Справа № 484/2302/23
Провадження № 2/484/759/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.12.2023р. Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області

в складі : головуючого судді - Літвіненко Т.Я.

секретар судового засідання - Шаповалова В.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Первомайську цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Софія", про розірвання договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

До суду надійшов позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Софія", про розірвання договору оренди землі.

Мотивуючи позовні вимоги, позивач вказав, що йому на праві власності належить земельна ділянка площею 10,5439 га., кадастровий номер :08:000:0296, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах території Софіївської сільської ради Первомайського району Миколаївської області. На теперішній час вказана земельна ділянка знаходиться у користуванні ТОВ "Софія" на підставі договору оренди землі від 29 серпня 2014 року. Однак, відповідач систематично порушує умови даного договору і не сплатив йому орендну плату починаючи з дня укладання договору і до сьогоднішнього дня, що, на його думку, є підставою для його розірвання.

Крім того, в порушення вимог чинного законодавства, відповідачем не було розроблено проект землеустрою, що забезпечує еколого - економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель. Отже, він звернувся для захисту свого порушеного права до суду з вказаним позовом та просив розірвати вказаний договір оренди.

Представник позивача, ОСОБА_2 , в судове засідання не з`явився, надав суду заяву, в якій вказав, що позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просив справу слухати без його участі та участі позивача.

Представник відповідача, ОСОБА_3 , в судове засідання не з`явився, просив справу розглядати без його участі та надав суду відзив, в якому просив відмовити в задоволенні позовних вимог вказуючи, що твердження позивача стосовно порушення умов договору є неправдивими та такими, що вводять суд в оману, оскільки після підписання договору оренди орендодавець, потребуючи коштів, просив відповідача виплатити йому орендну плату наперед. Так. 29.08.2014р. відповідач виплатив позивачу оренду за договором оренди землі від 29.08.2014р. наперед, в сумі 256 114,84 грн. При цьому, позивачем не доведено та не підтверджено належними та допустимими доказами факту наявності у відповідача заборгованості зі сплати орендної плати, а також факту систематичності невиконання такого обов`язку відповідачем. Крім того, розробка проекту землеустрою щодо ротації культур не є невід`ємною і обов`язковою частиною договору оренди.

Дослідивши матеріали справи суд дійшов наступного.

Згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯК №837984 від 17.07.2012 року, ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 10,5439 га., кадастровий номер :08:000:0296, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах території Софіївської сільської ради Первомайського району Миколаївської області. (а.с.12)

29 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Софія" укладено договір оренди землі площею 10,5439 га., кадастровий номер :08:000:0296, строком на 49 років. (52-53)

Представник позивача в позовній заяві вказував, що відповідач систематично порушує умови даного договору і не сплатив йому орендну плату починаючи з дня укладання договору і до сьогоднішнього дня.

Однак, дане твердження представника позивача не відповідає дійсності виходячи з наступного.

Пунктом 9 договору оренди передбачено, що орендна плата за користування земельною ділянкою вноситься орендарем грошовими коштами у розмірі 6291,40грн.

Сторони узгодили, що орендна плата вноситься щорічно до 31 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі.

Таким чином, ТОВ "Софія" зобов`язане щорічно до 31 грудня провести розрахунок по орендній платі.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ч. 1 ст. 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлено строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Статтею 612 ЦК України визначено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не виконав зобов`язання у встановлений договором строк.

Статтею 762 ЦК України встановлений обовязок наймача вносити плату за користування майном у розмірах та строки визначені договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди.

Згідно статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Частиною 1 статті 43 Закону України «Про оренду землі» передбачено обов`язок орендаря повернути орендодавцю земельну ділянку у разі припинення договору оренди землі.

Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 зазначено, що враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зроблено висновок, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 зазначив, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто, з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Разом з тим, згідно ст. 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

У відзиві на позовну заяву представник відповідача зазначав, що відповідач виплатив позивачу оренду за договором оренди землі від 29.08.2014р. наперед, в сумі 256 114,84 грн.

Дане твердження представника відповідача є слушним, виходячи з наступного.

Зі змісту розписки від 29.08.2014р., яка наявна в матеріалах справи, вбачається, що цією розпискою ОСОБА_1 підтвердив, що отримав від ТОВ «Софія» орендну плату по договору оренди від 29 серпня 2014р. Вказав, що ним отримано орендну плату авансом за 49 років, за період з 2014 по 2063 роки, що становить 256 114,84грн. Зазначив, що орендна плата отримана ним в повному обсязі - в сумі 256 114,84грн.. Зауважень, заперечень та пропозиції щодо порядку та розміру проведеного з ним розрахунку до ТОВ «Софія» не має.

Зміст даної розписки, а також те, що вона була написана саме ОСОБА_1 сторонами не оспорювались.

Також, факт виплати ТОВ «Софія» орендної плати ОСОБА_1 підтверджується розписками в отриманні орендної плати та податковими розрахунками сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку ТОВ «Софія», які містяться в матеріалах справи.

При цьому, розраховуючи розмір орендної плати, яка має бути сплачена позивачу за весь період строку дії договору оренди, відповідач виходив з наступного:

Розмір щорічної орендної плати відповідно до п. 9 договору оренди:

- 6 291,40 грн.

Сума орендної плати за 49 років:

- 6 291,40 грн. х 49 років = 308 278,60 грн. (база оподаткування)

Відповідно до ч. 1 п. 167.1. ПК України, в редакції яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, ставка податку становить 15 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) (крім випадків, визначених у пунктах 167.2-167.5 цієї статті), у тому числі, але не виключно у формі заробітної плати, інших заохочувальних та компенсаційних виплат або інших виплат і винагород, які нараховуються (виплачуються, надаються) платнику у зв`язку з трудовими відносинами та за цивільно-правовими договорами; виграшу в державну та недержавну грошову лотерею, виграш гравця (учасника), отриманий від організатора азартної гри.

Згідно ч. 3 п. 167.1. ПК України, в редакції яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, Якщо база оподаткування, яка визначена з урахуванням норм пункту 164.6 статті 164 цього розділу щодо доходів, зазначених в абзаці першому цього пункту, в календарному місяці перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, до суми такого перевищення застосовується ставка 17 відсотків.

Розмір мінімальної заробітної плати з 01.01.2014 - 1 218,00 грн. (ст. 8 ЗУ «Про державний бюджет України на 2014 рік» від 16.01.2014 № 719-VІІ).

Відповідно, десятикратний розмір мінімальної заробітної плати:

1 218,00 грн х10 = 12 180,00 грн.

Сума перевищення бази оподаткування над десятикратним розміром мінімальної заробітної плати в періоді:

308 278,60 грн. - 12 180,00 грн. = 296 098,60 грн.

Визначення розміру податку на доходи фізичних осіб (ПДФО):

1)Заставкою 15 %-12 180,00 грн. /100 х 15 - 1 827,00 грн.

2)За ставкою 17 %- 296 098,60 грн. /100 х 17 = 50 336,76 грн.

3)Всього ПДФО 1 827,00 грн. + 50 336,76 грн. = 52 163,76 грн.

Розмір орендної плати до сплати на руки:

308 278,60 грн. - 52 163,76 грн. = 256 114,84 грн.

Суд повністю погоджується із вказаним розрахунком представника відповідача, оскільки він в повній мірі відповідає вимогам податкового законодавства, яке діяло на момент виникнення спірних правовідносин і саме зазначена сума була виплачена позивачу в якості орендної плати за весь період строку дії договору оренди.

Разом з тим, твердження представника позивача стосовно того, що починаючи з 2014р. по 2022р. включно відповідачем систематично здійснювалась щорічна недоплата коштів позивачу в рахунок орендної плати за оспорюваним договором у розмірі 120,86, яка в загальній сумі складає 1087,74грн. не заслуговує на увагу, оскільки розрахунки, які були проведені останнім, є наслідком невірного тлумачення норм права.

