Справа № 333/1681/22
Провадження № 2/333/361/23

рішення

Іменем України

29 листопада 2023 року м. Запоріжжя

Комунарський районний суд м. Запоріжжя в складі:

головуючого судді Холода Р.С.,

за участю секретаря судового засідання Марченко В.С.,

представника позивача Скользнєвої В.В.,

представника відповідача Казанака М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі Комунарського районного суду м. Запоріжжя, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована адреса проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІДЖИ ФІНАНС» (місце знаходження: 04112, м. Київ, вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, буд. 8, ), Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС» (місце знаходження: 04050, м. Київ, вул. Мельнікова, буд. 12, ), третя особа 1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна (місце знаходження: АДРЕСА_2 ), третя особа 2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - районна адміністрація Запорізької міської ради по Комунарському району, як орган опіки та піклування (місце знаходження: 69104, м. Запоріжжя, вул. Чумаченка, буд. 32, ) про визнання недійсним договору купівлі - продажу нерухомого майна та витребування його з чужого незаконного володіння, -

ВСТАНОВИВ:

10.05.2022 року ОСОБА_1 звернулася до Комунарського районного суду м. Запоріжжя з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІДЖИ ФІНАНС», Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС» про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 24.12.2021 року та витребування з чужого незаконного володіння житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 78,4 кв.м., який був придбаний Товариством з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС» на підставі договору купівлі-продажу від 24.12.2021 року, серія та номер 3288, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ДІДЖИ ФІНАНС» та Товариством з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.

Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що 13.08.2007 року між нею та ВАТ «Кредитпромбанк», правонаступником якого стало ПАТ «Дельта Банк» (у подальшому право вимоги було останнім відступлено до ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС») було укладено кредитний договір №02/09/07-НВк. За умовами цього договору їй були видані кредитні кошти на купівлю будинку в розмірі 60 000 доларів СШАстроком по 10.08.2032 року, зі сплатою 12,7 % річних.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, 13.08.2007 р. між нею та банком було укладено іпотечний договір № 02/09/І01/07-НВк, за яким іпотекодавець передав в іпотеку банку жилий будинок, загальною площею 78,4 кв.м., який розташований на земельній ділянці площею 212 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .

В зв`язку з ліквідацією ПАТ «Дельта Банк», 02.09.2020 року між банком та ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» було укладено Договір № 2303/К/1 про відступлення права вимоги, в тому числі за кредитним та іпотечним договорами, що укладені між банком та ОСОБА_1 , за яким банк відступив ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» право вимоги до позивача та іпотекодавця.

В травні 2021 року позивач на адресу ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» направила заяву про проведення реструктуризації з метою врегулювання заборгованості за кредитним договором. Однак, останнє відмовилося отримувати пакет документів для проведення реструктуризації кредиту, чим проігнорувало звернення позичальника щодо врегулювання заборгованості та порушило її права.

В січні 2022 року позивач дізналася про укладення 24.12.2021 року між ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» та ТОВ «2х2 ФІНАНС» договору купівлі-продажу предмета іпотеки жилого будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер інформаційної довідки 301156279 від 23.02.2022 року.

Внаслідок укладення вказаного договору купівлі-продажу, право власності на жилий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , станом на поточний час зареєстроване за ТОВ «2Х2 ФІНАНС».

Дії по відчуженню предмету іпотеки вищевказаного жилого будинку, були проведені в порушення норм Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про охорону дитинства», Конвенції про права дитини від 20.11.1989 р., Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

По-перше, в порушення статті 38 Закону України «Про іпотеку», ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» як іпотекодержатель, не повідомляв позивача, як іпотекодавця про наявність у іпотекодавця заборгованості перед іпотекодержателем та її розмір, та головне - не повідомляв про намір укласти договір купівлі-продажу квартири з третьою особою, а також не повідомляв іпотекодавців про ціну продажу іпотечного майна.

Внаслідок вказаних порушень позивач не змогла скористатися переважним правом викупу предмет іпотеки - будинку в порядку, визначеному ч.2 ст.38 ЗУ «Про іпотеку».

Зазначені порушення вказують на незаконність оскаржуваного договору купівлі-продажу будинку та є підставою для визнання недійсним цього договору.

По-друге, ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» звернуло стягнення на предмет іпотеки, а саме на: жилий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , шляхом продажу предмета іпотеки третій особі.

Звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу будь-якій особі-покупцеві передбачає зміну власника будинку, права проживання у якому має малолітня дитина.

На момент звернення стягнення на будинок та на даний час в зазначеному будинку зареєстрована та постійно проживає, у тому числі, малолітня дитина (донька позивача): ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , що підтверджується довідкою № 04-18/3-1276 від 21.11.2019 р. про реєстрацію місця проживання особи.

При вчиненні дій щодо зміни власника житлового будинку, права проживання на яку має дитина, кредитор повинен попередньо отримати на такі дії відповідний дозвіл органу опіки та піклування.

Вказаний дозвіл органу опіки та піклування ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» не отримував та не надавав нотаріусу при вчиненні оспорюваного договору купівлі-продажу.

