Справа №479/252/23
Провадження №2/479/158/23
Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

01 червня 2023 року смт.Криве Озеро

Кривоозерський районний суд Миколаївської області

в складі: головуючої судді Репушевської О.В.,

за участі: секретаря судових засідань Добровольської І.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку загального позовного провадження цивільну справу №479/252/23 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА КОРНАЦЬКИХ" про розірвання договору оренди земельних ділянок та їх повернення,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

представник позивача адвокат Сотська С.О., за ордером серія ВЕ №1087927

від 17 лютого 2023 р.,

відповідач ТОВ "Агрофірма Корнацьких",

в с т а н о в и в :

Позивач звернулася до суду з позовом до ТОВ "Агрофірма Корнацьких" про розірвання договорів оренди землі, обґрунтувавши вимоги тим, що їй на праві приватної власності належать земельні ділянки: площею 3,1523 га, кадастровий номер: :02:000:0956, площею 0,06 га, кадастровий номер: :02:000:1126, що розташовані на території Великомечетнянської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які вона успадкувала після смерті матері ОСОБА_2 , та які перебувають у оренді ТОВ "Агрофірма Корнацьких" на підставі договору оренди землі б/н від 21 грудня 2009 року, який було підписано між ОСОБА_2 та ТОВ "Агрофірма Корнацьких. Посилаючись на те, що відповідач порушує строки сплати орендної плати, визначені умовами договору, в результаті чого вона орендну плату не отримувала більше трьох років, просить розірвати договір оренди, зобов`язати повернути їй земельні ділянки та сплачений судовий збір.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала, просила їх задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, надіслав відзив, заперечував проти задоволення позову, пославшись на те, що позивач набула право власності на вказані земельні ділянки тільки 01 червня 2022 року, за таких обставин просив відмовити у задоволенні позову через його безпідставність. Крім того, в матеріалах справи наявна заява про розгляд справи без участі представника відповідача.

Вислухавши представника позивача, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані у справі докази в їх сукупності, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.

Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України(далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частинами першою-третьою статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно зі статтею 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір, відповідно до частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Положення ст.141 ЗК України, передбачають таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Виходячи з системного аналізу зазначених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовується зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом "д" статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Вказаний правовий висновок висловлено Верховним Судом України у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі №6-1449цс17, який підтриманий Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2018 року в справі №912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) та Верховним Судом у постанові від 13 лютого 2020 року у справі №227/5452/18 (провадження №61-15647св19).

Відповідно положень ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 зазначила підстави для розірвання спірного договору оренди землі факт систематичної несплати орендарем орендної плати протягом 2020-2022 роки.

Судом встановлено, що відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом, зареєстрованого в реєстрі за №1-120, посвідченого державним нотаріусом Першої первомайської державної нотаріальної контори Миколаївської області 01 червня 2022 року, позивач ОСОБА_1 успадкувала після смерті своєї матері ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , земельну ділянку площею 3,1523 га, кадастровий номер: :02:000:0956, яка розташована на території Великомечетнянської сільської ради Первомайського(Кривоозерського) району Миколаївської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва(а.с.6); відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом, зареєстрованого в реєстрі за №1-121, посвідченого державним нотаріусом Першої первомайської державної нотаріальної контори Миколаївської області 01 червня 2022 року, позивач ОСОБА_1 успадкувала після смерті своєї матері ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , земельну ділянку площею 0,0600 га, кадастровий номер: :02:000:1126, яка розташована на території Великомечетнянської сільської ради Первомайського(Кривоозерського) району Миколаївської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва(а.с.8).

Право власності ОСОБА_1 на вказані земельні ділянки зареєстровано 01 червня 2022 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, що підтверджено даними відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, номер запису про право власності: 46958173(а.с.7); номер запису про право власності: 46958107(а.с.9).

21 грудня 2009 року між ОСОБА_2 , від імені якої на підставі довіреності діяв ОСОБА_3 , та ТОВ "Агрофірма Корнацьких" укладено договір оренди землі б/н, загальною площею 3,21 га, з неї: - 3,15 га, кадастровий номер: :02:000:0956; 0,06 га, :02:000:1126, розташовані на території Великомечетнянської сільської ради Первомайського(Кривоозерського) району Миколаївської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на строк 50 років(а.с.13-15). Договір зареєстрований у Кривоозерському реєстраційному відділі МРФ ДП "Центр ДЗК", про що містяться відомості в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 8870514(а.с.10), номер запису про інше речове право: 8865281(а.с.11).

Пунктом 9 Договору, визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю (або його уповноваженому представнику за довіреністю) готівкою відповідної грошової суми із каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щорічний розмір орендної плати складає(з урахуванням прибуткового податку, який сплачується відповідно до вимог законодавства) фіксовану грошову суму у розмірі: за земельну ділянку 3,13 га. - 1205,01 грн.; за земельну ділянку - 0,06 га становить 15,36 грн., що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

З метою захисту майнових інтересів Орендодавця за згодою сторін на умовах, визначених цим договором, розрахунок по орендній платі може бути проведено визначено кількістю сільськогосподарської продукції.

