Справа № 509/4871/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 листопада 2023 року Овідіопольський районний суд Одеської області у складі:

головуючого судді Кочко В.К.,

при секретарі Савченко М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду, в смт. Овідіополь цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю ТОВ "ГРАНИТ К", третя особа Обслуговуючий кооператив "Радуга-3" про визнання майнових прав на двокімнатну квартиру

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 , звернувся до суду із позовом, в якому просив суд визнати його власником майнових прав на двокімнатну квартиру № 19 (будівельний номер), загальною площею 61, 2 кв. м., що знаходиться на третьому поверсі у першій секції в 4-секційному 10-ти поверхневому житловому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_2 стягнути з відповідачів судові витрати.

В обґрунтування позову ОСОБА_1 вказує, що 4 лютого 2007 року між ТОВ «ГРАНИТ К» укладений Договір № 207-3-1-4 про дольову участь в будівництві 4 секційного, 10-ти поверхневого житловому будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до п.1.1. Договору ОСОБА_1 зобов`язаний прийняти участь в будівництві 4 секційного, 10-ти поверхневого житловому будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до п. 1.2. Договору ТОВ «ГРАНИТ К» зобов`язується побудувати житловий будинок та після здачі житлового будинку до експлуатації передати у власність ОСОБА_1 квартиру, що відповідає наступним вимогам п. 2.1.1. та п. 2.1.2, а саме розташування квартири в житловому будинку на третьому поверсі у четвертій секції, будівельний номер квартири № 207 , загальна площа квартири по закінченню будівництва житлового будинку повинна складати 35,55 кв. м,. у кількості однієї кімнати. Пункт 25. Договору передбачає плановий термін закінчення будівництва житлового будинку 4 квартал 2007 року.

Згідно з п. 3.1. Договору для виконання прийнятих на себе зобов`язань з дольової участі у будівництві житлового будинку Пайовик зобов`язується перераховувати на поточний рахунок Підприємства або внести до каси Підприємства взаємо узгоджену грошову суму в гривнях, вказана сума може змінюватись в залежності ціни покупки одного долара США на день перерахування або внесення грошових коштів до каси Підприємства та повинна складати гривневий еквівалент від 39 105, 0 доларів США на дату їх перерахування.

Сторони обумовили, що вартість 1 (одного) квадратного метру загальної площі квартири еквівалентна 1 100 доларів США, пункт 3.3. Договору.

На виконання договору N-207-3-1-4 від 14.02.2007 року та відповідно до банківської квитанції N 7 від 21.11.2008 року ОСОБА_1 сплатив на користь ТОВ «ГРАНИТ К» на розрахунковий рахунок відкритий в АКБ «Інвестбанк» грошові кошти у повному розмірі, що підтверджується банківськими чеками.

27 вересня 2011 року між ТОВ «ГРАНИТ К» Доповнення №1 до Договору № 207-3-1-4 про дольову участь будівництві житловому будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 від 14.02.2007 та викладено у наступній редакції: 2.1.1. розташування квартири у житловому будинку (у подальшому квартира): третій поверх житлового будинку, перша секція, будівельний номер квартири - 19 , загальна площа квартири складатиме 61, 2 кв. м.

Далі, на виконання умов викладених у Доповненні № 1 до Договору № 207-3-1-4 від 14.02.2007 року, до каси ТОВ «ГРАНІТ К» 27.09.2011 року внесені грошові кошти урозмірі 12 000,00 гривень, 14.10.2011 року до каси Підприємства внесені грошові кошти у розмірі 12 848,00 гривень та 09.11.2011 року внесені грошові кошти у розмірі 55 407,00 гривень, що в загальному розмірі становить грошову суму у розмірі 80 255, 00 гривень, що станом на жовтень-листопад 2011 року, становило еквівалент у 10 000,00 доларів США, курс долару вересні-листопаді 2011 року коливався з 7.98 до 8.05 за 1 дол.

Таким чином, ОСОБА_1 сплатив грошові кошти у розмірі 276 480 за двокімнатну квартиру будівельний номер квартири - № 19 .

Відповідач прийнятих на себе зобов`язань не виконав, що стало підставою для звернення до суду.

Арбітражним керуючим ТОВ «ГРАНІТ К» Ратушним А.І. надано відзив на позовну заяву, яким просить відмовити в задоволені позовних вимог, оскільки ухвалою Господарського суду Одеської області від 28.05.2009 р. було порушено провадження у справі про банкрутство ТОВ «Гранит К», введено мораторій на задоволення вимог кредиторів. Ухвалою попереднього засідання від 22.09.2009 року затверджено реєстр вимог кредиторів та вимоги Позивача до нього включені не були, існує прострочка виконання зобов`язань, просив застосувати стоки позовної давності.

Додатково керуючим санацією Ратушним А.І. подано заяву про застосування строків позовної давності зазначаючи, що строк позовної давності за вимогами Позивача по договору № 207-3-1-4 від 14.02.2007 року розпочався з 01.01.2009 року, але Позивач з претензіями, ні з іншими вимогами до боржника не звертався.

Від Обслуговуючого кооперативу «Радуга-3» надійшов відзив на позовну заяву, яким останній просить відмовити у задоволені позову, оскільки зобов`язання ТОВ «ГРАНІТ К» перед позивачем є погашеними, позивач не цікавився ходом будівництва будинку, датою введення в експлуатацію, інвестор отримав право власності на всі вільні (не реалізовані площі) у ЖК «Адмірал», майнові права на квартиру Позивача були передані інвестору з метою виконання плану санації ТОВ «Граніт К».

Позивачем подано заяву про зміну предмету позову в якій він просив визнати право власності на квартиру АДРЕСА_5 , обґрунтовуючи зміну предмету позову тим, що позивачу стало відомо, що будинок введений в експлуатацію та нумерація квартир змінилася.

Позивач, зазначає, що Обслуговуючий кооператив «Радуга 3», будучи Інвестором цього житлового комплексу, Керуючий санацією ТОВ «Гранит К» та комітет кредиторів, не визнають майнове право позивача на набуття в майбутньому прав власності на двокімнатну квартиру, а тому позивач звернулася до суду за захистом своїх прав.

Сторони у судове засідання не з`явилися, про час, дату та місце розгляду справи, повідомлялись належним чином, представник позивача надав до суду заяву про розгляд справи, за відсутності позивача та його представника, наполягав на задоволенні позовних вимог.

Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Статтею 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Згідно ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Відповідно до ч. 2 ст. 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.

Судом встановлено, що між ОСОБА_1 та ТОВ «ГРАНИТ К» 4 лютого 2007 року укладений Договір N207-3-1-4 про дольову участь в будівництві 4 секційного, 10-ти поверхового житловому будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до п.1.1. Договору ОСОБА_1 зобов`язаний прийняти участь в будівництві 4 секційного, 10-ти поверхового житловому будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до п. 1.2. Договору ТОВ «ГРАНИТ К» зобов`язується побудувати житловий будинок та після здачі житлового будинку до експлуатації передати увласність ОСОБА_1 квартиру, щовідповідає наступним вимогам п. 2.1.1. та п. 2.1.2, а саме розташування квартири вжитловому будинку на третьому поверсі у четвертій секції, будівельний номер квартири № 207 , загальна площа квартири по закінченню будівництва житлового будинку повинна складати 35,55 кв. м,. у кількості однієї кімнати. Пункт 25. Договору передбачає плановий термін закінчення будівництва житлового будинку 4 квартал 2007 року.

Згідно з п. 3.1. Договору для виконання прийнятих на себе зобов`язань з дольової участі у будівництві житлового будинку Пайовик зобов`язується перераховувати на поточний рахунок Підприємства або внести до каси Підприємства взаємо узгоджену грошову суму в гривнях, вказана сума може змінюватись в залежності ціни покупки одного долара США на день перерахування або внесення грошових коштів до каси Підприємства та повинна складати гривневий еквівалент від 39 105, 0 доларів США на дату їх перерахування.