Не отримання та відсутність відповідного дозволу органу опіки та піклування свідчить про незаконність оспорюваного договору купівлі-продажу кредитором жилого будинку позивача.

З огляду на викладене, посилаючись на норми чинного законодавства, ОСОБА_1 просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 24.12.2021 року та витребувати з чужого незаконного володіння житловий будинок за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 78,4 кв.м., який був придбаний Товариством з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС» на підставі договору купівлі-продажу від 24.12.2021 року, серія та номер 3288, укладений між ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» та ТОВ «2х2 ФІНАНС», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.

Ухвалою суду від 12.05.2022 року провадження по справі відкрито, розгляд справи вирішено проводити за правилами загального позовного провадження.

24.05.2022 року на адресу суду від представника районної адміністрації Запорізької міської ради по Комунарському району, як орган опіки та піклування надійшли письмові пояснення, в яких просив справу розглядати за його відсутності та ухвалити законне і обгрунтоване рішення.

18.07.2022 року на адресу суду від представника ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» Васильчишиної А.В. надійшов відзив на позовну заяву, в якому вона просила суд відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 .

В обґрунтування свого відзиву представник ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» зазначила, що на адресу позивача було двічі направлено вимоги про усунення порушень умов кредитного договору від 13.08.2007 року №02/09/07-НВк. Факт надіслання таких вимог підтверджується поштовими квитанціями та описами вкладень до цінного листа. Оригінали цих документів було надано приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Пономарьовій Д.В. та долучені до нотаріальної справи.

Таким чином, ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» дотримано порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Також, у відзиві на позовну заяву представник ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» зазначила, що позивач не надала належних і допустимих доказів повідомлення іпотекодержателя щодо реєстрації неповнолітньої дитини, а також письмову згоду іпотекодержателя для реєстрації місця проживання дитини.

Реєструючи неповнолітню дитину після укладення договору іпотеки, ОСОБА_1 усвідомлювала порушення вимог ст.ст. 9,12 Закону України «Про іпотеку», діяла недобросовісно по відношенню до дитини та іпотекодержателя, вчинила такі дії з метою перешкоджання останньому звернути стягнення на предмет іпотеки.

Враховуючи, що неповнолітня дитина не була власником іпотечного майна, на спірний будинок було звернуто стягнення з дотриманням вимог законодавства в позасудовому порядку, а право користування будинком неповнолітньою дитиною є похідним від прав на нього її батьків.

Крім того, правочин про відчуження нерухомого майна в даному випадку вчинявся не батьками неповнолітньої дитини, а особою, яка у встановленому законом порядку звернула стягнення на іпотечне майно.

23.08.2022 року на адресу суду від представника позивача ОСОБА_3 надійшли письмові пояснення, в яких просив суд позов задовольнити. При цьому зазначив, що приватний нотаріус Київського МНО Пономарьова Д.В. жодним чином не виходить на зв`язок, не відповідає за своїм контактним телефоном та не приймає кореспонденцію. Тому, перевірити твердження представника відповідача, викладені у відзиві, не надалося можливим.

29.03.2023 року на адресу суду надійшло клопотання представника ТОВ «Діджи Фінанс» Казанака М.В. про доручення до матеріалів справи доказів, а саме: доказів направлення вимог (повідомлення) про намір ТОВ «Діджи Фінанс» здійснити звернення стягнення на іпотечне майно (в порядку ст.35 ЗУ «Про іпотеку») на адресу позивача.

14.04.2023 року на адресу суду від представника позивача ОСОБА_3 надійшли письмові пояснення, в який останній зазначив, що всі докази, які були додані ТОВ «Діджи Фінанс» до матеріалів справи є неналежними та недопустимими, належним чином не завірені, що свідчить про наявність підстав для виключення вказаних документів з переліку доказів. Крім того, в печатках «Укрпошти» на описах вкладення взагалі зазначено 2014 рік відправлення.

Надані поштові повідомлення жодним чином не підтверджують те, що іпотекодержатель виконав вимоги статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного повідомлення позичальника, який є відмінним від іпотекодавця, про усунення порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки, позивач не отримувала жодного повідомлення особисто та не знала про їх наявність взагалі.

Згідно із наданими копіями поштових повідомлень ТОВ «Діджи Фінанс» можна встановити, що загалом поштове повідомлення було направлено лише 16.11.2014 р. (згідно з печаткою Укрпошти) один раз на дві адреси: АДРЕСА_4 та АДРЕСА_3 .

Отже, якщо навіть повідомлення і було направлено ТОВ «Діджи Фінанс» засобами поштового зв`язку на адресу Позивачки, то таке повідомлення суперечить не тільки порушенням принципу належного повідомлення шляхом особистого вручення, а і Порядку №1127.

Також, представником ТОВ «Діджи Фінанс» було надано висновок про вартість майна від 24.11.2021 року, відповідно до якого ринкова вартість об`єкту оцінки (житловий будинок за адресою: АДРЕСА_3 ) для цілей оподаткування без ПДВ склала 167 000 грн. Згідно Іпотечного договору заставна вартість майна за згодою складає 66 000 доларів США, що за офіційним курсом НБУ на дату надання кредиту складає 333 300 грн. Отже, ТОВ «Діджи Фінанс» було порушено суттєву умову договору Іпотеки, адже не було погоджено між сторонами ціну спірного будинку і вартість проданого майна значно нижче, ніж обов`язкова ціна, вказана у договорі.

