Справа № 541/3039/23
Номер провадження 2/541/856/2023
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

28 листопада 2023 року м. Миргород

Миргородський міськрайонний суд Полтавської області у складі:

головуючого судді Городівського О.А.

за участю секретаря судового засідання Ніколаєнко М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства ім. Зубковського, третя особа державний реєстратор прав на нерухоме майно виконавчого комітету Решетилівської міської ради Полтавської області Верховод Костянтин Вікторович, про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим, скасування державної реєстрації права оренди та стягнення заборгованості,

встановив:

ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ПП ім. Зубковського, третя особа державний реєстратор прав на нерухоме майно виконавчого комітету Решетилівської міської ради Полтавської області Верховод К.В., про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим, скасування державної реєстрації права оренди та стягнення заборгованості, мотивуючи свої вимоги наступним. Позивачка є власницею земельної ділянки площею 2,7554 га з кадастровим номером :00:005:0064, розташованої на території Ярмаківської сільської ради Миргородського району Полтавської області. 26 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ПП ім. Зубковського було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки. 31 грудня 2021 року сторонами укладено додаткову угоду про продовження дії договору до 26 грудня 2030 року включно, інші умови договору від 26 грудня 2016 року залишились незмінними. В порушення вимог п. 4.2. договору відповідачем не оплачується користування земельною ділянкою з 01 січня 2022 року, що є істотним порушенням прав орендодавця, оскільки орендар мав обов`язок оплатити користування земельною ділянкою за 2022 рік до 15 січня 2023 року. У зв`язку із простроченням орендної плати за 2022 рік протягом шести місяців на підставі п. 8.6. договору ОСОБА_1 реалізувала своє право на односторонню відмову від вказаного договору. 27 червня 2023 року відповідачеві було направлено повідомлення про односторонню відмову від договору оренди земельної ділянки, який є припиненим 27 червня 2023 року, а також претензію щодо необхідності сплати заборгованості за договором. 29 червня 2023 року вказаний лист відповідачем отримано, жодних дій щодо виплати заборгованості за договором він не вчинив та не надав відповідь на отримані претензію і повідомлення про односторонню відмову від договору. З метою припинення права оренди земельної ділянки у зв`язку із односторонньою відмовою від договору позивачка 11 серпня 2023 року звернулась із заявою до державного реєстратора прав на нерухоме майно виконавчого комітету Решетилівської міської ради Полтавської області Верховода К.В., однак останнім відмовлено у проведенні реєстраційних дій за заявою ОСОБА_1 у зв`язку із необхідністю встановлення факту припинення договору оренди в односторонньому порядку судом. Вичерпавши всі позасудові способи захисту прав, з метою стягнення заборгованості за договором оренди земельної ділянки, визнання його припиненим та скасування державної реєстрації права оренди ОСОБА_1 вимушена звернутись до суду за захистом свого права власності. Просила визнати припиненим договір оренди земельної ділянки від 26 грудня 2016 року, укладений між нею та відповідачем; скасувати державну реєстрації права оренди земельної ділянки за ПП ім. Зубковського; припинити право оренди ПП ім. Зубковського на земельну ділянку з кадастровим номером :00:005:0064; стягнути з відповідача суму заборгованості за договором оренди земельної ділянки від 26 грудня 2016 року року з урахуванням пені, 3 % річних та інфляційних витрат в розмірі 16 595,36 грн.

Ухвалою судді Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 22 вересня 2023 року відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження (а.с.41).

Відповідачем було надано відзив на позовну заяву, у відповідності з яким ПП ім. Зубковського просило відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі. Відповідач зазначив, що протягом всього строку дії договору оренди землі від 26 грудня 2016 року ПП ім. Зубковського належним чином виконувало свої зобов`язання по виплаті орендної плати. Виключенням був 2022 рік, який був складним для підприємства, проте орендна плата орендодавцю буде виплачена, хоча із затримкою в декілька місяців. За змістом ст. 141 ЗК України, ст. 32 Закону України «Про оренду землі» підставою для розірвання договору оренди землі є систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині. Оскільки відповідачем порушено строк виплати орендної плати за 2022 рік, вказане порушення має разовий характер. Орендар не порушував жодних визначених законом та договором прав орендодавця, в тому числі дотримувався положень, встановлених п. 4.2 договору. У зв`язку із зазначеним відповідач вважає, що правові підстави для розірвання договору оренди, укладеного між ОСОБА_1 та ПП ім. Зубковського, відсутні (а.с. 46-52).

У відповіді на відзив представник позивачки зазначив, що аргументи та позицію відповідача він вважає неспроможними. Відповідач визнає, що здійснення орендних платежів за 2022 календарний рік досі не здійснено у зв`язку із складнощами підприємства. ПП ім. Зубковського визнає розмір заборгованості та обіцяє здійснити орендні платежі із затримкою в декілька місяців, отже відповідач визнає розмір усіх пред`явлених майнових вимог, зокрема, пов`язаних із стягненням заборгованості за договором оренди, пені, 3 % річних та інфляційних витрат. Обрана відповідачем стратегія не узгоджується із обставинами цієї справи, оскільки позовними вимогами позивачки є визнання договору оренди припиненим для скасування державної реєстрації. Натомість відповідач посилається на норми законодавства та судову практику, яка стосується розірвання договору в судовому порядку у зв`язку із систематичною несплатою орендної плати, що не має юридичного зв`язку із односторонньою відмовою від договору. По суті договір вже є припиненим з 27 червня 2023 року в односторонньому порядку, про що ПП ім. Зубковського повідомлено належним чином. Однак, за відсутністю судового рішення позивачка не має реальної можливості скасувати державну реєстрацію права оренди, що і є причиною звернення за захистом своїх прав до суду. Просив позовні вимоги задовольнити в повному обсязі (а.с. 58-59).

Позивачка в судове засідання не з`явилась, була належним чином повідомлена про дату, час та місце розгляду справи.

Представник позивачки надав суду клопотання про розгляд справи без його участі, просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, надав суду заяву про перенесення судового засідання на іншу дату у зв`язку з його зайнятістю в іншій справі.

У відповідності з ч. 1 ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. За приписами п. 2 ч. 2 ст. 223 ЦПК України суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку у зв`язку з першою неявкою в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнані поважними.

Оскільки представником відповідача не надано доказів на підтвердження його зайнятості в іншій справі, суд не вбачає підстав для визнання поважності причин неявки в судове засідання представника відповідача та вважає за можливе розглянути справу на підставі наявних у справі доказів.

В межах заявлених позовних вимог і на підставі наданих сторонами доказів судом встановлено наступні обставини та визначені відповідно до них правовідносини.

Ст. 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, ст. 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Ч. 1 ст. 3 ЦК України встановлено, що загальними засадами цивільного законодавства є: неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом; свобода договору; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Ч.ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Згідно з ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно із Державним актом на право власності на земельну ділянку Серії ПЛ № 032100 від 23 лютого 2006 року ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки розміром 2,7554 га, яка розташована на території Ярмаківської сільської ради Миргородського району Полтавської області, кадастровий номер :00:005:0064, цільове призначення ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 19-20).

У ст. 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Однією з таких підстав є відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Ст. 629 ЦК України закріплено обов`язковість виконання договору сторонами.

Ст. 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У відповідності з ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст. 125 ЗК України право на земельну ділянку, а також право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

У ст. 13 Закону України «Про оренду землі» надано визначення договору оренди землі, а саме договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У ч. 1 ст. 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору та зазначено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, тому вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Таким чином, сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.

26 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ПП ім. Зубковського було укладено договір оренди належної позивачці земельної ділянки б/н (а.с. 12-13).

Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна вказаний договір зареєстровано 30 серпня 2017 року, номер запису про інше речове право: 22092337 (а.с. 15-17).

31 грудня 2021 року сторонами укладено додаткову угоду, відповідно до п. 1 якої строк дії договору оренди землі від 26 грудня 2016 року було продовжено на 7 років до 26 грудня 2030 року включно, Згідно з п. 2 додаткової угоди інші умови договору від 26 грудня 2016 року залишились незмінними (а.с. 14).

Відповідно до п. 4.1 договору, за користування вказаною в договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату у розмірі 14,5 % за рік від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в п. 2.2. цього договору.

Згідно з п. 2.2 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 64 752,85 грн.

П. 4.2. договору встановлено, що орендар сплачує орендну плату протягом строку дії цього договору в строк з 15 січня поточного року по 15 січня наступного.

Згідно зі ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд (ч. 3 ст. 6 ЦК України).

У відповідності з п. 8.4 договору, укладеного між ОСОБА_1 та ПП ім. Зубковського, його розірвання в односторонньому порядку не допускається, крім випадків, передбачених цим договором. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є підстави, визначені цим договором.

Згідно з п. 8.6. вказаного договору сторони погодили, що дострокове розірвання цього договору за ініціативою орендодавця допускається у випадках: несплати орендарем орендної плати протягом 6 місяців з дня закінчення строку платежу; використання орендарем земельної ділянки не за призначенням.

Як вбачається з матеріалів справи, та не спростовується відповідачем, орендну плату за 2022 рік, граничний строк сплати якої 15 січня 2023 року, ПП ім. Зубковського на користь ОСОБА_1 не сплачено.

За змістом ст. 782 ЦК України, а також виходячи з положень ст.ст. 205, 654 ЦК України, відмова від договору має вчинятися наймодавцем письмово. Відмова від договору вважається такою, що відбулася, якщо наймодавець направив наймачу відповідну заяву (лист, повідомлення), надавши суду докази такого направлення та отримання її наймачем.

У зв`язку із простроченням орендної плати за 2022 рік протягом шести місяців на підставі п. 8.6 договору позивачка реалізувала своє право на односторонню відмову від договору оренди належної їй земельної ділянки, направивши на адресу ПП ім. Зубковського повідомлення про односторонню відмову від договору оренди земельної ділянки, який є припиненим 27 червня 2023 року (а.с. 21), а також претензію щодо необхідності сплати заборгованості за договором (а.с. 22).

29 червня 2023 року вказаний лист відповідачем отримано, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с. 23).

11 серпня 2023 року ОСОБА_1 звернулась до державного реєстратора прав на нерухоме майно виконавчого комітету Решетилівської міської ради Полтавської області із заявою про припинення права оренди земельної ділянки (а.с. 24).

Згідно з рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Верховода К.В. від 11 серпня 2023 року позивачці було відмовлено у проведенні реєстраційних дій, оскільки подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. Державним реєстратором було зазначено про необхідність встановлення факту припинення договору оренди в односторонньому порядку судом (а.с. 25).

Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачений механізм припинення права оренди земельної ділянки у звязку із односторонньою відмовою, що зумовлює необхідність судового розгляду з метою визнання припиненим договору оренди земельної ділянки та припинення права оренди.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року № 802/3/18-а зроблено висновок, що належним способом захисту права або інтересу є скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності.

Відповідно до абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

У відповідності з п.п. 1, 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, та рішення суду, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Зважаючи на вищенаведене, суд приходить до висновку, що ОСОБА_1 у відповідності з вимогами ЦК України, ЗК України, Закону України «Про оренду землі» та на підставі умов договору оренди земельної ділянки, узгоджених між сторонами, мала право на одностороннє розірвання договору оренди. Позивачкою були вичерпані усі позасудові способи захисту своїх прав, її вимоги ґрунтуються на законі, тому вимоги ОСОБА_1 про визнання припиненим договору оренди земельної ділянки у зв`язку з односторонньою відмовою з 27 червня 2023 року, скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки та припинення права оренди ПП ім. Зубковського підлягають задоволенню.

