Єдиний унікальний номер 725/4023/23
Номер провадження 2/725/482/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.11.2023 року. Першотравневий районний суд м.Чернівці

в складі:

головуючої судді Вольської-Тонієвич О.В.

при секретарі Урсуляк М.І.,

за участю:

представника позивача адвоката Дубця М.О.,

представника відповідача - Кеню Д.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ), в інтересах якої діє ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн» (вул.І.Сікорського,8 м.Київ), Товариства з обмеженою відповідальністю «Нехуромість-Закон та Порядок» (вул.Тургєнеєвська,34 м.Київ), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна (вул.Василя Тютюнника,49/23 м.Київ) про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна,-

ВСТАНОВИВ:

У травні 2023 року адвокат Дубець М.О. в інтересах ОСОБА_1 звернувся до Першотравневого районного суду м.Чернівці із вказаним вище позовом.

Посилався на те, що 29.02.2008 між ВАТ «КБ Надра» та ОСОБА_3 укладено кредитний договір №782035, за умовами якого банк надав позичальнику кредит на споживчі цілі у розмірі 40 000 доларів США.

У якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором 29.02.2008 між ВАТ «КБ Надра» та ОСОБА_1 , ОСОБА_4 укладено договір іпотеки, за умовами якого вони передали в іпотеку належну їм на праві спільної часткової власності квартиру АДРЕСА_3 .

Після смерті ОСОБА_4 . ОСОБА_1 стала єдиною власницею вказаного нерухомого майна.

З часу укладання договору іпотеки Банк ніколи не звертався до його довірительки з будь-якими претензіями чи майновими вимогами.

Разом з тим, у квітні 2022 року ОСОБА_1 довідалась про те, що 25.08.2021 ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» (правонаступник ПАТ КБ «Надра») здійснило звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, шляхом укладання з ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок» договору купівлі-продажу, який був нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.

Вважає, що відчуження ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» предмета іпотеки було здійснене поза волею його довірительки, а також з грубим порушенням вимог ЗУ «Про іпотеку» .

Так, ОСОБА_1 ніколи не отримувала повідомлення про порушення основного зобов`язання, з рекомендацією сплатити заборгованість, а також попередженням про наслідки її несплати, шляхом продажу предмета іпотеки іншій особі, що є основаною та обов`язковою умовою, яка повинна передувати перед здійсненням іпотекодержателем звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Крім того, станом на 25.08.2021 (час укладання договору купівлі-продажу) діяв ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який забороняв відчужувати предмет іпотеки.

Вказані обставини свідчать про грубе порушення ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» вимог чинного законодавства, у зв`язку із чим просив визнати договір купівлі-продажу від 25.08.2021 недійсним. Крім того просив стягнути з ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1610,40грн.

13.07.2023 до Першотравневого районного суду м.Чернівці надійшов відзив ТОВ «Нехуромість-Закон та Порядок», з якого вбачається, що позовні вимоги ОСОБА_1 відповідач не визнає та у задоволенні позову просить відмовити. Відповідач вважає, що позивачкою ОСОБА_1 не виконано умови договору іпотеки, у зв`язку із чим у ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» були законні підстави для відчуження спірного нерухомого майна. Крім того, на думку представника відповідача, положення ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюється на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст.38 ЗУ «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження) в іпотечному договорі. Обґрунтовуючи відзив, представник відповідача посилався на практику Верховного Суду, яку просив врахувати при ухваленні рішення.

13.07.2023 від ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву. У відзиві відповідач, посилаючись на норми чинного законодавства та судову практику, просив у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити, з наступних підстав:

По-перше, відповідачем двічі надсилалися позивачці ОСОБА_1 та ОСОБА_4 письмові вимоги про усунення порушення вимог договору про іпотеку та попереджено, що у разі невиконання, або неналежного виконання зобов`язання за договором іпотеки, іпотекодержателем можуть бути вжиті заходи, передбачені ст.37 ЗУ «Про іпотеку». Одночасно з вимогами про усунення порушень надіслано повідомлення про заміну кредитора та попереджено про необхідність у тридцятиденний термін з дня отримання вимоги погасити заборгованість за кредитним договором. Однак такі вимоги ОСОБА_5 отриманні не були та повернулися ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» за закінченням терміну зберігання. Тому, на думку відповідача, ОСОБА_1 свідомо ухилилася від отримання листів ТОВ «Преміум Лігал Колекшн», а відповідач, у свою чергу, належним чином дотримався надсилання вимог про усунення порушень ЗУ «Про іпотеку». Вказував, що оскільки позивачка підписала договір про іпотеку, слід вважати, що вона погодилася на встановлений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання зобов`язань за кредитним договором.

