 , були відсутні документи на підтвердження його членства в ЖБК «Подільський край» та повну сплату ним внесків.

Довідка №56 від 28.12.2011 року, видана ЖБК «Подільський край», таких відомостей в собі не містить і не відповідає зразку довідки про членство в кооперативі та сплату пайового внеску, що використовується кооперативом для реєстрації права власності. ОСОБА_1 жодних внесків на рахунок кооперативу не вносилися, через прибутково - касову книгу коштів не поступало.

Разом з тим, розділом 3 «Членство в кооперативі» статуту ЖБК «Подільський край», затвердженого загальними зборами ЖБК 29.09.2011 року №1, (державна реєстрація юридичної особи проведена 03.10.2011 року), пунктом 3.7 визначено, що набуття членства в кооперативі відбувається за умов укладення угоди про членство в кооперативі та сплати вступного внеску, членського внеску, а за умов реалізації цільових програм, також цільового внеску.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 29.03.2023 року позови задоволено.

Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора комунального підприємства «Подільський реєстраційний центр» Панасюк Н.К. від 27.06.2018 року, індексний номер рішення 41825317, щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення 26, площею 245,3 кв.м., по АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 Припинено право власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення НОМЕР_2, площею 245,3 кв.м., по АДРЕСА_1 . Вирішено питання розподілу судових витрат між сторонами.

Задовольняючи позов суд виходив, зокрема, з того, що належними власниками нежитлового приміщення за адресою по АДРЕСА_1 , площею 105, 3 кв.м., є ТОВ «Реалті офіс», а площею 130, 3 кв.м., відповідно, ОСОБА_2 , які набули таке право власності на законних підставах, а саме від ОСОБА_3 , який був членом ЖБК «Подільський край» і сплатив усі внески, після чого отримав довідки про повну сплату таких внесків та зареєстрував своє право власності. В свою чергу, відповідач ОСОБА_1 не набув такого права, оскільки членом ЖБК «Подільський край» він не був, внески не сплатив, протилежного матеріали справи не містять, а тому зареєстроване за ним приміщення набуте ним незаконно.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про закриття провадження у справі.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги послався на те, що ТОВ «Реалті Офіс» вже зверталося до нього, державного реєстратора КП «Подільський реєстраційний центр» Панасюк Н.К. із відповідним позовом, однак постановою Хмельницького апеляційного суду від 21.01.2020 року в позові було відмовлено.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Реалті Офіс» проти апеляційної скарги заперечило, зазначило, що ні предмет позову ні склад учасників у справах №686/27832/18 та №686/3151/22 не є тотожними.

У своїх відзивах на апеляційну скаргу ОСОБА_3 та ОСОБА_2 проти апеляційної скарги заперечили, підтримали оскаржуване судове рішення.

В судовому засіданні представник апелянта підтримала доводи апеляційної скарги. Також надала пояснення щодо недоведеності та необґрунтованості позовних вимог з урахуванням доказів, які містяться в справі. Просила суд апеляційної інстанції не обмежуватися доводами апеляційної скарги, враховуючи неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права.

Представники ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_2 та ОСОБА_3 в суді проти доводів апеляційної скарги заперечили, надавши також пояснення щодо правових підстав для задоволення позовних вимог судом першої інстанції, повністю підтримали зроблені судом висновки.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку про необхідність часткового задоволення апеляційної скарги з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом встановлено, що відповідно до акту приймання-передачі незавершеного об`єкту будівництва - житлового багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 , ЗАТ «Октант» передало, а ЖБК «Подільський край» прийняв у власність незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку, розташованого за адресою АДРЕСА_1 , а саме, будинок з фундаментом, площею 13705 кв.м., що відповідає проектній документації. Матеріали стін - цегла. Кількість поверхів - 9-10-14. Об`єм будівлі - 43560 кв.м.; кількість сходових кліток - 4. Вказане незавершене будівництво передано в рахунок виконання договорів про дольове інвестування у будівництво квартир, торгових приміщень, паркінгу, розташованих в житловому будинку по АДРЕСА_1 , які були укладені між ЗАТ «Октант», як забудовником та інвесторами, які об`єдналися та створили Житлово-будівельний кооператив «Подільський край».

Рішенням шістнадцятої сесії Хмельницької міської ради №32 від 11.04.2012 року затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано в оренду ЖБК «Подільський край» земельну ділянку, площею 1905 кв.м., розташованому по АДРЕСА_1 , строком на 10 років.

