Номер провадження: 22-ц/813/667/23
Головуючий у першій інстанції Петренко В. С.
Доповідач Погорєлова С. О.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.05.2023 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:

головуючого судді: Погорєлової С.О.

суддів: Заїкіна А.П., Таварткіладзе О.М.

за участю секретаря: Власенко С.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського», Державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Махортова Ігоря Олександровича про визнання майнових прав та скасування рішення, на рішення Київського районного суду м. Одеси, ухваленого під головуванням судді Петренко В.С. 29 вересня 2020 року у м. Одеса,

встановила:

У жовтні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до Київського районного суду м. Одеси з позовом до ТОВ «Олімпекс Транс», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: ОК «Набережний квартал-Жаботинського», Державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортова І.О. про визнання майнових прав та скасування рішення (т. 1 а.с. 2-12).

В обґрунтування заяви ОСОБА_1 посилалася на те, що 17.10.2014 року між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» був укладений договір співпраці №14/10-17, предметом якого є спільна діяльність сторін, направлена на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що будуть побудовані на земельній ділянці загальною площею 4775 кв.м., розташованій за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі вищевказаного договору про співпрацю, ОК «Набережний квартал- Жаботинського», з метою фінансування будівництва житлового будинку, було укладено ряд Договорів із пайовиками, зокрема з позивачем.

Так, ОСОБА_1 вказувала, що між нею та ОК «Набережний квартал-Жаботинського» було укладено договір про сплату внесків у ОК «Набережний квартал-Жаботинського» № 15.01.1.188 від 28 серпня 2015 року (далі договір 1), відповідно до якого вона повністю сплатила вартість об`єкту нерухомості шляхом оплати паю на рахунок ОК «Набережний квартал-Жаботинського» у загальному розмірі 767 910,00 грн., внаслідок чого набула майнових прав на об`єкт нерухомості.

Пізніше, як стверджувала позивач, рішенням господарського суду Одеської області від 01.08.2017 року у справі №916/3315/16 розірвано укладений між ТОВ «Транс» та ОК «Набережний квартал-Жаботинського» договір співпраці №14/10-17 від 17.10.2014 року, і на теперішній час, ТОВ «Олімпекс Транс» не визнає майнові права позивача.

Однак, як зазначала ОСОБА_1 , їй стало відомо про те, що право власності на об`єкт нерухомості, що побудований за рахунок її паю, було зареєстровано за ТОВ «Олімпекс Транс» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46570537 від 19.04.2019 року, прийняте державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації», Одеська область, Махортовим І.О.

З урахуванням викладеного, ОСОБА_1 звернулася до суду з відповідним позовом.

Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 23 жовтня 2019 року заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову було задоволено. Заборонено ТОВ «Олімпекс Транс» вчиняти будь-які дії щодо відчуження майнових прав на об`єкт нерухомості - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , в об`єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №101. Заборонено будь-яким суб`єктам державної реєстрації прав та державним реєстраторам прав на нерухоме майно вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо об`єкту нерухомості - квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , в об`єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №101 (т. 1 а.с. 68-71).

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 29 вересня 2020 року позов ОСОБА_1 було задоволено. Визнано за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , загальна площа 59,07 кв.м., номер 70, в об`єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №101. Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46570537 від 19.04.2019, прийняте державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації», Одеська область, Махортовим І.О. Стягнуто з ТОВ «Олімпекс Транс» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі 8 447,75 грн. (т. 4 а.с. 191-207).

В апеляційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права (т. 4 а.с. 214-239).

У апеляційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» посилається на те, що судом першої інстанції дано невірну оцінку доказам, наданим позивачем, у зв`язку із чим ухвалене необґрунтоване судове рішення.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 зазначає, що з апеляційної скарги не вбачається, з яких конкретних підстав, визначених ст. 376 ЦПК України, Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» просить скасувати рішення суду першої інстанції.

Сторони про розгляд справи на 16 травня 2023 року були сповіщені належним чином, у судове засідання не з`явились.

10 квітня 2023 року на адресу Одеського апеляційного суду від представника ОСОБА_1 надійшла заява про розгляд справи без участі позивача та її представника.

Частиною 2 статті 372 ЦПК України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Апеляційний суд, з метою дотримання строків розгляду справи, вважає можливим слухати справу за відсутності сторін, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» підлягає залишенню без задоволення, з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи, 10 липня 2008 року Одеською міською радою було прийнято рішення № 3151-V «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ТОВ «Олімпекс Транс» в оренду земельної ділянки, площею 0,4775 га за адресою: АДРЕСА_1 для проектування та будівництва 2-х секційного 20-ти поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом.

10 грудня 2008 року між Одеською міською радою та ТОВ «Олімпекс Транс» був укладений договір оренди, який зареєстрований 23 березня 2009 року в Одеській регіональній філії ДП Центру ДЗК за № 20, який поновлено до 31 грудня 2015 року.

02 грудня 2014 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України надала дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 56 замовнику ТОВ «Олімпекс Транс» та генеральному підряднику ТОВ «Будівельна компанія «С.К.С» на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом, адреса будівництва: АДРЕСА_1 , вид будівництва - нове будівництво.

17 жовтня 2014 року між ТОВ «Олімпекс Транс» (Сторона-1) та обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського» (Сторона-2) був укладений договір співпраці № 14/10-17 (далі договір співпраці), предметом якого є спільна діяльність сторін, направлена на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що будуть побудовані на земельній ділянці загальною площею 4 775 кв.м, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно пункту 2.1.2 договору співпраці, Сторона-2 в повному обсязі фінансує будівництво об`єкта, надає трудові ресурси, а також професійні знання, навички, вміння, необхідні для будівництва об`єкта.

Згідно із пунктом 3.2 договору співпраці, фінансування будь-яких видатків, пов`язаних як із проектними роботами, так і із будівництвом об`єкта в повному обсязі здійснюється Стороною-2.

За умовами підпункту 4.1.5 пункту 4.1 договору співпраці, Сторона 1 взяла на себе обов`язок в якості користувача земельною ділянкою сприяти Стороні 2 в реєстрації права власності за пайовиками Сторони 2 на приміщення, закріплені за Стороною-2.

За умовами пункту 2.3 договору співпраці сторони домовились, що поділ об`єкта здійснюється в два етапи. При цьому, перший етап включає в себе поділ майнових прав на всі приміщення об`єкта та здійснюється сторонами одночасно із підписанням ними додатку «Акт розподілу площ (приміщень) в об`єкті» до даного договору (пункт 2.3.1 договору співпраці).

Згідно пункту 2.5 договору співпраці, кожна із сторін має право самостійно та без будь-якого узгодження з іншою стороною на власний розсуд здійснювати розпорядження майновими правами на приміщення об`єкта, що закріплені за нею.

Згідно зі статутом ОК «Набережний квартал-Жаботинського» цей кооператив було створено для забезпечення житлом (квартирами) членів кооперативу і їхніх сімей шляхом будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями, за кошти членів кооперативу, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком.

На підставі договору співпраці, ОК «Набережний квартал-Жаботинського» було укладено ряд договорів із пайовиками.

Так, 28 серпня 2015 року між ОСОБА_1 та ОК «Набережний квартал-Жаботинського» було укладено договір № 15.01.1.188 про сплату внесків у ОК «Набережний квартал-Жаботинського» (далі договір 1).

Згідно п. 1.1 договору 1, ОК «Набережний квартал-Жаботинського» зобов`язався організувати будівництво житлового будинку у АДРЕСА_4 ) за рахунок внесків учасника та внесків інших асоційованих членів ОК, здати його в експлуатацію, передати учаснику приміщення в об`єкті будівництва, обумовлене цим договором та всі документи, необхідні учаснику для реєстрації права власності на нього, а учасник зобов`язався сплатити ОК внески у розмірах та в порядку, встановлених даним Договором та додатками до нього, та має право отримати об`єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску, встановленого даним договором для учасника.

Згідно п. 1.3 договору 1 сторони домовились, що розмір внеску залежить від вартості будівництва одного квадратного метра площі Об`єкту нерухомості та остаточної загальної приведеної площі, яка фактично побудована.

