Справа №759/2048/22
Провадження № 2/752/2425/23
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

18.10.2023 року Голосіївський районний суд м.Києва в складі:

головуючого судді - Колдіної О.О.

за участі секретаря - Ящука Д.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» до ОСОБА_1 про визнання правочину недійсним,

в с т а н о в и в:

позивач ТОВ «Аркада - Будівництво» звернулося до Святошинського районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 , у якому просить визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру №МП107 від 29.03.2018.

Свої вимоги обґрунтовує тим, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру №МП107 від 29.03.2018, укладений між сторонами є незаконним та таким, що суперечить вимогам чинного законодавства, а саме: Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомості» від 19 червня 2003 року, оскільки відповідно до вимог ст. 9 цього Закону забудовник не мав права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права, які передані управителю Фонду, без письмової згоди управителя Фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування від управителя Фонду до установників Фонду - без письмової згоди установників Фонду.

Позивач вважає, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру №МП107 від 29.03.2018 підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК України.

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 07.02.2022 року позов ТОВ «Аркада - Будівництво» до ОСОБА_1 про визнання правочину недійсним передано за підсудністю до Голосіївського районного суду м. Києва.

Ухвалою Голосіївського районного суд у м. Києва від 09.08.2022 року відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Голосіївського районного суд у м. Києва від 04.07.2023 року закрито підготовче провадження у справі та призначено її до розгляду у порядку загального позовного провадження.

Представник позивача у судовому засіданні просить суд задовольнити подану ним позовну заяву з викладених у ній підстав, посилаючись на наявність підстав для визнання оспорюваного договору недійсним на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК України.

Відповідач заперечує проти задоволення позову, вказує на необґрунтованість заявлених позовних вимог та відсутності законних підстав для визнання договору купівлі - продажу майнових прав на квартиру недійсним. Зазначає про те, що позивачем було запропоновано відповідачу укласти мирову угоду, та у разі відмови ОСОБА_1 від права нараховувати у майбутньому неустойку за оспорюваним договором за порушення строків передачі об`єкта інвестування, Товариство відмовиться від цього позову та визнає право власності відповідача на майнову права на спірну квартиру. Вказані дії Товариства, на думку відповідача, свідчать про законність укладеного між сторонами договору купівлі - продажу майнових прав на квартиру, а звернення до суду з даним позовом є лише ухилення від виконання зобов`язань щодо сплати штрафних санкцій за рішенням суду, яким не було встановлено недійсність договору.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

У відповідності до ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частинами 1, 3, 5 ст. 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частиною 2 ст. 656 ЦК України визначено, що предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Судом встановлено, що 28 березня 2018 року між ТОВ «Аркада-Будівництво» та ОСОБА_1 укладено договір № МП107 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .

Пунктом 2.1 договору сторони обумовили, що продавець передає у власність (продає), а покупець приймає (купує) майнові права на квартиру та зобов`язується оплатити їх вартість у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.

Пунктом 2.4 договору сторони обумовили, що майнові права на квартиру за цим договором переходять від продавця у власність до покупця після прийняття об`єкта в експлуатацію, здійснення покупцем остаточних розрахунків за майнові права на квартиру за даними технічної інвентаризації та підписання сторонами Акту приймання-передачі майнових прав на квартиру.

Запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію - 31 жовтня 2019 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію на строку до 6 (шести) місяців, що не буде вважатись порушенням умов цього Договору (п. 2.6 Договору).

Загальна вартість майнових прав на квартиру на день укладення цього Договору, попередні (проектні) параметри та технічні характеристики якої визначені в п. 2.2 Договору, складає 658 652,42 грн., у тому числі ПДВ 109 775,40 грн., виходячи з ціни за 1 кв.м. загальної площі квартири 18 084,91 грн.

Згідно п.7.1 Договору сторони передбачили, що договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами або їх уповноваженими представниками і діє до повного виконання сторонами взятих на себе зобов`язань за Договором, якщо зобов`язання по ньому не будуть припинені раніше у відповідності до положень цього договору та/або чинного законодавства України.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Зазначено про поділ речей на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (стаття 182 ЦК України).

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

У ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише на те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Така дія повинна бути правомірною, а її неправомірність є підставою для визнання правочину недійсним.

Згідно ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України передбачені загальні вимоги, додержання яких необхідно для чинності правочину, а саме зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Тобто правочин є недійсним, якщо він укладений із порушенням вимог закону.

Отже, ст. 215 ЦК України встановлює загальне правило про те, що правочин є недійсним у зв`язку з недодержанням у момент його вчинення стороною (сторонами) загальних вимог, які необхідні для чинності правочину, передбачених ст. 203 ЦК України.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядок управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність».

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

Відповідно до статті 12 Закону № 978-IV управитель для кожного ФФБ розробляє й затверджує правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ. Правила ФФБ є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами цієї системи фінансування будівництва житла.

Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ. Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду, на підставі визнання цих правил.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку до експлуатації квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, як набуває первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Із матеріалів справи вбачається, що спір між сторонами виник фактично через незгоду ТОВ «Аркада - Будівництво» із діями відповідача щодо стягнення з Товариства штрафних санкцій за недотримання умов договору, а саме порушення строків передачі об`єкта інвестування. Таке порушене право ОСОБА_1 відновила шляхом звернення до суду із позовом про стягнення неустойки за оспорюваним договором за порушення строків передачі об`єкта інвестування.

Натомість ТОВ «Аркада - Будівництво» висунуло ОСОБА_1 пропозицію щодо укладення мирової угоди, та у разі її відмови від права нараховувати у майбутньому неустойку за оспорюваним договором за порушення строків передачі об`єкта інвестування, Товариство відмовиться від цього позову та визнає право власності відповідача на майнову права на спірну квартиру.

Такі дії ТОВ «Аркада - Будівництво» доводять законність укладеного між сторонами договору купівлі - продажу майнових прав на квартиру.

Статтею 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Тягар доведення обґрунтованості вимог позову за загальними правилами процесуального закону покладається саме на позивача, а не реалізовується у спосіб спростування доводів пред`явлених вимог стороною відповідача, як беззаперечних. Якщо позивач, розпоряджаючись своїми правами на власний розсуд, доведе суду обґрунтованість пред`явлених вимог, то у випадку їх неспростування стороною відповідача у спосіб, визначений законом, такі вимоги підлягають задоволенню.

Статтею 89 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

У судовому засіданні не знайшли підтвердження як підстави для звернення до суду за захистом свого цивільного права через його порушення, невизнання або оспорювання, так і сам факт порушення, невизнання або оспорювання права, свобод чи законних інтересів, а також посилання позивача на обґрунтування своїх правових вимог.

Враховуючи викладене вище, а також те, що позивачем не було доведено належними та допустимими доказами в розумінні ЦПК України обставини, на які він посилається, підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі - продажу майнових прав на квартиру суд не вбачає.

Питання щодо судових витрат суд вирішує на підставі положень ст. 141 ЦПК України та, з огляду відмову у задоволенні позовних вимог, понесені позивачем судові витрати по сплаті судового збору за подачу позову не відшкодовуються позивачем.

Керуючись ст.ст.12, 13, 76, 77, 78, 81, 259, 261, 265, 273, 354 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» до ОСОБА_1 про визнання правочину недійсним відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя