Справа № 947/4655/22
Провадження № 2/947/364/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.02.2023 року

Київський районний суд м. Одеси у складі головуючого судді Луняченка В.О.,

за участю : секретаря судового засідання Макаренко Г.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального провадження цивільну справі за позовом Одеської міської ради (м. Одеса, пл. Думська,1) до ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ), ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 ), треті особи, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Державний реєстратор Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Іскров Олег Вікторович (м. Одеса, просп. Гагаріна, 12 А, каб. 303), Державний реєстратор Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Тетяна Іванівна (Одеська обл., Одеський р-н., смт Великрдолинське, вул. Соборна, 1, корп. А), Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Іллічова Наталія Артемівна (м. Одеса, вул. Пироговська, 7/9), Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Левчук Ольги Сергіївни (м. Одеса, вул. В`ячеслава Чорновола, 14, прим. 101) про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, зобов`язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок об`єкта самочинного будівництва, -

ВСТАНОВИВ:

1.Стислий виклад вимог і заперечень (аргументів) учасників справи

Позивач просить суд скасувати рішення про державну реєстрацію прав від 24.10.2017 року № 37718029, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_2 на нежитлову будівлю загальною площею 85,7 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 (РНОНМ: НОМЕР_1 ); скасувати рішення про державну реєстрацію виправлення права власності від 26.02.2020 № 51335840 року, яким внесено зміни до розділу на нежитлову будівлю загальною площею 85,7 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 (РНОНМ: НОМЕР_1 ) ; визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського округу Левчук О.С. від 13.03.2020 року за № 384, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , на 1/2 частку у праві власності на нежитлову будівлю загальною площею 85,7 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського округу Левчук О.С. від 13.03.2020 року за № 385, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , на 1/2 частку у праві власності на нежитлову будівлю загальною площею 85,7 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 ; скасувати рішення про державну реєстрацію прав від 13.03.2020 року № 51603459, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю загальною площею 85,7 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 , із закриттям розділу на об`єкт нерухомого майна; зобов`язати ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) звільнити за власний рахунок самовільно зайняту земельну ділянку комунальної власності шляхом знесення самочинно збудованої нежитлової будівлі загальною площею 85,7 кв.м за адресою: АДРЕСА_3 (РНОКПП: НОМЕР_1 ).

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у зв`язку із незаконною реєстрацією права власності на об`єкт нерухомості та самовільним зайняттям земельної ділянки шляхом здійснення самочинного будівництва порушується право власності Одеської громади на земельну ділянку. Так ОСОБА_2 ,на підставі договору купівлі-продажу з ТОВ « Ліберті» набув у власність тимчасову металеву конструкцію - торговий павільйон, площею 22,8 кв.м., який належав продавцю згідно з договором про дозвіл на експлуатацію тимчасового об`єкту торгівлі (побутового обслуговування, громадського харчування), без виділу земельної ділянки , та здійснивши самовільну реконструкцію зареєстрував за собою право власності вже на об`єкт нерухомості - нежитлову будівлю загальною площею 85,7 кв.м,. тим самим змінивши статус об`єкта з тимчасової споруди на нежитлову будівлю яка знаходиться постійно на земельної ділянці яка фактично захоплена у власника Одеської громади, після чого здійснив відчуження об`єкта нерухомості ОСОБА_1 . Наявність зареєстрованого за конкретною адресою нежитлового приміщення, згідно діючого законодавства надає право власнику , без згоди власника земельної ділянки , отримувати у власність земельну ділянки необхідну для експлуатації зазначеного об`єкта нерухомості, тому ефективним способом поновлення порушеного права позивач вважає скасування рішень про державну реєстрацію спірного об`єкта, визнання недійсними подальші угоди щодо відчуження вказаного об`єкта нерухомості та звільнення самовільно захопленої земельної ділянки шляхом знесення зазначеного об`єкта нерухомості за власний рахунок особи, яка здійснила відповідне порушення права власності позивача.

