ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 червня 2023 року

м. Хмельницький

Справа № 675/2468/19

Провадження № 22-ц/4820/633/23

Хмельницький апеляційний суд

в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Костенка А.М. ( суддя-доповідач), Гринчука Р.С., Спірідонової Т.В.,

секретар судового засідання Кошельник В.М.

з участю представника відповідача

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу № 675/2468/19 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Фармгейт Україна» на рішення Ізяславського районного суду Хмельницької області від 02 вересня 2022 року в складі судді Янішевської О.С. у справі за позовом ОСОБА_1 до ТзОВ «Фармгейт Україна» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення коштів.

Заслухавши доповідача, пояснення представника відповідача, дослідивши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, суд

в с т а н о в и в:

У листопаді 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суд з позовом, в якому після зміни позовних вимог просила, розірвати договір оренди землі б/н від 03 серпня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ТзОВ «Фармгейт Україна», згідно якого зареєстровано право оренди відповідача щодо земельної ділянки кадастровий номер :03:008:1006 та стягнути з відповідача на її користь заборгованість з орендної плати за землю за період з 2015 по 2020 роки в сумі 33 570 грн, 2 608 грн 39 коп пені, 5 852 грн 37 коп інфляційних збитків та 2 141 грн 31 коп 3% річних, а всього 44 173 грн 07 коп.

На підтримання заявлених позовних вимог позивачка посилалася, що вона є власником земельної ділянки з кадастровим номером :03:008:1006. Згідно договору оренди землі від 03 серпня 2015 року було зареєстроване право оренди земельної ділянки кадастровий номер :03:008:1006. Відповідно до п. 9 договору оренди землі від 03 серпня 2015 року визначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (не менше 6% оцінки землі) - 5595 грн. за 1 рік або сільськогосподарською продукцією по собівартості. У п. 11 договору оренди землі від 03 серпня 2015 року зазначено, що орендна плата вноситься до 01 грудня поточного року. Пунктом 14 договору оренди землі від 03 серпня 2015 року погоджено, що у разі не внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, орендарем сплачується пеня в розмірі 0,01 % несплаченої суми за кожен день прострочення.

ОСОБА_1 вказувала, на систематичну невиплату їй орендної плати, що є підставою для розірвання договору оренди землі. Крім того, у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди, станом на 29 квітня 2020 року заборгованість з орендної плати складає 33 570 грн, також відповідач має сплатити штрафні санкції, які складаються з: 2 608 грн 39 коп - пені, 5 852 грн 37 коп - інфляційних збитків та 2 141 грн 31 коп - 3% річних.

Рішенням Ізяславського районного суду Хмельницької області від 02 вересня 2022 року позов задоволено частково, розірвано договір оренди землі, укладений 03 серпня 2015 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТзОВ «Фармгейт Україна», згідно якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер :03:008:1006 для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться на території Топорівської сільської ради Ізяславського району Хмельницької області, загальною площею 1,9998 га, відповідно до якого 25 серпня 2015 року державним реєстратором Реєстраційної служби Ізяславського районного управління юстиції Хмельницької області Рутковською Г.В. зареєстровано право оренди вказаної земельної ділянки за ТзОВ «Фармгейт Україна», строком на 10 років; стягнуто з ТзОВ «Фармгейт Україна» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за період з 2017 року по 2018 рік у розмірі 11 738 грн. 31 коп., пеню у розмірі 428 грн. 45 коп., 3 % річних у сумі 712 грн. 96 коп., інфляційні втрати у розмірі 1321 грн. 80 коп., а всього 14 201 грн. 52 коп, у задоволенні решти вимог відмовлено.