16.06.2012 року між Хмельницькою міською радою та ЖБК «Подільський край» на підставі вказаного рішення укладено договір оренди землі, відповідно до якого Хмельницька міська рада передала у строкове платне користування ЖБК «Подільський край» земельну ділянку площею 1905 кв.м., розташовану по АДРЕСА_1 .

29.09.2011 року відбулися установчі збори засновників ЖБК «Подільський край», на яких було прийнято рішення про створення кооперативу, затверджено списки інвесторів житлового будинку по АДРЕСА_1 , які вступили до ЖБК «Подільський край».

03.10.2011 року був створений ЖБК «Подільський край», про що в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців був зроблений запис №008102.

Відповідно до п. 3.1. розділу 3 статуту ЖБК «Подільський край», затвердженого загальними зборами ЖБК 29.09.2011 року №1 (державна реєстрація юридичної особи проведена 03.10.2011 року), участь у діяльності кооперативу здійснюється на засадах членства.

Розділом 3 «Членство в кооперативі» статуту ЖБК «Подільський край», пунктом 3.7 визначено, що набуття членства в кооперативі відбувається за умов укладення угоди про членство в кооперативі та сплати вступного внеску, членського внеску, а за умов реалізації цільових програм, також цільового внеску.

11.02.2013 року Інспекція ДАБК у Хмельницькій області зареєструвала Декларацію про початок виконання будівельних робіт з будівництва будинку, подану ЖБК «Подільський край», а 02.10.2015 року - Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації.

Зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, вбачається, що ТОВ «Реалті Офіс» з 10.06.2016 року є власником нежитлового приміщення, площею 105,3 кв.м., за адресою АДРЕСА_1 . Державний реєстратор приватний нотаріус Оксанюк А.А.

В свою чергу, ТОВ «Реалті Офіс» стало власником даного приміщення у зв`язку із внесенням засновником даного товариства, ОСОБА_3 , майна до статутного капіталу товариства, а саме нежитлового приміщення, площею 105,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , що вбачається з даних протоколу №1 загальних зборів учасників ТОВ «Реалті Офіс» від 09.06.2016 року.

В свою чергу, ОСОБА_3 набув право власності на нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_1 , на підставі угоди №1/гк-34 про членство в ЖБК «Подільський край» від 03.04.2015 року (загальна площа 108,6 кв.м.), угоди № 1/ГК-23 про членство в ЖБК «Подільський край» від 03.04.2015 року (загальна площа 139,5 кв.м.), довідок ЖБК «Подільський край» від 24.11.2015 року №№2, 3 про повну сплату пайового внеску.

У п. 8 протоколу загальних зборів членів ЖБК «Подільський край» від 18.06.2016 року зазначено про затвердження рішення голови правління кооперативу про прийняття осіб в члени кооперативу, які заключили договори з кооперативом, сплатили вступний внесок та сплатили пай повністю або частково, зокрема, ОСОБА_3 .

Відповідно до договору купівлі продажу від 09.06.2017 року, ОСОБА_3 продав ОСОБА_2 нежитлове приміщення, площею 130,3 кв.м., за адресою АДРЕСА_1 .

Як вбачається зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, ОСОБА_2 з 09.06.2017 року є власником нежитлового приміщення, площею 130,3 кв.м., за адресою АДРЕСА_1 .

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, ОСОБА_1 з 26.06.2018 року є власником нежитлового приміщення НОМЕР_1, площею 245,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 . Державний реєстратор Панасюк Н.К. , КП «Подільський реєстраційний центр» Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області.

Підстава виникнення права власності: договір про дольове інвестування у житлове будівництво 1-ДИ-24 від 10.03.2005 року, видавник ЗАТ «Октант», ОСОБА_1 , довідка №685 від 10.12.2010 року, видана ЗАТ «Октант».

Реєстратору була подана заява ОСОБА_1 про державну реєстрацію прав від 26.06.2018 року.

Зі змісту договору про дольове інвестування у житлове будівництво №1-ДИ-24 від 10.03.2005 року, укладеного між ЗАТ «Октант» та ОСОБА_1 , вбачається, що ЗАТ «Октант» зобов`язане збудувати і передати ОСОБА_1 у власність об`єкт інвестування, площею 187,26 кв.м., на першому поверсі за адресою АДРЕСА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язується забезпечити відповідне інвестування та прийняти його у свою власність. Вартість одного квадратного метру становить 10595 грн. (п.п. 1.1, 1.5 Договору.)