Згідно письмового відзиву, поданого представником відповідача ОСОБА_1 , заперечується проти обґрунтованості та законності втручання у право власності відповідача, так як не доведене а ні факт захоплення земельної ділянки враховуючи як наявний дозвіл на експлуатацію торгівельного павільйону саме за даною адресою так і відсутність будь яких актів реагування вповноваженим на виявлення фактів самочинних будівництв суб`єктом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, а крім того скасування державної реєстрації права власності та визнання недійсними договорів купівлі-продажу із знесенням спірного об`єкту приведе до втрати відповідачем своєї власності без фактичної компенсації такої втрати.

2. Процесуальні дії у справі

Позовна заява надійшла до Київського районного суду м. Одеси 04.02.2022 року ( т.1 а/с 1 ) та оплачена судовим збором у загальному розмірі 14 886 грн.( т.1 а/с 35-41, підтвердження зарахування сплати до бюджету т. 1 а/с 63-68 ).

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.02.2022 року головуючим визначено Маломуж А.І.( т.1 а/с 62).

Ухвалою суду від 14.02.2022 року відкрито провадження у справі у порядку загального провадження ( т.1 а/с 69).

Також ухвалою суду від 14.02.2022 року задоволено клопотання представника позивача про забезпечення позову та заборонено органам державної реєстрації прав, державним реєстраторам, у тому числі нотаріусам, вчиняти реєстраційні дії пов`язані з держаною реєстрацією прав та обтяжень,а також накладено арешт, на об`єкт нерухомості загальною площею 85,7 кв.м за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта :101( т.1 а/с 99).

Крім того 14.02.2022 року ухвалою суду було задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів - з юридичного департаменту Одеської міської ради копії матеріалів реєстраційної справи на нежитлову будівлю , загальною площею 85,7 кв.м за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта :101( т.1 а/с 127).

У зв`язку із відсутністю судді , більш ніж 14 днів, за заявою представника позивача , 30.05.2022 року , було здійснено повторний автоматизований розподіл справи , та головуючим визначено суддю Луняченко В.О. ( т.1 а/с 228).

Ухвалою від 03.06.2022 року справу прийнято до провадження новим складом суду ( т.1 а/с 229).

26.09.2022 року від представника відповідача ОСОБА_1 адвоката Самодурової Н. надійшов відзив (т.2 а/с 5).

05.10.2022 року, за наслідками підготовчого засідання та у присутності представників позивача та відповідача ОСОБА_1 , судом було закрито підготовче засідання із призначення справи до судового розгляду по суті ( т.2 а/с 24).

3. Фактичні обставини, встановлені судом та оцінка доказів

Як встановлено у судовому засіданні відповідно до договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А.

від 19.11.2004 року, зареєстрованого в Реєстрі за № 14995, Товариство з обмеженою відповідальністю «Ліберті» відчужило, а ОСОБА_2 набув у власність металеву конструкцію - торговий павільйон, площею 22,8 кв.м. (К-147), що розташований за адресою: АДРЕСА_3 , згідно з договором про дозвіл на експлуатацію тимчасового об`єкту торгівлі (побутового обслуговування, громадського харчування), укладеного 23.10.2004 року на підставі розпорядження Виконкому Одеської міської ради від 18.12.1997 року № 1317-р, зареєстрованого відділом дозволів і узгоджень управління розвитку торгівлі та побутового обслуговування Одеського МПК

від 13.10.2004 року Р№ 1113 ( т.1 а/с 161)..

Департамент архівної справи та діловодства Одеської міської ради листом від 09.11.2021 року № 2917-11.1-29 повідомив, що надати копію дозволу на експлуатацію тимчасового об`єкту торгівлі (побутового обслуговування, громадського харчування), укладеного в 2004 році Департамент не має можливості у зв`язку з відсутністю документу на зберіганні ( т.1 а/с 48).

Однак, до вищевказаного листа додано копію розпорядження Виконавчого комітету Одеської міської ради від 18.12.1997 року № 1317р «Про затвердження переліку тимчасових об`єктів торгівлі, громадського харчування і побутового обслуговування, які підлягають знесенню і реконструкції в Київському районі м. Одеси» (надалі Розпорядження

№ 1317р) ( т.1 а/с 49).

