КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Головуючий у суді першої інстанції Саламон О.Б.
Єдиний унікальний номер справи № 754/2683/22
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 листопада 2023 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючого судді - Мережко М.В.,

суддів - Поліщук Н.В., Невідомої Т.О.

секретар - Кролівець О.В.

Розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Деснянського районного суду м. Києва від 06 червня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Девелоп Фінанс», ОСОБА_2 , третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Яна Миколаївна про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Заслухав доповідь судді апеляційного суду, дослідив матеріали справи, перевірив доводи апеляційної скарги, -

В с т а н о в и в :

У лютому 2022 року позивачка ОСОБА_1 звернулась до суду із вказаним позовом.

Свої вимоги позивачка мотивує тим, що 03 грудня 2021 року між ТОВ «Девелоп Фінанс» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Позивачка зазначає про те, що зазначений договір купівлі-продажу квартири є недійсним, оскільки не відповідає вимогам закону.

Так , позивачка зазначає, що квартира за адресою: АДРЕСА_1 є її власністю, була придбана 28 вересня 2007 року і є предметом іпотеки за договором іпотеки від 28 вересня 2007 року.

Як зазначає позивачка, відповідачем ТОВ «Девелоп Фінанс» укладено спірний договір на підставі договору іпотеки, що містить умови про задоволення вимог іпотекодержателя, та укладений між позивачкою та ВАТ КБ «Надра».

У п. 1 Договору купівлі-продажу зазначено ,що продавець продає квартиру, яка належить іпотекодавцю на праві приватної власності.

При цьому права вимоги за договором іпотеки перейшли до ТОВ «Девелоп Фінанс» на підставі договору про відступлення права вимоги.

Позивачка також зазначає, що всупереч нормам ст. 37 Закону України «Про іпотеку» власнику не було направлено оцінку проданої квартири, зокрема не було погоджено оцінку житла з власником квартири, чим було порушено право власника, оскільки спірна квартира була продана по заниженій ціні.

Позивачка посилається на те, що приватним нотаріусом при посвідченні оспорюваного договору, було фактично встановлено факт наявності прав у іпотекодержателя здійснювати продаж третім особам майна, переданого в іпотеку, тобто за наявності заборгованості. На думку позивачки відсутність погодженої оцінки та належних доказів наявності розміру заборгованості, погодженої з боржником, може бути підтверджена лише нотаріальною справою.

З огляду на вказане , позивачка вимушена звернутись до суду із зазначеним позовом за захистом порушеного права, оскільки вважає, що договір купівлі-продажу укладено в порушення вимог закону, а отже він має бути визнаний недійсним.

У прохальній частині позову просила:

- визнати недійсним договорі купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 ., що належить на праві власності ОСОБА_1 , укладеного між ТОВ «Девелоп Фінанс» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М., зареєстрований в реєстрі правочинів № 694.

Ухвалою Деснянського районного суду м Києва від 24 лютого 2022 року накладено арешт на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

ТОВ «Девелоп Фінанс» скористалось правом надання відзиву, відповідно до якого заперечують щодо позовних вимог з огляду на наступне. Між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_3 28 вересня 2007 року був укладений кредитний договір № 20/П/76/2007-840. Відповідно до умов договору Банк надав позичальнику кредит у розмірі 55 000 доларів США. З метою забезпечення виконання умов кредитного договору, між Банком та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір за реєстровим № 530, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пальорою Г.Ю. На підставі договору іпотеки Банку в іпотеку передано 2-кімнатну квартиру загальною площею 55, 60 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Між ПАТ КБ «Надра» та ТОВ «Девелоп Фінанс» 18 травня 2020року було укладено договір відступлення прав вимоги, відповідно до якого право вимоги, зокрема до позичальника ОСОБА_3 та майнового поручителя ОСОБА_1 за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28 вересня 2007 року та іпотечним договором від 28 вересня 2007 року передано ТОВ «Девелоп Фінанс».

