Провадження № 2/761/2304/2023
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 січня 2023 року Шевченківський районний суд міста Києва у складі:

головуючого судді Пономаренко Н.В.

за участю секретаря Бражніченко І.О.

представників позивача Олексієнка О.В. , Філатової О.С.

представника відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві в загальному провадженні цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК СРІБНА ВЕЖА» до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Граніт-Плюс», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шкрібляк Катерина Павлівна про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав, -

в с т а н о в и в :

в листопаді 2020 року позивач ОСББ «ЖК Срібна Вежа» звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва із вказаним позовом в якому просив : визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на машиномісце № НОМЕР_1 , серія та номер №ДМП-(108)-33П від 07.03.2018 року, укладений між ТОВ «Гранті-Плюс» та ОСОБА_4 , за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на машиномісце № НОМЕР_2 , серія та номер №ДМП-(109)-30П від 05.03.2018 року, укладений між ТОВ «Гранті-Плюс» та ОСОБА_5 , за адресою: АДРЕСА_1 ;визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на машиномісце № НОМЕР_3 , серія та номер №ДМП-(110)-32П від 06.03.2018 року, укладений між ТОВ «Гранті-Плюс» та ОСОБА_7 , за адресою: АДРЕСА_1 ;визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на машиномісце № НОМЕР_4 , серія та номер №ДМП-(НОМЕР_4)-31П від 05.03.2018 року, укладений між ТОВ «Гранті-Плюс» та ОСОБА_6 , за адресою: АДРЕСА_1 ; привести машиномісця № НОМЕР_1 , НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , НОМЕР_4 за адресою: АДРЕСА_1 в першочерговий стан, тобто знести (демонтувати) металеві конструкції, які побудовані на вказаних машиномісцях; стягнути з ТОВ «Гранті-Плюс» на користь ОСББ «ЖБК Срібна Вежа» суму сплаченого судового збору - 10 510 грн.

Позовні вимоги позивач обґрунтував тим, що 07.07.2018 року установчими зборами багатоквартирного будинку ЖК «Срібна Вежа» прийнято рішення про створення ОСББ «ЖК Срібна Вежа», затверджено статут підприємства, обрано правління, ревізійну комісію об`єднання та надано повноваження представникам щодо державної реєстрації ОСББ. 02.08.2017 року ОСББ «ЖК Срібна Вежа» зареєстроване в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Щодо предмета спору, позивач зазначив, що відповідно до витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу (далі - КМНО) Шкрібляк К.П. за ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 та ОСОБА_4 зареєстровано право власності на машиномісця № НОМЕР_2 , НОМЕР_4 , НОМЕР_3 , 108 відповідно. Підставою для реєстрації права власності на зазначене майно стали оспорювані договори купівлі-продажу майнових прав на машиномісце, укладені між ТОВ «Граніт-Плюс» з ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 та ОСОБА_4 .

Зазначає, що машиномісця № НОМЕР_1 , НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , НОМЕР_4 являються гостьовими місцями, про що зазначено в технічній документації, так як під час укладання інвестиційного договору співвласники ОСББ «ЖК Срібна Вежа» інвестували у вказані місця. Із плану благоустрою території вбачається, що прибудинкова територія на якій розміщені зазначені машиномісця являється гостьовою автостоянкою. Позивач вважає, що машиномісця№ НОМЕР_1 , НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , НОМЕР_4 , призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, повинні використовуватися співвласниками багатоквартирного будинку для паркування власних автомобілів або автомобілів гостей.

Також позивач зазначив, що відповідно до технічних паспортів на машиномісця № НОМЕР_1 , НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , НОМЕР_4 вони розміщені за адресою: АДРЕСА_1 . Вказані відомості внесені у зазначені паспорти не відповідають дійсності, оскільки відповідно до технічної документації на будинок на першому поверсі розміщений хол, нежитлові приміщення, втім машиномісць у будинку немає. Відповідно до технічної документації у будинку є підземний паркінг, який має два поверхи та має нумерацію -1 та - 2 відповідно, але в ньому не має першого поверху на якому розміщені спірні машиномісця. Позивач стверджує у позові, що аналіз технічної документації та плану благоустрою території дає підстави зробити висновок, що спірні машиномісця розташовані на прибудинковій території будинку за адресою: АДРЕСА_1 безпосередньо на асфальтному покритті. В результаті чого позивач прийшов до висновку, що у технічні паспорти машиномісць були внесені відомості, які не відповідали дійсності та технічним документам на будинок, для того, щоб відмежувати машиномісця від спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку та створити умови для їх незаконного продажу.

