Провадження №2/359/1615/2023
Справа №359/3759/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

7 листопада 2023 року Бориспільський міськрайонний суд Київської області у складі:

головуючого судді Семенюти О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Моргушко Л.В.,

за участю представника позивача Стовбуна О.Й. ,

за участю відповідача ОСОБА_2 ,

за участю представника відповідача ОСОБА_3 ,

розглянувши в приміщенні суду у відкритому судовому засіданні у порядку загального позовного провадження цивільну справу:

за первісним позовом акціонерного товариства «Сенс Банк» до ОСОБА_2 про визнання права іпотеки на квартиру, внесення відповідних записів до Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна,

за зустрічним позовом ОСОБА_2 до акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчук Сергій Павлович, про визнання недійсним іпотечного договору, виключення відповідних записів з Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна,

встановив:

1. Короткий виклад доводів пред`явлених позовів.

У квітні 2023 року АТ «Сенс Банк» звернулось до суду з вказаним позовом та посилається на те, що 7 травня 2008 року АКБСР «Укрсоцбанк» уклав з ОСОБА_2 договір кредиту №030.29-50/342-К, за яким АКБСР «Укрсоцбанк» надав кредит в розмірі 63175 доларів США, а відповідач зобов`язався щомісячно повертати кредит по частинам та сплачувати проценти за користування ним. В той же день АКБСР «Укрсоцбанк» уклав з ОСОБА_2 іпотечний договір №030.29-50/342-К, за яким з метою забезпечення виконання грошових зобов`язань за договором кредиту ОСОБА_2 передала в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1 . В подальшому АКБСР «Укрсоцбанк» був реорганізований шляхом приєднання до АТ «Альфа-Банк», який змінив найменування на АТ «Сенс Банк». Позивач посилається на те, що згідно з п.1.9 та п.2.1.9 іпотечного договору протягом трьох днів після оформлення право власності на квартиру ОСОБА_2 зобов`язалась укласти додаткову угоду до іпотечного договору, в якій змінити опис предмета іпотеки: замість майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру вказати об`єкт нерухомого майна з посиланням на відповідний правовстановлюючий документ. В результаті перевірки заставного майна, проведеної в грудні 2022 року, з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, про те, що ОСОБА_2 оформила право власності на квартиру АДРЕСА_1 . Однак вона не виконала обов`язок укласти з позивачем додаткову угоду до іпотечного договору. Тому АТ «Сенс Банк» просить суд визнати за ним право іпотеки на квартиру АДРЕСА_1 на умовах, передбачених іпотечним договором від 7 травня 2008 року, а також внести записи про обтяження до Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.

В ході підготовчого провадження ОСОБА_2 також пред`явила зустрічний позов та посилається на те, що ст.5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення іпотечного договору, не передбачала такого предмета іпотеки, як майнові права на незакінчений будівництвом об`єкт нерухомого майна (квартиру, будинок). У зв`язку з цим зміст іпотечного договір №030.29-50/342-К від 7 травня 2008 року суперечить чинному законодавству України. Крім того, предмет іпотеки, який є істотною умовою вказаного договору, так і залишився не узгодженим. Ця обставина свідчить про недійсність іпотечного договору. Тому ОСОБА_2 просить суд визнати недійсним іпотечний договір №030.29-50/342-К від 7 травня 2008 року, а також виключити записи про обтяження з Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.

2. Інформація про рух цивільної справи.

Зі змісту протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25 квітня 2023 року (а.с.34) вбачається, що цивільна справа за позовом, пред`явленим АТ «Сенс Банк», була розподілена судді Бориспільського міськрайонного суду Семенюті О.Ю.

Ухвалою судді Бориспільського міськрайонного суду від 5 травня 2023 року (а.с.51) було відкрито провадження у цивільній справі та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду від 12 червня 2023 року (а.с.92-95) з метою забезпечення пред`явленого позову був накладений арешт на квартиру АДРЕСА_1 .

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду від 4 липня 2023 року (а.с.115-116) було прийнято до розгляду зустрічний позов ОСОБА_2 .

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду від 18 серпня 2023 року (а.с.133) було закрито підготовче провадження та призначено цивільну справу до судового розгляду по суті.

3. Ставлення учасників судового процесу до пред`явлених позовів.

Представник позивача Стовбун О.Й. підтримує первісний позов та заперечує проти задоволення зустрічного позову. В обґрунтування своїх заперечень він посилається на те, що ОСОБА_2 оспорює дійсність іпотечного договору лише через 15 років після його укладення. Це свідчить про наявність в діях відповідача ознак зловживання правом. Крім того, ОСОБА_2 не повідомила про оформлення права власності за нею. Ця обставина стала відома АТ «Сенс Банк» лише 13 грудня 2022 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Первісний позов пред`явлений до закінчення трирічного строку позовної давності. Тому представник позивача Стовбун О.Й. просить суд задовольнити первісний позов та відмовити у задоволенні зустрічного позову.

ОСОБА_2 та її представник ОСОБА_3 не визнають первісний позов та підтримують зустрічний позов. Вони посилаються на те, що АТ «Сенс Банк» навіть не пропонував відповідачу укласти додаткову угоду до іпотечного договору №030.29-50/342-К від 7 травня 2008 року. Позивачу було відомо про оформлення ОСОБА_2 права власності на квартиру з численного листування, що здійснювалось між сторонами ще з 2015 року. Крім того, АТ «Сенс Банк» мав безперешкодну можливість раніше виявити факт набуття відповідачем права власності на квартиру з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Ці обставини свідчать про те, що первісний пред`явлений після закінчення строку позовної давності. Тому ОСОБА_2 та її представник ОСОБА_3 просять суд відмовити у задоволенні первісного позову та задовольнити зустрічний позов.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчук С.П. не з`явився у судове засідання. Він був у встановленому порядку повідомлений про час та місце розгляду справи, що підтверджується судовою кореспонденцією (а.с.124, 150).

4. Обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

7 травня 2008 року АКБСР «Укрсоцбанк» уклав з ОСОБА_2 договір кредиту №030.29-50/342-К (а.с.19-21), за яким АКБСР «Укрсоцбанк» надав кредит в розмірі 63175 доларів США з метою інвестування будівництва житла по АДРЕСА_2 , а відповідач зобов`язався щомісячно повертати кредит по частинам та сплачувати проценти за користування ним.

В той же день АКБСР «Укрсоцбанк» уклав з ОСОБА_2 іпотечний договір №030.29-50/342-К (а.с.16-18), за яким з метою забезпечення виконання грошових зобов`язань за договором кредиту ОСОБА_2 передала в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1 . Протягом трьох днів після оформлення право власності на квартиру ОСОБА_2 зобов`язалась укласти з іпотекодержателем додаткову угоду до іпотечного договору, в якій змінити опис предмета іпотеки: замість майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру вказати об`єкт нерухомого майна з посиланням на відповідний правовстановлюючий документ.

В подальшому АКБСР «Укрсоцбанк» був реорганізований шляхом приєднання до АТ «Альфа-Банк», який змінив найменування на АТ «Сенс Банк». Ця обставина підтверджується розділом І статуту АТ «Сенс Банк» (а.с.27-29) та витягом з державного реєстру банків №В/27-0010/103281 від 2 грудня 2022 року (а.с.26).

Спірні правовідносини регулюються главою 12 «Загальні положення про об`єкти цивільних прав» розділу ІІІ «Об`єкти цивільних прав», главою 16 «Правочини» розділу ІV «Правочини. Представництво», главою 19 «Позовна давність» розділу V «Строки та терміни. Позовна давність», книги першої «Загальні положення» ЦК України та Законом України «Про іпотеку».

5. Норми права та стала судова практика, якими керується суд при вирішенні спору.

а. щодо первісного позову.

Відповідно до ч.1 ст.177 ЦК України в редакції, чинній на день укладення іпотечного договору, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, а також інші матеріальні та нематеріальні блага.

Згідно з ч.4 ст.16 Закону України «Про іпотеку» в редакціях, чинних як на день укладення іпотечного договору, так і на день набуття відповідачем права власності на спірну квартиру, після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Відповідно до ч.1 ст.256, ч.1 ст.257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальний строк позовної давності становить 3 роки.

Згідно з ч.1 ст.261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Відповідно до ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з ч.2 ст.89 ЦПК України суд оцінює належність, допустимість та достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

б. щодо зустрічного позову.

Відповідно до п.3, 6 ч.1 ст.3 ЦК України до загальних засад цивільного законодавства відносяться: свобода договору; справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно з ч.3 ст.6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

6. Мотиви, якими керується суд при вирішенні спору.

а. щодо первісного позову.

Зі змісту п.1.9 та п.2.1.9 іпотечного договору №030.29-50/342-К від 7 травня 2008 року (а.с.16 зворот) вбачається, що на ОСОБА_2 був покладений обов`язок протягом трьох робочих днів після оформлення права власності на квартиру повідомити іпотекодержателя про набуття права власності на цей об`єкт нерухомого майна та укласти додаткову угоду до іпотечного договору зі зміненим описом предмета іпотеки. Зі змісту інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №335267504 від 12 червня 2023 року (а.с.87-88) вбачається, що 12 березня 2011 року ОСОБА_2 отримала свідоцтво про право власності на нерухоме майно, на підставі якого в той же день за відповідачем було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 . Всупереч ч.1 ст.81 ЦПК України відповідач та її представник ОСОБА_3 не подали жодного доказу на підтвердження того, що ОСОБА_2 виконала обов`язки, передбачені п.1.9 та п.2.1.9 іпотечного договору; зокрема, на підтвердження того, що відповідач повідомив АКБСР «Укрсоцбанк» або його правонаступників (АТ «Альфа-Банк», АТ «Сенс Банк») про набуття права власності на спірну квартиру та запропоновував їм укласти додаткову угоду до іпотечного договору зі зміненим описом предмета іпотеки.

Така бездіяльність ОСОБА_2 порушує право позивача як іпотекодержателя. Єдиним належним та ефективним способом захисту права є визнання квартири АДРЕСА_3 предметом іпотеки за іпотечним договором №030.29-50/342-К від 7 травня 2008 року. Адже такі способи захисту права, як зобов`язання іпотекодавця укласти з іпотекодержателем додаткову угоду до іпотечного договору або визнання за іпотекодержателем права іпотеки на нерухоме майно, чинним цивільним та іпотечним законодавством України не передбачено. Зокрема, в змісті Закону України «Про іпотеку» навіть відсутнє словосполучення «право іпотеки», а ЦК України визначає іпотеку виключно як спосіб забезпечення виконання цивільно-правового зобов`язання, а не вид цивільного права.

Очевидно, що після проведення державної реєстрації за ОСОБА_2 права власності на квартиру АДРЕСА_1 майнові права, що належали відповідачу трансформувались у право власності на цей об`єкт нерухомого майна. В ч.1 ст.17 Закону України «Про іпотеку» така обставина не визначена підставою для припинення іпотечного договору. Цей висновок суду узгоджується з п.1.9 іпотечного договору №030.29-50/342-К від 7 травня 2008 року (а.с.16 зворот), відповідно до якого набута у власність відповідача квартира продовжує бути предметом іпотеки.

