Номер провадження: 22-ц/813/2991/23
Справа № 492/36/21
Головуючий у першій інстанції Гусєва Н. Д.
Доповідач Дришлюк А. І.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.12.2023 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Дришлюка А.І., суддів Драгомерецького М.М., Громіка Р.Д.,

при секретарі судового засідання Нечитайло А.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі справу за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Перспектива» на рішення Арцизького районного суду Одеської області від 28 лютого 2022 року в цивільній справі за позовом позовною заявою ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Перспектива», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - державного реєстратора Арцизької міської ради Сідлецької Ольги Миколаївни про визнання договору оренди землі недійсним та зобов`язання скасувати державну реєстрацію договору оренди,

ВСТАНОВИВ:

13 січня 2021 року ОСОБА_1 звернувся Арцизького районного суду Одеської області з позовом до відповідача, в якому просив визнати договір оренди землі від 22 грудня 2018 року, укладений між позивачем та Приватним підприємством «Перспектива», який зареєстрований державним реєстратором Главанської сільської ради Арцизького району Одеської області від 22 грудня 2018 року, номер запису про інше речове право 29828665, з одночасним припиненням права оренди землі - недійсним; скасувати державну реєстрацію договору оренди землі від 22 грудня 2018 року, між позивачем та Приватним підприємством «Перспектива», який зареєстрований державним реєстратором Главанської сільської ради Арцизького району Одеської області від 22 грудня 2018 року, номер запису про інше речове право 29828665, а також стягнути з відповідача судовий збір у розмірі 1800,00 грн.

В обґрунтування своїх вимог, позивач посилався на те, що 22 грудня 2018 року між сторонами був укладений зазначений договір оренди землі, строком на 10 років, за умовами якого позивач передав відповідачу у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :01:004:0313, площею 3,1152 га. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень здійснила державний реєстратор Главанської сільської ради Арцизького району Одеської області Куйтуклу В.С., однак у реєстрі відсутні відомості про нормативно-грошову оцінку та розмір орендної плати. Крім того, позивач зазначив, що при укладанні договорів оренди не були погоджені всі істотні умови, передбачені статтею 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема, на першому листі договору прописом кулькової ручки зазначена спочатку дата «22 декабря 2018», а потім виправлено на «21 декабря 2018»; у пункті 5 вказаного договору не зазначена нормативна-грошова оцінка земельної ділянки, від розміру якої сплачується орендна плата; у пункті 9 договору відсутній розмір орендної плати. Викладенні обставини, на думку позивача, вказують на те, що у договорі не зазначені усі істотні умови договору, а тому зазначений факт суттєво порушує права позивача, як власника земельної ділянки в отриманні прибутку від оренди землі у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з зазначеним позовом (а.с. 3-5).

28 лютого 2022 року рішенням Арцизького районного суду Одеської області позов ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Перспектива», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: державного реєстратора Арцизької міської ради Сідлецької Ольги Миколаївни про визнання договору оренди землі (емфітевзису) недійсним та скасування державної реєстрації, вирішено задовольнити частково; договір оренди землі, укладений 22 грудня 2018 року між Приватним підприємством «Перспектива» та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка, загальною площею 3,12 га за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Павлівської сільської ради Болградського району (Арцизького району) Одеської області, кадастровий номер :01:004:0313, що належить ОСОБА_1 на праві власності, - визнати не дійсним з моменту його вчинення; у задоволенні вимог про скасування державної реєстрації - відмовити; стягнути з Приватного підприємства «Перспектива» на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 900 (дев`ятсот) гривень 00 копійок (а.с. 138-143).

15 квітня 2022 року через Арцизький районний суд Одеської області Приватне підприємство «Перспектива» подали апеляційну скаргу на рішення Арцизького районного суду Одеської області від 28 лютого 2022 року. Апелянт не погоджується з оскаржуваним рішенням, вважає його таким, що ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права. Апелянт вказує, що ствердження позивача щодо систематичної несплати орендної плати не відповідають дійсності, оскільки у січні 2019 року позивач просив надати йому орендну плату у грошовому еквіваленті за декілька років наперед за період з 2013 року по 2025 рік. Апелянт повідомляє, що обумовлену спільно з орендодавцем суму в розмірі 81700 грн позивач отримав особисто, про що написав власноручно розписку на ксерокопії сторінки свого паспорту. Апелянт вважає, що судом першої інстанції не надано належної оцінки тому факту, що позивач при підписанні спірного договору оренди землі підписав акт приймання-передачі земельної ділянки і жодним чином це не оскаржував, а у позовних вимогах вказав: «договір оренди землі від 22 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Перспектива», з одночасним припиненням права оренди землі - визнати недійсним». Натомість, на думку апелянта, суд першої інстанції вийшов при ухваленні оскаржуваного рішення за вказану позовну вимогу і вирішив «договір оренди землі, укладений 22 грудня 2018 року визнати недійсним з моменту його вчинення». Також апелянт зазначив, що у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору визначено державного реєстратора Арцизької міської ради Сідлецьку Ольгу Миколаївну, однак правонаступником державного реєстратора Главанської сільської ради Болградського району Одеської області Куйтуклу Вікторії Сергіївни після її звільнення є Центр надання адміністративних послуг Арцизької міської ради, керівником (начальником) якого є Решетнюк Оксана Василівна . Тобто, апелянт вважає, що позов по суті розглянутий із залученням неналежного учасника спору (третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору). При цьому, апелянт вказує на те, що копія оскаржуваного рішення судом йому не направлялася, повний текст отримано 04.04.2022 року. З огляду на викладене, апелянт просив поновити строк на апеляційне оскарження, частково скасувати оскаржуване рішення, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю (а.с. 148-155).

Відзив на апеляційну скаргу до апеляційного суду не надходив.

З врахуванням недостатньої кількості суддів в Одеському апеляційному суді (з 2013 року кількість суддів в цивільній палаті зменшилася з 48 до 10, які фактично здійснюють судочинство), щодо яких здійснюється автоматизований розподіл справ (без урахування суддів, які хворіють, перебувають у відрядженні, знаходяться у відпустці та тимчасово відряджені до Одеського апеляційного суду), що створює надмірне навантаження та виключає можливість розгляду справи в строки, передбачені національним законодавством, судом апеляційної інстанції було здійснено розгляд справи з врахуванням поточного навантаження, яке обумовило затягування розгляду справи по незалежним від суду причинам.

Учасники справи в судове засідання не з`явилися. Про дату, час та місце судового засідання повідомлялися належним чином.

Відповідно до п. 1.2.3 Правил організації ефективного цивільного судочинства (далі - Правила), затверджених рішенням Ради суддів України № 14 від 28.02.2020 (https://oda.court.gov.ua/sud4813/inshe/1/) суд повідомляє сторони та їх представників шляхом надіслання судової повістки, смс-повідомлення, листом, телефоном, факсом чи електронною поштою. Крім того, суд має право визнати сторону повідомленою з використанням електронного Списку судових справ, призначених до розгляду на офіційному сайті суду у разі якщо за обставинами справи вказана сторона ініціювала відповідну стадію процесу (подавала позов, апеляційну скаргу), або була присутня в судовому засіданні, або не була присутня в судовому засіданні, проте достеменно знала про його призначення, зокрема, подавала клопотання про його відкладення.

Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Дослідивши матеріали цивільної справи, доводи апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Приймаючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції виходив з того, що договори оренди землі від 22 грудня 2018 року у позивача та відповідача дійсно різні по суті. Екземпляр який знаходиться у позивача має виправлення щодо зміни дати і він дійсно інший, ніж той екземпляр, що знаходиться у відповідача. Також у договорі відповідача маються дописки від руки стосовно істотних умов у пунктах 5 і 9, а саме щодо нормативно грошової оцінки земельної ділянки та визначення орендної плати за користування земельною ділянкою. Договір оренди землі (б/н) від 22 грудня 2018 року, який міститься у власника земельної ділянки і в матеріалах справи, не відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі», тому є підстави для визнання його судом недійсним.

