Справа № 149/1614/23
Провадження №2/149/461/23
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

29.11.2023 р. м. Хмільник

Хмільницький міськрайонний суд Вінницької області у складі:

головуючого судді Войнаревича М. Г.,

за участі секретаря Паламарчук Л. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Хмільницької міської ради Вінницької області про визнання незаконними рішення,

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернулась до Хмільницького міськрайонного суду Вінницької області з позовом до Хмільницької міської ради Вінницької області про визнання незаконними рішення.

Позов мотивований тим, що позивач є власником будівель та споруд, розташованих: у АДРЕСА_1 ; у АДРЕСА_1 ; у АДРЕСА_2 на підставі договорів купівлі-продажу від 11.07.2013р., укладених між ОСОБА_1 та ПрАТ ПТК «Вирій». Земельні ділянки, на яких розташовано придбані будівлі та споруди, перебували в оренді ПАТ ПТК «Вирій» на підставі: договору оренди земельних ділянок від 01.10.2007р. ( АДРЕСА_1 та АДРЕСА_3 ) договору оренди земельної ділянки від 10.10.2007р. ( АДРЕСА_2 . За вказаними договорами передбачено строк оренди 25 років - до 2032 року. До ОСОБА_1 , в силу закону, перейшло право користування вищевказаними земельними ділянками на тих же умовах, що були визначені для попереднього землекористувача у відповідності до укладених договорів. Іншими словами, ОСОБА_1 набула прав орендаря за договором оренди від 01.10.2007 р. та за договором оренди від 10.10.2007 р. Однак, рішенням Хмільницької міської ради № 387 від 26.03.2021 р., окрім припинення права користування ПрАТ ПТК «Вирій», розірвано договір оренди земельної ділянки від 01.10.2007 року щодо земельних ділянок по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_3 (кадастровий номер :00:008:0339, площею 0,7955 га та кадастровий номер :00:008:0340, площею 0,2900 га ), а також розірвано договір оренди земельної ділянки від 10.10.2007 року щодо земельної ділянки по АДРЕСА_2 (кадастровий номер :00:006:0466, площею 0, 509 га). Вказаним рішенням розірвано договори оренди землі, права орендаря за якими перйшло до ОСОБА_1 . Таким чином, рішенням Хмільницької міської ради 9 сесії 8 скликання № 387 від 26.03.2021р. в односторонньому порядку розірвано договори оренди землі, права та обов`язки за яким перейшли до ОСОБА_1 , в той час як ні закон, ні умови вказаних договорів не передбачають одностороннє розірвання договору. Хмільницька міська рада не зверталась до ОСОБА_1 щодо розірвання договорів оренди за згодою сторін, також не зверталась щодо їх розірвання в судовому порядку. Відповідач своїм рішення односторонньо вирішив, що договори оренди землі є розірваними, посилаючись на п. «Е» ст. 141 Земельного кодексу України, яким передбачено набуття іншою особою права власності на жилий будинок, споруду, при якому договір припиняється не в цілому, а в частині оренди попереднім орендарем. Умовами договору оренди від 01.10.2007 п. та договору оренди від 10.10.2007 р. не передбачено право на одностроннє розірвання договору. Також не передбачено право на односторонню відмову від договору. Відтак, рішення Хмільницької міської ради № 387 від 26.03.2021р. в частині щодо розірвання договорів оренди є таким, що прийнято всупереч закону. Інші частини цього ж рішення, що стосуються ОСОБА_1 є похідними від розгляду питання про розірвання договорів. Рішення Хмільницької міської ради № 387 від 21.03.2021 р. в частині вирішення питання про розірвання договорів оренди, права орендаря за якими перейшло до ОСОБА_1 як до нового землекористувача, порушують права позивача на користування земельними ділянками на визначених умовах.

