Провадження № 2/752/2654/23
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

25.05.2023 року Голосіївський районний суд міста Києва

у складі: головуючого судді - Мазура Ю.Ю.

секретаря - Луценко А.В.,

за участю сторін:

представників позивача - ОСОБА_5, Винокурова О.В.,

представника відповідача-5 - ОСОБА_6,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Голосіївського районного суду м. Києва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрміськбуд Холдинг», ОСОБА_2 , Державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова Олега В`ячеславовича, приватного нотаріусу Спичак Ольги Миколаївни, ОСОБА_3 про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, -

В С Т А Н О В И В :

У вересні 2022 року позивач ОСОБА_1 , в особі свого представника Винокурова О.В. звернулась до Голосіївського районного суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрміськбуд Холдинг», ОСОБА_2 , Державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова Олега В`ячеславовича, приватного нотаріусу Спичак Ольги Миколаївни, про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що між ОСОБА_1 та ТОВ «СБ ЛТД» було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, яка знаходиться в житловому будинку АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці з кадастровим номером :82:414:0005. Відповідно до п.п. 1.4.1. п. 1.4. розділу 1 Попереднього договору, сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом І (першого) кварталу 2016, але в будь-якому разі не раніше отримання Стороною-2 правовстановлюючих документів на Об`єкт та надання Державною реєстраційною службою України та/або відповідним державним органом документів, що є необхідним для належного укладення та нотаріального посвідчення основного договору та з урахуванням вимог п. 5.2. розділу 5 Попереднього договору. Позивачем було сплачено грошові кошти в загальному розмірі 371340 грн. як оплату за попередню (не кінцеву) площу квартири - 41,26 кв.м. Згідно до змін, усі права та обов`язки ТОВ «СБ ЛТД» перейшли до ТОВ «Укрміськбуд Холдинг». В процесі будівництва житлового будинку АДРЕСА_1 фактичний будівельний номер квартири було змінено на експлуатаційний номер АДРЕСА_2 , загальна площа була змінена з 42,54 кв.м. і становить 43,80 кв.м. За умовами Додаткової угоди № 1 ОСОБА_1 зобов`язується у строк до 02.09.2021 доплатити ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» грошові кошти в сумі 22860,00 грн., загалом сплативши за квартиру 394200,00 грн., як оплату за 43,80 кв.м. Об?єкта. Таким чином, позивач зазначає, що виконав свої зобов`язання в повному обсязі, однак ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» своїх зобов`язань по договору не виконало, будівництво об`єкту нерухомості в обумовлені терміни не закінчено, багатоквартирний будинок в експлуатацію введено не було.

Враховуючи викладене, позивач просить визнати за ним право власності на майнові права (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на квартиру АДРЕСА_3 ; визнати недійсним Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: ПМ/2С-К253, виданий 08.04.2015, укладений між ТОВ «СБ ЛТД» та ОСОБА_3 ; скасувати рішення державного реєстратора - Макарова Олега В`ячеславовича, КП «Реєстраційне бюро», про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48971632 від 02.10.2019 14:08:01, на об`єкт житлової нерухомості № 000, розташованого за адресою: АДРЕСА_4 за ОСОБА_3 ; визнати недійсним Договір купівлі-продажу, серія та номер: 186, виданий 21.12.2020, видавник приватний нотаріус Київського нотаріального округу Спичак Ольга Миколаївна; скасувати рішення приватного нотаріуса Спичак Ольги Миколаївни, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 55837965 від 21.12.2020 16:30:53, на об`єкт житлової нерухомості № 000, розташованого за адресою: АДРЕСА_4 за ОСОБА_2 ; судові витрати покласти на відповідачів.

Ухвалою судді Голосіївського районного суду міста Києва від 03.10.2022 року відкрито провадження у вказаній цивільній справі та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 07.02.2023 клопотання представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Винокурова Олександра Вікторовича про залучення співвідповідача в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрміськбуд Холдинг», ОСОБА_2 , Державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова Олега В`ячеславовича, приватного нотаріусу Спичак Ольги Миколаївни, про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - задоволено. Залучено в якості співвідповідача ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) до участі у розгляді цивільної справи № 752/12974/22 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрміськбуд Холдинг», ОСОБА_2 , Державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова Олега В`ячеславовича, приватного нотаріусу Спичак Ольги Миколаївни, про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

В судове засідання з`явилися представники позивача, заперечували щодо задоволення клопотання представника відповідача-5 про витребування оригіналів документів та призначення експертизи. Зазначили, що в даній цивільній справі інші підстави позову, тому просили задовольнити позовну заяву в повному обсязі.

