Справа № 368/942/23
Провадження № 2/368/446/23
Рішення

Іменем України

(Заочне)

"01" грудня 2023 р. Кагарлицький районний суд Київської області в складі: головуючого судді Кириченка В.І., при секретарі Марчук Н.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кагарлику позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" про розірвання договору оренди землі,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом та просила Розірвати договір оренди землі, укладений 30.06.2016 року між ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «Комплекс Агромарс» щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 2,75 га, яка знаходиться на території Ставівської сільської ради Обухівського району Київської області з кадастровим номером :05:007:0015.

Мотивувала позов тим, що ОСОБА_1 (далі - Позивач) є власником земельної ділянки загальною площею 2,7457 га з кадастровим номером :05:007:0015, що розташована на території ( Ставівської сільської ради Обухівського району Київської області.

Право власності Позивача на вищевказану земельну ділянку підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину за законом, виданим приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Мозговим Є.В. 11.07.2023 р. та зареєстрованим за №363.

30.06.2016 року між ОСОБА_2 , який станом та 30.06.2016 року був власником земельної ділянки, та ТОВ «Комплекс Агромарс» (далі - Відповідач) було укладено договір оренди землі, відповідно до якого Орендодавець ( ОСОБА_2 ) передає, а Орендар (ТОВ «Комплекс Агромарс») приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Ставівської сільської ради Кагарлицького району Київської області площею 2,75 га з кадастровим номером :05:007:0015 (далі - Договір).

Згідно з п. 3.1 Договору, Договір укладено на 10 (десять) років від дати його реєстрації у встановленому законом порядку.

Отже, між ОСОБА_2 , правонаступником якого є Позивач, та Відповідачем було укладено договір оренди землі, за яким ОСОБА_2 передав, а Відповідач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :05:007:0015 та зобов`язався належним чином її використовувати відповідно до цільового призначення та сплачувати орендну плату.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України, поговором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до положень ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідна до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

ліквідації юридичної особи-орендаря;

припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).

припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями".

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Отже, перехід права власності на земельну ділянку до нового власника не є підставою для припинення договору оренди землі. У разі зміни власника земельної ділянки новий власник набуває прав і обов`язків орендодавця, а право оренди орендаря залишається чинним протягом усього сі року оренди.

Таким чином, Позивач як власник земельної ділянки і орендодавець за Договором має право на отримання від Відповідача орендної плати.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Положеннями ст. 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ч. і ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Зі змісту ст. ст. 1. 13 Закону України «Про оренду землі» можна зробити висновок, що основною метою договору оренди земельної ділянки та основним правом орендодавця є своєчасне отримання орендної плати в установленому розмірі. У свою чергу, недотримання умов договору у частині сплати орендної плати має наслідком його розірвання. Так, відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, основною метою оренди землі та одним з голових прав орендодавця є своєчасне отримання орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичного порушення умов договору орендарем, орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди.

Всупереч положенням Договору та вимогам чинного законодавства про оренду землі. Відповідач не виконує належним чином своїх зобов`язань за Договором. Так, більш як три роки Відповідач не сплачує у встановленому порядку орендну плату за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :05:007:0015.

Оскільки Відповідач належним чином не виконує своїх обов`язків за Договором, Позивач істотно позбавляється того, що вона мала отримувати як орендодавець.

Згідно зі ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з ч. 1 ст. 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Стаття 611 Цивільного кодексу України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає запільним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті З ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз наведених норм дає підстави дійти висновку, що неналежне виконання умов договору, а саме невиконання чи неналежне виконання обов`язку зі сплати орендної плати, є порушенням умов договору, що дає право орендодавцю вимагати його розірвання.-

При цьому, право вимагати розірвання договору оренди існує незалежно від того, чи була виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання мас виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до правових висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 19 березня 2020 року у справі №371/628/18, вказані вище положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагаю саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Аналогічні правові висновки містяться у постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року у справі №6-146цс12, у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 та у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 31 січня 2019 року у справі №527/570/17-ц, від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18 та від 27 січня 2020 року у справі № 469/908/15-ц.

Згідно з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 6.03.2019 р. у справі № 183/262/17, як невиконання, так і неналежне виконання умов договору є підставою для розірвання такого договору.

Тлумачення п. д ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України та ч. 2 ст. 651 ЦК України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати в цілому, так і її виплата у розмірі, меншому, ніж визначено договором.

Отже, як повна несплата орендної плати, так і неповна її сплата є неналежним виконанням зобов`язання та, відповідно, достатньою підставою для розірвання договору оренди.

Оскільки Відповідач систематично не сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою відповідно до договору оренди землі від 30.06.2016 року, то відповідно до ст. ст. 651, 652 Цивільного кодексу України, ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 32 Закону України «Про оренду землі» Позивач має право вимагати розірвання Договору оренди та повернення їй земельної ділянки.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 позов підтримала та просила задоволити. Також доповнила , що відповідач не користується земельною ділянкою і хто користується вона не знає.