ОСОБА_1 згідно з умовами даного договору, (п. 1.2), здійснює фінансування капітальних вкладень в об`єкт, що буде збудований підприємством в майбутньому по обумовленій вартості і може отримати відповідний об`єкт лише за умови інвестування у 100% вартості цього об`єкту.

Відповідно до п. 3.1.4 договору, клієнт зобов`язаний не пізніше 10 днів після вводу будинку до експлуатації здати в підприємство довідки про інвестування 100% загальної приведеної площі конкретного об`єкту для оформлення права власності на проінвестований об`єкт. У встановлені терміни прийняти у власність вказаний об`єкт.

Зі змісту розділу 4 вказаного договору вбачається, що клієнт інвестує вартість загальної приведеної площі у визначений строк шляхом передачі коштів в Банк на рахунок підприємства. Клієнт зобов`язаний здійснювати інвестиції по такому графіку: перший внесок у розмірі 30% загальної проведеної площі вноситься в день підписання договору, наступні сім внесків у розмірі 10% загальної проведеної площі вносяться щоквартально протягом з 1 по 10 число найближчого поточного кварталу.

Згідно з умовами договору доповнення №1 від 30.06.2010 року до договору №1-ДИ-24 від 10.03.2005 року, загальна площа торгового приміщення збільшилася до 245,3 кв.м. Непроінвестована площа складає 58,04 кв.м. Вартість одного квадратного метру непроінвестованої площі складає 6891,80 грн. Загальна сума 400000 грн. Оплату клієнт здійснює до 09.07.2010 року.

У довідці ЗАТ «Октант» від 10.12.2010 року, вих. 685, виданої ОСОБА_1 , зазначено, що відповідно до договору про дольове інвестування у нежитлове будівництво, укладеного між ОСОБА_1 та ЗАТ «Октант», а саме договору №1-ДИ-24 від 10.03.2005 року та договору доповнення №1 від 30.06.2010 року, ОСОБА_1 проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв.м. Станом на 10.12.2010 року загальна проінвестована сума становить 2319368,65 грн., що дорівнює 100% загальної вартості згідно з договором та доповненням.

ОСОБА_1 був включений до переліку фізичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування будівництва будинку по АДРЕСА_1 , затвердженого ТОВ «Октант» під №23.

Згідно з актом приймання передачі від 30.09.2013 року, забудовник ТОВ «Октант-центр» передав, а інвестор ОСОБА_1 прийняв нежитлове приміщення НОМЕР_1, загальною площею 245,3 кв.м., у будинку по АДРЕСА_1 .

Відповідно до довідки ЖБК «Подільський край», вих. №56 від 28.12.2011 року, виданої ОСОБА_1 , останній є засновником - членом ЖБК «Подільський край» на підставі договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво, укладених між ним та ЗАТ «Октант», а саме, договору №1-ДИ-24 від 10.03.2005 року та договору доповнення №1 від 30.06.2010 року, згідно з якими ОСОБА_1 проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв.м.

Реєстратору також була подана декларація про готовність до експлуатації об`єкта, житлового будинку з вбудовано прибудованими магазинами у будинку по АДРЕСА_1 , де замовником будівництва зазначено ЖБК «Подільський край».

Технічний паспорт на нежитлове приміщення АДРЕСА_2 , загальною площею 245,3 кв.м., ОСОБА_1 виготовлено 11.11.2014 року.

Технічні характеристики належного ТОВ «Реалті Офіс» приміщень не відповідають технічним характеристикам приміщення, на яке ОСОБА_1 зареєстрував право власності, про що надано висновок судового експерта Власюка В.В. №710/019 у 2019 році.

Згідно з квитанціями про оплату інвестування будівлі по договору 1-ДИ-24 від 10.03.2005 року, ОСОБА_1 сплачено 400000 грн. В інших квитанціях про оплату інвестування будівлі по договору 1-ДИ-24 від 10.03.2005 року зазначені інші платники, загальна сума оплати становить 1919368,65 грн.

