Справа № 471/8/23
Провадження №2/471/59/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" травня 2023 р.

Братський районний суд Миколаївської області

у складі:

головуючого судді Гукової І.Б.,

за участю секретаря Холоденко І.Ю.,

позивача - ОСОБА_1 ,

представника позивача - ОСОБА_2 ,

представник відповідача - Якименко О.В.,

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Братське-Агро» про розірвання договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Братське Агро» про розірвання договорів оренди. Свої позовні вимоги мотивує тим, що вона являється власником земельної ділянки площею 6,5186 га, кадастровий номер :03:000:0061 та земельної ділянки площею 6.76 га, кадастровий номер :03:000:0062, згідно свідоцтва про право на спадщину за заповітом № 268 від 28.05.2022 року та договору дарування земельної ділянки №127 від 10 лютого 2022 року. Вказані земельні ділянки за договорами оренди від 22.04.2019 року та 20.07.2019 року перебувають у користуванні відповідача. В порушення вимог договору орендар протягом 2019-2022 року не сплачує орендну плату за договорами. Систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду, тому позивач звернулася до суду із вказаним позовом.

Під час судового позивач підтримала позовні вимоги та зазначила, що з 2019 року її батьки, які були за життя власниками земельних ділянок, не отримували орендну плату. Після смерті матері у 2019 році вона повідомила орендаря про зміну власника, однак їй також не було виплачено орендну плату. Всі її звернення до керівництва підприємства залишаються поза увагою. В зв`язку з невиконанням орендарем вимог умов договору, вона вимушена звернутися до суду із вказаним позовом та просити про розірвання договорів оренди землі.

Представник позивача також підтримала позовні вимоги та зазначила, що пунктами 4.1, 4.2, 4.3 та 4.6 Договору оренди встановлено розмір орендної плати, строк її виплати та розмір пені у разі її несплати. Однак в порушення вимог договору орендар не проводить розрахунок орендної плати ні з попередніми власниками ні з позивачем, як новим власником. Відповідач стверджує, що ним було поштовим переказом перераховано кошти орендодавцю, однак, згідно відповіді підприємства «Укрпошта» орендодавці не отримали грошові перекази. Систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду. Також орендарем не виконі вимоги договору щодо одноразової допомоги у випадку смерті орендодавця та одноразової заохочувальної виплати.

Представник відповідача позов не визнав з тих підстав викладених у відзиві.

Вислухавши пояснення позивач та представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

22 квітня 2019 року між ОСОБА_3 (уповноважена особа за довіреністю ОСОБА_4 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Братське-Агро" в особі директора Шемета Олександра Миколайовича, було укладено договір оренди землі №BRA-2019-00379, а саме земельної ділянки площею 6,5186 га, кадастровий номер :03:000:0061, яка знаходиться на території Новокостянтинівської сільської ради Братського район Миколаївської області, терміном на 7 років. Даний договір зареєстровано 31.01.2020 року, номер запису про інше речове право:35284931.

Відповідно до п.п.4.1, 4.2, 4.3, 4.6 Договорів оренди землі орендна плата вноситься Орендарем у в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладення становить 9216,81 грн. і вноситься орендна плата до 31 грудня кожного року. В разі невнесення орендної плати у строки, сплачується пеня в розмірі 0,05% від суми заборгованості за кожен день несплати.

20 липня 2019 року між ОСОБА_5 (уповноважена особа за довіреністю ОСОБА_6 ) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Братське-Агро" (далі ТОВ "Братське-Агро") в особі директора Шемета Олександра Миколайовича, було укладено договір оренди землі №BRA-2019-00380, а саме земельної ділянки площею 6,7567 га, кадастровий номер :03:000:0062, яка знаходиться на території Новокостянтинівської сільської ради Братського району Миколаївської області, терміном на 7 років. Даний договір зареєстровано 30.09.2020 року за №38479879.

Відповідно до умов договору орендна плата становить 9343,44 грн.

Відповідно до умов договору, а саме п. 6.5, об`єкт оренди вважається переданим орендареві з моменту державної реєстрації права оренди. Речові права за договором оренди виникають з моменту їх державної реєстрації (п. 10.3 Договору).

10 лютого 2022 року за договором дарування позивач є власником земельної ділянки площею 6,7567 га, кадастровий номер :03:000:0062.

27.05.2022 року позивач отримала свідоцтво про право на спадщину за заповітом на земельну ділянку площею 6,5186 га, кадастровий номер :03:000:0061.

Таким чином до позивача перейшли права орендодавця за договором оренди.

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України "Про оренду землі", Земельним Кодексом України та загальними нормами ЦК України щодо підстав дострокового розірвання такого договору.

Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до положень статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з вимогами статті 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса в разі: відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; відсутності представника недієздатного кредитора.

Зазначена норма надає за певних умов право добросовісному кредитору виконати свій обов`язок іншим шляхом, ніж надання орендної плати особисто орендодавцю.

Однак зазначені положення не свідчать про обов`язковість таких дій, а лише регламентують можливу поведінку орендаря та нотаріуса.

Винна поведінка, яка є підставою для припинення правовідносин, кореспондується з обов`язком та небажанням його виконувати на умовах, визначених договором.

Відсутність у договорі обов`язку перераховувати кошти на депозит нотаріуса і нездійснення орендарем таких дій, не може бути безумовною підставою для розірвання договору, а лише тягне за собою виплату цих сум. Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2019 року у справі № 709/1089/17.

