Справа № 465/6065/21 Головуючий у 1 інстанції: Мартинишин М.О.
Провадження № 22-ц/811/453/23 Доповідач в 2-й інстанції: Бойко С.М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 листопада 2023 року м.Львів

Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді Бойко С.М.,

суддів: Копняк С.М., Ніткевича А.В.,

секретаря Марко О.Р.,

з участю: позивача ОСОБА_1 , її представника ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Франківського районного суду м. Львова від 27 грудня 2022 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум», товариства з обмеженою відповідальністю «Енерджі плюс Україна», третя особа ОСОБА_3 , про визнання зобов`язання виконаним в частині оплати за попередніми договорами купівлі-продажу квартир та визнання права на укладення основних договорів,

в с т а н о в и в:

У серпні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, в якому просила:

1) визнати зобов`язання щодо сплати грошових коштів ОСОБА_1 за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 11.04.2018 року за реєстраційним №890 виконаним в частині оплати 885889 грн. 82 коп.;

2) визнати зобов`язання щодо сплати грошових коштів ОСОБА_1 за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 01.11.2017 року за реєстраційним №3625 виконаним в частині оплати 1194114 грн. 50 коп.;

3) визнати зобов`язання щодо сплати грошових коштів ОСОБА_1 за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 11.04.2018 року за №889 виконаним в частині оплати 739594 грн. 31 коп.;

4) визнати зобов`язання щодо сплати грошових коштів ОСОБА_1 за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 19.05.2017 року за реєстраційним №1500 виконаним в частині оплати 538806 грн. 81 коп.;

5) визнати зобов`язання щодо сплати грошових коштів ОСОБА_1 за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 30.01.2017 року за №196 (з урахуванням змін до договору на підставі договору про внесення змін від 01.11.2017 року за №3626) виконаним в частині оплати 564407 грн. 43 коп.;

6) визнати зобов`язання щодо сплати грошових коштів ОСОБА_1 за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 11.04.2018 року за реєстраційним №891 виконаним в частині оплати 500917 грн. 03 коп.;

7) визнати зобов`язання щодо сплати грошових коштів ОСОБА_1 за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 30.01.2017 року за реєстраційним №198 (з урахуванням змін на підставі договору про внесення змін до попереднього договору від 18.10.2017 року за №3450) виконаним в частині оплати 1119084 грн. 31 коп.;

8) визнати зобов`язання щодо сплати грошових коштів ОСОБА_1 за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 18.10.2017 року за реєстраційним №3449 виконаним в частині оплати 510154 грн. 99 коп.;

9) визнати зобов`язання щодо сплати грошових коштів ОСОБА_1 за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 18.10.2017 року за №3448 виконаним в частині оплати 1018833 грн. 83 коп.;

10) визнати за ОСОБА_1 право на укладення основного договору купівлі-продажу квартири (на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.04.2018 року за №890) а саме: трикімнатної житлової квартири, що знаходиться в другому під`їзді на восьмому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_1 ;

11) визнати за ОСОБА_1 право на укладення основного договору купівлі-продажу квартири (на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири від 01.11.2017 року за №3625) а саме: трикімнатної житлової квартири, що знаходиться в другому під`їзді на четвертому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_2 ;

12) визнати за ОСОБА_1 право на укладення основного договору купівлі-продажу квартири (на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.04.2018 року за №889) а саме: двокімнатної житлової квартири, що знаходиться в першому під`їзді на восьмому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_3 ;

13) визнати за ОСОБА_1 право на укладення основного договору купівлі-продажу квартири (на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири від 19.05.2017 року за №1500) а саме: однокімнатної житлової квартири, що знаходиться в четвертому під`їзді на шостому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_4 ;

14) визнати за ОСОБА_1 право на укладення основного договору купівлі-продажу квартири (на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири від 30.01.2017 року за №196) (з урахуванням змін до попереднього договору на підставі договору про внесення змін від 01.11.2017 року за №3626) а саме: однокімнатної житлової квартири, що знаходиться в першому під`їзді на третьому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_5 ;

15) визнати за ОСОБА_1 право на укладення основного договору купівлі-продажу квартири (на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.04.2018 року за №891) а саме: однокімнатної житлової квартири, що знаходиться в другому під`їзді на другому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_6 ;

16) визнати за ОСОБА_1 право на укладення основного договору купівлі-продажу квартири (на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири від 30.01.2017 року за реєстраційним №198 (з урахуванням змін на підставі договору про внесення змін до попереднього договору від 18.10.2017 року за №3450) а саме: трикімнатної житлової квартири, що знаходиться в третьому під`їзді на четвертому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_7 ;

17) визнати за ОСОБА_1 право на укладення основного договору купівлі-продажу квартири (на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири від 18.10.2017 року за №3448) а саме: трикімнатної житлової квартири, що знаходиться в другому під`їзді на шостому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_8 ;

18) визнати за ОСОБА_1 право на укладення основного договору купівлі-продажу квартири (на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири від 18.10.2017 року за №3449), а саме: однокімнатної житлової квартири, що знаходиться в шостому під`їзді на п`ятому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_9 ;

19) визнати за ОСОБА_1 переважне право на укладення договору оренди паркомісця №118 (розташованого за адресою: АДРЕСА_10 ) на підставі сертифікату серії ЛМ №0217 від 11.04.2018 року;

20) визнати за ОСОБА_1 переважне право на укладення договору оренди паркомісця №38 (розташованого за адресою: АДРЕСА_10 ) на підставі сертифікату серії ЛМ №0031 від 22.09.2017 року;

21) визнати за ОСОБА_1 переважне право на укладення договору оренди паркомісця №117 (розташованого за адресою: АДРЕСА_10 ) на підставі сертифікату серії ЛМ №0177 від 11.04.2018 року;

В обґрунтування позовних вимог покликалася на те, що впродовж 2017-2018 років між нею ( ОСОБА_1 ) та товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» (далі ТОВ «КУА «Оптимум») та ТОВ «Енерджі плюс Україна» було укладено дев`ять попередніх договорів купівлі-продажу квартир у багатоквартирному житловому комплексі за будівельною адресою: АДРЕСА_10 (будівництво якого здійснюється на земельній ділянці під кадастровим номером: :05:003:0145).

На виконання відповідних договорів нею було проведено оплату за дев`ятьма попередніми договорами купівлі-продажу, про що ОСОБА_4 , який виступає кінцевим бенефіціарним власником ТОВ «КУА «Оптимум», надано підтверджуючі розписки від 19.02.2021 року.

Зазначені попередні договори вона укладала, перебуваючи в шлюбі з ОСОБА_5 , відтак, об`єкти нерухомості набувалися подружжям за взаємною згодою у спільну сумісну власність.

Станом на липень 2021 року, основні договори купівлі-продажу між Інвестором та ТОВ «КУА «Оптимум» не укладені, ТОВ «КУА «Оптимум» також не повідомляло її, як інвестора, про існування обставин, що загрожують можливості укладення основного договору (основних договорів).

У червні 2021 року відповідачам було направлено низку адвокатських запитів, щоб з`ясувати поточний стан із зведення об`єкта будівництва та стану взаєморозрахунків за укладеними попередніми договорами купівлі-продажу, однак, відповідачі відповіді не надали, вся кореспонденція повернулась за закінченням терміну зберігання.

Зазначає, що ТОВ «КУА «Оптимум», як особа, що виконує основні функції замовника зі зведення об`єкта будівництва, та ТОВ «Енерджі плюс Україна», що фактично виконує функції забудовника, своїх зобов`язань за попередніми договорами купівлі-продажу не виконали, а саме: станом на дату подачі цього позову (липень 2021 року) не уклали з нею, як інвестором, основних договорів купівлі-продажу дев`яти житлових квартир; не попередили її, як інвестора, про існування обставин, що загрожують можливості укладення основних договорів, та фактично не визнають її, як інвестора, за дев`ятьма попередніми договорами купівлі-продажу квартир, попри те, що вона здійснила оплату значних сум за всіма цими договорами.

Окрім цього, постановою Західного апеляційного господарського суду від 23.06.2021 року в справі №914/1075/17 задоволено апеляційну скаргу Спеціалізованої прокуратури у військовій та оборонній сфері Західного регіону, та визнано недійсним: «з моменту укладення договір про будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_11 , укладений 26.11.2016 року між Міністерством оборони України […] та ТОВ «Енерджі Плюс Україна» […]»

Зазначене ставить під загрозу виконання ТОВ «КУА «Оптимум» та ТОВ «Енерджі плюс Україна» своїх зобов`язань з укладення основних договорів перед нею, як інвестором. При цьому, про існування зазначеного судового рішення, яке набрало законної сили, вона дізналась з публічних джерел, а не від представників відповідачів.

Відтак, вважає, що уклавши дев`ять попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості, вона, як інвестор, має законні та правомірні очікування, щодо укладення в майбутньому основних договорів купівлі-продажу нерухомості та набуття квартир у власність.

Оскільки станом на момент подання цього позову ТОВ «КУА «Оптимум» та ТОВ «Енерджі плюс Україна» основні договори з нею не уклали, інформацію щодо стану взаєморозрахунків та строків укладення основних договорів не надають, тому такі «правомірні очікування» її, як інвестора, підлягають захисту в судовому порядку, шляхом визнання зобов`язання за дев`ятьма попередніми договорами виконаним нею, як інвестором, в частині оплати відповідних грошових сум та визнання за нею, як за інвестором, права на укладення дев`яти основних договорів з метою отримання у власність дев`яти житлових квартир, що будуть розташовані в об`єкті будівництва.

Рішенням Франківського районного суду м. Львова від 27 грудня 2022 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду оскаржила позивач ОСОБА_1 , просить його скасувати з підстав порушення норм матеріального та процесуального права і ухвалити нове рішення, яким її позовні вимоги задовольнити повністю.

Апелянт не погоджується з висновками суду про обрання нею невірного способу захисту порушеного права і звертає увагу, що обрані нею види способу захисту порушених прав були застосовані з огляду на необхідність усунення невизначеності у суб`єктивному праві позивача (інвестора) на укладення в майбутньому основних договорів купівлі-продажу дев`яти квартир, а також створення сприятливих умов для здійснення нею цього суб`єктивного права, оскільки з аналізу укладених між нею, як інвестором, та відповідачами попередніх договорів вбачається, що уклавши такі правочини, інвестор отримав право на укладення в майбутньому основних договорів купівлі-продажу дев`яти квартир, що були об`єктом інвестування.

Зауважує, що оскільки об`єкт будівництва (інвестування) ще не існував на момент укладення договорів (як і на момент виникнення спору), інвестор не отримав і не може отримати право власності (речові права) на відповідні об`єкти.

Вважає, що судом порушено принцип ефективного обрання способу захисту порушених прав позивача та принцип диспозитивності судового провадження, адже судом помилково, ігноруючи заявлені позовні вимоги, при ухваленні судового рішення застосовано спосіб захисту, який не відповідає інтересам позивача.

Апелянт не погоджується з висновком суду про те, що в матеріалах справи відсутні докази про те, на якій правовій підставі ОСОБА_4 отримав кошти від позивачки, та чи вніс ОСОБА_4 дані кошти на рахунок ТОВ «КУА «Оптимум» для виконання попередніх договорів.

Наголошує, що кожна розписка, надана ОСОБА_4 на підтвердження сплати позивачкою коштів, містить посилання на конкретний попередній договір і підтверджує належне виконання зобов`язань з боку позивача за ним.

В частині факту внесення коштів ОСОБА_4 на банківський рахунок ТОВ «КУА «Оптимум», то даний факт позивачем доведено шляхом подання разом із позовною заявою дев`яти актів звіряння між позивачем та ТОВ «КУА «Оптимум».

На думку апелянта, наведені вище факти доведені нею в повній мірі.