31.05.2023 на адресу суду надійшла заява про зміну позову, в якій зазначено, що рішенням Хмільницької міської ради 9 сесії 8 скликання № 387 від 26.03.2021 у п.4 вирішено: «земельні ділянки, зазначені у п.1,2 цього рішення, зарахувати до земель запасу Хмільницької міської територіальної громади». Тобто, в результаті прийняття рішення про розірвання договорів (п.1) було прийнято у п.4 рішення про зарахування до земель запасу Хмільницької територіальної громади земельних ділянок, розташованих у АДРЕСА_2 (кадастровий номер :00:006:0466), по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :00:008:0339) та по АДРЕСА_3 ( кадастровий номер :00:008:0340). В той же час, ці земельні ділянки є предметом оренди за договорами оренди земельних ділянок від 01.10.2007р. та від 10.10.2007р., права орендаря за якими перейшли до ОСОБА_1 . Відтак, похідними від п.1 є не лише п. 5, 6, а й п. 4 оскаржуваного рішення.

31.05.2023 на адресу суду від представника відповідача надійшов відзив, відповідно до якого, Хмільницька міська рада не погоджується з доводами, які викладені в позовній заяві, вважає їх необгрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають з огляду на наступне. Органи місцевого самоврядування у вказаних правових відносинах є суб`єктами владних повноважень, які виконують владні управлінські функції. Оскарження актів та рішень органу місцевого самоврядування як суб`єкта владних повноважень здійснюється в порядку адміністративного судочинства, отже спір, що виник між сторонами за своєю суттю є адміністративно-правовим та підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства, тому провадження у справі слід закрити на підставі п. 1 ч. 1 ст. 255 ЦПК України. При цьому, ОСОБА_1 вже неодноразово зверталася до суду із вимогою визнання незаконним рішення 9 сесії Хмільницької міської ради 8 скликання від 26.03.2021 "Про припинення ПАТ ПТК "Вирій" права користування земельними ділянками у місті Хмільнику та надання їх в її користування. Рішення Хмільницької міської ради № 387 в оскаржуваній частині саме по собі не порушує права ОСОБА_1 та не становить втручання в її обов`язки, а є лише підставою для укладення з нею договору оренди щодо спірної земельної ділянки. Відповідно до зазначеного вище відсутні підстави також стверджувати. що це рішення якимось чином порушує реалізацію статті 120 ЗК України. Тому просить у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити в повному обсязі та закрити провадження по справі на підставі п. 1 ч. 1 ст. 255 ЦПК України.

26.06.2023 на адресу суду надійшли додаткові пояснення від представника позивача - адвоката Кучерявої І. П., які полягають в тому, що до ОСОБА_1 перейшли права орендаря за договорами від 01.10.2007р. та від 10.10.2007р., які було укладено між Хмільницькою міською радою (Орендодавець) та Акціонерним товариством промислово торговою компанією "Вирій" (Орендар). Натомість, Хмільницька міська рада, всупереч ч.4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», ст. 651 ЦК України, своїм рішення в одностронньому порядку вирішила розірвати вказані договори. У даній справі № 149/1614/23 підставами позову наведено те, що до ОСОБА_1 перейшли права орендаря за договорами оренди, укладеними з попереднім землекористувачем, на підставі ст. 120, ст. 377 ЦК України. Отже, ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Хмільницької міської ради про визнання незаконним рішення № 387 від 26.03.2021р. з інших підстав, на відміну від підстав зустрічного позову, який був предметом розгляду у справі № 149/1750/21, а також з іншим предметом позову, зокрема, п.1 рішення Хмільницької міської ради №387 від 26.03.2021р., який не був предметом оскарження у справі № 149/1750/21. Тому представник позивача просить врахувати ці пояснення при розгляді справи та просить задовольнити позов повністю.

