Номер провадження: 22-ц/813/683/23
Головуючий у першій інстанції Домусчі Л. В.
Доповідач Сєвєрова Є. С.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.02.2023 м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії:

головуючого судді - Сєвєрової Є.С.,

суддів: Вадовської Л.М., Таварткіладзе О.М.,

за участю секретаря - Малюти Ю.С.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 (правонаступник ОСОБА_2 ),

відповідачі: ОСОБА_3 , Обслуговуючий кооператив «Граніт»,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 22 жовтня 2020 року у складі судді Домусчі Л.В.,

в с т а н о в и в:

У грудні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3 , ОК «Граніт» про визнання недійсним договору про порядок викупу паю №579 від 24.06.2016, укладеного між ОК «Граніт» та ОСОБА_3 ; скасування рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1 ; визнання за ОСОБА_1 право власності на вищевказану квартиру та витребування у ОСОБА_3 квартири шляхом його виселення.

В обґрунтування позову ОСОБА_1 послався на те, що згідно з норми ст. ст. 1, 2 4-5, 9, 18-20 Закону України «Про інвестиційну діяльність», ст. ст. 190, 331 ЦК України він набув майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , сплативши її повну вартість згідно договору №605 Про дольову участь будівництва житла від 09.01.2006, укладеного з ТОВ «Берег-Будгруп» (далі - Договір №605). У порушення вимог п.п.6.2., 6.3. Договору №605, ТОВ «Берег-Будгруп» передано вказану квартиру ОСОБА_1 не було, більш того, введення в експлуатацію будинку АДРЕСА_1 здійснювалося іншою особою - ОК «Граніт», а про факт введення в експлуатацію будинку ОСОБА_1 повідомлено не було. Також позивач зазначив, що йому стало відомо про укладення аналогічного договору №579 Про порядок викупу паю від 24.06.2016 щодо тієї ж квартири АДРЕСА_1 між ОК «Граніт» та ОСОБА_3 , на виконання якого, останньому, 02.07.2016 за Актом приймання-передачі передано спірну квартиру, а 07.09.2016 зареєстровано право власності за ОСОБА_3 . Унаслідок чого, ОСОБА_1 вважає, що Договір №579 укладений без належного об`єму правоздатності з боку ОК «Граніт».

Протокольною ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 20.01.2020 замінено первісного позивача на правонаступника ОСОБА_2 .

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 22 жовтня 2020 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_2 подала апеляційну скаргу, в якій просила скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, залишивши поза увагою факт повного виконання ОСОБА_1 . Договору №605 Про дольову участь будівництва житла від 09.01.2006 та набуття майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 та не надавши правової оцінки відповідним доказам. Суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, не застосувавши норми закону, які підлягали застосуванню, та не застосувавши правові наслідки недійсності Договору про порядок викупу паю №579 від 24.06.2016 шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1 . Суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, неправильно розтлумачивши, зокрема, ст. 388 ЦК України, тому що захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно може здійснюватися на загальних підставах цивільного законодавства, що підтверджується правовими висновками, викладеними у постановах Верховного Суду.

15.02.2021 представник ОСОБА_3 надала суду відзив на апеляційну скаргу та просила рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

13.02.2023 від представника відповідача ОСОБА_3 надійшло клопотання про розгляд справи без участі відповідача та його представника.

Апелянт та представник відповідача Обслуговуючого кооперативу «Граніт» в судове засідання 14.02.2023 не з`явилися про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Враховуючи вищевикладене, апеляційний суд дійшов висновку про можливість розгляду справи без участі сторін.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведенні в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, апеляційний суд приходить до наступних висновків.

З матеріалів справи вбачається, що 09 січня 2006 року між ТОВ "Берег-Будгруп" в особі директора Веселова С.Р., діючого на підставі Статуту, та ОСОБА_1 укладено договір N605 "Про дольову участь у будівництві житла", відповідно до пункту 2.1 якого пайовик ОСОБА_1 зобов`язався прийняти дольову участь у будівництві житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з пунктом 4.1 договору загальна вартість квартири площею 73,42 кв.м. складає 296 616,80 грн.

Відповідно до пункту 6.4 договору оформлення права власності на квартиру здійснюється пайовиком самостійно шляхом отримання свідоцтва про право власності на це майно, як на об`єкт нерухомого майна, на підставі даного договору, акта прийому-передачі квартири та відповідного рішення місцевого органу влади про затвердження акта про готовність будинку до експлуатації.

Згідно з квитанцією до прибуткового касового ордеру N73 від 08 травня 2008 року позивач вніс кошти в розмірі 296 616 грн. до каси ТОВ "Берег-Будгруп".

Довідкою N9/05-6 від 09 травня 2008 року підтверджено майнові права ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 , третій поверх.

Акт прийому-передачі на вказану квартиру між позивачем та забудовником не складався.

20 лютого 2012 року між ТОВ "Берег-Будгруп" та ОК "Граніт" укладено договір, предметом якого є виконання будівельно-монтажних робіт по завершенню будівництва другої черги житлового комплексу "Акапулько-2", що складається з п`яти секцій житлового будинку з підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 .