У висновку №2-21 від 26.11.2021 року судовим експертом не підтверджено документально сплату коштів ОСОБА_1 по договору про дольове інвестування у житлове будівництво №1-ДИ-24 від 10.03.2005 року та доповнення №1 до договору №1-ДИ- 24 від 30.06.2010 року, укладеного між ЗАТ «Октант», правонаступником якого є ТОВ «Октант-центр», та ОСОБА_1 , за період з 10.03.2005 року по 06.07.2010 року на суму 2384019,70 грн.

В інформаційній довідці ТОВ «Октант-Центр», вих. №20/10-01 від 20.10.2016 року, зазначено, що у ТОВ «Октант-Центр», який є правонаступником ЗАТ «Октант», відсутні відомості та документальне підтвердження щодо внесення в касу або на рахунки ЗАТ «Октант» (ТОВ «Октант-Центр») грошових коштів ОСОБА_1 .

Згідно з ч. 1 ст. 182 ЦК України (в редакції чинній на момент укладення інвестиційного договору) право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

За змістом частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави.

Згідно з ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 2 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій. Інвестиційна діяльність провадиться на основі інвестування, що здійснюється громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності.

Відповідно до частини першої статті 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність» суб`єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави.

Частиною першою статті 6 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що відносини, які виникають при здійсненні інвестиційної діяльності на Україні, регулюються цим Законом, іншими законодавчими актами України.

Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

Частиною п`ятою статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, враховуючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Тобто право власності інвестора на об`єкт його інвестування є чітко встановленим чинним законодавством України та не потребує додаткового його визнання судом.

Відповідно до пункту 1 частини другою статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є договори та інші правочини.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).

Частиною першою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

Відповідно до частин першої, другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 року у справі №359/5719/17 (провадження №14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

Новостворене нерухоме майно стає об`єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття до експлуатації або державної реєстрації без урахування того, який суб`єкт цивільних правовідносин здійснив такі дії та на якого суб`єкта або сторону договору зареєстровано новостворене майно (постанова Верховного Суду від 20.11.2019 року у справі №608/614/15-ц).

Статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено чіткий і вичерпний перелік підстав для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, де, зокрема, наведено, як одну із таких підстав, судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Пунктами 41, 77, 80 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень в редакції, чинній на час виникнення спірних відносин, передбачено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються:

1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;

3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси;

4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна ( уразі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);

5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалося у результаті спільної діяльності).

Державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб або у результаті діяльності житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, проводиться за заявою власника такого майна або за умови уповноваження власником такого майна на підставі договору за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому пунктами 3-34 цього Порядку.

У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 1 січня 2013 року, особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом з метою забезпечення державної реєстрації права власності кожного окремого власника нерухомого майна можуть бути подані для долучення до Державного реєстру прав:

- документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна);

- затверджений особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися для будівництва об`єкта нерухомого майна, або затверджений загальними зборами кооперативу список членів кооперативу;

- документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).

Для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося у результаті діяльності кооперативу подаються:

- довідка кооперативу про членство особи в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі;

- технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 1 січня 2013 року, також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені відповідним кооперативом копії:

- документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна);

- документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).

У довідці ЗАТ «Октант» від 10.12.2010 року вих. 685, виданої ОСОБА_1 , зазначено, що відповідно до договору про дольове інвестування у нежитлове будівництво, укладеного між ОСОБА_1 та ЗАТ «Октант», а саме договору №1-ДИ-24 від 10.03.2005 року та договору доповнення №1 від 30.06.2010 року, ОСОБА_1 проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирнму будинку по АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв.м. Станом на 10.12.2010 року загальна проінвестована сума становить 2319368, 65 грн., що дорівнює 100% загальної вартості згідно з договором та доповненням.

Із переліку фізичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування будівництва будинку по АДРЕСА_1 , затвердженого ТОВ «Октант», під №23 зазначено ОСОБА_1 .

Згідно з актом приймання передачі від 30.09.2013 року, забудовник ТОВ «Октант-центр» передав, а інвестор ОСОБА_1 прийняв нежитлове приміщення НОМЕР_1, загальною площею 245,3 кв.м., у будинку по АДРЕСА_1 .

Технічний паспорт на нежитлове приміщення АДРЕСА_2 , загальною площею 245,3 кв.м., ОСОБА_1 виготовлено 11.11.2014 року.

