Справа №538/680/23
Провадження по справі №2/538/214/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 листопада 2023 року Лохвицький районний суд Полтавської області в складі:

головуючого судді Бондарь В.А.

за участю секретаря судового засідання Волошиної Л.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Лохвиці Полтавської області цивільну справу за позовною заявою представника позивача ОСОБА_1 адвоката Кумечко Марини Сергіївни до Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 10.03.2016 року у редакції, наведеній у прохальній частині позовної заяви, -

в с т а н о в и в :

ОСОБА_1 звернувся до суду з вищевказаним позовом. В обгрунтування своїх позовних вимог зазначив, що 10.03.2016 року між Орендодавцем: Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області та Орендарем: ОСОБА_1 було укладено Договір оренди землі, згідно наказу від 09.03.2016 року № 1644-СГ орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, кадастровий номер :00:005:0470, для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Сенчанської сільської ради Лохвицького району Полтавської області. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 16,9777 га ріллі, Договір зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.03.2016 року, номер запису про інше речове право 14013768. Відповідно до п. 8 Договір укладено на термін 7 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Додатковою угодою № 2 до Договору оренди землі від 10.03.2016 року укладеною 01.02.2021 року сторонами узгоджено збільшення орендної плати з 8% до 12% від нормативної грошової оцінки землі. Умови даного договору оренди землі від 10.03.2016 року Орендарем виконувалися та продовжують виконуватися у відповідності та із своєчасною сплатою коштів за користування земельною ділянкою (орендною платою).

За увесь час на адресу позивача не надходило жодних претензій з приводу оренди земельної ділянки загальною площею - 16,9777 га, з кадастровим № :00:005:0470, з Сенчанської сільської ради Лохвицького району, кожного року здійснювалися перерахунки орендної плати - з урахуванням нормативно грошової оцінки та індексу інфляції. 11.11.2022 року ОСОБА_1 на адресу Сенчанської сільської ради направив повідомлення про намір поновлення строку договору оренди землі від 10.03.2016 року з проектом Додаткової угоди № 3 до Договору оренди землі від 10.03.2016 року. Листом № 02-13/1968/1 від 16.12.2022 року Виконавчий комітет Сенчанської сільської ради повідомив орендаря, що його лист буде розглянуто на сесії 22.12.2022 року.

30.12.2022 року орендарем отримано Рішення 33 сесії 8 скликання Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області № 17 від 22.12.2022 року, яким ОСОБА_1 відмовлено у поновленні договору оренди від 10.03.2016 року на земельну ділянку з кадастровим № :00:005:0470, загальною площею - 16,9777 га, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області, без жодних обгрунтувань.

На адвокатський запит, відповідачем було надано витяг з протоколу спільного засідання постійних депутатських комісій Сенчанської сільської ради VІІІ скликання від 16.12.2022 року, де встановлено, що підставою відмови у поновленні договору оренди стало висловлення голови комісії про можливість виставлення на аукціон з продажу права оренди. Ввважає, що дане Рішення порушує право першочергового поновлення договору оренди землі на той самий строк, на тих самих умовах, як добросовісного землекористувача. Договори оренди землі, укладені до 15.07.2020 року містять таку умову, як і орендаря на першочергове (переважне) право на укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі) та право викупу земельної ділянки у разі зняття мораторію на її продаж. Поновлення договорів оренди землі, укладених до 15.07.2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Враховуючи вищенаведене, просить визнати протиправним та скасувати Рішення 33 сесії 8 скликання Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області № 17 від 22.12.2022 року та визнати поновленим Договір оренди землі від 10.03.2016 року, шляхом визнання укладеною Додаткової угоди № 3.

Позивач та представник позивача ОСОБА_2 в судове засідання не з"явилися, але до суду надійшла заява від представника позивача про розгляд справи без участі сторони позивача, позовні вимоги, з урахуванням заяви про уточнення позову просе задовольнити.

Представник відповідача Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області Н. Сліпухова в судове засідання не з"явилася, але надіслала клопотання про розгляд справи за відсутності представника відповідача, в задоволенні позовних вимог просила відмовити у повному обсязі.

Також, 18.04.2023 року до суду надійшов відзив на позовну заяву в якому просять в задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі. Зазначають, що у своїй позовній заяві позивач вказує, що умови даного Договору оренди землі від 10.03.2016 року виконувалися без порушень, проте орендар неналежно виконував покладені на нього обов`язки. Так, згідно п. 11 Договору оренди землі від 10.03.2016 року та внесення змін до нього «Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно у розмірі 1/12 частина річної орендної плати на розрахункові рахунки в місцевий бюджет Сенчанської сільської ради Лохвицького району Полтавської області, протягом 30 календарних днів наступного за останнім днем звітного (податкового місяця)».

Проте, відповідно до інформації наданої Фінансовим відділом Сенчанської сільської ради від 10.04.2023 року за вих. № 01-06/97 та довідки про рух коштів за 01.01.2021 по 31.12.2021 в розрізі платників орендна плата сплачувалась не щомісячно як передбачено умовами Договору, зокрема 12.07.2021 року у сумі 31000,00 грн, 27.09.2021 року - 30915,00 грн. Згідно довідки про рух коштів за 01.01.2022 по 31.12.2022 в розрізі платників орендна плата сплачувалась 12.09.2022 року у сумі 30960,00 грн, 11.10.2022 року- 30960,00 грн. Згідно довідки про рух коштів за 01.01.2023 по 07.04.2023 в розрізі платників орендна плата сплачувалась 16.03.2023 року у сумі 15480,00 грн. Вказують, що дані платежі є незрозумілими та суперечать п. 11 Договору.

Також зазначають, що Сенчанська сільська рада як власник-орендодавець захищена правом вибору розпоряджатися своїм майном на власний розсуд відповідно до вимог чинного законодавства. Таким чином, при наявності вираженого волевиявлення орендодавця Сенчанської сільської ради від продовження строку оренди та заявленої вимоги про повернення земельної ділянки, направлений на адресу сільської ради лист ОСОБА_1 з пропозицією про продовження відносин оренди не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.

За відсутності учасників процесу розгляд цивільної справи здійснено в порядку ч. 2 ст. 247 ЦПК України без фіксації судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу.

Ознайомившись із матеріалами цивільної справи, дослідивши та давши оцінку доказам по справі суд прийшов до наступного.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною третьої статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте, саме Законом України «Про оренду, землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Як встановлено судом, позивач ОСОБА_1 є орендарем земельної ділянки площею 16,9777 га, що знаходиться за межами населеного пункту на території Сенчанської сільської ради Лохвицького району Полтавської області, сільськогосподарського призначення, кадастровий номер :00:005:0470, для ведення фермерського господарства, на підставі Договору оренди землі, укладеним між ОСОБА_1 і Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області від 10 березня 2016 року (а.с. 16-21). 01 лютого 2021 року було укладено додаткову угоду № 2 до вказаного Договору (а.с. 22-23).

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" передбачає поновлення договору оренди землі за принципом "мовчазної згоди" в разі продовження користування ділянкою за відсутності заперечень від орендодавця.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий орендар додає проект договору.

Пунктом 8 Договору оренди визначено, що договір укладено на 7 років, з переважним правом Орендаря на поновлення Договору на новий строк. Виконуючи вимоги п. 8 Договору, щодо тридцятиденного повідомлення до закінчення строку дії Договору оренди, позивачем було направлено до Сенчанської сільської ради письмове повідомлення про намір поновлення строку договору оренди землі від 10.03.2016 року з проектом Додаткової угоди № 3 до Договору оренди землі від 10.03.2016 року (а.с.27).

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені - за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст. 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомленця про прийняте орендодавцем рішення. У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п`ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

Якщо орендодавець не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору з орендарем, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями», не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору та за умови, що орендар має намір продовжити користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі, крім розміру орендної плати. Зміна розміру орендної плати оформлюється додатковим договором (угодою) до договору оренди землі. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому, законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

30.12.2022 року позивачем було отримано Рішення 33 сесії 8 скликання Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області № 17 від 22.12.2022 року, яким ОСОБА_1 відмовлено у поновленні договору оренди від 10.03.2016 року на земельну ділянку з кадастровим № :00:005:0470, загальною площею - 16,9777 га, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області (а.с.32).

З метою встановлення підстав такої відмови, відповідачу було направлено адвокатський запит №5/23 від 24.01.2023 року з проханням надати:

1. Копію протоколу сесії, на якій було прийнято відповідне рішення про відмову ОСОБА_1 у поновленні договору оренди землі від 10.03.2016 року на земельну ділянку площею 16,9777 га, кадастровий номер :00:005:0470.

2. Копію результату розгляду, висновки, рекомендацій земельної комісії про розгляд повідомлення про намір поновлення строку договору оренди землі від 10.03.2016 року на земельну ділянку площею 16,9777 га, кадастровий номер :00:005:0470 (а.с.34).

