Справа № 303/5754/21
П О С Т А Н О В А

Іменем України

09 листопада 2023 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді-доповідача: Мацунича М.В.

суддів: Кондора Р.Ю., Собослоя Г.Г.

з участю секретаря судового засідання: Савинець В.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Райко Василь Васильович, на рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 21 грудня 2021 року до якої включено заперечення на ухвалу Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 21 грудня 2021 року про відмову в зупиненні провадження у справі, яка не підлягає оскарженню окремо від рішення суду, ухвалене головуючим суддею Кость В.В. у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Діджи Фінанс" і Товариства з обмеженою відповідальністю "Міромір Груп", третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу - Незнайко Євген Вікторович про визнання недійсними договорів купівлі продажу нерухомого майна, визнання права власності на нерухоме майно та витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння

встановив:

У липні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ "Діджи Фінанс" і ТОВ "Міромір Груп", третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу - Незнайко Є.В. про визнання недійсними договорів купівлі продажу нерухомого майна, визнання права власності на нерухоме майно та витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 14.07.2006 року, між нею ОСОБА_2 та АКБ «ТАС Комерцбанк», правонаступником якого був ПАТ «Сведбанк», а потім став ПАТ «Дельтабанк» було укладено кредитний договір № 0601/0706/88-140 згідно якого вона отримала кредит на споживчі цілі в сумі 250 000,00 євро. 14.07.2006 року, для забезпечення повного та своєчасного виконання Позичальником своїх зобов`язань за вказаним Кредитним договором, між Позивачем та Банком були укладені іпотечні договори №0601/0706/88-140-Z-2 та №0601/0706/88-140-Z-3, предметом яких є нерухоме майно, а саме: приміщення № 10 магазину-кафе, загальною площею 128,20 кв.м., яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1 та приміщення магазину, загальною площею 76,9 кв.м. розташованого у будинку АДРЕСА_2 .

У вересні 2020 року позивачка отримала повідомлення-вимогу ТОВ «Діджи Фінанс» в якій зазначено, що 02.09.2020 року, між ПАТ «Дельтабанк» та ТОВ «Діджи Фінанс» укладено та нотаріально посвідчено Договір № 2303/К/1 про відступлення прав вимоги, за яким право вимоги за Кредитним та Іпотечними договорами перейшло до відповідача-1.

На підставі рішень приватного нотаріуса Київського MHO Шевченко І.Л. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.11.2020 року новим іпотекодержателем став ТОВ «Діджи Фінанс». 07.07.2021 року, між відповідачем 1 та ТОВ "Міромір Груп", відповідно до ст.38 Закону України «Про іпотеку», укладено два договори купівлі-продажу нерухомого майна - предметів іпотеки.

Вважає, що спірні договори укладені з грубим порушенням чинного законодавства, зокрема посвідченні третьою особою поза межами нотаріального округу, регламентованого приписами ст. 13-1, 55 Закону України «Про нотаріат». Крім того, продаж спірного нерухомого майна здійснено ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» без наявності відповідного судового рішення чи укладеного окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Також зазначає, що на момент посвідчення договорів купівлі-продажу предмети іпотеки перебували під арештами.

Позивач посилається також на продаж предметів іпотеки за заниженою ціною, що підтверджується даними звіту про оцінку майна з виходом оцінювача на місцезнаходження іпотечного майна та особистим його оглядом. Також позивач наголошує на тому, що вона не згідна із сумою заборгованості, що зазначена в надісланій їй вимозі, оскільки після направлення ПАТ «Дельта Банк» їй вимоги про дострокове повернення кредиту (липень 2015 року) банк втратив право нараховувати їй проценти. Крім того, укладенням спірних договорів купівлі-продажу предметів іпотеки порушено її право на реструктуризацію кредитної заборгованості, передбаченої Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» від 13 квітня 2021 року.

З врахуванням вищенаведеного ОСОБА_1 просила суд визнати недійсним укладений між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп» договір купівлі-продажу нерухомого майна предметів іпотеки від 7 липня 2021 року приміщення №10 магазину-кафе, загальною площею 145,00 кв м, яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1 , зареєстровано в реєстрі №967.

- визнати недійсним укладений між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп» договору купівлі-продажу нерухомого майна предметів іпотеки від 7 липня 2021 року приміщення магазину, загальною площею 76,9 кв м, розташованого у будинку АДРЕСА_2 , зареєстровано в реєстрі №968;

- визнати право власності на приміщення №10 магазину-кафе, загальною площею 145,00 кв м, яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1 за попереднім власником цього майна ОСОБА_1 ;

- визнати право власності на приміщення магазину, загальною площею 76,9 кв м, розташованого у будинку АДРЕСА_2 за попереднім власником цього майна ОСОБА_1 ;

- витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Міромір Груп» приміщення №10 магазину-кафе, загальною площею 145,00 кв м, яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1 , зареєстровано в реєстрі №967;

- витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Міромір Груп» приміщення магазину, загальною площею 76,9 кв м, розташованого у будинку АДРЕСА_2 , зареєстровано в реєстрі №968.

Рішенням Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 21 грудня 2021 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Райко В.В., подала апеляційну скаргу в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким задовольнити її позовні вимоги в повному обсязі. Вважає, що дане рішення прийняте з грубим порушенням норм процесуального та матеріального права.

В обґрунтування скарги посилається на те, що нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу предметів іпотеки від 07 липня 2021 року укладені між відповідачем 1 та відповідачем 2 з грубими порушеннями діючого законодавства України. Зокрема, право посвідчення договорів щодо відчуження предмету іпотеки здійснюється за місцем знаходження майна або за місцезнаходженням юридичної чи фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору. Предметом договорів купівлі-продажу є нерухоме майно яке знаходиться у м. Мукачево, Закарпатської області, а обидві його сторони відповідач 1 та відповідач 2, які є юридичними особами зареєстровані у м. Києві, а тому відповідно до частини 4 статті 55, частини 3 статті 13-1 Закону №3425-ХІІ та пункту 1 глави 1 розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, приватний нотаріус Київського MHO Незнайко Є.В. не мав права посвідчувати оскаржувані договори купівлі-продажу нерухомого майна, оскільки порушив вказані норми права. А тому такі договори купівлі-продажу, саме з підстав пункту 1 глави 1 розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій та відповідно до ч.3 ст.215 ЦК України, можуть бути визнані судом недійсними.