Крім того, у довідці ЖБК «Подільський край» за вих. №56 від 28.12.2011 року підтверджується та обставина, що ОСОБА_1 є засновником (членом) ЖБК «Подільський край» на підставі укладених договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво, проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку у АДРЕСА_1 , загальною площею 245,30 кв.м.

Обставини, які зазначені у цих документах, позивачами не спростовано, їх підробка чи недостовірність належними та достатніми доказами не підтверджені.

В той же час, як визнано позивачами, окрім інших квитанцій про оплату інвестування будівлі по договору 1-ДИ-24 від 10.03.2005 року, укладеному з ОСОБА_1 на загальну суму оплати 1919368,65 грн., в яких зазначені інші платники, самим ОСОБА_1 сплачено 400000 грн.

Таким чином, вищезазначені платіжні документи про оплату, справжність відображених даних в яких не спростовані іншими учасниками справи, свідчать про оплату ОСОБА_1 вартості спірного нежитлового приміщення. Доводи представника ОСОБА_2 щодо незаконності квитанцій на суму 1919368,65 грн., оскільки платниками у них зазначені інші фізичні особи, не ОСОБА_1 , є необґрунтованими, оскільки факт оплати грошових коштів за торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку у АДРЕСА_1 , загальною площею 245,30 кв.м., саме в рахунок інвестиційних зобов`язань ОСОБА_1 не спростовано.

За встановлених вище обставин, колегія суддів вважає необґрунтованими доводи позивачів щодо незаконності набуття права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення, розташоване на першому поверсі багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв.м., та незаконності рішення державного реєстратора Панасюк Н.К. щодо реєстрації права власності за ОСОБА_1 на відповідне приміщення, позаяк необхідні документи для реєстрації права власності за останнім були надані відповідно до положень чинного законодавства.

Звертаючись до суду із позовами ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_2 стверджували щодо незаконності рішення державного реєстратора комунального підприємства «Подільський реєстраційний центр» Панасюк Н.К. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27.06.2018 року щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на приміщення АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, мотивуючи тим, що їхні права порушенні невизнанням ОСОБА_1 права власності ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_2 на належні їм приміщення за тією ж адресою, площами 105,3 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомості 01, та 140,5 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомості 01 відповідно, та фактичним накладенням приміщення ОСОБА_1 на приміщення належні позивачам.

В той же час, справа не місить доказів щодо співпадіння чи то накладення в натурі приміщень позивачів та відповідача за їх конфігурацією, площею, а також технічними характеристиками.

Однак, позивачі у своїх доводах та письмових доказах посилалися на те, що приміщення, які на лежать їм на праві власності і приміщення, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_5 , є іншими приміщеннями, тобто різними за своїми площами, місцем розташування та конфігурацією.

Враховуючи таке їхнє твердження, позовні вимоги щодо скасування державної реєстрації та припинення права власності відповідача на зареєстроване за ним приміщення з іншою площею, конфігурацією та місцем розташування, ніж зареєстровані за позивачами нежитлові приміщення, не можуть бути задоволені, оскільки таке задоволення позову призведе до необґрунтованого позбавлення власника майна, набутого на законних підставах.

Відповідно до ч. 4 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

З урахуванням встановлених вище обставин справи, оскільки судом першої інстанції допущено неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам, встановленим у даній справі апеляційним судом, колегія суддів вважає за необхідне не обмежуватися доводами та вимогами апеляційної скарги, скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

В той же час, доводи апелянта щодо необхідності закриття провадження у справі з підстав, передбачених п. 3 ч. 1 ст. 255 ЦПК України, слід визнати необґрунтованими, оскільки апеляційним судом відповідних правових підстав для прийняття такого процесуального рішення не встановлено.

При цьому, апеляційний суд наголошує, що ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 22.08.2022 року, яка набрала законної сили, відповідне клопотання ОСОБА_1 про закриття провадження у справі було залишено без задоволення (а.с. 166, т. 1).

Керуючись ст. ст. 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд,

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 29 березня 2023 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Октант-Центр», Житлово-будівельного кооперативу «Подільський край», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_3 , про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та припинення права власності, відмовити.

В задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Октант-Центр», Житлово-будівельного кооперативу «Подільський край», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Товариство з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_3 , про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та припинення права власності, відмовити.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 19 червня 2023 року.

Судді: Р.С. Гринчук

А.М. Костенко

Т.В. Спірідонова