Справа № 505/2808/22
Провадження № 2/505/1004/2023
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23.02.2023 Котовський міськрайонний суд Одеської області в складі:

головуючого судді - Івінського О.О.

секретаря судового засідання - Черчел Ю.В.,

розглянувши у підготовчому судовому засіданні в залі суду м. Подільську Одеської області в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права власності,-

В С Т А Н О В И В :

Позивачка ОСОБА_1 09 вересня 2022 року звернулась до Котовського міськрайонного суду Одеської області з позовом до ОСОБА_2 та просила визнати за нею право власності на об`єкт незавершеного будівництва продовольчого магазину готовністю 10% за адресою: АДРЕСА_1 .

Обґрунтовує свої позовні вимоги тим, що 20 грудня 2014 року позивачка та відповідач уклали письмову угоду про те, що ОСОБА_1 придбала, а ОСОБА_2 продав їй за 1500,00 доларів США об`єкт незавершеного будівництва продовольчого магазину готовністю 10 % за адресою: АДРЕСА_1 (який належав ОСОБА_3 на праві приватної власності) та останній зобов`язався оформити цю угоду в нотаріальному порядку.

Однак, ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер, після його смерті була відкрита спадкова справа, відповідно до якої з заявою про прийняття спадщин за законом подав син померлого ОСОБА_2 , та відомості про інших спадкоємців відсутні. Таким чином, у позивачки відсутня можливість оформити вищевказану угоду в нотаріальному порядку та захистити свої майнові права, що змушує її звернутися до суду за захистом її права власності з відповідними позовними вимогами.

Позивачка у підготовче судове засідання не з`явилася, просила розглянути справу за її відсутності.

Відповідач у підготовче судове засідання не з`явився, надав заяву в якій позовні вимоги визнає в повному обсязі та просить розглянути справу без його участі.

З матеріалів справи, наявних у ній доказів, суд приходить до переконання, що у задоволенні позову необхідно відмовити у повному обсязі, з наступних підстав.

Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Як вбачається із матеріалів справи, 14 лютого 2006 року виконавчим комітетом Котовської міської ради Одеської області було затверджено акт вибору місця розташування об`єкту - магазину по продажу продтоварів розміром 15,0х10,0м площею 221 м2 розташований по АДРЕСА_2 , замовником якого є ОСОБА_3 .

04 жовтня 2006 року затверджено акт вибору від 14.02.2006 та дозволено ОСОБА_3 проектування та будівництво магазину по продажу продтоварів розміром 15,0х10,0м по АДРЕСА_2 , та укладено договір резервування (використання) місця розташування об`єкту на земельній ділянці площею 221 м2 терміном на 1 рік, що підтверджується копією Витягу з рішення Котовської міської ради за № 51-V від 04.10.2006.

31 серпня 2011 року Котовською міською радою продовжено на 1 рік термін дії договору на резервування (користування) місця розташування об`єкту площею 221 м2 по АДРЕСА_2 , на якій розташоване розпочате будівництво магазину продтоварів підприємця ОСОБА_3 , для завершення розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0.0221 га у короткострокову оренду терміном на 5 (п`ять) років, що підтверджується копією Витягу з рішення Котовської міської ради за № 120-УІ від 31.08.2011.

18 вересня 2013 року Котовською міською радою продовжено на 1 рік термін дії договору на резервування (користування) місця розташування об`єкту площею 0.0221 га по АДРЕСА_2 , на якій розташоване незавершене будівництво продовольчого магазину підприємця ОСОБА_3 , для завершення розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0.0221 га у короткострокову оренду терміном на 5 (п`ять) років, що підтверджується копією Витягу з рішення Котовської міської ради за № 444-УІ від 18.09.2013.

20 грудня 2014 року позивачка придбала у ОСОБА_3 незавершене будівництво магазину по АДРЕСА_2 (на теперішній час Залізничників), 166-г за 1500,00 доларів США, що підтверджується письмовою розпискою ОСОБА_3 від 20.12.2014.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер у віці 62 років у місті Котовську Одеської області, що підтверджується копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 від 08 січня 2015 року (актовий запис № 28).

