Провадження № 2/686/4916/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

5 грудня 2023 року м.Хмельницький

Хмельницький міськрайонний суд Хмельницької області в складі:

головуючої-судді: Чевилюк З.А.

за участі секретаря: Перун А.М.

за участі представника позивача Грибенюка О.В.

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Арді» до ОСОБА_2 , третя особа Приватний нотаріус Нагорна Тетяна Володимирівна про визнання недійсними договорів, відновлення становища, скасування записів,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом, в якому просив визнати недійсними договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп10, від 11.11.2019 р., що укладений між ТОВ «Будівельна компанія «Арді» та ОСОБА_2 , договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер АРДI/ХМ/ПМ/18/2/нп9, від 11.11.2019 р. що укладений між ТОВ «Будівельна компанія «Арді» та ОСОБА_2 ; визнати майнові права на нежитлові приміщення №9, площею 25,4 кв.м, цокольний поверх, секція 9, будинок 4 та на нежитлові приміщення №10, площею 27,8 кв.м. цокольний поверх, секція 9, будинок 4, що знаходяться в багатоповерховому 106-ти квартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Будівельна компанія «Арді»; скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (номер відомостей про речове право: 36524621), вчинений на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52268261 від 18.05.2020, вчинений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Нагорною Тетяною Володимирівною, про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення №10, загальною площею 27,8 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 ; скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (номер відомостей про речове право: 36525095), вчинений на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52268840 від 18.05.2020, вчинений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Нагорною Тетяною Володимирівною, про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення №9, загальною площею 25,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

18.01.2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Арді» та Приватним підприємством «ЛМД», код за , було укладено договір про організацію забудови земельної ділянки. Предметом договору було визначено діяльність сторін, що спрямована на будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими нежитловими приміщеннями за адресою АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки :17:004:0019.

20.11.2019року Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій обл., було видано Сертифікат серії ХМ 69, яким засвідчено прийняття в експлуатацію багатоповерхового 106-ти квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою АДРЕСА_2 .

Відповідно до Наказу №766 від 06.12.2019 р., управління архітектури та містобудування Департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів Хмельницької міської ради, було змінено адресу прийнятого до експлуатації багатоквартирного житлового будинку на: АДРЕСА_1 .

01.08.2020року між Позивачем та ПП «ЛМД» було складено та підписано Акт розподілу приміщень, що знаходяться в багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями: багатоповерховий 106-ти квартирний житловий будинок з вбудовано- прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно із Витягом з Акту розподілу позивачу у відповідності до умов Договору та додатків до нього, належать майнові права на наступні приміщення, що знаходяться в об`єкті будівництва: нежитлове приміщення №9 площею 25,4 кв.м. в цоколі, будинок 4, за адресою: АДРЕСА_1 та нежитлове приміщення №10 площею 27,8 кв.м. в цоколі, будинок 4, за адресою: АДРЕСА_1 .

Директором ТОВ «Будівельна компанія «Арді», 01.05.2023 р., було видано наказ №01-05 згідно із яким наказано: провести інвентаризацію основних засобів та активів Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Арді», в прийнятому в експлуатацію багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями: багатоповерховий 106-ти квартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 , організацію будівництва якого здійснювало Товариство.

Пунктами 4-5 відповідного наказу визначено наступне: інвентаризацію провести з 02.05.2023- по 30.05.2023 року. Інвентаризацію провести у наступний спосіб: огляд та опис належних товариству приміщень, співставлення із даними технічного паспорту на будинок (черги будівництва), складення інвентаризаційних описів, співставлення даних інвентаризаційних описів із інформацією в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У ході проведення інвентаризації, зокрема під час співставлення даних інвентаризації із відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, було виявлено, що право власності на належні Товариству нежитлові приміщення №9 та №10, площею 25,4 кв.м. та 27,8 кв.м. відповідно, зареєстровано за фізичною особою, дружиною колишнього директора позивача - ОСОБА_2 .

Так, відповідно до інформаційної довідки № 331417799 від 05.05.2023 р., з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Нагорною Т.В. 15.05.2020 року було зареєстровано право власності на нежитлове приміщення №9, загальною площею (кв.м): 25.4, що розташоване в цокольному поверсі за адресою: АДРЕСА_3 . Номер відомостей про речове право: 36525095.

Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 52268840 було прийнято 18.05.2020. Державна реєстрація права власності здійснена

приватним нотаріусом Нагорною Т.В., на підставі наступних документів: Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп9, виданий 11.11.2019; Додатковий договір до договору АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп9 купівлі-продажу майнових прав від 11.11.2019 року, серія та номер: бн, виданий 12.05.2020; Акт приймання-передачі нежитлового приміщення , серія та номер бн, виданий 12.05.2020; витяг зі списку покупців, серія та номер: бн, виданий 12.05.2020; довідка серія та номер: АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп9, виданий 12.05.2020 р.

Також, відповідно до інформаційної довідки № 331416935 від 05.05.2023 р., з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Нагорною Т.В. 15.05.2020 року було зареєстровано право власності на нежитлове приміщення №10, загальною площею (кв.м): 27,8, що розташоване в цокольному поверсі за адресою: АДРЕСА_4 . Номер відомостей про речове право: 36524621.

Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексні номер: 52268261 було прийнято 18.05.2020. Державна реєстрація права власності здійснені приватним нотаріусом Нагорною Т.В., на підставі наступних документів: довідка, серія та номер АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп10, виданий 12.05.2020; Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп10, виданий 11.11.2019; Додатковий договір до договору АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп10 купівлі-продажу майнових прав від 11.11.2019 року, серія та номер: бн, виданий 12.05.2020; Акт приймання-передачі нежитлового приміщення, серія та номер: бн, виданий 12.05.2020; Витяг зі списку покупців, серія та номер: бн, виданий 12.05.2020.

У період з 11.11.2019 (дата укладення договорів купівлі-продажу майнових прав між ТОВ «БК «Арді» та ОСОБА_2 ) по 18.05.2020 р. (дата рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно на приміщення №9 та №10 за ОСОБА_2 ) директором ТОВ «БК «Арді» був ОСОБА_3 .

За період з 08.02.2019 по 31.12.2021 р. у позивача було відкрито лише один рахунок у банківській установі, а саме в АТ КБ «Приватбанк». Відповідно до фільтрованих виписок за період 08.02.2019-по 31.12.2021 р., на рахунок Товариства не надходили платежі від ОСОБА_2 (пошук здійснено за прізвищем: ОСОБА_4 , та реєстраційним номером облікової картки платника податків). Тобто, жодних оплат за майнові права на нежитлові приміщення №9 та №10, що за адресою: АДРЕСА_1 , від ОСОБА_2 на рахунок Товариства (позивача) - не надходило.

Крім того, інформації про ОСОБА_2 , як покупця майнових прав, немає у списку покупців, що затверджений директором Товариства.

Документи, які стали підставою для реєстрації права власності на нежитлові приміщення №9 та №10 за ОСОБА_2 , відсутні у Товариства та не були передані останньому попереднім директором ОСОБА_3 .

Відповідно до п.10.5. Статуту Позивача (в редакції чинній на момент укладення договору) купівлі-продажу майнових прав) від 10.06.2019 р. - правочин вважається правочином, щодо якого заінтересованість, якщо він укладається товариством з будь- ким із таких осіб:

1)посадовою особою товариства або її афілійованою особою;

2)учасником, який одноосібно або спільно з афілійованими особами володіє часткою, і становить 20 відсотків статутного капіталу товариства, або його афілійованими особами;

3)юридичною особою, в якій будь-яка з осіб, передбачених пунктами 1 і 2 цієї частини членом органу товариства;

Порядок надання згоди на вчинення правочинів, щодо яких є заінтересованість, регламентується п.10.1. Статуту (п.10.6. Статуту).

Рішення про укладення від імені Товариства будь-якого правочину, якщо вартість майна робіт або послуг, що є предметом такого правочину, перевищує 10 000 000,00 (десять мільйон гривень) грн., приймається Загальним зборами учасників. За таке рішення мають проголосувати більшість від присутніх учасників (п.10.1. Статуту).

Таким чином, для укладення від імені Товариства договору з афілійованою особо (дружина директора Товариства на моменту укладення правочинів), директору Товариства необхідно було отримати рішення загальних зборів учасників Товариства, або ж, щоб в подальшому такі правочини були схвалені вищим органом Товариства.