Представник відповідача-5 приватного нотаріуса Спичак Ольги Миколаївни в судовому засіданні заявив клопотання про витребування оригіналів документів, зокрема: попереднього договору купівлі-продажу, договору про забезпечення виконання зобов`язань, договору про заміну сторони попереднього договору, договору про заміну зобов`язання, платіжного доручення та довіреності. Крім того, заявив клопотання про проведення експертизи. Зазначив, що позивачем не надано суду доказу про набуття будь-яких прав, а тому просив відмовити в задоволенні позову, з підстав викладених у відзиві.

Інші сторони в судове засідання не з`явились, про час, дату та місце розгляду справи повідомлені в установленому законом порядку, про причини неявки суд не повідомили, заяв чи клопотань про відкладення судового засідання або про розгляд справи без їх участі до суду не надходило.

Протокольною ухвалою від 25.05.2023 судом у задоволенні клопотань представника відповідача-5 про витребування оригіналів документів та призначення експертизи відмовлено.

Суд, заслухавши представників позивача, представника відповідача-5, вивчивши матеріали справи та оцінивши зібрані по справі докази, приходить до наступного.

Як встановлено судом, 19.11.2014 між Товариством з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» та ОСОБА_1 було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського округу Басенком К.О., зареєстровано в реєстрі за № 2121.

Відповідно до частини 1 статті 876 Цивільного кодексу України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Відповідно до пункту 1.1. Попереднього договору сторони зобов`язались, в строки встановлені в підпункті 1.4.1 пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору, укласти Договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого Відповідач (Продавець) зобов`язується передати у власність (продати) окрему квартиру, характеристики якої вказані у підпункті 1.4.2. пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору (надалі - «Об`єкт»), яка знаходиться у житловому будинку АДРЕСА_1 Позивач зобов`язується сплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 Попереднього договору.

Підпунктом 1.4.2. пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору визначено наступні характеристики об`єкта: секція 2, поверх 12. Номер квартири АДРЕСА_5 , загальна площа 42,54 кв.м., кількість кімнат 1.

Відповідно до пункту 2.2. Попереднього договору, розмір суми Основного договору (вартість/ціна Об`єкта), разом з податком на додану вартість визначається Сторонами у момент укладення та нотаріального посвідчення основного договору, на підставі положень положень даного договору.

Згідно із пунктом 2.3. Попереднього договору, розрахунки по основному договору здійснюються у день укладення Основного договору до моменту його нотаріального посвідчення в наступному порядку: 2.3.1. Сума грошових коштів (включає в себе податок на додану вартість) в українських гривнях, що має бути сплачена Позивачем Відповідачу на виконання Договору про забезпечення, у розмірі, зазначеному у пункті 2.2. розділу 2 Договору про забезпечення, у разі її сплати Позивачем буде зарахована Відповідачем-1 як оплата 41,26 кв.м. Об`єкта. 2.3.2. Різниця між розміром суми Основного договору (остаточна вартість/ціна Об`єкта) та розміром коштів, сплачених по Договору про забезпечення, які будуть зараховані Відповідачем-1 як оплата 41,26 кв.м. Об`єкта, сплачується Позивачем в розмірі, який вираховується шляхом множення неоплачених квадратних метрів Об`єкта (остаточна площа Об`єкта, визначається згідно пункту 5.4. розділу 5 Попереднього договору) на вартість одного квадратного метра, яка за згодою Сторін становить 9000 (дев`ять тисяч) гривень 00 копійок, в т.ч. ПДВ 20% - 1500 гривень 00 копійок.

Згідно із підпунктом 4.2.3. пункту 4.2. розділу 4 Попереднього договору, Відповідач зобов`язався передати у власність Позивача Об`єкт, характеристики якого визначені у підпункті 1.4.1. пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору в момент укладення та нотаріального посвідчення Основного договору.

Підпунктом 4.2.4. пункту 4.2. розділу 4 Попереднього договору визначено, що відповідно до умов підпункту 2.3.1. пункту 2.3. розділу 2 Договору про забезпечення Відповідач зобов`язався зарахувати грошові кошти, сплачені по Договору про забезпечення як відповідну частину оплати за Основним договором.

