Номер провадження: 22-ц/813/3957/23
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.02.2023 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі суддів :

головуючої Орловської Н.В.

суддів Кутурланової О.В.

Чорної Т.Г.

за участі секретаря ЗєйналовоїА.Ф.к.

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Колтовський Віктор Петрович, на рішення Київського районного суду міста Одеси від 05 жовтня 2022 року по справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права власності,

ВСТАНОВИВ:

15липня 2022 року ОСОБА_1 звернуласядо Київського районного суду міста Одесиз позовом до ОСОБА_2 , у якому просила:

-визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 28.05.2021 року між ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , громадянином Російської Федерації, паспорт НОМЕР_1 , виданий відділом ВФМС Росії по Магаданській області в місті Магадані ІНФОРМАЦІЯ_2 та нею - ОСОБА_1 , ідентифікаційний номер платника податків НОМЕР_2 ;

-визнати за ОСОБА_1 , ідентифікаційний номер платника податків НОМЕР_2 , право власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позовних вимог зазначила, щовідповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом, зареєстрованого в реєстрі під №5-2259 та виданого 12 серпня 2009 року державним нотаріусом Третьої Одеської державної нотаріальної контори Сальніковою З.В., ОСОБА_2 є власником квартири за адресою: АДРЕСА_1 .

Навесні 2021 року ОСОБА_2 перебував у м. Одесі та разом з нею - ОСОБА_1 вони прийняли рішення переоформити право власності на спірну шляхом укладення договору купівлі-продажу, оскільки відповідач є громадянином Російської Федерації, де постійно проживає, а при виникненні необхідності розпорядитися вказаною квартирою можуть виникнути складнощі.Також позивач вказує, що ОСОБА_2 планував придбати квартиру у Російській Федерації, частину коштів для придбання квартири надавала йому саме вона, а тому укладення договору купівлі-продажу вищевказаної квартири вважалось за доцільне у такий ситуації.

Так, позивач зазначає, що 28.05.2021 року сторони разом склали текст договору купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , попередньо звернувшись до спеціаліста в галузі права за його допомогою.Однак, при спробі засвідчити правочин у нотаріуса у м. Одесі не виявилось можливим у зв`язку із втратою відповідачем довідки про присвоєння йому ідентифікаційного коду.

Фактично, на думку позивача, сторони уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, досягли згоди з усіх істотних умов договору та виконали їх, оскільки позивачка передала ОСОБА_2 грошові кошти у сумі двадцять тисяч доларів США, що підтверджується відповідною розпискою та п. 3 договору купівлі-продажу, а ОСОБА_2 , у свою чергу, передав їй право користування та розпорядження майном, яке підлягало продажу.

Після повернення до Російської Федерації ОСОБА_2 видав довіреність №36/3-н/36-2021-3-1154 від 18 червня 2021 року, якою уповноважив ОСОБА_1 представляти його інтереси в усіх організаціях, установах та підприємствах з приводу розпорядження належної йому квартири.

У червні 2022 року позивач звернулась до нотаріуса для укладення договору відчуження квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , однак приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Медведенко Г.В. листом №78/01-16 від 20.06.2022 року їй було відмовлено, оскільки відповідно до п. 18 Постанови КМ України від 28 лютого 2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» забороняється нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, які укладаються від імені фізичної особи - відчужувана на підставі довіреності. Відповідно до п. 2 цієї ж Постанови забороняється вчинення нотаріальної дії від імені громадянина Російської Федерації, крім того, що проживає на території України на законних підставах.

Враховуючи, що відповідач є громадянином Російської Федерації, але у зв`язку з введенням воєнного стану не має можливості та бажання приїхати в Україну, а укладений між сторонами 28.05.2021р. договір купівлі-продажу квартири відповідає внутрішній волі учасників цього договору, не суперечить діючому законодавству та направлений на настання реальних наслідків, ОСОБА_1 звернулася до суду з відповідним позовом з метою захисту своїх майнових прав.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 05жовтня 2022 року позовну заяву ОСОБА_1 залишено без задоволення.