Загальними зборами ТОВ «Будівельна компанія «Арді» згода/схвалення не надавались та не приймалось рішення про укладення оспорених договорів з відповідачем по справі.

Враховуючи майновий інтерес позивача у вищевказаних об`єктах нерухомості, безоплатний характер укладених угод щодо них, порушення порядку оформлення договорів, позивач звернувся з даним позовом, обравши спосіб захисту, який вважав ефективним.

Представник позивача підтримав пред`явлений позов та наполягав на його задоволені. Представник відповідача заперечив позов та подав письмовий відзив, в якому вказав на добросовісність набуття права власності його довірителькою, повний розрахунок за набутий об`єкт нерухомості, що підтверджується відповідною довідкою,відсутність будь-яких обмежень у керівника щодо укладення оспорених договорів. Просив застосувати строк позовної давності до спірних правовідносин. Представник позивача заперечив можливість застосування строку позовної давності, вважаючи його не пропущеним, оскільки відправним моментом є дата виявлення незаконно відчужених приміщень після здійсненої інвентаризації за наказом№01.05.2023 року по підприємству від 01.05.2023 року. Позивачу стало відомо про порушені права лише у травні 2023 року. У позивача була відсутня будь-яка інформація про укладення оспорюваних правочинів ТОВ «БК «Арді», від імені якого діяв ОСОБА_3 (чоловік відповідача по справі) та ОСОБА_2 ..Жодних оплат на банківський рахунок позивача відповідачем в якості розрахунку за придбане майно не здійснено. Крім того, відповідно до п.19 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України-у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259,362,559,681,728,786,1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії. Третя особа подала заяву про розгляд справи за її відсутності.

Заслухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи, суд знаходить позов таким, що підлягає задоволенню.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

При цьому кредитор вправі обрати спосіб захисту, що наданий йому законом, на власний розсуд.

За змістом ст. 5 ЦПК України застосовуваний судом спосіб захисту цивільного права має відповідати критерію ефективності, тобто цей спосіб має бути дієвим, а його реалізація повинна мати наслідком відновлення порушених майнових або немайнових прав та інтересів особи.

За положеннями статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Таким способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Відповідно до статті 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прям не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну аб; припинення цивільних прав та обов`язків (стаття 626 ЦК України).

Відповідно до статті 203 ЦК України загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину, є, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Стаття 215 ЦК України підставою недійсності правочину визначає недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Представництво характеризується такими ознаками: цивільні права та обов`язки належать одній особі, а здійснюються безпосередньо іншою; представник певні юридичні дії вчиняє; представник діє не від свого імені, а від імені іншої особи; представник діє виключно в межах наданих йому повноважень; правові наслідки настають не для представника, а для особи, яку він представляє (висновок Верховного Суду у постанові від 17.03.2021 у справі № 360/1742/18).

За змістом частин першої та другої статті 216 ЦК України правовими наслідками недійсності правочину є реституція (основний наслідок) та відшкодування збитків (додатковий наслідок).

Реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним.

Відповідно до частин першої та третьої статті 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

Відповідно до ч.3.ст.238 ЦК України, представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Нікчемний правочин або правочин визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.(ст.236 ЦК).

Відповідно до ч. 1-2 ст. 40 ЗУ «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» - члени наглядової ради товариства та члени виконавчого органу товариства повинні діяти добросовісно і розумно в інтересах товариства. Члени наглядової ради товариства та члени виконавчого органу товариства несуть відповідальність перед товариством за збитки, заподіяні товариству їхніми винними діями або бездіяльністю.

Частиною 1 ст. 42 Закону визначено, що посадовими особами товариства є члени виконавчого органу, наглядової ради, а також інші особи, передбачені статутом товариства. Відповідно до ч.3 цієї ж статті - конфліктом інтересів є конфлікт між обов`язком посадової особи діяти добросовісно і розумно в інтересах товариства в цілому та приватними інтересами посадової особи або її афілійованих осіб.

Згідно із ч.6 ст. 42 Закону - посадова особа, якій стало відомо про виникнення конфлікту інтересів, зобов`язана протягом двох днів письмово повідомити про це виконавчий орган товариства та наглядову раду товариства (у разі утворення). Виконавчий орган товариства зобов`язаний повідомити про виникнення конфлікту інтересів усіх учасників товариства протягом двох днів з дня отримання інформації про наявний конфлікт інтересів.

