ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 листопада 2023 року

м. Харків

справа № 953/21851/20

провадження № 22-ц/818/1907/23

Харківській апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді Тичкової О.Ю.,

суддів Маміної О.В., Пилипчук Н.П.,

за участю секретаря судового засідання Тітченко О.В.

учасники справи:

позивач Харківська міська рада

відповідачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2

третя особа - Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов Станіслав Давидович

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харків апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Київського районного суду м. Харкова від 25 липня 2023 року ухвалене у складі судді Губської Я.В.,-

ВСТАНОВИВ:

В грудні 2020 року Харківська міська рада звернулась до суду з позовом про скасування державної реєстрації, після уточнення якого просила суд: скасувати державну реєстрацію права власності (індексний номер рішення 52972757 з відкриттям розділу) на житловий будинок літ. «А-1» з господарськими будівлями та спорудами АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, запис про право власності №37175428); договір дарування №2794 від 22.09.2021, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гончаренком Т.А. укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , визнати недійсним та скасувати; зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) власними силами або за власний рахунок привести житловий будинок літ. «А-1» з господарськими будівлями та спорудами АДРЕСА_1 у стан, що існував до здійснення самочинного будівництва, а саме до характеристик раніше існуючого житлового будинку літ. «А-1» відповідно до викопіювання із плану будівельного кварталу №1150 на земельну ділянку АДРЕСА_1 , що міститься в матеріалах інвентаризаційної справи №51836 КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації»; а також стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) на користь Харківської міської ради (м. Харків, м-н Конституції, 7) судовий збір в загальному розмірі 7064 грн.

Позовна заява обґрунтована тим, що на адресу Харківської міської ради надійшла заява ОСОБА_1 щодо проведення обстеження по АДРЕСА_1 . Станом на теперішній час, згідно деталізованої інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, право власності на житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 185,0 кв.м., житловою площею 37,7 кв.м. з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) зареєстровано за ОСОБА_1 . Вказав, що відповідно до інвентарної справи КП «ХМБТІ» житловий будинок по АДРЕСА_1 загальною площею 51,5 кв.м. та житловою площею 32,1 кв.м. на праві приватної власності належав ОСОБА_1 (100%) на підставі: договору купівлі-продажу від 27.05.2002 №1-2155 (придбав 24/50 частки), договору купівлі продажу від 21.10.2011 №8400 (придбав 13/25 часток). В матеріалах інвентарної справи наявна експлікація житлового будинку літ. «А-1», де вказано його загальну площу -51,7 кв.м., житлова -32,1 кв.м. Вказані розміри загальної та житлової площі також підтверджуються інформаціями, наявними в матеріалах справи. Представник вказав, що ОСОБА_1 в подальшому здійснив самочинну реконструкцію вказаного житлового будинку та збільшено загальну площу з 51,7 кв.м. до 185,0 кв.м. За наслідками самочинної реконструкції 06.07.2020 державним реєстратором-приватним нотаріусом ХМНО Клопотовим С.Д. в Реєстрі відкрито розділ з реєстрації об`єкту нерухомого майна, присвоєно реєстраційний номер 101 та зареєстровано право власності на житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 185 кв.м., житловою площею 37,7 кв.м за ОСОБА_1 . Підставою для реєстрації права власності державним реєстратором-приватним нотаріусом ХМНО Клопотовим С.Д. визначено: договір купівлі-продажу від 21.10.2011 №8400, посвідченого ПН ХМНО Гібадуловою Л.А., договір купівлі продажу від 27.05.2002 №1-2155 посвідчений ПН ХМНО Бєсєда Т.Д., довідка №1210620/1 від 12.06.2020 видана ТОВ «Будгруп». Представник вказав, що в Реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на офіційному вебсайті Держархбудінспекції України, що містить інформацію з травня 2011 відсутня інформація щодо визначеного об`єкта. Викладене свідчить, що об`єкт самочинної реконструкції житловий будинок літ. «А-1» на момент реєстрації права власності в Реєстрі, до експлуатації не приймався. Будь яка інформація щодо прийняття до експлуатації спірного об`єкта у міській раді відсутня. Реєстрація речових прав на житловий будинок літ. «А-1» проведена державним реєстратором Клопотовим С.Д. за відсутності документів про прийняття до експлуатації спірного об`єкту.

Рішенням Київського районного суду м.Харкова від 25.07.2023 позовну заяву Харківської міської ради задоволено частково.