При цьому, згідно із п.1.4 договору-1 внесок, який підлягає сплаті учасником, розподіляється наступним чином: пай грошовий чи інший майновий поворотний внесок, який сплачує особа за будівництво об`єкту нерухомості. Розмір паю становить 95% від внеску, встановленого п.1.3 договору та сплачується частинами згідно графіку, встановленого додатком 1 до цього Договору.

Пунктом 1.5 цього Договору встановлено, що Об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_3 , загальна площа 59,07 кв.м., номер 70.

Згідно п. 2.1 Договору 1, вартість будівництва одного квадратного метра загальної приведеної площі об`єкту нерухомості визначається ОК відповідно до проектно-кошторисної документації та договору підряду з підрядною організацією і на день укладання цього Договору складає 13 000,00 грн. за один квадратний метр і може змінюватись у випадках передбачених цим Договором.

Згідно Додатку № 1 до Договору 1 сторони домовились, що на дату підписання цього Порядку сплати внесків, розмір внесків з врахуванням площі об`єкту нерухомості згідно проекту та вартості будівництва одного квадратного метру становить 767 910,00 грн..

Пунктом 4.2.1 Договору передбачено, що ОК зобов`язаний організувати будівництво об`єкту будівництва та закінчити будівельно-монтажні роботи у строк до 3 кварталу 2016 року при умові дотримання Учасниками порядку та строків сплати внесків.

Матеріалами справи підтверджено та не спростовано відповідачем, що ОСОБА_1 було внесено на рахунок ОК «Набережний квартал - Жаботинського» грошові кошти у розмірі 767 910,00 грн., про що свідчить платіжне доручення №1 від 31 серпня 2015 року.

На підставі викладеного суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що договір про сплату внесків у ОК «Набережний квартал -Жаботинського» має змішану правову природу.

Так, згідно ст. 1 Закону України «Про кооперацію» пай - майновий поворотний внесок члена (асоційованого члена) кооперативу у створення та розвиток кооперативу, який здійснюється шляхом передачі кооперативу майна, в тому числі грошей, майнових прав, а також земельної ділянки.

Пайовий фонд - фонд, що формується з пайових внесків членів кооперативу і є одним із джерел формування майна кооперативу, розмір якого може змінюватися;

Згідно ст. 19 Закону України «Про кооперацію» кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, одержаних від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом.

Таким чином, на підставі вищевикладеного судом встановлено, що, уклавши договір про сплату пайового внеску, ОК «Набережний квартал-Жаботинського» не лише засвідчив вступ ОСОБА_1 у члени кооперативу, а і розпорядився своїм майном майновими правами на об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_3 , загальна площа 59,07 кв.м., номер 70.

Відповідно, з моменту виплати паю ОСОБА_1 стала учасником правовідносин щодо будівництва об`єкта нерухомості у вигляді квартири за адресою: АДРЕСА_3 , загальна площа 59,07 кв.м., номер 70.

В наступному, у лютому 2016 року Департаментом ДАБІ в Одеській області було встановлено ряд порушень при здійсненні будівництва, зокрема, інспектор виїздом на будівельний майданчик встановив, що «ведеться будівництво двосекційного 27-поверхового житлового будинку на земельній ділянці за адресою АДРЕСА_5 , а також зовнішніх оздоблювальних робіт на нижніх поверхах будинку».

На підставі того, що виявлено збільшення етажності об`єкта без отримання відповідних містобудівних умов та іншої дозвільної документації, контролюючим органом 26 травня 2016 року було анульовано Дозвіл на виконання будівельних робіт від 02 грудня 2014 року №ІУ56, згідно повідомлення ДАБІ України від 26 травня 2016 року №40-304-89

Рішенням господарського суду Одеської області від 01 серпня 2017 року у справі №916/3315/16 було розірвано укладений між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал -Жаботинського» договір співпраці №14/10-17 від 17 жовтня 2014 року.

Рішенням господарського суду Одеської області від 01 серпня 2017 року у справі № 916/3315/16 було частково задоволено позов ТОВ «Олімпекс Транс».

Розірвано укладений між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал-Жаботинського» договір співпраці № 14/10-17 від 17 жовтня 2014 року.