Позивач зазначає, що оскільки машиномісця являються власністю співвласників багатоквартирного будинку то укладання оспорюваних договорів без відома та дозволу (рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку) є грубим порушенням вимог чинного законодавства, а саме ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»,тобто договори укладені не уповноваженою особою, оскільки позивач не уповноважував ТОВ «Граніт-Плюс» укладати указані договори купівлі-продажу майнових прав на спірні машиномісця, які є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку.

За таких обставин, позивач вважає, що оспорювані договори відповідно до ст. 228 ЦК України, є такими, що порушують публічний порядок, оскільки вони були спрямовані на порушення прав співвласників ОСББ «ЖК Срібна Вежа» шляхом незаконного продажу їх майна. Також вважає, що оскільки оспорювані договори не були нотаріально посвідчені, а тому, відповідно до ст. 220 ЦК України, вони є нікчемними.

Окрім того, позов містить посилання на те, що оскільки металева конструкція на спірні машиномісця збудована відповідачами на земельній ділянці прибудинкової території будинку за адресою: АДРЕСА_1 без відповідної дозвільної документації та технічних документів на будівництво, а тому вказана конструкція підлягає знесенню та приведенню в первинний стан.

Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва від 15.01.2021 року відкрито провадження у даній справі, розгляд справи вирішено проводити в порядку загального позовного провадження.

17.03.2021 року на адресу суду від відповідача ОСОБА_7 надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач, заперечуючи проти позову, зазначив, що виходячи із змісту ст. 657 ЦК України, обов`язку посвідчувати нотаріально договори купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно чинне законодавство не містить. Вважає, що, виходячи з положень ст. 331 ЦК України, ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обтяжень», ч. 9 ст. 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», проведення державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, розташовані в багатоквартирному будинку, на підставі договорів купівлі-продажу майнових прав на такі об`єкти, укладених після введення в експлуатацію будинку, не суперечить законодавству.

Щодо правового статусу машиномісць відповідач вказав, що технічна інвентаризація машиномісць проведена відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України №127 від 24.05.2001 року. Розміщені в паркінгу житлового багатоповерхового будинку та спеціально обладнанні машиномісця не є та не можуть бути технічними чи допоміжними приміщеннями, оскільки є самостійними об`єктами нерухомості. Відтак, видача органом уповноваженим здійснювати технічну інвентаризацію КП КМР «Київське міське бюро технічної інвентаризації» технічного паспорта на машиномісця підтверджує факт, що такі машиномісця не є спільним майном мешканців багатоквартирного будинку та не можуть бути у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку. План благоустрою території стосується елементів благоустрою, однак не визначає проект будівництва об`єкту будівництва. Факт того, що машиномісця не входять до благоустрою території засвідчується сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкту, яким Державна архітектурно-будівельна інспекція України підтвердила факт будівництва НОМЕР_4 машиномісць без розподілу їх на підвали, а видачою окремого сертифікату, яким прийнято до експлуатації в тому числі благоустрій території, підтверджено той факт, що машиномісця № НОМЕР_1 , НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , НОМЕР_4 не входять до благоустрою території та не є спільним майном багатоквартирного будинку.

Щодо влаштування металоконструкцій на машиномісцях відповідач у відзиві вказав про те, що, як вбачається з додатків 5.4, Характеристика машиномісця до техпаспортів на машиномісця від 03.09.2015 року, станом на вказану дату машиномісця вже складалися з асфальтної підлоги, металевих фундаменту, стін, покрівлі та перекриття, а житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 зданий в експлуатацію в 2016 році. Таким чином, будівництво машиномісць, в тому числі влаштування металоконструкцій, здійснювалося абсолютно законно, в межах отриманого замовником будівництва дозволу на виконання будівельних робіт.

Відповідач вважає твердження позивача, що спірний договір порушує публічний порядок, безпідставними, оскільки спірний договір стосується приватно-правових відносин забудовника та фізичних осіб - покупців майна, не несе небезпеки інтересів держави і суспільства загалом, не стосується суттєвих основ правопорядку, а у сторін договору відсутня вина в намірі порушити суспільний порядок, а тому не порушує та не може порушувати публічний порядок.

25.03.2021 року на адресу суду від позивача надійшла відповідь на відзив, де позивач вказав, що оспорюваний договір, укладений 06.03.2019 року між ТОВ «Граніт-Плюс» та ОСОБА_7 , відповідно до ст. 657 ЦК України (в редакції, яка діяла на той час) підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню. Вважає твердження відповідача ОСОБА_7 , що встановлення металоконструкцій на паркомісцях НОМЕР_1 здійснювалось абсолютно законно, не відповідають дійсності, так як співвласники багатоквартирного будинку не надавали згоди на проведення будівельних робіт та дозволів на влаштування металевих конструкцій на паркомісцях. Позивач звернув увагу суду, що власники квартир під час інвестування коштів в будівництво вже сплатили вартість гостьових машиномісць, які розташовані на прибудинковій території будинку АДРЕСА_1 , а тому ТОВ «Граніт-Плюс» не мало ніякого права на їх продаж.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 22.07.2021 року закрито підготовче провадження у даній справі та призначено її до судового розгляду по суті в загальному позовному провадженні.

В судовому засіданні представники позивача позовні вимоги підтримали, просили їх задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_7 в судовому засіданні заперечував проти позову, просив відмовити в його задоволенні.

Відповідачі ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ТОВ «Граніт-Плюс», третя особа приватний нотаріус КМНО Шкрібляк К.П. в судове засідання не з`явились, про час, дату та місце розгляду справи повідомлялися в установлений законом порядок, від третьої особи надійшла зава про розгляд справи без її участі.

Суд, вислухавши пояснення учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи та оцінивши зібрані по справі докази, встановив наступні обставини та відповідні ним правовідносини.

Так, перевіряючи обставини справи, судом встановлено, що 03.03.2016 року новозбудований будинок АДРЕСА_1 був введений в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом серія IV №49, який виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України. Замовником об`єкта є ТОВ «Граніт-Плюс».

07.07.2018 року установчими зборами багатоквартирного будинку ЖК «Срібна Вежа» за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 прийнято рішення про створення ОСББ «ЖК Срібна Вежа», затверджено статут підприємства, обрано правління, ревізійну комісію об`єднання та надано повноваження представникам щодо державної реєстрації ОСББ. 02.08.2017 року ОСББ «ЖК Срібна Вежа» зареєстроване в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Відповідно до протоколу №2 загальних зборів ОСББ «ЖК Срібна Вежа» від 13.12.2018 року загальними зборами прийнято рішення про прийняття в управління ОСББ «ЖК Срібна Вежа» багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 та розпочати таке управління не пізніше 01.04.2019 року.

Також судом встановлено, що 05.03.2018 року між ТОВ «Граніт-Плюс» та ОСОБА_5 було укладено договір №ДМП-(109)-30П купівлі-продажу майнових прав на машиномісце, згідно якого покупець придбав машиномісце № НОМЕР_2 , загальною площею 12,5 кв.м, розташоване на І поверсі літ «А» за адресою: АДРЕСА_1 .

05.03.2018 року між ТОВ «Гранті-Плюс» та ОСОБА_6 було укладено договір №ДМП-(НОМЕР_4)-31П купівлі-продажу майнових прав на машиномісце, згідно якого покупець придбав машиномісце № НОМЕР_4 , загальною площею 12,5 кв.м, розташоване на І поверсі літ «А» за адресою: АДРЕСА_1 .

06.03.2018 року між ТОВ «Гранті-Плюс» та ОСОБА_7 було укладено договір №ДМП-(110)-32П купівлі-продажу майнових прав на машиномісце, згідно якого покупець придбав машиномісце № НОМЕР_3 , загальною площею 12,5 кв.м, розташоване на І поверсі літ «А» за адресою: АДРЕСА_1 .

07.03.2018 року між ТОВ «Гранті-Плюс» та ОСОБА_4 було укладено договір №ДМП-(108)-33П купівлі-продажу майнових прав на машиномісце, згідно якого покупець придбав машиномісце № НОМЕР_4 , загальною площею 12,5 кв.м, розташоване на І поверсі літ «А» за адресою: АДРЕСА_1 .

Із змісту спірних договорів, а саме з п. 1.3 та Специфікації на об`єкт будівництва та об`єкт нерухомості, яка є додатком №1 до цих договорів, вбачається, що майнові права на об`єкт нерухомості - машиномісця №№ НОМЕР_1 , НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , НОМЕР_4 , які розташовані на І поверсі літ «А» за адресою: АДРЕСА_1 , належать продавцю ТОВ «Грагіт-Плюс» на підставі: 1) договору оренди земельної ділянки за місцем розташування: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :91:145:0004, що укладений між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Граніт-Плюс» (орендар) 12.04.2006 року та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради, про що зроблений запис від 13.04.2006 року 391-6-00556 у книзі записів державної реєстрації договорів; 2) проектно-кошторисної документації на будівництво об`єкта будівництва, затвердженої у встановленому законодавством порядку (експертний звіт ТОВ «Українська будівельна експертиза» від 04.12.2014 року №3-145-14-ЕП/КО про відповідність проектної документації вихідним даним на проектування та вимогам міцності, надійності та довговічності об`єкта будівництва, його експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення); 3) договору підряду №17/09-10-Б36А на виконання робіт по будівництву об`єкта «Будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 », укладеного 17.09.2010 року між ТОВ «Гранті-Плюс» та ТОВ «Будівельно-консалтингова фірма «Граніт»; 4) дозволу на виконання будівельних робіт на об`єкті будівництва, виданого замовнику (ТОВ «Граніт-Плюс) інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві 18.10.2011 року №КВ 6; 5) сертифікату серія IV №49, виданого на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 03.03.2016 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 11.03.2016 року, яким засвідчується відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджується його готовність до експлуатації; 6) розпорядження №750 від 13.12.2017 року, виданого Шевченківською РДА у м. Києві присвоєння поштової адреси новозбудованому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 .

Державним реєстратором - приватним нотаріусом КМНО Шкрібляк К.П. на підставі відповідних рішень про державну реєстрацію прав та ї обтяжень було зареєстровано право власності на вищезазначені машиномісця, а саме: 13.03.2018 року - за ОСОБА_5 , 28.03.2018 року - за ОСОБА_9 , 21.03.2018 року - за ОСОБА_6 , 05.04.2018 року - за ОСОБА_4 .

Як вбачається із витягів державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, право власності за відповідачами зареєстровано на підставі відповідного оскаржуваного договору купівлі-продажу майнових прав на машиномісце, довідки про повну оплату майнових прав за договором, виданої ТОВ «Граніт-Плюс», Акту приймання-передачі майнових прав, Акту приймання-передачі машиномісця, довідки про повне фінансування будівництва машиномісця, виданої ТОВ «Граніт-Плюс», витягу з переліку інвесторів машиномісць в будинку АДРЕСА_1 , які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва та за якими здійснюється реєстрація права власності, виданого ТОВ «Граніт-Плюс» (а.с. 42, 46,151 т.3, а.с. 35 т.4).

Статтею 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Таким чином, відповідачі набули право власності на об`єкт нерухомості -машиномісця, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , після прийняття будинку до експлуатації відповідно до оскаржуваних договорів купівлі-продажу майнових прав на машиномісце, що стали однією із підстав для державної реєстрації права власності на зазначене нерухоме майно. Тобто, право власності було набуто відповідачами з урахуванням вимог ч. 2 ст. 331 ЦК України.

Разом з цим, позивач заперечує правомірність набуття права власності відповідачами на нерухоме майно, яке є предметом спірного договору, вважаючи, а саме: 1)машиномісця являються власністю співвласників багатоквартирного будинку, а тому відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирного будинку є співвласниками цих приміщень, а укладання оспорюваних договорів без їх відома та дозволу є грубим порушенням вимог чинного законодавства, тобто договори укладені неуповноваженою особою, так як позивач не уповноважував ТОВ «Граніт-Плюс» на їх укладання; 2) виходячи із положення ст. 228 ЦК України, спірні договори порушують публічний порядок, оскільки вони були спрямовані на порушення прав співвласників ОСББ «ЖК Срібна Вежа» шляхом незаконного продажу їх майна; 3) спірні договори не були нотаріально посвідчені, а тому, відповідно до ст. 220 ЦК України, вони є нікчемними.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Як вже зазначалося вище, позивач вважає, що машиномісця № НОМЕР_1 , НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , НОМЕР_4 , що розташовані на І поверсі літ «А» за адресою АДРЕСА_1 , є гостьовими місцями, а відтак, перебувають у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку.

Частиною 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передбачено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна; прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Відповідно до п. 2 «Об`єкти, що підлягають технічній інвентаризації» Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 року № 127 (далі - Інструкція №127) ( в редакції на час проведення технічної інвентаризації машиноміць), до об`єктів, що підлягають технічній інвентаризації, належать гаражі.

