РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 листопада 2023 рокуКиївський районний суд м. Харкова у складі:
судді Єфіменко Н.В.,
за участі секретаря Лущан В.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання права та спонукання до укладання договору оренди,-
11 липня 2019 року ОСОБА_1 (далі: позивач) звернулась до ОСОБА_2 (далі: відповідач-1), ОСОБА_3 (далі: відповідач-2), з позовом в якому просила визнати своє право, як власниці буд. АДРЕСА_1 на укладання договору оренди житла загальною площею 102,21 кв.м (житлові приміщення 2-1; 2-2; 2-3; 2-4; 2-5, 2-6, 2-7, III) та допоміжні приміщення площею 1/2 під`їзду 2-3 - 3,1 кв.м, 1/2 сходів на 1-му поверсі - 2,54 кв.м., та сходами на 2-й поверх IV - 16,9 кв.м. в буд. АДРЕСА_1 між з нею з одного боку та відповідачами з другого боку та спонукати до укладання договору найму на таких умовах:
«Предмет житлового найму - житло загальною площею 102, 21 кв.м. (житлові приміщення 2-1; 2-2; 2-3; 2-4; 2-5, 2-6, 2-7, III) та допоміжні приміщення площею 1/2 під`їзду 2-3 - 3,1 кв.м, 1/2 сходів на 1-му поверсі - 2,54 кв.м., та сходами на 2-й поверх IV - 16,9 кв.м. в буд. АДРЕСА_1 , надані для проживання орендарів в буд. АДРЕСА_1 ;
суборенда частини орендованого приміщення не допускається;
термін оренди складає три роки з моменту підписання цього договору і може бути скорочений лише за згодою сторін;
розмір орендної плати на місяць складає 6000 (шість тисяч) грн. на місяць за місяць.;
наймач вносить плату за користуванням в строк, встановлений договором найма, на особовий рахунок орендодавця не пізніше як за 5 днів до початку звітного місяця;
Орендодавець відповідно має право переглядати розміри платежів за оренду приміщень. Розмір орендної плати підлягає перегляду у випадку зміни мінімального розміру заробітної плати не частіше ніж раз на півроку. Перегляду не підлягають періоди, вже Орендарем.
У випадку нарахування податковою інспекцією Київського району м. Харкова податку на нерухомість Орендар сплачує частину призначеного податку, яка відповідає орендованій загальній площі приміщень, а саме: 102,21 кв. м.
Комунальні послуги оплачуються орендарем самостійно на підставі договорів, складених орендарем з постачальниками комунальних послуг, та рахунків відповідних організацій.
Орендодавець має право 1 (один) раз на три місяці здійснювати перевірку порядку використання орендарем орендованих приміщень та стану орендованих приміщень.
Орендодавець здійснює ремонт і утримання приміщень загального користування під`їзди, сходові марші, дах.
Орендар зобов`язується:
Використовувати приміщення, що орендуються, виключно за їхнім цільовим призначенням у відповідності до п.2 Даного Договору.
Утримувати орендовані приміщення в порядку, передбаченому чинними санітарними, протипожежними правилами і правилами експлуатації встановленого в приміщенні санітарно-технічного та інженерного обладнання. Відповідальність за їх порушення несе орендар.
Дотримуватися норм і правил при користуванні газовими приладами, забезпечувати технічне обслуговування газового котла та газового водонагрівача один раз на рік. Копію акту обслуговування надавати орендодавцю в обов`язковому порядку.
Дотримуватися норм і правил при користуванні електричними, звуковими або вібраційними приладами і установками. Не допускати перевантаження електричних мереж та будь-які дії, що тягнуть порушення нормальних умов проживання інших осіб.
Компенсувати збитки та усувати пошкодження, які сталися з вини орендаря.
Усувати наслідки аварій, що сталися в орендованих приміщеннях.
Не здійснювати перебудову та перепланування приміщень, що орендується, без згоди орендодавця.
Не допускається самовільна заміна вхідних, міжкімнатних дверей, вікон, конструкцій та малюнка віконних палітурок та балконних дверей.
Не допускається самовільне встановлення сторонніх об`єктів (кондиціонерів, вивісок та ін.) на фасаді та стінах будинку. Установка сторонніх об`єктів в інших місцях допускається тільки за погодженням з орендодавцем.
Орендар має право: за попередньою письмовою згодою орендодавця установлювати сигналізацію та інші системи охорони орендованих приміщень.»
Позивач просить також стягнути на її користь з відповідачів судові витрати у розмірі 3768,40 грн.
Обґрунтовуючи заявлені вимоги позивач вказує на те, що вона є власницею житлового будинку по АДРЕСА_1 . Відповідачі проживають у вказаному будинку. Після повернення за рішенням суду вказаного будинку з комунальної власності міста, з нею, як спадкоємицею власника, не було укладено відповідного договору з відповідачами та останніми не сплачуються витрати за обслуговування її будинку, що стало приводом звернення до суду з цим позовом.