Розпорядженням № 1317р затверджено перелік тимчасових об`єктів торгівлі, громадського харчування і побутового обслуговування, терміни реконструкції яких продовжено до 31.12.1997 року ( т.1 а/с 48).

Відповідно до Додатку № 2 до переліку тимчасових об`єктів торгівлі, громадського харчування і побутового обслуговування, які підлягають знесенню і реконструкції в Київському районі м. Одеси, віднесено об`єкт за адресою: АДРЕСА_3 (К-147) (т.1 а/с 51).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 20.10.2017 року державним реєстратором Одеської обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Іскровим Олегом Вікторовичем на підставі рішення від 24.10.2017 року

№ 37718029 (з відкриттям розділу) за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю загальною площею 85,7 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_3 (номер запису про право власності 22966754) ( т.1 а/с 206).

Підставою для прийняття вказаного рішення державним реєстратором стали наступні документи: договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. від 09.11.2004 року, зареєстрований в реєстрі за № 14995, а також довідка від 18.10.2017 року № б/н, видана ТОВ «ІНЖИНІРІНГ ТЕХ БУД».

26.02.2020 року державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Тетяною Іванівною на підставі рішення від 26.02.2020№ 51335840 року внесено зміни до розділу на даний об`єкт нерухомості, а саме: - додано договір купівлі-продажу, серія та номер: 14995, виданий 09.11.2004, видавник: Приватний нотаріус ОМНО Іллічова Н.А.; - додано довідка, серія та номер: 17/1082, видана 18.10.2017, видавник: ТОВ «ІНЖИНІРІНГ ТЕХ БУД»; - видалено договір купівлі-продажу, серія та номер: 14995, виданий 09.11.2004, видавник: Приватний нотаріус ОМНО Іллічова Н.А.; - видалено довідка, серія та номер: -, видана 18.10.2017, видавник ТОВ «ІНЖИНІРІНГ ТЕХ БУД».

13.03.2020 року, ОСОБА_2 , на підставі договорів купівлі-продажу посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С., зареєстрованих Реєстрі за №384 та №385, відчужив по частині вищевказаного об`єкту нерухомого майна на користь ОСОБА_1 ( т.1 а/с 51,52).

Того ж дня приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. на підставі рішення від 13.03.2020 року № 51603459 внесено зміни до розділу на вказаний об`єкт нерухомості та розмір частки «1 змінено на ».

На підставі вищевказаного рішення за ОСОБА_1 зареєстровано право власності в цілому на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 (номер запису № 35924086 та № 35924165).

Відповідно до листа Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради від 31.08.2021 року № 3663-02/487 станом на 31.08.2021 року інвентаризаційна справа на об`єкт нерухомого майна, розташований за адресою: АДРЕСА_3 не зареєстрована.

07.09.2021 року Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради листом вих. № 01-26/1025 повідомив, що у Департаменті відсутня інформація щодо оформлення землекористування на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_3 . Рішення щодо передачі даної земельної ділянки у власність або користування Одеською міською радою не приймались. Крім того, до листа додано Акт обстеження земельної ділянки від 30.08.2021 року № 21-0045-08, де зазначено, що в ході обстеження встановлено, що на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_3 розташована одноповерхова будівля аптеки «Анкор». У Департаменті земельних ресурсів ОМР відсутня інформація про прийняття рішення щодо відведення земельної ділянки у власність чи оренду за вищевказаною адресою ( т.1 а/с 42,43 ).

Відділ № 1 Управління в Одеському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області листом від 10.09.2021 року № 262/43-21 повідомив про відсутність у Відділі згідно із Книгами реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, других примірників державних актів, примірників договорів оренди землі інформації щодо реєстрації станом на 31.12.2012 року права власності (користування) на земельну ділянку за вищевказаною адресою ( т.1 а/с 55).

4. Норми права , якими врегульовані спірні правовідносини

Цивільний процесуальний кодекс України ( далі ЦПК України ) визначає юрисдикцію та повноваження загальних судів щодо цивільних спорів та інших визначених цим Кодексом справ, встановлює порядок здійснення цивільного судочинства.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави ( ч.1 ст. 2 ЦПК України ).

Суд при розгляді справи керується принципом верховенства права, розглядаючи справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, та застосовуючи при розгляді справ, зокрема, Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права ( ч.1,2 та 4 ст. 10 ЦПК України ).

На підставі ч.1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

У відповідності до вимог п.4 ст. 264 ЦПК України при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених у постановах Верховного Суду.

Відповідно до ч. 2 ст. 152 Земельного кодексу України (надалі ЗК України) власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства, тощо.

Статтею 116 ЗК України визначені підстави набуття права на землю із земель державної та комунальної власності. Виходячи з положень наведених норм законодавства, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Положеннями статей 124-126 ЗК України визначено, що обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної особи таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки.

Відповідно до п. б ч. 3 ст. 152 ЗК України до способів захисту прав на земельні ділянки належить, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Частиною 1 ст. 182 Цивільного кодексу ( далі ЦК ) України встановлено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно з ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Згідно зі ст. 391 ЦК України власник майна може вимагати усунення будь-якого обмеження його права власності.

Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним.

Згідно з ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Частиною 2 ст. 376 ЦК України встановлено, що особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

5. Обґрунтування мотивів рішення суду с оцінкою аргументів сторін

Положеннями статті 11 Європейської хартії місцевого самоврядування від 15.10.1985 року передбачено, що органи місцевого самоврядування мають право використовувати засоби правового захисту для забезпечення вільного здійснення своїх повноважень і поважання принципів місцевого самоврядування, які утілені в конституції чи національному законодавстві.

Приписами статті 14 Конституції України передбачено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Згідно зі ст. 145 Конституції України права місцевого самоврядування захищаються в судовому порядку.

Згідно зі ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

У даному випадку суд приймає до уваги, що згідно договору купівлі-продажу від 19.11.2004 року, ТОВ «Ліберті» відчужило на користь ОСОБА_2 металеву конструкцію - торговий павільйон , яка за своєю суттю не є об`єктом нерухомості, оскільки може бути переміщена у просторі без її знецінення та зміни цільового призначення.

За приписами ч. 2 ст. 28 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» тимчасова споруда торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності одноповерхова споруда, що виготовляється з полегшених конструкцій з урахуванням основних вимог до споруд, визначених технічним регламентом будівельних виробів, будівель і споруд, і встановлюється тимчасово, без улаштування фундаменту.

Згідно із п. 2 Правил пожежної безпеки на ринках України, затверджених Наказом МВС від 06.06.2017 року № 470, торговельний об`єкт у роздрібній торгівлі, що призначений для організації продажу товарів кінцевим споживачам, розміщений в окремій споруді полегшеної конструкції та має торговельну залу для покупців.

Відповідно до п. 3.5. Інструкції щодо заповнення форм державних статистичних спостережень стосовно торгової мережі та мережі ресторанного господарства, затвердженої наказом Державного комітету статистики України від 24.10.2005 року № 327, павільйон різновид об`єкта роздрібної торгівлі, який розташований в споруді легкого, некапітального будівництва з невеликою торговою залою і допоміжними приміщеннями. Якщо павільйон має торговий зал з площею 20 кв.м і більше, то він ураховується як магазин, а з площею менше 20 кв.м. - як кіоск.

Наведені факти та норми законодавства дають підстави зробити висновок, що державній реєстрації підлягають виключно реальні об`єкти нерухомого майна, у тому числі приміщення, що збудовані (реконструйовані) з дотриманням законодавства, державно-будівельних норм, стандартів та правил.

Враховуючи що у договорі купівлі-продажу торгівельного павільйону визначена що предметом продажу є тимчасова конструкція. ОСОБА_2 достеменно знав що об`єктом придбання є саме не об`єкт нерухомості а лише тимчасова конструкція, а тому всі подальші дії, яки були здійснені ним не у відповідності до вимог законодавства були зроблені ним на власний розсуд з урахуванням всіх ризиків.

Згідно із ч. 1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться у визначеному порядку.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, яка набрала чинності 01.01.2016 року (далі Порядок). Відповідно до п. 12 Порядку розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Згідно із п. 18 Порядку за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Так, відповідно до п. 41 Порядку для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються:

1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Однак, у випадку проведення державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_3 підставою для вказаних реєстраційних дій стали: договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. від 09.11.2004 року, зареєстрований в реєстрі за № 14995, а також довідка від 18.10.2017 року № 17/1082, видана

ТОВ «ІНЖИНІРІНГ ТЕХ БУД».

Як зазначалось вище даний договір купівлі-продажу посвідчував лише перехід права власності від ТОВ «Ліберті» на користь ОСОБА_2 металевої конструкції - торговельного павільйонну загальною площею 22,8 кв.м.

Відповідно до довідки від 18.10.2017 року № 17/1082 під час проведення технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, розташованого за вищевказаною адресою встановлено, що загальна площа нежитлової будівлі літ. «А» складає 85,7 кв.м., основна площа 66,3 кв.м. Тобто, підрядником лише встановлено технічні характеристики даного об`єкту. Проте, дана довідка не свідчить про належність набуття права власності будь-яким із суб`єктів та не може слугувати підставою для реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна.

Враховуючи вищевикладені факти та обставини, вбачається, що нежитлова будівля загальною площею 85,7 кв.м. (РНОНМ: 101) є тимчасовою спорудою, а тому державна реєстрація права власності за ОСОБА_2 відбулась незаконно та протиправно. Відтак, рішення про державну реєстрацію від 24.10.2017 року № 37718029 підлягає скасуванню з одночасним припиненням права власності ОСОБА_2 на спірний об`єкт нерухомого майна.

Статтею 116 ЗК України визначені підстави набуття права на землю із земель державної та комунальної власності.

Виходячи з положень наведених норм законодавства, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Відповідно до статей 124-126 ЗК України обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної особи таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки.

Таким чином, відповідно до наведених вимог закону обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку та державної реєстрації майнового права на неї, а відсутність у цієї особи таких документів, свідчить про самовільне зайняття вказаної земельної ділянки.

З наведеного вище вбачається, що у ОСОБА_2 на момент будівництва відсутні документи, які посвідчують право власності або користування даною земельною ділянкою. Так, у результаті будівництва одноповерхової будівлі аптеки «Анкор» гр. ОСОБА_2 самовільно зайняв земельну ділянку територіальної громади м. Одеси орієнтовною площею

85,7 кв.м. ( виходячи із площі збудованого замість тимчасової споруди нежитлової будівлі ) за адресою: АДРЕСА_3 .

Власник земельної ділянки відповідно до ст. 319 ЦК України володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно зі ст. 391 ЦК України власник майна може вимагати усунення будь-якого обмеження його права власності.

Відповідно до п. б ч. 3 ст. 152 ЗК України до способів захисту прав на земельні ділянки належить, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Такий спосіб судового захисту спрямований на припинення порушення прав осіб, які є власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких здійснено самочинне будівництво, а також відновлює становище, яке існувало до здійснення протиправної забудови.

Сукупність наведених норм та обставин свідчать про те, що дана земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, будь-яким особам у власність чи/або користування для будівництва об`єкту нерухомості за вказаною адресою не надавалась.

Зважаючи на викладені факти та обставини вбачається самовільне зайняття ОСОБА_2 земельної ділянки комунальної власності, що порушує права територіальної громади м. Одеси.

Відтак, вказана земельна ділянка має бути звільнена шляхом знесення за рахунок забудовника самочинно зведеної одноповерхової будівлі аптеки «Анкор».

Суд не вважає обґрунтованими заперечення представника відповідача ОСОБА_1 щодо недоведеності факту як захоплення земельної ділянки так і факту самочинності новозбудованого об`єкта, так як з описаних вище доказів вважається що дані обставини доведені належними та допустимими доказами та не спростовані іншими доказами під час розгляду справи по суті.

Як зазначено у постанові Верховного Суду від 27.10.2021 року у справі №202/7377/16 при застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно зі статтями 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі N 638/2304/17 (провадження N 61-2417сво19) зазначено недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси власне порушені, а учасники цивільного обороту використовують цивільне судочинство для такого захисту .

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2018 року у справі N 338/180/17 (провадження N 14-144цс18) вказувала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам .

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року справі N 910/3009/18 (провадження N 12-204гс19) від 04 вересня 2018 року вказано, що ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту).

Відповідно до частини 2, пункту б частини третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

У частині другою статті 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі N 911/3594/17 (провадження N 12-234гс18) зроблено висновок, що за наявності державної реєстрації права власності за певною особою державна реєстрація права власності на це ж майно за іншою особою може бути здійснена за згодою цієї особи або за судовим рішенням, що набрало законної сили, щодо права власності на нерухоме майно. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи .

Відповідно до частин першої четвертої статті 376 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі N 916/2791/13 (провадження N 12-115гс19) зазначено, що у силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).

Таким чином ефективним способом захисту порушеного права територіальної громади згідно усталеної судової практики є витребування самовільно зайнятої земельної ділянки від нового власника без визнання недійсними правочинів, але під час вирішення даного спору , суд враховує, що після укладення договорів купівлі-продажу 13.03.2020 року новим власником об`єкта , який підлягає знесенню є ОСОБА_1 , однак зобов`язання її здійснювати знесення самочинно побудованого нежитлового приміщення , при тому що судом встановлено факт того що даний самочинний об`єкт був побудований ОСОБА_2 ( про що свідчать реєстраційні дії ) покладе тягар на особу яка безпосередньо не проводила самочинне будівництво. Одночасно із цим наявність легітимних договорів купівлі-продажу спірного об`єкта та факт наявної реєстрації права власності вказаного об`єкта за ОСОБА_1 призведе до виконання рішення суду по витребування власності шляхом знесення особою, яке безпосередньо не здійснювала захоплення та самочинне будівництво, а також може привести до неможливості реституції новим власником понесених їм витрат на придбання вказаного об`єкта нерухомості від особи яка , як встановлено судом фактично немала права на продаж самочинно збудованого об`єкта, а тому суд приходить до висновку про те що у даному випадку ефективним способом захисту порушеного права позивача, буде не тільки повернення земельної ділянки у стан до самочинного будівництва а і визнання недійсними договорів купівлі-продажу спірного об`єкта згідно яких ОСОБА_2 здійснив відчуження ОСОБА_1 та скасування рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на вказаний об`єкт.

При розгляді даного питання судом враховується баланс інтересів між захистом права власності територіальної громади на повернення земельної ділянки так і факт втручання у право власності ОСОБА_1 на вільне володіння своєю власністю, про що зазначалось і у запереченнях представника відповідача.

Застосовуючи до спірних правовідносин статтю 1 Першого протоколу до Конвенції, суд на підставі зібраних доказів аналізує: 1) чи здійснює власник земельної ділянки, який звернувся до суду, втручання відповідно до приписів національного законодавства у право відповідача на мирне володіння майном останнього; 2) чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки легітимну мету, зокрема, чи є вимога власника цієї ділянки зобов`язати відповідача знести самовільно побудовану на такій ділянці споруду заходом з контролю власником за користуванням його ділянкою відповідно до загальних інтересів; 3) чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті (зокрема з огляду на те, що законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритеті захисту прав власника земельної ділянки), та чи не становитиме для відповідача задоволення вимоги про знесення самочинно побудованої на чужій земельній ділянці споруди такого індивідуального тягаря, який є надмірним з урахуванням конкретних обставин справи, зокрема з урахуванням поведінки відповідача у відносинах з власником земельної ділянки.

У постанові Верховного Суду України від 19 квітня 2017 року в справі N 354/612/13-ц зроблено висновок, що з урахуванням змісту статті 376 ЦК України в поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 цього Кодексу вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 січня 2021 року у справі N 442/302/17 (провадження N 61-20491св19) зазначено, що аналіз частин третьої та четвертої статті 376 ЦК України, дає підстави для висновку, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить. Встановивши, що самочинна забудова, здійснена на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети цій особі, суди повинні з`ясувати: чи заперечує власник земельної ділянки проти визнання права власності на таку забудову за особою, що її здійснила; чи не порушує така забудова права на земельну ділянку інших осіб, а в разі зведення забудови на наданій земельній ділянці чи не здійснено таку забудову з відхиленням від проекту або будівельних норм і правил, чиї права порушено такою забудовою .

