КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження Доповідач- Ратнікова В.М.
№ 22-ц/824/3478/2023
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

м. Київ Справа № 759/7575/22

12 січня 2023 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Ратнікової В.М.

суддів - Борисової О.В.

- Левенця Б.Б.

при секретарі - Шпильовій Я.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника позивача ОСОБА_1 адвоката Чвир Олени Михайлівни на рішення Святошинського районного суду м. Києва від 11 жовтня 2022 року, ухвалене під головуванням судді Горбенко Н.О., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСКО» про визнання майнових (речових) прав на об`єкт незавершеного будівництва,-

в с т а н о в и в:

07 липня 2022 року ОСОБА_1 звернулась до Святошинського районного суду м. Києва з позовом до ТОВ «ІСКО» про визнання майнових (речових) прав на об`єкт незавершеного будівництва.

На обґрунтування позовних вимог зазначала, що 22 січня 2018 року між нею та ТОВ «ІСКО» було укладено попередній договір № 53 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу А.В. Борківським.

За цим договором сторони зобов`язуються в строки, встановлені в п.1.4 розділу 1, укласти договір купівлі-продажу квартири (основний договір), відповідно до якого відповідач зобов`язувався передати у власність (продати) окрему квартиру, яка знаходиться в житловому будинку АДРЕСА_1 , а позивач зобов`язується прийняти у власність (купити) об`єкт та належним чином сплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 п.1.1 попереднього договору.

Зазначає, що відповідно довимог п.1.4 попереднього договору сторони зобов`язувалися укласти основний договір протягом 2 кварталу 2019 року, але в будь-якому разі не раніше отримання відповідачем правовстановлюючих документів на об`єкт та надання Державною реєстраційною службою України та/або відповідними державними органами документів.

Відповідно до п.1.1 договору про забезпечення виконання зобов`язань від 22.01.2018 року ПК/5/16/1088, для підтвердження зобов`язань, що виникли у сторін згідно з вищезазначеним попереднім договором, вона сплачує відповідачу суму грошових коштів, розмір порядок та умови сплати якої встановлюються розділом 2 договору. Вказана сума грошових коштів, після її належної сплати ОСОБА_1 за договором зараховується ТОВ «ІСКО» до платежів за основним договором.

Зазначає, що їй було видано Акт звірки взаємних розрахунків між ТОВ «ІСКО» та нею по договору №ПК/5/16/1088 від 22.01.2018 року на суму 191 160, 00 грн.

Вважає, що вона в повному обсязі виконала взяті за договором зобов`язання, проте з засобів масової інформації їй стало відомо, що будівництво житлового комплексу зупинено, оскільки забудовник самовільно вів будівництво комплексу за відсутності дозвільних документів на будівництво.

З урахуванням вище викладеного, просила суд визнати за нею майнове (речове) право на об`єкт незавершеного будівництва - на однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , на земельній ділянці під кадастровим номером :75:272:0005.

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 11 жовтня 2022 рокуу задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «ІСКО» про визнання майнових (речових) прав на об`єкт незавершеного будівництвавідмовлено.

Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, 25 жовтня 2022 року представник позивача ОСОБА_1 адвокат Чвир Олена Михайлівна подала апеляційну скаргу, в якій просила скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про задоволення позовних вимог.

Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що рішення суду першої інстанції постановлено з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Стосовно висновків суду першої інстанції щодо не звернення позивача з претензією до відповідача відносно невиконання умов попереднього договору зазначає, що звернення до відповідача з пропозицією щодо укладення основного договору не відновило би порушеного права позивача, оскільки у зв`язку з тим, що будинок не введено в експлуатацію на даний час неможливо укласти основний договір.

Звертає увагу суду, що позивачка звернулась до суду з позовом про визнання майнового (речового) прав на об`єкт незавершеного будівництва, а не з позовом про визнання прав власності.

На думку апелянта, з урахуванням того, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, будівництво не відбувається тривалий час та позивачем було сплачено повну вартість квартири за договором, наявні підстави для задоволення позовних вимог.

Відзив на апеляційну скаргу відповідачем до апеляційного суду не подано.

В судовому засіданні представник позивачки ОСОБА_1 адвокат Чвир Олена Михайлівна повністю підтримала доводи апеляційної скарги та просила її задовольнити.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСКО» в судове засідання не з`явився, про день та час слухання справи товариство апеляційним судом повідомлене, причин неявки представника суду не повідомлено, а тому колегія суддів вважає можливим розгляд справи у його відсутності.

Заслухавши доповідь судді Ратнікової В.М., пояснення представника позивачки, вивчивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 22 січня 2018 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ІСКО» та ОСОБА_1 було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири.

Відповідно до умов вказаного договору сторони зобов`язуються, в строки встановлені в пункті 1.4. розділу 1 попереднього договору, укласти договір купівлі-продажу квартири (далі - основний договір), відповідно до якого сторона-1 (в основному договорі - продавець) зобов`язується передати у власність (продати) окрему квартиру, характеристики якої вказані в підпункті 1.4.1. пункту 1.4. розділу 1 попереднього договору (далі - об`єкт), яка знаходиться в житловому будинку АДРЕСА_1 , (далі - будинок), а сторона-2 (в основному договорі - покупець) зобов`язується прийняти у власність (купити) об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 попереднього договору. (п. 1.1.)

Сторони встановили, що виконання зобов`язання щодо укладання та нотаріального посвідчення основного договору, яке встановлене пунктом 1.1. розділу 1 попереднього договору повинне бути забезпечене.

Вид та порядок забезпечення виконання вказаного зобов`язання сторони визначають в окремому договорі про забезпечення виконання зобов`язань. Зазначений договір про забезпечення виконання зобов`язань (далі - договір про забезпечення) сторони укладають у простій письмовій формі та підписують одночасно з укладенням та нотаріальним посвідченням попереднього договору. (п. 1.2)

Відповідно до п. 1.2.1. попередній договір та договір про забезпечення виконання зобов`язань є невід`ємними один від одного, припинення дії, втрата чинності, розірвання одного з цих договорів тягне за собою припинення дії, втрату чинності, розірвання іншого договору.

Також сторони погодили, що плановий строк введення в експлуатацію будинку ІІ (другий) квартал 2019 року. (п. 1.3)

Відповідно до п. 1.4 сторони зобов`язуються укласти основний договір протягом - III (третього) кварталу 2019 року, але в будь-якому разі не раніше отримання стороною-1 правовстановлюючих документів на об`єкт та надання Державною реєстраційною службою України та/або відповідними державними органами документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення основного договору та з урахуванням вимог пункту 5.2. розділу 5 попереднього договору.

Сторони встановили, що основний договір укладається протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту отримання стороною-2 відповідного повідомлення від сторони-1, яке надсилається поштою рекомендованим листом або іншим способом, який сторони оберуть за взаємним погодженням.

Відповідно до п. 2.2. попереднього договору сторони погодили, що розмір суми основного договору (вартість/ціна об`єкта), разом з податком на додану вартість, визначається сторонами у момент укладення та нотаріального посвідчення основного договору.

Розрахунки по основному договору здійснюються в день укладення основного договору до моменту його нотаріального посвідчення в наступному порядку:

Сума грошових коштів (включає в себе податок на додану вартість) в українських гривнях, що має бути сплачена стороною 2 стороні 1 на виконання договору про забезпечення, у розмірі, зазначеному у пункті 2.2. розділу 2 договору про забезпечення, у разі її сплати стороною 2 буде зарахована стороною 1 як оплата 21,24 кв.м. об`єкта.

Різниця між розміром суми основного договору (остаточна вартість/ціна об`єкта) та розміром грошових коштів, сплачених до договору про забезпечення, які будуть зараховані стороною 1 як оплата 21,24 кв.м. об`єкта, сплачується стороною 2 в розмірі, який вираховується шляхом множення неоплачених квадратних метрів об`єкта (остаточна площа об`єкта, визначається згідно пункту 5.4. розділу 5 попереднього договору) на вартість одного квадратного метра, яка за згодою сторін становить 9 000,00 в т. ч. ПДВ 20% 1 500,00 грн. (п. 2.3., 2.3.1., 2.3.2).

22 січня 2018 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ІСКО» та ОСОБА_1 було укладено договір про забезпечення виконання зобов`язань ПК/5/16/1088 відповідно до умов якого розмір грошових коштів, які сплачуються відповідно до умов договору, як забезпечення виконання зобов`язання згідно пункту 1.1. розділу 1 договору становить: 191 160,00 грн., в тому числі ПДВ 20% 31 860,00 грн.

23 січня 2018 року ОСОБА_1 сплатила Товариству з обмеженою відповідальністю «ІСКО» 191 160,00 грн. Призначення платежу: попередня оплата за квартиру 1088 згідно договору про забезпечення виконання зобов`язань ПК/5/16/1088 від 22.01.2018 року.

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСКО» про визнання майнових (речових) прав на об`єкт незавершеного будівництва, суд першої інстанції посилався на те, що обставини, на які посилається позивач як на підставу для задоволення позову про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні та не доведені позивачем.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до вимог статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість - об`єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року (провадження № 6-318цс15), від 18 листопада 2015 року (провадження № 6-1858цс15), постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19).

Відповідно до статі 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

За змістом статей 6 та 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з частинами першою та третьою статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Попередній договір укладається в формі встановленої для основного договору, а якщо форма не встановлена, то у письмовій формі.

У частині другій статті 635 ЦК України встановлено обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Зазначеною нормою закріплено презумпцію законності набуття права власності, тобто право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або якщо незаконність набуття права власності встановлена рішенням суду, а також встановлено відкритість переліку підстав набуття права власності з обмеженням їх виключно тими, що прямо передбачені в законодавстві.

Відповідно до частини другої статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

З наданих суду та досліджених в судовому засіданні доказів достовірно встановлено, що 22 січня 2018 року між ТОВ «ІСКО» та ОСОБА_1 було укладено попередній договір купівлі- продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Борківським А.В. та зареєстрована у реєстрі за № 53.

Відповідно до пункту 1.1 договору про забезпечення виконання зобов`язань ПК/5/16/1088 від 22 січня 2018 року, для підтвердження зобов`язань, що виникли у сторін згідно з попереднім договором, укладеним 22 січня 2018 року між ТОВ «ІСКО» та ОСОБА_1 , посвідченим Борківським А.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрованим в реєстрі № 53, щодо укладення та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу (основний договір) та забезпечення виконання таких зобов`язань сторона 2 сплачує стороні 1 суму грошових коштів, порядок та умови сплати якої встановлюються розділом 2 цього договору. Вказана сума грошоваих коштів після її належної сплати стороною 2 за цим договором зараховується стороною 1 до платежів за основним договором.

Відповідно до пункту 7.4 зазначеного попереднього договору сторони свідчать, що попередній договір має силу попереднього договору відповідно до статті 635 ЦК України.

Надавши оцінку доводам позивачки у сукупності з наданими нею доказами, умовами договорів та вимогами матеріального права, суд першої інстанції прийшов до вірного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСКО» про визнання майнових (речових) прав на об`єкт незавершеного будівництва- на однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , на земельній ділянці під кадастровим номером :75:272:0005, так як положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попередньогодоговору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.

Доводи апеляційної скарги проте, що позивачка звернулась до суду з позовом про визнання майнового (речового) прав на об`єкт незавершеного будівництва, а не з позовом про визнання прав власності на квартиру, правильності висновків суду першої інстанції не спростовують, з огляду на наступне.

Як вже зазначалось раніше майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Відповідно до частини другої статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Судом встановлено, що між сторонами було укладено лише попередній договір. Відповідно до п. 1.4 вказаного договору сторони погодили укладення основного договору протягом - III (третього) кварталу 2019 року, але в будь-якому разі не раніше отримання стороною-1 ( ТОВ «ІСКО» )правовстановлюючих документів на об`єкт та надання Державною реєстраційною службо України та/або відповідними державними органами документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення основного договору та з урахуванням вимог пункту 5.2. розділу 5 попереднього договору. Сторони встановили, що основний договір укладається протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту отримання стороною-2 відповідного повідомлення від сторони-1, яке надсилається поштою рекомендованим листом або іншим способом, який сторони оберуть за взаємним погодженням. Докази того, що будинок було введено в експлуатацію в матеріалах справи відсутні.

Крім того, позивачкою, на виконання умов п. 2.3.1 попереднього договору та п.2.2 договору про забезпечення виконання зобов`язань було сплачено 191 160 грн.00 коп., як оплата 21.24 кв.м. об`єкта, загальна площа об`єкта становить площу 21,9 кв.м., а тому твердження позивачки про те, що нею здійснено оплату повної вартості об`єкту незавершеного будівництва, на який вона просить визнати за нею майнові права, є безпідставним.

Доводи апеляційної скарги, щодо безпідставності посилання суду першої інстанції в оскаржуваному рішенні на ту обставину, що позивачка не зверталась з претензією до відповідача відносно невиконання умов попереднього договору, так як звернення до відповідача з пропозицією щодо укладення основного договору не відновило би порушеного права позивача, оскільки у зв`язку з тим, що будинок не введено в експлуатацію на даний час неможливо укласти основний договір,правильності висновків суду першої інстанції щодо відсутності правових підстав для задоволення позову не спростовують, так як вказана обставина не була підставою для відмови у задоволенні позову.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що рішення Святошинського районного суду м. Києва від 11 жовтня 2022 року ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, а тому відсутні правові підстави для задоволення апеляційної скарги представника позивача ОСОБА_1 адвоката Чвир Олени Михайлівни.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_1 адвоката Чвир Олени Михайлівни залишити без задоволення.

Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 11 жовтня 2022 рокузалишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 20 січня 2022 року.

Головуючий: Судді