Відповідачем ТОВ « Девелоп ФІнанс» за адресою позичальника та ОСОБА_4 15 вересня 2020 року та 06 липня 2021 року було надіслано письмову вимогу та попереджено про намір звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, шляхом продажу майна від свого імені будь-якій особі. Відповідач зазначає, що вказане повідомлення було отримано адресатом, однак погашення заборгованості не відбулось, тому в подальшому було укладено спірний договір купівлі-продажу квартири. Відповідач не погоджується з посиланням позивачки на невідповідність вартості реалізованого майна як на підставу визнання правочину недійсним, оскільки за змістом ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ціна предмета іпотеки визначається за згодою іпотекодавця та іпотекодержателя та на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому звичайного цьому виду майна. Відповідач вказує на те, що позивачкою не наведено обґрунтованих претензій щодо вартості спірної квартири, а після отримання письмових вимог не здійснено заходів щодо оплати існуючої заборгованості. Зокрема, позивачкою не повідомлено ТОВ « Девелоп Фінанс» про намір купити предмет іпотеки на виконання норм ч. 2 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», а отже вона не скористалась своїм переважним правом на придбання предмета іпотеки. Щодо твердження позивачки про наявність спірної заборгованості за кредитним договором, вважають його необґрунтованим та не підтвердженим належними доказами, зокрема, зважаючи на те, що стороною позивачки не надано доказів виконання вимог кредитного договору, невідповідності вартості квартири ринковим цінам, а також відсутністю заборгованості. З врахуванням викладених обставин, відповідач просить відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 06 червня 2023 року у задоволені позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, позивачка подала апеляційну скаргу, посилаючись на порушенням норм матеріального і процесуального права. У скарзі зазначала, що судом неповно з`ясовані обставини справи, зокрема, що вона не отримувала лист повідомлення та вимогу щодо наміру здійснити звернення стягнення на квартиру, що є предметом іпотеки, і такий документ відповідачем суду не надано. Крім того судом невірно витлумачено вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України ,наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», в якому прямо зазначено ,що не може бути примусово стягнуто (відчужене без згоди власника ) нерухоме житлове майно,яке вважається предметом застави згідно зі ст.4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі ст.5 Закону України № 898-1У, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що майно використовується як місце постійного проживання позичальника, за умови що у власності не знаходиться інше житлове нерухоме майно, загальна площа такого нерухомого майна не перевищує 140 кв.м. для квартири та 25 - кв.м. для житлового будинку. Отже з огляду на вказані порушення, рішення суду підлягає скасуванню.

У відзиві на апеляційну скаргу, відповідач ТОВ «Девелоп Фінанс» зазначив ,що рішення суду є законним і обґрунтованим. Відповідач виконав всі необхідні умови для звернення стягнення на майно.

Відповідно до ст. 44 ЦПК України, особи , які беруть участь у справі зобов`язані добросовісно здійснювати свої процесуальні права і виконувати процесуальні обов`язки.

Відповідно до ст.ст 128-131 ЦПК України сторони були своєчасно повідомлені про день та час розгляду справи на 14 вересня 2023 року, 16 листопада 2023 року за адресами, які були зазначені в матеріалах справи, Заяв щодо зміни місця проживання або місцезнаходження від апелянта не надходило. Представник відповідача приймав участь у розгляді справи в суді апеляційної інстанції .

Відповідно до ст. 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними.

Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності

Відповідно до ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість:

1) керує ходом судового процесу;

2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами;

3) роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій;

4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом;

5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.

Апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Суд першої інстанції встановив, що між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_3 28 вересня 2007 року був укладений кредитний договір № 20/П/76/2007-840. Відповідно до умов договору Банк надав позичальнику кредит у розмірі 55 000 доларів США. З метою забезпечення виконання умов кредитного договору, між Банком та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір за реєстровим № 530, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пальорою Г.Ю. На підставі договору іпотеки Банку в іпотеку передано 2-кімнатну квартиру загальною площею 55, 60 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з договором зобов`язаннями за кредитним договором позичальник зобов`язався повернути до 28 вересня 2037 року кредитні кошти у розмірі 55 000 доларів США, сплатити відсотки за користування кредитними коштами із розрахунку 12, 49 % річних, сплатити плату за управління кредитом, що сплачується щомісячно протягом всього терміну користування кредитними коштами із розрахунку 0.00 % від розміру фактичного залишку заборгованості за кредитом, а також сплатити можливі штрафні санкції (штраф, пеня). Порядок виконання зобов`язання визначається кредитним договором.

