Справа № 361/2617/20
Провадження № 2/361/165/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 листопада 2023 року Броварський міськрайонний суд Київської області у складі:

головуючого судді Радзівіл А.Г.

за участю секретаря Коваль О.О.

представника позивача Кожухівського О.В.

представника третьої особи Кравчук Н.Б.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м.Бровари за позовом ОСОБА_1 до Житлово-будівельного кооперативу Діамант, треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю Будстандартінжинірінг про визнання майнового права,

В С Т А Н О В И В:

23 квітня 2020 року позивач звернулась до суду із позовом до відповідача в якому просила суд визнати за нею майнові права на квартиру, будівельний номер приміщення 63, загальною площею 61,83 кв. м., на нежитлове приміщення (комору), будівельний номер приміщення 15-к, загальною площею 2,2 кв. м., за адресою: АДРЕСА_1 та стягнути з відповідача на користь позивача сплачену суму судового збору.

Свій позов обгрунтувала тим, що між ОСОБА_1 та ЖБК ?Діамант? 15.09.2017 року було укладено договір № 63/8 про сплату пайових внесків до ЖБК ?Діамант?.

Відповідно до умов договору, зокрема, п. 2.1. договору, позивач сплатила відповідачу пайові внески у розмірах та порядку, встановленому договором та додатками до нього, а відповідач за рахунок пайових внесків позивача та пайових внесків інших асоційованих членів кооперативу зобов`язується здійснити будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером: :00:063:0982, здати його в експлуатацію в термін не пізніше визначеному в п. 7.4.3. договору, передати позивачу приміщення та всі документи, необхідні для реєстрації права власності, які передбачені договором на приміщення у вказаному об`єкті будівництва на умовах встановлених договором та за умови повної сплати позивачем суми пайового внеску встановленого даним договором.

Згідно з п. 2.2. договору, приміщенням є квартира за адресою АДРЕСА_2 , загальною площею 61,83 кв.м.

Пунктом 3.2. договору передбачено, що вартість приміщення становить 772875,00 грн.

Відповідно до п. 7.4.3. договору, відповідач зобов`язаний організувати та здійснити будівництво об`єкта та забезпечити його прийняття в експлуатацію. Орієнтовний термін закінчення будівництва 2 квартал 2018 року при умові дотримання позивачем порядку та строків сплати пайових внесків. У випадку зміни терміну закінчення будівництва об`єкта, на підставі розпорядчих актів державних органів та/або настання дії форс-мажорних обставин, відповідач має право в односторонньому порядку змінити термін закінчення будівництва об' єкта, у відповідності із указаними підставами, при цьому відповідач зобов`язаний направити позивачу повідомлення про зміну терміну закінчення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію протягом одного місяця з моменту настання вказаних обставин, при цьому відповідач звільняється від сплати штрафних санкцій, передбачених договором.

На виконання умов договору, позивачем було здійснено оплату вартості приміщень в повному обсязі та з додержанням строків оплати.

В свою чергу, відповідачем порушено умови договору в частині будівництва об`єкта та строків введення об`єкта в експлуатацію. Як відомо позивачу, об`єкт будівництва був введений в експлуатацію лише в лютому 2020 року. При цьому, жодних повідомлень, на виконання вимог п. 7.4.3. договору про зміну строків закінчення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію від відповідача на адресу позивача не надходило. Усні запити позивача про строки закінчення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію, представниками відповідача ігноруються.

З огляду на невиконання відповідачами своїх зобов`язань щодо будівництва об`єкта, порушення строків введення об`єкта в експлуатацію, невизнання оплати нею вартості квартири та нежитлового приміщення у позивача наявні реальні підстави вважати, що може відбутись порушення її майнових прав на приміщення з боку третіх осіб.

12 березня 2018 року між позивачем та ЖБК ?Діамант? було укладено також договір №15-к/8 про сплату пайових внесків до ЖБК ?Діамант?. Зазначений договір стосується набуття у власність позивачем нежитлового приміщення (комори), площею 2,2 кв.м. за тією ж адресою, у тому ж приміщенні, на тому ж поверсі, що й вищевказана квартира.

Умови договору від 12.03.2018 №15-к/8 аналогічні першому договору, що стосується квартири. Усі зобов`язання за цим договором позивачем виконані, оплата здійснена у повному обсязі. Але відповідач 1 так само не виконує свої зобов`язання перед позивачем і за договором від 12.03.2018 №15-к/8.

На думку позивача, відповіда умисно вводить її в оману щодо строків передачі вказаної квартири їй у власність, протиправно користуючись її грошовими коштами.

Більш того, відповідач змусив позивача укласти декілька договорів безвідсоткової зворотної позики, що додаються до позовної заяви, таким чином збільшивши фінансування позивачем об`єкта фінансування (квартири та комори).

Як стало відомо позивачу 16.07.2018 року між відповідачем ЖБК ?Діамант? та відповідачем ОК ?Житлово-будівельний кооператив ?Діамант плюс? укладено договір від 12.01.2015 №1 про заміну сторони у зобов`язані та внесення змін до договору №12-01/15-1 участі у будівництві багатоповерхової квартирної житлової забудови по АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером :00:063:0982, згідно з яким відповідач 2 прийняв всі права та обов`язки, належні відповідачу 1 за договором №12-01/15-1 від 12.01.2015.