Суд першої інстанції зробив помилковий висновок і про те, що фактичний аналіз змісту Іпотечного договору та Іпотечного договору свідчить про те, що сторони обумовили, шляхом включення до Іпотечного договору відповідного застереження, що одним із способів задоволення вимог іпотекодержателя є продаж предмету іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Пункт 12.3 Іпотечного договору №0601/0706/88-140-Z-2 від 14.07.2006 року та пункт 12.3 Іпотечного договору №0601/0706/88-140-Z-3 від 14.07.2006 року є ідентичними та передбачають, що згідно з договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, яке викладене в пп.12.3.1 та 12.3.2 цього Договору. Пункт 12.3.1 передбачає задоволення вимог шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання Основного зобов`язання у порядку встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» при цьому договір про задоволення вимог Іпотекодержателя, укладений шляхом здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на Предмет іпотеки.

Отже, пунктом 12.3.1. Іпотечних договорів передбачено позасудове звернення стягнення на Предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, укладеного шляхом здійснення застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя. Натомість в пункті 12.3.2. Іпотечних договорів, який передбачає продаж Предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» продаж Предмету іпотеки на підставі іпотечного застереження не передбачений, а таке слово, як застереження, у даному пункті взагалі відсутнє.

Крім цього, положення пункту 12.3.2. зазначає, що продаж предмету іпотеки будь-якій особі здійснюється на підставі договору купівлі-продажу у порядку встановленому ст.38 Закону України «Про іпотеку», тобто сам порядок продажу здійснюється на підставі Закону, а не іпотечних договорів. Відтак, відповідно до пунктів 12.3.2. Іпотечних договорів від 14 липня 2006 року та ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (в редакції від 12.05.2006 року, тобто на момент укладення Договорів іпотеки) Іпотекодержатель має право на продаж предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Крім цього, пунктом 13 Іпотечних договорів визначено, що взаємовідносини сторін не передбачені цим Договором, регулюються Цивільним кодексом України, Законом України «Про іпотеку», чинним законодавством. Отже, продаж предметів іпотеки регулюється ст. 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки іпотечне застереження у пункті 12.3.2 сторони між собою не погодили.

Також зазначає, що на момент посвідчення оскаржуваних договорів купівлі-продажу нерухомого майна, предмети іпотеки перебували під арештами, накладеними державними виконавцями Мукачівського MB ДВС ГТУЮ у Закарпатській області, зокрема: Ярошевським Д.А. у виконавчому провадженню № 51926021 від 25.08.2016 року, ОСОБА_3 у виконавчому провадженню № 52133577 від 08.02.2019 року, ОСОБА_4 у виконавчому провадженню № 52133577 від 25.06.2020 року. Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 17.06.2021 року та від 10.07.2021 року, тобто до та після посвідчення оскаржуваних договорів купівлі-продажу нерухомого майна.

Стосовно можливості укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки в порядку ст. 38 Закону про іпотеку, то законодавче регулювання суттєво не змінилося: наявність зареєстрованих обтяжень є перешкодою для нотаріального посвідчення такого договору, а отже, і для подальшої реєстрації права власності на предмет іпотеки за покупцем. Таким чином, посвідчуючи оскаржувані договори купівлі-продажу предметів іпотеки, при наявності трьох заборон накладених державними виконавцями на відчуження даних предметів іпотеки, які зареєстровані у відповідному державному реєстрі, приватний нотаріус Незнайко Є.В. грубо порушив вимоги закону. Вважає, що приватний нотаріус Незнайко Є.В. повинен був відмовити сторонам оскаржуваного договору купівлі-продажу предметів іпотеки, оскільки згідно пункту 6 частини 1 статті 24 Закону № 1952-IV наявність зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно є підставою для відмови у державній реєстрації прав. Отже, під час дії арешту жодних дій ні власник, ні особи, які вважають себе власниками, без дозволу ДВС не можуть вчиняти щодо арештованого майна, а мають оскаржити вказані дії ДВС чи постанову про накладення арешту у разі незгоди із нею.

Оскільки, ТОВ «Міромір Груп» на час купівлі предметів іпотеки не було ані іпотекодержателем, ані фінансовою установою, то пункт 7 частини 4 статті 24 Закону країни Про іпотеку на покупця ТОВ «Міромір Груп» не поширюється.

Однак, в оскаржуваному рішенні, суд першої інстанції, не з`ясував ту обставину, що ТОВ «Міромір Груп» не мало статусу іпотекодержателя та статусу фінансової установи, що в силу вимог п.1 ч.І ст.376 ЦПК України є підставою для скасування судового рішення.

До апеляційної скарги на рішення суду ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Райко В.В. включено також заперечення на ухвалу Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 21 грудня 2021 року про відмову в зупиненні провадження у справі. Відмовляючи у задоволенні заяви про зупинення провадження у даній справі до перегляду Великою Палатою Верховного Суду судового рішення у подібних правовідносинах викладених у справі № 199/8324/19, суд першої інстанції послався на підставу і норму права на яку позивачка не посилалась і такі не відповідають обставинам справи. За правовим наслідком, у випадку змісту п.6 ч.1 ст.251 ЦПК України суд ухвалює рішення у справі без якого неможливий розгляд справи, яка зупиняється, в той час як у випадку п.10 ч.1 ст.252 ЦПК України переглядаєма справа зупиняється до перегляду іншої справи у подібних правовідносинах Великою Палатою Верховного Суду, наслідком якої є правовий висновок у подібних правовідносинах.

Відповідно до ч.2 ст.376 ЦПК України, порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни судового рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

ТОВ «Діджи Фінанс» подало відзив на апеляційну скаргу, висновки якого зводяться до того, що рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а сама апеляційна скарга є надуманою і безпідставною. Також вважає, що підстави для скасування оскаржуваної ухвали суду першої інстанції відсутні.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи, обговоривши підстави і доводи апеляційної скарги, відзиву на апеляційну скаргу, колегія суддів вважає, що така підлягає частковому задоволенню, за наступних міркувань.

Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

А ч. 1 ст. 5 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За своєю природою змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і відповідно - правомочностей головних суб`єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства - суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об`єктивно призводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов`язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, - із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.

