Провадження № 2/727/54/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 травня 2023 року Шевченківський районний суд м. Чернівці в складі:

головуючого судді Танасійчук Н.М.

секретар судових засідань Дячук І.М.

за участю сторін:

позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

розглянувши, за правилами загального позовного провадження, у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Чернівці цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС ІмперіалБуд» про визнання договорів купівлі-продажу нерухомості удаваними, а фактично дійсними інвестиційними договорами та визнання майнового права на об`єкти інвестування

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання попередніх договорів дійсними інвестиційними та визнання майнових прав.

Посилається на те, що 07 квітня 2016 року між нею та ТОВ «МС Імперіал Буд» було укладено попередній договір № А_025, відповідно до якого відповідач зобов`язався продати їй, а вона зобов`язалася купити в термін до кінця першого кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 68,24 м2, в тому числі житловою площею 36,90 м2 за 736992 грн. 00 коп. Обумовлені кошти, відповідно до попереднього договору, позивач сплатила 19.04.2016 року.

27 березня 2018 року між сторонами було укладено додатковий договір №1 до попереднього договору № А_025, яким було внесено зміни в п.1 попереднього договору, згідно якого строк прийняття об`єкту нерухомості в експлуатацію відклався до кінця І кварталу 2019 року.

Також вказує на те, що 17 березня 2017 року між нею та ТОВ «МС Імперіал Буд» було укладено попередній договір № А_020к, відповідно до якого відповідач зобов`язався продати їй, а вона зобов`язалася купити в термін до кінця першого кварталу 2018 року комору АДРЕСА_2 , загальною площею 2,82 м2, за 22560 грн. 00 коп. Обумовлені кошти, відповідно до попереднього договору, позивач сплатила 21.03.2017 року.

27 березня 2018 року між сторонами було укладено додатковий договір №1 до попереднього договору № А_020К, яким було внесено зміни в п.1 попереднього договору, згідно якого строк прийняття об`єкту нерухомості в експлуатацію відклався до кінця І кварталу 2019 року.

17 березня 2017 року між нею та ТОВ «МС Імперіал Буд» було укладено попередній договір № А_02п, відповідно до якого відповідач зобов`язався продати їй, а вона зобов`язалася купити в термін до кінця першого кварталу 2018 року паркомісце АДРЕСА_3 , загальною площею 12,50 м2, за 150000 грн. 00 коп. Обумовлені кошти, відповідно до попереднього договору, позивач сплатила 21.03.2017 року.

27 березня 2018 року між сторонами було укладено додатковий договір №1 до попереднього договору № А_2п, яким було внесено зміни в п.1 попереднього договору, згідно якого строк прийняття об`єкту нерухомості в експлуатацію відклався до кінця І кварталу 2019 року.

Тобто, позивач виконала свої зобов`язання за договорами, оплативши вартість об`єктів, чим вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів необхідних для набуття права власності на квартиру, комору та поркомісце.

Проте, відповідач на даний час не виконав свої зобов`язання за попередніми договорами. На даний час будівництво об`єкту не проводиться, кошти позивачу не повернуто, виконання договору постійно переноситься на невизначений час.

Зазначила, що при укладенні попередніх договорів сторони не мали на меті лише укладення договорів у майбутньому. Фактично зі сторони позивача метою було одержання майна в майбутньому, а метою відповідача залучення коштів у будівництво. Договорами чітко передбачено сплату коштів за об`єкти будівництва, чітко вказана вартість об`єктів та самі об`єкти. Більше того в договорах зазначено, що сплачені кошти не є авансом, а є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання. Тобто кошти були перераховані забудовнику для забезпечення ним можливості будувати. Таким чином, позивач став інвестором цього будівництва.

Вважає, що попередні договори укладені між сторонами є дійсними, оскільки дії, які вимагалося зробити по ньому, вказують на те, що укладаючи попередні договори сторони мали на увазі саме інвестиційний договір.

Отже, з укладенням попередніх договорів про зобов`язання в майбутньому укласти договір купівлі-продажу у відповідача виникло майнове право на отримання вартості квартири, комори, паркомісця та кореспондуючий обов`язок оформлення права власності на вказані приміщення за позивачем. Тому правочини слід визнати дійсним, що дасть підстави для визнання їх правомірними.

Невиконання Товариством зобов`язань за договорами призвело до порушення її прав, оскільки у неї відсутня можливість зареєструвати права власності на ці об`єкти у встановленому законом порядку.

За таких обставин, за нею мають бути визнані майнові права на об`єкти інвестування, а саме: квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 68,24 м2, комору АДРЕСА_2 загальною площею 2,82 м2 та паркомісце АДРЕСА_3 загальною площею 12,50 м2

Просила визнати попередні договори №А_025 від 07.04.2016 року, № А_020к від 17 березня 2017 року, № А_02п від 17 березня 2017 року укладені між ТОВ «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 в простій письмовій формі дійсними інвестиційними.

Також просила визнати за нею майнові права на об`єкти будівництва, а саме: квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 68,24 м2, комору АДРЕСА_2 , загальною площею 2,82 м2 та паркомісце АДРЕСА_3 , загальною площею 12,50 м2

Ухвалою суду від 19.01.2023 року провадження в справі було відкрито та призначено її розгляд за правилами загального позовного провадження.

Представником відповідача подано відзив на позов. У відзиві представник позовні вимоги не визнав. Зазначив, що підписуючи попередні договори сторони погодилися, що укладають саме попередні договори, а не інвестиційні.

Положеннями спірних правочинів підтверджується, що передумовою для укладення основного договору купівлі-продажу нерухомого майна було отримання відповідачем в майбутньому права власності на об`єкт будівництва, якого на момент укладення попередніх договорів не було.

Отже, якщо позивач вказує, що дані договори є удаваним, а саме інвестиційним договорами, за яким придбані майнові права на об`єкти будівництва, то йому необхідно довести, що на момент укладення спірних договорів відповідачу належали майнові права, або були у нього в користуванні і він міг їх продавати. Однак, таких доказів надано не було.

Забезпечувальний платіж, який сплачений позивачкою по попередніх договорах є гарантійними платежами і не мають жодного відношення до інвестування. Оплата забезпечених платежів по попередніх договорах купівлі-продажу нерухомості не являється інвестиційною діяльністю та не відповідає ст.2 Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Тому вважає, що у даній справі позивачкою не доведено та не надано жодного доказу на підтвердження встановлення між сторонами інших цивільних правових відносин, ніж ті, що встановлені попередніми договорами.

Також вказував на те, що на час укладення спірного правочину відповідач не був замовником будівництва та не мав дозволу на будівництво, тому не був власником майнових прав на об`єкт будівництва, а отже не міг їх продати.

Окрім того, у поданому відзиві представником відповідача було заявлено про застосування наслідків спливу позовної давності у даному спорі.

Просив відмовити у задоволенні позову.

Представником позивача подано відповідь на відзив, в якій він посилався на те, що метою позивача було отримання майна у майбутньому, а метою відповідача було залучення коштів у будівництво житлового комплексу. Тобто кошти позивачем були перераховані забудовнику для забезпечення ним можливості будувати. Таким чином, позивачка стала інвестором будівництва житлового комплексу.

Представником відповідача подано заперечення на відповідь на відзив на позовну заяву. У запереченнях представник вказував на те, що попередні договори купівлі-продажу було укладено між сторонами добровільно.

Ухвалою суду від 22.03.2023 року за клопотанням представника позивача витребувано докази.

Ухвалою суду від 28.04.2023 року було закрито підготовче провадження у справі та призначено її до судового розгляду.

Позивач та її представник у судовому засіданні позов підтримали та підтвердили, викладені у ньому обставини. Просили позов задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, спрямував на адресу суду клопотання про розгляд справи у його відсутність, позов не визнав, просив відмовити у задоволенні позову.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка згідно з частиною першою статті 9 Конституції України є частиною національного законодавства України, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

Недотримання строків розгляду цивільних, кримінальних справ і справ про адміністративні правопорушення порушує конституційне право на судовий захист, гарантований статтею 55 Конституції України, і негативно впливає на ефективність правосуддя та на авторитет судової влади.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази у справі, приходить до наступних висновків.

Як було встановлено судом, 07 квітня 2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС ІМПЕРІАЛ БУД» - з однієї сторони та ОСОБА_1 було укладено попередній договір №А_025. Відповідно до умов попереднього договору сторона-1 зобов`язується продати стороні-2, а сторона-2 зобов`язується купити в термін до кінця І кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 68,24 м2, в тому числі житловою площею 36,90 м2, відповідно до умов, що визначені даним попереднім договором та укладеним у майбутньому договором купівлі-продажу. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до кінця ІV кварталу 2017 року.

Сторона-1 має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, цей факт не буде вважатися порушенням умов договору.

Сторона-1 зобов`язується оформити на своє ім`я правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості.

Сторона-2 зобов`язалася сплатити стороні, на момент підписання основного договору, до моменту його нотаріального посвідчення, повну вартість об`єкта нерухомості, що орієнтовно складає 736992 грн. 00 коп. (п.2.2 Договору).

В якості оплати за об`єкт нерухомості квартири, буде зараховуватись забезпечувальний платіж, здійснений стороною - 2, відповідно до п.4 попереднього договору (п.2.5) (а.с.22-25).

Сторона 2 на забезпечення виконання зобов`язання за цим Договором сплачує стороні-1 забезпечувальний платіж у сумі 736992 грн. 00 коп. (п.4) . Забезпечувальний платіж не є авансом чи поворотною фінансовою допомогою, а є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання.

На виконання умов попереднього договору №А_025 від 07.04.2016 року ОСОБА_1 було сплачено 736992 грн. 00 коп., що підтверджується платіжними дорученнями №1 від 15.04.2016 року та №1 від 19.04.2016 року (а.с. 27-28).

Крім того, на підтвердження повного виконання позивачем своїх зобов`язань за договором є довідка ТОВ «МС ІМПЕРІАЛ БУД», видана на її ім`я про те, що кошти в сумі 736992 грн. 00 коп. надійшли на поточний рахунок ТОВ «МС ІМПЕРІАЛ БУД», відкритий в ПАТ «УКРСИББАНК» (а.с.29).

У подальшому, між сторонами 27.03.2018 року було укладено додатковий договір до попереднього договору №А_025 від 07.04.2016 року, якими змінено строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до кінця І кварталу 2019 року (а.с.30).

17 березня 2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС ІМПЕРІАЛ БУД» - з однієї сторони та ОСОБА_1 було укладено попередній договір №А_20К. Відповідно до умов попереднього договору сторона-1 зобов`язується продати стороні-2, а сторона-2 зобов`язується купити в термін до кінця І кварталу 2018 року комору АДРЕСА_2 , загальною площею 2,82 м2, відповідно до умов, що визначені даним попереднім договором та укладеним у майбутньому договором купівлі-продажу. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до кінця ІV кварталу 2017 року.

В якості оплати за об`єкт нерухомості комори, буде зараховуватись забезпечувальний платіж, здійснений стороною - 2, відповідно до п.4 попереднього договору (п.2.5) (а.с.32-35).

Сторона 2 на забезпечення виконання зобов`язання за цим Договором сплачує стороні-1 забезпечувальний платіж у сумі 22560 грн. 00 коп. (п.4) . Забезпечувальний платіж не є авансом чи поворотною фінансовою допомогою, а є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання.

На виконання умов попереднього договору №А_20К від 17.03.2017 року ОСОБА_1 було сплачено 22560 грн. 00 коп., що підтверджується платіжними дорученнями №2 від 21.03.2017 року (а.с. 37).

Крім того, на підтвердження повного виконання позивачем своїх зобов`язань за договором наявна довідка ТОВ «МС ІМПЕРІАЛ БУД», видана на її ім`я про те, що кошти в сумі 22560 грн. 00 коп. надійшли на поточний рахунок ТОВ «МС ІМПЕРІАЛ БУД», відкритий в ПАТ «УКРСИББАНК» (а.с.38).

17 березня 2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «МС ІМПЕРІАЛ БУД» - з однієї сторони та ОСОБА_1 було укладено попередній договір №А_2П. Відповідно до умов попереднього договору сторона-1 зобов`язується продати стороні-2, а сторона-2 зобов`язується купити в термін до кінця І кварталу 2018 року паркомісце АДРЕСА_3 , загальною площею 12,50 м2, відповідно до умов, що визначені даним попереднім договором та укладеним у майбутньому договором купівлі-продажу. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до кінця ІV кварталу 2017 року.

В якості оплати за об`єкт нерухомості паркомісця, буде зараховуватись забезпечувальний платіж, здійснений стороною - 2, відповідно до п.4 попереднього договору (п.2.5) (а.с.40-44).

Сторона 2 на забезпечення виконання зобов`язання за цим Договором сплачує стороні-1 забезпечувальний платіж у сумі 150000 грн. 00 коп. (п.4) . Забезпечувальний платіж не є авансом чи поворотною фінансовою допомогою, а є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання.

На виконання умов попереднього договору №А_2П від 17.03.2017 року ОСОБА_1 було сплачено 150 000 грн. 00 коп., що підтверджується платіжними дорученнями №1 від 21.03.2017 року (а.с. 46).

Крім того, на підтвердження повного виконання позивачем своїх зобов`язань за договором є довідка ТОВ «МС ІМПЕРІАЛ БУД», видана на її ім`я про те, що кошти в сумі 150000 грн. 00 коп. надійшли на поточний рахунок ТОВ «МС ІМПЕРІАЛ БУД», відкритий в ПАТ «УКРСИББАНК» (а.с.47).

Позивач, звертаючись до суду з позовом вказувала на те, що дані правочини, що укладені в простій письмовій формі є дійсним інвестиційним, за яким просить визнати за нею майнові права на квартиру АДРЕСА_4 ,

Даючи оцінку спірним правовідносинам, суд виходить із наступного:

Так, відповідно до частини першої статті 4 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).

Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

У статті 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.

Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимоги про визнання удаваними попередніх договорів купівлі-продажу об`єктів нерухомості та застосування наслідків удаваного правочину, оскільки позивач стверджує, що насправді укладено інвестиційні договори.

Згідно зі статтями 6, 11 та 12 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до положень статті 202 ЦК України під правочином розуміються дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Дії як юридичні факти мають вольовий характер і можуть бути правомірними та неправомірними. Правочини належать до правомірних дій, спрямованих на досягнення правового результату.

Частиною першою статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України, зокрема, відповідно до частини п`ятої даної статті правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головною вимогою для правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому основним юридичним фактом, що суд повинен установити, є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договору, а також з`ясування питання про те, чи не укладено цей правочин з метою приховати інший та який саме.

Змагальність сторін є одним із основних принципів цивільного судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.

За загальним правилом тягар доказування удаваності правочину покладається на позивача. Так відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, крім випадків, передбачених цим кодексом.

Заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, позивач має довести: факт укладання правочину, що на його думку є удаваним; спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж приховати інший правочин; настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені удаваним правочином.

Тлумачення змісту статті 235 ЦК України свідчить, що удаваним є правочин, що вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Тобто сторони з учиненням удаваного правочину навмисно виражають не ту внутрішню волю, що насправді має місце. Сторони вчиняють два правочини: один удаваний, що покликаний «маскувати» волю осіб; другий - прихований, від якого вони очікують правових наслідків.

У постанові Верховного Суду України від 07 вересня 2016 року у справі № 6-1026цс16 зроблено правовий висновок, що за удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено для приховання іншого правочину, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемним або про визнання його недійсним.

Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 522/14890/16-ц.

Згідно з правовим висновком, що міститься у постанові Верховного Суду від 18 листопада 2020 року у справі № 357/3132/15-ц для визнання угоди удаваною позивачу необхідно надати відповідні докази, а суду встановити, що обидві сторони договору діяли свідомо для досягнення якоїсь особистої користі, їх дії були направлені на досягнення інших правових наслідків і приховують іншу волю учасників.

З урахуванням наведених роз`яснень, суд вважає за необхідне проаналізувати правову природу правочинів, на які посилається позивач: попередніх договорів, які фактично було укладено між сторонами, та інвестиційними договорами, який, на думку позивача, насправді було укладено.

Так, відповідно до ст. 635 ЦК України, в редакції чинній на момент укладення оспорюваних правочинів, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Тобто, у попередньому договорі має міститися зобов`язання сторін протягом певного строку (у певний термін) укласти у майбутньому основний договір на умовах, встановлених попереднім договором.

Зі змісту попередніх договорів від 07.04.2016 року, 17.03.2017 року та 17.03.2017 року слідує, що сторони зобов`язалися в майбутньому укласти основні договори купівлі-продажу із визначеними у них істотними умовами, у визначений час та місці.

Відповідно до ст.9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.

Інвестування та фінансування в об`єкті будівництва кількома інвесторами можливе виключно за умови укладення між ними договору в письмовій формі, в якому визначаються частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції.

Статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, визначено, що об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути інші об`єкти права власності, а також майнові права.

Забороняється інвестування в об`єкти, створення і використання яких не відповідає вимогам санітарно-гігієнічних, радіаційних, екологічних, архітектурних, та інших норм, встановлених законодавством України, а також порушує права та інтереси громадян, юридичних осіб і держави, що охороняються законом.

Інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключено через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісій цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Таким чином, інвестиційний договір не може бути укладений щодо об`єкта, створення якого не відповідає вимогам законодавства України.

Даючи оцінку аргументам позивача щодо укладення нею інвестиційних договорів відносно об`єктів будівництва: квартири АДРЕСА_5 та паркомісця АДРЕСА_3 , суд звертає увагу на наступне:

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Згідно зі ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Відповідно до ч.5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання замовником або проектувальником вихідних даних; розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених ст. 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Статтею 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що належать до І-Ш категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт. Реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт проводить орган державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом п`яти робочих днів з дня надходження декларації.

За змістом ст.34 Закону України замовник має право виконувати будівельні роботи після: 1) подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт ...; 2) реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів будівництва, що належать до І-ІІІ категорії складності; 3) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт щодо об`єктів будівництва, що належать до ІV і V категорій складності.

Зазначені документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва.

Як було встановлено судом, земельна ділянка кадастровий номер :11:005:0008, площею 1,7107 га, що по АДРЕСА_6 , з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку є власністю територіальної громади міста Чернівці (а.с.250 ).

04.02.2016 року зазначена земельна ділянка була передана в оренду ТОВ «Глобус 2020» строком на п`ять років 04.02.2021 року, та в подальшому, право оренди земельної ділянки ТОВ «Глобус 2020» було продовжено до 04.08.2022 року, що підтверджується договором оренди землі №9859 із додатками (а.с.234-249).

Доказів наявності у відповідача ТОВ «МС Імперіал Буд» будь-яких прав на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво, суду надано не було.

Окрім того, з наданої суду Державною інспекцією архітектури та містобудування України інформації вбачається, що 24.09.2019 року ДІАМ видало дозвіл на виконання будівельних робіт №ІV13 по об`єкту «Будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського обслуговування та паркінгом по АДРЕСА_6 »; замовники: ТОВ «МС Імперіал Буд» та ТОВ «Глобус 2020» (Т2 а.с. 3-15).