Скасовано державну реєстрацію права власності (індексний номер рішення 52972757 з відкриттям розділу) на житловий будинок літ. «А-1» з господарськими будівлями та спорудами АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, запис про право власності №37175428). Визнано недійсним договір дарування №2794 від 22.09.2021, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гончаренком Т.А. укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Зобов`язано ОСОБА_1 власними силами або за власний рахунок привести житловий будинок літ. «А-1» з господарськими будівлями та спорудами АДРЕСА_1 у стан, що існував до здійснення самочинного будівництва, а саме до характеристик раніше існуючого житлового будинку літ. «А-1» відповідно до викопіювання із плану будівельного кварталу №1150 на земельну ділянку АДРЕСА_1 , що міститься в матеріалах інвентаризаційної справи №51836 КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації»

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради судовий збір в загальному розмірі 7064 грн.

Рішення мотивовано тим, що державна реєстрація права власності на спірний будинок, проведена державним реєстратором з порушенням та, на думку суду, свідчить про порушення прав та законних інтересів Харківської міської ради як власника земельної ділянки під спірним об`єктом.

Не погодившись з рішенням суду ОСОБА_3 подала апеляційну скаргу а якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просила рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що факт самочинного будівництва не було доведено. На земельній ділянці за адресою по АДРЕСА_1 на момент початку будівельних робіт вже був об`єкт нерухомості - житловий будинок. У результаті будівельних робіт, здійснених на замовлення ОСОБА_1 , не було створено новий об`єкт нерухомості, право власності на який потрібно було реєструвати вперше. Вказані будівельні роботи є поліпшенням вже існуючого житлового будинку і не передбачають введення в експлуатацію відповідно до Постанови КМУ № 406 від 07.06.2017 . Відповідно до п. 77 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України щодо особи, яка здійснювала будівництво такого об`єкта (замовник будівництва), чи у випадку, передбаченому статтею 332 Цивільного кодексу України, - щодо особи, яка є власником закінченого будівництвом об`єкта, реконструкція якого проводилася, якщо інше не встановлено договором або законом. Скаржник зазначив, що у результаті проведення робіт, здійснених на замовлення ОСОБА_1 не було створено закінченого будівництвом об`єкту у результаті нового будівництва чи реконструкції. Державна реєстрація права власності відбулась не як новий об`єкт нерухомості, а тому документ на підтвердження введення в експлуатацію не вимагався.

Апелянт зауважив, що поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі. Житловий будинок, державну реєстрацію права власності на який просить скасувати Харківська міська рада, після виконання будівельних робіт не змінив своє функціональне призначення, залишився з тими самими характеристиками, зареєстрованим за тією самою адресою, а тому не є новоствореним об`єктом нерухомості. Державна реєстрація відбулась на підставі договорів купівлі-продажу, за якими ОСОБА_1 придбав вказаний житловий будинок. Довідка №1210620/1 від 12.06.2020 від ТОВ «БУДГРУПП» підтверджувала відсутність підстав для пред`явлення документу про введення житлового будинку в експлуатацію під час державної реєстрації права власності.

Скаржник також зазначив, що вимога про перебудову об`єкта нерухомості є по суті вимогою здійснити перебудову відповідного житлового будинку. Проте під час розгляду справи не було доведено відхилення від проекту, ані істотного порушення будівельних норм і правил, як вимагає ч.7 ст. 376 ЦК України. Судом першої інстанції не було призначено експертизу, а тому факт відхилення від проекту та порушення будівельних норм та правил є недоведеним. Апелянт зазначив, що у рішенні суду першої інстанції не обґрунтовано на яких підставах підлягає задоволенню вимога про визнання недійсним договору дарування №2794 від 29.09.2021.

Відзиву на апеляційну скаргу до суду не надходило.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника ХМР, дослідивши наявні у справі докази, перевіривши законність і обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до частини першої статті 367 Цивільного процесуального кодексу України (надалі ЦПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, невідповідність висновків суду, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Відповідно до вимогст.263 ЦПК України судове рішення повинно гуртуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Відповідно до ст.264 ЦПК України судове рішення має відповідати в тому числі на такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам оскаржуване судове рішення не відповідає.

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, що згідно деталізованої інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, право власності на житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 185,0 кв.м., житловою площею 37,7 кв.м. з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) зареєстровано за ОСОБА_1 .

Відповідно до інвентарної справи КП «ХМБТІ» житловий будинок по АДРЕСА_1 загальною площею 51,5 кв.м. та житловою площею 32,1 кв.м. на праві приватної власності належав ОСОБА_1 (100%) на підставі: договору купівлі-продажу від 27.05.2002 №1-2155 (придбав 24/50 частки), договору купівлі продажу від 21.10.2011 №8400 (придбав 13/25 часток).

В матеріалах інвентарної справи наявна експлікація житлового будинку літ. «А-1», де вказано його загальну площу -51,7 кв.м., житлова -32,1 кв.м.

Представник позивача посилався на те, що ОСОБА_1 в подальшому здійснив реконструкцію вказаного житлового будинку та збільшено загальну площу з 51,7 кв.м. до 185,0 кв.м.

Також, представник позивача зазначав, що за наслідками реконструкції 06.07.2020 державним реєстратором-приватним нотаріусом ХМНО Клопотовим С.Д. в Реєстрі відкрито розділ з реєстрації об`єкту нерухомого майна, присвоєно реєстраційний номер 101 та зареєстровано право власності на житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 185 кв.м., житловою площею 37,7 кв.м за ОСОБА_1 . Підставою для реєстрації права власності державним реєстратором-приватним нотаріусом ХМНО Клопотовим С.Д. визначено: договір купівлі-продажу від 21.10.2011 №8400, посвідченого ПН ХМНО Гібадуловою Л.А., договір купівлі продажу від 27.05.2002 №1-2155 посвідчений ПН ХМНО Бєсєда Т.Д., довідка №1210620/1 від 12.06.2020 видана ТОВ «Будгруп».

В матеріалах справи № 953/21851/20 містяться копії документів інвентаризаційної справи КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» № 51836 на житловий будинок літ. «А-1» за АДРЕСА_1 .

Ці документи підтверджують конфігурацію, розташування житлового будинку на земельній ділянці, технічні характеристики цього будинку за вказаною адресою, на які ОСОБА_1 набув право власності на законних підставах, та які позивач Харківська міська рада не оскаржує.

Згідно відомостей викопіювання із плану будівельного кварталу № 1150 на земельну ділянку АДРЕСА_1 , що міститься в матеріалах інвентаризаційної справи № 51836 КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» в розділі « земельная площадь усадебного участка» (зазначено мовою оригіналу) зазначено наступні показники: Назва побудов - А-1 - житловий будинок, а-сені, а1- тамбур, Б- вбиральня, В, Г - сараї, Е - погріб, 1-5 - загородження;Загальна площа земельної ділянки - 600 кв.м.; Загальна площа забудови під будівлями - 92 кв.м;Загальна площа забудови під житловим будинком - 70 кв.м, Загальна площа забудови під нежитловими будівлями - 22 кв.м.

Відповідно до відомостей вказаного вище технічного паспорту на житловий будинок літ. «А-1» в розділі «експлікація до схеми розташування будівель та споруд» зазначено наступні показники: Назва будівель - А-1 - житловий будинок, Б- вбиральня, В - гараж, Е-льох, Г - сарай, Ж- лазня, З,И - навіс, К- альтанка, 1-2 - огорожа; Загальна площа земельної ділянки - 600 кв.м.; Загальна площа усього під забудовою - 272 кв.м; загальна площа забудови під житловим будинком - 115 кв.м, загальна площа забудови під господарськими, допоміжними будівлями та спорудами - 157 кв.м., загальна площа під двором - 328 кв.м.

В позовній заяві ХМР посилається на порушення відповідачем законодавства про землю, а саме здійснення реконструкції на земельній ділянці що не була належним чином оформлена та перебуває у комунальній власності міста.

Разом з тим, відповідно до даних договору про безстрокове користування земельною ділянкою ОСОБА_4 ( колишній власник Будинку) надано земельну ділянку по АДРЕСА_1 в безстрокове користування відповідно до рішення виконкому №272 від 26.12.1958 та надано дозвіл на будівництво будинку. (т.1 а.с. 128-130)

Позивач посилався на те, що після самочинної реконструкції ОСОБА_1 замовлено новий технічний паспорт на житловий будинок літ. «А-1», який виготовлений ТОВ «Будгруп» 12.06.2020.

Також, матеріалами справи встановлено, що 22.09.2021 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір дарування №2794 від 22.09.2021, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гончаренком Т.А., відповідно до умов якого ОСОБА_1 передав безоплатно у власність своєї доньки ОСОБА_2 , а ОСОБА_2 прийняла у власність дарунок, а саме житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 185,0 кв.м., житловою площею 37,7 кв.м з надвірними будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до п.4 вказаного договору сторони домовилися, що перехід права власності або права користування на земельну ділянку, на якій розташований житловий будинок, що відчужується, визначається відповідно до чинного законодавства України. Дарувальник підтверджує, що право власності на земельну ділянку при цьому житловому будинку з надвірними будівлями він не оформлював. Цей житловий будинок розташований на земельній ділянці, площею 0,0655 га, цільове призначенні 02.01 для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер земельної ділянки :09:011:0023.

Відповідно до ч.1 ст.376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Відповідно до ч.13 ст. 120 ЗК Украни У разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, єдиний майновий комплекс), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, особами, які не можуть набувати земельну ділянку на такому праві, вони набувають таку земельну ділянку із земель державної або комунальної власності у власність або оренду. Набувач права власності на такий об`єкт зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або оренду земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.

Таким чином судова колегія вважає, що право власності ХМР на землю з боку відповідача не порушене. Тому підстави для застосування до спірних правовідносин вимог ч.7 ст. 376 ЦК України відсутні.

Відповідно до вимог частини сьомої статті 376 Цивільного кодексу України для задоволення позову у цій справі необхідно наявність таких фактів як неможливість перебудови об`єкту, або відмова особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови.

Крім того, у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил знесенню самочинного будівництва передує прийняття судом рішення про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою, яка передбачена законом, і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.

Відповідно до частини першої статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (тут і надалі в редакції, яка діяла станом на день звернення до суду з позовом, тобто станом на 31.12.2020) замовник має право виконувати будівельні роботи після: подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України;

Згідно із частинами четвертою, п`ятою статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Контроль за виконанням підготовчих та будівельних робіт здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю.

Постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 26 серпня 2015 року № 747) затверджено Порядок виконання підготовчих та будівельних робіт (далі - Порядок № 466).

Згідно із пунктами 4, 5, 11, 13 Порядку № 466 підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, можуть виконуватися замовником після набуття права на земельну ділянку відповідного цільового призначення та подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозволу на виконання будівельних робіт (далі - дозвіл).

Будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та: подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) та об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта; видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками.

Повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, та повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) (далі - повідомлення), повідомлення про зміну даних у зазначених повідомленнях за формою згідно з додатками 1, 2 і 2-1 до цього Порядку подається замовником (його уповноваженою особою) до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю через центр надання адміністративних послуг або через електронний кабінет шляхом подання засобами програмного забезпечення Єдиного державного веб-порталу електронних послуг або заповнюється та надсилається рекомендованим листом з описом вкладення до центру надання адміністративних послуг.

Замовник несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданому ним повідомленні, за виконання будівельних робіт без подання повідомлення та за порушення вимог, визначених цим Порядком, відповідно до Закону України Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності та Кодексу України про адміністративні правопорушення.

Статтею 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Відповідно до ч. 1, 2 статті 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), об`єктах, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється.

Згідно ч. 1,2 ст. 38 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису. У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.

За рішенням суду самочинно збудований об`єкт підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов`язаних із знесенням об`єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.

При цьому, згідно пп. 3 п. «б» ч. 1 ст. 31 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» (тут і надалі в редакції, яка діяла станом на день звернення до суду з позовом, тобто станом на 31.12.2020), до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать делеговані повноваження, зокрема, здійснення в установленому порядку державного контролю за дотриманням законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові відповідних територій; зупинення у випадках, передбачених законом, будівництва, яке проводиться з порушенням містобудівної документації і проектів окремих об`єктів, а також може заподіяти шкоди навколишньому природному середовищу

Частинами першою - п`ятою статті 376 Цивільного кодексу України установлено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Згідно з частиною сьомою статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Пунктом 17 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 року № 553 (далі - Порядок № 553) передбачено, що у разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, крім акта перевірки, складається протокол, видається припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил або припис про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт (далі припис).

Згідно із абзацом 3 пункту 21 Порядку № 553 у разі відмови суб`єкта містобудування, щодо якого здійснюється державний архітектурно-будівельний контроль, від отримання акта та припису, вони надсилаються йому рекомендованим листом з повідомленням.

Отже, відповідно до вимог частини сьомої статті 376 Цивільного кодексу України для задоволення позову у цій справі необхідно наявність таких фактів як неможливість перебудови об`єкту, або відмова особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови.

Крім того, у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил знесенню самочинного будівництва передує прийняття судом рішення про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою, яка передбачена законом, і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Таку правову позицію неодноразово висловлював Верховний Суд, зокрема, у постановах від 06 березня 2019 року у справах № 810/5680/15 та № 814/2645/15.

Положення частини першої статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлюють перелік юридичних фактів, які обумовлюють виникнення повноваження на пред`явлення позову про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсації витрат, пов`язаних з таким знесенням.

Зокрема, пред`явленню позову передують такі дії: виявлення факту самочинного будівництва об`єкта; визначення такого об`єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб є неможливою; внесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності; встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.

Тобто, тягар доказування наявності вказаних фактів та умов покладається на суб`єкті владних повноважень, що звертається до суду, а їх перевірка покладена на суд.

Зверненню суб`єкта владних повноважень з позовом про приведення у попередній стан нежитлових приміщень, тобто фактично про зобов`язання знести самочинне будівництва передує саме наявність вищезазначених обставин.

У постанові від 21 жовтня 2020 року у справі № 420/228/19 Верховний Суд висловив правові позиції про те, що залежно від ознак самочинного будівництва особи, зокрема, органи місцевого самоврядування, можуть вимагати від особи, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, знесення самочинно збудованого об`єкта або проведення перебудови власними силами або за її рахунок; приведення земельної ділянки в попередній стан або відшкодування витрат. При цьому знесення самочинного будівництва можливе добровільно особою, яка його здійснила (здійснює), а також, за наявності для цього підстав, примусово, однак лише за рішенням суду, зокрема, ухваленим за позовом відповідного органу місцевого самоврядування та у разі неможливості здійснити перебудову такого будівництва.

В силу приписів пунктів 17, 21 Порядку № 553 у разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, перевіряючий мав видати припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, який у разі відмови суб`єкта містобудування, щодо якого здійснюється державний архітектурно-будівельний контроль, від отримання припису, мав надіслати йому рекомендованим листом з повідомленням.

Не складення припису про усунення порушень за результатами проведеної перевірки, в ході якої було виявлено порушення дотримання суб`єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, є свідченням недотримання Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю.

У п. 70 рішення Європейського суду з прав людини від 20 жовтня 2011 року у справі «Рисовський проти України» суд зазначив, що принцип «належного урядування», зокрема передбачає, що державні органи повинні діяти в належний і якомога послідовний спосіб. При цьому, на них покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість уникати виконання своїх обов`язків.

Прозорість адміністративних процедур є ефективним запобіжником державному свавіллю. Вмотивоване рішення демонструє особі, що вона була почута, дає стороні можливість апелювати проти нього. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватися належний публічний та судовий контроль за адміністративними актами суб`єкта владних повноважень.

На підставі вищезазначеного колегія суддів зазначає, що висновок суду про задоволення позовних вимог в частині приведення будівлі в попередній стан є передчасним, а тому в задоволенні позову в цій частині необхідно відмовити.

У постанові Верховного Суду у складі судової палати з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18 суд на підставі аналізу положень статті 376 Цивільного кодексу України, статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» зробив висновок, що у разі, якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.

Можливість перебудови та усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.

Для висновку про задоволення позову у цьому випадку визначальним та достатнім є той факт, що відповідач здійснив будівництво без документів, що дають право на це, і без належно затвердженого проекту та не виконав вимоги зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення.

З матеріалів зазначеної справи вбачається, що відсутні дві з обов`язкових та визначальних обставин, які дають позивачу право на звернення до суду із позовом про приведення самочинного будівництва у попередній стан, а саме винесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності та встановлення факту невиконання відповідачем вимог зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення.

Оскільки відсутній як юридичний факт та як адресований відповідачам акт індивідуальної дії - припис зобов`язального характеру, невиконання якого надавало би позивачу підстави для звернення до суду, а відтак і підстави для прийняття судом рішення про зобов`язання Відповідачів привести у попередній стан тобто такий, що існував до початку реконструкції на житловий будинок літ. «А-1» з господарськими будівлями та спорудами за адресою АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .

Зазначений висновок узгоджується з правовою позиціє, висловленою Верховним Судом у постанові від 21 вересня 2022 року у справі № 540/1808/19.

Оскільки суд апеляційної інстанції залишає позовні вимоги про приведення самочинного будівництва в попередній стан без задоволення, то і вимоги про скасування державної реєстрації права власності та визнання договору дарування недійсним також підлягають залишенню без задоволення, оскільки є похідними від вимог про приведення самочинного в будівництва в попередній стан.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).

Відповідно до частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки апеляційна скарга ОСОБА_2 підлягає задоволенню, то з Харківської міської ради на її користь підлягає стягненню 10596 грн судового збору сплаченого в суді апеляційної інстанції.

Керуючись ст. ст.367,368,369,376,381- 384 ЦПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 25 липня 2023 року скасувати. Ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позову Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов Станіслав Давидович про скасування державної реєстрації прав, визнання недійсним та скасування договору дарування та зобовязання вчинити певні дії відмовити.

Стягнути з Харківської міської ради на користь ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) 10596 ( десять тисяч п`ятсот дев`яносто шість) грн судового збору сплаченого в суді апеляційної інстанції.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 29 листопада 2023 року.

Головуючий О. Ю. Тичкова

Судді О.В. Маміна

Н.П. Пилипчук