Після його смерті приватним нотаріусом Подільського міського нотаріального округу Одеської області Крисюк Л.В. була відкрита спадкова справа № 49/2015, з заявою про прийняття спадщини за законом подав син померлого ОСОБА_2 , відомості про інших спадкоємців в спадковій справі відсутні, що підтверджується відповіддю приватного нотаріуса Подільського міського нотаріального округу Одеської області Крисюк Л.В. за № 76/01-16 від 12.05.2021.

Відповідно висновку оцінювача СПД ОСОБА_4 від 10.08.2022, оціночна вартість об`єкту незавершеного будівництва продовольчого магазину готовністю 10% за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 10.08.2022 становить 80000,00 грн.

Висновки суду підтверджуються матеріалами справи.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно зі ст.ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Способами захисту свого права, зокрема, можуть бути визнання права та визнання правочину дійсним.

Судом встановлено, що спірні правовідносини пов`язані з укладенням двостороннього, консенсуального, оплатного договору купівлі-продажу із специфічним предметом - об`єктом незавершеного будівництва, що визначає окремі особливості укладення такого договору та подальшого набуття права власності покупцем на його підставі.

Відповідно до ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагентів та визначенні умов договору з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

В розумінні ст. 203 ЦК України умовами чинності правочинів є: законність змісту правочину; наявність у сторін (сторони) необхідного обсягу цивільної дієздатності; наявність об`єктивно вираженого волевиявлення учасника правочину та його адекватність внутрішній волі учасника правочину; відповідність форми вчиненого правочину вимогам закону; спрямованість волі учасників правочинів на реальне досягнення обумовленого ним юридичного результату.

Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Стаття 657 ЦК України встановлює вимоги щодо форми договору купівлі-продажу, зокрема договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Суттєвою специфікою оспорюваного договору купівлі-продажу від 20 грудня 2014 року є те, що він укладався стосовно купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, який ще не має статусу повноцінного об`єкта нерухомості, право продажу якого регламентовано ст. 331 ЦК України.

Поняття «об`єкт незавершеного будівництва» закріплено в ст. 1 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою це об`єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.

З огляду на те, що в розумінні ст. 181 ЦК України об`єкт незавершеного будівництва можна віднести до об`єктів нерухомості, тому договори купівлі-продажу з їх відчуження також підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, що кореспондується з п. 4 розділу 2 глави 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом МЮУ від 22.02.2012 № 296/5.

Ст. 331 ЦК України передбачає, що до завершення будівництва (тобто створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Однак в разі необхідності така особа вправі укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва. При цьому, при продажу об`єкта незавершеного будівництва його власник спочатку повинен зареєструвати за собою права на цей об`єкт у встановленому законом порядку, а вже потім укладати договір купівлі-продажу з метою його відчуження на користь інших осіб.

Відповідно до ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Згідно п. 3 ч. 1 ст. 4, ст. 12, ст. 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації підлягає право власності на об`єкт незавершеного будівництва із внесенням відповідного запису до Державного реєстру прав та відкриттям окремого розділу «об`єкт незавершеного будівництва», який закривається під час державної реєстрації права власності на цей об`єкт нерухомого майна як новостворений.

Відповідно до ч. 1, ч. 3 ст. 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт - тобто проектно-дозвільної документації (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів); 3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта. Державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору.

Отже, аналізом вказаних норм в їх сукупності, суд приходить до висновку, що до прийняття об`єкта новоствореного нерухомого майна до експлуатації та проведення його державної реєстрації, право власності на цей об`єкт у забудовника не виникає, а відтак й укладати угоди на його відчуження він не вправі. За умови наявності акта відведення земельної ділянки під забудову, дозволів на забудову, якщо будинок не було введено в експлуатацію, таке будівництво не може визнаватись самочинним, а лише є незавершеним із державною реєстрацією права власності на нього - у випадку наміру особи його відчужити.