Зобов`язано ОК «Набережний квартал-Жаботинського» повернути ТОВ «Олімпекс Транс» переданий за актом прийому-передачі будівельний майданчик, який вказаний у додатку № 1 до договору № 14/10-17 від 17 жовтня 2014 року та розташований на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 та усунути перешкоди у користуванні ним шляхом вивезення за його межі та звільнення його від будівельного та іншого сміття і тимчасових споруд; зобов`язано ОК «Набережний квартал-Жаботинського» протягом 10 днів з дня набрання рішенням законної сили повернути ТОВ «Олімпекс Транс» за актом прийому-передачі (повернення) документи.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 02 листопада 2017 року у справі № 916/3315/16 частково скасовано рішення Господарського суду Одеської області від 01 серпня 2017 року, виключено пункт 5 з резолютивної частини рішення.

Пункт 6 резолютивної частині рішення викладено у наступній редакції: «Стягнути з ОК «Набережний квартал-Жаботинського» на користь ТОВ «Олімпекс Транс» судовий збір у розмірі 3 912,00 грн за розгляд позовної заяви та витрати на правову допомогу адвоката у розмірі 8 000 грн.»

В іншій частині рішення залишено без змін.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 08 листопада 2018 року у справі № 911/1175/18, залишеною без змін постановою Північного апеляційного Господарського суду від 12 березня 2019 року, визнано частково кредиторські вимоги ТОВ «Олімпекс Транс» до ОК «Набережний квартал-Жаботинського» на загальну суму 438 919,00 грн, з яких: 435 395,00 грн. четверта черга задоволення вимог кредиторів та 3 524,00 грн. перша черга задоволення вимог кредиторів, інші вимоги ТОВ «Олімпекс Транс» відхилено.

Таким чином, колегія суддів доходить до висновку, що між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал-Жаботинського» виникли правовідносини із співпраці, метою якої було будівництво 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом по вул. Жаботинського у м. Одесі.

Фінансування будівництва було покладено виключно на ОК «Набережний квартал - Жаботинського», що залучало кошти фізичних осіб-пайовиків.

В свою чергу, ТОВ «Олімпекс Транс» взяло на себе обов`язок сприяти у реалізації прав пайовиків на набуття права власності після закінчення будівництва, шляхом надання відповідних документів для реєстрації їх права власності.

У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).

Згідно статті 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ст. 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Згідно ст. ст. 651, 653 ЦК України, п. 8.6. Договору, якщо судовим рішенням даний Договір змінено, доповнено чи розірвано, Договір вважається зміненим, доповненим чи розірваним з дня вступу судового рішення в законну силу, якщо інший строк вступу в силу не встановлено таким судовим рішенням.

При цьому, сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 4 ст. 653 ЦК України).

Отже, пайовиками були сплачені кошти, які наразі мають вираз у створенні об`єкту незавершеного будівництва.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованих висновків, що в процесі виконання Договору співпраці, ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» діяли спільно з метою будівництва житлового будинку та в результаті спільних дій були породжені інші правовідносини між Замовником та пайовиками.

Із зазначеного вбачається, що пайовики набули майнових прав на об`єкт нерухомості в тій частині, що оплачена за рахунок паю (внеску).

При цьому, судом обґрунтовано не прийнято до уваги доводи відповідача про те, що ОК «Набережний кварталЖаботинського» не набув майнові права на належні йому приміщення, на підставі наступного.

Пунктом 2.3. Договору співпраці №14/10-17 сторони домовились, що поділ об`єкту здійснюється в два етапи:

Перший етап включає в себе поділ майнових прав на всі Приміщення Об`єкта, що здійснюється Сторонами одночасно із підписанням ними Додатку «Акт розподілу площ (приміщень) в Об`єкті» до даного Договору, після виконання Сторонами п. 2.4. цього Договору (п.2.3.1. Договору).

Другий етап. Протягом 10 робочих днів з моменту вводу об`єкту в експлуатацію уточнення змісту Додатку «Акт розподілу площ (приміщень) в об`єкті» до даного Договору, шляхом приведення його у відповідність із положеннями п. 2.2. Договору (за згодою сторін із відповідною грошовою та/або майновою компенсацією).

Отже, перший етап регулює поділ майнових прав Сторін на етапі будівництва, а другий етап врегульовує майнові компенсації долі Сторони після введення об`єкту в експлуатацію.

Порядок реалізації даних етапів поділу був також передбачений договором співпраці №14/10-17.