З цих підстав, представник позивача просив суд задовольнити позовні вимоги.

04.05.2023 року на адресу суду від представника ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» Романенка М.Е. надійшли письмові заперечення на пояснення позивача від 11.04.2023 року, в обґрунтування яких останній зазначив, що всі докази, які були долучені до матеріалів справи, були подані через систему «Електронний суд» з накладенням електронного підпису.

Крім того, ТОВ«ДІДЖИ ФІНАНС» чотири рази направляло на адресу позивача вимогу про усунення порушень та повідомлення про перехід права вимоги за кредитним договором. У вказаній вимозі йдеться про розмір діючої заборгованості та намір ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» здійснити реалізацію майна. Однак, такі вимоги були чотири рази проігноровані позивачем. За таких обставин досягнення будь-якої згоди між іпотекодавцем і іпотекодержателем не є можливим.

Твердження позивача про те, що будинок було продано за зниженою ціною є необґрунтованою, оскільки у розумінні Закону України «Про іпотеку», оцінка має робитися саме на момент продажу предмету іпотеки з метою визначення ринкової ціни, що і було зроблено іпотекодержателем. Продаж предмету іпотеки за нижчою ціною, ніж ринкова, є підставою для відшкодування іпотекодавцю різниці між ринковою ціною та ціною продажу, а не для визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Також представник ТОВ «ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» зазначив, що належним чином надіслав позивачу письмову вимогу виконання порушеного зобов`язання у не менш, ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, а також повідомлення про відступлення права вимоги, з якого вбачається обсяг та підстави переходу права вимоги.

Ухвалою суду від 22.06.2023 року було закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_4 позов підтримала в повному обсязі. Додатково пояснила, що 13.08.2007 року між позивачем та ВАТ «Кредитпромбанк», правонаступником якого було ПАТ «Дельта Банк» (у подальшому право вимоги було останнім відступлено до ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС») було укладено кредитний договір №02/09/07-НВк, за умовами якого їй були видані кредитні кошти на купівлю будинку в розмірі 60 000,00 дол. СШАстроком по 10.08.2032 р., зі сплатою 12,7 % річних.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, 13.08.2007 р. між нею та банком було укладено іпотечний договір № 02/09/І01/07-НВк, за яким іпотекодавець передав в іпотеку банку жилий будинок, загальною площею 78,4 кв.м., який розташований на земельній ділянці площею 212 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .

У січні 2022 року позивач дізналася про укладення 24.12.2021 р. між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «2х2 Фінанс» договору купівлі-продажу предмета іпотеки жилого будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

При цьому, ОСОБА_1 , в порушення вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку», не була належним чином повідомлена про намір ТОВ «Діджи Фінанс» відчужити предмет іпотеки.

В порушення вимог чинного законодавства щодо захисту прав неповнолітніх дітей, ТОВ «Діджи Фінанс» не отримав дозволу органу опіки та піклування на відчуження нерухомого майна, хоч за адресою: АДРЕСА_3 зареєстрована неповнолітня донька позивач ОСОБА_2 , 2016 року народження.

Також зазначила, що будинок було продано за заниженою ціною на підставі оцінки, яку надав відповідач.

За таких обставин просила суд задовольнити позовні вимогу у повному обсязі.

Представник відповідача ТОВ «ДІДЖИ-ФІНАНС» Казанак М.В. в судовому засіданні проти задоволення позову заперечував, зазначивши про його безпідставність. Також вказав, що позивач була належним чином повідомлена про усунення негативних наслідків невиконання умов кредитного договору шляхом надіслання на її адресу відповідних вимог за двома адресами, які були зазначені у договорах.

Відчуження спірного майна відбулося без дозволу органу опіки та піклування, оскільки, в порушення умов іпотечного договору, ОСОБА_1 не повідомляла та не отримувала дозволу від іпотекодержателя на реєстрацію неповнолітньої дитини за вказаною адресою, у зв`язку з цим відповідач ТОВ «ДІДЖИ-ФІНАНС» станом на час укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки жилого будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 не міг знати про цю обставину. Крім того, іпотечний договір був укладений в 2007 році, тобто за 10 років до народження та реєстрації неповнолітньої ОСОБА_2 .

Також зазначив, що оцінка вартості майна була проведена на підставі незалежної експертної оцінки. Відчуження нерухомого майна за нижчою ціною є підставою для відшкодування різниці такої вартості, а не для визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В. до зали судового засідання не з`явилася, про дату, час та місце розгляду справи була повідомлена своєчасно та належним чином.

Враховуючи відсутність зв`язку з приватним нотаріусом Пономарьовою Д.В., ухвалою суду від 10.02.2023 року начальника головного територіального управління юстиції у місті Києві було витребувано інформацію про те, чи припинила свою діяльність вказана нотаріус і які маються засоби зв`язку з ОСОБА_5

17.02.2023 року від Управління нотаріату Центрального міжрегіонального управління міністерства юстиції надійшла відповідь, що у них наявна заява приватного нотаріуса Пономарьової Д.В. про тимчасове зупинення нотаріальної діяльності у зв`язку із виїздом за кордон до закінчення воєнного стану або до повернення до України. Відомості щодо укладання договору заміщення приватним нотаріусом Пономарьовою Д.В. з іншим приватним нотаріусом в Управління нотаріату відсутні.

Представник районної адміністрації Запорізької міської ради по Комунарському району, як орган опіки та піклування до зали судового засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений своєчасно та належним чином, у письмових поясненнях просив суд справу розглядати за його відсутності.

Представник відповідача ТОВ «2Х2 ФІНАНС» до зали судового засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений своєчасно та належним чином.

Розглянувши позовні вимоги ОСОБА_1 , заслухавши пояснення представника позивача та представника ТОВ «ДІДЖИ-ФІНАНС», дослідивши матеріали справи та наявні в ній докази, суд дійшов до висновку про часткове задоволення позову, виходячи з такого.

Відповідно до ч. 2 ст. 124 Конституції України, юрисдикція судів поширюється на всі правовідносин, що виникають у державі.

У відповідності з п. 1 ст. 6 Європейської Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, ратифікованої Україною, Законом України №475/97-ВР від 17.07.1997 року, яка відповідно до ст. 9 Конституції України є частиною національного законодавства України, кожна людина при визначенні її громадянських прав та обов`язків має право на справедливий розгляд справи незалежним та безстороннім судом.

Відповідно до ст. 55 Конституції України, кожному гарантується судовий захист його прав і свобод.

Згідно зі ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст. 12 ЦПК України, суд розглядає справи на принципах змагальності і диспозитивності.

Згідно зі ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Щодо укладення кредитного та іпотечного договорів, придбання позивачем спірного майна

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

У частинах 1, 3 ст. 509 ЦК України вказано, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (у тому числі сплатити гроші), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

За змістом ст. ст. 626, 628 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

У ст. 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 1 ст. 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (частина перша статті 1048 ЦК України).

Кредитний договір укладається у письмовій формі. Кредитний договір, укладений з недодержанням письмової форми, є нікчемним (стаття 1055 ЦК України).

Згідно зі ст. 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором. Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.

Судом встановлено, що 13.08.2007 року між ВАТ «Кредитпромбанк», правонаступником якого став ПАТ «Кредитпромбанк» та ОСОБА_6 було укладено кредитний договір №02/09/07-НВк, на підставі п. 1.1. якого банк надав позичальнику кредит на купівлю будинку у доларах США в розмірі 60 000 дол. США строком по 10.08.2032 року.

Сукупна заборгованість позичальника перед банком за кредитом, наданим за цим договором, не може перевищувати 60 000 дол. США (п. 1.2. кредитного договору).

Відповідно до п. 2.1.1. кредитного договору, кредитні кошти надаються на купівлю нерухомості житлового будинку загальною площею 78,4 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 в сумі 60 000 дол. США.

На підставі п. 6.2 кредитного договору, у разі недотримання позичальником умов цього договору та/або іпотечного договору банк має право вимагати дострокового його розірвання, припинення надання кредитів в рамках кредитної лінії, повернення одержаних кредитів, сплати нарахованих процентів за користування ними, відшкодування збитків, заподіяних банку внаслідок невиконання або неналежного виконання позичальником умов цього договору, а у разі невиконання позичальником цих вимог звернути стягнення на предмет іпотеки згідно з іпотечним договором та договорами застави/іпотеки, що можуть бути укладені в майбутньому в забезпечення виконання позичальником зобов`язань за цим договором.

З матеріалів справи вбачається, що 13.08.2007 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_6 було укладено договір купівлі-продажу жилого будинку, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Запорізької області Пянтковською О.Г., зареєстрований в реєстрі за №458, на підставі п. 1 якого ОСОБА_7 продала та передала у власність, а ОСОБА_6 купила та прийняла у власність належний продавцю на праві приватної власності жилий будинок АДРЕСА_3 , загальною площею 78,4 кв.м., який розташований на земельній ділянці площею 212 кв.м.

Згідно з ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ст. 3 Закону України «Про іпотеку», іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. Взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону. Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов`язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.

Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ст. 4 Закону України «Про іпотеку»).

Судом встановлено, що 13.08.2007 року між ВАТ «Кредитпромбанк», правонаступником якого став ПАТ «Кредитпромбанк» та ОСОБА_6 було укладено іпотечний договір №02/09/101/07-НВк, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Запорізької області Пянтковською О.Г., на підставі п. 1.2 якого у забезпечення зобов`язань за кредитним договором іпотекодавець надає іпотекодержателю в іпотеку майно.

Відповідно до п. 1.3 іпотечного договору, у разі порушення іпотекодавцем зобов`язань, передбачених кредитним договором, порушення іпотекодавцем умов цього договору, іпотекодержатель вправі звернути стягнення на майно з метою задоволення вимог, що підлягають задоволенню у відповідності до положення цього договору, на умовах, передбачених цим договором.

Заставна вартість майна за згодою сторін складає 66 000 дол. США, що за офіційним курсом НБУ на дату надання кредиту складає 333 000 грн. 00 коп. (п. 1.4. іпотечного договору).

Згідно з п. 4.2 іпотечного договору, іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на майно у випадках порушення іпотекодавцем умов кредитного договору або умов цього договору.

Пунктом 4.3. зазначеного договору визначено, що при настанні випадків, передбачених п. 4.2. цього договору, іпотекодержатель за 30 календарних днів попереджає іпотекодавця про задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки і якщо протягом цього строку зобов`язання, забезпечені іпотекою, не будуть виконані, іпотекодержатель на свій розсуд задовольняє свої вимоги одним із таких способів:

- набуває право власності на майно;

- від свого імені продає майно третім особам і спрямовує отримані кошти на задоволення вимог;

- дає Іпотекодавцю згоду на реалізацію майна третім особам, визначеним іпотеко держателем або погоджених з ним, від свого імені, за умови, що кошти, виручені від реалізації направлені на задоволення вимог Іпотекодержателя.

Перебіг тридцятиденного строку починається з наступного дня після календарної дати відправлення іпотекодержателем повідомлення про свій намір укласти договір купівлі-продажу майна за місцезнаходженням іпотекодавця, зазначених у цьому договорі.

Ціна договору купівлі-продажу майна визначається за згодою сторін, але в будь-якому разі не менше суми, зазначеної в п.1.4 даного договору. У разі недосягнення згоди щодо ціни договору щодо продажу майна, така ціна визначається на підставі проведеної незалежної експертної оцінки суб`єктом оціночної діяльності, визначеної Іпотекодержателем самостійно та зазначеної в звіті про оцінку, що складається у відповідності з Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та про оціночну діяльність в Україні» від 12.07.20001 року.

09.07.2008 року та 10.11.2008 року між ВАТ «Кредитпромбанк» правонаступником якого став ПАТ «Кредитпромбанк» та ОСОБА_6 було укладено договори №1,2 про внесення змін до іпотечного договору від 13.08.2007 року №02/09/101/07-НВк, що стосувалися оформлення права власності на земельну ділянку, на якій розташовано спірний будинок та збільшення розміру відсотків за користування кредитом.

Як встановлено в судовому засіданні, майно, яке було передано в іпотеку, є житловим будинком за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 78,4 кв.м.

Щодо належного позивача

28.12.2010 року між ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , та ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , було зареєстровано шлюб. Після реєстрації шлюбу прізвище ОСОБА_6 змінено на « ОСОБА_9 ». Зазначена обставина підтверджується свідоцтвом про шлюб серії НОМЕР_2 , актовий запис №1111.

Таким чином, судом встановлено, що ОСОБА_1 є належним позивачем у справі.

Щодо відносин між позивачем та ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС», реалізація останнім свого права на звернення стягнення на предмет іпотеки

У листопаді 2013 року був завершений процес об`єднання ПАТ «Кредитпромбанк» з ПАТ «ДЕЛЬТА БАНК», який фактично і став правонаступником ПАТ «Кредитпромбанк».

З матеріалів справи вбачається, що 02.09.2020 року між ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» та ПАТ «ДЕЛЬТА БАНК», яке стало правонаступником ПАТ «Кредитпромбанк», було укладено договір про відступлення права вимоги №2303/К/1, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за №1609, за умовами якого до ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» перейшло прав вимоги за кредитним договором від 13.08.2007 року №02/09/07-НВк та іпотечним договором від 13.08.2007 року №02/09/101/07-НВк, що підтверджується додатками №1,2 до договору про відступлення права вимоги від 02.09.2020 року.

Згідно зі статтею 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до вимог ст.38 Закону України «Про іпотеку» (станом на час винекнення спірних правовідносин) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» вимогою №02/09/101/07-НВк про усунення порушення, в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» повідомляв ОСОБА_10 про:

- зміну кредитора (відступлення права вимоги за кредитним договором від 12.11.2020 року №02/09/07-НВк);

- наявність заборгованості у позивача станом на 02.09.2020 року у сумі 2 102 158,85 грн., з яких: заборгованість по основній сумі кредиту становить 1 164 276,15 грн., заборгованість по процентам складає 937 882,70 грн.;

- право ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» продати іпотечне майно та намір набути право власності на іпотечне майно;

- нові реквізити для погашення заборгованості.

Для запобіганню вчиненню вищезазначених дій ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» запропонувало позивачу протягом 30 днів з моменту отримання вимоги виконати основне зобов`язання за Кредитним договором.

Невиконання умов кредитного договору та договору іпотеки матиме наслідком застосування вищевказаних заходів для задоволення вимог іпотекодержателя, а саме: набуття у власність ТОВ «Діджи ФІНАНС» предмета іпотеки за ціною, встановленою на момент такого набуття, з наступною реєстрацією цього права щодо зміни власника в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно або укладення ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» з будь-якою особою договору купівлі-продажу предмета іпотеки від свого імені.

Зазначені повідомлення ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» направило 12.11.2020 року та 20.01.2021 року на адресу ОСОБА_10 за двома адресами:

- АДРЕСА_4 (адреса зазначена в кредитному та іпотечному договорах):

- АДРЕСА_3 (розташування іпотечного майна).

24.12.2021 року між ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» та ТОВ «2х2 Фінанс» було укладено договір купівлі-продажу предмета іпотеки житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 29.05.2023 року №333879001.

Таким чином, ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» реалізувало своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі п.4.3 Іпотечного договору від 13.08.2007 року, а саме: від свого імені продало майно третім особам.

Оцінка судом виконання іпотекодержателем вимоги щодо повідомлення іпотекодавця про усунення порушення та дій приватного нотаріуса щодо державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «2Х2 ФІНАНС».

На думку суду ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» не було дотримано вимог ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» щодо обов`язкового належного повідомлення іпотекодавця про свій намір на продаж майна, виходячи з такого.

У постанові від 06 червня 2018 року у справі № 815/2595/17 (адміністративне провадження № К/9901/40969/18, № K/9901/41062/18) Верховний Суд зауважив, що метою статті 35 Закону України «Про іпотеку» є забезпечення обізнаності іпотекодавця та боржника про порушення зобов`язання, спонукання до належного виконання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги. Вимоги повинні формулюватися чітко та однозначно і давати змогу адресату зрозуміти їх характер та правові наслідки невиконання.

ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» дійсно надсилало на адреси проживання ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення, в порядку ст.35 ЗК «Про іпотеку», в яких було зазначено, що вказане товариство має намір набути право власності на іпотечне майно.

Водночас, відповідно до ч.1 ст.38 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, тобто договір купівлі-продажу. Саме такого повідомлення про продаж іпотечного майна вимога ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» не мала.

Згідно пункту 61 Порядку № 1127, зі змінами, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 26 лютого 2020 року № 189 (в редакції станом на момент державної реєстрації права власності предмета іпотеки за ТОВ «2Х2 ФІНАНС»), визначено, що: «Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк».

У судовому засіданні встановлено, що вимоги про усунення порушення ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» направляло двічі 12.11.2020 року та 20.01.2021 року рекомендованими повідомленнями, які не були вручені позивачу у зв`язку «за закінченням терміну зберігання».

ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» не надало до суду докази вручення позивачу зазначеної вимоги.

Суд вважає за доцільне врахувати останні за часом висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22), в якій наголошено, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ній. За обставинами цієї справи банк направив на адресу іпотекодавця повідомлення-вимогу про обов`язок достроково сплатити заборгованість за кредитним договором та попередив про наслідки невиконання. Проте у справі немає доказів вручення повідомлення-вимоги боржнику, відповідно до матеріалів справи поштове відправлення повернулося без вручення адресату за спливом строку зберігання, що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.

Велика Палата Верховного Суду відхилила доводи касаційної скарги про необов`язковість особистого вручення повідомлення-вимоги боржнику з посиланням на пункт 6.2 іпотечного договору, оскільки така домовленість сторін не спростовує обов`язку реєстратора перед здійсненням відповідних процедур отримати документ, що підтверджує факт отримання іпотекодавцем (боржником) письмової вимоги іпотекодержателя.

Отже, суд в даному випадку виходить з того, що у матеріалах справи відсутні докази одержання іпотекодавцем письмової вимоги про усунення порушень, а відтак і факту завершення 30 денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги про усунення порушень. Як наслідок цього, у державного реєстратора приватного нотаріуса Поноимарьової Д.В. були підстави саме для відмови у вчиненні державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «2Х2 ФІНАНС».

Таким чином, за браком документів, потрібних для державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ «2Х2 ФІНАНС», така реєстрація здійснена з порушенням приписів Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку № 1127, що підлягає застосуванню до спірних відносин саме у тій редакції її правил, що діяли на час виникнення спірних правовідносин, тобто станом на момент вчинення такої державної реєстрації.

Аналогічні правові висновки містяться у постанові Верховного Суду від 08.11.2023 року у справі № 646/2138/19 (провадження № 61-4526св23).

Твердження сторони позивача, які суд не прийняв до уваги

Обґрунтовуючи свій позов ОСОБА_1 посилалася на порушення ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» вимог ЗУ «Про охорону дитинства» і прав неповнолітньої дитини - ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , враховуючи, що під час укладання договору 24.12.2021 р. з ТОВ «2х2 Фінанс» не було отримано дозволу від органу опіки та піклування на цей правочин.

Згідно повідомлення з районної адміністрації Запорізької міської ради по Комунарському району від 13.03.2023 року, вказаною адміністарцією як органом опіки та піклування дозвіл на продаж будинку за адресою: АДРЕСА_3 не надавався.

Судом встановлено, що іпотечний договір було укладено у 2007 році, неповнолітня ОСОБА_11 , ІНФОРМАЦІЯ_2 була зареєстрована в іпотечному будинку 21.11.2019 року (довідка про реєстрацію місця проживання особи від 21.11.2019 року №04-18/3-1276).