Відповідно до пункту 1.4. Попереднього договору, плановий строк введення в експлуатацію Будинку - ІІІ (третій) квартал 2015 року.

Згідно із пунктом 1.4.1. Попереднього договору, сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом - I (першого) кварталу 2016 року, але в будь-якому разі не раніше отримання Відповідачем правовстановлюючих документів на Об`єкт та надання Державною реєстраційною службою України та/або відповідними державними органами документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення Основного договору та з урахуванням вимог пункту 5.2. розділу 5 Попереднього договору.

У пункті 5.2. розділу 5 Попереднього договору, сторони погодили, що Основний договір може бути укладений виключно у разі оплати Позивачем повної суми грошових коштів, що передбачена пунктом 2.2, 2.3. розділу 2 Попереднього договору.

Фактична передача Об`єкта відповідачем-1 позивачу оформлюється та підтверджується Актом приймання-передачі Об`єкта, що визначено у п. 3.2. розділу 3 Попереднього договору. Такий Акт підписується Сторонами одночасно з укладенням та нотаріальним посвідченням Основного договору.

Попередній договір набирає чинності з моменту його укладення Сторонами і діє до моменту укладення та нотаріального посвідчення Основного договору, або до моменту виконання зобов`язань за Попереднім договором щодо штрафних санкцій винною Стороною. (п. 7.1. розділу 7 Попереднього договору).

На виконання умов п. 1.2. розділу 1 Попереднього договору, Сторонами укладено Договір про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К144 від 19.11.2014, яким встановлено суму, розмір, порядок та умови сплати грошових коштів за Попереднім договором купівлі-продажу квартири.

Так, згідно п. 2.2. розділу 2 Договору про забезпечення виконання зобов`язань, Сторони погодили наступне: Сторона-2 зобов`язується у строк до 29.05.2015, сплатити Стороні-1 97% вартості об`єкту, що на день укладення цього Договору становить 371340,00 грн., у т.ч. податок на додану вартість 61890,00 грн. Перший платіж - здійснюється до 21.11.2014 з дня підписання цього договору у розмірі 185670,00 грн., у т.ч. податок на додану вартість 30945,00 грн. Грошова сума у розмірі 185670,00 грн., у т.ч. податок на додану вартість 30945,00 грн., виплатити до 29.05.2015 протягом 6-ти місяців.

Остаточна площа та номер Об`єкта визначається згідно документу про інвентаризацію наданого компетентним органом, визначеним чинним законодавством України. Остаточна площа Об`єкта застосовується Сторонами для визначення остаточного розміру суми Основного договору (остаточна вартість/ціни Об`єкта), у порядку визначеному п.п. 2.3.2. п. 2.3. розділу 2 Попереднього договору. (п. 5.4. розділу 5 Попереднього договору).

21.11.2014 ОСОБА_1 було здійснено перший платіж в сумі 185670,00 грн., що підтверджується платіжним дорученням № 144 від 21.11.2014.

Другий платіж в сумі 185670,00 грн. було сплачено позивачем на поточний рахунок ТОВ «СБ ЛТД» 21.05.2015, що підтверджується платіжним дорученням № 1.

Таким чином, ОСОБА_1 було сплачено грошові кошти в загальному розмірі 3671340 грн. як оплату за попередню (не кінцеву) площу квартири - 41,26 кв.м., виходячи з того, що вартість одного квадратного метра за згодою Сторін становить 9000 грн., у відповідності до розділу 2 Попереднього договору.

При цьому, порядковий номер та остаточна площа квартири підлягало визначенню на підставі даних технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна.

10.04.2017 між ТОВ «СБ ЛТД», ОСОБА_1 та ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» укладено договір про заміну сторони у Попередньому договорі купівлі-продажу квартири, посвідченого 19.11.21014, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О., зареєстрованого в реєстрі за № 2121. Згідно вказаного договору, усі права та обов`язки компанії ТОВ «СБ ЛТД», що передбачені Попереднім договором, у тому числі, але не виключно, щодо укладення договору купівлі-продажу спірної квартири у ЖК «Олімпійське містечко» прийняло на себе ТОВ «Укрміськбуд Холдинг».