Судом встановлено, що об`єкт незавершеного будівництва - на об`єкт незавершеного будівництва продовольчого магазину готовністю 10%, розміщений за адресою: АДРЕСА_1 - не прийнятий в експлуатацію, право власності на нього як безпосередньо на об`єкт незавершеного будівництва за ОСОБА_3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстрованим не значиться.

Таким чином, в ході судового розгляду не доведено наявність обставин та законних підстав вважати ОСОБА_3 суб`єктом права власності на спірне нерухоме майно, який би мав законне право його відчужувати на користь ОСОБА_1 , а відтак відсутність правових підстав, які б визначали можливість набуття ОСОБА_1 прав на це майно.

Крім того, відсутність доказів будівництва вказаного об`єкта за наявності проектно-дозвільної документації на виконання будівельних робіт на земельній ділянці, що була б відведена для цієї мети (з урахуванням місцезнаходження об`єкта в промисловій зоні шахт, що ставить під сумнів правомірність його будівництва на даній ділянці місцевості загалом), не зазначення жодних відомостей про земельну ділянку, на якій об`єкт розміщений, під час укладення договору купівлі-продажу від 20.12.2014, не зазначення в договорі відсотку готовності спірного об`єкта з підтвердженням відповідною проектною документацією, в своїй сукупності з відсутністю державної реєстрації права власності на об`єкт незвершеного будівництва є свідченням того, що нерухоме майно є самочинним будівництвом згідно з ч. 1 ст. 376 ЦК України.

Доказів зворотного позивачем в рахунок доведення пред`явлених ним вимог суду не надано. Клопотання про надання відповідних доказів або їх витребування судом у встановленому законом порядку позивачем перед судом не ставилось, в той час як за змістом ст. 81 ЦПК України саме на позивача покладається обов`язок довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому випадку нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

У п. 13 постанови Пленум Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 № 9 передбачено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

Виходячи з викладеного, суд приходить до висновку про недоведеність тверджень позивачки про дійсність та законність укладення з батьком відповідача у простій письмовій формі договору купівлі-продажу спірного об`єкту, оскільки судом встановлено, що спірний об`єкт не є об`єктом незавершеного будівництва, право власності на нього за ОСОБА_3 не зареєстроване, що виключає його статус як продавця за договором купівлі-продажу від 20.12.2014, як і не надано доказів в підтвердження надання у передбаченому законом порядку у користування (або власність) ОСОБА_3 земельної ділянки, на якій розташовано спірний об`єкт для його будівництва.

Щодо заявленої позивачкою вимоги про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, суд вважає за необхідне в її задоволенні також відмовити, оскільки вона є похідною від первісної вимоги. Однак, відмовляючи в задоволенні вказаної майнової вимоги, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Ст.ст. 328, 334 ЦК України передбачають, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Відповідно до правових позицій Верховного Суду України, викладених в постанові від 18.02.2015 у справі № 6-244цс14 та в постанові від 24.06.2015 № 6-318цс15, ураховуючи, що відповідно до ст. 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому ст. 392 ЦК України.

З огляду на те, що жодних майнових прав як власника у ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу від 20.12.2014 на об`єкт нерухомості не виникло, враховуючи вказані вище висновки суду, підстав для захисту майнового права ОСОБА_1 в аспекті застосування ст. 382 ЦК України з огляду на його фактичну відсутність у суду не має.

Згідно вимог ч. 3 ст. 200 ЦПК України, за результатами підготовчого провадження суд ухвалює рішення у випадку визнання позову відповідачем.

Керуючись ст.ст. 4, 5, 13, 19, 76-81, 89, 95, 133, 141, 258-259, 263-265, 280-284, 287, 354, 355, п. 15 Перехідних положень ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В :

У задоволені позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права власності - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 273 ЦПК України.

Рішення суду може бути оскаржено протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Одеського апеляційного суду.

Суддя О.О. Івінський

Повне судове рішення складено 23 лютого 2023 року.