05.10.2023 на адресу суду надійшла відповідь на відзив, яка мотивована тим, що позивач вважає доводи, викладені Хмільницькою міською радою у відзиві на позовну заяву необґрунтованими та такими, що не спростовують позовних вимог, що пояснюється наступним. У відзиві Хмільницька міська рада стверджує, що головною ознакою публічно-правових спорів є участь у них суб`єкта владних повноважень, який виконує владні управлінські функції, тому, за переконанням відповідача, даний спір слід розглядати у порядку адміністративного судочинства, а провадження у даній справі № 149/1614/23 підлягає закриттю. Проте: спір, який є предметом розгляду у даній справі №149/1614/23, має приватно-правовий характер, тому, підлягає розгляду у порядку цивільного судочинства. Предметом оскарження є рішення Хмільницької міської рад № 387 від 26.03.2021р., яким розірвано договори оренди земельних ділянок, орендарем за якими є ОСОБА_1 . Таким чином, оскаржуваним рішенням ( в частинах, що є предметом спору у даній справі № 149/1614/23) вирішено у односторонньому порядку про припинення прав орендаря ОСОБА_1 та, як наслідок, виникнення у ОСОБА_1 права оренди на визначених органом місцевого самоврядування умовах. Оскільки оскаржуване рішення стосується договорів оренди земельних ділянок від 01.10.2007 та від 10.10.2007р. та безпосередньо визначає права ОСОБА_1 як орендаря ( як в частині припинення речових прав, так і умов виникнення речових прав), тому спірні правовідносини мають приватноправовий характер. За переконанням позивача, оскільки розірвання договорів оренди землі відбулось за рішенням міської ради ( без угоди сторін, без рішення суду), тому й відновлення порушених прав, що полягає у відновленні дії договорів, які розірвано за рішенням міської ради, можливе лише шляхом скасування такого рішення (в частині).

В судове засідання сторони не з`явились. Представник позивача - адвокат Кучерява І. П. надала до суду заяву про розгляд справи у їх відсутність, позовні вимоги підтримують та просять їх задовільнити. Представник відповідача в судове засідання не з`явилася, надала до суду заяву в якій просить розгляд справи проводити за її відсутності, в задоволенні позовних вимог просить відмовити.

Дослідивши матеріали справи, судом встановлено наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

ОСОБА_1 є власником будівель та споруд, розташованих: у АДРЕСА_1 ; у АДРЕСА_1 ; у АДРЕСА_2 , що підтверджується договором купівлі-продажу від 11.07.2013, укладеного між ОСОБА_1 та ПрАТ ПТК «Вирій» (копія на а.с. 9) та договором купівлі-продажу від 11.07.2013, укладеного між ОСОБА_1 та ПрАТ ПТК «Вирій» (копія на а.с. 11) та договором купівлі-продажу від 11.07.2013, укладеного між ОСОБА_1 та ПрАТ ПТК «Вирій» (копія на а.с. 13).

Земельні ділянки ( АДРЕСА_1 та АДРЕСА_3 ), на яких розташовано придбані будівлі та споруди, перебували в оренді ПАТ ПТК «Вирій» на підставі договору оренди земельної ділянки від 01.10.2007. За вказаним договорам передбачено строк оренди 25 років, до 2032 року (копія на а.с. 15-17).

Земельна ділянка ( АДРЕСА_2 ), на якій розташовано придбані будівлі та споруди, перебували в оренді ПАТ ПТК «Вирій» на підставі договору оренди земельної ділянки від 10.10.2007. За вказаним договорам передбачено строк оренди 25 років, до 2032 року (копія на а.с. 18-20).

Рішенням Хмільницької міської ради № 387 від 26.03.2021р., окрім припинення права користування ПрАТ ПТК «Вирій», розірвано договір оренди земельної ділянки від 01.10.2007 року щодо земельних ділянок по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_3 (кадастровий номер :00:008:0339, площею 0,7955 га та кадастровий номер :00:008:0340, площею 0,2900 га ), а також розірвано договір оренди земельної ділянки від 10.10.2007 року щодо земельної ділянки по АДРЕСА_2 (кадастровий номер :00:006:0466, площею 0, 509 га) (копія на а.с. 25-26).

За приписами 15 Цивільного кодексу України кожна сторона має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилось або зникло як таке, порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

У статті 3 Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність.

В Україні визнається і діє принцип верховенства права; права і свободи людини є невідчужуваними та непорушними; громадяни мають рівні конституційні права і свободи та є рівними перед законом, що прямо передбачено у частині першій статті 8, статті 21, частині першій статті 24 Конституції України.

Права і свободи людини і громадянина захищаються судом; кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб, як зазначено у частинах першій, другій статті 55 Конституції України.

Відповідно до частини першої статті 393 цього Кодексу правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, який не відповідає закону і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується.

