справа № 274/4167/21
провадження № 2/0274/192/23
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

06.03.2023 року м. Бердичів

Бердичівський міськрайонний суд Житомирської області в складі: судді Вдовиченко Т.М., за участю секретаря судового засідання Рудич М.О., розглянувши в відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Бердичеві Житомирської області цивільну справу за позовом Семенівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області до ОСОБА_1 , третя особа: Фермерське господарство "Агросолід Груп" про внесення змін до договору оренди землі, -

в с т а н о в и в :

Позивач звернувся до суду з позовом про зміну умов договору оренди землі № 560/06, укладеного 26.05.2015 року між Головним управлінням Держземагенства у Житомирській області та ОСОБА_1 .

Обгрунтовуючи позовні вимоги зазначив, що наказом Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області від 27.09.2018 р. за № 6-3846/14-18-СГ, у відповідності до Розпорядження Кабінету Міністрів України від 31.01.2018 р. за № 60-р «Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність об`єднаних територіальних громад», Семенівській сільській раді, згідно акту приймання-передачі передано земельну ділянку площею 120,8613 га., кадастровий номер :16:000:0003.Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 28.11.2018 земельна ділянка, кадастровий номер :16:000:0003, площа 120,8613 га. перебуває у комунальній власності Семенівської сільської ради, .

26 травня 2015 року між Головним управлінням Держземагенства у Житомирській області та ОСОБА_1 (далі- відповідач) укладено договір оренди землі №560/06. На підставі п.2.1. вказаного договору відповідачу в оренду передано земельну ділянку, кадастровий номер :16:000:0003, загальною площею 120,8613 га. Пунктом 2.4. договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на травень 2015 року становить 457 127,00 грн. У пункті 4.1. договору оренди землі сторони обумовили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та становить 18 285,08 грн за рік.Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністром України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Пункт 4.4. договору оренди землі передбачає, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнта індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки; зміни розміру ставки орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, передбаченої Податковим кодексом України; в інших випадках, передбачених законом.

Земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства (пункт 5.1. договору оренди землі).У пункті 5.2. договору оренди землі зазначено цільове призначення земельної ділянки - для ведення фермерського господарства (код цільового призначення - 01.02).Відповідно до пункту 12.1. договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Додатками до договору оренди є: розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена на травень 2015 року, з визначеним у ньому розміром орендної плати - 18285,08 грн.; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); кадастровий план земельної ділянки; викопіювання з відображенням меж земельних ділянок гр. ОСОБА_1 на території Великонизгірецької сільської ради, Бердичівського району, Житомирської області; акт приймання-передачі об`єкта оренди, згідно з яким Головне управління Держземагенства у Житомирській області передало ОСОБА_1 вказану вище земельну ділянку в оренду.

Згідно ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Базою оподаткування відповідно до ст. 271 цього Кодексу є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом.Згідно ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Статтею 23 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

На даний час згідно п.1 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 №15 саме ця державна служба є центральним органом виконавчої влади, що реалізує політику у сфері земельних відносин, а Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області є його територіальним органом.

Згідно витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :16:000:0003, площа 120,8613 га, від 25.01.2019 та від 16.02.2021, сформованих державним кадастровим реєстратором Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3694978,92 грн. Отже, орендна плата за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :16:000:0003, площею 120,8613 га має обчислюватись із зазначеного розміру нормативної грошової оцінки. Таким чином, не внесення змін до договору оренди землі в частині орендної плати, у зв`язку із зміною нормативної грошової оцінки, призводить до ненадходження значної суми коштів до бюджету Семенівської сільської ради (зокрема за період 2019-2021 роки).

У зв`язку з цим, Семенівською сільською радою неодноразово направлялися відповідачу листи за №49 від 14.02.2020 та №64 від 14.02.2019 з пропозиціями внести зміни до діючого договору оренди земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди щодо розміру орендної плати, які відповідачем залишені без відповіді та належного реагування.У черговий раз 01.04.2021 Семенівська сільська рада направила відповідачу лист за №382 з пропозицією терміново укласти додаткову угоду №1 від 30 березня 2021 до договору оренди землі №560/06 від 26 травня 2015 року, надавши при цьому три примірники проекту додаткової угоди №1 від' 30 березня 2021 до договору оренди землі №560/06 від 26 травня 2015 року для підписання.

Станом на день подачі позову до суду додаткова угода №1 відповідачем не підписана та не повернута позивачу, а також не надано відповідь на лист Семенівської сільської ради за №382 від 01.04.2021.