30 квітня 2020 року ухвалою судді Броварського міськрайонного суду Київської області Селезньової Т.В. прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за позовом за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче судове засідання на 24 червня 2020 року.

29 травня 2020 року від голови ОК ?ЖБК ?Діамант плюс? до суду надійшов відзив на позов, в якому він просив відмовити в повному обсязі.

Посилався на те, що в даній справі, спосіб виникнення у позивача майнового права (права власності у майбутньому) є похідним, оскільки, майнове право може бути набуте ОСОБА_1 тільки після того, як його набуде ЖБК ?Діамант?.

Між ОСОБА_1 та ЖБК ?Діамант? було укладено договори № 63/8 від 15.09.2017 року, № 15-к/8 від 12.03.2018 року про сплату пайових внесків до ЖБК ?Діамант?, відповідно до яких учасник сплачує до кооперативу пайові внески у розмірах та в порядку встановлених даними договорами та додатками до них, а кооператив за рахунок пайових внесків учасника зобов`язується організувати (здійснити) будівництво Об`єкту будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером: :00:063:0982, здати його в експлуатацію в термін, визначений договором, передати учаснику приміщення та всі документи, необхідні для реєстрації права власності.. та за умови сплати учасником суми пайового внеску, встановленої договором.

В той же час, вступаючи в дані правовідносини та беручи на себе певні зобов`язання (збудувати будинок, здати його в експлуатацію та передати ОСОБА_1 необхідні для оформлення права власності документи), ЖБК ?Діамант? повинен бути наділений суб`єктивними правами, які надають йому можливість укладати подібні договори з потенційними асоційованими членами кооперативу.

Враховуючи, що ЖБК ?Діамант? не є власником земельної ділянки, яку він зобов`язався забудувати, необхідно отримати дану ділянку в платне користування (оренду).

Відповідачеві-2 відомо, що з 29.05.2015 року орендарем земельної ділянки був ТОВ ?Будстандартінжиніринг?, що підтверджується Договором оренди від 29.05.2015 року

Так, між ЖБК ?Діамант? та ТОВ ?Будстандартінжиніринг? було досягнуто домовленості про спільне будівництво ЖК ?Діамант?. Роль ТОВ ?Будстандартінжиніринг? полягала в тому, що останній надає для забудови земельну ділянку, натомість Товариство набуває майнових прав на частину квартир та нежилих приміщень в житловому комплексі, який мав бути збудований в майбутньому.

12.01.2015 року між ЖБК ?Діамант? та ТОВ ?Будстандартінжиніринг? було укладено договір №12-01/15-1 участі у будівництві багатоповерхової квартирної житлової забудови по АДРЕСА_3 .

Відповідно до п. 2.1 договору №12-01/15-1 участі у будівництві багатоповерхової квартирної житлової забудови по АДРЕСА_3 , предметом договору є спільна участь сторін у будівництві об`єкту на будівельному майданчику за адресою: АДРЕСА_4 , з наступним оформленням права власності на об`єкт (його частини) відповідно до Акту розподілу площ, керуючись умовами розділу 4 цього договору.

Відповідно до п. 4.7. основного договору, після підписання акту розподілу площ, сторона-1 та сторона-2 мають право вільно розпоряджатися (вільно укладати будь-які цивільно-правові, господарські договори та інші правочини з третіми особами) площами, що закріплені за ними згідно Акту розподілу площ, в тому числі, в процесі будівництва об`єкту.

З даного пункту випливає, що укладати договори про сплату пайових внесків до кооперативу (та визначати конкретні квартири, які в майбутньому будуть передані асоційованому члену), ЖБК ?Діамант? мав право тільки після того, як буде підписано Акт розподілу площ. Даний акт є важливим, оскільки, він є документом, на підставі якого можливо встановити, на які саме квартири, нежитлові приміщення до відповідача перейшли майнові права.

Таким чином, враховуючи п.п. 2.1. 4.7. основного договору, право володіти/ розпоряджатися майном (майновими правами) у сторін договору виникає з моменту підписання Акту розподілу площ. Без підписання даного Акту сторона є такою, що не набула майнових прав.

Жодних доказів підписання актів розподілу площ між ЖБК ?Діамант? та ТОВ ?Будстандартінжиніринг? (відповідно до яких ЖБК ?Діамант? набув прав на певні площі) матеріали справи не містять.

Крім того, проаналізувавши предмет договору, можна дійти висновку, що предметом даного договору є спільна участь у будівництві, а передання майнових прав - може бути лише як результат після завершення будівництва.

Навесні 2018 року будівництво відповідної секції ЖК ?Діамант?, майнове право на квартиру, нежитлове приміщення в якій просить визнати позивач, було зупинено.

У зв`язку з чим, 16.07.2018 року між ЖБК ?Діамант?, ОК ?ЖБК ?Діамант плюс? та ТОВ ?Будстандартінжиніринг? було укладено договір №1 про заміну сторони у зобов`язанні та внесення змін до договору №12-01/15-1 участі у будівництві багатоповерхової квартирної житлової забудови по АДРЕСА_3 від 12.01.2015 р.

Відповідно до вказаного договору, права та обов`язки ЖБК ?Діамант? були передані до ОК ?ЖБК ?Діамант плюс?.

Таким чином, для набуття майнових прав необхідно було виконати три умови:

- завершити будівництво відповідної секції в цілому, та належних ЖБК ?Діамант? за Актом розподілу площ будинку, зокрема;

- ввести в експлуатацію будинок;

- підписати Акт розподілу площ, відповідно до якого буде визначено частку, якою має право володіти та розпоряджатися ЖБК ?Діамант?.