Крім того, на думку відповідача, безпідставним є посилання позивачки на ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» оскільки, на момент укладення кредитного договору між ОСОБА_3 та ПАТ КБ «Надра» позивачка ОСОБА_1 перебувала у шлюбі з позичальником ОСОБА_3 , а тому, слід вважати, що договір укладався в інтересах сім`ї. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, у власності ОСОБА_3 знаходиться квартира АДРЕСА_4 . Отже, хибним є твердження ОСОБА_1 щодо необхідності застосування ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до спірних правовідносин.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Дубець М.О. позов своєї довірительки підтримав та підтвердив викладені у ньому обставини. Додав, що про відчуження своєї квартири його довірителька дізналася випадково, коли звернулася до Управління соціального захисту з метою оформлення права на субсидію. Будь-яких повідомлень чи письмових вимог від відповідачів не отримувала. Її колишній чоловік ОСОБА_3 з нею не спілкується та про його місце знаходження їй нічого не відомо. Після смерті свого батька ОСОБА_4 вона без будь-яких перешкод прийняла у спадщину спірну квартиру та зареєструвала за собою право власності. Іншого нерухомого майна у позивачки у власності немає.

Представник ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» Кеню Д. у режимі відеоконференції підтримав поданий відзив та просив у задоволенні позову відмовити, з підстав викладених у відзиві.

Розгляд справи відбувався у відсутність позивачки ОСОБА_1 , представника ТОВ «Нехуромість-Закон та Порядок», а також приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В.

Заслухавши пояснення присутніх в судовому засіданні учасників процесу, дослідивши та проаналізувавши письмові докази у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позов ОСОБА_1 обґрунтований та підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав:

Так, судом встановлено, що 29.02.2008 між ВАТ «КБ Надра» та ОСОБА_3 укладено кредитний договір №782035, за умовами якого банк надав позичальнику кредит на споживчі цілі у розмірі 40 000 доларів США (а.с.20-21) .

У якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором 29.02.2008 між ВАТ «КБ Надра» та ОСОБА_1 , ОСОБА_4 було укладено договір іпотеки, згідно якого вони передали в іпотеку належну їм на праві спільної часткової власності квартиру АДРЕСА_3 (а.с.17-19).

Відповідно до положень статей 525-526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язань або одностороння зміна його умов не допускається.

У зв`язку із неналежним виконанням ОСОБА_3 взятих на себе за умовами кредитного договору зобов`язань та простроченням сплати кредитних платежів, ВАТ «КБ Надра» звернувся до суду із позовом про стягнення заборгованості, внаслідок чого, заочним рішенням Шевченківського районного суду м.Києва від 25.11.2010 стягнуто солідарно з ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 заборгованість по кредитному договору у сумі 334094,07грн. та судові витрати (а.с.91-93).

Разом з тим, рішення суду про стягнення заборгованості за кредитним договором виконано не було.

За умовами договору про відступлення прав вимоги від 30.07.2020 ПАТ «КБ Надра» відступило право вимоги за кредитним договором №782035 ТОВ «Фінансова Компанія Дніпрофінансгруп», яке в подальшому відступило право вимоги ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» (а.с.81-88).

З метою виконання рішення суду від 25.11.2010 та погашення наявної заборгованості за кредитним договором від 29.02.2008 ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» двічі направляло боржнику ОСОБА_3 та поручителю ОСОБА_1 письмову вимогу про усунення порушень Вказані вимоги надсилалися за всіма відомими адресами, які зазначалися у кредитному договорі та договорі іпотеки, зокрема, на АДРЕСА_1 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 .

Проте зазначені вище письмові вимоги були повернуті на поштову адресу ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» з відмітною «за закінченням терміну зберігання» (а.с.96-110).

У зв`язку із невиконанням позичальником ОСОБА_3 взятих на себе зобов`язань, 25.08.2021 ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» у порядку, передбаченому ст.38 ЗУ «Про іпотеку» відчужило на користь ТОВ «Нехуромість-Закон та Порядок» нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_3 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. (а.с.155-156).

Згідно із частиною першою статті 33 Закону України "Про іпотеку", у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина третя статті 33 Закону України "Про іпотеку").

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 36 Закону України "Про іпотеку").

Згідно із частиною третьою зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати такі способи задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки:

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього ж Закону;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього ж Закону.