Матеріали справи станом на час її розгляду не містять доказів того, що вселення неповнолітньої ОСОБА_2 відбулося за дозволом іпотекодержателя.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19 (провадження № 14-109цс22) сформулювала висновок, що згідно з частиною третьою статті 9 Закону України «Про іпотеку», іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема, відчужувати предмет іпотеки, передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. Вселення осіб до предмета іпотеки без згоди іпотекодержателя є підставою для виселення таких осіб без надання їм іншого житлового приміщення.

Таким чином, суд дійшов до висновку, що реєстрація місця проживання доньки іпотекодавця ОСОБА_1 ОСОБА_2 у будинку, який є предметом іпотеки, здійснена з порушеннями приписів закону та умов договору іпотеки і не повинна бути використана учасниками цивільного обороту з метою уникнення звернення стягнення на предмет іпотеки та подальшого її продажу для погашення боргу. Дії щодо реєстрації у спірній квартирі без згоди на це іпотекодержателя свідчать про недобросовісну поведінку, яка є неприпустимою та такою, що суперечить чинному законодавству та зобов`язанням, взятим на себе іпотекодателем в укладеному ним договорі.

Також, стороною позивача ставилося під сумнів направлення ОСОБА_1 вимог про порушення ст.35 ЗУ «Про іпотеку» саме у 2020 та 2021 р.р., враховуючи останні числа на відправленні поштового штемпелю. Суд критично ставиться до зазначеного, враховуючи таке.

За клопотанням представника ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» до матеріалів справи долучені копії поштових відправлень та описів вкладень вкладення у цінних листах, на яких є штамп АТ «УКРПОШТА» з певними цифрами, а саме: «16 11 2014» та «22 02 21 14».

Відповідно до повідомлення з АТ «УКРПОШТА», календарний поштовий штемпель (КПШ) проставляється на відправленнях у день подання відправлення до пересилання. Дата на відбитках КПШ та час виконання технологічної операції у годинах зазначається по дві цифри у наступній послідовності: число; місяць; рік; години.

Отже, судом встановлено, що ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» відправляло поштові повідомлення на адресу позивача 16.11.2020 року та 22.02.2021 року о 14 годині.

Крім того, представник позивача стверджував, що ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» було порушено суттєву умову договору Іпотеки, а саме: не було погоджено між сторонами ціну спірного будинку і вартість проданого майна значно нижче, ніж обов`язкова ціна, вказана у договорі.

З договору купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст.38 ЗУ «Про іпотеку» від 24.12.2021 року, укладеного між ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» та ТОВ «2Х2 ФІНАНС» встановлено, що спірний будинок продано за 167 000 грн.

Зазначена вартість будинку була визначена відповідно до висновку про вартість майна від 24.11.2021 року, виконаного суб`єктом оціночної діяльності ПП «Габ`яно» (термін дії 6 місяців).

Відповідно до вимог ст.38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Враховуючи, що фактично законодавець визначає два способи встановлення ціни продажу предмету іпотеки, ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» звернулося до суб`єкта оціночної діяльності та отримало відповідний висновок, тому в даному випадку вважаю, що порушення з боку вказаного товариства відсутні. Також, суд враховує, що у відповідача фактично відсутня була і можливість узгоджувати вказану ціну за відсутності контакту між сторонами.

До твердження сторони позивача про порушення ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» вимог п.4.3. Іпотечного договору, що ціна договору купівлі-продажу майна мала б бути не меншою 333 000 грн., суд відноситься критично.

Абзац, що стосується ціни іпотечного майна у п.4.3. договору складається із двох речень: 1 ціна договору купівлі-продажу майна визначається за згодою сторін, але в будь-якому разі не менше суми, зазначеної у п.1.4. даного договору. 2 у разі недосягнення згоди щодо ціни договору щодо продажу майна, така ціна визначається на підставі проведеної незалежної експертної оцінки суб`єктом оціночної діяльності, визначеної Іпотекодержателем самостійно та зазначеної в звіті про оцінку, що складається у відповідності з Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та про оціночну діяльність в Україні» від 12.07.20001 року.

Отже, аналіз вказаного пункту договору свідчить, що ціна майна може бути не меншою, ніж зазначена у п.1.4. тільки у випадку, коли визначаються сторони з цього приводу. Якщо згоди у сторін по ціні продажу не має, вона визначається суб`єктом оціночної діяльності.

Щодо ефективного способу захисту прав позивача

Оцінюючи вибір правомірного та ефективного способу захисту прав позивача, суд виходить з того, що згідно з частинами першою, другою статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Під час розгляду справи суд має з`ясувати, чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у таких правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Подібні правові висновки викладено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18) та від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21).

При зверненні з позовом до суду ОСОБА_1 просила визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 24.12.2021 року та витребувати з чужого незаконного володіння житловий будинок за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 78,4 кв.м., який був придбаний ТОВ «2х2 ФІНАНС» на підставі договору купівлі-продажу від 24.12.2021 року, серія та номер 3288, укладений між ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» та ТОВ «2х2 ФІНАНС», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.

Заявлені позовні вимоги суперечать висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), про те, що «можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Перелік підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України). Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно».

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зазначила, що за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах, тоді правомірному та ефективному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не вимагається, оскільки це не є ефективним і правомірним способом захисту права власника.