15.07.2019 ухвалою судді Київського районного суду м. Харкова Чередник В.Є. позовна заява залишена без руху, позивачу наданий строк для усунення недоліків.
25.07.2019 р. позивачем подана заява про усунення недоліків.
31.07.2019 ухвалою судді Київського районного суду м. Харкова Чередник В.Є. провадження у справі відкрито, розгляд вирішено здійснювати за правила спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.
29.01.2020 ухвалою судді Київського районного суду м. Харкова Чередник В.Є. постановлено перейти до розгляду за правилами загального позовного провадження, призначене підготовче засідання.
13.05.2020 ухвалою судді Київського районного суду м. Харкова Чередник В.Є. підготовче провадження закрите, справа призначена до судового розгляду по суті.
07.09.2020 р. за звільнення судді ОСОБА_4 у відставку з посади судді, справа в порядку автоматичного розподілу передана для розгляду судді Київського районного суду м. Харкова Садовському К.С.
11.04.2023 р. рішенням Вищої ради правосуддя ОСОБА_5 звільнено з посади судді Київського районного суду м. Харкова у зв`язку із поданням заяви про відставку.
12.04.2023 р. після проведення автоматизованого розподілу судової справи між суддями на підставі п.2.3.50 Положень про автоматизовану систему документообігу суду вищезазначену справу передано на розгляд судді Київського районного суду м. Харкова Єфіменко Н.В. та ухвалою суду справу прийнято до провадження суддею.
Відповідач - 1 подала відзив на позовну заяву, в якому проти задоволення позовних заперечувала вимог за їх необґрунтованості, зазначила про своє проживання разом із своєю сім`єю тривалий час у цьому будинку на законних підставах, сплату усіх необхідних платежів, які відносяться до користування ними житлом, вважає, що підстав для укладання договору на інші приміщення житлового будинку у позивача відсутнє. Необхідний та достатній ремонт приміщення, яким користується її сім`я, вона проводить своєчасно.
Інші відповідачі своїм правом на надання відзиву не скористались.
Позивач та її представник, про дату час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, до судового засідання не з`явились. Представником позивача ОСОБА_6 подана заява про розгляд справи за відсутності своєї та позивача.
Відповідач-1, її представник ОСОБА_7 про дату час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином, до судового засідання не з`явились, причину неявки суду не сповістили, заяв про зміну місця проживання, контактних номерів мобільних телефонів суду не подавали. У раніше поданих заявах наполягали на запереченнях, викладених у відзиві.
Відповідач-2, повідомлений про дату час та місце розгляду справи належним чином, через канцелярію суду напередодні судового зсідання особисто вчергове подав заяву про відкладення судового розгляду з посиланням на своє проживання по за межами м. Харкова.
Виходячи з вищевикладеного, а також положень ч.3 ст.211 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України), суд вважає, що судовий розгляд справи можливий за відсутності осіб, які беруть участь у справі.
Суд, дослідивши надані письмові докази в їх сукупності, дійшов такого.
Судовим розглядом встановлено, що Виконавчим комітетом Київської ради депутатів трудящих м. Харкова 18 серпня 1969 року на ОСОБА_8 виданий ордер № 1661 серія А на заселення комунальної квартири АДРЕСА_2 житловою площею 66 кв. м на склад сім`ї: ОСОБА_9 - дружина; ОСОБА_10 - батько; ОСОБА_3 - син; ОСОБА_11 донька та квартира АДРЕСА_3 заселена зазначеною сім`єю.
ОСОБА_10 - батько ОСОБА_8 помер в м. Харкові ІНФОРМАЦІЯ_1 .
ІНФОРМАЦІЯ_2 помер батько ОСОБА_3 та ОСОБА_2 .
ОСОБА_9 (дружина померлого) звернулась до Виконавчого комітету Київської районної ради депутатів трудящих із заявою про зміну договору найму житлового приміщення в кв. АДРЕСА_2 на 2 кімнати житловою площею 66,0 кв. м у зв`язку зі смертю основного наймача та відкриття на її ім`я особистого рахунку на дві кімнати, житловою площею 66,0 кв. м на склад сім`ї: син - ОСОБА_3 та донька - ОСОБА_12 .
Рішенням Виконавчого комітету Київського районної ради народних депутатів № 277/50 від 01 вересня 1987 року у відповідності до ст. 64, 106 Житлового Кодексу УРСР на ім`я ОСОБА_9 відкритий особовий рахунок на 2 кімнати житловою площею 66 кв. м в комунальній кв. АДРЕСА_2 .

ІНФОРМАЦІЯ_3 померла ОСОБА_9 мати ОСОБА_3 та ОСОБА_2 .

Рішенням Виконкому Київської районної у місті Харкові ради № 88-3 від 07.04.2009р. ОСОБА_2 (за її заявою), визнано наймачем трьох кімнат житловою площею 66,0 кв. м. в комунальній кв. АДРЕСА_2 зі складом сім`ї 3 особи: 1. наймач, 2. - брат - ОСОБА_3 3. дочка - ОСОБА_13 .

Також судом встановлено, що починаючи з 1995 року ОСОБА_1 разом зі своєю матір`ю ОСОБА_14 яка у подальшому ІНФОРМАЦІЯ_4 померла, здійснювала захист свого порушеного права власності на буд. АДРЕСА_4 .

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 12.11.2002р., з урахуванням ухвали апеляційного суду Харківської області від 12.01.2004р., за ОСОБА_1 та її матір`ю ОСОБА_14 визнане право спільної сумісної власності на 1/2 частину буд. АДРЕСА_4 .

В подальшому рішенням Київського районного суду м. Харкова від 23.11.2009р. зі змінами внесеними рішенням апеляційного суду Харківської області від 09.02.2010р., за ОСОБА_1 визнано право власності на іншу частину буд. АДРЕСА_4 .

На теперішній час ОСОБА_1 є власницею буд. АДРЕСА_4 в цілому.

У цій справі позивач, як особа, у приватній власності якої знаходиться будинок, житловими приміщеннями та місцями загального користування якого користуються відповідачі, звернулась до суду задля спонукання останніх укласти договір найму (оренди) на її умовах.

За загальним правилом, під час укладання договорів діє принцип диспозитивності, який передбачає свободу волевиявлення сторін щодо укладення договорів. Це випливає з положень ст. 627 Цивільного кодексу України, згідно з якою під поняттям «свобода договору» розуміється, що сторони є вільними:

1) в укладенні договору;

2) у виборі контрагента;

3) у визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Однак, виходячи з меж здійснення цивільних прав (ст. 13 ЦК України) у випадках, передбачених законом, реалізація абсолютного права на свободу волевиявлення щодо укладення договору може бути обмежена іншим суб`єктивним правом - вимагати укладення такого договору.

Відносини, пов`язані зі спонуканням до укладення договорів, належать до категорії тих, які складаються на ранніх стадіях розвитку майнових відносин. Вони є предметом цивільного права, а тому відповідні права суб`єктів підлягають захисту шляхом звернення до суду в порядку, передбаченому для захисту цивільних прав.

У п.36 рішення від 18.11.2004 року у справі «Прокопович проти Росії» Європейський суд з прав людини визначив, що концепція «житла» за змістом ст.8 конвенції не обмежена житлом, яке зайняте на законних підставах або встановленим у законному порядку. «Житло» це автономна концепція, що не залежить від класифікації у національному праві. То чи є місце конкретного проживання «житлом», що б спричинило захист на підставі §1 ст.8 конвенції, залежить від фактичних обставин справи, а саме від наявності достатніх триваючих зв`язків з конкретним місцем проживання (рішення ЄСПЛ у справі «Баклі проти Сполученого Королівства» від 11.01.95, П.63).

Таким чином, тривалий час проживання особи в житлі, незалежно від його правового режиму, є достатньою підставою для того, щоб вважати відповідне житло належним такій особі в розумінні ст. 8 Конвенції.

Згідно зі ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. ЦК України не містить такого способу захисту права як спонукання до укладення договору. Хоча законодавець зазначає, що перелік способів захисту не є вичерпним, адже суд може захистити цивільне право та інтерес інтим способом, що встановлений договором або законом.

Оскільки однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини (ст. 11 ЦК України), цей спосіб захисту опосередковує позовні вимоги про зобов`язання укласти договір.

Разом з тим, при вирішенні питання про зобов`язання відповідача укласти договір, необхідно виходити з положень ст. 648, 649, 635 ЦК України.

Отже, за законом можливе спонукання до укладення договору за рішенням суду за умови виникнення переддоговірного спору з таких підстав:

- обов`язковість укладення договору прямо передбачена законом;

- укладення договору випливає з попереднього договору;

- укладення договору передбачене будь-яким іншим договором:

- укладення договору випливає з умов мирової угоди, затвердженої судом.

Обов`язковість укладення договорів встановлюють, зокрема, закони «Про оренду державного та комунального майна», «Про житлово-комунальні послуги», «Про теплопостачання», тощо.

Згідно зі ст. 47 Конституції України, кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

З іншого боку, власність зобов`язує, що означає тягар власника, у тому числі, по утриманню його майна, а отже він, у разі проживання інших осіб в житлі, що належить йому на праві власності, має право вимагати від них сплати, понесених власником на утримання свого майна, відповідних сум в обсязі користування наймачами.

Кореспондуючий обов`язок осіб, що користуються майном власника житла, передбачений нормами цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 158 ЦК України наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення. Договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі. Договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов`язки наймодавця і наймача та інші умови найму.

Відповідно до ст. 159 ЦК України предметом договору найму в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване жиле приміщення (кімната, зв`язана з іншою кімнатою спільним входом), а також частина кімнати. Не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення, непридатні для проживання (підвали тощо), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора та ін.). Жиле приміщення здається наймачеві на визначений строк або без зазначення строку.

Відповідно до ст. 160 ЦК України члени сім`ї наймача, які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов`язки, що випливають з договору найму. Повнолітні члени сім`ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов`язаннями, що випливають із зазначеного договору.

Відповідно до ст. 162 ЦК України плата за користування жилим приміщенням в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін. Плата за комунальні послуги береться крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тарифами. Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначаються угодою сторін. Наймач зобов`язаний своєчасно вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги.

Враховуючи те, що житлове приміщення, буд. АДРЕСА_1 щодо якого позивач бажає спонукати відповідачів, які користуються житловими приміщеннями та місцями загального користування у цьому будинку до укладання договору оренди, є будинком, належним громадянинові на праві приватної власності, а законодавством прямо не передбачено укладення договору найму, оскільки у цьому випадку діє свобода щодо його укладання, та крім того укладання окремого договору найму на допоміжні приміщення законодавством не передбачено щодо будь-якої форми власності житла, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог у зв`язку із обранням позивачем неналежного способу захисту своїх прав. Суд зазначає, що з пред`явлених позивачем вимог неможливо поновити його право у належний спосіб, оскільки позовна заяви їх не містить.

З огляду на обставини, які встановлені під час розгляду справи, та правовідносини, що склалися між сторонами, у разі відмови користувачів житлових приміщень укласти договір оренди, не оплати за користування житловим приміщенням та комунальних платежів, власник майна має право просити про компенсацію понесених ним фактично витрат на утримання і обслуговування своєї власності з осіб, які нею користуються, та/або просити про виселення таких осіб з будинку, приватним власником якого він є.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовної заяви у спосіб, обраний позивачем, що не позбавляє її у подальшому можливості звернутись до суду за захистом своїх прав.

У зв`язку з неявкою в судове засідання всіх осіб, які беруть учать у справі, у відповідності до вимог ст. 247 ЦПК України фіксування судового засідання технічними засобами не здійснюється.

Керуючись статтями 4,10,141,258-259,264-265,268,273,354 ЦПК України, суд, -

вирішив:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання права та спонукання до укладання договору оренди відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Харківського апеляційного суду.

Повний текст рішення складено 23 листопада 2023 року.

Позивач: ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_5 )

Відповідач-1: ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрована: АДРЕСА_6 )

Відповідач-2: ОСОБА_3 (зареєстрований: АДРЕСА_6 )

Суддя Н.В.Єфіменко