КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
07 листопада 2023 року м. Київ
Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 26 жовтня 2020 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано недійсними електронні торги, проведені ДП «Сетам» 28 січня 2019 року із реалізації арештованого майна по лоту № 324577 - земельної ділянки, загальною площею 0,0596 га, кадастровий номер :66:613:0018, та садового будинку з надвірними будівлями, загальною площею 49,7 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 , у виконавчому провадженні № НОМЕР_1.

Скасовано протокол проведення електронних торгів № 385021, сформований за результатами проведення електронних торгів із реалізації лоту № 324577 - земельної ділянки, загальною площею 0,0596 га, кадастровий номер :66:613:0018, та садового будинку з надвірними будівлями, загальною площею 49,7 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 , у виконавчому провадженні № НОМЕР_1.

Скасовано акт про реалізацію нерухомого майна від 13 лютого 2019 року, складений приватним виконавцем Павелків (Вольф) Т. Л. у виконавчому провадженні № НОМЕР_1 щодо реалізації лоту № 324577, а саме: земельної ділянки, загальною площею 0,0596 га, кадастровий номер :66:613:0018, та садового будинку з надвірними будівлями, загальною площею 49,7 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 ..

Визнано недійсним та скасовано свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, видане приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черняком А. Л. переможцю торгів - ОСОБА_2 (щодо придбання земельної ділянки, загальною площею 0,0596 га, з цільовим призначенням: для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби, кадастровий номер :66:613:0018, та садового будинку з надвірними будівлями, загальною площею 49,7 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасовано державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на земельну ділянку, загальною площею 0,0596 га, з цільовим призначенням: для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби, кадастровий номер :66:613:0018, та садового будинку з надвірними будівлями, загальною площею 49,7 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, номер запису про право власності 30403184. Розподілено судові витрати.

Рішення суду мотивоване тим, що при прийнятті приватним виконавцем постанови про опис та арешт майна боржника від 04 червня 2018 року у ВП № НОМЕР_1 приватним виконавцем встановлено, що описаний та арештований садовий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 49,7 кв. м, житловою площею 23,5 кв. м, що належить на праві власності ОСОБА_1 , фактично має значно більшу загальну площу, ніж зазначено у його правовстановлюючих документах. Провівши опис та арешт вказаного будинку, приватний виконавець у порушення пункту 5 Розділу ІІ Порядку призначив зберігачем арештованого майна ОСОБА_3 , тобто, іншу особу, а не боржника ОСОБА_1 , в той час як пункт 5 розділу ІІ Порядку визначає, що зберігачами арештованого майна, що є об`єктами незавершеного будівництва, призначаються виключно боржник або члени його сім`ї. Крім того, у порушення вимог вказаного пункту 5 розділу ІІ Положення виконавець, яка передала майно на зберігання іншій особі, а не боржнику, будучи обізнаною про фактичне збільшення площі описаного та переданого на зберігання майна, не забезпечила його фотозйомку та збереження матеріалів зйомки як доказу стану прийнятого на зберігання майна, що у подальшому обов`язково додається до опису лота у Системі інформації про арештоване майно.

При складанні звіту про незалежну оцінку майна оцінювач не врахував зауваження приватного виконавця про те, що оцінюваний будинок є об`єктом незавершеного будівництва (не введений в експлуатацію) та має значно більшу площу, ніж зазначено у правовстановлюючих документах, та здійснив оцінку будинку лише щодо його загальної площі 49,7 кв. м, тобто, без урахування фактичної, значно збільшеної площі будинку, фактично знизивши вартість нерухомого майна (незавершеного будівництва), яке у подальшому передано на реалізацію шляхом проведення оспорюваних електронних торгів. Організатором торгів ДП «Сетам» у порушення вимог пунктів 3, 4, 5, 8 розділу ІІІ Порядку не внесено до Системи об`єктивну інформацію про вказане майно при формуванні лоту торгів, зокрема, відсутнє повідомлення про склад, характеристики та опис майна з урахуванням збільшення його фактичної площі. Також організатором торгів не було зазначено про те, що передане на реалізацію майно фактично є об`єктом незавершеного будівництва, не долучено фотографічне зображення такого майна, про що зауважено приватним виконавцем у заявці на реалізацію арештованого майна. Вказані порушення призвели до порушення прав власника вказаного будинку - позивача, майно якого було продано за ціною, що є значно нижчою, ніж ринкова.

У частині вирішення позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень та про скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно суд першої інстанції зазначив, що рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. А тому після внесення такого запису скасування зазначеного рішення не може бути належним способом захисту права або інтересу позивача.