Відповідно до ч.1 ст.45 Закону - правочин вважається правочином, шодо якого є заінтересованість (далі - правочин із заінтересованістю), якщо він укладається товариством з будь- ким із таких осіб:

1)посадовою особою товариства або її афілійованою особою;

2)учасником, який одноосібно або спільно з афілійованими особами володіє часткою, що становить 20 відсотків статутного капіталу товариства, або його афілійованими особами;

3)юридичною особою, в якій будь-яка з осіб, передбачених пунктами 1 і 2 цієї частини, є членом органу товариства;

4)іншою особою, визначеною статутом товариства.

Згідно із ч.9 ст. 42 Закону - афілійованими особами вважаються особи, які визнаються такими відповідно до Закону України "Про акціонерні товариства".

Відповідно до абз.2 п. 1 ч.1 ст. 2 ЗУ «Про акціонерні товариства» (що діяв на момент існування спірних правовідносин) - афілійовані одна щодо іншої особи (далі - афілійовані особи): члени еім`ї фізичної особи - чоловік (дружина), а також батьки (усиновителі), опікуни (піклувальники), брати, сестри, діти та їхні чоловіки (дружини).

Відповідно до ч.2 ст. 45 ЗУ «Про товариства з обмеженою тащодатковою відповідальністю» - Статутом товариства може бути визначений порядок надання згоди на вчинення правочинів, щодо яких є заінтересованість.

Посадові особи товариства, винні у порушенні порядку вчинення правочинів із заінтересованістю, солідарно відповідають за збитки, завдані товариству (ч.4 ст. 45 Закону).

Згідно із ч.1 ст. 46 Закону - значний правочин, правочин із заінтересованістю, вчинений з порушенням порядку прийняття рішення про надання згоди на його вчинення, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки товариства лише у разі подальшого схвалення правочину товариством у порядку, встановленому для прийняття рішення про надання згоди на його вчинення.

До відносин шодо схвалення значного правочину застосовується також правило абзацу другого частини третьої етатті 92 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ч.3 ст. 92 ЦК України - орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної оеоби чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.

Недопущення директором підприємства конфлікту інтересів включає в себе, зокрема, уникнення ним таких ситуацій, де має місце потенційна або реальна суперечність між приватним інтересом такої особи та виконанням повноважень керівника підприємства, в інтересах якого має діяти особа. (Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 06 липня 2022 року по справі № 909/276/21).

Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства. Не допускаються використання цивільних прав з метою неправомірного обмеження конкуренції, зловживання монопольним становищем на ринку, а також недобросовісна конкуренція. У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п`ятою цієї статті, суд може зобов`язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом (стаття 13 ЦК України).

Рішенням Конституційного Суду України від 28 квітня 2021 року № 2-р(II)/2021 у справі № 3-95/2020(193/20) визнано, що частина третя статті 13, частина третя статті 16 ЦК України не суперечать частині другій статті 58 Конституції України та вказано, що «оцінюючи домірність припису частини третьої статті 13 Кодексу, Конституційний Суд України констатує, що заборону недопущення дій, що їх може вчинити учасник цивільних відносин з наміром завдати шкоди іншій особі, сформульовано в ньому на розвиток припису частини першої статті 68 Основного Закону України, згідно з яким кожен зобов`язаний не посягати на права і свободи, честь і гідність інших людей. Водночас словосполука «а також зловживання правом в інших формах», що також міститься у частині третій статті 13 Кодексу, на думку Конституційного Суду України, за своєю суттю є засобом узагальненого позначення одразу кількох явищ з метою уникнення потреби наведення їх повного або виключного переліку. Здійснюючи право власності, у тому числі шляхом укладення договору або вчинення іншого правочину, особа має враховувати, що реалізація свободи договору як однієї із засад цивільного законодавства перебуває у посутньому взаємозв`язку з установленими Кодексом та іншими законами межами здійснення цивільних прав, у тому числі права власності. Установлення Кодексом або іншим законом меж здійснення права власності та реалізації свободи договору не суперечить вимогам Конституції України, за винятком ситуацій, коли для встановлення таких меж немає правомірної (легітимної) мети або коли використано юридичні засоби, що не є домірними. У зв`язку з тим, що частина третя статті 13 та частина третя статті 16 Кодексу мають на меті стимулювати учасників цивільних відносин до добросовісного та розумного здійснення своїх цивільних прав, Конституційний Суд України дійшов висновку, що ця мета є правомірною (легітимною)».