У постанові від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) за позовом про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності Велика Палата Верховного Суду виснувала, що, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, тоді ефективним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідними для відновлення його права. Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Обрання позивачем неправомірного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, що узгоджується із висновками, висловленими Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, у постановах від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21).

З урахуванням викладеного суд дійшов переконання, що правомірним, тобто таким, що відповідає природі порушеного цивільного права й характеру цивільних відносин між учасниками спору, та ефективним, тобто дієвим, способом захисту порушеного права є витребування спірного будинку у кінцевого набувача.

Така позиція узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 08.11.2023 року у справі №646/2138/19.

Повернення ОСОБА_1 протиправно відчуженого нерухомого майна переслідує легітимну мету. З огляду на характер спірних правовідносин суд не встановив невідповідності заходу втручання в право власності ТОВ «2х2 ФІНАНС» критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці Європейського суду з прав людини. Перешкод для застосування механізму статті 388 ЦК України не встановлено.

З огляду на викладене, суд дійшов до висновку про часткове задоволення позовних вимог ОСОБА_1 та вважає за необхідне витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «2х2 ФІНАНС» на користь позивача житловий будинок за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 78,4 кв.м., який був придбаний ТОВ «2х2 ФІНАНС» на підставі договору купівлі-продажу від 24.12.2021 року, серія та номер 3288, укладений між ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» та ТОВ «2х2 ФІНАНС», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.

Щодо неналежного відповідача

При розгляді позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС», суд виходить з того, що частиною першою статті 48 ЦПК України передбачено, що сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.

Відповідач - це особа, яка, на думку позивача, порушила, не визнала чи оспорила суб`єктивні права, свободи чи інтереси позивача. Відповідач притягається до справи у зв`язку з позовною вимогою, яка пред`являється до нього.

Неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.

Пред`явлення позову до неналежного відповідача є підставою для відмови в позові до такого відповідача.

ОСОБА_1 пред`явила позов з вимогами про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та витребування його з чужого незаконного володіння, зокрема до ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС».

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17 (провадження № 14-626цс18), від 13 березня 2019 року у справі № 757/39920/15-ц (провадження № 14-61цс19), від 27 березня 2019 року у справі № 520/17304/15-ц (провадження № 14-94цс19) та інших звертала увагу на те, що визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи.

Враховуючи, що суд задовольняє лише позовну вимогу про витребування з чужого незаконного володіння у ТОВ «2х2 ФІНАНС», тому належним відповідачем у справі, що розглядається, є лише ТОВ «2х2 ФІНАНС».

Відтак, суд відмовляє у задоволенні позову до ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» як такого, що пред`явлений до неналежного відповідача.

Позивачем було сплачено судовий збір у загальній сумі 1488 грн.60 коп. (496,20 + 992,40).

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, враховуючи часткове задоволення позовних вимог, а саме 50%, судовий збір у розмірі 744,30 грн. (50% від загальної суми судового збору) судом покладається на ТОВ «2х2 ФІНАНС».

Керуючись ст.ст. 5, 48, 141, 223, 258, 259, 265, 268 ЦПК України, ст.ст. 207, 387, 388, 509, 526, 626, 628, 638, 1048, 1049, 1054, 1055 ЦК України, ст.ст. 1, 3, 4, 12, 33, 35, 36, 38 ЗУ «Про іпотеку», суд -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована адреса проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІДЖИ ФІНАНС» (місце знаходження: 04112, м. Київ, вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, буд. 8, ), третя особа 1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна (місце знаходження: АДРЕСА_2 ), третя особа 2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - районна адміністрація Запорізької міської ради по Комунарському району, як орган опіки та піклування (місце знаходження: 69104, м. Запоріжжя, вул. Чумаченка, буд. 32, ) про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та витребування його з чужого незаконного володіння залишити без задоволення.

Позов ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована адреса проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС» (місце знаходження: 04050, м. Київ, вул. Мельнікова, буд. 12, ), третя особа 1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна (місце знаходження: АДРЕСА_2 ), третя особа 2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - районна адміністрація Запорізької міської ради по Комунарському району, як орган опіки та піклування (місце знаходження: 69104, м. Запоріжжя, вул. Чумаченка, буд. 32, ) про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та витребування його з чужого незаконного володіння задовольнити частково.

Витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС» (місце знаходження: 04050, м. Київ, вул. Мельнікова, буд. 12, ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована адреса проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) житловий будинок за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 78,4 кв.м., який був придбаний Товариством з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС» на підставі договору купівлі-продажу від 24.12.2021 року, серія та номер 3288, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ДІДЖИ ФІНАНС» та Товариством з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною.

У задоволенні інших позовних вимог відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС» (місце знаходження: 04050, м. Київ, вул. Мельнікова, буд. 12, код ЄДРПОУ 38618785) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована адреса проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) 744 (сімсот сорок чотири) грн. 30 коп. судового збору.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Запорізького апеляційного суду через Комунарський районний суд м. Запоріжжя. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Повний текст рішення складено 08.12.2023 року.

Суддя Комунарського районного суду

м. Запоріжжя Р.С.Холод