В судове засідання апеляційного суду інші учасники справи, окрім сторони позивача, не з`явились, про дату, час і місце розгляду справи всі повідомлялись належним чином, клопотань про відкладення розгляду справи від них не надходило, тому, відповідно до вимог ч.2 ст.372 ЦПК України, розгляд справи проведено апеляційним судом у їхній відсутності.

Заслухавши пояснення сторони позивача в підтримання апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення відповідно до вимог статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення з наступних підстав.

Судом встановлено, що між ТОВ «КУА «Оптимум» (продавець, Сторона-1), ОСОБА_1 (покупець, Сторона-2) та ТОВ «Енерджі плюс Україна» (Сторона-3, забудовник будівництва будинку) було укладено дев`ять попередніх договорів купівлі-продажу квартир в будинку багатоквартирному житловому комплексі, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_10 , а саме:

- №890 від 11.04.2018 року, об`єктом якого є трикімнатна житлова квартира, що знаходиться в другому під`їзді на восьмому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_12 , загальною проектною площею 97,51 м2;

- №3625 від 01.11.2017 року, об`єктом якого є трикімнатна житлова квартира, що знаходиться в другому під`їзді на четвертому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_13 , загальною проектною площею 97,51 м2;

- №889 від 11.04.2018 року, об`єктом якого є двокімнатна житлова квартира, що знаходиться в першому під`їзді на восьмому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_14 , загальною проектною площею 71,78 м2;

- №1500 від 19.05.2017 року, об`єктом якого є однокімнатна житлова квартира, що знаходиться в четвертому під`їзді на шостому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_15 , загальною проектною площею 47,24 м2;

- №196 від 30.01.2017 року (зміни внесені договором від 01.11.2017 року за №3626), об`єктом якого є однокімнатна житлова квартира, що знаходиться в першому під`їзді на третьому поверсі за будівельним номером 5, загальною проектною площею 57,47 м2;

- №891 від 11.04.2018 року, об`єктом якого є однокімнатна житлова квартира, що знаходиться в другому під`їзді на другому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_16 , загальною проектною площею 48,62 м2;

- №198 від 30.01.2017 року (зміни внесені договором від 18.10.2017 року за №3450), об`єктом якого є трикімнатна житлова квартира, що знаходиться в третьому під`їзді на четвертому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_17 , загальною проектною площею 93,67 м2;

- №3449 від 18.10.2017 року, об`єктом якого є однокімнатна житлова квартира, що знаходиться в шостому під`їзді на п`ятому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_18 , загальною проектною площею 48,62 м2;

- №3448 від 18.10.2017 року, об`єктом якого є трикімнатна житлова квартира, що знаходиться в другому під`їзді на шостому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_19 , загальною проектною площею 97,51 м2.

Крім цього, ОСОБА_1 видано сертифікати на паркомісця за будівельною адресою: АДРЕСА_10 , а саме: сертифікат серії ЛМ №0217 від 11 квітня 2018 року на паркомісце №118, сертифікат серії ЛМ №0177 від 11 квітня 2018 року на паркомісце №117; сертифікат серії ЛМ №0031 від 22 вересня 2017 року на паркомісце №38.

Згідно з умовами попереднього договору (всі попередні договори містять аналогічні за змістом умови), сторони зобов`язуються в майбутньому укласти в належній формі та підписати основний договір, до підписання якого Сторона-1 забезпечить введення будинку в експлуатацію та після оформлення та реєстрації права власності за Стороною-1 на об`єкт, передає об`єкт у власність Стороні-2 в порядку, що встановлений цим договором. Сторона-1 має право на оформлення і реєстрацію свого права власності на об`єкт на підставі інвестиційного договору будівництва об`єкта нерухомості, укладеного між Стороною-1 та Стороною-3.

Сторони визначили, що об`єкт передається Стороною-1 за основним договором, що посвідчується нотаріально, у власність Сторони-2 виключно після здійснення Стороною-2 усіх платежів згідно з цим договором. В момент укладення основного договору кошти, сплачені Стороною-2 за цим договором, в повному обсязі зараховуються як оплата за таким основним договором. Сторони укладають основний договір на умовах і у строк, які передбачені цим договором, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог розділу 4 договору.

Сторони встановили, що виконання зобов`язання щодо укладення та виконання основного договору, яке встановлене розділом 2 цього договору, повинне бути забезпечене. Для підтвердження зобов`язань, що виникли у сторін згідно з цим договором щодо укладення та виконання основного договору та забезпечення виконання таких зобов`язань, Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму грошових коштів, розмір, порядок та умови сплати якої встановлюються розділом 4 договору. Вказана сума коштів буде, після її належної сплати Стороною-2 за даним договором, зарахована до платежів за основним договором у момент укладення такого основного договору. Вказаний у договорі забезпечувальний платіж має бути сплачений Стороною-2 на банківський рахунок Сторони-1. Оплата забезпечувального платежу здійснюється Стороною-2 на підставі рахунку Сторони-1. Рахунок отримується Стороною-2 безпосередньо у відділі продажу Сторони-1.

Права та обов`язки сторін визначені у розділі 5 попереднього договору.

Так, зокрема, Сторона-1 має право вимагати від Сторони-2 належного виконання грошових зобов`язань за цим договором та укладення основного договору. Сторона-1 зобов`язана: передати об`єкт у власність Сторони-2 шляхом укладення основного договору; своєчасно попереджати Сторону-2 про наявність обставин, що загрожують можливості укладення основного договору.

В свою чергу, Сторона-2 має право вимагати від Сторони-1 належного виконання зобов`язань за цим договором та зобов`язана належним чином виконувати грошові зобов`язання за цим договором.

Відповідальність сторін визначена розділом 7 попереднього договору.

Передбачено, що за невиконання або неналежне виконання своїх зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України та цим договором.

Так, зокрема, у разі якщо Сторона-1 з власної вини не уклала основний договір в строк, передбачений цим договором та/або погоджений сторонами, то Сторона-2 має право розірвати цей договір в односторонньому порядку. У такому випадку Сторона-1 повертає сплачений Стороною-2 забезпечувальний платіж. Повернення коштів Стороні-2 здійснюється виключно в безготівковій формі на банківський рахунок Сторони-2.

Отже, умовами попереднього договору визначено порядок внесення Стороною-2 (покупцем) забезпечувального платежу за придбання об`єкту нерухомості, визначеного цим договором, порядок і строки укладення основного договору купівлі-продажу, а також відповідальність сторін за невиконання умов даного договору.

Відповідно до статті 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Загальні підстави для зміни або розірвання договору та правові наслідки зміни або розірвання договору визначені статтями 651-654 ЦК України.

Отже, з огляду на викладені вище умови попередніх договорів, вимоги закону та положення статей 15, 16 ЦК України, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про обрання позивачкою неналежного способу захисту своїх прав, як сторони договору, оскільки зазначений нею спосіб не передбачений умовами попереднього договору та нормами матеріального закону, який регулює спірні правовідносини.

Окрім того, підстав для висновку про те, що відповідачі не визнають прав позивачки за укладеними між ними попередніми договорами купівлі-продажу, немає, оскільки жодного належного доказу на підтвердження цієї обставини суду не надано.

Також необхідно зазначити, що суд першої інстанції правильно зауважив, що за умовами попередніх договорів вказаний у договорах забезпечувальний платіж має бути сплачений позивачкою на банківський рахунок ТОВ «КУА «Оптимум», позаяк, на підтвердження внесення такого платежу позивачка надала розписки фізичної особи ОСОБА_4 про отримання від позивачки готівкових коштів, що умовами попередніх договорів не передбачено.

Таким чином, за встановлених обставин справи в колегії суддів немає підстав для інших висновків по суті вирішення даного спору, ніж тих, яких дійшов суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні вказаного позову, судом не допущено порушення норм матеріального та/або процесуального права, які б були обов`язковою підставою для скасування чи зміни оскаржуваного рішення, а тому апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 374 ч.1 п.1, 375, 381, 382, 384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Франківського районного суду м. Львова від 27 грудня 2022 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови. Повний текст постанови складений 01 грудня 2023 року.

Головуючий С.М. Бойко

Судді: С.М. Копняк

А.В. Ніткевич