Жодна з вище перелічених умов ЖБК ?Діамант? виконана не була.

Таким чином, відсутність підписаного Акту розподілу площ свідчить про те, що ЖБК ?Діамант? майнових прав на майбутні квартири/нежитлові приміщення за договором №12- 01/15-1 участі у будівництві багатоповерхової квартирної житлової забудови по АДРЕСА_3 так і не набув.

Тому, відповідно, ЖБК ?Діамант? не міг передати ніяких майнових прав ані ОК ?ЖБК ?Діамант плюс?, ані асоційованим членам кооперативу, в тому числі, і ОСОБА_1 .

Залучення ОК ?ЖБК ?Діамант плюс? до справи в якості відповідача свідчить про те, що позивач ознайомився з договором № 1 від 16.07.2018 року та те, що йому відомо про заміну сторони в зобов`язанні.

Пунктом 4.5. договору № 1 від 16.07.2018 року передбачено, що ЖБК ?Діамант? зобов`язаний забезпечити підписання договорів про заміну сторони в зобов`язанні до договору про сплату пайових внесків до ЖБК ?Діамант? між всіма асоційованими членами ЖБК ?Діамант? та ОК ?ЖБК ?Діамант плюс? (умова, яку відповідач-1 не виконав). ОК ?ЖБК ?Діамант плюс? несе обов`язки тільки перед тими асоційованими членами ЖБК ?Діамант?, що підписали договори про заміну сторони в зобов`язанні. ОК ?ЖБК ?Діамант плюс? не має обов`язків та не несе відповідальності перед асоційованими членами ЖБК ?Діамант?, які не підписали договори про заміну сторони в зобов`язанні до договору про сплату пайових внесків до ЖБК ?Діамант?.

Таким чином, аналіз п. 4.5 договору № 1 від 16.07.2018 року та ч. 2 ст. 509 ЦК України дозволяє зробити висновок, що умовою для виникнення у відповідача-2 перед позивачем зобов`язань та виникнення у позивача права вимоги до ОК ?ЖБК ?Діамант плюс? виникає за умови, що сторони (позивач та відповідач-2) укладуть договір про заміну сторони в договорі про сплату пайових внесків.

Відтак, ОК ?ЖБК ?Діамант плюс? не має жодних зобов`язань перед ОСОБА_1 , оскільки, між сторонами не був укладений відповідний правочин, а ЖБК ?Діамант? так і не набув, та відповідно, нікому не передав майнових прав на секцію 8 житлового комплексу.

ОК ?ЖБК ?Діамант плюс? не порушував, не оспорював права позивача на пай в ЖБК ?Діамант?.

Пунктом 3.2. договору № 63/8 від 15.09.2017 року встановлено, що на момент укладення даного договору вартість приміщення становить 772875,00 грн.

Відповідно до п. 3.7. вказаного договору, для оплати пайових внесків (повної або часткової оплати) Учасник вносить суму пайового внеску відповідно до графіку платежів (додаток № 1 до даного договору), або суму доплати, визначену в порядку встановленому в п. 3.4. даного договору на розрахунковий рахунок.

Також даним пунктом передбачено, що при здійсненні оплати пайового внеску необхідно вказувати призначення платежу: ?Сплата пайового внеску згідно договору із обов`язковим зазначенням номеру та дати цього Договору?.

Звертає увагу суду на надані позивачем квитанції, зокрема:

1) Квитанція №1 від 15.09.2017 року на суму 396 720,00 гривень, призначення платежу - ?оплата пайового внеску згідно договору № 91/6 від 15.09.2017 року?;

2) Квитанція №2 від 30.09.2017 року на суму 21 516,00 гривень, призначення платежу - ?оплата пайового внеску згідно договору № 91/6 від 15.09.2017 року?;

3) Квитанція №3 від 13.11.2017 року на суму 18 236,00 гривень, призначення платежу ?згідно договору № 91/6 від 15.09.2017 року?.

Згідно з п. 3.7 договору № 63/8 від 15.09.2017 року, у випадку оплати пайових внесків або суми доплати визначеної у порядку, встановленому у п. 3.4. даного договору із зазначенням призначення платежу іншого ніж призначення, що визначене даним пунктом цього договору - такий платіж не зараховується кооперативом у рахунок виконання обов`язків учасником за даним договором.

Таким чином, з вище наведеного вбачається, що 3 з 8-ми наданих позивачем квитанцій на загальну суму 436 472,00 грн. взагалі не стосуються ані договору № 63/8 від 15.09.2017 року, ані договору № 15-к/8 від 12.03.2018 року, оскільки, в графі ?призначення платежу? був вказаний взагалі інший договір - № 91/6 (приміщення має бути розташоване в секції № 6 ЖК ?Діамант?). Отже вказані платежі здійснювались за іншими договорами.

Крім того, графіком платежів, який є невід`ємною частиною договору № 63/8 від 15.09.2017 року встановлено, що позивач повинен сплатити пайовий внесок в повному обсязі протягом 2-х банківських днів з моменту підписання договору (15.09.2017 року).

Так, позивач надав Акт звіряння взаємних розрахунків за період 01.09.2017 року по 17.05.2018 року (арк. 31 матеріалів справи). З даного акту вбачається, що позивач сплачувала пайові внески частинами до 15.05.2018 року (через погану копію неможливо встановити точнее число та місяць), що є порушенням Графіку платежів (додатку № 1 до договору).

Дане свідчить про те, що цим позивач, по-перше, порушив встановлений договором графік платежів, по-друге, не вніс в повному обсязі пайовий внесок, чим порушив п. 3.7. договору № 63/8 від 15.09.2017 року.

Пунктом 3.2. договору № 15-к/8 від 12.03.2018 року встановлено, що на момент укладення даного договору вартість приміщення становить 28 600,00 грн.

З копії квитанції, наданої Позивачем, в якості доказів сплати пайового внеску неможливо побачити призначення платежу через нечіткість зображення (в даному місці воно взагалі відсутнє).

Крім того, до позовної заяви додано копію прибуткового касового ордеру № 7 від 18.03.2018 року на суму 239 403 грн. в якості доказу сплати за договором № 63/8 від 15.09.2017 року пайового внеску до ЖБК ?Діамант?.

Відповідач-2 звертає увагу суду на те, що договором № 63/8 від 15.09.2017 року передбачено, що сплата пайового внеску здійснюється в безготівковому порядку, а саме: пунктом 3.9 договору про сплату пайових внесків до ЖБК ?Діамант? № 63/8 від 15.09.2017 року зазначено, що датою оплати вважається дата зарахування суми грошових коштів на поточний рахунок кооперативу.

На підставі вищевикладеного можна дійти висновку, що відповідно до умов вищевказаного договору сплата пайового внеску повинна здійснюватися шляхом зарахування грошових коштів на рахунок кооперативу з обов`язковим вказанням призначення платежу.

Таким чином, наявність у відповідача-2 статусу юридичної особи (суб`єкта господарювання) унеможливлює здійснення ним операцій з фізичними особами готівкою на суму, що перевищує 50 000,00 гривень.

Якби відповідач прийняв готівку на вказану суму - на ЖБК ?Діамант? були б накладені штрафні санкції.

Однією з підстав не укладення між відповідачем-2 та позивачем договору про сплату пайових внесків до ОК ?ЖБК ?Діамант плюс? стало те, що позивач не зміг підтвердити факт повного розрахунку за договорами №63/8 від 15.09.2017 року, № 15-к/8 від 12.03.2018 року.

Так, позивач, зазначив, що він не міг знайти квитанцію на ту суму, яка вказана наразі в прибутковому касовому ордері. На що відповідач-2 повідомив про необхідність здійснити оплату паю в тій частині, що залишилась неоплаченою, у випадку відсутності підтверджуючих документів, після чого ОК ?ЖБК ?Діамант плюс? зможе укласти договір. Після даної розмови, позивач більше не звертався до відповідача-2 з пропозицією укласти договір.

За таких умов позивач не довів факту сплати ним пайових внесків в повному обсязі.

Відповідно до п. 2.1. договорів про сплату пайових внесків, у відповідача-1 не виникає обов`язок передати учаснику приміщення та документи на нього, які будуть необхідні для реєстрації права власності.

Відтак, майнові права на квартиру не можуть бути визнані за позивачем, поки він не сплатить пайові внески в повному обсязі.

Кооператив є власником усіх грошових коштів, які були внесені асоційованими членами в якості пайових внесків. Поряд з цим, після закінчення будівництва ЖК ?Діамант? та його введення в експлуатацію, особою, в якої виникають майнові права та права зареєструвати право власності за собою, є кооператив, який акумулював усі пайові внески та здійснив за їх рахунок будівництво, а не асоційований член.

В той же час, договори про сплату пайових внесків, укладені між позивачем та відповідачем-1, за своєю правовою природою не є ані договорами купівлі-продажу, ані інвестиційними договорами, а лише свідчать про те, що одна сторона (позивач) зобов`язалась в порядки та в строки, передбачені договорами, сплатити пайові внески, а інша сторона (ЖБК ?Діамант плюс?) зобов`язалась здійснити будівництво будинку та ввести його в експлуатацію з подальшим переданням документів, необхідних для оформлення права власності. Тобто, відповідно до умов вказаних договорів, асоційований член є власником паю (частини пайового фонду кооперативу) в тій частині, в якій він був сплачений. На час розгляду справи Броварським міськрайонним судом Київської області, викуп спірної квартири, нежитлового приміщення на які позивач просить визнати майнові права, - не відбувся.

В даному судовому спорі вбачається, що позивач не внесла свій пай в повному обсязі.

За договором про сплату пайових внесків, відповідач-1 взяв на себе обов`язок передати квартиру за актом приймання-передачі та документи, які будуть необхідні для оформлення права власності.

В той же час, жодного положення про те, що вказаний договір гарантує виникнення права власності на квартиру немає. За вказаним договором, позивач сплачував пайові внески у грошовому еквіваленті, а тому, позивач володіє майновими правами на пай (грошові внески), а не на квартиру (таке право за певних умов може виникнути після виходу асоційованого члену з кооперативу).

Також, Позивач посилається на той факт, що ?...відповідачі змусили позивача укласти декілька договорів безвідсоткової зворотної позики, що додаються до позовної заяви, таким чином збільшивши фінансування позивачем об`єкта фінансування (квартири та комори)...?.

Ніхто не може нав`язати ОСОБА_1 , тим більш, примусити позивача до укладення будь-яких договорів, угод, якщо сам позивач цього не бажає і це не відповідає його внутрішній волі.