Вказане судове рішення мотивовано тим, що договір купівлі-продажу нерухомого майна в силу ст. 657 ЦК України підлягає нотаріальному посвідченню, а в подальшому і державній реєстрації, тому не може бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, і, відповідно, відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на спірне нерухоме майно, внаслідок чого підстав для задоволення позовних вимог немає.

Крім того суд зазначив, що повідомлення нотаріуса про заборону в умовах воєнного стану нотаріального посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, який укладається від імені громадянина Російської Федерації, не є ухиляннямвід укладання такого договору, а тому відповідно до ч.2 ст.220 ЦК України не може бути підставою для визнання його дійсним.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Колтовський Віктор Петрович,посилаючись напорушення судом першої інстанції норм матеріального права,просить рішення Київського районного суду міста Одеси від 05жовтня 2022 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що єдиною підставою відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 є посилання суду першої інстанції на п.13 Постанови Пленуму ВСУ №9 від 06.11.2009р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», згідно якого норма ч.2 ст.220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.210,640ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. Проте, судом першої інстанції не враховано висновки Верховного Суду України, викладені у постанові від 06.09.2017р. по справі №6-1288цс17. Так, Верховний Суд України, переглядаючи справу у подібних правовідносинах дійшов висновку, що оскільки договір купівлі-продажу частки квартири укладено вже після скасування на законодавчому рівні обов`язкової державної реєстрації таких правочинів, тому суди апеляційної та касаційної інстанцій дійшли неправильного висновку про те, що норма ч.2 ст.220 ЦК України не застосовується до спірних правовідносин.

Крім того суд не врахував, що неможливість прибуття відповідача, який є громадянином Російської Федерації, на територію України є безумовною втратою ним можливості, як сторони правочину, здійснити заходи щодо його нотаріального посвідчення.

Відзив на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надходив, що відповідно до ч.3 ст. 360 ЦПК України не є перешкодою для розгляду справи.

В судове засідання сторони не прибули, про дату та час слухання справи повідомлені належним чином, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши доповідача, перевіривши на основі встановлених фактів і обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права у межах доводів апеляційної скарги та положень ст. 367 ЦПК України, апеляційний суд приходить до таких висновків.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , громадянин Російської Федерації, на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, зареєстрованого в реєстрі під №5-2259, виданого 12 серпня 2009 року державним нотаріусом Третьої Одеської державної нотаріальної контори Сальніковою З.В., є власником квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . (а.с.11)

17.08.2009 року право власності ОСОБА_2 на зазначену квартиру було зареєстроване в КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» за ОСОБА_2 , номер запису: 108 в книзі: 692пр-41. (а.с.12)

28 травня 2021 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 складено та підписано договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого, ОСОБА_2 передає у власність, а ОСОБА_1 приймає у власність квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Пунктом 3 вказаного договору сторони зазначили, що продаж квартири здійснено за 130 000 грн, які продавець отримав від покупця повністю до підписання цього договору. (а.с.13-14)

28.05.2021п. ОСОБА_2 складено розписку про те, що він отримав від ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 20 000 доларів США за продаж належної йому квартири за адресою АДРЕСА_1 (а.с.15)

18 червня 2021 року ОСОБА_2 видано довіреність за №36/3-н/36-2021-3-1154, якою уповноважив ОСОБА_1 представляти його інтереси в усіх організаціях, установах та підприємствах з приводу розпорядження належної йому квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .Вказана довіреність посвідчена ОСОБА_3 , тимчасово виконуючою обов`язки нотаріуса міста Москви Андрєєвої Ольги Дмитрівни нотаріального округу міського округу міста Воронеж Воронезької області. (а.с.16-18)

20 червня 2022 року ОСОБА_1 звернулась до приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Медведенко Г.В. для укладення договору відчуження спірної квартири на підставі наведеної вище довіреності.

