Справа № 346/1121/23
Провадження № 22-ц/4808/1068/23
Головуючий у 1 інстанції Валігурська Л. В.
Суддя-доповідач Луганська
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 листопада 2023 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Луганської В.М.

суддів Баркова В.М., Девляшевського В.А.,

за участю секретаря Гудяк Х.М.

учасники справи

позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Закон та порядок»

відповідач ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Івано-Франківського апеляційного суду справу

за апеляційною скаргою ОСОБА_1

на рішення Коломийського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 14 червня 2023 року, ухвалене судом у складі судді Валігурської Л.В.,

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Закон та порядок» до ОСОБА_1 про виселення,,

в с т а н о в и в:

У березні 2023 року ТОВ «Нерухомість Закон та порядок» звернулось до суду з вищезазначеними вимогами, в обґрунтування яких вказало, що 23 березня 2021 року ТОВ «Нерухомість Закон та порядок» набуло право власності на нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_1 .

До укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна, квартира була оглянута, недоліків, які б перешкоджали її використанню не виявлено. Також при укладанні договору купівлі-продажу нотаріусом було перевірено та зафіксовано відсутність прав третіх осіб на квартиру, наявність обтяжень, заборон, наявність оренди, найму, а також зареєстрованих осіб.

Після набуття позивачем права власності на спірну квартиру представник позивача здійснив виїзд на зазначений об`єкт, під час якого стало відомо, що там проживають невідомі особи. Пред`явити документи на посвідчення своїх осіб вони відмовились, також не надали документи на підтвердження права на проживання у спірній квартирі, добровільно квартиру не звільняють. Оскільки вказані особи чинили перешкоди у праві користування житловим приміщенням, позивач звернувся до органів національної поліції, за результатами перевірки яких було встановлено, що у спірній квартирі проживають ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Відповідно до довідки від 20 вересня 2022 року Управління «Центр надання адміністративних послуг» Коломийської міської ради, з 04.04.2016 року у спірній квартирі зареєстрованих осіб немає.

Позивач зазначив, що відповідачі самовільно зайняли спірну квартиру і своїми діями чинять перешкоди у праві користування квартирою позивачу. Посилається на те, що відповідачі могли набути право володіння або/та користування квартирою на підставі договірних або сімейних відносин з минулим власником квартири ОСОБА_3 . Однак відповідачі не укладали договорів оренди, найму ні з минулим власником майна ні з новим, відповідачі ніколи не були членами сім`ї минулого власника. Минулий власник квартири ОСОБА_3 надала нотаріальну згоду на відчуження квартири. Вважає, що у відповідачів не виникло право користування квартирою.

У зв`язку з викладеним позивач просив суд усунути перешкоди у праві користування належної ТОВ «Нерухомість Закон та порядок» квартирою АДРЕСА_1 , шляхом виселення відповідачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Ухвалою Коломийського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 14 червня 2023 року заяву представника позивача ОСОБА_4 про закриття провадження в частині позовних вимог до ОСОБА_2 задоволено, прийнято відмову від позову в цій частині. Провадження у справі за позовом ТОВ «Нерухомість Закон та порядок» в частині позовних вимог до ОСОБА_2 про виселення закрито в зв`язку із відмовою позивача від позову.

Рішенням Коломийського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 14 червня 2023 року позов ТОВ «Нерухомість Закон та порядок» до ОСОБА_1 про виселення задоволено. Зобов`язано усунути перешкоди ТОВ «Нерухомість Закон та порядок» у користуванні квартирою АДРЕСА_1 , шляхом виселення ОСОБА_1 ..

Не погоджуючись з вказаним рішенням, ОСОБА_1 звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права, не повне з`ясування всіх обставин справи, просить суд апеляційної інстанції скасувати рішення Коломийського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 14 червня 2023 року, ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

В обґрунтування апеляційної скарги, скаржник зазначив, що задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що позивач набув право власності на спірну квартиру та своєї згоди на вселення та подальше проживання відповідача не давав, а відповідне право після відчуження квартири ОСОБА_5 було втрачено.

Судом першої інстанції не було надано правової оцінки факту того, що скаржник вселився в квартиру за адресою АДРЕСА_2 , в 2008 році на законних підставах, зі згоди власника квартири ОСОБА_5 , як член її сім`ї, що підтверджується нотаріально посвідченою заявою ОСОБА_6 ..

Спірна квартира належала ОСОБА_6 , на підставі договору купівлі-продажу посвідченого 02 квітня 2008 року приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу Маркеловою І.М. та була предметом іпотеки за іпотечним договором, посвідченим 03 квітня 2008 року приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу Маркеловою І.М. за реєстровим №1425, який було укладено між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_3 ..

Крім того, судом першої інстанції не враховано, що з квітня 2008 року він сплачував іпотеку по даній квартирі АДРЕСА_1 , зробив в ній ремонт, придбав відповідну техніку, меблі.

Вважає, що судом невмотивовано відхилено його клопотання про допит свідків, які мали підтвердити зазначені ним обставини справи.

Судом першої інстанції не взято до уваги, що скаржник не забезпечений іншим житлом і виселення його з даної квартири буде порушенням його конституційних прав, передбачених ст. 47 Конституції України.

Вважає, що оскільки він не являється особою, яка самоправно зайняла дане жиле приміщення, а вселився в спірну квартиру як член попереднього власника та протягом 16 років ніс всі витрати по утриманню даної квартири, враховуючи обставину того, що він не забезпечений іншим житлом вважає відсутні підстави для виселення його із зазначеної квартири.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Нерухомість Закон та порядок» заперечує проти задоволення апеляційної скарги та зазначило, що твердження скаржника щодо не дослідження судом всіх обставин справи не відповідає дійсності, оскільки у судовому засідання як свідка було допитано ОСОБА_7 , яка спростувала твердження скаржника, що він є членом її родини.

Отже судом першої інстанції було встановлено, що відповідач не є членом сім`ї минулого власника, а тому на нього не поширюється дія ст. 156 ЖК України щодо захисту прав членів сім`ї власника житлового будинку.

Також зазначив, що твердження скаржника щодо сплати ним іпотеки не підтверджується первинними документами, є волевиявленням ОСОБА_1 , який не мав жодних договірних відносин з Банком щодо повернення коштів, оскільки Кредитний договір та договір іпотеки був укладений з ОСОБА_3 а тому обов`язок повернення коштів покладався на неї.

У судовому засіданні ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_8 підтримали апеляційну скаргу в межах її доводів.

У судовому засідання представник ТОВ «Нерухомість Закон та порядок» - Кеню Д.В. апеляційну скаргу не визнав, вважає,що відсутні підстави для скасування рішення суду.

Заслухавши доповідача, заслухав учасників справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія приходить до наступних висновків.

Відповідно до вимог ст. 367 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були дослідженні в судовому засіданні.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 у 2008 році за опосередкованої згоди ОСОБА_5 набув право проживання у спірній квартирі, яка згоду надавала лише ОСОБА_9 . Спірна квартира на праві власності ані відповідачу, ані ОСОБА_10 не належала, не належала вона фактично ОСОБА_5 , оскільки була придбана за кредитні кошти і, що до квартири було укладено договір іпотеки. Право власності на квартиру набув позивач, який своєї згоди на вселення та подальше проживання відповідача не надавав, а відповідне право було втрачено після відчуження квартири ОСОБА_5 було втрачено, не наділений відповідним правом і відповідач, а тому вимоги позивача підлягають задоволенню.

Колегія суддів вважає, що такий висновок суду не в повній мірі відповідає встановленим обставинам та вимогам закону, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що квартира АДРЕСА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 23 березня 2021 року належить ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок».,

Згідно договору купівлі-продажу від 23 березня 2021 року ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» продало позивачу спірну квартиру, яка належала ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 02 квітня 2008 року. Право на продаж вказаного нерухомого майна належить іпотекодержателю на підставі іпотечного договору від 03 квітня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_3 , договору про відступлення прав вимоги від 30 квітня 2020 року, який укладено між ВАТ «КБ «Надра» та ТОВ «Преміум Лігал Колекшн».

Згідно заяви ОСОБА_5 від 24.11.2021 року, остання повідомлена про те, що ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» виступає щодо неї кредитором та є іпотекодержателем щодо спірної квартири.

Відповідно до п.7.4 іпотечного договору від 03 квітня 2008 року звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону «Про іпотеку».

19 вересня 2022 року ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок» направило ОСОБА_1 вимогу про добровільне звільнення житлової квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 протягом одного місяця з моменту отримання даної вимоги, звільнити квартиру.

Вказана вимога ОСОБА_1 не отримана, повернена за зворотною адресою «за закінченням терміну зберігання».

Згідно іпотечного договору від 03 квітня 2008 року, укладеного між ОСОБА_3 та ВАТ АБ «Надра» іпотекодавець зобов`язувався без попередньої письмової згоди іпотекодержателя не здійснювати дій, пов`язаних із зміною права власності на предмет іпотеки, а також дій по передачі предмета іпотеки в безоплатне користування чи оперативне управління третім особам.

Довіреністю від 23.04.2008 року ОСОБА_3 уповноважила ОСОБА_11 на користування та розпорядження спірною квартирою.

Відповідно до відповіді Управління «Центр надання адміністративних послуг» Коломийської міської ради від 20.09.2022року №1930/02.12-11 з 04.04.2016 за адресою АДРЕСА_2 , відсутня інформація про зареєстрованих осіб.

Згідно зі статтею 2 ЦПК України завданнями цивільного судочинства є, зокрема, справедливий розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (стаття 5 ЦПК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - у редакції, що діяла станом на час виникнення спірних правовідносин) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Частиною першою статті 3 вказаного Закону визначено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Згідно із частиною першою статті 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до частини першої статті 33 зазначеного Закону у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

У частині третій статті 33 Закону «Про іпотеку» визначено, що існують такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки:

- судовий (на підставі рішення суду);

- позасудовий (на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя).

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 36 Закону «Про іпотекук»).

Згідно із частиною третьою статті 36 Закону «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати:

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом (частина перша статті 40 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до частин другої, третьої статті 49 вказаного Закону після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

У постанові Великої палати Верховного суду від 13 березня 2019 року у справі №520/7281/15-ц зазначено, що у разі, якщо сторони договору іпотеки передбачили у ньому іпотечне застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору, виселення мешканців з відповідного об`єкта має відбуватися з дотриманням передбаченої у частині другій статті 40 Закону України «Про іпотеку» та у частині 3 статті 109 Житлового кодексу УРСР процедури. Її недотримання є підставою для відмови у позові про виселення мешканців житла, що є предметом іпотеки і на яке звертається стягнення, оскільки на момент звернення з таким позовом відсутні порушення, невизнання або оспорювання прав іпотекодержателя чи нового власника стосовно предмета іпотеки.

Судом встановлено, що відповідач ОСОБА_1 у 2008 році за опосередкованої згоди ОСОБА_5 набув право проживання у спірній квартирі.

Квартиру АДРЕСА_3 було придбано ОСОБА_6 за кредитні кошти.

Вказана квартира згідно іпотечного договору від 03 квітня 2008 року є предметом іпотеки. Іпотекодержателем квартири було ВАТ КБ «Надра». ТОВ «Преміум Лігал Колекшин» набуло право іпотекодержателя вказаної квартири та на підставі договору купівлі-продажу від 23 березня 2021 року продало квартиру ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок».

Судом апеляційної інстанції було задоволено клопотання ОСОБА_1 про допит у якості свідка ОСОБА_12 .

Свідок ОСОБА_12 у суді пояснила, що ОСОБА_1 живе у квартирі з часу її придбання і по теперішній час.

Відповідач ОСОБА_1 вимогу про добровільне звільнення житлового приміщення не отримував.

Суд першої інстанції залишив поза увагою, що позивачем не дотримано процедуру виселення мешканців квартири, передбачену ч.2 ст.40 Закону України «Про іпотеку».

Позивач не надав суду доказів того, що вимога про добровільне звільнення житлового приміщення була отримана відповідачем.

З урахуванням викладеного, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про задоволення заявлених вимог позивача, оскільки позивачем порушено процедуру, яка передбачена частиною другою статті 40 Закону України «Про іпотеку» та частину 3 статті 109 Житлового кодексу УРСР.

Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно із ч. 1 п. 1, 4 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Колегія суддів вважає, що при розгляді справи судом першої інстанції були порушені норми ч. 1 п. 1, 4 ст. 376 ЦПК України, що є підставою для скасування судового рішення і ухвалення нового судового рішення про відмову у задоволенні заявлених вимог позивача.

Колегія суддів не дає оцінки доводам апеляційної скарги, оскільки рішення Коломийського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 14 червня 2023 року підлягає скасуванню у зв`язку з недотриманням позивачем процедури виселення, передбаченої частиною другою статті 40 Закону України «Про іпотеку», ч.3 статті 109 Житлового кодексу УРСР.

Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України встановлено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Згідно з частиною першою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

При поданні апеляційної скарги ОСОБА_1 сплачено судовий збір в розмірі 4026, 00 грн (т. 1 ас. 189).

З огляду на те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а у задоволенні позову відмовлено, то судові витрати, що понесені скаржником за подання апеляційної скарги підлягають стягненню з ТОВ «Нерухомість Закон та порядок».

Керуючись ст. ст.367, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, Івано-Франківський апеляційний суд,

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Коломийського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 14 червня 2023 року скасувати, ухвалити нове рішення.

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Закон та порядок» до ОСОБА_1 про виселення відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Закон та порядок», , місце знаходження: вул. Тургенєвська, 34, м. Київ на користь ОСОБА_1 , ідентифікаційний номер платника податків НОМЕР_1 , який проживає за адресою: АДРЕСА_4 сплачений судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 4026 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 01 грудня 2023 року.

Головуючий В.М. Луганська

Судді: В.М. Барков

В.А. Девляшевський