Представник відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Комплекс Агромарс» в судове засідання не з`явився, а тому проведено заочний розгляд справи відповідно до ст.280 ч.1 ЦПК України.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 (далі - Позивач) є власником земельної ділянки загальною площею 2,7457 га з кадастровим номером :05:007:0015, що розташована на території ( Ставівської сільської ради Обухівського району Київської області.

Право власності Позивача на вищевказану земельну ділянку підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину за законом після смерті ОСОБА_2 , виданим приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Мозговим Є.В. 11.07.2023 р. та зареєстрованим за №363.

Відповідно до ст.81 ЦПК України позивач не довела , що 30.06.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Комплекс Агромарс» (далі - Відповідач) було укладено договір оренди землі, відповідно до якого Орендодавець ( ОСОБА_2 ) передає, а Орендар (ТОВ «Комплекс Агромарс») приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Ставівської сільської ради Кагарлицького району Київської області площею 2,75 га з кадастровим номером :05:007:0015 на 10 (десять) років від дати його реєстрації у встановленому законом порядку. На підтвердження вказаних обставин позивач надала сканкопію частини умов договору на одному аркуші з зазначенням сторін договору, предмету договору, об`єкта оренди, строку дії договору які не підписані сторонами договору та копія належним чином не посвідчена, а тому не є допустимим доказом.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України, поговором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до положень ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідна до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

ліквідації юридичної особи-орендаря;

припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).

припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями".

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Отже, перехід права власності на земельну ділянку до нового власника не є підставою для припинення договору оренди землі. У разі зміни власника земельної ділянки новий власник набуває прав і обов`язків орендодавця, а право оренди орендаря залишається чинним протягом усього сі року оренди.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Положеннями ст. 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ч. і ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Зі змісту ст. ст. 1. 13 Закону України «Про оренду землі» можна зробити висновок, що основною метою договору оренди земельної ділянки та основним правом орендодавця є своєчасне отримання орендної плати в установленому розмірі. У свою чергу, недотримання умов договору у частині сплати орендної плати має наслідком його розірвання. Так, відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, основною метою оренди землі та одним з голових прав орендодавця є своєчасне отримання орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичного порушення умов договору орендарем, орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди.

Всупереч положенням Договору та вимогам чинного законодавства про оренду землі. Відповідач не виконує належним чином своїх зобов`язань за Договором. Так, більш як три роки Відповідач не сплачує у встановленому порядку орендну плату за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :05:007:0015.

Оскільки Відповідач належним чином не виконує своїх обов`язків за Договором, Позивач істотно позбавляється того, що вона мала отримувати як орендодавець.

Згідно зі ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з ч. 1 ст. 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Стаття 611 Цивільного кодексу України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає запільним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті З ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз наведених норм дає підстави дійти висновку, що неналежне виконання умов договору, а саме невиконання чи неналежне виконання обов`язку зі сплати орендної плати, є порушенням умов договору, що дає право орендодавцю вимагати його розірвання.-

При цьому, право вимагати розірвання договору оренди існує незалежно від того, чи була виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання мас виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до правових висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 19 березня 2020 року у справі №371/628/18, вказані вище положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагаю саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Аналогічні правові висновки містяться у постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року у справі №6-146цс12, у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 та у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 31 січня 2019 року у справі №527/570/17-ц, від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18 та від 27 січня 2020 року у справі № 469/908/15-ц.

Згідно з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 6.03.2019 р. у справі № 183/262/17, як невиконання, так і неналежне виконання умов договору є підставою для розірвання такого договору.

Тлумачення п. д ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України та ч. 2 ст. 651 ЦК України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати в цілому, так і її виплата у розмірі, меншому, ніж визначено договором.

З вказаного законодавства вбачається також обов`язок позивача довести розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю які встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Але позивач не довела вказаних обставин і не надала ніяких доказів, незважаючи на роз`яснення цього обов`язку позивачу і оголошення перерви в судовому засіданні. А тому також не доведено позивачем і систематичної несплати або систематичної неповної сплати відповідачем орендної плати.

Тому відсутні підстави для розірвання договору оренди. В задоволенні позову відмовити повністю.

Керуючись ст. ст. 651, 652 Цивільного кодексу України, ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 5, 12, 13, 77, 81, 141, 175, 264-266 ЦПК України, суд

вирішив:

В задоволенні позову відмовити повністю.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому цим Кодексом.

Апеляційна скарга подається протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення. Рішення суду набирає законної сили відповідно до ст. 289 ЦПК України. Повний текст рішення буде складено 05.12.2023 року.

Суддя В.І. Кириченко