Відповідно до п.4.3 право іпотеки припиняється виконанням забезпечених іпотекою зобов`язань.

Пунктом 4.4 зазначено, що у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань в цілому або в тій чи іншій частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором, іпотекодержатель має право реалізувати своє право іпотеки та звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому договором.

Згідно з п. 5.1 Іпотечного договору сторонами погоджено, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання позичальником зобов`язань в цілому або в тій чи іншій частині, у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за договором або якщо гарантії та запевнення, надані іпотекодержателю н відповідають дійсності.

У відповідності до п. 5.3 Іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Між ПАТ КБ «Надра» та ТОВ «Девелоп Фінанс» 18 травня 2020року було укладено договір відступлення прав вимоги, відповідно до якого право вимоги, зокрема до позичальника ОСОБА_3 та майнового поручителя ОСОБА_1 за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28 вересня 2007 року та іпотечним договором від 28 вересня 2007 року передано ТОВ «Девелоп Фінанс».

Між ТОВ «Девелоп Фінанс» та ОСОБА_2 03 грудня 2021 року було укладено договір купівлі-продажу квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М. за реєстровим номером 694.

Позивачка, звертаючись до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним посилається на те, що відповідачем ТОВ «Девелоп Фінанс» всупереч нормам статті 37 Закону України «Про іпотеку», їй не було направлено оцінку проданої квартири, зокрема не було погоджено оцінку житла з власником квартири, чим було порушено її право власника, оскільки спірна квартира була продана по заниженій ціні. Також, позивачка вважає, що приватним нотаріусом при посвідченні спірного договору було фактично встановлено факт наявності прав у іпотекодержателя здійснювати продаж третім особам майна, переданого в іпотеку, тобто за наявності заборгованості, а також не перевірено безспірність заборгованості за кредитним договором.

Суд встановив , що ТОВ «Девелоп Фінанс» 15 вересня 2020 року було направлено на адресу ОСОБА_5 та ОСОБА_1 письмову вимогу про усунення порушень виконання зобов`язання за кредитним договором від 28 вересня 2007 року, у відповідності до якої товариство проінформувало позивачку щодо відступлення прав вимоги за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28 вересня 2007 року, а також вимагав протягом 30 днів з дня отримання вказаної вимоги сплатити наявну кредитну заборгованість.

Зазначена вимога була направлена адресатам листом з рекомендованим повідомленням, та відповідно вручена позичальнику та позивачу 26 вересня 2020 року та 29 вересня 2020 року, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з відбитком поштового штемпеля (а.с. 53-60).

Крім того , 06 липня 2021 року ТОВ « Девелоп Фінанс» на адресу ОСОБА_1 та позичальника було надіслано повторно письмову вимогу з попередженням щодо наміру здійснити звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені третім особам.

Доказів сплати боргу за кредитним договором та виконання зобов`язання позивачка суду не надала . Не містить таких доказів і апеляційна скарга .

Отже, висновок суду першої інстанції , що повідомлення-вимоги відповідають вимогам ст. 35 Закону України «Про іпотеку», а позивач була достеменно обізнана про наявність заборгованості є обгрунтованим .

Відповідно до ст. 203 ЦК України загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину є:

1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст.1 Закону України "Про іпотеку", іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про іпотеки» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» уразі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Частиною 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Як видно із матеріалів справи , суд першої інстанції здійснив всі необхідні заходи з метою всебічного та повного розгляду справи, та щодо належного витребування доказів, а саме матеріалів нотаріальної справи від приватного нотаріуса КМНО Толочко Я.М. шляхом направлення належним чином завіреної копії ухвали суду від 24 січня 2023 року , в тому числі до Київського державного нотаріального архіву.

На виконання ухвали , від завідувача Київського державного нотаріального архіву Гуль Л. до суду надійшла відповідь, що станом на 16 травня 2023 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М не передавав документи нотаріального діловодства та архіву на державне відповідальне зберігання.

З матеріалів справи вбачається, що Наказом Міністерства юстиції України Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) про припинення нотаріальної діяльності припинено нотаріальну діяльність приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М. з 05 квітня 2023 року.

