Справа № 291/1736/22
Ружинський районний суд Житомирської області

Р І Ш Е Н Н Я

І м е н е м У к р а ї н и

21 лютого 2023 року

Ружинський районний суд Житомирської області

в складі : головуючого судді Митюк О.В.,

за участю секретаря - Герасимчук Н.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт.Ружині Житомирської області цивільну справу за позовом

ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , представник позивачів ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрні системні технології»

про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В:

Позивачі звернулися до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрні системні технології» про розірвання договору оренди землі. Свої позовні вимоги мотивують тим, що 03.02.2015 року між ТОВ «Аграрні системні технології» як орендарем та ОСОБА_4 як орендодавцем укладений договір оренди землі б/н щодо передачі у строкове платне користування земельної ділянки площею 3,2725 га, кадастровий номер :04:000:0106, яка розташована в адміністративних межах Ружинської селищної ради (за межами с.Верхівня). Договір укладено на 10 років. Пунктом 31 Договору визначено один із обов`язків орендаря - своєчасна сплата орендодавцю орендної плати. Визначено місце виконання зобов`язання з виплати орендної плати - місце проживання Орендодавця. ІНФОРМАЦІЯ_1 орендодавець ОСОБА_4 померла. 5 квітня 2017 року право власності на земельну ділянку перейшло до її спадкоємців ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_1 в частках 1/3 кожному.

Пунктом 40 Договору, встановлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання Договору.

В 2019 році здійснено поділ Земельної ділянки на три її частини, з присвоєнням нових кадастрових номерів сформованим земельним ділянкам. В результаті поділу Земельної ділянки сформовано земельну ділянку площею 1,0908 га кадастровий номер- :04:000:0514, земельну ділянку площею 1,0908 га кадастровий' номер- :04:000:0515 та земельну ділянку площею 1,0908 га кадастровий номер- :04:000:0516.

29 липня 2019 року проведено державну реєстрацію права власності щодо зазначених вище земельних ділянок за їх власниками.

Позивачами, 20 липня 2018 року, 26 січня 2021 року та 7 травня 2021 року на адресу відповідача направлено листи про відсутність наміру передавати земельну ділянку в оренду та про направлення оригіналу примірника/завіреної копії Договору оренди землі.

Відповідачем не здійснено виплату орендної плати згідно договору оренди землі за період 2016- 2021 роки за місцем виконання такого зобов`язання:

АДРЕСА_1 по відношенню до ОСОБА_1 ;

АДРЕСА_2 по відношенню до ОСОБА_2 , чим порушено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору.

Неналежне виконання умов договору, а саме невиконання обов`язку зі сплаті орендної плати є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, оскільки зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Представнк позивачів в судове засідання не з`явився, подав до суду заяву про розгляд справи у його відсутність, заявлені вимоги підтримує, та просить суд їх задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, належним чином повідомлений про дату, час, місце розгляду справи. Відзив на позов до суду не подав.

Дослідивши письмові докази суд встановив наступне.

Судом встановлено, що 03.02.2015 року між ТОВ «Аграрні системні технології» як орендарем та ОСОБА_4 як орендодавцем укладений договір оренди землі б/н щодо передачі у строкове платне користування земельної ділянки площею 3,2725 га, кадастровий номер :04:000:0106, яка розташована в адміністративних межах Ружинської селищної ради (за межами с.Верхівня) (а.с.16).

Відповідно до п. 8 договору він укладений на 10 років, земельна ділянка передана для виробництва продукції рослинництва (п.15 ддоговору).

Відповідно до п.9 договору орендна плата вноситься орендарем у встановленій цим договором формі та розмірі 3590, 96 гривень. Орендна плата вноситься щорічно в строк до 31 грудня поточного року, шляхом її виплати орендодавцю у грошовій формі, а саме готівкою або шляхом перерахування на банківський рахунок орендодавця за додатково вказаними ним реквізитами (п.11 договору).

Пунктом 31 договору визначено один із обов`язків орендаря - своєчасна сплата орендодавцю орендної плати.

Визначено місце виконання зобов`язання з виплати орендної плати - місце проживання орендодавця, виходячи зі місту договору та вимог ч.4 ст. 532 ЦК України.

ІНФОРМАЦІЯ_1 орендодавець ОСОБА_4 померла, що стверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 виданим 13.10.2015 року Виконавчим комітетом Верхівнянської сільської ради Ружинського району Житомирської області (а.с.19).

5 квітня 2017 року право власності на земельну ділянку перейшло до її спадкоємців ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_1 в частках 1/3 кожному, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 05.04.2017 року виданого державним нотаріусом Ружинської державної нотаріальної контори, зареєстроване в реєстрі за №553 (а.с.20),

Пунктом 40 договору, встановлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання Договору.

В 2019 році здійснено поділ Земельної ділянки на три її частини, з присвоєнням нових кадастрових номерів сформованим земельним ділянкам. В результаті поділу Земельної ділянки сформовано земельну ділянку площею 1,0908 га кадастровий номер- :04:000:0514, земельну ділянку площею 1,0908 га кадастровий' номер- :04:000:0515 та земельну ділянку площею 1,0908 га кадастровий номер- :04:000:0516. 29 липня 2019 року проведено державну реєстрацію права власності щодо зазначених вище земельних ділянок за їх власниками витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с.23-29).