Відповідно до витягу з протоколу спільного засідання постійних депутатських комісій Сенчанської сільської ради VІІІ скликання від 16.12.2022 року встановлено, що підставою відмови у поновленні договору оренди стало висловлення голови комісії про можливість виставлення на аукціон з продажу права оренди (а.с.36).

Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 України «Про оренду землі»).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону Україні «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Верховний Суд у п. 5.13 постанови від 21.09.2022 року у справі № 926/2720/21 зазначає, що якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 року у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 року у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 року у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин. Суд зауважував, що - оскільки відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у даних спірних правовідносинах є орендар.

Розділ ІХ "Перехідні положення" ЗУ "Про оренду землі" доповнено абзацами третім та четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності ЗУ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, і саме відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

Враховуючи вищенаведене, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги обґрунтовані та підлягають задоволенню, шляхом визнання поновленим Договору оренди землі від 10.03.2016 року, шляхом визнання укладеною Додаткової угоди № 3 до Договору оренди землі від 10.03.2016 року.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст. 4, 12, 13, 81, 211, 247, 259, 263-265, 268, 272, 273 ЦПК України, суд,-

в и р і ш и в:

Позов представника позивача ОСОБА_1 адвоката Кумечко Марини Сергіївни до Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 10.03.2016 року у редакції, наведеній у прохальній частині позовної заяви задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати Рішення 33 сесії 8 скликання Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області № 17 від 22.12.2022 року, яким ОСОБА_1 відмовлено у поновленні договору оренди землі від 10.03.2016 року на земельну ділянку з кадастровим № :00:005:0470, загальною площею - 16,9777 га, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Сенчанської сільської ради Миргородського району Полтавської області.

Визнати поновленим Договір оренди землі від 10.03.2016 року, який був укладений між Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області та ОСОБА_1 , шляхом визнання укладеною між Сенчанською сільською радою та ОСОБА_1 Додаткової угоди № 3 до Договору оренди землі від 10.03.2016 року про поновлення договору оренди землі від 10.03.2016 року (номер запису про інше речове право: 14013768 від 30.03.2016 року), з урахуванням "Додаткової угоди № 2 до Договору оренди землі від 10.03.2016 року" датованої 01 лютого 2021 року, на той самий строк (сім років) та на тих самих умовах, що передбачені договором, у такій редакції:

Додаткова угода № 3

До Договору оренди землі від 10.03.2016

с. Сенча 11.03.2023 року

Сенчанською сільською радою (надалі-Орендодавець), в особі сільського голови Сліпухової Наталії Вікторівни, яка діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з однієї сторони, та громадянин ОСОБА_1 (надалі-Орендар), з другої сторони, (в подальшому разом іменуються «Сторони», а кожна окремо «Сторона») відповідно до п. 8 Договору оренди землі від 10.03.2016 року, Додаткової угоди № 2 від 01.02.2021 року уклали цю додаткову угоду № 3 про наступне:

1. Сторони домовились п. 8 Договору змінити та викласти в наступній редакції: «Керуючись ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України, сторони встановили, що Договір укладено терміном на 7 років, починаючи з 11.03.2023 року по 11.03.2030 року. Після закінчення строку дії Договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію».

2. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди землі від 10.03.2016 року. Усі інші положення договору та додаткових угод до нього залишаються без змін.

3. Ця Додаткова угода складена українською мовою в 2 (двох) ідентичних екземплярах, по одному для кожної із Сторін.

4. Ця Додаткова угода набуває чинності з моменту її підписання Сторонами та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань відповідно до Договору оренди землі від 10.03.2016 року.

РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

Сенчанська сільська рада ОСОБА_1

КОД ЄДРПОУ 600, Полтавська область,

37254, Полтавська обл,, Лохвицький р-н, смт Котельва,

с. Сенча, вул. Героїв України, 8 вул. Калініна, 45

(інші засоби зв`язку не відомі) ідентифікаційний код НОМЕР_1

МП________________ ОСОБА_3 .

Стягнути з Сенчанської сільської ради (Код ЄРДПОУ 21048689) на користь ОСОБА_1 , сплачений останнім судовий збір в розмірі 1073 (тисячу сімдесят три) гривні 60 копійок.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги.

Рішення може бути оскаржене на підставі ч. 1 ст. 354 ЦПК України протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

У відповідності з п. 15.5 Розділу ХІІІ Перехідних Положень Цивільного процесуального кодексу України в новій редакції, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди.

Суддя Бондарь В.А.