Так з приписів ст. 76, ч.ч. 1, 2 ст. 77, ст.ст. 78, 79 і 80, ч.ч. 1, 4 ст. 81 ЦПК України вбачається, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У ході перегляду справи апеляційним судом встановлено, що 14 липня 2006 року між акціонерним комерційним банком «ТАС-Комерцбанк» (далі Банк) та ОСОБА_5 (надалі - Позичальник) був укладений кредитний договір №0601/0706/88-140 (далі Кредитний договір), відповідно до умов якого Банк надав Позичальнику у кредит кошти у розмірі 250.000,00 Євро на строк до 12 липня 2016 року, а Позичальник зобов`язався повернути кредит та сплачувати проценти за користування кредитними коштами.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором, 14 липня 2006 року між Банком та ОСОБА_5 було укладено іпотечний договір №0601/0706/88-140-Z-2 (надалі Іпотечний договір Z-2), на підставі якого в іпотеку банківській установі було передано нежиле приміщення загальною площею 128,20 кв.м під АДРЕСА_3 (наділі приміщення 1) та іпотечний договір № 0601/0706/88-140-Z-3 (надалі Іпотечний договір Z-3), на підставі якого в іпотеку банківській установі було передано нежилі приміщення загальною площею 76,90 кв м під № НОМЕР_1 , які знаходяться у АДРЕСА_1 (наділі - приміщення 2).

2 вересня 2020 року між публічним акціонерним товариством «Дельта Банк» та Товариством з обмеженою відповідальностю «ДІДЖИ ФІНАНС» (надалі ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС») укладено договір про відступлення прав вимоги №2303/К/1 (а.с. 17-18, надалі Договір відступлення), згідно з яким ПАТ «Дельта Банк» відступило, а ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» набуло право вимоги Банку до позичальників та/або заставодавців (іпотекодавців) та/або поручителів, зазначених у Додатку № 1 до договору.

7 вересня 2020 року ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» надіслало ОСОБА_2 повідомлення-вимогу (а.с. 19), на підставі якої було повідомлено про відступлення права вимоги, та попереджено про можливість здійснення звернення стягнення на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки за договором іпотеки шляхом продажу від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Подібне за змістом повідомлення-вимога надіслана також 30 квітня 2021 року, згідно з якою позивача додатково повідомлено про укладання 28 квітня 2021 року Договору про внесення змін № 1 до Договору відступлення, пред`явлено вимогу усунути порушення умов Кредитного договору.

В свою чергу 7 липня 2021 року між ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп» (надалі ТОВ «Міромір Груп») укладено:

- договір купівлі-продажу нерухомого майно (надалі Договір купівлі-продажу №967, а.с. 21-22), згідно з яким Продавець діючи відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» продав, а Покупець купив вбудовані нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 145,00 кв.м. Вартість вбудованих нежитлових приміщень відповідно до Звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, складеного 23 квітня 2021 року становить 284 809,00 грн.

- договір купівлі-продажу нерухомого майно (надалі Договір купівлі-продажу №968, а.с. 23-24), згідно з яким Продавець діючи відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» продав, а Покупець купив вбудовані нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 76,90 кв.м. Вартість вбудованих нежитлових приміщень відповідно до Звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, складеного 23 квітня 2021 року становить 169 448,00 грн.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майно щодо об`єкта нерухомого майна від 08.07.2021 №265038522 вбачається, що Нежитлове приміщення на праві власності належать ТОВ «Міромір Груп», дата та час державної реєстрації: 07.07.2021, державний реєстратор: приватний нотаріус Незнайко Євген Вікторович, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу нерухомого майна, серія та номер: 967, виданий 07.07.2021.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майно щодо об`єкта нерухомого майна від 10.07.2021 №265303118 вбачається, що Нежитлове приміщення 1 на праві власності належать ТОВ «Міромір Груп», дата та час державної реєстрації: 07.07.2021, державний реєстратор: приватний нотаріус Незнайко Євген Вікторович, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу нерухомого майна, серія та номер: 968, виданий 07.07.2021.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно з частинами першою та другою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно частини першої статті 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Також частина перша статті 16 ЦК України передбачає, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Звертаючись у суд з позовними вимогами ОСОБА_1 покликалась в тому числі й на те, що укладені 7 липня 2021 року між ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» та ТОВ «Міромір Груп» договори купівлі-продажу №967 і №968 вбудованих нежитлових приміщень загальною площею 145,00 кв.м. та 76,90 кв.м. є недійсними.

У відповідності до частин третьої, четвертої і п`ятої статті 3 ЗУ «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року N 898-IV /далі - Закон № 898-IV/ (в редакції на час укладення іпотечних договорів), іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов`язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.

Згідно пунктів 2, 5, 11, 12, 13 Іпотечного договору Z-2 на забезпечення виконання Основного зобов`язання ОСОБА_1 передає в іпотеку АКБ «ТАС-Комерцбанк» належне їй на праві власності нежилі приміщення загальною площею 128,20 кв.м. (вбудовані приміщення магазину-кафе на 1-му та 2-му поверхах будинку під літ.А-А*) під номером АДРЕСА_2 , які знаходяться в АДРЕСА_1 ;

за згодою сторін предмет Іпотеки оцінюється в 122 817,00 Євро, що за курсом НБУ на день укладення цього Договору становить в еквіваленті 787 190,65 гривень;

іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет Іпотеки в разі, якщо на день, визначений основним зобов`язанням, іпотекодавець не поверне іпотекодержателю суму кредиту, проценти за користування кредитом, пеню, іншу заборгованість, платежі та санкції, що передбачені та/або випливають з Основного зобов`язання (абз.1, п.11);

при настанні зазначених у першому абзаці пункту 11 договору випадків, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення Основного зобов`язання … у не менш ніж 30-денний строк, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору (абз.2, п. 11);

за вибором іпотекодержателя застосовується, зокрема, спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя:

згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке викладене в п.п. 12.3.1. та 12.3.2. цього пункту договору (п.12.3.);

задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання Основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», …, є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки …, предмет іпотеки набувається у власність … предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за ціною, що буде визначена на підставі висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності правоздатність якого підтверджується належним сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності, …, кандидатура незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем, при оцінці незалежний експерт повинен використовувати всі методи оцінки, які будуть передбачені діючим законодавством на момент оцінки;

якщо фактичний розмір заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням менший за вартість, вказану у висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності, іпотекодержатель перераховує різницю на рахунок іпотекодавця протягом 60 банківських днів з моменту набуття у власність предмета іпотеки (пп.12.3.1.);

продаж іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку», за ціною, що буде встановлена відповідно до висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджується належним сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовились, що кандидатура суб`єкта оціночної діяльності, визначається іпотекодержателем (абз.1 пп.12.3.2.);

взаємовідносини сторін, не передбачені цим договором, регулюються ЦК України, Законом України «Про іпотеку», чинним законодавством.