У даному випадку судом встановлено що власник земельної ділянки Одеська міська рада довела законність відповідного втручання у власність іншої особи яке пов`язано із захистом права власності територіальної громади на земельну ділянку.

Також судом вважається доведеним і легітимність мети позивача який просить у обраний ним спосіб повернути свою власність шляхом приведення земельної ділянки у первісний стан шляхом знесення самочинного побудованого об`єкта нерухомості.

Крім того суд враховую що як сам ОСОБА_2 придбавши тимчасову конструкцію і достеменно розуміючи відсутність свого права на самочинну забудовування земельної ділянки капітальною спорудою без отримання ( та навіть намагання отримання ) дозволу на це власника земельної ділянки так і ОСОБА_1 яка придбала об`єкт нерухомості без відведеної земельної ділянки мала можливість з`ясувати що ОСОБА_2 який придбав саме тимчасову конструкцію та здійснивши реконструкцію ( фактичне будівництво нового об`єкта ) не є легітимним власником такого об`єкту. Під час придбання спірного об`єкту ОСОБА_1 не перевірила наявність законного виділення земельної ділянки під об`єкт який вона придбала, а тому взяла на себе і ризики пов`язані із наявним порушенням права власності територіальної громади.

Суд також критично відноситься до заперечень представника відповідача ОСОБА_1 в частини того що відсутність належного реагування на самочинність побудову об`єкта нерухомості Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради а також відсутність кримінального провадження щодо захоплення земельної ділянки свідчать про недоведеність порушення права позивача , так як саме позивач як власник земельної ділянки обирає спосіб захисту свого порушеного права та не відповідає за належне виконання повноважень іншими контролюючими органами.

Враховуючи вищенаведене суд приходить до висновку щодо доведеності позовних вимог Одеської міської ради у повному обсязі та ефективність обраного позивачем способу поновлення порушеного права а також справедливість вказаного втручання у права власності осіб яки здійснили порушення права територіальної громади шляхом захоплення земельної ділянки та самочинне будівництво на такої ділянки об`єкта нерухомості або придбавши такий об`єкт нерухомості без наявної документації щодо виділу під будівництва земельної ділянки фактично взяли на себе і всі ризики порушення права власника земельної ділянки.

6.Розподіл судових витрат

Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, у відповідності до вимог ч.3 ст. 133 ЦПК України , належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.

Частиною восьмою статті 141 ЦПК України зазначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволення позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову на відповідача ( ч.1,2 ст. 141 ЦПК України ).

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 258,259, 263-265,268,273,354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Одеської міської ради (м. Одеса, пл. Думська,1 )- задовольнити.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав від 24.10.2017 року № 37718029, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_2 на нежитлову будівлю загальною площею 85,7 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 (РНОНМ: НОМЕР_1 ).

Скасувати рішення про державну реєстрацію виправлення права власності від 26.02.2020 № 51335840 року, яким внесено зміни до розділу на нежитлову будівлю загальною площею 85,7 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 (РНОНМ: НОМЕР_1 ).

Визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського округу Левчук О.С. від 13.03.2020 року за № 384, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , на 1/2 частку у праві власності на нежитлову будівлю загальною площею 85,7 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського округу Левчук О.С. від 13.03.2020 року за № 385, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , на 1/2 частку у праві власності на нежитлову будівлю загальною площею 85,7 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 .

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав від 13.03.2020 року № 51603459, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю загальною площею 85,7 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 , із закриттям розділу на об`єкт нерухомого майна.

Зобов`язати ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) звільнити за власний рахунок самовільно зайняту земельну ділянку комунальної власності шляхом знесення самочинно збудованої нежитлової будівлі загальною площею 85,7 кв.м за адресою: АДРЕСА_3 (РНОКПП: НОМЕР_1 ).

Повне судове рішення буде складено протягом десяти днів з дня проголошення вступної та резолютивної частини.

Рішення може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду шляхом подання до апеляційного суду апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне рішення складено судом 03.03.2023 року.

Суддя Луняченко В. О.