Отже, враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що відповідачем в повному обсязі були виконані умови договору оренди щодо сплати орендної плати та виплачено позивачу оренду за договором оренди землі від 29.08.2014р. наперед повністю.

При цьому, зміст оспорюваного договору оренди землі та норми чинного законодавства не містять заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою.

Також, в позовній заяві представник позивач вказував, що в порушення вимог чинного законодавства, відповідачем не було розроблено проект землеустрою, що забезпечує еколого - економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель.

Однак, дане твердження представника позивача не відповідає дійсності та суперечить вимогам законодавства виходячи з наступного.

Згідно п. 8 оспорюваного договору оренди Договір укладено на 49 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою).

Станом на момент укладення договору діяла Постанова КМУ від 3 березня 2004 року № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі» (в редакції від 19.09.2008). Змістом типового договору затвердженого цією постановою і було передбачено зміст п. 8 Договору від 29.08.2014 у тій редакцій, в якій він був включений до Договору укладеного між позивачем та відповідачем.

При цьому, відповідно до ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, істотними умовами договору були:

-об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

-строк дії договору оренди;

-орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

-умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

-умови збереження стану об`єкта оренди;

-умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

-умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

-існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

-визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін;

-умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки

Отже, станом на час виникнення спірних правовідносин і укладання оспорюваного договору оренди землі, наявність проекту землеустрою щодо ротації культур, не відносилось до істотних умов договору оренди.

Крім того, розробка проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, не є обов`язком, покладеним на орендаря договором чи законом, а тому підстави для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки відсутні, ґрунтуються на правильному застосуванні норм матеріального права та обставинах справи.

При цьому позивач не надав жодних належних та допустимих доказів недбалого ставлення до орендованих земель, зниження родючості ґрунтів орендованої земельної ділянки.

Вказана правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 27.06.2019р. по справі № 664/2971/16-ц.

Також, згідно ч. 4 ст. 22 ЗК України, в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва використовуються відповідно до розроблених та затверджених в установленому порядку проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель.

Відповідно до п. 18 Перехідних положень ЗК України, в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, на період до 1 січня 2015 року вимоги частини четвертої статті 22 цього Кодексу поширюються лише на тих власників та користувачів, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею більш як 100 гектарів.

Разом з тим, будь - яких належних та допустимих доказів того, що на момент укладання оспорюваного договору, ТОВ «Софія» використовувала земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею більш як 100 гектарів позивачем та його представником надано не було та в матеріалах справи відсутні.

При цьому, інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, надана представником позивача, достеменно не свідчить про те, що на момент укладення оспорюваного договору оренди землі, тобто станом на 29.08.2014 року, ТОВ «Софія» використовувала земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею більш як 100 гектарів, оскільки більшість із зазначених в ній договорів були укладені вже після 2020 року.

На підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку, що позов не обґрунтований та задоволенню не підлягає.

Керуючись ст. ст. 3, 12, 13, 81, 259, 263, 264, 265 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Софія", про розірвання договору оренди землі відмовити.

Повне судове рішення буде складено 03.01.2024 року.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

На рішення може бути подано апеляційну скаргу безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Позивач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , проживає за адресою: с. Софіївка Первомайського району Миколаївської області.

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Софія", , місце знаходження за адресою: вул. Центральна, 26 в с. Софіївка Первомайського району Миколаївської області.

Відповідно до п. 14 Перехідних положень Закону України "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів" № 2147-VIII від 3 жовтня 2017 року до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цим Законом. У разі порушення порядку подання апеляційної чи касаційної скарги відповідний суд повертає таку скаргу без розгляду.

СУДДЯ: Т.Я. Літвіненко