Згідно положень ст.12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Таким чином, позивачем не було доведено належними та допустимими доказами у справі, що на момент укладення оспорюваних правочинів у відповідача була наявна необхідна дозвільна документація, передбачена Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», для будівництва об`єкта нерухомого майна.

Окрім того, суд зауважує, що позивачем не було надано доказів виконання ним вимог положень ст.8 Закону України «Про інвестиційну діяльність», зокрема в частині подання фінансовим органам декларації про обсяги і джерела здійснюваних ним інвестицій.

Згідно ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, підсумовуючи вище викладене, суд приходить до висновку, що укладені між сторонами договори №А_025 від 07.04.2016 року, №А_20К від 17.03.2017 року та №А_2П від 17.03.2017 року не є інвестиційними договорами.

Так, на момент їх укладення у забудовника була відсутня необхідна дозвільна документація для здійснення будівництва об`єкта нерухомості, а тому укладення інвестиційних договорів відносно таких об`єктів нерухомості, згідно вимог ст.4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», є забороненим.

У даній справі зміст попередніх договорів №А_025 від 07.04.2016 року, №А_20К від 17.03.2017 року та №А_2П від 17.03.2017 року та тлумачення їх змісту (зокрема, з урахуванням однакового для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів) дозволяють зробити висновок про те, що між сторонами укладено попередні договори про наміри укладення в майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна. Попередні договори №А_025 від 07.04.2016 року, №А_20К від 17.03.2017 року та №А_2П від 17.03.2017 року не містить посилань на здійснення сторонами інвестиційної діяльності.

З огляду на зазначене, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для визнання попередніх договорів інвестиційним, а тому в задоволенні даної позовної вимоги слід відмовити за безпідставністю.

Щодо заявленої позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання за нею майнових прав на об`єкти будівництва, а саме: квартири АДРЕСА_4 суд зазначає наступне:

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно з положеннями статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачено лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК України). Стаття 392 ЦК України, в якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо це право не визнається іншою собою, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Відповідно до частин першої та другої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

За змістом частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Майном, як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами (стаття 190 ЦК України).

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Таким чином, саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на об`єкти нерухомості до введення будинку в експлуатацію.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Саме до таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у справі №359/5719/17 у постанові від 14.09.2021 року.

Проте, як було встановлено судом, між сторонами не були укладені інвестиційні договори.

Натомість, між сторонами було укладено попередні договори №А_025 від 07.04.2016 року, №А_20К від 17.03.2017 року та №А_2П від 17.03.2017 року на купівлі-продажу об`єктів нерухомості: квартири АДРЕСА_4 .

У відповідності до частин 1 та 2 ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (частина третя стаття).

Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Таким чином, при укладенні попереднього договору має бути дотримана така форма договору, яка є аналогічною основному договору, у досліджуваних правовідносинах, тобто договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Згідно з нормами ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ч. 1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Із системного аналізу наведених норм права випливає, що попередній договір купівлі-продажу мав укладатися у письмовій формі та підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Попередні договори №А_025 від 07.04.2016 року, №А_20К від 17.03.2017 року та №А_2П від 17.03.2017 року за формою не відповідали вимогам, встановленим законом до основного договору, оскільки не були нотаріально посвідченими, а отже в силу закону є нікчемними та не створюють юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з їх недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України).

Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі №521/17654/15-ц (провадження № 61-2858св18).

З огляду на зазначене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 необґрунтовані та задоволенню не підлягають.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст.182, 190, 220, 235, 376, 525, 526, 530, 549, 610, 611, 628, 635, 655, 657 ЦК України, ст. ст. 4, 12, 13, 76-83, 130, 131, 141, 259, 263-265, 280-282 ЦПК України суд, -

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС ІмперіалБуд» про визнання попередніх договорів фактично дійсними інвестиційними договорами та визнання за ОСОБА_1 майнового права на об`єкти нерухомості - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом 30 днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст судового рішення складено 17.05.2023 року

Суддя Танасійчук Н.М.