Також пунктами 2, 5, 11, 12, 13 Іпотечного договору Z-3 визначено, що на забезпечення виконання Основного зобов`язання ОСОБА_1 передає в іпотеку АКБ «ТАС-Комерцбанк» належні їй на праві власності нежилі приміщення загальною площею 76,90 кв.м. (вбудовані приміщення на 1-му поверху під літ.А та приміщення підвалу ІІ) під номером 10, які знаходяться в АДРЕСА_1 ;

за згодою сторін предмет Іпотеки оцінюється в 68 148,00 Євро, що за курсом НБУ на день укладення цього Договору становить в еквіваленті 436 791,88 гривень;

іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет Іпотеки в разі, якщо на день, визначений основним зобов`язанням, іпотекодавець не поверне іпотекодержателю суму кредиту, проценти за користування кредитом, пеню, іншу заборгованість, платежі та санкції, що передбачені та/або випливають з Основного зобов`язання (абз.1, п.11);

при настанні зазначених у першому абзаці пункту 11 договору випадків, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення Основного зобов`язання … у не менш ніж 30-денний строк, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору (абз.2, п. 11);

за вибором іпотекодержателя застосовується, зокрема, спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя:

згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке викладене в п.п. 12.3.1. та 12.3.2. цього пункту договору (п.12.3.);

задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання Основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», …, є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки …, предмет іпотеки набувається у власність … предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за ціною, що буде визначена на підставі висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності правоздатність якого підтверджується належним сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності, …, кандидатура незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем, при оцінці незалежний експерт повинен використовувати всі методи оцінки, які будуть передбачені діючим законодавством на момент оцінки;

якщо фактичний розмір заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням менший за вартість, вказану у висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності, іпотекодержатель перераховує різницю на рахунок іпотекодавця протягом 60 банківських днів з моменту набуття у власність предмета іпотеки (пп.12.3.1.);

продаж іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку», за ціною, що буде встановлена відповідно до висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджується належним сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовились, що кандидатура суб`єкта оціночної діяльності, визначається іпотекодержателем (абз.1 пп.12.3.2.);

взаємовідносини сторін, не передбачені цим договором, регулюються ЦК України, Законом України «Про іпотеку», чинним законодавством.

Вчиняючи правочин його сторони зобов`язані дотримуватись принципів добросовісності, справедливості в цивільних відносинах, недопущення порушення прав іншої особи, заподіяння шкоди іншій особі; не є законним правочин, спрямований на заподіяння шкоди іншій особі; встановлення судом недобросовісної поведінки сторін правочину вказує на порушення зобов`язання стороною яке усувається припиненням зловживання такими правами, а також застосування інших наслідків, встановлених законом.

Відповідно до статті 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Тобто, правомірність правочину презюмується, проте, якщо в момент вчинення правочину стороною (сторонами) не були дотримані вимоги, встановлені частинами 1 - 3, 5 статті 203 ЦК України, зокрема, якщо зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, правочин за вимогою особи, цивільні права або законні цивільні інтереси якої порушені, може бути визнаний судом недійсним, згідно статті 215 ЦК України.

У частинах 1, 2 статті 632 ЦК України зазначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

За загальним правилом наведеним в статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до частини 1 статті 691 ЦК України, покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

Як передбачено в статті 38 Закону № 898-IV, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків, (ч.1).

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя, (ч.2).

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд, (ч.4).

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, (ч.6).

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки, (ч.8).

А звідси, порядок встановлення ціни продажу предмета іпотеки при здійсненні відчуження такого на підставі договору купівлі-продажу має значення, оскільки така безумовно впливає на розрахунки з погашення заборгованості за кредитним договором. Крім цього, встановлення такої ціни має установлені законом особливості, які полягають в тому, що насамперед ціна встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, хоча може встановлюватися і на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, проте, в усякому разі на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, що є гарантією захисту законних майнових прав боржника та/або іпотекодавця. Додатково закон встановлює і такі обов`язкові положення як розподіл коштів від продажу предмета іпотеки, повернення іпотекодавцю решти виручки, складення іпотекодержателем звіту після реалізації предмету іпотеки про розподіл коштів та надіслання такого звіту боржнику та/або іпотекодавцю.

Як убачається з Іпотечних договорів Z-2 та Z-3 сторонами погоджено за взаємною згодою, що предмет Іпотеки (нежилі приміщення загальною площею 128,20 кв.м., вбудовані приміщення магазину-кафе на 1-му та 2-му поверхах будинку під літ.А-А* під номером 10, які знаходяться в АДРЕСА_1 ) оцінюється в сумі 122 817,00 Євро, що за курсом НБУ на день укладення такого Договору становить в еквіваленті 787 190,65 гривень; а предмет Іпотеки (нежилі приміщення загальною площею 76,90 кв.м., вбудовані приміщення на 1-му поверху під літ.А та приміщення підвалу ІІ під номером 10, які знаходяться в АДРЕСА_1 ) оцінюється в сумі 68 148,00 Євро, що за курсом НБУ на день укладення такого Договору становить в еквіваленті 436 791,88 гривень. Тобто, загальна вартість предметів Іпотеки становила суму 190 965,00 Євро, що за курсом НБУ на день укладення таких Договорів становило суму в еквіваленті 1 223 982,53 гривні.

А звідси, при здійсненні Іпотекодержателем продажу предметів Іпотеки будь-якій особі, останній повинен був виходити із ціни не менше ніж загальна сума 190 965,00 Євро, яка була погоджена сторонами Іпотечних договорів Z-2 та Z-3, що за курсом НБУ станом на 07.07.2021 року відповідало 1 Євро/32,2623 грн. на день укладення Договорів купівлі-продажу та становило суму в еквіваленті 6 160 970,12 гривень.

Проте, 07.07.2021 ТОВ «Діджи Фінанс» продало ТОВ «Міромір Груп» предмет іпотеки за Іпотечним договором Z-2 за суму 285 000,00 гривень, що на дату продажу за офіційним курсом НБУ відповідало 1 Євро/32,2623 грн. та становило суму в еквіваленті 8 833,84 Євро, що менше в більше ніж 21 раз від оціненої сторонами Іпотечного договору вартості предмета іпотеки, а в гривневому вимірі менше в більше ніж 13 разів.

Теж, 07.07.2021 ТОВ «Діджи Фінанс» продало ТОВ «Міромір Груп» предмет іпотеки за Іпотечним договором Z-3 за суму 170 000,00 гривень, що на дату продажу за офіційним курсом НБУ відповідало 1 Євро/32,2623 грн. та становило суму в еквіваленті 5 269,31 Євро, що менше в більше ніж 12 раз від оціненої сторонами Іпотечного договору вартості предмета іпотеки, а в гривневому вимірі менше в більше ніж 12 разів.