Листом від 20.06.2022р. №78/01-16 приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Медведенко Г.В. повідомила ОСОБА_1 про те, що відповідно до пункту 18 постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року №164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» забороняється нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, які укладаються (підписуються) від імені фізичної особи відчужувача на підставі довіреності. Відповідно до пункту 2 постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року №164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» забороняється вчинення нотаріальної дії від імені громадянина Російської Федерації, крім того, що проживає на території України на законних підставах. (а.с.19)

Посилаючись на відсутність у відповідача ОСОБА_2 можливості та бажання прибути на територію України та, як наслідок, відсутність можливості нотаріально посвідчити укладений між сторонами договір купівлі-продажу квартири від 28.05.2021р., позивачка наполягає на задоволенні її позовних вимог в повному обсязі.

Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. (ст.657 ЦК України)

Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. (ч.3 ст.640 ЦК України)

Згідно ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. (ч.2 ст.220 ЦК України)

Отже, визнання дійсним договору на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність).

Як встановлено судом, предметом спору є вимога позивача про визнання дійсним договору купівлі продажу квартири від 28.05.2021 р., укладеного з ОСОБА_2 у простій письмовій формі.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції послався на п.13 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009р. №9 тавиходив з того, що договір купівлі-продажу нерухомого майна в силу ст.657 ЦК України підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому не може бути визнаний судом дійсним на підставі ч.2 ст.220 ЦК України.

Апеляційний суд не погоджується з вказаним висновком місцевого суду з огляду на наступне.

Дійсно в абзаці другому пункту 13 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» надано роз`яснення, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає

нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК (435-15) не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

Згідно ч.1 ст.210 ЦК України (в редакції, чинній станом на 06.11.2009р.) правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. (ч.3 ст.640 ЦК України в редакції, чинній станом на 06.11.2009р.)

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. (ст.657 ЦК України в редакції, чинній станом на 06.11.2009р.)

Отже, правовою підставою наведених вище роз`яснень Верховного Суду України, викладених у постанові Пленуму від 06.11.2009р., слугували положення ст.210, 640 та 657ЦК України у чинній на той момент редакції, згідно яких договір, що підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, в тому числі і договір купівлі-продажу нерухомого майна, є укладеним лише з моменту його державної реєстрації.

Натомість, на момент виникнення спірних правовідносин у даній справі правове регулювання таких правовідносин зазначало значних змін.

Так, згідно ст.657 ЦК України (в редакції Законів № 1878-VI від 11.02.2010, № 2756-VI від 02.12.2010) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.(ч.3 ст.640 ЦК України в редакції Закону № 1878-VI від 11.02.2010)

Отже, внаслідок внесення змін до ст.657, 640 ЦК України Законом № 1878-VI від 11.02.2010 на законодавчому рівні скасовано обов`язкову державну реєстрацію договорів купівлі-продажу нерухомого майна та визначено моментом укладання таких договорів дату їх нотаріального посвідчення.

Пунктом 1 ч.1 ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», на який послався суд першої інстанції, передбачено обов`язкова реєстрація права власності на нерухоме майно. При цьому, поняття «реєстрація права власності» та «державна реєстрація правочину» не є тотожними.

Таким чином, оскільки договір купівлі-продажу квартири від 28.05.2021р. складено сторонами вже після скасування на законодавчому рівні обов`язкової державної реєстрації таких правочинів, а договір вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення, тому суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що положення ч.2 ст. 220 ЦК України щодо можливості визнання такого договору дійсним не застосовується до спірних правовідносин.

Разом з тим, однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи немає інших підстав нікчемності правочину.

За позицією позивачки, викладеною у позовній заяві та доводах апеляційної скарги, відповідач ОСОБА_2 не ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири від 28.05.2021р., проте ним втрачена така перспектива через наявність у нього громадянства Російської Федерації та відсутність можливості прибути на територію України внаслідок запровадження воєнного стану.