Особливістю поділу земельної ділянки є те, що поділ земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки. Поділ земельної ділянки не припиняє існуюче право оренди і таке право оренди переходить на новосформовані земельні ділянки ( ст.110 Земельного Кодексу України).

Позивачами, 20 липня 2018 року, 26 січня 2021 року та 7 травня 2021 року на адресу відповідача направлено листи про відсутність наміру передавати земельну ділянку в оренду та про направлення оригіналу примірника/завіреної копії договору оренди землі. (а.с.32, 34, 36)

Зміст зазначених листів дає можливість для орендаря встановити наступне:відбулася зміна власника земельної ділянки; відбулася зміна сторони орендодавця згідно договору оренди землі; здійснено повідомлення користувача земельної ділянки про перехід права власності щодо такої земельної ділянки.

Окрім того, добросовісна особа, яка набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (Правова позиція Великої Палати Верховного Суду згідно з Постановою від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).

Як вбачається з пояснень позивачів викладених ними в позовній заяві відповідачем не здійснено виплату орендної плати згідно договору оренди землі за період 2016- 2021 роки за місцем виконання такого зобов`язання: АДРЕСА_1 по відношенню до ОСОБА_1 ; та АДРЕСА_2 по відношенню до ОСОБА_2 , чим порушено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору.

Відповідно до пункту 38 договору оренди землі, його дія припиняється шляхом розірвання: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом.

Неналежне виконання умов договору, а саме невиконання обов`язку зі сплаті орендної плати є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, оскільки зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства с справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно ч. 1ст. 3 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється відповідно до Конституції України, цього Кодексу, Закону України «Про міжнародне приватне право», законів України, що визначають особливості розгляду окремих категорій справ,( а також міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Ч.1ст. 4 ЦПК України наголошує, що кожна особа має право в порядку, втановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

У ч. 1 ст.5 ЦПК України законодавець закріпив, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення (частина перша статті 1225 ЦК України).

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку для володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідне договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Приписами ст.24 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Положеннями ст.32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Отже, розглядаючи спори про розірвання договору оренди з підстав заборгованості по орендній платі, слід мати на увазі, що згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Згідно з ч.2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Неналежне виконання умов договору, а саме невиконання обов`язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Системний аналіз зазначених положень законодавства та враховуючи врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, суд дійшов висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом "д" статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору (постанова судової палати у цивільних справах Верховного Суду України, від 30.06.2017р. у справі № 484/3514/17, від 01.04.2020 р. у справі № 623/3443/16-ц, 31 липня 2020 р. у справі № 479/1073/18-ц, від 10 вересня 2021 р. у справі № 650/628/19).

З урахуванням наведеного, суд вважає, що порушення відповідачем умов договору щодо виплати орендної плати є істотним, оскільки позивачі внаслідок такого порушення значною мірою позбавлялись того, на що вони розраховувала при укладенні договору.

З відповідача на користь позивачів підлягають стягненню судові витрати по справі.

На підставі викладеного, ст.ст.509, 510,526, 530, 532, 610, 626-627, 629, 651, 792 ЦК України; ст.ст.93, 96, ч.3 ст.148-1 ЗК України; ст.ст. 110, 124, 141 Закону України «Про оренду землі» та керуючись ст.ст.12, 13, 19, 81, 141, 259, 263-265 ЦПК України, ст..55 Конституції України суд, -

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , представник позивачів ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрні системні технології» про розірвання договору оренди землі,- задовольнити.

Розірвати договір оренди землі б/н від 3 лютого 2015 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «АГРАРНІ СИСТЕМНІ ТЕХНОЛОГІЇ» як орендарем та ОСОБА_4 , як орендодавцем, щодо передачі у строкове платне користування земельної ділянки площею 1,0908 га, кадастровий номер :04:000:0514, та земельної ділянки площею 1,0908 га, кадастровий номер :04:000:0516 які розташовані в адміністративних межах Ружинської селищної ради (за межами с.Верхівня), Бердичівського району. Житомирської області.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрні системні технології» (9, адреса:08666, Київська область, Васильківський район, с.Соколівка, вул.Урожайна, буд.4) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_1 ) судовий збір в сумі 496,20 (Чотириста дев`яносто шість гривень 20 копійок).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрні системні технології» (9, адреса:08666, Київська область, Васильківський район, с.Соколівка, вул.Урожайна, буд.4) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_2 ) судовий збір в сумі 496,20 (Чотириста дев`яносто шість гривень 20 копійок).

Повне рішення по справі складено 24 лютого 2023 року.

Сторони:

позивач- ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_1 .

позивач - ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_2 .

відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрні системні технології», 9, адреса:08666, Київська область, Васильківський район, с.Соколівка, вул.Урожайна, буд.4.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до апеляційного суду Житомирської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається за правилами, що діяли відповідно до ЦПК України в в редакції чинній до 15.12.2017р..

Суддя О. В. Митюк.