У зв`язку з викладеним позивач просить внести зміни до Договору оренди землі №560/06 від 26 травня 2015 року, а саме:

замінити орендодавця Головне управління Держземагентства у Житомирській області (), в особі Голови комісії з реорганізації Головного управління Держземагенства у Житомирській області Михальця Володимира Миколайовича, що діє на підставі Положення про Головне управління Держземагенства у Житомирській області, затвердженого Наказом Держземагенства України від 13.07.2012 №330 (зі змінами затвердженими Наказом Держземагенства України від 01.03.2013 №78) на нового орендодавця Семенівську сільську раду Бердичівського району (), в особі сільського голови Семенюк Наталії Володимирівни, що діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Регламенту сільської ради, юридична адреса: Житомирська область, Бердичівський район, с. Семенівка, вул. Героїв Майдану,4;

в розділі «2.0б`єкт оренди»: - пункт 2.4 викласти у новій редакції « 2.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки :16:000:0003 становить 3694978,92 гривні (три мільйони шістсот дев`яносто чотири тисячі дев`ятсот сімдесят вісім грн. 92 коп.), відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка щороку підлягає індексації на офіційно повідомлений коефіцієнт індексації за поточний рік.»

в розділі « 4.Орендна плата»: - пункт 4.1 викласти у новій редакції: «4.1. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 147799,16 грн. (сто сорок сім тисяч сімсот дев`яносто дев`ять грн.16 коп.) за 1 рік »;

пункт 4.3 викласти в новій редакції: «4.3. Орендна плата вноситься до місцевого бюджету (отримувач: ГУК у Жит.обл/ТГ с.Семенівкаї 8010900, код ЄДРПОУ отримувача 37976485, банк отримувача: Казначейство України (ел. адм. подат.), номер рахунку иА0006717) орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, відповідно до Податкового кодексу України».

Ухвалою судді Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 16.08.2021 року заяву прийнято до розгляду і відкрито провадження в справі за правилами загального позовного провадження ( а.с.33-34).

Протокольною ухвалою Бердичівського міськрайонного суду від 19.01.2022 року закрито підготовче засідання ( а.с.59).

В судове засідання представник позивача не з`явилася, надала суду письмову заяву, відповідно до якої просить суд розгляд справи провести за її відсутності, позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

Відповідач про дату, час та місце судового розгляду справи повідомлявся належним чином за зареєстрованою адресою проживання, в судове засідання не з"явився, причину неявки суду не повідомлено.

Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлений належним чином, причину неявки суду не повідомлено.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 Цивільного процесуального кодексу України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Оцінивши доводи заяви, з`ясувавши обставини справи і перевіривши їх доказами, суд дійшов висновку про необхідність задоволення позову, виходячи з таких міркувань.

Судом встановлено, що 26 травня 2015 року між Головним управлінням Держземагенства у Житомирській області та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі №560/06 (а.с.15-17).

На підставі п.2.1. вказаного договору відповідачу в оренду передано земельну ділянку, кадастровий номер :16:000:0003, загальною площею 120,8613 га. (а.с. 18-20).

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, земельну ділянку кадастровий номер :16:000:0003 площею 120,8613 га, передано відповідачем ОСОБА_1 у суборенду Фермерському господарству «Агромолід Груп» (а.с.11-14).

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 28.11.2018 земельна ділянка, кадастровий номер :16:000:0003, площею 120,8613 га перебуває у комунальній власності Семенівської сільської ради, (а.с. 11).

Згідно з пунктом 2.4 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2015 рік становить 457127,00,00 грн.

Пунктами 4.1 договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі до місцевого бюджету в розмірі 4% від грошової оцінки земельної ділянки, у сумі 18 285,08 грн на рік.

Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженим Кабінетом Міністрів України, нормами, що заповнюється під час укладання або зміни договору оренди чи продовження його дії.

Орендна плата вноситься рівними частками за місцем знаходження земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця, протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного місяця.

Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки; зміни розміру ставки орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності; в інших випадках, передбачених законом.

Зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

Невід`ємними частинами договору є: акт приймання-передачі об`єкта оренди; план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) використанні та встановлених земельних сервітутів;, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);, розрахунок розміру орендної плати; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом.

Згідно витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :16:000:0003, площею 120,8613 га від 25.01.2019 та від 16.02.2019, сформованих державним кадастровим реєстратором Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3694978,92 грн. ( а.с.21-22).

Встановлення нового розміру грошової оцінки землі, як зазначено судом, є підставою для зміни розміру орендної плати, яка становить питому вагу від означеного чинника і обчислюється 4% нормативної грошової оцінки (п. 4.1 договору).

Досягнення згоди між сторонами не відбулося.

Семенівською сільською радою направлялися відповідачу листи за №64 від 14.02.2020, №49 від 14.02.2020, з пропозиціями внести зміни до діючого договору оренди земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди щодо розміру орендної плати, які відповідачем залишені без відповіді та належного реагування ( а.с.23-24).

01.04.2021 Семенівська сільська рада направила відповідачу лист за №382 з пропозицією терміново укласти додаткову угоду №1 від 30 березня 2021 до договору оренди землі №560/06 від 26 травня 2015 року, надавши при цьому три примірники проекту додаткової угоди №1 від 30 березня 2021 до договору оренди землі №560/06 від 26 травня 2015 року для підписання.

Станом на день подачі позову до суду додаткова угода №1 відповідачем не підписана та не повернута Позивачу, а також не надано відповідь на лист Семенівської сільської ради за №382 від 01.04.2021.(а.с. 23-27).

Вказаний спір стосується договірних правовідносин, на які поширюється дія загальних норм ЦК України, що підтверджується як Земельним кодексом України (далі - ЗК України), так і Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV).