Форма розрахунку за договором(грошова або в натуральній формі) окремо щорічно погоджується Сторонами в межах розміру плати, шляхом подання Орендодавцем на ім`я Орендаря письмової заяви.

Згідно з пунктами 11 та 12 Договору орендна плата вноситься щорічно до 26 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами, накладними або підписаними сторонами відомостями на отримання відповідної продукції та (або послуг).

Згідно пункту 40 Договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Положеннями ч.4 ст.32 Закону України "Про оренду землі" визначає, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Відповідно до положень ч.ч.1,3 ст.148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Отже, законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі №146/350/20(61-10491св20) від 28 квітня 2021 року у справі №341/245/19(61-215св21).

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Позивачем 18 червня 2022 року, на виконання вимог ст.148-1 Земельного кодексу України, рекомендованим листом надіслано до ТОВ "Агрофірма Корнацьких" заяву-повідомлення, відповідно до якої остання вказала дані та реквізити карткового рахунку для виплати орендної плати(а.с.16-19).

Відповідачем ТОВ "Агрофірма Корнацьких" було надано відповідь на вищевказаний лист за вих.№11/юр від 20 червня 2022 року(а.с.48-51), відповідно до якого зазначалося, що орендарем належним чином виконувались та виконуються умови договору оренди землі від 21 грудня 2009 року, в тому числі, в частині нарахування орендної плати та сплати податків. Разом з цим, вказував на те, що ОСОБА_1 не надано довідку з реквізитами із зазначенням рахунку IBAN(UA...), оскільки вказаний нею номер картки із 16 символів не є номером рахунку та відповідно надіслано зразок заяви та копію договору оренди землі, вказуючи, що орендну плату за попередні роки та 2022 рік буде нараховано та виплачено у строки, передбачені умовами договору у строк до 26 грудня 2022 року(а.с.20).

У відповідь на вищевказаний лист, позивачем ОСОБА_1 24 серпня 2022 року було надіслано листа із вказаним банківським рахунком IBAN(UA...).

З даних відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків ОСОБА_1 вбачається, що в 2022 році позивачу було нараховано 3628,85 грн. орендної плати, з яких утримано - 653,19 грн. ПДФО, які ОСОБА_1 не отримані(а.с.23).

ТОВ "Агрофірма Корнацьких" у 2022 році було здійснено опублікування у ЗМІ оголошення щодо необхідності отримання орендної плати орендодавцями(а.с.52-55).

Положеннями ст.125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Судом встановлено, що позивач набула права власності на земельну ділянку, отримала свідоцтво про право на спадщину та зареєструвала право власності на земельну ділянку 01 червня 2022 року.

Отже, саме з 01 червня 2022 року у позивача виникло право вимагати у відповідача сплати орендної плати, а саме: з моменту отримання нею спадщини.

Враховуючи момент виникнення у позивача права на одержання орендної плати (що мало місце у 2022 році), порушення строків сплати орендної плати буде мати місце у разі її невнесення орендарем до 26 грудня 2022 року.

При цьому, орендна плата за попередні роки також має бути сплачена у вказаний строк, адже за відсутності у орендаря даних про нового власника земельної ділянки сплатити її до кінця попередніх років на користь позивача відповідач фактичної можливості не мав.

Такий висновок суду узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 09 грудня 2019 року по справі №709/1089/17.

Як зазначив Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 06 березня 2019 року по справі №183/262/17, зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Відповідачем по справі визнано, що до моменту подачі даного позову ТОВ "Агрофірма Корнацьких" не було виплачено ОСОБА_1 заборгованості по сплаті орендної плати за 2022 рік.

Водночас, слід відмітити, що станом на час подачі позову (03 березня 2023 року) та з урахуванням дати, з якої позивач набула права вимоги за договором оренди (01 червня 2022 року), відповідачем було допущено одиничне, а не систематичне порушення умов договору оренди щодо своєчасної виплати орендної плати.

Згідно положень ст.ст.12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

Положеннями ст.76 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Враховуючи відсутність доказів, які підтверджували б факт систематичного порушення щодо строків сплати орендної плати згідно спірного договору оренди, суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі від 21 грудня 2009 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ "Агрофірма Корнацьких" та повернення земельних ділянок ОСОБА_1 ..

У зв`язку з відмовою в задоволенні позову судові витрати по справі, відповідно до положень ст.141 КПК України, покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст.12-13, 81, 89, 141, 259, 263-265, 268, 355 ЦПК України, суд, -

у х в а л и в :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА КОРНАЦЬКИХ" про розірвання договору оренди земельних ділянок та їх повернення - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено та підписано - 10 червня 2023 року.

Суддя :