Сторони обумовили, що вартість 1 (одного) квадратного метру загальної площі квартири еквівалентна 1 100 доларів США, пункт 3.3. Договору.

На виконання договору №207-3-1-4 від 14.02.2007 року та відповідно до банківської квитанції № 7 від 21.11. 2008 року ОСОБА_1 сплатив на користь ТОВ «ГРАНИТ К» на розрахунковий рахунок відкритий в АКБ «Інвестбанк» грошові кошти у повному розмірі, що підтверджується банківськими чеками.

27 вересня 2011 року між ТОВ «ГРАНИТ К» Доповнення №1 до Договору № 207-3-1-4 про дольову участь будівництві житловому будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 від 14.02.2007 та викладено у наступній редакції: 2.1.1. розташування квартири у житловому будинку (у подальшому квартира): третій поверх житлового будинку, перша секція, будівельний номер квартири-19, загальна площа квартири складатиме 61, 2 кв. м.

Далі, на виконання умов викладених у Доповненні № 1 до Договору №207-3-1-4 від 14.02.2007 року, до каси ТОВ «ГРАНІТ К» 27.09.2011 року внесені грошові кошти у розмірі 12 000,00 гривень, 14.10.2011 року до каси Підприємства внесені грошові кошти у розмірі 12 848,00 гривень та 09.11.2011 року внесені грошові кошти у розмірі 55 407,00 гривень, що в загальному розмірі становить грошову суму у розмірі 80 255, 00 гривень, що станом на жовтень-листопад 2011 року, становило еквівалент у 10 000,00 доларів США, курс долару вересні-листопаді 2011 року коливався з 7.98 до 8.05 за 1 дол.

Таким чином, ОСОБА_1 сплатив грошові кошти у розмірі 276 480 за двокімнатну квартиру будівельний номер квартири - № 19 .

Судом встановлено, що в 2017 році, в процесі санації ТОВ «Гранит К», арбітражним керуючим Лахненко Є.М. було надано зміни до плану санації, що були схвалені зборами кредиторів, комітетом кредиторів, погоджені забезпеченим кредитором, підписані від боржника ТОВ «Гранит К» керуючим санацією Лахненко Є.М., інвестором ОК «Радуга-3», заставним кредитором ТОВ «Інвест Холдинг Юг». Вказані зміни до плану санації були затверджені ухвалою Господарського суду Одеської області від 04.10.2017.

У цьому документі зазначено, що Обслуговуючий кооператив «Радуга З» прийнятий у якості інвестора та йому надано згоду на погашення заборгованості Боржника перед всіма кредиторами шляхом фінансування завершення будівництва та сприяння введенню в експлуатацію 4-х секційного 11-поверхового житлового комплексу « Адмірал » в житловому комплексі « Адмірал » та передачі у власність фізичним особам - пайовикам житлової та нежитлової площі у ЖК «Адмірал». Інвестор у повному обсязі виконає зобов`язання Боржника в обмін на передання Інвестору від фізичних осіб - пайовиків ЖК «Адмірал» грошових коштів у розмірі, сума яких буде розрахована за формулою та в якості погашення дебіторської заборгованості, а також в обмін на передання Інвестору права власності на всі вільні (не реалізовані) площі житлових та нежитлових приміщень у ЖК «Адмірал» (з отриманням Інвестором всієї фінансової вигоди від продажу таких вільних площ третім особам), який розташований за вказаною адресою.