Відповідно до ст. 76-81 ЦПК України доказів на підтвердження щодо відсутнього погодження вартості іпотечного майна з власником такого майна, а також щодо заниженої ринкової вартості квартири , позивачка суду не надала .

Згідно з ч. 5,6 ст.38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Враховуючи викладене, суд правильно вважав доводи позивачки в цій частині недоведеним належними доказами. Суд врахував , що позивачка всупереч обізнаності щодо звернення стягнення на предмет іпотеки не вчинила дій для сплати існуючої заборгованості за кредитним договором, а також не скористалась своїм першочерговим правом та не повідомила ТОВ «Девелоп Фінанс» про намір купити предмет іпотеки на виконання норм статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Позивачка ОСОБА_1 в обґрунтування позову в якості підстави для визнання спірного договору недійсним посилалась на існування спірної заборгованості, утвореної внаслідок невиконання умов кредитного договору. Проте, позивачкою не обґрунтовано зазначене твердження, зокрема, враховуючи суть спору, з огляду на відсутність необхідності перевірки спірності заборгованості, при посвідченні нотаріусом державної реєстрації договорів купівлі-продажу або права власності на предмет іпотеки за новим власником. У додаткових поясненнях представник позивачки зазначив, що відповідно до вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не може бути примусово стягнуто (без згоди власника) протягом дії зазначеного закону. Відповідно до ст. 1 цього Закону не може бути примусово стягнуто (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із ст. 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із ст.5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; 2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); 3) кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи.

Відповідно до ст. 203 ЦК України передбачає волевиявлення сторони правочину, що має бути вільним та відповідати внутрішній волі. Таким чином, укладаючи іпотечне застереження, що міститься в договорі іпотеки, сторона виявила свою волю та надала згоду на відчуження предмету іпотеки в разі невиконання зобов`язання.

Відповідно до Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредиту в іноземній валюті» забороняється здійснювати примусове стягнення. У Постанови Верховного Суду 15 січня 2020 року по справі №201/344/18 зазначено , що тлумачення статті 37 Закону України "Про іпотеку" свідчить, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідному застереженні в іпотечному договорі), який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника). Оскільки таке право іпотекодержателя на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавием шляхом підписання відповідного договору. Такі висновки відповідають правовим позиціям, викладеним у постанові Верховного Суду від 9 грудня 2019 року у справі №464/8589/15-ц (провадження № 61-10874сво18) та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі 643/17966/14-ц (провадження 14-203цс19).

Відповідно до ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продаж предмета іпотеки іпотекодержателем за заниженою ціною не може бути достатньою підставою для визнання договору купівлі-продажу предмета іпотеки недійсним. У разі невиконання вимог щодо встановлення ціни продажу предмета іпотеки іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Отже, повноваження ТОВ «Девелоп Фінанс» на продаж квартири АДРЕСА_1 що є предметом іпотеки, третій особі закріплені положеннями ст. ст. 36, 38 Закону України «Про іпотеку».

Доводи позивачки ОСОБА_1 , що оспорюваний договір посвідчений нотаріусом за ціною нижчою погодженої між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а ТОВ «Девелоп Фінанс» не мало повноважень на укладення оспорюваного договору суд першої інстанції правильно не взяв до уваги ,як безпідставні , і апеляційний суд погоджується з такими висновками суду .

Суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи та характер спірних правовідносин, дійшов обгрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову.

Обґрунтовуючи своє рішення, суд приймає до уваги вимоги ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958. Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, були предметом детального дослідження в суді першої інстанції , яким надана правова оцінка , і не потребують додаткової оцінки.

Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до ст.367 ЦПК України в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає ,що рішення є законним і обґрунтованим, постановлено з дотриманням норм процесуального і матеріального права , підстав для його скасування колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст.ст. 365, 367,369,374,375,381 - 384 ЦПК України, суд,

П о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Деснянського районного суду м. Києва від 06 червня 2023 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Касаційна скарга на судове рішення подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а в разі проголошення вступної та резолютивної частини судового рішення з дня складення повного судового рішення безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 21 листопада 2023 року.

Головуючий

Судді