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України). Виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2019 року в справі № 521/8368/15-ц (провадження № 61-17779св18).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом частини п`ятої статті 12 Цивільного кодексу України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18).

Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21).

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16 (провадження № 12-128гс19).

Відповідно до частин першої та другої статті 12 Закону про державну реєстрацію прав Державний реєстр прав містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій.

У разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.(ст.26 Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Статтею 257 ЦК України визначено, що загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Як передбачено ч. 1 ст. 261 ЦК України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту (ч.ч. 3, 4, 5 ст. 267 ЦК України).

Аналіз указаних норм свідчить про те, що початок перебігу позовної давності співпадає з моментом виникнення у зацікавленої особи права на позов.

Для вимоги про визнання правочину недійсним перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалась, або могла довідатись про вчинення цього правочину.(Постанова Верховного Суду від 14.03.2018 у справі № 464/5089/15).

Для визначення початку перебігу позовної давності за вимогою про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, яка пред`явлена стороною такого правочину, належить застосовувати частину третю статті 261 ЦК України. Перебіг позовної давності за вимогою про застосування наслідків нікчемного правочину, яка пред`явлена стороною такого правочину, пов`язується саме з початком виконання нікчемного правочину, незалежно від того, чи був такий нікчемний правочин виконано повністю і яка зі сторін здійснила виконання. Причому такий початок перебігу стосується будь-яких наслідків нікчемного правочину(Постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17).

18.01.2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Арді» та Приватним підприємством «ЛМД», код за , було укладено договір про організацію забудови земельної ділянки. Предметом договору було визначено діяльність сторін, що спрямована на будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими нежитловими приміщеннями за адресою АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки :17:004:0019.

20.11.2020року Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій обл., було видано Сертифікат серії ХМ 69, яким засвідчено прийняття в експлуатацію багатоповерхового 106-ти квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою АДРЕСА_2 .

Відповідно до Наказу №766 від 06.12.2019 р., управління архітектури та містобудування Департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів Хмельницької міської ради, було змінено адресу прийнятого до експлуатації багатоквартирного житлового будинку на: АДРЕСА_1 .

01.08.2021року між Позивачем та ПП «ЛМД» було складено та підписано Акт розподілу приміщень, що знаходяться в багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями: багатоповерховий 106-ти квартирний житловий будинок з вбудовано- прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно із Витягом з Акту розподілу позивачу у відповідності до умов Договору та додатків до нього, належать майнові права на наступні приміщення, що знаходяться в об`єкті будівництва: нежитлове приміщення №9 площею 25,4 кв.м. в цоколі, будинок 4, за адресою: АДРЕСА_1 та нежитлове приміщення №10 площею 27,8 кв.м. в цоколі, будинок 4, за адресою: АДРЕСА_1 .

Директором ТОВ «Будівельна компанія «Арді», 01.05.2023 р., було видано наказ №01-05 згідно із яким наказано: провести інвентаризацію основних засобів та активів Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Арді», в прийнятому в експлуатацію багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями: багатоповерховий 106-ти квартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 , організацію будівництва якого здійснювало Товариство.

Пунктами 4-5 відповідного наказу визначено наступне: інвентаризацію провести з 02.05.2023- по 30.05.2023 року. Інвентаризацію провести у наступний спосіб: огляд та опис належних товариству приміщень, співставлення із даними технічного паспорту на будинок (черги будівництва), складення інвентаризаційних описів, співставлення даних інвентаризаційних описів із інформацією в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У ході проведення інвентаризації, зокрема під час співставлення даних інвентаризації із відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, було виявлено, що право власності на належні Товариству нежитлові приміщення №9 та №10, площею 25,4 кв.м та 27,8 кв.м. відповідно, зареєстровано за фізичною особою, дружиною колишнього директора позивача - ОСОБА_2 .

Так, відповідно до інформаційної довідки № 331417799 від 05.05.2023 р., з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Нагорною Т.В. 15.05.2020 року було зареєстровано право власності на нежитлове приміщення №9, загальною площею (кв.м) 25.4, що розташоване в цокольному поверсі за адресою: АДРЕСА_3 . Номер відомостей про речове право: 36525095.

Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 52268840 було прийнято 18.05.2020. Державна реєстрація права власності здійснена

приватним нотаріусом Нагорною Т.В., на підставі наступних документів: Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп9, виданий 11.11.2019; Додатковий договір до договору АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп9 купівлі-продажу майнових прав від 11.11.2019 року, серія та номер: бн, виданий 12.05.2020; Акт приймання-передачі нежитлового приміщення , серія та номер бн, виданий 12.05.2020; витяг зі списку покупців, серія та номер: бн, виданий 12.05.2020; довідка серія та номер: АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп9, виданий 12.05.2020 р.

Також, відповідно до інформаційної довідки № 331416935 від 05.05.2023 р., з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Нагорною Т.В. 15.05.2020 року було зареєстровано право власності на нежитлове приміщення №10, загальною площею (кв.м): 27,8, що розташоване в цокольному поверсі за адресою: АДРЕСА_4 . Номер відомостей про речове право: 36524621.

Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексні номер: 52268261 було прийнято 18.05.2020. Державна реєстрація права власності здійснені приватним нотаріусом Нагорною Т.В., на підставі наступних документів: довідка, серія та номер АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп10, виданий 12.05.2020; Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп10, виданий 11.11.2019; Додатковий договір до договору АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп10 купівлі-продажу майнових прав від 11.11.2019 року, серія та номер: бн, виданий 12.05.2020; Акт приймання-передачі нежитлового приміщення, серія та номер: бн, виданий 12.05.2020; Витяг зі списку покупців, серія та номер: бн, виданий 12.05.2020.

У період з 11.11.2019 (дата укладення договорів купівлі-продажу майнових прав між ТОВ «БК «Арді» та ОСОБА_2 ) по 18.05.2020 р. (дата рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно на приміщення №9 та №10 за ОСОБА_2 ) директором ТОВ «БК «Арді» був ОСОБА_3 .

За період з 08.02.2019 по 31.12.2021 р. у позивача було відкрито лише один рахунок у банківській установі, а саме в АТ КБ «Приватбанк». Відповідно до фільтрованих виписок за період 08.02.2019-по 31.12.2021 р., на рахунок Товариства не надходили платежі від ОСОБА_2 (пошук здійснено за прізвищем: ОСОБА_4 , та реєстраційним номером облікової картки платника податків). Тобто, жодних оплат за майнові права на нежитлові приміщення №9 та №10, що за адресою: АДРЕСА_1 , від ОСОБА_2 на рахунок Товариства (позивача) - не надходило.

Крім того, інформації про ОСОБА_2 , як покупця майнових прав, немає у списку покупців, що затверджений директором Товариства.

Відповідно до п.10.5. Статуту Позивача (в редакції чинній на момент укладення договору) купівлі-продажу майнових прав) від 10.06.2019 р. - правочин вважається правочином, щодо якого заінтересованість, якщо він укладається товариством з будь- ким із таких осіб:

1.посадовою особою товариства або її афілійованою особою;

2.учасником, який одноосібно або спільно з афілійованими особами володіє часткою, і становить 20 відсотків статутного капіталу товариства, або його афілійованими особами;

3.юридичною особою, в якій будь-яка з осіб, передбачених пунктами 1 і 2 цієї частини членом органу товариства;

Порядок надання згоди на вчинення правочинів, щодо яких є заінтересованість, регламентується п.10.1. Статуту (п.10.6. Статуту).

Рішення про укладення від імені Товариства будь-якого правочину, якщо вартість майна робіт або послуг, що є предметом такого правочину, перевищує 10 000 000,00 (десять мільйон гривень) грн., приймається Загальним зборами учасників. За таке рішення мають проголосувати більшість від присутніх учасників (п.10.1. Статуту).

Таким чином, для укладення від імені Товариства договору з афілійованою особо (дружина директора Товариства на моменту укладення правочинів), директору Товариства необхідно було отримати рішення загальних зборів учасників Товариства, або ж, щоб в подальшому такі правочини були схвалені вищим органом Товариства. Родинний зв`язок між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 підтверджується копією свідоцтва про укладення шлюбу.

Загальними зборами ТОВ «Будівельна компанія «Арді» згода/схвалення не надавались та не приймалось рішення про укладення оспорених договорів з відповідачем по справі.

Договором АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп9 купівлі продажу майнових прав від 11 листопада 2019 року, відповідно до розділу 3 передбачена договірна ціна за майнові права на об`єкт нерухомості за адресою АДРЕСА_5 , проектний номер 9, загальна площа 25,4 кв.м. , складає 127 000 грн. Датою оплати є дата надходження грошових коштів на поточний рахунок продавця.

Договором АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп10 купівлі продажу майнових прав від 11 листопада 2019 року, відповідно до розділу 3 передбачена договірна ціна за майнові права на об`єкт нерухомості за адресою АДРЕСА_5 , проектний номер 10, загальна площа 27,8 кв.м.

Суду не представлено будь-яких доказів на підтвердження здійснення розрахунку з боку відповідача за спірні об`єкти нерухомості. Довідки про повний розрахунок, зважаючи на зафіксований в договорах порядок розрахунків, не є належними доказами здійсненого розрахунку відповідачем за приміщення.

Заява про застосування строку позовної давності до спірних правовідносин не може бути врахована судом та строки застосовані, оскільки відповідно до п.19 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України - у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259,362,559,681,728,786,1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії. Крім того, оскільки позивачу стало відомо про порушені права в травні 2023 року після здійсненої інвентаризації за наказом№01.05.2023 року по підприємству від 01.05.2023 року, у останнього була відсутня будь-яка інформація про укладення оспорюваних правочинів ТОВ «БК «Арді», від імені якого діяв ОСОБА_3 (чоловік відповідача по справі) та ОСОБА_2 , жодних оплат на банківський рахунок позивача відповідачем в якості розрахунку за придбане майно не здійснено, підстави для застосування строку позовної давності відсутні. Позивач звернувся до суду у встановлені строки та в порядку визначеному законом.

Зважаючи на вище викладене, директор Тарасюк П.К. на момент укладення договорів, знаючи про обмеження визначені Статутом Товариства, повинен був отримати згоду (рішення) від учасників Товариства на укладення таких договорів. За відсутності такої згоди (рішення) вищого органу Товариства, вказані правочини є недійсними в силу відсутності необхідного обсягу дієздатності представника Товариства, на час укладення договорів. Реального виконання договорів купівлі-продажу майнових прав №АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп9 від 11.11.2019 та №АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп10 від 11.11.2019 р. з боку відповідача не було, що підтверджується випискою по належному банківському рахунку та відсутністю доказів реального розрахунку по договору.

Враховуючи викладене, є підстави для визнання договорів недійсними, визнання майнових прав на спірні нежитлові приміщення, скасування відповідних записів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

ВИРІШИВ:

Позов задоволити.

Визнати недійсними договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер АРДІ/ХМ/ПМ/18/2/нп10, від 11.11.2019 р., що укладений між ТОВ «Будівельна компанія «Арді» та ОСОБА_2 , договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номерАРДI/ХМ/ПМ/18/2/нп9, від 11.11.2019 р. що укладений між ТОВ «Будівельна компанія «Арді» та ОСОБА_2 .

Визнати майнові права на нежитлові приміщення №9, площею 25,4 кв.м, цокольний поверх, секція 9, будинок 4 та на нежитлові приміщення №10, площею 27,8 кв.м. цокольний поверх, секція 9, будинок 4, що знаходяться в багатоповерховому 106-ти квартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Будівельна компанія «Арді»;

Скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (номер відомостей про речове право: 36524621), вчинений на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52268261 від 18.05.2020, вчинений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Нагорною Тетяною Володимирівною, про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення №10, загальною площею 27,8 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (номер відомостей про речове право: 36525095), вчинений на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52268840 від 18.05.2020, вчинений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Нагорною Тетяною Володимирівною, про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення №9, загальною площею 25,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ТОВ «Будівельна компанія «Арді» судовий збір у розмірі 23 745,70 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Хмельницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Арді», м.Хмельницький, вул.Кармелюка 4/1, код 40953080.

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_6 .

Третя особа:м.Хмельницький, вул.Свободи 48.

Повний текст рішення виготовлено 15 грудня 2023 року.

Суддя

Хмельницького міськрайонного суду З.А.Чевилюк