Предметом оскарження є рішення Хмільницької міської ради 9 сесії 8 скликання № 387 від 26.03.2021 р., яким розірвано договори оренди земельних ділянок, орендарем яких є ОСОБА_1 , до якої перейшли права орендаря, за укладеним договором оренди з попереднім землекористувачем, на підставі ст.120, 377 ЦК України.

Зміна умов договору можлива за взаємною згодою сторін або зарішенням суду(абзац перший п.5 договору оренди землі від 19 жовтня 2007 року)

У Постанові Верховного Суду від 25.01.2023 у справі 149/1750/23 зазначено наступне:

72. Відповідно до змісту статті 31 Закону про оренду землі договір оренди землі припиняється в разі певних конкретно визначених випадків, до яких у тому числі включене закінчення строку, на який його було укладено, а також у інших випадках, передбачених законом.

73. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (частини третя та четверта статті 31 Закону про оренду землі).

74. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (частина перша статті 33 Закону про оренду землі).

75. Відповідно до статті 34 Закону про оренду землі наслідком припинення або розірвання договору оренди землі є обов`язок орендаря повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

77. Зміна умов договору можлива за взаємною згодою сторін або за рішенням суду (абзац перший пункту 5 договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року).

78. Договір втрачає чинність у разі його припинення або розірвання (абзац другий пункту 5 договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року). В абзаці третьому пункту 5 договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року передбачені підстави для припинення договору, а в абзаці четвертому цього пункту договору - підстави для його розірвання. Разом із тим придбання нерухомості, розташованої на відповідній орендованій земельній ділянці, до зазначених підстав не включене.

79. У разі відсутності взаємної згоди сторін щодо зміни умов договору, його дострокового розірвання на вимогу зацікавленої сторони - ці питання вирішуються в судовому порядку (абзац сьомий пункту 5 договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року).

Також суперечить умовам статті 120 ЗК України (та інших норм права, які кореспондують її змісту) пункт 4 рішення Хмільницької міськради № 387, оскільки передбачає фактичне вилучення спірної земельної ділянки у ОСОБА_1 з наступним її наданням. Суди попередніх інстанцій не встановили, що цей пункт рішення Хмільницької міськради № 387 був реалізований. Враховуючи це, Верховний Суд виходить із висновку, викладеного у пункті 86 цієї постанови.

86. Враховуючи зміст статті 17 Закону про оренду землі у його взаємодії із частиною другою статті 120 ЗК України, частиною першою статті 377 та частиною третьою статті 415 ЦК України, частиною третьою статті 7 Закону про оренду землі (далі - стаття 120 ЗК України (та інші норми права, які кореспондують її змісту)), при придбанні нерухомого майна, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, фактично переданої попередньому орендарю, з моменту набуття права власності на це нерухоме майно до нового власника за фактом переходить орендована земельна ділянка як до нового орендаря. Тобто спірна земельна ділянка є переданою в оренду ОСОБА_1 орендодавцем як новому її орендарю з моменту набуття нею права власності на нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці. Суди попередніх інстанцій протилежного у цій справі не встановили, а сторони відповідне не спростували.

87. Згідно із обставинами, встановленими судами попередніх інстанцій та не спростованими сторонами спору, відносини оренди спірної земельної ділянки (користування нею ОСОБА_1 ) за фактом існують як після придбання ОСОБА_1 ресторану ІНФОРМАЦІЯ_1» (на підставі прав та обов`язків, які належали попередньому орендарю, відповідно до статті 120 ЗК України (та інших норм права, які кореспондують її змісту), що узгоджується із правовим висновком, викладеним, зокрема, у пункті 5.15 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 лютого 2020 року у справі № 922/510/19), так і після констатації у рішенні Хмільницької міськради № 387 про припинення права оренди землі на підставі договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року за правонаступником АТ ПТК «Вирій» та розірвання цього договору.

88. Абзац третій пункту 5 договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року містить вичерпний перелік підстав для припинення цього договору. А абзац четвертий пункту 5 договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року містить вичерпний перелік підстав для розірвання цього договору. Жоден із них не передбачає продаж нерухомості, яка розташована на орендованій земельній ділянці, як підставу для припинення або розірвання договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року. Разом з тим відповідно до абзацу п`ятого пункту 2.2 договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року цей договір «не зберігає чинність» у разі зміни орендаря.