Крім того, вказані договори безвідсоткової зворотної позики не є цільовими, жодної згадки про те, що вони стосуються фінансування будівництва ЖК ?Діамант? не містять, а отже твердження позивача є хибним.

Таким чином, майнові права на квартиру (будівельний номер приміщення 63, загальною площею 61,83 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 ) та нежитлове приміщення (будівельний номер приміщення 15-к, загальною площею 2,2 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ) не можуть бути визнані за ОСОБА_1 в силу певних обставин: по-перше позивач не довів факт сплати пайових внесків за договорами № 63/8 від 15.09.2017 року, № 15-к/8 від 12.03.2018 року в повному обсязі, по-друге ОСОБА_1 з кооперативу не вийшла.

На підставі розпорядження щодо повторного автоматизованого розподілу судової справи № 1192 від 09 грудня 2020 року, протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, матеріали цивільної справи передані на розгляд судді Радзівіл А.Г., у зв`язку із звільненням у відставку судді ОСОБА_2 01 грудня 2020 року.

11 грудня 2020 року ухвалою судді Броварського міськрайонного суду Київської області Радзівіл А.Г. прийнято до розгляду та призначено підготовче судове засідання на 11 березня 2021 року.

В судовому засіданні представники позивача подали заяву про виключення Обслуговуючого кооперативу Житловий-будівельний кооператив Діамант Плюс із числа відповідачів.

20 січня 2022 року на адресу суду надійшла заява про вступ у справу у якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю Будстандартінжиніринг, що знаходиться за адресою: 01103, м. Київ, вул. Кіквідзе, 18. У даній заяві зазначається про те, що об`єкт визнання права яке є предметом даного спору побудований на земельній ділянці, що перебуває в користуванні Будстандартінжиніринг на підставі договору оренди, про що надані відповідні докази до заяви.

21 січня 2022 року ухвалою судді Броварського міськрайонного суду Київської області Радзівіл А.Г. виключено Обслуговуючий кооператив Житлово-будівельний кооператив Діамант Плюс, як відповідача у даній та залучено як третю особою без самостійних вимог на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю Будстандартінжиніринг.

08 грудня 2022 року ТОВ Будстандартінжиніринг подало до суду письмові пояснення, в яких просило відмовити в задоволенні позовних вимог.

Посилалось на те, що 12.01.2015 року між ТОВ ?Будстандартінжиніринг? та ЖБК ?Діамант? було укладено договір № 12-01/15-1 участі у будівництві багатоповерхової квартирної житлової забудови по АДРЕСА_3 , предметом якого є спільна участь сторін у будівництві об`єкту на будівельному майданчику, з наступним оформленням права власності на об`єкт (його частини) відповідно до Акту розподілу площ.

Відповідно до п. 3.2., 3.3 Основного договору, ТОВ ?Будстандартінжиніринг? зобов`язався забезпечити будівельний майданчик (фронт робіт), а також виконувати обов`язки землекористувача відповідно вимог чинного законодавства.

З метою належного виконання вище вказаних умов Основного договору ТОВ ?Будстандартінжиніринг? 29.05.2015 року було укладено договір оренди земельної ділянки з Броварською міської радою Київської області.

Так, між ЖБК ?Діамант? та ТОВ ?Будстандартінжиніринг? було досягнуто домовленості про спільне будівництво ЖК ?Діамант?.

Відповідно до п. 4.2 Основного договору, загальна частка об`єкта ТОВ ?Будстандартінжиніринг? складає 10% загальної площі квартир кожної відокремленої секції (багатоквартирного житлового будинку) об`єкту на всіх поверхах житлового будинку, за виключенням частки ЖБК ?Діамант?, визначеної п. 4.3 Основного договору. Загальну частку об`єкта ЖБК ?Діамант? складають всі нежитлові та житлові приміщення об`єкту за виключенням частки ТОВ ?Будстандартінжиніринг?.

Відповідно до п. 4.6 Основного договору, після введення в експлуатацію кожної відокремленої секції (багатоквартирного житлового будинку) об`єкту, сторони отримують у власність належні їм, згідно Акту розподілу площ, частки.

Пунктом 4.7 договору № 12-01/15-1 встановлено, шо після підписання Акту розподілу площ, сторона-1 (ЖБК ?Діамант?) та сторона -2 (ТОВ ?Будстандартінжиніринг?) мають право вільно розпоряджатися (укладати будь-які цивільно-правові, господарські договори та інші правочини з третіми особами) площами, що закріплені за ними згідно Акту розподілу площ, в тому числі в процесі будівництва об`єкту.

Матеріали справи не містять доказів складення акту розподілу площ, зокрема щодо квартири АДРЕСА_5 (за яким би майнові права на вказану квартиру перейшли до ЖБК ?Діамант?).

Акт розподілу площ не визначає конкретного місця розташування/ місця знаходження площ, що розподіляються (як не визначає і поверхи, на яких знаходяться вказані площі, тощо).

Розподілу між сторонами майнових прав на певні конкретно визначені квартири не відбулося.

Як виявилося пізніше, ЖБК ?Діамант? почав укладати договори про сплату пайових внесків з фізичними особами, згідно яких передавав майнові права на конкретні квартири в конкретних секціях на конкретних поверхах за відсутності в нього таких майнових прав, оскільки між сторонами договору № 12-01/15-1 не було розподілено майнові права саме на конкретно визначені квартири.

Вважає, що укладення ЖБК ?Діамант? з фізичними особами таких договорів про сплату пайових внесків свідчить про порушення ЖБК ?Діамант? вимог чинного законодавства та прав ТОВ ?Будстандартінжиніринг?.

В даній справі на час укладення оспорюваного договору, ЖБК ?Діамант? не набув жодних майнових прав на конкретні квартири на конкретних поверхах та у конкретних секціях.

Укладення договору № 63/8 про сплату пайових внесків до ЖБК ?Діамант? від 15.09.2017 року з ОСОБА_1 щодо квартири АДРЕСА_6 та ОСОБА_1 фактично порушили право ТОВ ?Будстандартінжиніринг?, передбачене п. 4.2 основного договору, а саме право отримати у власність саме цю квартиру на цьому поверсі та в цій секції.

Вказане право ТОВ ?Будстандартінжиніринг?, яке передбачено п. 4.2 основного договору, було порушено умисно, цілеспрямовано та свідомо.

Звертає увагу на той факт, що ОСОБА_1 , порушила встановлений договором графік платежів, не внесла в повному обсязі пайовий внесок, чим порушила п. 3.7. договору № 63/8 від 15.09.2017 року та по суті не виконала умови договору в належному обсязі, а тому не могла набути майнові права на квартиру АДРЕСА_7 , зважаючи на наступне:

Пунктом 3.2. договору № 63/8 від 15.09.2017 року встановлено, що на момент укладення даного договору вартість приміщення становить 772 875,00 грн.

Відповідно до п. 3.7. вказаного договору, для оплати пайових внесків (повної або часткової) учасник вносить суму пайового внеску відповідно до графіку платежів (додаток № 1 до даного договору), або суму доплати, визначену в порядку встановленому в п. 3.4. даного договору на розрахунковий рахунок, тобто лише на банківський рахунок.

Також даним пунктом передбачено, що при здійсненні оплати пайового внеску необхідно вказувати призначення платежу: ?Сплата пайового внеску згідно договору із обов`язковим зазначенням номеру та дати цього договору?.

Згідно з п. 3.7 договору № 63/8 від 15.09.2017 року, у випадку оплати пайових внесків або суми доплати визначеної у порядку, встановленому у п. 3.4. данного договору із зазначенням призначення платежу іншого ніж призначення, що визначене даним пунктом цього договору - такий платіж не зараховується кооперативом у рахунок виконання обов`язків учасником за даним договором.

При цьому, 3 із 8 квитанцій про сплату пайових внесків, а саме:

1) Квитанція №1 від 15.09.2017 року на суму 396 720,00 гривень, призначення платежу - ?оплата пайового внеску згідно договору № 91/6 від 15.09.2017 року?;

2) Квитанція №2 від 30.09.2017 року на суму 21 516,00 гривень, призначення платежу - ?оплата пайового внеску згідно договору № 91/6 від 15.09.2017 року?;

3) Квитанція №3 від 13.11.2017 року на суму 18 236,00 гривень, призначення платежу ?згідно договору № 91/6 від 15.09.2017 року?.

Таким чином, з вище наведеного вбачається, що квитанції відповідача на загальну суму 436 472,00 грн. взагалі не стосуються договору № 63/8 від 15.09.2017 року, оскільки, в графі ?призначення платежу? був вказаний взагалі інший договір - № 91/6.

Отже вказані платежі здійснювались за іншими договорами та стосувалися іншої квартири в іншій секції.

Таким чином, ОСОБА_1 не сплатила повну суму пайового внеску, а тому не набула майнові права на квартиру АДРЕСА_7 .

Крім того, графіком платежів, який є невід`ємною частиною договору № 63/8 від 15.09.2017 року встановлено, що позивач повинен сплатити пайовий внесок в повному обсязі протягом 2-х банківських днів з моменту підписання договору (15.09.2017 року).

Проте позивач сплачувала пайові внески частинами до 15.05.2018 року (через погану копію неможливо встановити точне число та місяць), що є порушенням графіку платежів.

Пунктом 3.9 договору про сплату пайових внесків до ЖБК ?Діамант? № 63/8 від 15.09.2017 року зазначено, що датою оплати вважається дата зарахування суми грошових коштів на поточний рахунок кооперативу.

На підставі вищевикладеного можна дійти висновку, що відповідно до умов вищевказаного договору сплата пайового внеску повинна здійснюватися шляхом зарахування грошових коштів на рахунок кооперативу з обов`язковим вказанням призначення платежу.

Наявність у ЖБК ?Діамант? статусу юридичної особи (суб`єкта господарювання) унеможливлює здійснення ним операцій з фізичними особами готівкою на суму, що перевищує 50 000,00 гривень.

ОСОБА_1 зазначала, що також провела оплату пайового внеску на суму 239 403,00 грн., що нібито підтверджується прибутковим касовим ордером № 7 від 18.03.2018 року в якості доказу сплати за договором № 63/8 від 15.09.2017 року. Проте, зважаючи на вище вказане, провести таку операцію через кассу ЖБК ?Діамант? було неможливо, так як на той час існували обмеження у здійсненні операцій юридичним особами з фізичними особами готівкою на суму, що перевищує 50 000,00 гривень.

Звертає увагу суду на той факт, що прибутковий касовий ордер складається з двох частин - одна з яких повинна залишатися в кооперативі, а інша - у асоційованого члена кооперативу (дане підтверджується лінією відрізу посередині ордеру). Проте, як вбачається з копії такого прибуткового касового ордеру, обидві частини залишились у ОСОБА_1 .

За таких умов, ОСОБА_1 не довела факту сплати нею пайових внесків в повному обсязі.

Таким чином, зважаючи на вище зазначене, існує ряд підстав для визнання договору недійсним, оскільки було порушено право ТОВ ?Будстандартінжиніринг?, передбачене п. 4.2 основного договору, а саме право отримати у власність саме цю квартиру АДРЕСА_7 на цьому поверсі та в цій секції, а ОСОБА_1 не було в повному обсязі виконано свої обов`язки по повній оплаті пайового внеску, що свідчить про неможливість набуття нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_7 .

28 лютого 2023 року ухвалою судді Броварського міськрайонного суду Київської області Радзівіл А.Г. закрито підготовче судове засідання та призначено справу до судового розгляду по суті.

28 лютого 2023 року ТОВ Будстандартінжиніринг подало до суду письмові пояснення, в яких просило відмовити в задоволенні позовних вимог, посилалось на обставини аналогічно викладені у письмових поясненнях від 08 грудня 2022 року.

Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав у повному обсязі, пояснення надав аналогічні його змісту, просив позовні вимоги задовольнити.

Представник третьої особи в судовому засіданні проти задоволення позову заперечувала та просила відмовити, пояснення надала аналогічно викладеним у письмових поясненнях.

Інші учасники справи, будучи належним чином повідомленими, в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи були належним чином повідомлені.

Суд вислухавши представника позивача, представника третьої особи, дослідивши письмові докази в справі, встановивши обставини в справі та відповідні правовідносини, дійшов до наступного висновку

Відповідно ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів, 3) показаннями свідків.

Відповідно ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно ч.1, 5, 6, 7 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмету спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконання обов язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Судом встановлено, що між ОСОБА_1 та ЖБК ?Діамант? було укладено договір №63/8 від 15 вересня 2017 року про сплату пайових внесків до ЖБК ?Діамант?.

Відповідно до умов договору, зокрема, п. 2.1. договору, позивач відповідачу пайові внески у розмірах та порядку, встановленому договором та додатками до нього, а відповідач за рахунок пайових внесків позивача та пайових внесків інших асоційованих членів кооперативу зобов`язується здійснити будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером: :00:063:0982, здати його в експлуатацію в термін не пізніше визначеному в п. 7.4.3. договору, передати позивачу приміщення та всі документи, необхідні для реєстрації права власності, які передбачені договором на приміщення у вказаному об`єкті будівництва на умовах встановлених договором та за умови повної сплати позивачем суми пайового внеску встановленого даним договором.

Згідно з п. 2.2. договору, приміщенням є квартира за адресою АДРЕСА_2 , загальною площею 61,83 кв.м.

Пунктом 3.2. договору передбачено, що вартість приміщення становить 772875,00 грн.

Відповідно до п. 7.4.3. договору, відповідач зобов`язаний організувати та здійснити будівництво об`єкта та забезпечити його прийняття в експлуатацію. Орієнтовний термін закінчення будівництва 2 квартал 2018 року при умові дотримання позивачем порядку та строків сплати пайових внесків. У випадку зміни терміну закінчення будівництва об`єкта, на підставі розпорядчих актів державних органів та/або настання дії форс-мажорних обставин, відповідач має право в односторонньому порядку змінити термін закінчення будівництва об' єкта, у відповідності із указаними підставами, при цьому відповідач зобов`язаний направити позивачу повідомлення про зміну терміну закінчення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію протягом одного місяця з моменту настання вказаних обставин, при цьому відповідач звільняється від сплати штрафних санкцій, передбачених договором.

На виконання умов договору, позивачем було здійснено оплату вартості приміщень в повному обсязі та з додержанням строків оплати, що підтверджується наданими квитанціями а.с. 33-46.

12 березня 2018 року між позивачем та ЖБК ?Діамант? укладено договір № 15-к/8 про сплату пайових внесків до ЖБК ?Діамант?.

Зазначений договір стосується набуття у власність позивачем нежитлового приміщення (комори), площею 2,2 кв.м. за тією ж адресою, у тому ж приміщенні, на тому ж поверсі, що й вищевказана квартира.

Умови договору від 12.03.2018 №15-к/8 аналогічні першому договору, що стосується квартири. Усі зобов`язання за цим договором позивачем виконані, оплата здійснена у повному обсязі. Але відповідач 1 так само не виконує свої зобов`язання перед позивачем і за договором від 12.03.2018 №15-к/8.

Крім того ЖБК ?Діамант? надало довідки ОСОБА_1 №298/63-8 від 18.05.2018 року та №305/15-к/8 від 31.03.2018 року, в яких зазначено, що пай сформований і оплачений на 100 % ОСОБА_1 і вона має право розпоряджатися паєм в повному обсязі на свій розсуд.

Також в матеріалах справи на підтвердження проведених розрахунків міститься акт звіряння взаємних розрахунків за період з 01.09.2017 року по 17.05.2018 року., з 01.03.2018 року 31.03.2018 року.

12.01.2015 р. між відповідачем ЖБК ?Діамант? та ТОВ ?Будстандартінжиніринг? укладено договір №12-01/15-1 участі у будівництві багатоповерхової квартирної житлової забудови по АДРЕСА_3 .

16.07.2018 між ЖБК ?Діамант? та ОК ?Житлово-будівельний кооператив ?Діамант плюс? укладено договір від 12.01.2015 №1 про заміну сторони у зобов`язані та внесення змін до договору №12-01/15-1 участі у будівництві багатоповерхової квартирної житлової забудови по АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером :00:063:0982, згідно з яким ОК ?Житлово-будівельний кооператив ?Діамант плюс? прийняв всі права та обов`язки, належні ЖБК ?Діамант? за договором №12-01/15-1 від 12.01.2015.

Згідно п. 9.1. договору №1 від 16.07.2018 р., відповідач ЖБК ?Діамант? зобов`язаний забезпечити виконання всіх робіт по будівництву об`єкта в повному обсязі та здачу об`єкта в експлуатацію не пізніше 1-го кварталу 2020 року.

Окрім того, на момент укладення договорів від 15 вересня 2017 року №63/8 та 12 березня 2018 р. №15-к/8 про сплату пайових внесків до ЖБК ?Діамант?, будівництво об`єкту будівництва здійснювалось на земельній ділянці площею 2,8837 га для будівництва та обслуговування об`єкту незавершеного будівництва (багатоквартирна житлова забудова) землі житлової забудови, в 5 мікрорайоні IV житлового району в м. Бровари, кадастровий номер земельної ділянки: :00:063:0982, яка відповідно до договору оренди земельної ділянки від 29 травня 2015 року, укладеного між Броварською міською радою Київської області та ТОВ ?Будстандартінжиніринг?, була орендована ТОВ ?Будстандартінжиніринг?.

31 травня 2021 року Господарським судом Київської області в процесі розгляду справи №911/604/19 за позовом ЖБК ?Діамант? до ОК ЖБК ?Діамант плюс?, ТОВ

?Будстандартінжиніринг? про визнання недійсним договору №1 від 16.07.2018 про заміну

сторони у зобов`язанні та внесення змін до договору №12-01/15-1 участі у будівництві

багатоповерхової квартирної житлової забудови по

АДРЕСА_3 від 12.01.2015 позовні вимоги ЖБК ?Діамант? було задоволено в повному обсязі та визнано недійсним договір №1 від 16.07.2018 про заміну сторони у зобов`язанні та внесення змін до договору №12-01/15-1 участі у будівництві багатоповерхової квартирної житлової забудови по АДРЕСА_3 від 12.01.2015 з моменту його вчинення.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.08.2021 року

апеляційну скаргу ОК ?ЖБК ?Діамант Плюс? на рішення Господарського суду Київської

області по справі № 911/604/19 від 31.05.2021 року залишено без задоволення.

Внаслідок прийнятих Північним апеляційним господарським судом від 12.08.2021

року, Господарським судом Київської області від 31.05.2021 року рішень по

справі №911/604/19 до ЖБК ?Діамант? повернулися всі права та обов`язки за

оскаржуваним договором.

Станом на 22.05.2020 р. за рішенням Броварської міської ради № 876-75-70 від

22.05.2020 р. дія договору оренди земельної ділянки припинена у зв`язку з закінченням

строку, на який його було укладено. А отже власником земельної ділянки на даний час є

Броварська міська рада Броварського району Київської області.

У ч. 1 ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

За змістом ч. 1 ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

За змістом ст. ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

У ч. 2 ст. 3 Закону України ?Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність? від 12 липня 2001 року №2658-ІІІ визначено, що майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року №6-168цс12 зазначив, що майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Згідно із ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

За змістом ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27 лютого 2019 року у справі №761/32696/13-ц зазначила, що захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Згідно із ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У ч. 1 ст. 527 ЦК України встановлено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

За змістом ч. 1 до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ч. 1 ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 свої зобов`язання за договорами №298/63-8 від 18.05.2018 року та №305/15-к/8 від 31.03.2018 року щодо сплати пайового внеску за житлове приміщення: квартира, за адресою АДРЕСА_2 , загальною площею 61,83 кв.м. у 8 секції на 15 поверсі у розмірі 772875,00 грн. та приміщення, загальною площею 2,2 м2, що розташована за тією адресою, у тому ж приміщенні, на тому ж поверсі, що й вищезазначена квартира у розмірі 28600,00 грн., виконала у повному обсязі.

У порушення умов укладених між сторонами договорів №298/63-8 від 18.05.2018 року та №305/15-к/8 від 31.03.2018 року про сплату пайових внесків, ЖБК ?Діамант? свого обов`язку організувати та здійснити будівництво об`єкта та забезпечити його прийняття до експлуатації у визначений договорами строк не виконав, чим порушив умови вказаних договорів.

Верховний Суд у постанові від 13 травня 2019 року у справі №760/17864/16-ц висловив правову позицію та зазначив, що у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Отже, з огляду на вищевикладене, суд приходить до висновку про задоволення позову.

Також відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню сплачений ОСОБА_1 при подачі позову судовий збір у розмірі 8569 грн. 55 коп.

Керуючись ст. ст. 76-83, 265, 268, 273 ЦПК України, суд-

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 майнове право на квартиру, будівельний номер приміщення 63, загальною площею 61,83 кв.м., за адресою АДРЕСА_1 .

Визнати за ОСОБА_1 майнове право на нежитлове приміщення (комору), будівельний номер приміщення 15-к, загальною площею 2,2 кв.м., за адресою АДРЕСА_1 .

Стягнути із Житлово-будівельного кооперативу Діамант на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 8569 грн. 55 коп.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Суддя Радзівіл А.Г.