Ст. 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до положень абз. 7 ч. 2 ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Ч. 1 ст. 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про оренду землі», у разі невиконання зобов`язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

У рамках договору оренди земельної ділянки від 26 грудня 2016 року утворилась заборгованість зі сплати орендних платежів на користь орендодавця.

Договір є припиненим 27 червня 2023 року у зв`язку із односторонньою відмовою позивачки на підставі п. 8.6. договору. Строк оплати за користування земельною ділянкою у 2022 році сплив 15 січня 2023 року.

Відповідно до п. 4.6. договору, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від неоплаченої суми за кожний день прострочення.

Таким чином, орендодавець має право нарахувати пеню, 3 % річних та інфляційні витрати на суму заборгованості за користування орендарем земельною ділянкою у 2022 році.

Оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки у відповідності з п. 2.2 договору становить 64 752,85 грн, орендна плата за користування вказаною в договорі земельною ділянкою сторонами визначена в розмірі 14,5 % за рік від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата за 2022 рік становить 9 389,16 грн.

Пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за шість місяців з моменту прострочення, а саме з 15 січня 2023 року по 27 червня 2023 року складає 1 955,00 грн; 3 % річних згідно ст. 625 ЦК України за вказаний період становить 126,56 грн, інфляційні нарахування на суму боргу згідно ст. 625 ЦК України складають 430,06 грн.

Оскільки договір оренди земельної ділянки фактично припинено 27 червня 2023 року, відповідач має обов`язок сплатити позивачці за фактичне користування земельною ділянкою за період з 01 січня 2023 року по 27 червня 2023 року, що становить 4 694,58 грн.

Загальна сума, що підлягає стягненню з ПП ім. Зубковського на користь ОСОБА_1 , 16 595,36 грн.

Згідно зі ст. 141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову на відповідача, тому з відповідача на користь позивачки необхідно стягнути сплачений нею при зверненні до суду судовий збір в сумі 4294,40 грн.

Керуючись ст.ст. 4, 13, 18, 141, 259, 263-265, 352, 354 ЦПК України, суд

вирішив:

Позов ОСОБА_1 до Приватного підприємства ім. Зубковського, третя особа державний реєстратор прав на нерухоме майно виконавчого комітету Решетилівської міської ради Полтавської області Верховод Костянтин Вікторович, про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим, скасування державної реєстрації права оренди та стягнення заборгованості задовольнити.

Визнати припиненим договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер :00:005:0064), укладений 26 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та Приватним підприємством імені Зубковського, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право: 22092337; дата державної реєстрації 30 серпня 2017 року, внесеним на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 36834374 від 30 серпня 2017 року, у зв`язку із односторонньою відмовою від 27 червня 2023 року.

Скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки (кадастровий номер :00:005:0064) за Приватним підприємством імені Зубковського, яке зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право: 22092337; дата державної реєстрації 30 серпня 2017 року, 22092337; дата державної реєстрації 30 серпня 2017 року.

Припинити право оренди Приватного підприємства імені Зубковського на земельну ділянку з кадастровим номером :00:005:0064, яке зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право: 22092337; дата державної реєстрації 30 серпня 2017 року, внесеним на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 36834374 від 30 серпня 2017 року.

Стягнути з Приватного підприємства імені Зубковського на користь ОСОБА_1 суму заборгованості за договором оренди земельної ділянки від 26 грудня 2016 року в розмірі 16 595 (шістнадцять тисяч п`ятсот дев`яносто п`ять) грн 36 коп., з яких: 9 389,16 грн. заборгованість за 2022 календарний рік; 1 955,00 грн пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, 126,56 грн 3% річних, 430,06 грн інфляційні нарахування на суму боргу, 4 694,58 грн борг за користування земельною ділянкою у період з 01 січня 2023 року по 27 червня 2023 року.

Стягнути з Приватного підприємства ім. Зубковського на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 4294,40 (чотири тисячі двісті дев`яносто чотири) грн 40 коп.

Рішення може бути оскаржене до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя О. А. Городівський