З огляду на це суд висновує, що з метою забезпечення юридичної визначеності в іпотечних правовідносинах, які виникли між сторонами, належить визнати квартиру АДРЕСА_3 предметом іпотеки за іпотечним договором №030.29-50/342-К, укладеним 7 травня 2008 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 , посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованим в реєстрі за №4368. Вжиття цього заходу кореспондується з принципом «jura novit curia», який полягає у тому, що суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін та право до фактичних обставин спору. Цей принцип систематично застосовується Верховним Судом та узгоджується з практикою застосованою Європейським судом з прав людини при розгляді справ «Гаріб проти Нідерландів», «Радомілья та інші проти Хорватії» та «Молла Салі проти Греції», яка полягає у тому, що виключно суд відповідальний за юридичну кваліфікацію обставин справи та не пов`язаний правовими аргументами заявників.

У задоволенні первісного позову в частині вимоги про застосування іншого способу захисту права АТ «Сенс Банк» слід відмовити. Крім того, внесення записів про обтяження до Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна відноситься до повноважень державних реєстраторів, а не суду. Тому у задоволенні первісного позову в частині цієї вимоги АТ «Сенс Банк» належить відмовити також.

б. щодо строку позовної давності.

У зв`язку з тим, що ОСОБА_2 не повідомила іпотекодержателя про оформлення нею права власності на спірну квартиру, ні АКБСР «Укрсоцбанк», ні його правонаступникам (АТ «Альфа-Банк», АТ «Сенс Банк») тривалий час не було відомо про набуття відповідачем права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна. Зі змісту інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, приєднаної до первісного позову (а.с.12-13), вбачається, що лише 13 грудня 2022 року о 13 годині 33 хвилини АТ «Сенс Банк» вперше дізнався про проведення державної реєстрації за ОСОБА_2 права власності на квартиру АДРЕСА_1 . Ця обставина свідчить про те, що на підставі ч.1 ст.261 ЦК України з наступного дня у позивача розпочався трирічний строк позовної давності. Перебіг цього строку підлягав закінченню лише 13 грудня 2025 року. Зі штампу, розміщеного на конверті (а.с.33), вбачається, що АТ «Сенс Банк» пред`явив первісний позов 18 квітня 2023 року. Тому суд критично оцінює посилання ОСОБА_2 та її представника ОСОБА_4 на пропущення позивачем строку позовної давності.

В матеріалах цивільної справи містяться копії листів ПАТ «Укрсоцбанк» №08.305-186/19914 від 7 листопада 2015 року та №17-86/96-2672 від 22 лютого 2017 року (а.с.70, 72), які були надіслані ОСОБА_2 за адресою: кв. АДРЕСА_1 , тобто за місцем розташування спірної квартири. Це обумовлено лише тим, що вказану адресу відповідач зазначав у своїх запитах, поданих до ПАТ «Укрсоцбанк» (а.с.71), що не є способом повідомлення про набуття іпотекодавцем права власності на квартиру. У зв`язку з тим, що листи ПАТ «Укрсоцбанк» №08.305-186/19914 від 7 листопада 2015 року та №17-86/96-2672 від 22 лютого 2017 року не містять інформацію про обізнаність іпотекодержателя про набуття ОСОБА_2 права власності на спірну квартиру, вказані письмові докази не містять інформацію про обставини, що стосуються предмета доказування, та не є належними доказами в розумінні ст.77 ЦПК України.

в. щодо зустрічного позову

Встановлено, що станом на день укладення оспорюваного іпотечного договору Закон України «Про іпотеку» не містив імперативну заборону передання майнових прав в іпотеку на нерухоме майно. Це свідчить про те, що зміст іпотечного договору №030.29-50/342-К від 7 травня 2008 року не суперечить вказаному Закону. Та обставина, що ст.5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на день укладення оспорюваного іпотечного договору, не передбачала передання в іпотеку майнових прав на нерухоме майно, зовсім не свідчить про наявність вказаної заборони. Адже згідно з п.3 ч.1 ст.3, ч.3 ст.6 та ч.1 ст.627 ЦК України однією з загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка полягає в тому, що сторони вільні в укладенні договору, в узгодженні його істотних умов, можуть врегулювати правовідносини на власний розсуд та відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах не міститься прямої заборони на це.

Крім того, ч.1 ст.177 ЦК України, що була чинною ще з 1 січня 2004 року, передбачала, що майнові права відносились до об`єктів цивільних прав на рівні з грошами, цінними паперами, результатами робіт, послугами та іншим майном тощо. Згідно з ч.4 ст.16 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на день укладення оспорюваного іпотечного договору, після завершення будівництва житловий будинок або житлова квартира автоматично залишались предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. Аналіз наведених норм цивільного та іпотечного законодавства переконливо свідчить про те, що станом на день укладення іпотечного договору №030.29-50/342-К від 7 травня 2008 року майнові права на квартиру могли бути предметом іпотеки, як і об`єкти незавершеного будівництва або будь-яке інше нерухоме майно, яке повинно було стати власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору.

Як вбачається з ч.1 ст.638 ЦК України відсутність згоди сторін щодо істотних умов договору є підставою для визнання такого договору неукладеним, а не для оспорювання його дійсності. Такий висновок суду узгоджується з п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 6 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», зі змісту якого вбачається, що не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. Тому суд критично оцінює посилання представника позивача ОСОБА_3 на те, що неузгодження сторонами предмета іпотеки є підставою для недійсності іпотечного договору.

ОСОБА_2 добровільно, на власний розсуд, передала в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1 . Дійсність іпотечного договору вона оспорила лише в червні 2023 року, тобто через 15 років після його укладення. Така поведінка відповідача є суперечливою в розумінні римської максими non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). Як роз`яснила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 5 червня 2018 року у справі №338/180/17, дотримання означеної максими є стандартом добросовісної поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору. Про наявність в діях ОСОБА_2 ознак зловживання правом свідчить навіть те, що дійсність іпотечного договору вона почала оспорювати тільки після пред`явлення АТ «Сенс Банк» позову про визнання права іпотеки на квартиру відповідача.

З огляду на це суд висновує про відсутність підстав для визнання недійсним іпотечним договором №030.29-50/342-К, укладеним 7 травня 2008 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та відповідачем, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрованим в реєстрі за №4368. Тому у задоволенні зустрічного позову, пред`явленого ОСОБА_2 , належить відмовити.

7. Розподіл судових витрат.

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

АТ «Сенс Банк» сплатив судовий збір в розмірі 5368 гривень 00 копійок. Ця обставина підтверджується меморіальним ордером № від 14 квітня 2023 року (а.с.8). Пред`явлений ним позов задоволений частково.

З огляду на це суд висновує, що з ОСОБА_2 на користь АТ «Сенс Банк» належить стягнути витрати на оплату судового збору у розмірі 2684 гривень 00 копійок (5368,00 : 2).

Керуючись п.2 ч.1, ч.3 ст.258, абз.1 ч.6 ст.259, ст.263-265, ч.6 ст.268 ЦПК України, суд,

вирішив:

Первісний позов акціонерного товариства «Сенс Банк» до ОСОБА_2 про визнання права іпотеки на квартиру, внесення відповідних записів до Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна задовольнити частково.

Визнати квартиру АДРЕСА_3 предметом іпотеки за іпотечним договором №030.29-50/342-К, укладеним 7 травня 2008 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 , посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком Сергієм Павловичем та зареєстрованим в реєстрі за №4368.

У задоволенні первісного позову в частині інших вимог акціонерному товариству «Сенс Банк» відмовити.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчук Сергій Павлович, про визнання недійсним іпотечного договору, виключення відповідних записів з Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь акціонерного товариства «Сенс Банк» витрати по сплаті судового збору в розмірі 2684 гривень 00 копійок.

Повний текст рішення складений 17 листопада 2023 року.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга Київському апеляційному суду протягом тридцяти днів, який обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя О.Ю. Семенюта