КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
справа №362/3828/20 Головуючий у І інстанції - Ковбель М.М.
апеляційне провадження №22-ц/824/2753/2023 Доповідач у ІІ інстанції - Приходько К.П.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 листопада 2023 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Приходька К.П.,

суддів Писаної Т.О., Журби С.О.,

за участю секретаря Миголь А.А.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 26 липня 2022 року

у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , третя особа: Державний реєстратор філії комунального підприємства Куманівецької сільської ради «Вектор» у Київській області Колодій Олег Валентинович про визнання правочину недійсним, визнання протиправним та скасування рішень державного реєстратора, визнання протиправними дій державного реєстратора та відновлення записів про речові права на нерухоме майно, -

установив:

У липні 2020 року ОСОБА_2 звернулася до Васильківського міськрайонного суду Київської областііз позовом до ОСОБА_1 , третя особа: Державний реєстратор філії комунального підприємства Куманівецької сільської ради «Вектор» у Київській області Колодій Олег Валентинович про визнання правочину недійсним, визнання протиправним та скасування рішень державного реєстратора, визнання протиправними дій державного реєстратора та відновлення записів про речові права на нерухоме майно.

Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що між сторонами 30 серпня 2016 року було укладено договір позики, за яким позивач отримала у позику 22400 доларів США.

В подальшому, Договором №1 про внесення змін до договору позики від 07 квітня 2017 року, сторони змінили суму позики і вона становила 21800 доларів США та зазначено, що вона підлягає поверненню поетапно з повним закриттям суми заборгованості 30 червня 2017 року.

Крім того, з метою забезпечення виконання договору позики між сторонами було укладено договір іпотеки, предметом іпотеки було наступне нерухоме майно: домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 та земельна ділянка площею 0,1499 га з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель і споруд, кадастровий номер: :05:010:0042, що розташована за цією ж адресою.

Сторони визначили договірну вартість нерухомого майна, що передавалася в іпотеку - 1300000 гривень без звернення до фахівця з оцінки нерухомого майна.

Як зазначає позивач, в подальшому, Державним реєстратором Колодій О.В., Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «Вектор» у Київській області здійснено державну реєстрацію прав приватної власності на ім`я Іпотекодержателя (відповідача) з грубими порушеннями норм чинного законодавства, а тому позивач звернулася з даним позовом до суду.

Просила суд, визнати недійсним правочин про задоволення вимог іпотекодержателя ОСОБА_3 , внесеного у вигляді запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №29124774 від 23 листопада 2018 року, на підставі рішення №44466899 від 27 листопада 2018 року та №44268789 від 27 листопада 2018 року, яким позбавлено права власності на нерухоме майно - домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості, за номером АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,1499 гектарів кадастровий номер :05:010:0042, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 - ОСОБА_2

визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Колодій О.В., Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області індексний номер 44466899 від 27 листопада 2018 року про державну реєстрацію права приватної власності на нерухоме майно - земельної ділянки площею 0,1499 гектарів кадастровий номер :05:010:0042, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 214.

визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Колодій О.В., Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Kиївській області індексний номер 44268789 від 27 листопада 2018 року про державну реєстрацію права приватної власності на нерухоме майно - домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості, за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:214.

визнати протиправними дії державного реєстратора Колодій О.В., Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області, що полягають у внесенні запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №29124774 від 23 листопада 2018 року, який був внесений на підставі рішення №44466899 від 27 листопада 2018 року.

визнати протиправними дії державного реєстратора Колодій О.В., Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області, що полягають у внесенні запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №29125957 від 23 листопада 2018 року, який був внесений на підставі рішення №44268789 від 27 листопада 2018 року.

відновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис №16134021 про право приватної власності ОСОБА_2 на домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 214. Відновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис №16134048 про право приватної власності ОСОБА_2 на земельну ділянку площею 0,1499 гектарів, кадастровий номер :05:010:0042, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення: для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 214.

Рішенням Васильківського міськрайонного суду Київської області від 26 липня 2022 року задоволено зазначені вище позовні вимоги.

Визнано недійсним правочин про задоволення вимог іпотекодержателя ОСОБА_3 , внесеного у вигляді запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 29124774 від 23 листопада 2018 року, на підставі рішення №44466899 від 27 листопада 2018 року та №44268789 від 27 листопада 2018 року, яким позбавлено права власності на нерухоме майно - домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості, за номером АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,1499 гектарів кадастровий номер :05:010:0042, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 - ОСОБА_2 .

Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора Колодій О.В., Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області індексний номер 44466899 від 27 листопада 2018 року про державну реєстрацію права приватної власності на нерухоме майно - земельної ділянки площею 0,1499 гектарів кадастровий номер :05:010:0042, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 214.

Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора Колодій О.В., Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Kиївській області індексний номер 44268789 від 27 листопада 2018 року про державну реєстрацію права приватної власності на нерухоме майно - домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості, за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:214.

Визнано протиправними дії державного реєстратора Колодій О.В., Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області, що полягають у внесенні запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №29124774 від 23 листопада 2018 року, який був внесений на підставі рішення №44466899 від 27 листопада 2018 року.

Визнано протиправними дії державного реєстратора Колодій О.В., Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області, що полягають у внесенні запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 29125957 від 23 листопада 2018 року, який був внесений на підставі рішення №44268789 від 27 листопада 2018 року.

Відновлено у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис №16134021 про право приватної власності ОСОБА_2 на домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 214.

Відновлено у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис №16134048 про право приватної власності ОСОБА_2 на земельну ділянку площею 0,1499 гектарів, кадастровий номер :05:010:0042, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення: для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 214.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_3 подав апеляційну скаргу, оскільки вважає рішення таким, що ухвалене з неправильним застосуванням до спірних правовідносин норм матеріального права, порушенням норм процесуального права, за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи та помилкового визнання судом першої інстанції встановленими недоведених у визначеному законом порядку обставин.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що п. 5.1. договору іпотеки визначено, що вимога має містити: 1) стислий зміст порушених зобов`язань; 2) вимога про виконання/виправлення порушеного зобов`язання; 3) попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги.

Всі ці відомості відображені в заяві/вимозі про усунення порушення, підписаній ОСОБА_4 , представником ОСОБА_3 (підпис засвідчено нотаріусом, реєстровий номер 893), яку отримала ОСОБА_2 .

Зміст розписки від 27 грудня 2017 року, підписаної позивачем, підтверджує отримання саме цієї заяви/вимоги.

Вказує, що позивач визнала отримання 27 грудня 2017 року вимоги про усунення порушення від ОСОБА_4 , діючого від імені апелянта.

Тим більше, законодавством встановлена можливість передання заяви особисто під розписку, що і було зроблено.

Зазначає, що реєстрацію права власності проведено 23 листопада 2018 року, в свою чергу на виконання вимог ЗУ «Про іпотеку» ним було здійснено експертну оцінку предмету іпотеки, що підтверджується звітами, які відповідають встановленим вимогам та стандартам.

В основу оскаржуваного рішення суд першої інстанції поклав звіт, наданий позивачем, проте такий звіт як доказ є неналежним, недопустимим та не може враховуватись при визначенні вартості іпотечного майна.

Оцінки, які надала позивач від 2014 та 2019 років зроблені не на момент здійснення реєстрації у 2018 році.

Відповідно, жодним чином не можуть підтверджувати вартість предмета іпотеки на момент здійснення реєстрації.

Рівень цін у 2014, 2018, 2019 роках відрізнявся. Такі оцінки не спростовують висновків звітів наданих ним та не є підставою для його не врахування.

Таким чином, вказує, що реєстрація права власності за ним, як за іпотекодержателем була здійснена правомірно та на законних підставах.

Просив суд, апеляційну скаргу задовольнити, а рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

На апеляційну скаргу ОСОБА_2 подала відзив, в обґрунтування якого зазначила, що твердження апелянта про те, що її у передбаченому законодавством порядку було повідомлено про усунення порушень, що стало підставою для звернення стягнення на предмет іпотечного договору не відповідає дійсності.

Відповідачем не надано до суду доказів надсилання їй іпотекодержателем документу, що підтверджує наявність факту звернення 30 денного строку отримання іпотекодавцем цієї вимоги.

Зазначає, що звіт про оцінку майна від 2018 року, яка надана апелянтом не доводить вартість відчужуваного майна, оскільки він отриманий з порушенням чинного законодавства.

Просила суд, залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 26 липня 2022 року без змін.

В судовому засіданні представник ОСОБА_3 - ОСОБА_5 апеляційну скаргу підтримала та просила її задовольнити.

В судовому засіданні представник ОСОБА_2 - ОСОБА_6 просив відхилити подану апеляційну скаргу, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

В судове засідання державний реєстратор філії Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області Колодій О.В. не з`явився, про дату час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення осіб, які брали участь у розгляді справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 30 серпня 2016 року було укладено договір позики, посвідчений ПН КМНО Клименком Д.Б. (реєстровий номер 1927).

За вказаним договором позивач отримала у позику 22400 доларів США.

В подальшому, Договором №1 про внесення змін до договору позики від 07 квітня 2017 року, посвідченим ПН КМНО Клименком Д.Б. (реєстровий номер 182) сторони змінили суму позики і вона становила 21800 доларів США та зазначено, що вона підлягає поверненню поетапно з повним закриттям суми заборгованості 30 червня 2017 року.

З метою забезпечення виконання договору позики між сторонами було укладено договір іпотеки, посвідчений ПН КМНО Клименком Д.Б. (реєстровий номер 1928) від 30 серпня 1916 року.

Після внесення змін до договору позики до іпотечного договору також вони були внесені Договором №1 про внесення змін до іпотечного договору від 07 квітня 2017 року, посвідченим ПН КМНО Клименком Д.Б. (реєстровий номер 183).

Предметом іпотеки було наступне нерухоме майно:

домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , право власності позивача підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №241229905 від 14 жовтня 2009 року, свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 14 жовтня 2019 року.

та земельна ділянка площею 0,1499 га з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель і споруд, кадастровий номер: :05:010:0042, що розташована за цією ж адресою, право власності позивача підтверджується державним актом на земельну ділянку та договором купівлі-продажу земельної ділянки від 02 вересня 2008 року.

ОСОБА_4 , який діяв від імені ОСОБА_3 , на підставі довіреності від 07 вересня 2015 року, посвідченої ПН КМНО Клименком Д.Б. (реєстровий номер 1551), 27 грудня 2017 року звернувся із заявою до ПН КМНО Ігнатова О.В., в якій зазначив, що просить ПН КМНО Клименка Д.Б., передати ОСОБА_2 вимогу про усунення порушення та повернення суми заборгованості в тридцятиденний строк.

27 грудня 2017 року згідно розписки, яка міститься в матеріалах справи ОСОБА_2 отримала вимогу про усунення порушень від ОСОБА_4 , діючого від імені ОСОБА_3 .

Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №154291492, внесеного у вигляді запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №29124774 від 23 листопада 2018 року, на підставі рішення №44466899 від 27 листопада 2018 року та №44268789 від 27 листопада 2018 року, відносно нерухомого майна - домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості, за номером АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,1499 гектарів кадастровий номер :05:010:0042, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Державним реєстратором Колодій О.В., Філія Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області здійснено державну реєстрацію прав приватної власності на ім`я Іпотекодержателя (відповідача) на підставі наступних документів: договір позики серія та номер: 1927, виданий 30 серпня 2016 року, видавник ПН КМНО Клименко Д.Б., договір №1 про внесення змін до договору позики серія та номер: 182, виданий 07 квітня 2017року, видавник: ПН КМНО Клименко Д.Б., іпотечний договір, серія та номер: 1928, виданий 30 серпня 2016 року, видавник: ПН КМНО Клименко Д.Б., договір №1 про внесення змін до іпотечного договору, серія та номер: 183, виданий 07 квітня 2017 року, видавник ПН КМНО Клименко Д.Б., копія нотаріальної заяви до приватного нотаріуса про передачу вимоги про усунення порушення, серія та номер: 893/894, виданий 27 грудня 2017 року, видавник ПН КМНО Ігнатов О.В.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що згідно п. 5.1 Іпотечного договору, іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов основного зобов`язання, у цьому випадку іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення поорушень.

Разом з тим, суд зазначив, що дана вимога не належним чином було вручена позивачу.

Крім того, суд першої інстанції виходив з того, що згідно наданих звітів відповідачем вбачається, що розрахунок вартості майна здійснювався за допомогою методу порівняння аналогів об`єктів, Згідно даних висновків вартість домоволодіння складає 333000 грн., земельної ділянки - 299000 грн..

Разом з тим, з наданого звіту позивачем, вартість домоволодіння та земельної ділянки становить 2032154 грн, що значно перевищує суму боргу.

Більш того, відповідачем не надано доказів щодо інформування позивача про вартість іпотечного майна за якою відбулося зарахування вимог, в той час, як ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

З висновками суду першої інстанції колегія суддів погодитись не може, оскільки вони не ґрунтуються на матеріалах справи, а також не узгоджуються з вимогами чинного законодавства з огляду на наступне.

Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ч. ч. 1, 2 ст. 5 ЦПК України).

Відповідно до ст. 1 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладання договору іпотеки), іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ст. 1 ЗУ «Про іпотеку», іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3).

Статтею 33 ЗУ «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.

За приписами ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 36 Зу «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Системний аналіз положень статей 33, 36, 37 ЗУ «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що згода іпотекодавця про передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, таких як: чинність іпотеки, невиконання або неналежне виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на вказане майно.

Можливість реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки передбачена ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмета іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна.

Відповідно до п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) у редакції, чинній на момент вчинення реєстраційної дії, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Тобто для реалізації позасудового порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні відповідне волевиявлення та вчинення певних дій іпотекодержателем, якщо договором не передбачено іншого порядку.

Висновки щодо обов`язкового дотримання кредитором вимог Порядку №1127 викладені Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 24 квітня 2019 року у справі №521/18393/16-ц (провадження № 14-661цс18) та від 01 квітня 2020 року у справі №520/13067/17 (провадження № 14-397цс19).

В редакції порядку, що діяла на час реєстрації, серед встановленого переліку документів, необхідних для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки не була передбачена подача документу із визначенням ринкової вартості предмета іпотеки.

Таким чином з висновком суду першої інстанції, що під час державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки має бути надана державному реєстратору оцінка іпотечного майна колегія суддів не може погодитися, оскільки державний реєстратор не міг вимагати від заявника документи, які не передбачені законодавством для проведення реєстрації.

Згідно постанови Верховного Суду від 22 травня 2019 року, справа №490/3505/17 про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, Верховний Суд враховує вимоги ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», де визначено, що іпотеколержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Проте, зазначає, що «відповідно до пункту 61 Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону №1952-IV та статті 37 Закону №898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 28 серпня 2018 року, яка діяла на момент проведення реєстраційних дій) державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Відповідно до ст. 24 цього Закону, у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

Встановлення вартості предмета іпотеки має значення для правовідносин між іпотекодавцем та іпотекодержателем, що виникають після проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.

Зокрема, у іпотекодержателя на підставі ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» виникає обов`язок відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, встановлення вартості предмета іпотеки має правове значення не для факту реєстрації права власності державним реєстратором, а для виникнення зобов`язальних правовідносин між іпотекодержателем та іпотекодавцем.

І відповідно на виконання вказаних вимог закону апелянтом було здійснено експертну оцінку предмету іпотеки, що підтверджується Звітом про експертно-грошову оцінку земельної ділянки та Звітом про оцінку вартості нерухомого майна - житлового будинку.

Відповідно до п. 5.1. Іпотечного договору, іпотекодержатель набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов основного зобов`язання, у цьому випадку іпотекодержатель надсідає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушень.

Суд першої інстанції, задовольняючи позов, зазначив, що така вимога не належним чином була вручена позивачеві, а тому дійшов висновку стосовно неналежного повідомлення позивача.

Колегія суддів не може погодитись із таким висновком суду першої інстанції, оскільки в матеріалах справи наявна розписка ОСОБА_2 та нею ж зазначено у позовній заяві, що 27 грудня 2017 року вона отримала від нотаріуса вимогу про усунення порушень від ОСОБА_4 , діючого від імені ОСОБА_3 , підпис на якій засвідчено ОСОБА_7 , приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 27 грудня 2017 року за реєстровим номером №893 та яка передана їй 27 грудня 2017 року за реєстровим номером №894, особисто на руки.

Відповідно до ст. 84 ЗУ «Про нотаріат» (в редакції чинній на момент передання заяви нотаріусом), нотаріус передає заяви громадян, підприємств, установ та організацій іншим громадянам, підприємствам, установам і організаціям, якщо вони не суперечать закону та не містять відомостей, що порочать честь і гідність людини.

Заяви передаються поштою із зворотним повідомленням або особисто адресатам під розписку. Заяви можуть передаватися також з використанням технічних засобів.

Таким чином, законодавством встановлена можливість передання заяви особисто під розписку, а тому повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином, оскільки вона одержала вимогу особисто в руки і це підтверджено її підписом.

Варто зазначити, що оскільки державному реєстратору була подана розписка від 27 грудня 2017 року, яка відповідно підтверджувала факт отримання ОСОБА_2 від ПН КМНО Ігнатова О.В. заяви про усунення порушення то державний реєстратор під час здійснення реєстраційної дії міг пересвідчитися, що з моменту отриманням іпотекодавцем письмової вимоги завершився тридцятиденний строк.

Отже, підтвердженням отримання ОСОБА_2 письмової заяви/вимоги ОСОБА_3 про усунення порушення, а отже й підтвердження завершення тридцятиденного строку з моменту її отримання, є розписка ОСОБА_8 про отримання цієї заяви/вимоги.

Зазначене вище свідчить про наявність правових підстав для набуття ОСОБА_3 права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, про законність дій державного реєстратора щодо державної реєстрації за відповідачем такого права та відповідно про факт відчуження належного позивачу предмета іпотеки особою, яка мала права на його відчуження.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Колегія суддів приходить до висновку, що відповідач мав право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на нього.

У відповідності до ч. 3 ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За правилами ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України), а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

При цьому, належність доказів - правова категорія, яка свідчить про взаємозв`язок доказів з обставинами, що підлягають встановленню як для вирішення всієї справи, так і для здійснення окремих процесуальних дій.

Правила допустимості доказів визначають легітимну можливість конкретного доказу підтверджувати певну обставину в справі.

Правила допустимості доказів встановлені з метою об`єктивності та добросовісності у підтвердженні доказами обставин у справі, виходячи з того, що нелегітимні засоби не можуть використовуватися для досягнення легітимної мети, а також враховуючи те, що правосудність судового рішення, яке було ухвалене з урахуванням нелегітимного доказу, завжди буде під сумнівом.

Допустимість доказів є важливою ознакою доказів, що характеризує їх форму та означає, що обставини справи, які за законом повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами.

Відповідно до ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

Суд першої інстанції зробив помилковий висновок про доведеність позовних вимог та наявність підстав для скасування рішення державного реєстратора філії Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «Вектор» Колодія О.В про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_1 .

Викладені у рішенні висновки не відповідають обставинам справи, а тому рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню та ухваленню нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.

У відповідності до п. 2 ч. 2, ч. 13 ст. 141 ЦПК України, судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються, зокрема у разі відмови в позові, на позивача.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки колегія суддів скасовує рішення районного суду та ухвалює нове про відмову у задоволенні позову, з позивача на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 2100 грн.

Керуючись ст.ст.7,367,369,374,375,381,382,389 ЦПК України, суд, -

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 26 липня 2022 року скасувати і ухвалити по справі нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати по справі за сплату судового збору у розмірі 2 100 гривень.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складений 11 грудня 2023 року.

Суддя-доповідач К.П. Приходько

Судді Т.О. Писана

С.О. Журба