Зокрема, порядок поділу майнових прав на всі приміщення об`єкта передбачений п.2.4. договору співпраці №14/10-17 згідно із яким поділ майнових прав здійснюються шляхом жеребкування, а результат жеребкування сторони закріплюють шляхом підписання додатку до даного договору - «Акту розподілу площ (приміщень) в об`єкті».

Таким чином, 30 липня 2015 року, з моменту підписання Додаткової угоди №2 та Додатку № 4 «Акту розподілу площ (приміщень) в об`єкті» до Договору співпраці №14/10-17 сторони розподілили між собою майнові права на об`єкт будівництва.

Згідно п.2.5 договору, кожна із сторін має право самостійно та без будь-якого узгодження з іншою стороною на власний розсуд здійснювати розпорядження майновими правами на приміщення об`єкта, що закріплені за нею, згідно порядку встановленого даним договором, тобто закріплених за нею «Актом розподілу площ (приміщень) в об`єкті».

Тому, посилання відповідача на те, що договором співпраці №14/10-17 не визначено моменту, з якого майнові права на розподілені приміщення переходять до ОК ««Набережний квартал-Жаботинського»», є необґрунтованими.

В свою чергу, п. 2.6 Договору співпраці №14/10-17 стосується порядку оформлення, реєстрації, приймання-передачі приміщень у завершеному будівництвом об`єкті, тобто порядок набуття та передачі (відчуження) права власності на приміщення після їх введення в експлуатацію.

Позивач звернулась до суду із вимогою про визнання майнових прав на приміщення, що побудоване за її кошти в об`єкті незавершеного будівництва, отже про виникнення та передачу права власності у позовній заяві не йдеться, відповідно, п.2.6, 2.7 договору співпраці №14/10-17 не регулюють спірні відносини.

Відповідач стверджує, що лише після підписання акту приймання-передачі сторонами часток у введеному в експлуатації об`єкті ОК «Набережний квартал-Жаботинського» позивач міг би набути майнові права на приміщення, тим самим відповідач не визнає передачу майнових прав позивача на спірні приміщення.

Договір співпраці №14/10-17 має у додатку №2 довіреність, видану ТОВ «Олімпекс Транс» на користь ОК «Набережний квартал-Жаботинського», згідно п.5 та п. 6 голові ОК «Набережний квартал-Жаботинського» надано право на підписання будь-яких договорів та вчинення будь-яких інших дій необхідних для виконання договору співпраці №14/10-17 з питань будівництва на введення в експлуатацію багатоквартирного житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 .

Положення вищезазначеної довіреності, Статуту ОК «Набережний квартал-Жаботинського», кореспондуються і з положеннями договору співпраці №14/10-17, згідно якого (п.2.1.2.) ОК «Набережний квартал-Жаботинського» в повному обсязі фінансує будівництво об`єкту, надає трудові ресурси та ін.

З урахуванням того, що ОК «Набережний квартал-Жаботинського» є неприбутковою організацією, всі кошти на будівництво об`єкту отримані виключно за рахунок пайовиків членів цього кооперативу, в т.ч. коштів позивача.

Як вже вказувалось вище, фінансування будівництва здійснювалось виключно неприбутковим ОК «Набережний квартал-Жаботинського», за рахунок внесків фізичних осіб пайовиків.

З огляду на вказане, а також з урахуванням положень п.2.3.,2.4. договору співпраці №14/10-17, сторони передбачали, що для здійснення будівництва ОК «Набережний квартал-Жаботинського» має залучити кошти фізичних осіб інвесторів і відповідно передати їм майнові права на майбутні приміщення, що закріплені за кооперативом.

В матеріалах справи міститься угода про врегулювання відносин з легалізації, відновлення та завершення будівництва двосекційного 27-поверхового житлового будинку на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_5 від 07 листопада 2017 року.

Згідно п.2.1.1 даної Угоди, визнання ТОВ «Олімпекс Транс» прав Пайовиків здійснюється за умови особистої присутності Пайовика в момент підписання із Товариством Прямого договору купівлі-продажу майнових прав.

Відповідно до пп.7 п.2.1.4 даної Угоди, якщо пайовик першої секції протягом п`яти місяців з дати затвердження суми доплат не підписав із ТОВ «Олімпекс Транс» прямий договір купівлі-продажу майнових прав з урахуванням встановленої ставки Суми доплати, компанія ТОВ «Олімпекс Транс» не визнає права такого Пайовика, а приміщення, раніше закріплене за таким Пайовиком, вважається вільним для подальшої реалізації.

Отже, факт визнання чи невизнання прав пайовика ОК «Набережний квартал-Жаботинського» здійснюється відповідачем лише в залежності від готовності такого пайовика внести доплату на подальше будівництво об`єкту, зокрема, другої секції будинку, що повністю ігнорує положення Договору співпраці №14/10-17, договору про сплату пайових внесків у ОК «Набережний Квартал -Жаботинського» і суперечить чинному законодавству та визначенню поняття договору, наданому у ст. 626 ЦК України як домовленості двох або більше сторін, спрямованої на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

При цьому, ОСОБА_1 не була стороною угоди про врегулювання відносин з легалізації, відновлення та завершення будівництва від 07 листопада 2017 року, тому зазначена угода не може створювати для неї жодних прав та обов`язків, у тому числі і щодо обов`язкового підписання прямого договору купівлі-продажу майнових прав.

Виходячи з наведеного, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що положення пп. 7 п. 2.1.4 Угоди від 07 листопада 2017 року, що встановлює обов`язок пайовика першої секції (яким є позивач та який дану угоду не укладав), підписати із ТОВ «Олімпекс Транс» прямий договір купівлі-продажу майнових прав та здійснити доплату, а також надає компанії ТОВ «Олімпекс Транс» можливість не визнавати права такого Пайовика, а приміщення, раніше закріплене за таким Пайовиком, вважати вільним для подальшої реалізації, є такими що свідчать про невизнання відповідачем наявності майнових прав позивача на спірне приміщення. А подальші дії ТОВ «Олімпекс Транс» щодо здійснення державної реєстрації майнових прав на спірну квартиру в об`єкті незавершеного будівництва свідчать на користь висновку суду про необхідність задоволення позовних вимог у справі та судового захисту невизнаних майнових прав позивача.

З матеріалів справи вбачається, що після розірвання договору співпраці №14/10-17 ТОВ «Олімпекс Транс» отримав незавершений будівництвом 27-поверховий житловий будинок на земельній ділянці за адресою АДРЕСА_5 , що становило собою першу секцію будинку із зовнішніми оздоблювальними роботами на нижніх поверхах будинку.

В такому стані 08 квітня 2019 року право власності на об`єкт будівництва було зареєстровано за ТОВ «Олімпекс Транс» (РНОНМ 101).

Згідно Технічного паспорту від 06 липня 2018 року, виданого ТОВ «Олімпекс Транс», та висновку про відсоток готовності недобудованого об`єкту нерухомості від 12 квітня 2019 року (надавались для реєстрації права власності Відповідача), ОК «Набережний квартал-Жаботинського» передав першу секцію 27-поверхового житлового будинку за адресою АДРЕСА_5 готовністю приблизно 90%, друга секція знаходилась на стадії готовності фундаменту та цоколю.

Дозвіл на виконання подальшого будівництва відповідачем було отримано лише 20 серпня 2019 року за №ІУ 65.

Таким чином, як вірно зазначено у рішенні суду, до моменту здійснення даної реєстрації права власності відповідач не виконував будівельні роботи на об`єкті будівництва, а перша секція 27-поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_5 , побудована ОК «Набережний квартал-Жаботинського» на кошти пайовиків, в т.ч. на кошти позивача, що свідчить про фізичне існування об`єкта нерухомості, майнові права на який отримав позивач.

В свою чергу, порушення умов будівництва об`єкту ОК «Набережний квартал - Жаботинського» та посилання відповідача на судові рішення у справах з приводу оскарження рішень контролюючого органу ДАБІ в Одеській області немає відношення до предмету спору.

Крім того, судом обґрунтовано не прийнято до уваги доводи відповідача про те, що ОК «Набережний квартал-Жаботинського» не набуло статусу замовника будівництва, а єдиним замовником і забудовником є ТОВ «Олімпекс Транс», оскільки можливість набуття та передача майнових прав третім особам не пов`язані із набуттям ОК «Набережний квартал-Жаботинського» статусу замовника будівництва.

ОК «Набережний квартал-Жаботинського», як сторона договору, мало право відчужувати майнові права для залучення коштів фізичних осіб відповідно до п.2.3., 2.4. Договору співпраці №14/10-17.

Посилання відповідача на наявність відкритої процедури банкрутства ОК «Набережний квартал-Жаботинського» не впливає на вирішення спору у даній справі, оскільки вибір способу захисту порушеного права належить позивачу.

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Так, зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України), та що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Крім того, у ст. 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у ст. 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року N 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява N 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви N 71916/01, 71917/01 та 10260/02).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

У справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.

Крім того, у постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі N 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі N 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Зазначене свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження N 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Таким чином, встановивши, що ОСОБА_1 повністю сплатила вартість пайового внеску за спірне нерухоме майно, а введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, оскільки ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» вибуло із зобов`язання про співпрацю та припинило діяльність (ініційована справа про банкрутство), що унеможливлює виконання ним своїх зобов`язань за договором, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що належним способом захисту порушених прав позивача є визнання майнових прав на об`єкт нерухомості, побудований за її кошти, та дійшов правильного висновку про задоволення позовних вимог.

Аналогічного висновку у справі із подібними правовідносинами дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27 лютого 2019 року (справа № 761/32696/13-ц, провадження № 14-606цс18).

Також колегія суддів враховує, що обидві сторони - ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал-Жаботинського», при укладенні договору співпраці усвідомлювали, з яких джерел відбувається будівництво об`єкту та які наслідки тягне залучення коштів фізичних осіб передачу відповідних квартир після введення об`єкту в експлуатацію, оскільки на майбутнє визначили між собою порядок передачі пайовикам майна, створеного за рахунок їх паїв у вигляді квартир, окремих приміщень.

Що стосується позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 46570537 від 19 квітня 2019 року, прийняте державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації», Одеська область, Махортовим Ігорем Олександровичем, то судом зазначено наступне.

Як вбачається з реєстраційної справи щодо здійснення ТОВ «Олімпекс Транс» державної реєстрації прав та їх обтяжень на квартиру АДРЕСА_6 друга черги будівництва) за адресою: за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського 3/1, були наступні документи: договір оренди землі, серія та номер: 5681, виданий 10 грудня 2008 року, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чужовська Н.Ю.; додатковий договір (угода) про поновлення договору оренди землі, серія та номер: 1066 виданий 17 травня 2018 року, видавник Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чужовська Н.Ю.; додатковий договір (угода) про поновлення договору оренди землі, серія та номер: 3572, виданий 30 серпня 2013 року, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чужовська Н.Ю.; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 12 квітня 2019 року, видавник ТОВ «ПРОМ- СТРОЙ ЛТД»; висновок про відсоток готовності недобудованого об`єкту нерухомості, серія та номер: бн, виданий 12 квітня 2019 року, видавник: ТОВ «ПРОМ- СТРОЙ ЛТД»; експертний звіт, серія та номер: 3-206- 18-ЕП/КО, виданий 20 грудня 2018 року, видавник: ТОВ «Укрбудекспертиза»; довідка з адресного реєстру міста Одеси, серія та номер: 356443/1, виданий 08 січня 2014 року, видавник: Юридичний департамент Одеської міської ради, дозвіл на виконання будівельних робіт, серія та номер: ІУ56, виданий 02 грудня 2014 року, видавник: ДАБІ; постанова, серія та номер: 916/3315/16, виданий 02 листопада 2017 року, видавник: Одеський апеляційний Господарський суд; постанова, серія та номер: 911/1175/18, виданий 12 березня 2019 року, видавник: Північний апеляційний Господарський суд; рішення суду, серія та номер: 916/3315/16, виданий 01 серпня 2017 року, видавник: Господарський суд Одеської області; ухвала суду, серія та номер: 911/1175/18. Виданий 08 листопада 2018 року, видавник: Господарський суд Київської області.

Однак, оскаржуване рішення державного реєстратора прийнято всупереч вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, що підтверджується наступним.

Так, відповідно до ст.271 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи:

1)документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);

2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів);

3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта.

При цьому, згідно із п. 3, 4 ст. 271 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно » державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору. Державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва на підставі рішення суду, що набрало законної сили, проводиться за правилами, визначеними частинами першою - третьою цієї статті.

Також державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва здійснюється відповідно до порядку, встановленого в законодавстві (абз. 2 ч. 3 ст. 331 ЦК України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Згідно абз. 2 ч. 3 ст. 331 ЦК України державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва здійснюється лише у випадку, якщо стосовно такого об`єкта необхідно укладення правочину (розпорядження об`єктом). На цьому наголошує також п. 6 ст. 3 Закону про державну реєстрацію, згідно з яким правочини, щодо нерухомого майна, вчиняються лише тоді, коли право власності на це майно зареєстровано відповідно до закону.

Однак документи, які стали підставою для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно у вигляді квартири за адресою: АДРЕСА_3 , загальна площа 59,07 кв.м., номер 70, не відповідають вимогам ст.271 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», з огляду на наступне.

По-перше, відповідно до п.4. ч.1 ст. 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Судові рішення, надані державному реєстратору, не засвідчують підстави виникнення права власності.

Крім того судові рішення, зазначені як підстава для проведення державної реєстрації (постанова Одеського апеляційного Господарського суду, по справі №916/3315/16 від 02 листопада 2017 року, постанова Північного апеляційного Господарського суду, по справі №911/1175/18 від 12 березня 2019 року, рішення Господарського суду Одеської області, по справі №916/3315/16 від 01 серпня 2017 року, ухвала Господарського суду Київської області суду, по справі №911/1175/18 від 08 листопада 2018 року,) не стосуються права власності на майнові права на квартиру за адресою: АДРЕСА_3 , загальна площа 59,07 кв.м., номер 70, як на окремий об`єкт нерухомого майна, такі рішення не могли бути підставою для прийняття державним реєстратором оскаржуваного рішення, а також для проведення державної реєстрації майнових прав на квартиру за адресою: АДРЕСА_3 , загальна площа 59,07 кв.м., номер 70.

По-друге, на момент реєстрації відповідач не мав документ, що відповідно до законодавства надавав право на виконання будівельних робіт, оскільки даний документ був скасований.

Так, для державної реєстрації ТОВ «Олімпекс Транс» було надано дозвіл на виконання будівельних робіт, серія та номер: ІУ56, виданий 02 грудня 2014 року, видавник: ДАБІ.

Однак, на момент подачі документів та державної реєстрації прав на квартиру за адресою: АДРЕСА_3 , загальна площа 59,07 кв.м., номер 70, даний дозвіл на виконання будівельних робіт був скасований, а новий дозвіл на виконання будівельних робіт, серія та номер: ІУ 65 ТОВ «Олімпекс Транс» отримало лише в серпні 2019 року.

Таким чином, при розгляді заяви та документів доданих до неї державний реєстратор перш за все повинен пересвідчитись у відсутності підстав для відмови у проведенні державної реєстрації прав.

Виключний перелік підстав для відмови у проведенні державної реєстрації прав та їх обтяжень, визначений ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зокрема, у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо:

- подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом;

- подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;

Згідно ч. 2 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Однак державний реєстратор, в порушення норм чинного законодавства, не відмовив у проведенні державної реєстрації прав та їх обтяжень.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про протиправність рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46570537 від 19 квітня 2019 року та наявність підстав для його скасування.

Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Колегія суддів перевірила доводи апеляційної скарги на предмет законності оскаржуваного судового рішення та встановила, що доводи апеляційної скарги є аналогічними аргументам відзиву на позовну заяву, які суд першої інстанції належним чином перевірив та, ухвалюючи рішення, спростував з наведенням відповідних обґрунтованих мотивів.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення.

При зазначених обставинах колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно й всебічно дослідив та надав оцінку обставинам по справі, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, що їх регулює. Рішення Київського районного суду м. Одеси від 29 вересня 2020 року ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування немає.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -

постановила:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» залишити без задоволення.

Рішення Київського районного суду м. Одеси від 29 вересня 2020 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.

Повний текст судового рішення складений 25 травня 2023 року.

Головуючий С.О. Погорєлова

Судді А.П. Заїкін

О.М. Таварткіладзе