Підставою для скасування рішення (запису) про реєстрацію речового права є рішення суду про скасування документів, на підставі яких проведено таку реєстрацію. Визнання недійсним договору оренди землі є підставою скасування державним реєстратором рішення про державну реєстрацію права (в даному випадку реєстрацію договору оренди землі). Оскільки саме рішення державного реєстратора позивач не оскаржує, то відсутні підстави для скасування відомостей про інше речове право. Тому суд вирішив частково задовольнити позовні вимоги.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Фактичні обставини справи

Як вбачається з матеріалів справи та правильно було встановлено судом першої інстанції відповідно до договору оренди землі № б/н від 22 грудня 2018 року між ОСОБА_1 передав, а Приватне підприємство «ПЕРСПЕКТИВА» прийняло у строкове платне користування земельну ділянку площею 3,1152 га, розташовану на території Павлівської сільської ради Арцизького району Одеської області, строком на 10 років (а.с. 7-8).

Державна реєстрація договору оренди проведена державним реєстратором Главанської сільскої ради Арцизького району Одеської області Куйтуклу В.С. 22 грудня 2018 року о 10:58:00 за № 000 (а.с. 9-11).

Як вбачається з договору оренди землі від 22 грудня 2018 року, наданого відповідачем по справі, в ньому зазначені відомості щодо нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, а також розмір орендної плати, який складає 3 % від нормативно грошової оцінки землі (а.с. 34-36).

Разом з тим, примірник договору, наданий позивачем, вказаних відомостей не містить. Пункти договору та відповідні графи, які мають містити вказану інформацію в договорі оренди позивача пусті. Натомість, як було вище зазначено, примірник відповідача містить вказану інформацію.

Згідно акту прийому-передачі земельної ділянки за договором оренди землі від 22 грудня 2018 року, орендодавець передав земельну ділянку кадастровий номер :01:004:0313, загальною площею 3,1152 га, яка розташована на території Павлівської сільської ради Арцизького району Одеської області, а орендар прийняв вищевказану земельну ділянку в оренду (а.с. 36).

В копії паспорту громадянина України ОСОБА_1 , на сторінці 5 наявна розписка про отримання орендної плати за 2013-2025 рік в розмірі 81700,00 грн (а.с. 37).

Згідно розписки від 29 грудня 2012 року, наданої ПП «ПЕРСПЕКТИВА,» ОСОБА_1 отримав грошові кошти у розмірі 7000,00 грн під заставу орендної плати за 2013-2015 рік в присутності двох свідків (а.с. 86). Відповідно до розписки від 10 лютого 2015 року ОСОБА_1 отримав від ПП «ПЕРСПЕКТИВА» грошові кошти у розмірі 17000,00 грн в рахунок орендної плати за 2013-2021 (а.с. 87).

Разом з тим, відповідно до особового рахунку орендодавця за період з 01 січня 2019 року по 31 грудня 2019 рік, ОСОБА_1 нарахована орендна плата у розмірі 4838,65 грн, ПДФО у розмірі 870,96 грн, військовий збір у розмірі 72,58 грн та виплачено ОСОБА_1 3895,11 грн (а.с. 88).

Згідно особового рахунку орендодавця за період з 01 січня 2020 року по 31 грудня 2020 рік ОСОБА_1 нарахована орендна плата у розмірі 2903,19 грн, ПДФО у розмірі 522,57 грн, військовий збір у розмірі 43,55 грн та виплачено ОСОБА_1 2337,07 грн (а.с. 89).

Вказані відомості, також, підтверджуються довідкою № 0041 від 16 лютого 2021 року за 2020 рік, відповідно до якої ОСОБА_1 нарахована орендна плата за користування земельним паєм в розмірі 3 % від оціночної вартості земельної ділянки, що становить 2903,19 грн як за 3,12 га (а.с. 38)

Таким чином, позиція відповідача, який стверджує про те, що позивач отримав наперед оплату за користування земельною ділянкою (до 2025 року) не підтверджується належними доказами, оскільки матеріали справи містять відомості про нарахування та виплату позивачу орендної плати лише за 2019-2020 роки.

18 вересня 2020 року ОСОБА_1 направив ПП «ПЕРСПЕКТИВА» заяву щодо надання відомостей про: дату укладання договору оренди землі; нормативно-грошову оцінку землі; процентний розмір орендної плати від нормативно-грошової оцінки землі; чи проводилась індексація орендної плати з моменту укладання договору; чи отримувалась орендодавцем орендна плата за надану у користування земельною ділянкою, з моменту укладання договору, якщо так, то у якому розмірі. Також орендодавець просив надати належним чином завірені копії підтверджуючих документів про отримання орендної плати. Вказана заява згідно даних Укрпошти була повернута «за закінченням терміну зберігання» (а.с. 12-12 оборот).

Крім того, позивач намагався вжити заходи досудового врегулювання спору та надіслав відповідачу заяву від 16 грудня 2020 року, якою просив добровільно відмовитися відповідача від права користування земельною ділянкою з кадастровим номером :01:004:0313, яка належить позивачу; провести відповідні реєстраційні дії, щодо зняття з реєстрації відповідного договору оренди землі та повідомити позивача про прийняті рішення у п`ятиденний строк з моменту отримання заяви, яка згідно даних Укрпошти повернута «письмовою відмовою одержувача» (а.с. 13-14, 14 оборот).

Судом першої інстанції в процесі розгляду справи було витребувано оригінал реєстраційної справи щодо державної реєстрації договору оренди землі від 22 грудня 2018 року, укладеного між ПП «ПЕРСПЕКТИВА» та ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 3,1152 га з кадастровим номером :01:004:0313, номер запису про речове право 29728665. Відповідно до реєстраційної справи № 000 для державної реєстрації договору оренди землі від 22 грудня 2018 року надані були такі документи: заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень; картка прийому заяви; відомості з бази даних про реєстрацію заяв та запитів Державного реєстру речових прав; інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта; рішення про державну реєстрацію та їх обтяжень; витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права власності (а.с. 74).

Разом з тим, відповідно до картки прийому заяви № 150803208 разом з заявою реєстратору був поданий договір оренди землі, серія та номер: б/н, видавник ПП «ПЕРСПЕКТИВА» та ОСОБА_1 , а також відомості з ДЗК, серія та номер: 6628349, видавник Державний земельний кадастр (а.с. 77).

Однак, матеріали реєстраційної справи не містять примірника договору оренди землі, який був поданий для здійснення реєстраційної дії.

Нормативно-правове регулювання та оцінка апеляційного суду

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. За ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, відповідно до ст. 16 ЦК України.

Відповідно до 792 ЦК України за договором оренди земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо оренди земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон) під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 6, 14 Закону право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Положеннями ст. 15 Закону визначено істотні умови договору оренди землі: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися також інші умови.

Відповідно до ст. 16 Закону укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку. Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Відповідно до ст. 21 Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За ст. 22 Закону орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

Відповідно до положень ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам . Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Враховуючи вище наведені обставини справи, оскільки примірник договору оренди позивача не містить інформації щодо ціни договору, матеріали реєстраційної справи, в рамках якої реєструвалось право оренди не містять примірника вказаного договору, відповідач в процесі розгляду справи не спростував вказаних обставин, зокрема відмінностей в примірниках договорів, не надав суду належні, допустимі та достатні докази, які б спростовували посилання позивача, то апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції щодо наявності підстав для визнання договору оренди землі недійсним та відхиляє відповідні доводи апеляційної скарги. При цьому, апеляційний суд зауважує, що позивач звертався до відповідача в порядку досудового врегулювання спору з заявами щодо припинення договору оренди, доказів отримання орендної плати позивачем за оспорюваним договором оренди матеріали справи не містять. Посилання відповідача на наявність розписок не спростовує вище наведених обставин, оскільки вказані розписки не містять інформації щодо якої саме орендної плати та за який об`єкт отримувались грошові кошти, а крім того стосуються проміжку часу, який передує договору оренди від 22.12.2018.

В іншій частині рішення суду першої інстанції не оскаржувалось.

Таким чином, апеляційний суд на підставі ст. 375 ЦПК України відмовляє в задоволенні апеляційної скарги та залишає без змін оскаржуване рішення суду першої інстанції.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Перспектива» - залишити без задоволення.

Рішення Арцизького районного суду Одеської області від 28 лютого 2022 року - залишити без змін.

Постанова Одеського апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Судді Одеського апеляційного суду А.І. Дришлюк

М.М. Драгомерецький

Р.Д. Громік