ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 листопада 2023 року

м. Київ

справа № 757/5722/22

провадження № 61-9810св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Ступак О. В. (суддя-доповідач),

суддів: Білоконь О. В., Гулейкова І. Ю., Олійник А. С., Погрібного С. О.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтан Золтанович, Акціонерне товариство «Сенс-Банк»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс-Банк» на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 08 грудня 2022 року у складі судді Лужецької О. Р. та постанову Київського апеляційного суду від 25 квітня 2023 року у складі колегії суддів:

Поліщук Н. В., Нежури В. А., Соколової В. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій

У лютому 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З. З., Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), правонаступником якого

є Акціонерне товариство «Сенс-Банк» (далі - АТ «Сенс-Банк»), про скасування рішення про державну реєстрацію.

Позов обґрунтовано тим, що 03 листопада 2005 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк»), та ним укладено кредитний договір, відповідно до умов якого банк надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання кредит

у розмірі 30 000,00 доларів США із кінцевим терміном повернення 02 листопада

2020 року, зі сплатою 13 % річних за користування кредитом.

На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 03 листопада 2005 року між ОСОБА_1 та АКБ «Укрсоцбанк» укладено іпотечний договір, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С. П., відповідно до умов якого іпотекодавець передав іпотекодержателю на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором квартиру

АДРЕСА_1 .

Зазначав, що 20 січня 2022 року йому стало відомо про те, що вказана квартира перереєстрована на АТ «Альфа-Банк» та належить останньому.

Вважав такі дії банку незаконними, оскільки не отримував повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки. Окремого договору про звернення стягнення на предмет іпотеки позивач також не укладав.

Приймаючи рішення про державну реєстрацію, державний реєстратор не перевірив додержання банком вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» та змісту іпотечного договору.

Посилаючись на ці обставини, ОСОБА_1 просив скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 62892107 від 17 січня 2022 року, номер запису про право власності 46200600, дата державної реєстрації: 12 січня 2022 року, вчинене приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З. З., на квартиру

АДРЕСА_1 , за зверненням АТ «Альфа-Банк».

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 08 грудня 2022 року позов ОСОБА_1 задоволено. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 62892107 від 17 січня 2022 року, номер запису про право власності 46200600, дата державної реєстрації: 12 січня 2022 року, вчинене приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З. З., на квартиру АДРЕСА_1 , за зверненням АТ «Альфа-Банк», . Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що дії державного реєстратора щодо реєстрації за банком права власності на спірну квартиру є протиправними, оскільки між банком та позивачем відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання, та є правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком.

Постановою Київського апеляційного суду від 25 квітня 2023 року апеляційну скаргу АТ «Сенс-Банк» задоволено частково. Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 08 грудня 2022 року в частині позовних вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З. З. скасовано та ухвалено

в цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні цих вимог позову.

В іншій частині рішення Дарницького районного суду міста Києва від 08 грудня

2022 року залишено без змін.

Апеляційний суд мотивував своє рішення тим, що ураховуючи вимоги законодавства на час виникнення спірних правовідносин, судом першої інстанції правильно установлено про відсутність укладеного між сторонами окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який слугував би правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором.

Водночас суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що рішення суду першої інстанції в частині позовних вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З. З. підлягає скасуванню з ухваленням у цій частині нового судового рішення про відмову у задоволенні цих вимог позову, оскільки спір у позивача виник із АТ «Альфа-Банк», а не з приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З. З., тому останній не є належним відповідачем у цій справі.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи

У червні 2023 року АТ «Сенс-Банк» подало до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 08 грудня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 25 квітня 2023 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

У касаційній скарзі заявник зазначає, що суди в оскаржуваних судових рішеннях не врахували висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах:

Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі

№ 645/1979/15, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 369/382/17, від 20 березня 2019 року у справі № 222/1402/16-а, від 20 травня 2020 року у справі № 653/4813/17,

від 20 жовтня 2021 року у справі № 911/3001/20, від 12 травня 2022 року

у справі № 756/15123/18, Верховного Суду України від 11 квітня 2017 року

у справі № 21-1458а16 щодо дотримання іпотекодержателем вимог законодавства та умов договору щодо направлення вимоги іпотекодавцю;

Верховного Суду від 23 січня 2018 року у справі № 760/16916/14, від 17 січня 2020 року у справі № 753/4448/16, від 08 квітня 2020 року у справі

№ 755/21962/15, від 22 лютого 2021 року у справі № 344/161/05/19,

від 13 травня 2021 року у справі № 715/2669/19, від 08 вересня 2021 року

у справі № 725/2195/20, від 10 листопада 2021 року у справі № 7152670/19 щодо дотримання іпотекодержателем вимог стосовно визначення вартості майна на момент набуття права власності та надання відповідних відомостей державному реєстратору;

Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року у справі

№ 438/610/14, від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16, від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, від 26 січня 2021 року у справі

№ 522/1528/15, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 13 липня 2022 року у справі

№ 199/8324/19, Верховного Суду від 01 грудня 2021 року у справі

№ 501/1346/18 щодо неналежного способу захисту порушеного права.