Зазначене свідчить про те, що коли брати до уваги борг в сумі 13 165 289,65 гривень з якого виходило ТОВ «Діджи Фінанс» то внаслідок продажу предметів іпотеки за з Іпотечними договорами Z-2 та Z-3 було погашено суму тільки 455 000,00 гривень, що становить лише 3,46%, а решта 96,54% (12 710 289,65 гривень) боргу яким оперує ТОВ «Діджи Фінанс» залишилось не погашеним.

У ході апеляційного розгляду, колегія суддів неодноразово роз`яснювала учасникам судового розгляду надати докази на підтвердження обставин пов`язаних із здійсненням розрахунків між сторонами у зв`язку з відчуженням предметів іпотеки з наданням звіту про розподіл коштів, виручених від продажу, доказів про відображення в бухгалтерському обліку руху коштів і врегулювання зобов`язань за основним боргом, іпотекою тощо.

ТОВ «Діджи Фінанс» подало 05.04.2023 року до апеляційного суду лист від 03.04.2023 року з якого вбачається, що Товариство заявляє про відсутність майнових претензій до ОСОБА_1 на цей час, оскільки задовольнило свої майнові вимоги як іпотекодержатель в порядку передбаченому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» внаслідок продажу предметів іпотеки згідно договорів купівлі-продажу від 07.07.2021 року, Т.2, а.с. 108.

Водночас у частині 8 статті 38 Закону № 898-IV зазначено, що у випадку реалізації предметів іпотеки, Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю звіт про розподіл коштів від продажу предметів іпотеки.

У статті 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16 липня 1999 року № 996-XIV для цілей цього Закону терміни вживаються у такому значенні:

активи - ресурси, контрольовані підприємством у результаті минулих подій, використання яких, як очікується, приведе до отримання економічних вигод у майбутньому, абз.2;

господарська операція - дія або подія, яка викликає зміни в структурі активів та зобов`язань, власному капіталі підприємства, абз.5;

облікова політика - сукупність принципів, методів і процедур, що використовуються підприємством для ведення бухгалтерського обліку, складання та подання фінансової звітності, абз.12;

первинний документ - документ, який містить відомості про господарську операцію, абз.13;

фінансова звітність - звітність, що містить інформацію про фінансовий стан та результати діяльності підприємства, абз.14;

користувачі фінансової звітності (далі - користувачі) - фізичні або юридичні особи, які потребують інформації про діяльність підприємства для прийняття рішень, абз.15;

доходи - збільшення економічних вигод у вигляді збільшення активів або зменшення зобов`язань, яке призводить до зростання власного капіталу (за винятком зростання капіталу за рахунок внесків власників), абз.18;

звіт про управління - документ, що містить фінансову та нефінансову інформацію, яка характеризує стан і перспективи розвитку підприємства та розкриває основні ризики і невизначеності його діяльності, абз.20;

власний капітал - різниця між активами і зобов`язаннями підприємства, абз.21;

чистий дохід від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг) - дохід, що визначається шляхом вирахування з доходу від реалізації продукції, товарів, робіт, послуг (у тому числі платежів від оренди об`єктів інвестиційної нерухомості) наданих знижок, вартості повернутих раніше проданих товарів, доходів, що за договорами належать комітентам (принципалам тощо), та податків і зборів, абз.25.

Згідно статті 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16 липня 1999 року № 996-XIV, підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій є первинні документи. Для контролю та впорядкування оброблення даних на підставі первинних документів можуть складатися зведені облікові документи, ч.1.

У частині 2 наведено, що первинні документи можуть бути складені у паперовій або в електронній формі та повинні мати такі обов`язкові реквізити:

назву документа (форми);

дату складання;

назву підприємства, від імені якого складено документ;

зміст та обсяг господарської операції, одиницю виміру господарської операції;

посади і прізвища (крім первинних документів, вимоги до яких встановлюються Національним банком України) осіб, відповідальних за здійснення господарської операції і правильність її оформлення;

особистий підпис або інші дані, що дають змогу ідентифікувати особу, яка брала участь у здійсненні господарської операції.

Залежно від характеру господарської операції та технології обробки облікової інформації до первинних документів можуть включатися додаткові реквізити (печатка, номер документа, підстава для здійснення операції тощо), абз.8 ч.2.

Первинні документи, створені автоматично в електронній формі програмним забезпеченням інформаційно-комунікаційної системи, застосовуються у бухгалтерському обліку за умови наявності накладеного електронного підпису чи печатки з дотриманням вимог законодавства про електронні документи та електронний документообіг, абз.9 ч.2.

Тож, наданий ТОВ «Діджи Фінанс» лист про відсутність майнових претензій до ОСОБА_1 , колегія суддів не може визнати належним, допустимим і достатнім доказом припинення кредитного зобов`язання ОСОБА_1 за кредитним договором № 0601/0706/88-140 від 14.07.2006 року, оскільки такий не являється первинним документом, який містить відомості про господарську операцію по здійсненню продажу предметів іпотеки. Ба більше, такий лист не може підмінювати собою звіт іпотекодержателя про розподіл коштів, виручених від продажу предмета іпотеки, який ТОВ «Діджи Фінанс» не надало в супереч вимог частини 8 статті 38 Закону № 898-IV. Також, його зміст не надає фактичної можливості дійти висновку про повну відсутність майнових вимог у зв`язку з тим предмети іпотеки реалізовані в рахунок погашення кредитної заборгованості.

За правилом частини 5 статті 38 Закону № 898-IV, ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

В абз.1 пп.12.3.2. п.12.3. Іпотечних договорів Z-2 та Z-3 зазначено, що продаж іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку», за ціною, що буде встановлена відповідно до висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовились, що кандидатура суб`єкта оціночної діяльності, визначається іпотекодержателем.

Згідно пункту 2 Договору купівлі-продажу №967, вартість вбудованих нежилих приміщень розташованих на 1-му та 2-му поверхах будинку під літ.А-А*, які знаходяться в АДРЕСА_4 , загальною площею 145,00кв.м., відповідно до Звіту про належну оцінку нерухомого майна від 23.04.2021 року, який вчинено суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертні Рішення», та складено оцінювачем ОСОБА_6 , така становить суму 284 809,00 грн. А договору купівлі-продажу №968, вартість вбудованих приміщень на 1-му поверсі під літ.А, які знаходяться в АДРЕСА_2 , загальною площею 76,90кв.м., відповідно до Звіту про належну оцінку нерухомого майна від 08.06.2021 року, який вчинено суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертні Рішення», та складено оцінювачем ОСОБА_6 , така становить суму 169 448,00 грн.

Та разом з цим, ОСОБА_1 долучила до матеріалів справи Висновок про вартість майна складений 06.04.2021 року у відповідності до якого, суб`єкт оціночної діяльності ПП ОСОБА_7 здійснив оцінку вартості нежитлових вбудованих приміщень розташованих на 1-му та 2-му поверхах в будівлі позначеній в плані під літ.А загальною площею, яка складає 145,00 кв.м., за адресою АДРЕСА_4 , та визначив, що вартість об`єкту оцінки становить 4 472 000,00 гривень. У висновку про вартість майна складений 06.04.2021 року у відповідності до якого, суб`єкт оціночної діяльності ПП ОСОБА_7 здійснив оцінку вартості нежитлових вбудованих приміщень розміщених на 1-му поверсі в будівлі позначеній в плані під літ.А загальною площею, яка складає 76,90 кв.м., за адресою АДРЕСА_2 , та визначив, що вартість об`єкту оцінки становить 2 515 500,00 гривень.

Зазначена вартість відчужених предметів іпотеки визначена у Висновках про вартість майна від 06.04.2021 року, узгоджується як з вартістю визначеною в Іпотечних договорах Z-2 та Z-3 так і у відповідності до вимог частини 5 статті 38 Закону № 898-IV на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

А звідси, колегія суддів констатує ту обставину, що суб`єкт оціночної діяльності ТОВ «Експертні Рішення» в особі оцінювача ОСОБА_6 визначив ціну предметів іпотеки для цілей, що стосувались відчуження таких за договорами купівлі-продажу №967 та №968 на рівні значно нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Зазначена обставина свідчить про те, що така ціна предметів іпотеки не відповідала волі сторін Іпотечних договорів Z-2 та Z-3, що вказує на невідповідність такої ціни як матеріалам справи так і вимогам чинного законодавства. Відтак, доводи ОСОБА_1 щодо радикального заниження реальної вартості нерухомого майна (комерційного призначення) переданого в іпотеку при здійсненні продажу такого є доведеними, оскільки не спростовані відповідачами.

Необхідним є зазначити про ту обставину, що ТОВ «Діджи Фінанс» не повідомляло ОСОБА_1 стосовно того, що за суми 285 000,00 грн. та 170 000,00 грн. буде продано ТОВ "Міромір Груп" іпотечне майно як і те, що зазначена сума не погоджувалась з нею. Та у випадку, колиб ОСОБА_1 була б обізнана про таку ціну продажу належного їй іпотечного майна, то вона вправі б була діяти у спосіб щодо здійснення врегулювання заборгованості за кредитним договором, шляхом сплати ТОВ «Діджи Фінанс» боргу виходячи з розміру визначеної ним ціни предметів іпотеки, реалізувавши своє право, передбачене підпунктом 8.3. Іпотечних договорів Z-2 та Z-3, але була позбавлена такої можливості. Свідченням цього, є відповідь ОСОБА_1 від 08.06.2021 року на повідомлення-вимогу ТОВ «Діджи Фінанс» від 30.04.2021 року в якій зазначила, що має намір викупити предмет іпотеки за ціною, яка влаштує як її так і нового кредитора ТОВ «Діджи Фінанс».

За даної обставини виникла ситуація, коли предмети іпотеки були продані за загальну суму 455 000,000 гривень, та разом з цим залишилась невідшкодованою переважно значна частина кредитної заборгованості і це тоді, коли реальна вартість предметів іпотеки перевищує у більше ніж 21 раз і 12 разів загальну суму продажів іпотечного майна від тієї, яка була оцінена сторонами в Іпотечних договорах.

Тобто, склалась ситуація, коли неможливо встановити через відсутність належних і допустимих доказів стосовно того чи решта суми кредитної заборгованості Іпотекодержателем списана, анульована, вважається погашеною (прощення боргу по статті 605 ЦК України), то у ОСОБА_1 виникає податкове зобов`язання із загальної бази нарахування, якою є сума прощеного боргу. Та у разі, якщо помимо погашеної суми за рахунок реалізації предметів іпотеки залишається значно більша частина боргу, то ОСОБА_1 і надалі залишається зобов`язаною перед кредитором на суму боргу, яку вимагає ТОВ «Діджи Фінанс», що еквівалентна сумі майже 393 967,00 Євро. А звідси, за такої явної невідповідності розміру боргу, право вимоги якого набуло ТОВ «Діджи Фінанс», і ціни продажу предметів іпотеки, все одно залишається невирішеним питання стосовно офіційних відомостей про дійсний рух і облік коштів і зобов`язань як наслідок укладених договорів купівлі-продажу №967 та №968.

Зазначена обставина одночасно призвела до позбавлення ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно значної вартості і при цьому до повної невизначеності щодо врегулювання кредитного зобов`язання як у цілому, так і щодо частини зобов`язання, тоді як дійсна вартість предмета іпотеки дозволяла внаслідок продажу такого залежно від обґрунтовано визначеної реальної ціни майна, розрахуватися за кредитним зобов`язанням як повністю та/або, у всякому разі, хоч за основною його частиною. Належні докази погашення за рахунок предмета іпотеки будь-якої частини кредитного зобов`язання відсутні, рівно як відсутні й докази припинення кредитного зобов`язання внаслідок реалізації предметів іпотеки.

Наведене (недобросовісні дії передовсім іпотекодержателя, зловживання правом, невиконання імперативних вимог закону, що пов`язуються з позасудовим врегулюванням, правова невизначеність щодо кредитного зобов`язання тощо) виключало по суті для іпотекодавця можливість застосування передбаченого ст. 38 Закону № 898-IV способу захисту порушеного права шляхом пред`явлення до іпотекодержателя вимоги про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Такий спосіб захисту можливий, коли необхідні для цього параметри кредитного та іпотечного зобов`язань належно визначені, погашається конкретний борг чи визначена конкретно його частина, визначається та документально підтверджується залишок боргу, учасники спірних правовідносин діють загалом у межах закону та договору і спір стосується певних розбіжностей у ціні предмета іпотеки, яка визначалася загалом із додержанням установлених правил, тощо. У справі, що розглядається, цілком протилежні у відповідній частині обставини.

За встановлених обставин не є еквівалентними для власника предметів іпотеки вимога про відшкодування різниці між ціною продажу предметів іпотеки та ціною на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна і вимогою про визнання недійсним укладеного фактично на шкоду йому правочину та витребування набутого на підставі такого правочину майна. Якщо визнання правочину недійсним і витребування майна від набувача поза сумнівом ефективно і швидко захищають порушені майнові права позивача, то вимога про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього за обставин, коли вартість проданого майна покриває мізерну частину кредитного боргу і йдеться про кошти в усякому разі в розмірі не менше ніж 175 тисяч Євро, навіть у разі її задоволення тягне значні ризики щодо реального, дійсного, у розумний строк захисту і поновлення майнових прав позичальника та власника предметів іпотеки.