89. Попри те, що умовами договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року (пункт 2.2) передбачено, що у разі зміни орендаря цей договір чинність не зберігає, відповідно до встановлених судами попередніх інстанцій обставин справи, які не спростовуються сторонами спору, учасники спору фактично продовжували свої правовідносини оренди спірної земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року до прийняття рішення Хмільницької міськради № 387.

У Постанові Верховного Суду від 25.01.2023 у справі 149/1750/23 зроблено висновки стосовно договорів оренди земельних ділянок, в тому чмслі щодо невідповідності закону п.2.2 цих договорів:

76. При зміні орендаря договір оренди чинність не зберігає (абзац п`ятий пункту 2.2 договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року).

90. Той факт, що сторони спору з урахуванням змісту пункту 2.2 договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року не узгодили належним чином свої правовідносини щодо оренди спірної земельної ділянки з моменту придбання ОСОБА_1 ресторану ІНФОРМАЦІЯ_1» у 2013 році, не скасовує дію частини другої статті 120 ЗК України, частини першої статті 377 ЦК України та частини третьої статті 7 Закону про оренду землі. Невиконання зазначеного сторонами спору до прийняття рішення Хмільницької міськради № 387, яке фактично спрямоване на виконання відповідного обов`язку, не є предметом цього спору.

91. Пункт 2.2 договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року фактично унеможливлює реалізацію статті 120 ЗК України (та інших норм права, які кореспондують її змісту) на момент придбання ОСОБА_1 ресторану ІНФОРМАЦІЯ_1», оскільки суперечить змісту цих норм (наприклад, з точки зору статті 34 Закону про оренду землі), так само як і суперечить змісту абзацу другого пункту 5 цього ж договору. Крім того, сама по собі реалізація пункту 2.2 цього договору у відповідному формулюванні не передбачає додаткове його розірвання, у тому числі одностороннє. А відповідно до умов пункту 5 цього договору, зокрема, його абзацу сьомого - одностороннє розірвання договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року не передбачене.

92. Також суперечить умовам статті 120 ЗК України (та інших норм права, які кореспондують її змісту) пункт 4 рішення Хмільницької міськради № 387, оскільки передбачає фактичне вилучення спірної земельної ділянки у ОСОБА_1 з наступним її наданням. Суди попередніх інстанцій не встановили, що цей пункт рішення Хмільницької міськради № 387 був реалізований. Враховуючи це, Верховний Суд виходить із висновку, викладеного у пункті 86 цієї постанови.

У Постанові Верховного Суду від 10.05.2023 р. у справі 149/643/22 зазначено:

65. Статтею 206 ЗК України передбачено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

66. У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за приписами частини першої статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

67. Частиною першою статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату.

68. Відповідно до статті 377 ЦК України, у редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду. переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

69. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди) (частина третя статті 415 ЦК України).

70. Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону (частина перша статті 116 ЗК України).

71. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (частина друга статті 120 ЗК України).

72. Підставою припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці (пункт «е» абзацу першого частини першої статті 141 ЗК України, у редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин).

73. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1 Податкового кодексу України). Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (абзац чотири пункту 288.1 ПК України). Аналогічне положення закріплене у частині другій статті 14 Закону України «Про оренду землі». Типовий договір оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220.

74. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4 ПК України). Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку (для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки) та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки, якщо тільки визначення орендаря не відбулось на конкурентних засадах (пункти 288.5.1 та 288.5.2 ПК України). Використання нормативної грошової оцінки земельних ділянок для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності передбачене також відповідно до частини четвертої статті 5 Закону України від 11 грудня 2003 року № 1378-IV «Про оцінку земель».

75. Стаття 31 Закону України «Про оренду землі» передбачає випадки припинення договору оренди землі. При цьому відповідно до статті 34 зазначеного Закону наслідком припинення або розірвання договору оренди землі є обов`язок орендаря повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

76. Згідно з частиною третьою статті 7 Закону України «Про оренду землі», у редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, до особи, до якої перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

77. Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц, постанови Верховного Суду від 19 червня 2018 року у справі № 922/3655/17, від 07 листопада 2018 року у справі № 910/20774/17).

78. Отже, у разі переходу права власності на нерухоме майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

79. Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16).

80. Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц).

81. Тобто договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню (постанова Великої Палати Верховного Суду від 25 лютого 2020 року у справі № 922/510/19).

82. Після відчуження об`єктів нерухомості зобов`язання зі сплати орендної плати виникає у нового власника нерухомості (постанови Верховного Суду від 27 лютого 2019 року у справі №913/661/17, від 06 березня 2019 року у справі №914/2687/17, від 04 квітня 2019 року у справі № 910/7197/18).

83. Встановивши, що об`єкти нерухомості, розташовані на спірних земельних ділянках комунальної власності, перейшли від попереднього їх власника та орендаря земельних ділянок АТ ПТК «Вирій» до ОСОБА_1 , при цьому строк дії договорів оренди встановлений до 01 лютого 2032 року, суд апеляційної інстанції дійшов законного і обґрунтованого висновку про наявність у відповідачки обов`язку зі сплати орендної плати за користування землею за 2018-2021 роки.

84. Зазначений висновок відповідає висновкам судів, висловленим у справах № 902/796/21, № 149/1750/22 за позовами Хмільницької міської ради до ОСОБА_1 про визнання договорів оренди земельних ділянок укладеними.

85. Умовами договорів оренди землі від 01 жовтня 2007 року та від 10 жовтня 2007 року (пункт 2.2) передбачено, що у разі зміни орендаря цей договір чинність не зберігає, однак, з огляду на те, що учасники спору фактично продовжили правовідносини оренди спірних земельних ділянок на підставі зазначених договорів оренди землі до прийняття Хмільницькою міськрадою рішення № 387, дії договорів оренди від 01 жовтня 2007 року та від 10 жовтня 2007 року фактично була продовжена.

86. Зміна ставки орендної плати (у тому числі без однозначного уточнення суті такої зміни) за рішенням органу місцевого самоврядування (при зміні нормативної грошової оцінки землі тощо) не передбачена умовою автоматичної зміни розміру орендної плати у вказаних договорах оренди землі.

87. Згідно із правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 25 січня 2023 року у справі № 149/1750/22, той факт, що сторони спору з урахуванням змісту пункту 2.2 договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року не узгодили належним чином свої правовідносини щодо оренди спірної земельної ділянки з моменту придбання ОСОБА_1 ресторану «Стара Фортеця» у 2013 році, не впливає на дію частини другої статті 120 ЗК України, частини першої статті 377 ЦК України та частини третьої статті 7 Закону України «Про оренду землі».

Саме суд здійснює захист осіб, права й охоронювані законом інтереси яких порушені або оспорюються. Розпорядження своїм правом на захист полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості звернутися з відповідною заявою до компетентного суду.

Згідно зі статтею 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Частинами 1 та 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов`язковий характер для суб`єктів цих відносин.

Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації у справі.

У частинах першій та четвертій статті 11 ЦК України передбачено, що цивільні права і обов`язки виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з інших дій, які за аналогією, породжують цивільні права та обов`язки. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування.

Згідно з частиною першою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

За змістом статті 122 ЗК України вирішення питань щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування із земель державної чи комунальної власності належить до компетенції відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

З аналізу вказаних норм у їх сукупності можна зробити висновок, що прийняття органом місцевого самоврядування ненормативного акта породжує виникнення правовідносин, що пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів у сфері земельних правовідносин. Тобто рішення органу місцевого самоврядування є підставою виникнення, зміни або припинення прав та обов`язків фізичних та юридичних осіб.

Відповідно до статей 152, 155 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають у результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, в судовому порядку. Землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. У разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Судовий захист є одним із найефективніших правових засобів захисту інтересів фізичних та юридичних осіб. Неправомірні рішення, дії чи бездіяльність посадових осіб органів місцевого самоврядування, прийняті з порушенням прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, можуть бути оскаржені відповідно до частини другої статті 55, статті 124 Конституції України.