В процесі будівництва житлового будинку АДРЕСА_1 , на підставі технічної інвентаризації проведеної 13.01.2016 ТОВ «Майстерня Да Вінчі» фактичний будівельний номер квартири АДРЕСА_5 було змінено на експлуатаційний номер 253, загальна площа була змінена з 42,54 кв.м. і становить 43,80 кв.м., що підтверджується відповідним Технічним паспортом та листом ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» від 10.09.2021 № 144-12/21ПМ.

У зв`язку зі зміною остаточної загальної площі квартири, між ОСОБА_1 та новим забудовником ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» було укладено Додаткову угоду № 1 від 02.09.2021 до Договору про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К144 від 19.11.2014.

За умовами Додаткової угоди № 1 ОСОБА_1 зобов`язується у строк до 02.09.2021 доплатити ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» грошові кошти в сумі 22860,00 грн., загалом сплативши за квартиру 394200,00 грн.. в т.ч. ПДВ 20% - 65700 грн., як оплату за 43,80 кв.м. Об`єкта.

На виконання зобов`язань ОСОБА_1 було здійснено доплату обумовленої суми на користь ТОВ «Укрміськбуд Холдинг», що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 196 від 02.09.2021.

02.09.2021 між ОСОБА_1 (Інвестор) та ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» (Замовник будівництва) було підписано Акт огляду та приймання-передачі об`єкта нерухомості (квартири), згідно якого об`єкт будівництва (квартира), що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , квартира згідно технічного паспорта АДРЕСА_2, який передається інвестору на підставі договору про забезпечення виконання зобов`язань №ПМ/2С-К144 від 19.11.2014 відповідає умовам згаданого вище договору. Характеристика об`єкта: секція - 3/2, поверх 12, номер квартири АДРЕСА_2 , загальна площа 43,80 кв.м., кількість кімнат -1.

Таким чином, ОСОБА_1 виконано свої зобов`язання в повному обсязі, що підтверджується Довідкою про фінансування 100% вартості договорів виданої ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» за вих. № 144-12/21ПМ від 02.09.2021, якою підтверджено відсутність заборгованості по квартирі АДРЕСА_6 ) на 12-му поверсі в 2-й секції ЖК «Панорамне містечко» та Випискою зі списку інвесторів, що про інвестували будівництво житлового комплексу з діловим і культурним центром та підземною автостоянкою за адресою: АДРЕСА_7 .

При цьому, суду не надано належних та допустимих доказів, що ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» свої зобов`язання по договору виконали. Тобто, будівництво об`єкту нерухомості в обумовлені терміни не закінчено, багатоквартирний будинок в експлуатацію не введено.

Як зазначає позивач, із засобів масової інформації йому стало відомо, що будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 зупинено через самовільну забудову без дозвільних документів на будівництво, відкрито кримінальне провадження. Ухвалою Печерського районного суду м. Києва № 757/1175/19-к в рамках кримінального провадження № 0000120 цей житловий комплекс, як речовий доказ, було передано в управління національному агентству України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів.

Як вбачається з матеріалів справи, листом Державної інспекції архітектури та містобудування України від 01.08.2022 за вих. № 5971/05/13-22 повідомлено. Що у Реєстрі будівельної діяльності, за параметрами пошуку «Об`єкт будівництва», а саме: АДРЕСА_1 (ЖК «Олімпійське містечко»); «Інформація про земельну ділянку», а саме: кадастровий номер: :82:414:0005 - інформації та документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, не виявлено.

Згідно внесеними виправленнями, вірний кадастровий номер земельної ділянки :82:414:0040, наданої в користування згідно договору оренди земельної ділянки № 79-6-00558, зареєстрованого головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 16.11.2007, посвідченого приватними нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., замість помилково зазначеного :82:414:0005.

Довідкою від 04.10.2021 № 04/10/1-04/21ПМ ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» було повідомлено, що в процесі будівництва в маркетингових цілях за рішенням Замовника назву Житлового комплексу «Олімпійське містечко», до складу якого входить будинок АДРЕСА_1 , було змінено на ЖК «Панорамне містечко».

Відповідно до частини 1 статті 235 Цивільного кодексу України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.

Відповідно до пункту 25 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (далі дослівно пункт 25 Постанови): «За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 Цивільного кодексу України має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин».

Відповідно до частини 1 статті 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із частиною 3 статті 203 Цивільного кодексу України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

З аналізу вищенаведених норм випливає, що основним юридичним фактом, який необхідно встановити для визначення який саме правочин вчинено сторонами є дійсна спрямованість волі сторін при вчиненні правочину.

Відповідно до частини 4 статті 263 Цивільного процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Згідно із частинами 5, 6 статті 13 закону України «Про судоустрій та статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.

Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Так, аналогічні правові висновки, про те, що у справах про визнання правочину удаваним, основним юридичним фактом, який підлягає встановленню судом є дійсна спрямованість волі сторін зазначено у: Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 06.06.2018 у справі №910/19473/17 (реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 74767056); Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 11.04.2018 у справі 707/1541/16 (реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 73369088); Постанові Верховного Суду України від 07.09.2016 у справі №6-1026цс16 (реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 61718485).

Відповідно до частини 1 статті 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно із четвертим абзацом статті 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Відповідно до частини 3 статті 640 Цивільного кодексу України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Таким чином правочин між Позивачем і Відповідачем-1 є укладеним з дня його посвідчення приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О. та реєстрації в реєстрі за № 2121.

Згідно із частиною 1 статті 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

З аналізу частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України випливає, що попередній договір не є майновим, тобто не передбачає передачу майна, його оплату тощо, з такого договору виникає єдине спільне для сторін зобов`язання - укласти в майбутньому договір на узгоджених ними умовах.

Разом з тим, із змісту Попереднього договору та Договору про забезпечення вбачається, що сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору купівлі продажу, а саме: узгодили істотні умови (характеристики) Об`єкту договору купівлі-продажу (підпункт 1.4.2. пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору), узгодили ціну продажу Об`єкту (пункт 2.2. розділу 2 Договору про забезпечення), узгодили порядок та строк здійснення оплати за Об`єкт договору (пункт 2.3. розділу 2 Договору про забезпечення), узгодили плановий строк введення в експлуатацію Будинку - ІІІ (третій) квартал 2015 року (розділ 1 Попереднього договору).

У Попередньому договорі та у Договорі про забезпечення встановлено зобов`язання Позивача щодо внесення грошових коштів, які зараховуються на виконання зобов`язання щодо сплати загальної ціни купівлі-продажу квартири, тобто сторони узгодили між собою зобов`язання майнового характеру у вигляді сплати грошових коштів, які в контексті правовідносин, що склались між сторонами є по своїй правовій природі оплатою за договором купівлі-продажу.

Наявність у Попередньому договорі та у договорі про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири, договору про заміну сторони у Попередньому договорі купівлі-продажу квартири, вищенаведених, узгоджених між сторонами зобов`язань вказує на те, що назва договору «Попередній договір» не відповідає змісту договору та дійсним правовідносинам, що склались між сторонами. Таким чином з`ясуванні сутності зобов`язання, яке виникло внаслідок укладення правочину, має здійснюватися шляхом оцінки умов договору про права та обов`язки сторін у їх сукупності.

Відповідно до частини 1 статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

З огляду на вищевикладене, між Позивачем та Відповідачем-1 було укладено не попередній договір в межах передбаченої статтею 635 Цивільного кодексу України правової конструкції, а договір купівлі-продажу відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України.

Відповідно до частини 1 статті 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Згідно із частиною 2 статті 656 Цивільного кодексу України Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Враховуючи, що предметом договору, укладеного між Позивачем та Відповідачем-1, є квартира у житловому будинку АДРЕСА_1 , який незважаючи на плановий термін закінчення будівництва, встановлений у пункті 1.4. Попереднього договору та договору про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 19.11.2014, яким згідно п. 1.4 плановий строк введення в експлуатацію - ІІІ (третій) квартал 2015 року, станом на дату звернення до суду є незакінченим (тобто об`єкт будівництва є незавершеним, а відповідно майно (квартира) станом на дату звернення до суду не існує), випливає, що між сторонами укладено договір купівлі-продажу майнових прав на майбутню квартиру в об`єкті незавершеного будівництва.

Тобто, за правочином укладеним між Позивачем та Відповідачем-1, Позивач отримав у власність не індивідуально визначену умовами Попереднього договору нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин.

Відповідно до частини 1 статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із частиною 1 статті 527 Цивільного кодексу України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до частини 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У силу ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», а саме ст. 3 визначено поняття «майнових прав», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (прав на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Майнове право можна визначити як «право очікування», воно є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове прав на відповідне майно в майбутньому (правова позиція ВСУ викладена в постановах від 30.01.2013 по справі № 6-168цс1, від 30.03.2016 по справі № 6-265цс16).

Тобто, ОСОБА_1 , інвестором, були вчинені всі дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття майнових прав на об`єкт будівництва.

Таким чином, оскільки квартира АДРЕСА_8 , повністю оплачена позивачем , знаходиться в об`єкті новоствореного нерухомого майна (житлового будинку), після завершення будівництва та прийняття до експлуатації якого вказана квартира стане окремим майном, тобто, до прийняття об`єкту в експлуатацію - ОСОБА_1 належать майнові права на неї, в тому числі, право на оформлення у власність вказаної квартири після завершення будівництва та прийняття до експлуатації житлового будинку, в якому знаходиться квартира.

Щодо позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, суд зазначає наступне.

Як зазначає позивач, отримавши від забудовника пакет документів, необхідних для реєстрації права власності на квартиру, ОСОБА_1 було виявлено, що право власності на належну йому квартиру АДРЕСА_2 зареєстровано за іншою особою.

Як встановлено судом, згідно Інформаційної довідки від 11.05.2022 № 301281328 державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О.В. 30.09.2019 було зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна - квартиру за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 42,5 кв.м. за ОСОБА_3 .

Підставою державної реєстрації права власності на квартиру за ОСОБА_3 вказано: виписка зі списку інвесторів, серія та номер: б/н, виданий 08.04.2015, видавник: ТОВ «СБ ЛТД»; Довідка про оплату 100% майнових прав на об`єкт нерухомості, серія та номер: б/н, виданий , видавник: ТОВ «СБ ЛТД»; Додаткова угода, серія та номер: 1, виданий 08.04.2015, видавник: ТОВ «СБ ЛТД», ОСОБА_3 : Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: ПМ/С-К253, виданий 08.04.2015, видавник: ТОВ «СБ ЛТД», ОСОБА_3 .

В подальшому здійснено перепродаж квартири, а саме, згідно відомостей Реєстру 21.12.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Спичак О.М., на підставі договору купівлі-продажу серія та номер: 186, виданого 21.12.2020, було зареєстровано право власності на спірну квартиру за ОСОБА_2 .

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставною недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою, шостою ст. 203 ЦК України.

Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Частиною 3 ст. 215 ЦК України встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 216 ЦК України передбачає загальні наслідки недійсності правочину, відповідно до яких недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, а згідно зі статтею 236 ЦК України правочин є недійсним з моменту його вчинення та не породжує тих юридичних наслідків, задля яких укладався, у тому числі не породжує переходу права власності на набувача.

Згідно з ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Як роз?яснив, пленум Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в п. 5 Постанови «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» від 07.02.2014 № 5, вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК). До державної реєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором про відчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте має право на захист свого володіння на підставі статті 396 ЦК. При цьому слід мати на увазі, що після оплати вартості проданого майна і передання його покупцеві, але до державної реєстрації переходу права власності, продавець також не має права ним розпоряджатися, оскільки це майно є предметом виконаного продавцем зобов`язання, яке виникло з договору про відчуження майна (пункт 1 частини першої статті 346 ЦК), а покупець є його законним володільцем. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна без розірвання попереднього договору чи визнання судом його недійсним продавець несе відповідальність за його невиконання у виді відшкодування збитків новому покупцеві.

Первинний договір купівлі-продажу майнових прав не створив жодних юридичних наслідків, а тому укладення наступних договорів щодо спірного майна тягне за собою їх недійсність, відповідно, і реєстрація права власності на підставі таких документів підлягає скасуванню.

Відповідно до положень ч. 1, 3 ст. 89 Цивільного процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Таким чином права позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, підлягають задоволенню.

Європейським судом з прав людини, зокрема у Рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (заяви №846/16 та 1075/16), закріплено поняття та принцип «Легітимних очікувань».

Відповідно до положень статті 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - «ЄКПЛ») до майна входить як наявне майно, так і активи, включаючи вимоги, щодо яких заявник може стверджувати про наявність у нього щонайменше «правомірного очікування» ефективного отримання майнового права.

Так відповідно до правових висновків Європейського суду з прав людини переважне право на придбання нерухомого майна залежить від волі продавця продати. Оскільки покупець не може змусити продавця здійснити продаж, таке переважне право не є майном у розумінні ЄКПЛ та не підлягає захисту. Суд наголосив, що концепція майна, до якого входить «правомірні очікування», має автономне значення, незалежне від класифікації та критеріїв майна в національному праві, а також що «правомірне очікування» має містити вимогу, що є більш істотною та конкретною, ніж просто сподівання, або таку, що залежить від майбутніх непевних обставин. Вимога вважається майном лише тоді, коли є належне визнання, що вона може отримати примусовий захист.

З викладеного випливає, що саме право очікування в контексті застосування ЄКПЛ має захищатися як майно («existing possession»), оскільки судова практика вже визнала його майном у національному контексті та надає йому захист, тобто визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва за умови належного виконання Позивачем взятих на себе зобов`язань з оплати грошових коштів, що зараховуються як плата за квартиру, являється належним способом захисту прав майбутнього покупця.

Відповідно до частини 1 статті 133 Цивільного процесуального кодексу України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Враховуючи викладене, аналізуючи зібрані у справі докази у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позов є обґрунтованим, а тому позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрміськбуд Холдинг», ОСОБА_2 , Державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова Олега В`ячеславовича, приватного нотаріусу Спичак Ольги Миколаївни, ОСОБА_3 про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, підлягають задоволенню.

Позивачем сплачено судовий збір у розмірі 7911,60 грн., що підтверджується квитанцією № @2PL613381 від 26.09.2022.

Судові витрати відповідно до правил ст. 141 ЦПК України підлягають стягненню з відповідачів на користь позивача.

Керуючись ст.ст. 263-265 ЦПК України, -

У Х В А Л И В :

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрміськбуд Холдинг», ОСОБА_2 , Державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова Олега В`ячеславовича, приватного нотаріусу Спичак Ольги Миколаївни, ОСОБА_3 про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_9 ) право власності на майнові права (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на квартиру АДРЕСА_3 .

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: ПМ/2С-К253, виданий 08.04.2015, укладений між ТОВ «СБ ЛТД» та ОСОБА_3 .

Скасувати рішення державного реєстратора - Макарова Олега В`ячеславовича, КП «Реєстраційне бюро», м. Київ, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48971632 від 02.10.2019 14:08:01, на об`єкт житлової нерухомості № 000, розташованого за адресою: АДРЕСА_4 за ОСОБА_3 .

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу, серія та номер: 186, виданий 21.12.2020, видавник приватний нотаріус Київського нотаріального округу Спичак Ольга Миколаївна.

Скасувати рішення приватного нотаріуса Спичак Ольги Миколаївни, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 55837965 від 21.12.2020 16:30:53, на об`єкт житлової нерухомості № 000, розташованого за адресою: АДРЕСА_4 за ОСОБА_2 .

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» (ідентифікаційний код: 38918953, місцезнаходження: м. Київ, просп. Науки, буд. 50) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_9 ) судовий збір у розмірі 1318 (одна тисяча триста вісімнадцять) грн. 60 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрміськбуд Холдинг» (ідентифікаційний код: 40339238, місцезнаходження: м. Київ, вул. Ракетна, 24) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_9 ) судовий збір у розмірі 1318 (одна тисяча триста вісімнадцять) грн. 60 коп.

Стягнути з ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП: НОМЕР_3 , місце реєстрації: АДРЕСА_10 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_9 ) судовий збір у розмірі 1318 (одна тисяча триста вісімнадцять) грн. 60 коп.

Стягнути з Державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова Олега В`ячеславовича (ідентифікаційний код: 42484787, місцезнаходження: м. Київ, вул. Дегтярівська, буд. 8а, офіс 406) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_9 ) судовий збір у розмірі 1318 (одна тисяча триста вісімнадцять) грн. 60 коп.

Стягнути з приватного нотаріусу Спичак Ольги Миколаївни (місцезнаходження: АДРЕСА_11 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_9 ) судовий збір у розмірі 1318 (одна тисяча триста вісімнадцять) грн. 60 коп.

Стягнути з ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_12 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_9 ) судовий збір у розмірі 1318 (одна тисяча триста вісімнадцять) грн. 60 коп.

Рішення може бути оскаржено протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання безпосередньо до Київського апеляційного суду апеляційної скарги.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не подано. В разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили, якщо його не скасовано, після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Ю.Ю. Мазур