Постановою Київського апеляційного суду від 07 листопада 2023 року апеляційні скарги ОСОБА_2 , Державного підприємства «Сетам» задоволено, рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 26.10.2020 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Скасовано заходи забезпечення позову вжиті ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 28 вересня 2020 року шляхом накладення арешту на земельну ділянку, загальною площею 0,0596 га, з цільовим призначенням: для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби, кадастровий номер::66:613:0018, та садовий будинок з надвірними будівлями, загальною площею 49,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та заборонити ОСОБА_2 та іншим особам вчиняти будь-які дії щодо вказаного майна.

Апеляційне провадження за апеляційною скаргою особи, яка не брала участі у справі ОСОБА_4 на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 26 жовтня 2020 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Павелків (Вольф) Тетяни Леонідівни, Державного підприємства «Сетам», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черняка Андрія Леонідовича про визнання недійсними та скасування електронних торгів закрито.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 6306 грн судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ДП «Сетам» 6306 грн судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.

У справі, яка переглядалась суд апеляційної інстанції обгрунтовував свої висновки тим, що висновок суду першої інстанції щодо надання ОСОБА_1 вірних даних щодо заново-побудованого об`єкту нерухомого майна значно більшої площі, та вартості є помилковим і безпідставним, ухвалений за відсутності належних доказів, оскільки державний реєстр нерухомого майна такої інформації не містить.

Також суд апеляційної інстанції вважав необгрунтованим довід ОСОБА_1 та висновки суду першої інстанції про зміну цільового призначення земельної ділянки яка була виставлена на торги, оскільки матеріалами справи встановлено, що дані щодо земельної ділянки отримані з Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 28.03.2018 року, де земельна ділянка площею 0,0596 га, з кадастровим номером :66:613:0018, за адресою: АДРЕСА_1, власником якої є ОСОБА_1 , має цільове призначення: для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби (а.с. 99, том 1), як і було зазначено в інформації щодо реалізації майна.

Суд апеляційної інстанції вважав також помилковим висновок суду першої інстанції про порушення приватним виконавцем п. 5 Розділу ІІ Порядку у зв`язку з призначення зберігачем арештованого майна ОСОБА_3 , оскільки боржник чи члени його сім`ї призначаються зберігачами майна у виключних випадках. ОСОБА_3 була призначена зберігачем арештованого майна, а саме будівлі яка не є житловою та/або об`єктом незавершеного будівництва, а тому суд апеляційної інстанції прийшов до висновку, що будь-яких виняткових підстав щодо призначення зберігачами майна боржника або членів його сім`ї законом у даному випадку не передбачено.

Щодо порушення порядку проведення торгів, суд апеляційної інстанції обгрунтовував свої висновки тим, що на організатора торгів не покладається обов`язок письмово повідомляти боржника у виконавчому провадженні про призначення торгів і подальший перебіг торгів, а також пересвідчуватися в отриманні таких повідомлень боржником.

Закриваючи апеляційне провадження за апеляційною скаргою особи, яка не брала участі у справі - ОСОБА_4 на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 26 жовтня 2020 року, суд апеляційної інстанції обгрунтовував свої висновки тим, при ухваленні оскаржуваного рішення судом першої інстанції не вирішувалось питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки ОСОБА_4 , яка звернулась з апеляційною скаргою на це судове рішення, а тому колегія суддів дійшла до висновку, що права ОСОБА_4 не порушуються, а тому апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_5 відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 362 ЦПК України закривається.

Однак, з висновками викладені у постанові Київського апеляційного суду не погоджуюсь з огляду на таке.

Відповідно до ст. 35 ЦПК питання, що виникають під час колегіального розгляду справи судом, вирішуються більшістю голосів суддів. При ухваленні рішення з кожного питання жоден із суддів не має права утримуватися від голосування та підписання рішення чи ухвали. Судді не мають права розголошувати міркування, що були висловлені у нарадчій кімнаті, проте частиною 3 статті 35 ЦПК є визначено, що суддя, не згодний з рішенням, може письмово викласти свою окрему думку. Про наявність окремої думки повідомляються учасники справи без оголошення її змісту в судовому засіданні. Окрема думка приєднується до справи і є відкритою для ознайомлення.

Вважаю за необхідне скористатись вказаною нормою процесуального права та викласти письмово свою окрему думку стосовно розгляду даної справи в суді апеляційної інстанції.

Відповідно до ч. 1 ст. 650 ЦК України особливості укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах тощо встановлюються відповідними актами цивільного законодавства.

За приписами ч. 4 ст. 656 ЦК України до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, тобто є правочином, який може визнаватися недійсним у судовому порядку (аналогічна правова позиція міститься у постанові Верховного Суду від 18.10.2018 у справі № 903/145/18).

Таким чином, відчуження майна шляхом проведення електронних торгів належить до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватися недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, установлених ч. ч. 1-3 та ч. ч 5, 6 ст. 203 ЦК України.

В силу ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Вирішуючи спір про визнання електронних торгів недійсними, необхідно встановити чи мало місце порушення вимог Тимчасового порядку реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів та інших норм законодавства під час проведення електронних торгів; чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів; чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивача, який оспорює результати електронних торгів.

Судами обох інстанцій вказане враховано та зазначено, що пунктом 1 Розділу V Тимчасового порядку реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів визначено, що реалізація майна здійснюється шляхом проведення організатором електронних торгів. Передачею майна на реалізацію вважається момент внесення інформації про лот у систему електронних торгів. Вартість майна, переданого на реалізацію, є дійсною на період реалізації майна.

Проведення електронних торгів із реалізації майна за ціною, яка є значно нижчою дійсної ринкової вартості спірного майна на час проведення торгів, є порушенням установлених законодавством правил про порядок реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів.

Відповідно до ч. ч. 1, 4 ст. 58 Закону України "Про виконавче провадження" визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден державний виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання, який провадить свою діяльність відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". У разі заперечення однією із сторін проти результатів оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, державний виконавець призначає рецензування звіту про оцінку майна. Витрати, пов`язані з рецензуванням звіту, несе сторона, яка заперечує проти результатів оцінки. У разі незгоди з оцінкою, визначеною за результатами рецензування, сторони мають право оскаржити її в судовому порядку в десятиденний строк з дня отримання відповідного повідомлення.

Такі правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 10 березня 2020 року у справі № 927/1184/15.

Матеріалами справи зокрема підтверджено, що 04 червня 2018 року приватним виконавцем Вольф Т. Л. в межах виконавчого провадження ВП № НОМЕР_1, відкритого з примусового виконання виконавчого листа Шевченківського районного суду м. Львова № 466/3318/15-ц від 22 вересня 2015 року про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 боргу в сумі 1 586 625,97 грн, прийнято постанову про опис та арешт майна (коштів) боржника, якою накладено арешт на садовий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 49,7 кв. м, житловою площею 23,5 кв. м, що розташований на земельній ділянці площею 0,0596 га, з кадастровим номером :66:613:0018, та на вказану земельну ділянку, площею 0,0596 га, з цільовим призначенням: для ведення садівництва, описано це майно. У вказаній постанові зазначено, що фактично будинок має значно більшу загальну площу. Відповідальним зберігачем даного майна призначено ОСОБА_3 та попереджено її про кримінальну відповідальність (а. с. 82-85, т. 1).

01 жовтня 2018 року суб`єктом оціночної діяльності-суб`єктом господарювання - ПП «Консалтингова група «Арго-Експерт» складено висновок про вартість майна, за яким вартість садового будинку з надвірними будівлями, загальною площею 49,7 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , власником якого є ОСОБА_1 , становить суму 991 000,00 грн. Ринкова вартість земельної ділянки, площею 0,0596 га (кад. № :66:613:0018), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , власником якої є ОСОБА_1 , визначена у розмірі 1 001 000,00 грн. При оцінці, у відповідності із загальними нормами, оцінювачем проаналізовані основні методичні підходи: для домоволодіння - порівняльний (ринковий), для земельної ділянки - методичний підхід з точки зору урахування витрат на земельні поліпшення.

17 жовтня 2018 року приватним виконавцем Вольф Т. Л. в межах виконавчого провадження ВП № НОМЕР_1 на адресу ДП «Сетам» складено заявку на реалізацію арештованого нерухомого майна, а саме: земельної ділянки, кадастровий номер :66:613:0018, за адресою: АДРЕСА_1 , та садового будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 49,7 кв.м., житловою площею 23,5 кв.м., що розташований на вказаній земельній ділянці. Вартість майна 1992000,00 грн. У вказаній заявці зазначено, що фактично будинок має значно більшу загальну площу.

28 січня 2019 року ДП «Сетам» проведено електронні торги з реалізації нерухомого майна, а саме: земельної ділянки, кадастровий номер :66:613:0018, за адресою: АДРЕСА_1 , та садового будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 49,7 кв. м, житловою площею 23,5 кв. м, що належать на праві власності ОСОБА_1 . Згідно Протоколу проведення електронних торгів № 385021, початкова ціна лоту № 324577 складала 1 394 400,00 грн, ціна продажу 1 394 400,00 грн, переможцем торгів визнано ОСОБА_2 , про що 13 лютого 2019 року приватним виконавцем Вольф Т. Л. складено відповідний акт про реалізацію нерухомого майна (а. с. 22, 23, 93, т. 1).

21 лютого 2019 року на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, серія та номер: 148, від 21 лютого 2019 року, приватним нотаріусом Черняком А. Л. здійснено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, кадастровий номер :66:613:0018, з цільовим призначенням для індивідуального садівництва, за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 (а. с. 25, т. 1).

ОСОБА_1 звертався до апеляційного суду із клопотанням про долучення додаткових доказів від 09 вересня 2022 року, у тому числі, звітів про оцінку вартості спірного майна, в яких визначена вартість спірної земельної ділянки у сумі 1 269 319,00 грн, а будинку (площею згідно технічного паспорта від 03 липня 2020 року - 440,00 кв м) - 12 754 516,00 грн (а.с. 35-130, т. 6).

Слід дійти висновку, що висновок про вартість майна від 01.10.2018 року, виконаного на замовлення приватного виконавця Вольф Т.Л. суб`єктом оціночної діяльності-суб`єкта господарювання - ПП «Консалтингова група «Арго-Експерт» суперечить зібраним у справі доказам, оскільки об`єкт арештованого майна значно більшої площі та вартості.

Так матеріалами справи підтверджено, що відповідно до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки (кадастровий номер :66:613:0018, площею 0,0596 га, що знаходить за адресою: АДРЕСА_1 ), виконаний 13.12.2021 року ТОВ «Проектно-консалтингова група», відповідно до якого вартість одного квадратного метра земельної ділянки складає 2129,73 грн, загальна вартість ділянки - 1 269 319 грн (а.с. 50-67 том 6).

Також матеріалами справи підтверджено, що відповідно до звіту про оцінку нерухомого майна - садового будинку з господарськими будівлями та спорудами, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , виконаний 13.12.2021 року ТОВ «Проектно-консалтингова група», відповідно до якого ринкова вартість нерухомого майна - садового будинку з прибудовами господарських будівель та споруд становить 12 754 516 грн (без ПДВ) (а.с. 81-108 том 6).

З урахуванням наведеного, можна дійти висновку, що у позивача порушення його прав під час проведення електронних торгів за значно нижчою від ринкової вартістю, враховуючи те, що позивач є власником майна, яке було реалізоване під час виконавчого провадження з примусового виконання судових рішень, тому цілком очевидно, що ціна, за якою майно реалізується на торгах, безпосередньо впливає на обсяг зобов`язань, які будуть погашені під час відповідного виконавчого провадження.

З огляду на те, що наявними матеріалами справи підтверджується те, що електронні торги відбулись з такими порушеннями вимог законодавства, які вплинули на їх результати, за ціною, яка є значно меншою від ринкової ціни вказаного об`єкта на дату продажу майна, а також порушили права позивача, як власника реалізованого майна, вважаю, що вимога позивача про визнання недійсними результатів електронних торгів, оформлених протоколом проведення електронних торгів, з реалізації нерухомого майна, що належало позивачу, а саме: земельної ділянки, загальною площею 0,0596 га, кадастровий номер :66:613:0018 та садового будинку з надвірними будівлями, загальною площею 49,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

З урахуванням вище викладеного вважаю, що суд апеляційної інстанції безпідставно не прийняв до уваги та не дав належну оцінку доказам: постанову про опис та арешт майна, в який визначено, що будинок має значно більшу загальну площу; заявці на реалізацію арештованого нерухомого майна в якій зазначено, що будинок має значно більшу загальну площу; звіту про оцінку вартості спірного майна від 13.12.2021 року, в яких визначена вартість спірної земельної ділянки у сумі 1269319 грн, а будинку (площею згідно технічного паспорта від 03 липня 2020 року - 440 кв.м.) - 12754516 грн (а.с. 35-130 том 6).

Вищевикладене узгоджується з висновками Верховного Суду викладені у постанові від 10 березня 2020 року у справі № 927/1184/15.

Щодо добросовісності відповідача ОСОБА_2 , слід зазначити, що в судовому засіданні апеляційної інстанції останній пояснив, що він не заперечує щоб у нього забрали великий будинок, залишивши йому придбаний ним будинок у розмірі 49,7 кв.м..

З урахуванням викладеного вважаю, що майнове право позивача було порушено відповідачем у справі.

Суддя

Київського апеляційного суду Л.П. Сушко