Частиною першою статті 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону № 161-XIV відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

За змістом статті 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині першій статті 30 Закону № 161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша - третя статті 21 Закону № 161-XIV).

Разом з тим згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону № 161-XIV необхідно враховувати і вимоги ПК України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону № 1378-IV. Згідно із частиною першою цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Однак обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України № 1724 від 13 грудня 2006 року, № 780 від 03 вересня 2008 року, № 843 від 23 листопада 2016 року, № 890 від 22 листопада 2017 року та № 650 від 22 липня 2020 року, передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

У пункті 4.4 договору оренди землі від 26 травня 2015 року сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки; зміни розміру ставки орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до пункту 12.1 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону № 161-XIV орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

У статті 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно із частиною першою статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (далі - Закон № 280/97-ВР) рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

За змістом пункту 34 частини першої статті 26 Закону № 280/97-ВР виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Підпунктом 1 пункту а) частини першої статті 33 Закону № 280/97-ВР визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.

До переліку повноважень селищних рад у галузі земельних відносин, визначеного у статті 12 ЗК України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 ПК України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні.

Тобто орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у ПК України, а порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.

Рішення органу місцевого самоврядування, у даному випадку Семенівської сільської ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у ПК України.

Такі рішення сільської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Дана правова позиція викладена в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі № 911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі № 910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі № 910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19.

При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Такі правові висновки кореспондуються також з висновками, які містяться в постановах Верховного Суду України від 03 грудня 2013 року у справі № 3-34гс13, від 07 жовтня 2015 року у справі № 3-481гс15, від 18 травня 2016 року у справі № 6-325цс16, в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі № 644/9862/14-ц, від 09 жовтня 2019 року у справі № 645/1972/16-ц, від 30 січня 2020 року у справі № 640/15419/15-ц, та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22 січня 2019 року у справі № 922/539/18, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19.

В частинах першій та другій статті 20 Закону № 1378-IV передбачено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (частини перша - третя статті 23 Закону № 1378-IV).

Нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради.

Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України (частина п`ята статті 201 ЗК України).

Дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви.

Тобто витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.

Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

За частинами першою - другою статті 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Частиною другою статті 78 ЦПК України, яка регулює визначення поняття допустимості доказів, встановлено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

За змістом статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

У силу частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до частин першої - третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на наведені міркування на підставі внормованих законом і договором правил суд вбачає всі підстави для задоволення позову та внесення змін в умови договору між сторонами на підставі рішення суду у зв`язку з недосягненням сторонами згоди щодо такого внесення.

Питання судових витрат, що пов`язані з сплатою судового збору, суд вирішує у відповідності з вимогами ст.141 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 12-13,76-81,89,211,223,247,258,263-265,354 ЦПК України, суд -

в и р і ш и в :

Позовні вимоги Семенівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області до ОСОБА_1 , третя особа: Фермерське господарство "Агросолід Груп" про внесення змін до договору оренди землі - задовольнити повністю.

Внести зміни до Договору оренди землі №560/06 від 26 травня 2015 року, а саме:

2.1 Замінити орендодавця Головне управління Держземагентства у Житомирській області (), в особі Голови комісії з реорганізації Головного управління Держземагенства у Житомирській області Михальця Володимира Миколайовича, що діє на підставі Положення про Головне управління Держземагенства у Житомирській області, затвердженого Наказом Держземагенства України від 13.07.2012 №330 (зі змінами затвердженими Наказом Держземагенства України від 01.03.2013 №78) на нового орендодавця Семенівську сільську раду Бердичівського району (), в особі сільського голови Семенюк Наталії Володимирівни, що діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Регламенту сільської ради, юридична адреса : Житомирська область, Бердичівський район, с. Семенівка, вул. Героїв Майдану,4;

В розділі "2.0б`єкт оренди":

- пункт 2.4 викласти у новій редакції " 2.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки :16:000:0003 становить 3694978,92 гривні (три мільйони шістсот дев`яносто чотири тисячі дев`ятсот сімдесят вісім грн. 92 коп.), відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка щороку підлягає індексації на офіційно повідомлений коефіцієнт індексації за поточний рік."

В розділі " 4.Орендна плата": "

4.1. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 147799,16 грн. (сто сорок сім тисяч сімсот дев`яносто дев`ять грн.16 коп.) за 1 рік ".

- пункт 4.3 викласти в новій редакції: "4.3. Орендна плата вноситься до місцевого бюджету (отримувач: ГУК у Жит.обл/ТГ с.Семенівкаї 8010900, код ЄДРПОУ отримувача 37976485, банк отримувача: Казначейство України (ел. адм. подат.), номер рахунку UА0006717) орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, відповідно до Податкового кодексу України".

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрований: АДРЕСА_1 ) на користь Семенівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області (, місцезнаходження: Житомирська область, Бердичівський район, с.Семенівка, вул.Героїв Майдану, 4) судові витрати в розмірі 2270,00 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Житомирського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження , якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлено 13 березня 2023 року.

Суддя Т.М. Вдовиченко