А тому не використання ТОВ «Братське Агро» свого права на внесення орендної плати на депозит нотаріуса не може тлумачитися як невиконання ним зобов`язання, не може тлумачитись як систематична несплата орендної плати.

Частинами першою, третьою статті 148-1 ЗК України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

На виконання положень статті 148-1 ЗК України, спадкоємець (новий орендодавець) повинен повідомити орендаря про прийняття ним спадщини та про перехід до нього прав та обов`язків за договором оренди.

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Вказані висновки викладено у постановах Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі № 146/350/20, від 28 квітня 2021 року у справі № 341/245/19.

Позивач не подав до суду належних та допустимих доказів направлення звернення до відповідача з вимогою про сплату орендної плати та повідомлення про перехід прав та обов`язків за договором оренди після смерті ОСОБА_3 та за договором дарування земельної ділянки належної ОСОБА_5 .

Наявна в матеріалах справи копія експрес-накладної не містить в собі інформації щодо змісту документу який направляється.

Доказування - це діяльність, яка здійснюється в урегульованому цивільному процесуальному порядку і спрямована на з`ясування дійсних обставин справи, прав і обов`язків сторін, встановлення певних обставин шляхом ствердження юридичних фактів, зазначення доказів, а також подання, прийняття, збирання, витребування, дослідження і оцінки доказів. Метою доказування є з`ясування дійсних обставин справи. Обов`язок доказування покладається на сторін. Це положення є одним із найважливіших наслідків принципу змагальності.

Матеріально-правовий зміст обов`язку подавати докази полягає в тому, що у разі його невиконання суб`єктом доказування і неможливості отримання доказів суд має право визнати факт, на який посилалася заінтересована сторона, неіснуючим чи, навпаки, як це має місце при використанні презумпції, - існуючим, якщо інше не доказано другою стороною.

Саме на позивача як нового орендодавця покладено обов`язок доведення до відповідача як орендаря інформації про перехід права власності із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

У постанові Верховного Суду від 30 червня 2020 року у справі № 545/262/18, від 16 лютого 2022 року у справі № 146/350/20 зазначено «коли невиплата орендної плати зумовлена діями орендодавця, який створив перешкоди для належного виконання орендарем обов`язку зі сплати орендної плати, відсутні підстави для розірвання договору оренди землі».

Таким чином невиплата орендної плати за цим договором сталася не з вини відповідача тому суд не вбачає порушення вимог договору щодо несвоєчасної виплати орендної плати за договором оренди №BRA-2019-00379.

Що стосується невиплати орендної плати за 2019 рік.

Згідно ст.. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Вимога щодо державної реєстрації договору оренди землі також міститься і у ст. 125 Земельного кодексу України

Договори оренди було укладено 22.04.2019 року та 20.07.2019 року.

Згідно умов договору, а саме п. 3.1., 6.5 перебіг строку дії договору розпочинається з дня його державної реєстрації; об`єкт оренди вважається переданим орендареві з моменту державної реєстрації права оренди. Речові права за договором оренди виникають з моменту їх державної реєстрації (п. 10.3 Договору).

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 357/8115/18 зробив висновок, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій.

КЦС ВС виходив з положень частини четвертої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час державної реєстрації оспорюваного договору оренди землі), згідно з якою будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, та у випадках, визначених статтею 28 цього Закону.

Таким чином, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоди встановленої форми. Разом з тим, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Системний аналіз положень чинного законодавства дає підстави для висновку, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Вказані договори було зареєстровано 31.01.2020 року на 30.09.2020 року, отже з цього часу у орендаря виник обов`язок щодо сплати орендної плати за ними.

За 2020 рік орендна плата ОСОБА_5 та ОСОБА_3 була виплачена відповідачем 24.12.2020 року, що підтверджується списком згрупованих поштових переказів електронних та фіскальним чеком (арк..с.59-61).

За 2021-2022 року ОСОБА_5 також було виплачено орендну плату через засоби поштового зв`язку (арк..с. 61-65).

Згідно Порядку пересилання поштових переказів, прийнятих від юридичних осіб та фізичних осіб підприємців, затвердженого наказом УДППЗ "Укрпошта" «Для отримання Послуг відправник має: Оформити Список згрупованих поштових переказів за формою № 103-1, визначеною у Додатку 1 до цього Порядку, та з урахуванням вимог, визначених у Додатку 2 до цього Порядку; Перерахувати шляхом безготівкового розрахунку, згідно Списку ф. 103-1, суми поштових переказів та плати за їх пересилання на поточний рахунок з переказних операцій, зазначений у Договорі; Надати до автоматизованого ОПЗ місця надання Послуги, згідно умов Договору, оформлені належним чином Списки ф.103-1 та копії платіжного доручення, у спосіб визначений цим Порядком.

Отже обов`язок орендаря щодо виплати орендної плати вважається виконаним з моменту перерахування коштів на рахунок «Укрпошта». Не отримання орендодавцями орендної плати не з вини орендаря не може вказувати на порушення останнім вимог договору.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що заявлені позовні вимоги є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 259, 264, 265 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволені позову за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Братське-Агро» про розірвання договору оренди землі - відмовити.

Позивач - ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "БРАТСЬКЕ-АГРО", місце знаходженння: вул. Миру, 45, с. Новокостянтинівка Вознесенського району Миколаївської області, .

На рішення протягом тридцяти днів з дня його проголошення може бути подана апеляційна скарга до Миколаївського апеляційного суду.

Повний текст рішення виготовлено 11.05.2023 року.

СуддяІ.Б. Гукова