У серпні 2023 року ОСОБА_1 подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити касаційну скаргу АТ «Сенс-Банк» без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки вони є законними та обґрунтованими.

Позиція Верховного Суду

Статтею 400 ЦПК України встановлено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги та виходячи за їх межі, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Встановлені судами обставини

03 листопада 2005 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір кредиту № 33-19/69.

03 листопада 2005 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири. Відповідно до пункту 1 укладеного договору продавець продала, а покупець купив належну продавцю на праві власності квартиру

АДРЕСА_1 .

03 листопада 2005 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 04/І-371.

За змістом пункту 1.1 укладеного іпотечного договору іпотекодавець передає

в іпотеку іпотекодержателю на забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань перед іпотекодержателем за договором кредиту № 33-19/69, укладеним між сторонами 03 листопада 2005 року, а також зобов`язань за цим договором, нерухоме майно, а саме: трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 .

Відповідно до пункту 1.2 вартість іпотеки за згодою сторін становить 353 500,00 грн, що в еквіваленті за офіційним курсом Національного банку України (далі - НБУ) становить 70 000,00 доларів США.

Пунктом 2.4.3 договору передбачено, що іпотекодержатель має право у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, задовольнити свої забезпечені вимоги за договорами, якими обумовлене основне зобов`язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

У разі невиконання/неналежного виконання основного зобов`язання, а також

в інших випадках, передбачених цим договором та/або чинним законодавством України, іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (пункт 4.1).

Згідно з пунктом 4.5 іпотечного договору № 04/І-371 іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із таких способів:

4.5.1 - на підставі рішення суду; або

4.5.2 - на підставі виконавчого напису нотаріуса; або

4.5.3 - шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки

в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань, в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або

4.5.4 - шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або

4.5.5 - шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем;

4.5.6 - в інший спосіб, визначений за домовленістю сторін.

Згідно з пунктом 4.6.1 іпотечного договору у разі звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, реалізація предмета іпотеки здійснюється у спосіб визначений у відповідному рішенні суду, зокрема шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Пунктом 4.8 іпотечного договору визначено, що передача/продаж предмета іпотеки (його частини) у випадках, передбачених будь-яким із підпунктів 4.5.3, 4.5.4, 4.6.1 цього договору, здійснюється за вибором іпотекодержателя, за вартістю не меншою від вартості предмета іпотеки (його частини), вказаної у пункті 1.2 цього договору, або за вартістю, визначеною шляхом проведення незалежної експертної оцінки предмета іпотеки (його частини), яка замовляється іпотекодержателем, якщо менша ціна не буде погоджена між сторонами.

Відповідно до пункту 4.9 іпотечного договору передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (його частину) для задоволення його вимог, що випливають з основного зобов`язання, може здійснюватися шляхом надіслання (надання) іпотекодавцю повідомлення про передачу предмета іпотеки (його частини) у власність іпотекодержателя. Водночас право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя з моменту отримання іпотекодавцем такого повідомлення особисто або з моменту отримання такого повідомлення за останнім відомим іпотекодержателем місцем проживання іпотекодавця.

Із висновку про вартість майна, виготовленого ТОВ «Незалежна експертна компанія», установлено, що вартість трикімнатної квартири АДРЕСА_1 , складає 2 416 900,00 грн.

07 червня 2021 року, направивши повідомлення, АТ «Альфа-Банк» вимагало від ОСОБА_1 усунути порушення за кредитним договором від 03 листопада 2005 року № 33-19/69, а саме: сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 07 червня 2021 року складав 53 624,29 доларів США. Повідомлено, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ «Альфа-Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

21 липня 2021 року, направивши повідомлення, АТ «Альфа-Банк» вдруге вимагало від ОСОБА_1 усунути порушення за кредитним договором від 03 листопада

2005 року № 33-19/69, а саме: сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 21 липня 2021 року складав 54 007,40 доларів США. Попереджено, що

у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ «Альфа-Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до пункту 6.2 іпотечного договору усі повідомлення за цим договором будуть уважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені

у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

Із копій конвертів, що містяться у матеріалах справи, установлено, що рекомендовані листи, адресовані ОСОБА_1 , були направлені на такі адреси: АДРЕСА_3 , (адреса предмета іпотеки) та

АДРЕСА_4 (адреса, вказана в іпотечному договорі), проте повернені з відміткою «за закінченим терміном зберігання».

Постановою приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Хоменко В. В.

від 18 листопада 2021 року (ВП № 67574298) на підстави виконавчого листа

від 27 жовтня 2021 року № 753/717/18 відкрито виконавче провадження про стягнення з ОСОБА_3 солідарно на користь АТ «Альфа-Банк» заборгованості у розмірі 42 448,65 доларів США.

За даними інформаційної довідки від 20 січня 2022 року № 295478321 із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно установлено, що 17 січня 2022 року приватний нотаріус Русанюк З. З. зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_1 , за АТ «Альфа-Банк», . Підстава для державної реєстрації: договір іпотеки

№ 04/І-371, серія та номер: 2577д, виданий 03 листопада 2005 року, видавник: Ковальчук С. П., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; зміни та доповнення до іпотечного договору від 03 листопада 2005 року № 04І-371; номер запису про право власності 46200600; дата, час державної реєстрації: 12 січня 2022 року.

Суд першої інстанції, задовольняючи позов, виходив із того, що реєстрація предмета іпотеки за іпотекодержателем проведена з порушенням вимог закону, оскільки між банком та позивачем відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки

у рахунок виконання основного зобов`язання, та є правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком.

Апеляційний суд погодився з такими висновками суду першої інстанції в частині скасування рішення про державну реєстрацію, вказавши про необхідність укладення між сторонами окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у позасудовому порядку, який слугував би правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, водночас скасував рішення суду першої інстанції в частині вирішення вимог позивача до приватного нотаріуса, оскільки спір у позивача виник з АТ «Альфа-Банк», а не

з приватним нотаріусом, тож у цьому спорі приватний нотаріус не є належним відповідачем.

Верховний Суд не погоджується із висновками судів першої та апеляційної інстанцій у частині підстав скасування рішення про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем з огляду на таке.

Правове обґрунтування

Відповідно до абзацу третього статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається

у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься

в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем

і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року

№ 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке

є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Системний аналіз положень Закон України «Про іпотеку», а саме статей 36 та 37

у редакції як на момент укладення іпотечного договору, так і на момент переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, тобто після внесення змін Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI, які деталізували положення статті 37 Закону України «Про іпотеку» в частині правової підстави для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, узгодивши в цій частині положення обох статей вказівкою про те, що такими підставами є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Висновки в частині застосування положень статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку»

Суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, задовольняючи позов, виходив із того, що реєстрація предмета іпотеки за іпотекодержателем проведена

з порушенням вимог закону, оскільки між банком та позивачем відсутній окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання, який є єдиною правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком за змістом договору.

Водночас з такими висновками Верховний Суд не погоджується, оскільки судами здійснено тлумачення умов іпотечного договору без системного застосування положень статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на момент укладення цього договору. Так у підпункті 4.5.3 іпотечного договору

від 03 листопада 2005 року сторони визначили способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань

у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Отже, сторони у підпункті 4.5.3 іпотечного договору від 03 листопада 2005 року передбачили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто погодили іпотечне застереження, за змістом якого іпотекодержатель може набути право власності на предмет іпотеки

в позасудовому порядку.

Аналізуючи викладене, Верховний Суд констатує, що зазначений пункт іпотечного договору за своїм змістом складає іпотечне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, суди при задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 помилково послалися на відсутність договору про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки тлумачення вказаного пункту іпотечного договору необхідно розуміти як іпотечне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 вересня 2023 року у справі № 363/2337/19 (провадження № 61-6787сво21).

Отже, доводи касаційної скарги про те, що сторони в іпотечному договорі передбачили іпотечне застереження, яке не потребує укладення окремого договору та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно в позасудовому порядку, оскільки іпотечне застереження прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками, тому підлягає виконанню у визначений спосіб, знайшли своє підтвердження.

Наведене підтверджує обґрунтованість доводів касаційної скарги про наявність підстав для скасування оскаржуваних рішень судів з підстав неправильного застосування норм матеріального права, а саме незастосування положень статті 36 Закону України «Про іпотеку» при здійсненні тлумачення умов іпотечного договору.

Водночас у цій справі, встановивши неправильне застосування судами норм матеріального права, Верховний Суд як суд касаційної інстанції позбавлений можливості постановити своє рішення з огляду на таке.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на час укладення іпотечного договору, у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Згідно із пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), у редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення (17 січня 2022 року), для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надіслана іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення

з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення

з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Отже, обов`язковою умовою при вирішенні питання про правомірність проведення реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем є наявність доказів підтвердження дотримання іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця про наявність вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору та дотримання строку.

Близькі за змістом висновки сформульовані Великою Палатою Верховного Суду

у постановах від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження

№ 11-474апп19), від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження

№ 14-45цс20) та від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження

№ 14-81цс22).

Крім того, у постанові від 11 квітня 2017 року у справі № 21-1458а16 за позовом про визнання дій протиправними та скасування рішення Верховний Суд України сформулював висновок про те, що законодавство визначає вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Підтвердженням отримання іпотекодавцем письмової вимоги банку, а отже, й завершення тридцятиденного строку з моменту її отримання, має бути повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі

№ 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) звертала увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він

є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

За матеріалами справи, що розглядається, відповідно до пункту 4.9 іпотечного договору передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (його частину) для задоволення його вимог, що випливають з основного зобов`язання, може здійснюватися шляхом надіслання (надання) іпотекодавцю повідомлення про передачу предмета іпотеки (його частини) у власність іпотекодержателя. Водночас право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя з моменту отримання іпотекодавцем такого повідомлення особисто або з моменту отримання такого повідомлення за останнім відомим іпотекодержателем місцем проживання іпотекодавця.

Також згідно із пунктом 6.2 іпотечного договору усі повідомлення за цим договором будуть уважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

У матеріалах цієї справи наявні копії рекомендованих листів, направлених банком 07 червня 2021 року і 21 липня 2021 року та адресованих ОСОБА_1 за адресами: АДРЕСА_3 (адреса предмета іпотеки) та

АДРЕСА_4 (адреса, вказана в іпотечному договорі), які повернуті з відміткою «за закінченим терміном зберігання».

Отже, для вирішенні питання правомірності реєстрації права власності за іпотекодержателем на іпотечне майно, враховуючи підстави позову, визначені ОСОБА_1 , суду необхідно, із урахуванням наведених висновків Великої Палати Верховного Суду, встановити, чи дотримано іпотекодержателем процедуру повідомлення іпотекодавця про усунення порушення основного зобов`язання шляхом надсилання вимоги на адреси боржника, що вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. При дотриманні іпотекодержателем відповідної процедури направлення повідомлення про усунення порушення - оцінити причини не отримання іпотекодавцем такого повідомлення.

У цій справі суд касаційної інстанції в силу своїх процесуальних повноважень позбавлений можливості вирішити спір по суті та постановити остаточне рішення, оскільки суди не встановлювали обставини та, відповідно, не досліджували наявні у справі докази щодо дотримання іпотекодержателем процедуру повідомлення іпотекодавця про усунення порушення основного зобов`язання, оскільки задовольнили позов з іншої правової підстави, проте наведені обставини мають вирішальне значення для правильного вирішення цього спору, тому справа підлягає направленню на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Враховуючи, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, апеляційним судом повністю не встановлено, що призвело до неправильного застосування норм матеріального права, тому постанова апеляційного суду не відповідає вимогам статті 263 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, що в силу вимог статті 411 ЦПК України є підставою для її скасування з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу

в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального

і процесуального права, встановити усі підстави заявленого позову, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам

і запереченням сторін та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин та вимог закону.

Розподіл судових витрат

Відповідно до статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції в постанові розподіляє судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки суд касаційної інстанції у цій справі скасовує судове рішення з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, а розподіл судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, то відповідно до загальних правил розподілу судових витрат Верховний Суд не здійснює розподіл судових витрат.

Керуючись статтями 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс-Банк» задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного суду від 25 квітня 2023 року скасувати в частині вирішення вимог ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Сенс-Банк», про скасування державної реєстрації, справу в цій частині передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Ступак

Судді: О. В. Білоконь

І. Ю. Гулейков

А. С. Олійник

С. О. Погрібний