Судом встановлено, що згідно договору іпотеки від 29.02.2008 (п.5.3) сторони дійшли згоди, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу Іпотекодержателю право власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленого ст.37 ЗУ «Про іпотеку»; право Іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. ЗУ «Про іпотеку». При цьому п.5.4. Договору Іпотекодержателю надано право на власний розсуд вибирати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, суд приходить до висновку, що оскільки позивачкою ОСОБА_1 , як іпотекодавцем, не виконано взятих на себе зобов`язань за умовами договору іпотеки, ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» правомірно скористалося своїм правом позасудового врегулювання спору за ст.38 ЗУ «Про іпотеку».

Суд не бере до уваги, посилання позивачки з приводу її неналежного повідомлення про зміну кредитора у зобов`язанні, а також попередження про необхідність погашення існуючої заборгованості за кредитним договором у тридцятиденний термін з дня отримання такої вимоги. При цьому суд виходить із висновків, викладених у постанові ВП ВС у справі №757/13243/17 від 29.09.2020, згідно якого належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року N 270.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Як було зазначено судом вище, ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» надіслав ОСОБА_1 письмові вимоги про зміну кредитора та необхідність погасити наявну заборгованість з дотриманням встановленого договором порядку на адресу, яка була зазначена у договорі про іпотеку ( АДРЕСА_6 , а також на інші відомі адреси ( АДРЕСА_1 ). У свою чергу, ОСОБА_1 ухилялася без поважних причин від отримання листів.

Відповідно до частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

У своїй постанові від 12.05.2022 (справа №756/15123/18 ) КЦС ВС звернув увагу на те, що тлумачення частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що правовим наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки.

Отже, наведене свідчить про те, що доводи ОСОБА_1 та її представника у позові з приводу неналежного повідомлення про наявну заборгованість, не можуть бути підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна.

В той же час, на думку суду, укладаючи спірний договір купівлі-продажу 25.08.2021 квартири АДРЕСА_3 , ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» порушило вимоги ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» При цьому суд виходить з наступного:

07 червня 2014 року набрав чинності Закон № 1304-VII, підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України 12 травня 1991 року № 1023-XII "Про захист прав споживачів" (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-IV).

Отже, Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що загальна площа предмета іпотеки, а саме квартира АДРЕСА_3 становить 52,7кв.м. Тобто загальна площа предмета іпотеки - нерухомого житлового майна не перевищує загально допустиму площу такого майна, а саме 140кв.м. для квартири, яка необхідна для застосування до спірних правовідносин ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Крім того, з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 не зареєстровано право власності на будь-яке інше нерухоме майно, в тому числі житло (а.с.13,14,26).

Згідно довідки про склад сім`ї, ОСОБА_1 з 23.01.2009 зареєстрована та проживає за адресою АДРЕСА_1 (а.с.31).

Виходячи з наведеного, суд приходить до висновку, що квартира АДРЕСА_3 , загальною площею 52,7кв.м., яка використовується як місце постійного проживання позивачки та є її єдиним нерухомим майном, не може бути примусово звернута до стягнення у порядку виконання ст.38 ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Суд звертає увагу на те, що на момент укладення договору купівлі-продажу, 25.08.2021, позивачка ОСОБА_1 не перебувала у зареєстрованому шлюбі з ОСОБА_3 , у зв`язку із чим посилання представника відповідача на те, що у власності подружжя є інше нерухоме житлове майно за адресою АДРЕСА_5 , є безпідставним. Окрім цього, згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зазначене вище житло належить ОСОБА_3 на праві спільної сумісної власності на підставі свідоцтва про право власності від 28.02.2001, тобто до моменту реєстрації шлюбу з ОСОБА_1 .

Враховуючи те, що судом задоволено позовні вимоги ОСОБА_1 , з відповідачів підлягають стягненню судові витрати за подання позову та заяви про забезпечення позову.

Керуючись ст.ст.525-526,599,625,1048,1050 ЦК України, ст.ст.10-13, 76-83, 141, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 25.08.2021, укладений між ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» та ТОВ «Нехуромість-Закон та Порядок», вчинений в порядку ст.38 ЗУ «Про іпотеку» та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстровано в реєстрі за №1856.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн» (, вул.І.Сікорського,8 м.Київ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 ) судовий збір у розмірі 1610 (одна тисяча шістсот десять) грн. 40коп.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя Першотравневого

районного суду м.Чернівці О. В. Вольська-Тонієвич