У такому разі вимога про визнання рішення незаконним може розглядатись як спосіб захисту порушеного цивільного права згідно із статтею 16 ЦК України, якщо фактично підставою пред`явлення позовної вимоги є оспорювання прав особи, що виникло в результаті та після реалізації рішення суб`єкта владних повноважень.

Статтею 21 ЦК України визначено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

На підставі викладеного, дослідивши матеріали справи, враховуючи обставини справи та позиції викладені в постановах Верховного Суду, суд вважає що порушення прав позивача, знайшли своє підтвердження.

Законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільної права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55 та її Конституції та статті 13 Конвенції про захист прав людини основоположних свобод, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом.

Необхідною умовою застосування судом певного способу захисту є наявність, доведена належними доказами, певного суб`єктивного права (інтересу) у позивача та порушення (невизнання або оспорювання) цього права (інтересу) відповідачем.

Такий правовий висновок викладений Верховним Судом України у постанові від 12 червня 2013 року в справі № 6-32цс13, Верховним Судом у постановах від 17 травня 2018 року в справі № 2-64/11, від 04 липня 2018 року у справі № 590/479/16-ц.

Зважаючи на викладене суд приходить до висновку, про достатність підстав для чаткового задоволення позовних вимог, а саме визнання незаконним та скасування рішення Хмільницької міської ради № 387 від 26.03.2021р. в частині щодо розірвання договорів оренди, рішення Хмільницької міської ради в частині розірвання договору оренди земельної ділянки від 10.10.2007р., договору оренди земельної ділянки від 10.10.2007р., зарахування до земель запасу Хмільницької територіальної громади" земельних ділянок, розташованих у АДРЕСА_2 (кадастровий номер :00:006:0466), по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :00:008:0339) та по АДРЕСА_3 ( кадастровий номер :00:008:0340). як такі, що прийняті всупереч закону, оскільки у разі відсутності взаємної згоди сторін щодо зміни умов договору, його дострокового розірвання на вимогу зацікавленої сторони - ці питання вирішуються в судовому порядку.

Щодо решти позовних вимог, то враховуючи позицію Верховного Суду від 25.01.2023 р у справі № 149 /1750/21, а саме пункти:

93. Зміна редакції договору можлива не лише шляхом внесення змін до договору, але також і шляхом викладення його повністю у новій редакції. Абзац перший пункту 5 договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року не виключає такої можливості, у тому числі із залученням суду, як це фактично зробила Хмільницька міськрада, але після прийняття рішення Хмільницької міськради № 387 щодо нового договору оренди землі. Отже, навіть за відсутності розірвання договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року суд міг розглядати питання визнання укладеним спірного договору оренди землі, якщо це нова редакція договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року.

94. Верховний Суд бере до уваги, що абзац другий пункту 1 та пункт 4 рішення Хмільницької міськради № 387, зокрема щодо розірвання договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року, не оскаржуються у зустрічному позові ОСОБА_1 або іншою особою в межах цього судового спору. Відповідно, це питання Верховний Суд розглядає на підставі вимог статті 400 ЦПК України лише з точки зору його впливу на предмет спору.

95. Отже, з моменту прийняття рішення Хмільницької міськради № 387 правовідносини щодо оренди спірної земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року припинились. Хмільницька міськрада фактично створила правовий вакуум у питанні оренди спірної земельної ділянки, який відповідно до вимог законодавства сама ж намагалась усунути шляхом укладення нового договору оренди землі, оскільки фактичне користування спірною земельною ділянкою ОСОБА_1 продовжилось і після прийняття рішення Хмільницької міськради № 387. Отже, Хмільницька міськрада за відсутності належної реакції з боку первісної відповідачки щодо узгодження договірних умов цих відносин звернулась до суду з вимогою про визнання спірного договору оренди землі укладеним для приведення цих відносин у повну відповідність з вимогами вищезазначеного чинного законодавства, яке передбачає договірну основу правовідносин оренди. Суди попередніх інстанцій не встановили, а Хмільницька міськрада не стверджує, що вона не визнає саме по собі право ОСОБА_1 на оренду спірної земельної ділянки.

96. Виходячи зі змісту частин першої та другої статті 5 ЦПК України, змісту первісних позовних вимог, зустрічних позовних вимог, висновок суду першої інстанції, підтриманий апеляційним судом, про саму можливість визнання існування укладеного між сторонами спору договору оренди землі як договірної основи для реалізації умов статті 120 ЗК України між первісним позивачем та ОСОБА_1 відповідає законодавству, зокрема статті 1 та частині другій статті 30 Закону про оренду землі, частині першій статті 93 ЗК України, частині другій статті 16 ЦК України, а також завданням цивільного судочинства, визначеним у частині першій статті 2 ЦПК України, суд вважає, що позовні вимоги про визнання незаконним та скасуваня Рішенням Хмільницької міської ради 9 сесії 8 скликання № 387 від 26.03.2021 в частинах, яким вирішено:

пункт 5 «Надати ОСОБА_1 в користування на умовах оренди земельну ділянку, площею 0,0509 в у АДРЕСА_2 , для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, кадастровий номер :00:006:0466 ( договір купівлі-продажу №1035 від 11.07.2013р.)».

«Укласти з ОСОБА_1 договір оренди землі строком на 5 років на земельну ділянку площею площею 0,0509 в у АДРЕСА_2 , для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, кадастровий номер :00:006:0466.

«Встановити орендну плату у розмірі 28910 грн. на рік, яка підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту індексації, розрахованого центральним органом виконавчої влади з питань земельних відносин, не є сталою та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та обчислюється відповідно до Податкового кодексу Ураїни у розмірі, що визначається відповідним рішенням Хмільницької міської ради ( витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки наданий відділом у мільницькому районі Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області №216 від 17.03.2021р.)»

Пункт 6: «Надати ОСОБА_1 в користування на умовах оренди земельні ділянки, загальною площею 1,0855 га в двох частинах: площею 0,7955 га, кадастровий номер :00:008:0339, площею 0,2900 га, кадастровий номер :00:008:0340 у АДРЕСА_1 та АДРЕСА_3 ( до перейменування АДРЕСА_1 ) для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості ( договір купівлі-продажу № 1036 та 1037 від 11.07.2013)

«Укласти з ОСОБА_1 договір оренди землі строком на 5 років на земельні ділянки, загальною площею 1,0855 на в двох частинах площею 0,7955 га, кадастровий номер :00:008:0339, площею 0,2900 га, кадастровий номер :00:008:0340 у АДРЕСА_1 та АДРЕСА_3 ( до перейменування АДРЕСА_1 ) для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

«Встановити орендну плату у розмірі 92827,28 грн. на рік, яка підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту індексації, розрахованого центральним органом виконавчої влади з питнь земельних відносин, не є сталою та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у розмірі , що визначається відповідним рішенням Хмільницької міської ради ( витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки наданий відділом у Хмільницькому районі Головного управління Держгеокадастру у вінницькій області №216 від 17.03.2021) задоволенню не підлягають.

При подачі позову до суду позивачем було сплачено судовий збір, тому відповідно до ч.3 ст. 141 ЦПК України, у разі частковоо звадоволення позову судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 13, 141, 247, 263-265, 273, 289 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити частково.

Визнати незаконним та скасувати Рішенням Хмільницької міської ради 9 сесії 8 скликання № 387 від 26.03.2021 в частинах, яким вирішено:

У пункті 1: Розірвати договір оренди земельної ділянки від 10.10.2007р., зареєстрованого у Хмільницькому районному відділі Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 26.12.2007р. за № 71 (договір купівлі-продажу №1035 від 11.07.2013).

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.10.2007р., зареєстрованого у Хмільницькому районному відділі Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 22.10.2007р. за № 59 (договір купівлі-продажу №1036 та №1037 від 11.07.2013).

п.4 "земельні ділянки, зазначені у п.1,2 цього рішення, зарахувати до земель запасу Хмільницької територіальної громади" щодо земельних ділянок, розташованих у АДРЕСА_2 (кадастровий номер :00:006:0466), по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :00:008:0339) та по АДРЕСА_3 ( кадастровий номер :00:008:0340).

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з Хмільницької міської ради Вінницької області (, вул. Столярчука, 10 м. Хмільник Вінницької області) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_4 ) 536,80 грн. витрат зі сплати судового збору.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Михайло ВОЙНАРЕВИЧ