Щодо вказаних обставин апеляційний суд зазначає, що Указом Президента України №64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022р. у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України та на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони й відповідно до українського законодавства запроваджено воєнний стан з 5:30 год 24 лютого 2022 року строком на 30 діб.

Указом Президента України №573/2022 від 12 серпня 2022 року «Про продовження строку дії воєнного стану в Україні» та часткову зміну статті 1 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-ІХ (зі змінами, внесеними Указом від 14 березня 2022 року № 133/2022, затвердженим Законом України від 15 березня 2022 року № 2119-ІХ, Указом від 18 квітня 2022 року № 259/2022, затвердженим Законом України від 21 квітня 2022 року № 2212-ІХ, та Указом від 17 травня 2022 року № 341/2022, затвердженим Законом України від 22 травня 2022 року № 2263-ІХ), продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 23 серпня 2022 року строком на 90 діб.

Постановою Кабінету Міністрів України від 28.02.2022р. №164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» (в редакції, чинній на момент звернення позивача з даним позовом) передбачено, що незавершені нотаріальні дії за зверненням особи, пов`язаної з державою-агресором, визначеної постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2022 р. № 187 Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації (Офіційний вісник України, 2022 р., № 25, ст. 1272), зупиняються. У разі звернення такої особи за вчиненням нотаріальної дії нотаріус відмовляє у її вчиненні. Ці обмеження діють до набрання чинності законом щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов`язаних з державою-агресором, та не поширюються на нотаріальні дії із засвідчення справжності підпису на заяві про вихід з громадянства Російської Федерації та посвідчення заповіту військовополоненого, а також на звернення юридичних осіб, визначених абзацами п`ятим - восьмим підпункту 1 пункту 1 зазначеної постанови Кабінету Міністрів України.

Отже, відповідно до наведених вище приписів постанови КМУ від 28.02.2022р. №164 законодавцем обмежено можливість нотаріального посвідчення правочинів, в тому числі і договорів купівлі-продажу нерухомого майна, за участю особи, пов`язаної з державою агресором, в даному випадку Російською Федерацією.

З наведеного слідує, що на момент звернення ОСОБА_1 до суду з даним позовом та на час розгляду справи судом першої та апеляційної інстанції складений сторонами договір купівлі-продажу квартири від 28.05.2021р. не може бути укладений (нотаріально посвідчений) з урахуванням суб`єктного складу його учасників незалежно від того, чи знаходиться громадянин Російської Федерації ОСОБА_2 на території України чи за її межами.

Апеляційний суд звертає увагу на те, що приватно-правовий інструментарій (зокрема, ініціювання спору про визнання договору дійсним) не повинен використовуватися учасниками цивільного обороту для набуття права власності на нерухоме майно всупереч прямо визначеній законодавцем забороні.

Враховуючи, що згідно діючого нормативного регулювання укладений в період воєнного стану правочин щодо купівлі продажу нерухомого майна за участю особи, пов`язаної з державою агресором, є нікчемним, тому підстави для визнання такого правочину дійсним в судовому порядку відсутні.

Таким чином, суд першої інстанції правильно відмовив у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , проте помилився з мотивами такої відмови.

У відповідності до вимог п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України за наслідками розгляду апеляційної скарги на судове рішення суду першої інстанції суд апеляційної інстанції має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове судове рішення у відповідній частині або змінити судове рішення.

Згідно з ч. 4 ст. 376 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

На підставі викладеного, керуючись ст. 367, 368, 376 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Колтовський Віктор Петрович, задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду міста Одеси від 05 жовтня 2022 року змінити, виклавши підстави відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 у відповідності до мотивувальної частини цієї постанови.

В іншій частині це ж рішення суду залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги до суду касаційної інстанції.

Головуюча: Н.В.Орловська

Судді: О.В.Кутурланова

Т.Г.Чорна