Суд вважає, що не заслуговує на увагу позиція керуючого санації стосовно того, що позивач не звертався до господарського суду Одеської області за захистом свого порушеного права, оскільки позивачем зазначалося про звернення до суду з заявою про включення його до плану санації. Ухвалою господарського суду Одеської області від 17.05.2019 року у задоволені заяви ОСОБА_1 від 30.10.2018 року було відмовлено, крім того станом на момент звернення з позовною заявою договір№ 207-3-1-4 від 14.02.2007 є діючим.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 17.05.2019 зобов`язано керуючого санацією боржника арбітражного керуючого Ратушного А.І. надати протоколпроведення загальних зборів кредиторів на 25.06.2019року, серед порядку денного винесення питання щодо внесення змін до Плану санації ТОВ«ГранитК»,у тому числі включення майнових вимог ОСОБА_1 на двокімнатну квартиру No19 (будівельний номер), загальною площею 61,2 кв.м., що знаходиться на третьому поверсі у першій секції в 4-секційному 10-ти поверховому житловому будинку, розміщеного за адресою: АДРЕСА_2.

Як вбачаються з ухвали господарського суду Одеської області від 03.04.2019 року, зазначено у звіті керуючого санацією боржника, станом на березень 2019 року були проведені відповідні будівельні роботи по завершенню будівництва ЖК «Адмірал» узв`язку з чим стан готовності складає 95%, будівництво знаходиться на завершальному етапі, а термін завершення будівництва та введення житлового комплексу до експлуатації визначено на кінець вересня 2019 року.

Як вбачається зухвали від 03.04.2019 року основними кредиторами ТОВ «Гранит К» с фізичні особи - пайовики, які в період з 2006 по 2015 роки купили майнові права на квартири та нежитлові приміщення в4-секційному 10-ти поверховому житловому будинку, розміщеного за адресою: АДРЕСА_2 .

25.06.2019 року були проведенні загальні збори кредиторів ТОВ «Гранит К», в свою чергу, загальними зборами було відмовлено ОСОБА_1 у внесенні змін до Плану санації боржника, а відповідно у внесені його до реєстру кредиторів-пайовиків.

Так, в змінах до плану санації ТОВ «Гранит К» зазначено, що усі вільні (не реалізовані) квартири підлягають передачі інвестору на праві власності з отриманням ним всієї фінансової вигоди від продажу таких вільних площ третім особам у першій місяць після закінчення будівництва та введення в експлуатацію ЖК «Адмірал».

Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має грунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

У даному випадку, боржник - ТОВ "Гранит К", зобов`язаний був вчинити на користь кредитора - ОСОБА_1 наступні дії, а саме за рахунок грошових коштів інвестора та інших інвестицій збудувати житловий будинок та після вводу будинку в експлуатацію передати замовнику усю необхідну документацію для передачі квартири у власність ОСОБА_1 .

Однак такі дії не здійснив та заперечував факт того, що позивач є інвестором.

Судом встановлено, та матеріалами справи підтверджується, що у грудні 2019 року Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції Одеської області видав ТОВ «Гранит К» сертифікат серії ОД №82, яким засвідчив відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та готовності його до експлуатації, а саме житлового комплексу «АДМІРАЛ», розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , на території Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області.

Після здачі будинку в експлуатацію об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_6 стала квартирою № 311 , що підтверджується актом встановлення місцезнаходження квартири від 18.1.0.2023 року.

06.03.2020 року рішенням виконкому Таїровської селищної ради №54 присвоєно адресу об`єкту будівництва будинку ЖК «АДМІРАЛ».

06.03.2020 року до договору №НР25116 внесені зміни з приводу адреси, яка зазначена у рішенні виконкому Таїровської селищної ради №54.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону.

Відповідно до пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Пунктом 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553) передбачено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об`єкт інвестування є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

Таким чином, враховуючи викладені вище обставини, оцінивши докази, зібрані у справі, в їх сукупності, те, що в обґрунтування своїх позовних вимог позивач надав суду належні та допустимі докази, довів суду їх переконливість, а також обставини, на які посилався як на підставу своїх вимог, суд дійшов до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню.

Керуючись ст. ст. 13, 81, 258, 258, 265, 268 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Визнати за ОСОБА_1 право власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_5 .

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до палати по цивільним справам апеляційного суду Одеської області через Овідіопольський районний суд на протязі десяти днів з дня проголошення рішення.

Суддя: Кочко В.К.