Пунктом 2.2 договору від 20 лютого 2012 року передбачено, що виконання робіт для завершення будівництва об`єкта здійснюється за винагороду у вигляді передачі Замовником на користь Забудовника-генпідрядника майнових прав на житло та нежитлові приміщення в будинку, а також машиномісць в підземному паркінгу згідно з додатком N 3 до цього договору.

У пункті 8.4 вказаного договору зазначено, що підписання акта прийому-передачі виконаних робіт після завершення будівництва слугує підставою для проведення кінцевих розрахунків між сторонами, передбачених пунктами 16.1, 16.2 цього договору.

Згідно з пунктами 16.1, 16.2 договору розподіл між сторонами житлових і нежитлових приміщень, а також машиномісць в підземному паркінгу здійснюється у відповідності до Протоколу розподілу, який є невід`ємною частиною цього договору (Додаток N 3). Розподіл загальної площі житлових і нежитлових приміщень проводиться таким чином: Замовник передає Забудовнику-генпідряднику майнові права на житлові приміщення загальною площею 4 191,45 кв. м, а на нежитлові приміщення - площею 1 049,95 кв.м., а також - машиномісця в підземному паркінгу в кількості 120 штук, за Додатком N 3.

03 березня 2016 року у Департаменті ДАБІ в Одеській області зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 , замовником якого зазначено ОК "Граніт".

Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07.12.2018 підтверджується, що 07.09.2016 право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 зареєстроване за ОСОБА_3 . Підстава: договір про порядок викупу паю від 24.06.2016 N579, виданий 24.06.2016 ОК "Граніт"; акт приймання-передачі квартири від 02.07.2016 N579.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв`язку з нормами статей 177-179, 182 цього Кодексу, частини третьої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що підвищений формалізм у позиції судів у питаннях виникнення прав власності на новостворений об`єкт нерухомості є достатньо виправданим з огляду на характерні особливості інвестування в будівництво об`єктів нерухомості. Такі конкретні випадки поступово виробляються судовою практикою. Отже, ухвалюючи рішення у справі про набуття права власності на спірний об`єкт інвестування та правові наслідки цього, доцільно ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав та здійснення будівництва об`єкта нерухомості.

Як зазначено вище, позивач 09.01.2006 уклав із забудовником договір N605 "Про дольову участь у будівництві житла", а саме квартири за адресою: АДРЕСА_1 та 08.05.2008 вніс оплату за вказаним договором. Водночас право власності на спірну квартиру 07.09.2016 було зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі договору про порядок викупу паю від 24.06.2016 N579, виданого 24.06.2016 ОК "Граніт" та акту приймання-передачі квартири від 02.07.2016 N579.

У постанові від 15 грудня 2021 року в справі N522/3885/19 з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі N359/5719/17 Верховний Суд зробив висновок, що: "Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Відтак можливість задоволення вимоги про визнання недійсним правочину завжди залежить від фактичних обставин справи та порушеного права, за захистом якого звернувся позивач, отже, за обставинами справи не може вважатися ефективним способом захисту. Тому позовні вимоги позивача про визнання недійсними договору про резервування об`єкта нерухомості, договору про купівлю-продаж цінних паперів, акта пред`явлення пакета облігацій до погашення, акта про погашення пакета облігацій, акта приймання-передачі майнових прав на квартиру, свідоцтва про право власності на квартиру, в разі їх задоволення не призведуть до поновлення майнової сфери позивачки, зокрема до набуття нею права власності на спірну квартиру чи до введення її у володіння квартирою, а тому є неефективними і задоволенню не підлягають. Разом з тим, за умови виконання інвестором власних зобов`язань за інвестиційним договором після завершення відповідно до вимог закону будівництва об`єкта інвестування у інвестора виникають права, тотожні праву власності, а відтак інвестор може ставити питання про витребування такої житлової нерухомості від інших осіб, які нею незаконно заволоділи. Отже, інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи".

За встановлених обставин даної справи, зокрема, факту реєстрації права власності за відповідачем, на квартиру, проінвестовану позивачем, ефективним способом захисту порушеного права ОСОБА_2 , яка посилалася на порушення своїх прав як пайовика, який у повному обсязі сплатив пайовий внесок, є саме звернення до суду з вимогою про витребування квартири на свою користь.

Тому у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 про визнання правочину недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію, визнання права власності та витребування шляхом виселення необхідно відмовити з огляду на обрання позивачем неефективних способів захисту в цій частині.

Суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відсутність підстав для задоволення позову, проте помилково відмовив в задоволенні позовних вимог внаслідок їх необґрунтованості, не звернувши увагу на неефективність обраних позивачем способів захисту.

Враховуючи, що суд першої інстанції помилився щодо мотивів відмови в задоволенні позову, оскаржене судове рішення підлягають зміні з викладенням його мотивувальної частини у редакції цієї постанови.

Згідно з п. 2 ч.1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

За таких обставин, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, оскаржене рішення змінити шляхом викладення мотивувальної частини в редакції цієї постанови.

Керуючись ст. ст. 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 22 жовтня 2020 року змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст складений 22.02.2023.

Головуючий:

Судді: