Справа № 583/1909/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 червня 2023 року Охтирський міськрайонний суд Сумської області в складі:

Головуючого судді Ярошенко Т.О.

з участю секретаря судового засідання Алєксєєнко І. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Охтирка у спрощеному позовному провадженні справу за позовом ОСОБА_1 до Чернеччинської сільської ради Охтирського району Сумської області, третя особа Товарна біржа «Українська товарна біржа» про визнання договору купівлі-продажу дійсним,-

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог.

Представник позивачки адвокат Котляревський С.О. звернувся до суду з вказаною заявою мотивуючи вимоги тим, що 09.04.1998 року ОСОБА_2 отримала державний акт на право приватної власності на землю серії СМ № 02659 на підставі рішення виконкому Хухрянської сільської ради народних депутатів від 08.12.1993 року № 23, отримавши у власність земельну ділянку площею 0,114 га на території т-ва «Будівельник» с.Пилівка Хухрянської сільської ради. 06.04.2000 року між продавцем ОСОБА_2 та покупцем ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу нерухомості, а саме садового будинку АДРЕСА_1 , жилою площею 21,6 кв.м. та земельної ділянки площею 0,114 га, даний договір був зареєстрований на Товарній біржі «Українська» 06.04.2000 року за № 63144, та в подальшому ОСОБА_1 зареєструвала даний Договір купівлі продажу в Охтирському міжміському бюро технічної інвентаризації про що свідчить запис в реєстрі за номер 102 та посвідчувальний штамп на самому Договорі, відповідний запис від 06.04.2000 року про перехід права власності до ОСОБА_1 на земельну ділянку здійснив керівник відділу нерухомості Товарної біржі «Українська» ОСОБА_3 в державному акті на право приватної власності на землю серії СМ № 02659 від 09.04.1998 року. У договорі купівлі-продажу було вказано, що сторони угоди є членами товарної біржі, і відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10 грудня 1991 року договір купівлі-продажу зареєстровано на Товарній біржі. Правочин щодо купівлі-продажу будинку та земельної ділянки був повністю виконаний сторонами, передані ключі від будинку та продавець знявся з реєстрації. Сторони не пред`являли один до одного заперечення та зауваження. Позивачка протягом багатьох років користувалась належним їй майном за цільовим призначенням, сплачувала всі необхідні комунальні платежі та податки. В подальшому ОСОБА_1 з метою реєстрації вищевказаної земельної ділянки в Державному земельному кадастрі та присвоєння їй кадастрового номеру звернулася по даному питанню до ФОП ОСОБА_4 , який виготовив їй відповідну технічну документацію згідно наданих нею правовстановчих документів на земельну ділянку, в результаті чого земельній ділянці був присвоєний кадастровий номер :04:001:0200, про що свідчить витяг з Державного земельного кадастру від 15.12.2022 року за номером НВ-022, однак в технічній документації на земельну ділянку було вказано власника земельної ділянки ОСОБА_2 , при цьому ОСОБА_4 надав роз`яснення щодо необхідно провести перереєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав як будинку так і земельної ділянки. 10.03.2023 року позивачка звернулась із заявою до державного реєстратора Чернеччинської сільської ради Охтирського району Сумської області про реєстрацію права власності на садовий будинок та земельну ділянку. 16.03.2023 року державним реєстратором Бабутою Анною Анатоліївною Чернеччинської сільської ради було прийнято рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій № 66799896. Вважає, що державний реєстратор відмовивши в державній реєстрації прав порушив конституційні права ОСОБА_1 . На теперішній час позивачці стало відомо про необхідності підтвердження вищезазначеного Договору купівлі продажу у судовому порядку, оскільки при оформленні сторонами договору купівлі-продажу не були виконані вимоги ст. 227 ЦК України, в частині нотаріального оформлення зазначеної угоди. У зв`язку з викладеним просить визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Бабути Анни Анатоліївни Чернеччинської сільської ради про відмову в проведенні реєстраційних дій № 66799896 та визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості від 06.04.2000 року, який зареєстровано на Товарній біржі «Українська» за № 63144, а саме садового будинку АДРЕСА_1 , жилою площею 21,6 кв.м., та земельної ділянки площею 0,1141, кадастровий номер : 04:001:00200, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .

Процесуальні дії у справі.

Ухвалою Охтирського міськрайонного суду від 05.05.2023 року відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін.

В судовому засіданні представник позивачки адвокат Котляревський С.О. позовні вимоги підтримав в повному обсязі.

Представник Чернеччинської сільської ради Охтирського району Сумської області в судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи у його відсутність. Відзиву на позовну заяву у встановлений строк не подано. Третій особі Товарній біржі «Українська товарна біржа» в установленому законом порядку надіслано копію позову з ухвалою про відкриття провадження, будь яких заяв від неї не надійшло.

За таких обставин суд вважає за можливе розгляд справи проводити за наявними у справі доказами.

Суд, проаналізувавши матеріали справи, вислухавши пояснення представника позивачки, дослідивши письмові докази, вважає, що позов підлягає задоволенню з таких підстав.

Фактичні обставини справи, встановлені судом та мотиви суду.

Судом встановлено, що 09.04.1998 року на підставі рішення виконкому Хухрянської сільської ради народних депутатів від 08.12.1993 року № 23 ОСОБА_2 отримала державний акт на право приватної власності на землю серії СМ № 02659, який зареєстровано в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 1032, отримавши у власність земельну ділянку площею 0,114 га на території товариства «Будівельник» с.Пилівка Хухрянської сільської ради (а.с.9).

06.04.2000 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу нерухомості, а саме садового будинку АДРЕСА_1 , жилою площею 21,6 кв.м. та земельної ділянки площею 0,114 га, який зареєстрований на Товарній біржі «Українська» 06.04.2000 року за № 63144 (а.с.6).

Вказаний договір був зареєстрований в Охтирському міжміському бюро технічної інвентаризації про що свідчить запис в реєстрі за номер 102, що підтверджується посвідчувальним штампом на договорі, відповідний запис від 06.04.2000 року про перехід права власності до ОСОБА_1 на земельну ділянку здійснив керівник відділу нерухомості Товарної біржі «Українська» ОСОБА_3 в державному акті на право приватної власності на землю серії СМ № 02659 від 09.04.1998 року (а.с.6).

Згідно витягу з Державного земельного кадастру від 15.12.2022 року за номером НВ-022, вказаній земельній ділянці площею 0,1141 га присвоєно кадастровий номер :04:001:0200, в технічній документації на земельну ділянку було вказано власника земельної ділянки ОСОБА_2 , категорія земель землі сільськогосподарського призначення, вид 01.05 для індивідуального садівництва (а.с.10-11).

16.03.2023 року державним реєстратором Чернеччинської сільської ради Бабутою А.А. прийнято рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій № 66799896. Підставою відмови вказано, що пунктами 1, 2 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення. Згідно абзацу першого частини першої статті 22 Закону документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Згідно з пунктами 3, 4 частини першої статті 24 Закону у державній реєстрації прав має бути відмовлено, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. Частиною другою статті 24 Закону визначено, що за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. При перевірці, договору купівлі-продажу нерухомості на предмет його відповідності нормативно-правовим актам, слід взяти до уваги абзац третій статті 18 Земельного кодексу Української СРС, який діяв на момент укладання договору купівлі-продажу нерухомості, відповідно до якої придбання земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, провадиться за договором купівлі-продажу. який посвідчується у нотаріальному порядку. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору, що передбачено статтею 47 Цивільного кодексу Української СРС, який діяв на момент укладання договору купівлі- продажу нерухомості. З проведеного аналізу змісту документу, поданого для проведення державної реєстрації, враховуючи вищевикладене, було встановлено, що договір купівлі-продажу нерухомості нотаріально не посвідчений, що дає підстави вважати його таким, що не засвідчений в установленому порядку тому не відповідає вимогам Закону (діючого на момент підписання договору). Враховуючи той факт, що заявник для проведення державної реєстрації права власності надав договір купівлі-продажу нерухомості, форма якого щодо обов`язковості нотаріального посвідчення була не дотримана, відповідно вимог діючого Закону, що тягне за собою недійсність угоди (стаття 47, статті 48 ЦК УРСР діючий станом на дату укладання договору), керуючись пунктом 3 (подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом), пунктом 4 (подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження) частини 1 статті 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» вказані вимоги в заяві про проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку не підлягають задоволенню.

Згідно ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Згідно зі ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 р. встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

На момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР.

Згідно зі ст. 153 ЦК України (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ст. 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), договір купівлі-продажу квартири повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).

Відповідно до ст. 47 УРСР (в редакції 1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу.

Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року №3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.

Зі змісту договору від 05.10.1999 року вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на Товарній біржі «Українська Товарна Біржа», подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов:

а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;

б) якщо її учасниками є члени біржі;

в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України.

Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.

Договір купівлі-продажу було складено та зареєстровано 06.04.2000 року на Товарній біржі «Українська Товарна Біржа».

При цьому, здійснивши державну реєстрацію в Охтирському міжміському бюро технічної інвентаризації право власності на вказаний садовий будинок на підставі договору купівлі-продажу від 06.04.2000 року, держава цим самим визнала право власності позивачки на садовий будинок, як таке, що виникло на не заборонених законом підставах.

Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючий на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.

При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році.

В Законі України «Про товарну біржу», у редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири, не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.

Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.

Тому в цьому контексті немає підстав для визнання нікчемним договору купівлі-продажу, зареєстрованого на Товарній біржі «Українська Товарна Біржа» від 06.04.2000 року, згідно якої ОСОБА_1 придбала, а ОСОБА_2 продала садовий будинок АДРЕСА_1 , жилою площею 21,6 кв.м. та земельної ділянки площею 0,114 га.

Водночас зазначений договір купівлі-продажу у встановленому законом порядку недійсним, як оспорюваний, в частині невідповідності вимогам Закону України «Про товарну біржу», не визнавався.

Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно зі ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Крім того, згідно зі ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

На час укладення вищевказаного договору купівлі-продажу в 2000 році сторони правочину не були обізнані про те, що правочин купівлі-продажу нерухомого майна, у відповідності до ст. 47 ЦК України (в ред.1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно ст. 15 якого, правочини, зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягали.

При вчиненні правочину всі дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, перехід права власності, і сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме, купівлі- продажу вищевказаної квартири, правочин був реальним і вчиненим у формі дозволеній чинним законодавством України в 2000 році. Усі вимоги договору купівлі-продажу, сторонами були зиконані, ніяких претензій щодо передачі майна не було, та сторонами правочину один до одного будь-які інші претензії не пред`являлися. Державна реєстрація договору купівлі-продажу проведена Охтирським бюро технічної інвентаризації.

Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово- комунальному господарству № 56 від 13 грудня 1995, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі - продажу, міни, зареєстрованих біржою. Крім того, Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженою наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 09.06.1998 року № 121, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 26 червня 1998 року за № 399/2839, також передбачено підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, міни, зареєстрованих біржою.

Відповідно до п.5 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 року за № 1952-1 право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно - правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.

Вищезазначене не суперечить й вимогами ст. 328 ЦК України (в ред. 2003 року), відповідно до якої право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 20.06.2018 р. у справі №820/4146/17, від 18.09.2018 р. у справі №823/235/16, від 29.08.2018 р. у справі №807/719/15 звертає увагу, що оскарження рішення про державну реєстрацію, яке є наслідком реалізації сторонами у справі прав на спірне нерухоме майно, підлягає розгляду за правилами господарського чи цивільного судочинства.

З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», є підстави для визнання договору купівлі продажу від 06.04.2000 року складеного та зареєстрованого на Товарній біржі «Українська Товарна Біржа», за яким ОСОБА_1 придбала, а ОСОБА_2 продала садовий будинок АДРЕСА_1 , жилою площею 21,6 кв.м. та земельної ділянки площею 0,114 га, дійсним та скасування рішення державного реєстратора.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.3, 5, 7, 12, 13, 141, 76-81, 141, 263-265, 272, 279, 280-284, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 - задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості від 06.04.2000 року, який зареєстровано на Товарній біржі «Українська» за № 63144, а саме садового будинку АДРЕСА_1 , жилою площею 21,6 кв.м., та земельної ділянки площею 0,1141 га, кадастровий номер : 04:001:00200, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , скасувавши рішення державного реєстратора Бабути Анни Анатоліївни Чернеччинської сільської ради Охтирського району Сумської області про відмову в проведенні реєстраційних дій № 66799896.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Сумського апеляційного суду, шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення. В разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

До початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається учасниками справи через Охтирський міськрайонний суд Сумської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення складено 16.06.2023 року.

Позивач: ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрованої за адресою АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ).

Відповідач: Чернеччинська сільська рада Охтирського району Сумської області(юридична адреса вул.Заводська,2 с.Чернеччина, Охтирського району, Сумської області, код ЄРДПОУ 31403407).

Третя особа: Товарна біржа «Українська товарна біржа» (юридична адреса вул.Академіка Туполєва,17 м.Київ, код ЄРДПОУ 31403407).

Суддя Охтирського

міськрайонного суду Т.О. Ярошенко