Право вибору способу захисту права належить позивачеві. Як іпотекодавець і власник нерухомого майна, яке відчужене іпотекодержателем, ОСОБА_1 не може бути позбавлена права оспорити в судовому порядку правочин, на підставі якого її позбавлено права власності, та вона є особою, майнових прав якої безпосередньо стосується такі правочини, тому пред`явлення нею вимоги про визнання правочинів недійсними, слід визнати правомірною (ч.1 ст.15, ч.1, п.2 ч.1 ст.16, ч.ч.1, 3 ст.215 ЦК України). Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (ч.1 ст.216 ЦК України). Встановлений ст. 38 Закону № 898-IV спосіб захисту за відповідних умов порушеного права не виключає можливості застосування інших способів захисту порушеного права, які є належними та ефективними за конкретних обставин, що виникають у спірних правовідносинах.

Тож, договорами купівлі-продажу №967 та №968 предметів іпотеки було явно, очевидно та істотно порушено майнові права та законні майнові інтереси ОСОБА_1 як позичальника за кредитним договором, і власника предметів іпотеки та іпотекодавця. Позбавлення ОСОБА_1 у наведений вище спосіб права власності на нерухоме майно надто значної вартості, є очевидно несправедливим, та покладає на позичальника та іпотекодавця у відповідних зобов`язаннях непропорційний і надмірний майновий тягар. Безпосередньо, продаж предметів іпотеки за надзвичайно заниженою ціною є однією з підстав позову, обґрунтованість якої виходячи з обставин справи знайшла своє підтвердження під час апеляційного перегляду справи. А вимога про визнання цих договорів недійсними як таких, що суперечать закону та істотно порушують права власника нерухомого майна, є обґрунтована, доведена, правова позиція позивача в цій частині відповідачами в належний процесуальний спосіб не спростована, тож договори підлягають визнанню недійсними.

Із визнанням недійсними правочинів, на підставі яких ТОВ «Міромір Груп» набуло у власність належне ОСОБА_1 нерухоме майно, перестає існувати правова підстава для набуття цим Товариством права власності на таке.

У статті 330 ЦК України наведено, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Тоді як у частині 1 статті 387 ЦК України зазначено, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у випадках, передбачених частиною 1 статті 388 ЦК України, зокрема, у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Спірне нерухоме майно вибуло з власності ОСОБА_1 поза її волею, на підставі правочинів, вчинених з порушенням вимог закону, які є недійсними. Оскільки, ТОВ «Діджи Фінанс» не мало права відчужувати предмети іпотеки в порушення вимог закону та прав ОСОБА_1 . Сам по собі факт укладення ОСОБА_1 іпотечних договорів не може за спірних обставин свідчити про її волевиявлення на відчуження нерухомого майна, позаяк іпотечні договори були спрямовані саме на правомірне відчуження предметів іпотеки за наявності для цього законних правових підстав.

Своєю чергою ТОВ «Міромір Груп» будучи достеменно обізнаним про те, що купує саме предмет іпотеки і його вартість має істотне значення, набуваючи у власність нерухоме майно за вочевидь заниженою вартістю, яка явно не відповідає рівню ринкових цін на таке майно, виходячи з потреби діяти у цивільних відносинах добросовісно, розумно, з необхідною обачністю, не було позбавлене можливості перевірити вартість запропонованого до купівлі предмета іпотеки, з`ясувати дійсну вартість нерухомого майна як самостійно, так і з використанням фахової допомоги, тощо, чого не зробило.

Необхідно відзначити той факт, що ТОВ «Міромір Груп» не могло не знати про те, що купує іпотечне майно, відчужувати яке у силу імперативних норм закону за ціною, що не є реальною на відповідний вид комерційного майна, та явно не відповідає рівню звичайних цін на аналогічне майно, які склалися на ринку на момент укладення договору щодо відчуження предметів іпотеки, ТОВ «Діджи Фінанс» у дійсності не мало права. Перешкод для такої обізнаності ТОВ «Міромір Груп» не мало, а відтак, поведінку покупця в договорах купівлі-продажу №967 та №968 предметів іпотеки не можна визнати добросовісною і розумною. Тому, ТОВ «Міромір Груп» не являється добросовісним набувачем у розумінні частини 1 статті 388 ЦК України.

ОСОБА_1 не була стороною в договорах купівлі-продажу №967 та №968, і не перебуває в договірних відносинах із ТОВ «Міромір Груп», тож витребування нерухомого майна від цього Товариства уможливлює відновлення права власності позивачки на нерухоме іпотечне майно та здійснення державної реєстрації.

Вимоги про визнання правочину недійсним і про витребування майна з чужого незаконного володіння зазвичай спрямовані на відновлення становища, яке існувало до порушення права, на забезпечення правової визначеності. А звідси, задоволення цих вимог є справедливим, відповідає вимогам закону та не може розглядатися як порушення прав ТОВ «Діджи Фінанс», оскільки за дотримання відповідних умов матиме наслідком відновлення як права власності ОСОБА_1 на нерухоме іпотечне майно, так і право іпотеки ТОВ «Діджи Фінанс» на таке майно. Водночас, сторони не позбавлені права належним чином, з додержанням норм закону, умов договорів і взаємних майнових прав урегулювати свої відносини за взаємною згодою між собою, а в разі її недосягнення у судовому порядку. У контексті наведеного в ході апеляційного перегляду справи, слід зазначити, що майнові права ТОВ «Міромір Груп» не являються порушеними, оскільки немає жодних реальних перешкод для врегулювання відносин продавця та покупця нерухомого майна за договорами купівлі-продажу №967 та №968 відповідно до умов цих договорів, які вони узгодили між собою.

Щодо посилання на неможливість здійснення державної реєстрації прав за ТОВ «Міромір Груп» під час наявності заборон.

В абзаці 3 статті 1 Закону № 898-IV зазначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом.

Згідно частини 1 статті 4 Закону № 898-IV, обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.

У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки, частина 6, 7 статті 3 Закону № 898-IV.

За загальним правилом, наявність зареєстрованого обтяження речових прав на нерухоме майно є підставою для відмови у державній реєстрації права - пункт 6 частини 1 статті 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон № 1952-IV).

Але ж, 3 липня 2018 року Верховна Рада прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» № 2478-VIII (далі - Закон № 2478-VIII), яким частину четверту статті 24 Закону № 1952-IV доповнено пунктом 7 про те, що:

- відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі «державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону «Про іпотеку»;

- наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем».

При цьому, Закон N 2478-VIII застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім частини четвертої статті 36 Закону України "Про іпотеку", що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення в дію цього Закону (пункт 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону N 2478-VIII).

За змістом зазначеного припису пункту 7 частини 4 статті 24 Закону N 1952-IV обтяження предмета іпотеки, зареєстровані після державної реєстрації іпотеки за банком або іншою фінансовою установою, не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем.

Таким чином, іпотекодержатель, зокрема і новий кредитор, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи, може безперешкодно реалізувати право на задоволення своїх вимог до боржника переважно перед іншими його кредиторами, зокрема, і в порядку, встановленому статтею 38 Закону.

Аналогічного за змістом висновку, дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.06.2021 у справі №346/1305/19 під час вирішення подібної справи.

В переглядаємій справі по Іпотечним договорам Z-2 та Z-3 були внесені записи про обтяження на зазначені предмети іпотеки.

А звідси, виходячи зі змісту пункту 7 частини 4 статті 24 Закону N 1952-IV, статті 3 Закону № 898-IV, станом на день укладання оспорюваних за предметом позову договорів купівлі-продажу №967 та №968, наявність обтяження речових прав зареєстрованих у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не могло бути підставою для відмови у державній реєстрації права.

Відтак, наявність такого обтяження не могло вплинути на вчинення такої дії як реєстрація договорів купівлі-продажу №967 та №968 за ТОВ «Міромір Груп».

Щодо нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу №967 та №968.

Відповідно до частини 4 статті 55 Закону України «Про нотаріат» (в редакції на момент укладання спірних договорів купівлі-продажу №967 та №968), посвідчення договорів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна здійснюється за місцезнаходженням такого майна або за місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору.

Зі змісту договорів купівлі-продажу №967 та №968 вбачається, що такі укладені між двома юридичними особами, які виступають відповідачами у даній справі, стосовно нерухомого іпотечного майна, які посвідченні приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В.

З наявних у справі витягів з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань вбачається, що місцезнаходження юридичних осіб (відповідачів) зареєстровані в м. Києві, що в силу приписів частини 4 статті 55 Закону України «Про нотаріат» надавало право приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В. посвідчувати спірні договори купівлі-продажу №967 та №968 за місцезнаходженням ТОВ «Діджи Фінанс» і ТОВ «Міромір Груп».

Зазначене свідчить про те, що не дивлячись на те, що нерухоме іпотечне майно знаходиться в м. Мукачево, частина 4 статті 55 Закону України «Про нотаріат» передбачала альтернативну можливість нотаріального посвідчення правочину з відчуження предмету іпотеки.

Разом з наведеним, слід наголосити на тім, що Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються.

Відтак, суд апеляційної інстанції враховує положення практики Європейського Суду з прав людини про те, що право на обґрунтоване рішення не вимагає детальної відповіді судового рішення на всі доводи, висловлені сторонами. Крім того, воно дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (справа «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32). Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) серія A. 303-A; 09 грудня 1994 року, пункт 29).

Наведеного вище суд першої інстанції не врахував, та безпідставно дійшов висновку про відмову в задоволенні заявлених позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння. Відтак, такі висновки суду першої інстанції є такими, що не ґрунтуються на вимогах діючого законодавства та досліджених обставинах, разом з зібраними у справі доказами та доводами учасників справи.

Зважуючи на встановлене у контексті вимоги пунктів 1 - 4 частини 1 статті 376 ЦПК України, колегія суддів належним чином дослідивши усі надані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, дійшла обґрунтованого висновку про те, що право ОСОБА_1 у спірних правовідносинах є частково порушеним, тому позовні вимоги підлягають частковому задоволенню за вищенаведених доводів, та у зв`язку із цим доводи апеляційної скарги також є частково підставними.

Оскільки рішення суду першої інстанції ухвалено за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідності висновків суду обставинам справи та неправильного застосування норм матеріального і процесуального права, тому воно підлягає скасуванню в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння з постановленням нового судового рішення про задоволення зазначених позовних вимог.

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Згідно пункту 2 частини 2 статті 141 ЦПК України, у разі задоволення позову, судовий збір покладається на відповідача.

За подачу позову ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 13 166,00 грн. (дві немайнові вимоги і одна майнова). Та за подачу апеляційної скарги ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 19 749,00 грн. Тож, ОСОБА_1 сплачено судового збору на загальну суму в розмірі 32 915,00 грн. З даної суми з ТОВ «Діджи Фінанс» підлягає стягненню сума 2270,00 грн., а з ТОВ «Міромір Груп» підлягає стягненню сума 30 645,00 грн., які слід стягнути на користь ОСОБА_1 .

Зважуючи на викладене та керуючись нормами статей 141, 368, 374, 376, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Райко Василь Васильович, задовольнити частково.

Рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 21 грудня 2021 року в частині відхилених позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, скасувати та постановити у даній справі з цих позовних вимог постанову про задоволення зазначених позовних вимог.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2021 року, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» і Товариством з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп», який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. за реєстровим № 967, щодо вбудованих нежилих приміщень розташованих на 1-му та 2-му поверхах, загальною площею 145,00 кв.м., які розміщені за адресою по АДРЕСА_4 , визнати недійсним.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2021 року, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» і Товариством з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп», який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. за реєстровим № 968, щодо вбудованих приміщень розташованих на 1-му поверсі, загальною площею 76,90 кв.м., які розміщені за адресою по АДРЕСА_2 , визнати недійсним.

Витребувати із незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп», , адреса: 04071, місто Київ, вулиця Щекавицька, будинок 37/48, офіс 1, на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_5 , вбудовані нежилі приміщення, які розташовані на 1-му та 2-му поверхах, загальною площею 145,00 кв.м., що розміщені за адресою по АДРЕСА_4 та вбудовані приміщення розташовані на 1-му поверсі, загальною площею 76,90 кв.м., що розміщені за адресою по АДРЕСА_2 .

У решті вимог, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Ухвалу Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 21 грудня 2021 року про відмову в зупиненні провадження у справі, залишити без змін.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп», , адреса: 04071, місто Київ, вулиця Щекавицька, будинок 37/48, офіс 1 на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_5 судові витрати у розмірі 30 645,00 гривень, судового збору.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», , адреса: 03056, м. Київ, вул. Польова, 24Д на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_5 судові витрати у розмірі 2 270,00 гривень, судового збору.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови суду складено 23 листопада 2023 року.

Головуючий :

Судді :