У пп 2.4 п. 2Інструкції №127 зазначено, що основні типи гаражів - одноповерхові (блокові), багатоповерхові та підземні гаражі-стоянки. До основних приміщень належать приміщення для стоянки автомашин, до допоміжних - майстерні, роздягальні, оглядові ями, для зберігання запчастин і т.п.

Згідно з визначенням, наведеним у додатку Б ДБН В.2.3-15:2007 «Автостоянки і гаражі для легкових автомобілів», затверджених наказом Мінбуду України від 07.02.2007 року N 44 і введено в дію з 01.08.2007,машино-місце - площа, необхідна для встановлення одного автомобіля, що складається із площі горизонтальної проекції нерухомого екіпажа з додаванням розривів наближення (захисних зон) до сусідніх екіпажів або будь-яких перешкод.

Отже, окреме машиномісце не є приміщенням, як допоміжним так і нежитловим, оскільки є самостійним об`єктом нерухомості і, відповідно, не перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку.

Твердження позивача, що паркінг житлового будинку не має першого поверху, на якому розташовані машиномісця, оскільки має тільки -1 та -2 поверхи, суд вважає безпідставними, оскільки такі твердження спростовуються даними технічного паспорту на приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок, паркінг від 03.09.2015 року, виданим КП КМР «Київське міське бюро технічної інвентаризації» за результатами технічної інвентаризації паркінгу.

В наявних в технічному паспорті на паркінг плану багатоквартирного багатоповерхового будинку АДРЕСА_1 , підвал І рівень літера«А» вбачається наявність в паркінгу І поверху на якому крім машиномісць №108-11 розташовані також приміщення загального користування та нежитлові приміщення №307-310.

Крім того, в технічному паспорті на паркінг наявний журнал підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями, в якому підраховано площі окремо поверхами. Відповідно до вказаного журналу машиномісця № НОМЕР_1 , 109, 110, НОМЕР_4 розташовані на І поверсі.

Також позивач вважає, що відповідно до плану благоустрою території машиномісця відповідачів розташовані на прибудинковій території, а тому повинні використовуватися співвласниками багатоквартирного будинку для паркування власних автомобілів або автомобілів гостей.

З такими доводами позивача суд не погоджується, оскільки із досліджуваних судом письмових доказів, зокрема, із сертифікату серія IV №49, яким Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта (черги, окремого пускового комплексу): «Будівництво багатоповерхового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , ІІ пусковий комплекс (житловий будинок, паркінг)», судом встановлено, що машиномісця № НОМЕР_1 , НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , НОМЕР_4 не входять до благоустрою території.

Таким чином, Державна архітектурно-будівельна інспекція України сертифікатом серія IV №49 засвідчила факт будівництва НОМЕР_4.

Щодо доводів позивача, що на машиномісцях без дозволу на проведення будівельних робіт та рішення співвласників багатоквартирного будинку було зведено металеві конструкції, що на думку сторони позивача є порушенням прав співвласників багатоквартирного будинку, суд звертає увагу на додаток 5.4 «Характеристика машиномісць» до технічних паспортів машиномісць від 03.09.2015 року з якого вбачається, що станом на вказану дату машиномісця вже складалися з асфальтної підлоги, металевих фундаменту, стін, покрівлі та перекриття, які разом ці конструктивні елементи складають єдиний об`єкт нерухомості - машиномісце.

Крім того, відповідачі, власники машиномісць НОМЕР_2, НОМЕР_4 , брали участь в інвестуванні (фінансуванні) зазначених об`єктів будівництва, що підтверджується в матеріалах справи копіями реєстраційних справ машиномісць в яких наявні витяги з переліку інвесторів машиномісць в підземному паркінгу будинку АДРЕСА_2 за підписом директора ТОВ «Граніт-Плюс» та довідками про повне фінансування будівництва машиномісця і про повну оплату майнових прав за договорами (т.3 а.с.1- 176).

Стосовно доводів позивача, що спірні договори не були нотаріально посвідчені, а тому, відповідно до ст. 220 ЦК України, вони є нікчемними, слід зазначити наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Частиною 2 ст. 656 ЦК України визначено, що предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

У листі від 27.11.2013 року №Ч-3561-05 Державна реєстраційна служба України надала роз`яснення з питань, пов`язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно, відповідно до якого, зокрема, законодавством не передбачено обов`язкового нотаріального посвідчення договору про перехід майнових прав на нерухоме майно, такий договір може бути засвідчений нотаріально лише за бажанням його сторін.