ТзОВ «Фармгейт Україна» не погодилось з таким рішенням подало апеляційну скаргу. Апелянт посилається, що в ході розгляду справи було спростовано доводи позивача про невиплату їй орендної плати, так як судом першої інстанції було встановлено факт отримання ОСОБА_1 орендної плати за землю за 2019-2020 рік у розмірі 9000 грн, тому судом визнано безпідставними вимоги позивача про стягнення орендної плати за 2020 рік, при цьому судом не прийнято до уваги твердження відповідача про отримання позивачкою завищеного розміру отриманої орендної плати. На думку відповідача, в ході розгляду справи спростовано категоричні твердження позивачки про неотримання нею орендної плати за 2019, 2020 роки, крім того, податкові розрахунки сум доходу, нарахованого на користь позивачки, підтверджує факт отримання нею доходів за четвертий квартал 2016 року, третій квартал 2017 року та четвертий квартал 2018 року, які не були прийняті до уваги судом. Крім того, ОСОБА_1 не надано доказів звернення до орендаря з приводу неотриманої нею орендної плати.

З огляду на доводи, викладені в апеляційній скарзі, ТзОВ «Фармгейт Україна», просило скасувати рішення Ізяславського районного суду Хмельницької області від 02 вересня 2022 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Заслухавши доповідача, пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Так судом встановлено, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 1,9998 га, призначеної для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер :03:008:1006, розташованої за межами населеного пункту на території Топорівської сільської ради Ізяславського району Хмельницької області, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 654747, виданим 17 квітня 2012 року.

03 серпня 2015 року між ОСОБА_1 та ТзОВ «Фармгейт Україна» укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого остання передала ТзОВ «Фармгейт Україна» вказану земельну ділянку у платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком строком на 10 років.

За умовами, укладеного між сторонами договору оренди землі, передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5595 грн. за 1 рік (не менше 6 % оцінки землі) або сільськогосподарською продукцією по собівартості (пункт 9). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації (пункт 10). Орендна плата вноситься до 01 грудня поточного року (пункт 11). Розмір орендної плати переглядається за взаємною згодою сторін у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розміру земельного податку; зміни коефіцієнтів індексації; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (пункт 13).

П. 14 договору передбачено, що у разі не внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01 % не сплаченої суми за кожен день прострочення.

За п. 37 Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Як вбачається з витягу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 42941724 від 28 серпня 2015 року державним реєстратором Реєстраційної служби Ізяславського районного управління юстиції Хмельницької області Рутковською Г. В. 25 серпня 2015 року зареєстровано право оренди спірної земельної ділянки за ТОВ «Фармгейт Україна» (номер запису про інше речове право - 10959551).

Згідно з ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України).

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом

Як передбачено ч.ч. 1, 9 ст. 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначається Законом України від «Про оренду землі».

Згідно ст. 1 Закону України в редакції на час укладення договору «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» в редакції на час укладення договору договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Нормами ст. 15 цього ж Закону в редакції на час укладення договору передбачено, що істотними умовами договору оренди землі поряд з іншими є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» в редакції на час укладення договору орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

За нормами ст.ст. 31, 32 Закону України «Про оренду землі» в редакції на час укладення договору договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Статтею 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено правовий висновок щодо підстав для розірвання договору оренди землі з урахуванням пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України: «Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

Отже, аналіз змісту статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підставу для розірвання договору оренди. При цьому факт несплати орендної плати стосується випадків як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Зазначений підхід до вирішення питання щодо можливості розірвання договору судом з підстави істотності допущеного орендарем порушення договору шляхом систематичної несплати орендної плати є сталим та підтверджується практикою суду касаційної інстанції. Зокрема, аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 17 березня 2021 року у справі № 689/1101/18 від 27 жовтня 2021 року у справі № 573/1833/20 від 22 листопада 2021 року у справі № 341/609/20 від 24 листопада 2021 року у справі № 357/15284/18 від 08 грудня 2021 року у справі № 357/452/21.

У відповідності до ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно ст. 76-80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Ст. 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

В своїй позовній заяві позивач як на підставу позовних вимог посилалась на порушення відповідачем умов договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати та вказувала, що орендарем не було сплачено їй як орендодавцю орендну плату за договором оренди від 03 серпня 2015 року за період з 2015 по 2019 роки.

Обов`язок доказування сплати орендної плати за договором оренди землі в силу принципу змагальності цивільного процесу, вимог ст.ст. 12, 81 ЦПК України лежить саме на відповідачі, в якого зберігаються письмові докази і який мав би, згідно ч. 4 ст. 81 ЦПК України, спростовувати відповідні доводи позивача письмовими доказами.

З врахуванням предмету спору відповідні доводи позивача спростовується виключно письмовими доказами у вигляді відповідних бухгалтерських документів, які підтверджують виплату орендної плати.

Задовольняючи позовні вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав несплати орендної плати орендарем орендодавцю в 2015-2018 роках суд першої інстанції виходив з того, що належних та допустимих доказів на підтвердження фактів виплати відповідачем орендної плати у вказаний період позивачці матеріали справи не містять.

З таким висновком суду погоджуєються і суд апеляційної інстанції.

Відповідач не надав ні суду першої інстанції, ні суду апеляційної інстанції жодних доказів сплати орендної плати орендодавцю за користування земельною ділянкою за період з 2015 по 2018 років та не спростував доводи позивача про систематичну не виплату в цей період.

Доводи апеляційної скарги, що сплата орендної плати позивачці за період з 2015 по 2018 років підтверджується податковими розрахунками сум доходу, нарахованого на користь позивачки, підтверджує факт отримання нею доходів за четвертий квартал 2016 року, третій квартал 2017 року та четвертий квартал 2018 року, які не були прийняті до уваги судом, слід відхилити.

Податкові розрахунки сум доходу, нарахованого на користь позивачки, не є достатнім доказом виплати відповідачем позивачу орендної плати, оскільки вони не підтверджують сам факт виплати позивачці орендної плати, а крім того дані розрахунки підписані лише керівником та головним бухгалтером відповідача.

Такий факт виплати має підтверджуватись відповідними бухгалтерськими документами як то відомості на виплату орендної плати, видаткові касові ордери, квитанції на видачу грошових коштів, пощтові перекази на адресу орендодавця тощо.

Однак відповідачем суду жодних таких доказів надано не було.

Також суд відхиляє твердження апелянта, що в ході розгляду справи позивачкою не було надано доказів її звернення до орендаря щодо виплати їй орендної плати.

Як вказано в мотивувальній частині даної постанови обов`язок сплати орендної плати за договором оренди землі та відповідно доказування факту цієї сплати, лежить саме на відповідачі, в якого і зберігаються письмові докази і який мав би спростовувати відповідні доводи позивача письмовими доказами.

При цьому колегія суддів погоджується з рішенням суду першої інстанцій в частині стягнення з відповідача на користь позивача несплаченої орендної плати за період з 2017 року по 2018 рік у розмірі 11 738 грн. 31 коп. відповідно до умов договору оренди землі, норм ст. 21 Закону України «Про оренду землі» та норм ЦК України

Також на думку колегії суддів суд першої інстанції правомірно на підставі п. 14 договору оренди земельної ділянки від 03.08.2015 року, норм ст.ст. 551, 612. 625 ЦК України стягнув з відповідача на користь позивача пеню, інфляційні втрати та 3% річних через невиконання орендарем умов договору оренди щодо своєчасної сплати орендної плати.

Розархунки пені, інфляційних втрат та 3% річних, наведені в рішенні суду, відповідачем жодним чином не спиростовано та апеляційна скарга взагалі не містить доводів про неправильність цих розрахунків.

Судом першої інстанції було правильно надано оцінку наявним у справі доказам, застосовано норми матеріального права, у зв`язку з чим оскаржуване судове рішення підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фармгейт Україна» залишити без задоволення.

Рішення Ізяславського районного суду Хмельницької області від 02 вересня 2022 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 05 червня 2023 року.

Судді А.М. Костенко

Р.С. Гринчук

Т.В. Спірідонова