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 року у справі №401/3856/16 на яку посилається позивач у позовній заяві стосується попереднього договору, порядок та форма укладання якого передбачена ст. 635 ЦК України. Тобто, попередній договір та договір купівлі-продажу майнових прав не є тотожними правочинами, їх укладання та виконання регулюється різними нормами законодавства, а тому правовий висновок у вищезазначеній постанові не можу бути застосований при вирішенні даного спору.

Таким чином, чинне законодавство не містить жодних спеціальних вимог щодо форми купівлі-продажу майнових прав на нерухомість. З цього випливає, що нотаріальне посвідчення таких договорів законодавцем прямо не вимагається і може бути здійснено за бажанням сторін договору, а тому твердження сторони позивача, що при укладанні спірних договорів було порушено вимоги ч. 1 ст. 220 ЦК України, є безпідставними і такими, що не приймаються судом до уваги.

Позивач, посилаючись на ст. 228 ЦК України, вважає, що спірні договори порушують публічний порядок, оскільки вони спрямовані на порушення прав співвласників ОСББ «ЖК Срібна Вежа» шляхом незаконного продажу їх майна.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.

Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Пунктом 18 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від 06.11.2009 року передбачено перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок, визначений статтею 228 ЦК, а саме: 1) правочини, спрямовані на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина; 2) правочини, спрямовані на знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.

Також у вказаному пункті Пленум Верховного Суду України зазначив, що такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема: правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції України); правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об`єктів цивільного права тощо.

Усі інші правочини, спрямовані на порушення інших об`єктів права, передбачені іншими нормами публічного права, не є такими, що порушують публічний порядок.

При кваліфікації правочину за статтею 228 ЦК має враховуватися вина, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін. Доказом вини може бути вирок суду, постановлений у кримінальній справі, щодо знищення, пошкодження майна чи незаконного заволодіння ним тощо.

Наслідки вчинення правочину, що порушує публічний порядок, визначаються загальними правилами (стаття 216 ЦК України).

Щодо правочинів, які порушують публічний порядок, Верховний Суд у постанові від 02.07.2020 року у справі № 910/4932/19 виклав правову позицію, відповідно до якої, виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, Цивільний кодекс України виходить зі змісту самої протиправної дії та небезпеки її для інтересів держави і суспільства загалом, а також значимості порушених інтересів внаслідок вчинення такого правочину.

При цьому категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо суттєвих основ правопорядку.

При кваліфікації правочину за ст. 228 ЦК України підлягає з`ясуванню чи мали намір порушити публічний порядок сторони або одна із сторін правочину.

Згідно ст. ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Статтею 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суд прийшов до висновку, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що сторони оспорюваних правочинів мали намір порушити публічний порядок або вчинити його з метою, що суперечить інтересам держави та суспільства, а також на порушення прав співвласників багатоквартирного будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Натомість встановлено, що спірні договори, які укладені після введення в експлуатацію багатоквартирного будинку, вчинені у відповідності до вільного волевиявлення сторін, оскільки на момент їх вчинення сторони досягли згоди щодо усіх істотних умов договору.

Окрім того, суд погоджується з твердженнями відповідача ОСОБА_7 , що спірний договір не порушує та не може порушувати публічний порядок, оскільки стосується приватно-правових відносин забудовника та фізичних осіб - покупців майна, не несе небезпеки інтересів держави і суспільства загалом, не стосується суттєвих основ правопорядку.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, N 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Таким чином інші доводи сторін не впливають на вищевказані висновки суду.

За таких обставин, розглянувши справу в межах визначених позивачем предмету спору та підстав позову, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, враховуючи те, що обставини, на які посилається позивач, як на підставу для задоволення позову, не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи по суті та не ґрунтуються нормах чинного законодавства України, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову повністю.

При цьому, відповідно до правил чи.141 ЦПК України при відмові у задоволенні позову судові витрати покладені на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 15, 16, 203, 209, 215, 220, 228, 328, 331, 656, 657 ЦК України, ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Державного комітет будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 року № 127, ст.ст. 12, 13, 76-82, 89, 95, 229, 258, 259, 263-266, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд -

в и р і ш и в :

в задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК СРІБНА ВЕЖА» до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Граніт-Плюс», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шкрібляк Катерина Павлівна про визнання недійсним договорів купівлі-продажу майнових прав - відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Повний текст складений 27.02.2023.

Суддя: