Справа № 344/8378/20
Провадження № 22-ц/4808/58/23
Головуючий у 1 інстанції Бабій О. М.
Суддя-доповідач Барков В. М.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 листопада 2023 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський апеляційний суд в складі:

головуючого судді Баркова В. М.,

суддів Девляшевського В. А.,

Луганської В. М.,

секретар Гудяк Х. М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на рішення Івано-Франківського міського суду від 13 липня 2021 року в складі судді Бабій О.М., ухвалене в м. Івано-Франківську Івано-Франківської області, повний текст якого складено 23 липня 2021 року, у справі за позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Узинської сільської ради правонаступником якої є Івано-Франківська міська Рада, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів Товариство з обмеженою відповідальністю «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП», про визнання протиправними (недійсними) та скасування рішень щодо реєстрації права власності, визнання протиправними (недійсними) та скасування записів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності,

ВСТАНОВИВ:

У липні 2020 року позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду із позовом до відповідачів ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Узинської сільської ради Тисменицького району Івано-Франківської області правонаступником якої є Івано-Франківська міська Рада про визнання протиправними (недійсними) та скасування рішень державного реєстратора, визнання протиправними (недійсними) та скасування записів про реєстрацію права власності.

Позов мотивовано тим, що вони є власниками квартир АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 . Будинок складається із 108 квартир. Їх квартири знаходяться на мансардному поверсі VIII поверхового будинку з мансардою. Над перекриттям їх квартир розташовано горище, яке є спільною сумісною власністю власників квартир будинку.

В січні 2020 року на дверях горища невідома особа розмістила оголошення про звільнення приміщення до кінця поточного місяця у зв`язку зі зміню права власності. А в квітні цього ж року їм стало відомо, що відповідач ОСОБА_3 є власником двох квартир, які нібито розташовані на площах горища, що підтверджується даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державний реєстратор Цалин А. Б. Узинської сільської ради Тисменицького району Івано-Франківської області 10 квітня 2019 року за номером запису про право власності 31209991 здійснив державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на двокімнатну квартиру загальною площею 74,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_3 . Підставою виникнення права власності зазначено: акт приймання-передачі нерухомого майна від 10 квітня 2019 року, договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 21 лютого 2017 року між ТОВ «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП» та ОСОБА_5 , договір відступлення прав вимоги від 10 квітня 2019 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 . Підставою для внесення запису зазначено: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46503302 від 17 квітня 2019.

Також цього ж дня державний реєстратор за номером запису про право власності 31209972 здійснив державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на двокімнатну квартиру загальною площею 76,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_4 . Підставою виникнення права власності зазначено: акт приймання-передачі нерухомого майна від 10 квітня 2019 року, договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 21 лютого 2017 року між ТОВ «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП» та ОСОБА_5 , договір відступлення прав вимоги від 10 квітня 2019 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 . Підставою для внесення запису зазначено: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46503285 від 17.04.2019.

Вказували, що Управління з питань державного архітектурно-будівельного контрою виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради повідомило, що на реконструкцію горища будинку 50 були зареєстровані 4 декларації про початок виконання будівельних робіт. Зокрема, Декларація про початок виконання будівельних робіт № ІФ 96 від 08 червня 2015 року подана замовником ТОВ «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП» на реконструкцію нежитлових приміщень під дві житлові квартири загальною площею 159,8 кв.м. Декларація про готовність до експлуатації об`єкта «Реконструкція нежитлових приміщень під дві житлові квартири» за адресою АДРЕСА_5 не зареєстрована за даними «Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмов у видачі, скасування та анулювання зазначених документів».

Комісія у складі представників ТОВ «ЖЕО Добробут-ІФ» та власників квартир будинку 27 квітня 2020 року оглянула горище і не виявила у ньому будь яких ознак переобладнання горища у житлові приміщення.

Посилаючись на те, що оскаржувані рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та записи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за ОСОБА_3 порушують їх права на користування горищем (приміщення загального користування) та державним реєстратором порушено вимоги законодавства, оскільки квартир АДРЕСА_6 та АДРЕСА_7 фізично не існує, в експлуатацію такі квартири не вводилися, декларація про їх введення в експлуатацію у встановленому законодавством порядку не зареєстрована і відсутня в реєстрі, просили:

- визнати протиправним (недійсним) та скасувати рішення державного реєстратора Цалина А.Б. Узинської сільської ради Тисменицького району про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 квітня 2019 року, індексний номер: 46503302, щодо державної реєстрації права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_8 ;

- визнати протиправним (недійсним) та скасувати запис державного реєстратора Цалина А.Б. Узинської сільської ради Тисменицького району у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 31209991 від 10 квітня 2019 року про реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_8 ;

- визнати протиправним (недійсним) та скасувати рішення державного реєстратора Цалина А.Б. Узинської сільської ради Тисменицького району про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 квітня 2019 року, індексний номер: 46503285, щодо державної реєстрації права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_9 ;

- визнати протиправним (недійсним) та скасувати запис державного реєстратора Цалина А.Б. Узинської сільської ради Тисменицького району у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 31209972 від 10 квітня 2019 року про реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_9 .

Ухвалою Івано-Франківського міського суду від 13 жовтня 2020 року до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору залучено ТОВ «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП».

Рішенням Івано-Франківського міського суду від 13 липня 2021 року в задоволенні позову ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що позивачами не надано належних доказів на підтвердження факту наявності над їх квартирами допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, і входять до житлового фонду. Крім того, ще до набуття ОСОБА_1 права власності на свою квартиру нежитлові приміщення над квартирою належали ТОВ «Ай Ді Ел Груп» та не могли перебувати у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку. Позивачами не заявлялося вимог про оспорення правочинів, на підставі яких було набуто право власності на спірне нерухоме майно, зокрема й ТОВ «Ай Ді Ел Груп», а тому на даний час оскаржувані рішення державного реєстратора та записи про право власності не порушують прав позивачів, їх вимоги не відповідають Закону України «Про державну реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Не погоджуючись із рішенням суду ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у серпні 2021 року подали апеляційну скаргу, в якій посилаючись на невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права просили рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити їх позовні вимоги.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції безпідставно відмовив у задоволенні їх позову. При цьому не врахував, що реєстрація права власності ОСОБА_3 на дві фізично не існуючі квартири над їх квартирами без необхідних для такої реєстрації документів порушує законні права та інтереси як позивачів, так й інших власників квартир і мешканців будинку, оскільки позбавляє їх можливості використовувати ці приміщення для своїх побутових потреб та надає їх власнику ОСОБА_3 право здійснювати потенційно небезпечні для будинку будівельні роботи з реконструкції цих нежитлових приміщень в квартири.

Вимога про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на дві не існуючі квартири не заявлялася тому, що державна реєстрація права власності останнього була здійснена без документів, які згідно законодавства є підставою для реєстрації реконструйованих квартир (декларації про готовність об`єкта до експлуатації).

Розташовані над їх квартирами приміщення, які ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення» визначає як горище, є спільною сумісною власністю власників квартир та нежитлових приміщень будинку, та вони і власники інших квартир будинку з дня набуття права власності на квартири використовували горище для своїх побутових потреб та для ремонту даху будинку. Суд першої інстанції спростовуючи такі обставини посилався на акт приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 04 жовтня 2012 року, однак жодних «нежитлових приміщень» неторгового призначення в даному акті не зазначено. Така невідповідність свідчить не про відсутність в будинку горищ, а лише про неповноту цього акта. А квартири АДРЕСА_6 та АДРЕСА_7 ані у 2009 році, ані пізніше в експлуатацію не вводились.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_3 адвокат Савчук В. Р. просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.

При цьому вказує, що спірна нерухомість була придбана ОСОБА_3 ще до того, як позивачі набули право власності на свої квартири та перебувала у приватній власності ТОВ «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП», тому такі приміщення ніколи не перебували у спільній сумісній власності мешканців будинку, оскільки відносилися до комерційної нерухомості та першочергово були придбані товариством й в подальшому були відчужені на користь ОСОБА_3 . Підтвердженням факту, що горищний простір будинку АДРЕСА_5 ніколи не відносився до спільної сумісної власності мешканців будинку, є також долучений позивачами акт огляду приміщень від 27 квітня 2020 року, згідно якого горищний простір над квартирами АДРЕСА_10 та АДРЕСА_11 переобладнаний у житлові приміщення (двоярусна мансарда). А тому суд першої інстанції правомірно прийшов до переконання, що нежитлові приміщення не були горищем з часу будівництва будинку і на даний час не є горищем. При цьому, згідно практики Верховного Суду обов`язок доведення статусу приміщення як допоміжного процесуальним законодавством покладено на позивача.

Крім того, жодних прав та інтересів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 із боку ОСОБА_3 порушено не було, оскільки спірні приміщення були придбані останнім у попереднього власника даних приміщень у відповідності до норм чинного законодавства України.

Також суд першої інстанції правильно зазначив, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Інші учасники справи правом подання відзиву на апеляційну скаргу не скористалися.

Постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 19 жовтня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 залишено без задоволення, а рішення Івано-Франківського міського суду від 13 липня 2021 року без змін.

Постановою Верховного Суду від 25 серпня 2022 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 19 жовтня 2021 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

За положеннями статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами, перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідач ОСОБА_3 та його представник адвокат Савчук В. Р., а також представник Івано-Франківської міської Ради в судове засідання апеляційного суду не з`явилися, про час і місце розгляду справи були повідомлені судовою повісткою та за допомогою єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи «Електронний суд», тому апеляційний суд відповідно до положень ст. 372 ЦПК України розглянув справу без їх участі.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення позивачів ОСОБА_1 і ОСОБА_2 та їх представника адвоката Щеглова Є. С., які просили скаргу задовольнити, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає,що апеляційну скаргу необхідно задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове про часткове задоволення позовних вимог з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_12 на підставі договору купівлі-продажу від 22 лютого 2017 року, укладеного між нею та ТОВ «АРС БУД» (том 1 а.с. 19, 20). Згідно технічного паспорта, виготовленого 14 лютого 2012 року на замовлення власника ТОВ «АРС-Дім», квартира розташована на мансарді восьмиповерхового будинку з мансардою (том 1 а.с. 21-22).

Згідно із свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 15 березня 2010 року ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_2 (том 1 а.с. 26-27). Згідно технічного паспорту квартира розташована на мансардному поверху восьмиповерхового будинку з мансардою (том 1 а.с. 28-29).

Відповідно до акта готовності об`єкта до експлуатації № 544 від 23 вересня 2009 року будівництво будинку здійснював генеральний підрядник ПП «АРС-Дім» на замовлення ТОВ «АРС-Дім», кількість поверхів 8-9, кількість квартир 66. Відповідно до акта державної приймальної комісії від 12 жовтня 2006 року кількість поверхів (1ПК) 6, кількість квартир 40 (том 1 а.с. 34-38).

Згідно з актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 04 жовтня 2012 року з балансу ТОВ «АРС-Дім» на баланс ТОВ «ЖЕО Добробут ІФ» було передано активи житлового будинку І-ІІ черга за адресою АДРЕСА_5 , кількість квартир 40 та 66 (том 1 а.с. 39-40). В рядку акта «горища» даних щодо такого та його площі не зазначено. Натомість, зазначено загальну площу будинку, житлову площу квартир, площу сходових кліток, комор, гаражів, вбудованих приміщень торгового призначення та електрощитових.

Реєстраційною службою Івано-Франківського міського управління юстиції Івано-Франківської області 17 грудня 2014 року видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно, згідно якого ТОВ «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП» є власником нежитлових приміщень (мансарда) загальною площею 174 кв.м в будинку АДРЕСА_5 , та в цей же день відомості про вказаний об`єкт нерухомого майна внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, РНОНМ 1, та на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 18060929 від 17 грудня 2014 року, до реєстру внесено запис про право власності ТОВ «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП», що підтверджується свідоцтвом про право власності та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (том 1 а.с. 75-76, 163-164).

На вказані нежитлові приміщення 16 червня 2013 року на замовлення ОСОБА_6 було виготовлено технічний паспорт (том 1 а.с. 165-167).

ТОВ «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП» 08 червня 2015 року зареєструвало Декларацію про початок виконання будівельних робіт ІФ № 96 Реконструкція нежитлових приміщень під дві житлові квартири за адресою: АДРЕСА_5 (том 1 а.с. 42-43, 161).

Згідно з Договором № 1 та Договором № 2 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 21 лютого 2017 року ТОВ «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП» продало ОСОБА_5 майнові права на квартири, які будуть створені у майбутньому площею 88,94 та 80,53 кв.м відповідно, що знаходяться на мансардному поверсі у будинку АДРЕСА_5 (том 1 а.с. 168-169).

ФОП ОСОБА_7 видано ТОВ «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП» довідку від 05 квітня 2019 року за № 11 про те, що під час обстеження належного їм нежитлового приміщення площею 174 кв.м, що належить їм на праві свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 17 грудня 2014 року в житловому будинку АДРЕСА_5 , встановлено, що нежитлові приміщення припинили своє існування у зв`язку із реконструкцією квартир АДРЕСА_6 та АДРЕСА_7 (том 1 а.с. 162).

ОСОБА_5 10 квітня 2019 року за договором про відступлення права вимоги відступив своє право на користь ОСОБА_3 (том 1 а.с. 172-173).

Державний реєстратор Цалин А.Б. Узинської сільської ради Тисменицького району Івано-Франківської області 10 квітня 2019 року за номером запису про право власності 31209991 здійснив державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на двокімнатну квартиру загальною площею 74,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_3 . Підставою виникнення права власності зазначено: акт приймання-передачі нерухомого майна 10 квітня 2019року, договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру 21 лютого 2017 року між ТОВ «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП» та ОСОБА_5 , договір відступлення прав вимоги 10 квітня 2019 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 . Підставою для внесення запису зазначено: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46503302 від 17 квітня 2019 року.

Також 10 квітня 2019 року за номером запису про право власності 31209972 здійснив державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на двокімнатну квартиру загальною площею 76,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_4 . Підставою виникнення права власності зазначено: акт приймання-передачі нерухомого майна 10 квітня 2019 року, договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру 21 лютого 2017 року між ТОВ «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП» та ОСОБА_5 , договір відступлення прав вимоги 10 квітня 2019 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 . Підставою для внесення запису зазначено: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46503285 від 17 квітня 2019 року (том 1 а.с. 44-45, 127, 129).

Відповідно до акта огляду приміщень від 27 квітня 2020 року комісія у складі представників ТОВ «ЖЕО Добробут-ІФ», власника квартири АДРЕСА_13 , а також відповідно до довідки ТОВ «ЖЕО Добробут-ІФ» від 27 квітня 2020 року № 83, в будинку АДРЕСА_5 горищний простір 4-го під`їзду над мансардними квартирами АДРЕСА_14 є суцільним горищним простором, і не містить будь яких ознак його переобладнання у житлові приміщення, квартир АДРЕСА_6 і АДРЕСА_9 на будь-якому (горищному, мансардному тощо) поверсі не виявлено (том 1 а.с. 48, 54).

За змістом листа Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради від 07 травня 2020 року № 14/32-18/373 згідно з даними Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмов у видачі, скасування та анулювання зазначених документів відсутня реєстрація декларації про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція нежитлових приміщень під дві житлові квартири» за адресою: АДРЕСА_5 (том 1 а.с. 47).

Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Отже, частина друга статті 382 ЦК України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на врегулювання порядку користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.

Згідно з частинами першою, другою статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Нормами законодавства визначено, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому немає підстав стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

Нежитлове приміщення е приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Отже, співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.

Відповідно до частини другої статті 10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території, відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Між тим, допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду у постановах від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 року у справі № 904/1040/18 та від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17).

Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц).

Таким чином, у виниклих правовідносинах саме на відповідача покладено обов`язок доведення того факту, що спірне приміщення не є допоміжним приміщенням, адже за загальним правилом всі нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку мають статус допоміжних.

З відзиву на позовну заяву та пояснень сторін вбачається, що спірним нежитловим приміщенням фактично є приміщення горища будинку над квартирами позивачів в якому згідно висновків будівельно-технічної експертизи № 050/10-23 від 04 жовтня 2023 року (том 3 а.с. 54-60) розміщене технічне обладнання (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир: каналізаційні канали з клапаном, вентиляційні канали, комен, комунікаційні системи кондиціювання, електричні кабелі, доступ через дахові вікна для обслуговування системи водовідведення (ринв).

Отже, з наданих позивачами доказів вбачається, що спірне приміщення горища над квартирами позивачів за своїм правовим статусом є допоміжним приміщенням, оскільки в ньому розміщено обладнання та комунікації для обслуговування будинку та розташованих в ньому квартир, воно не проектувалося та не будувалося для використання за іншим призначенням, а відтак знаходиться у спільній сумісній власності усіх власників квартир та нежитлових приміщень будинку і не може належати на праві приватної власності будь-якій особі.

Належних та допустимих доказів тому, що спірне приміщення горища не є допоміжним, відповідачем всупереч вимогам ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України суду не надано.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

За змістом статей 316, 317, 321, 391 ЦК України право власності це право особи володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, але в межах, передбачених законом. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Гарантуючи захист права власності, закон надає право власнику вимагати усунення будь-яких порушень його права хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння. Способи захисту права власності передбачені нормами статей 16, 386, 391 ЦК України.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно з частиною другою статтею 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі Закон № 1952-IV) (у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації речових прав) визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі державна реєстрація прав) офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Гарантування державою об`єктивності, достовірності, повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження й обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав є загальними засадами цієї реєстрації (пункти 1, 2 частини першої статті 3 Закону № 1952-IV).

У пунктах 1, 2 частини третьої статті 10 Закону № 1952-IV зазначено, що державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах, та перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав (частина 1 статті 11 Закону № 1952-IV).

Відповідно до частини другої статті 12 Закону № 1952-IV записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

Відповідно до пунктів 2, 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до I-III категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Отже, декларація про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрована в установленому порядку інспекцією (щодо об`єктів I-III категорії складності), є документом, який підтверджує відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам, та мають подаватися для оформлення права власності з видачею рішення про право власності на новозбудовані, реконструйовані об`єкти нерухомого майна.

Проте судом першої інстанції було встановлено, що декларація про готовність реконструйованого нежитлового приміщення під дві житлові квартири в буд. АДРЕСА_5 з питань державного архітектурно-будівельного контролю Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради не реєструвалася.

Також відсутність у будинку квартир АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 підтвердила допитана в судовому засіданні апеляційного суду свідок ОСОБА_8 .

Крім того, з оглянутого в судовому засіданні апеляційним судом поповерхового плану буд. АДРЕСА_5 вбачається, що нежитлові приміщення на мансардному поверсі загальною площею 174 кв.м. відсутні. На цьому поверсі розташовані лише житлові приміщення (квартири), в тому числі й квартири позивачів.

У постанові Верховного Суду від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18 зазначено, що: «пункт 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає, що державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката. Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. Подібний висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року в справі № 911/3594/17, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27 лютого 2018 року в справі № 925/1121/17, від 17 квітня 2019 року в справі № 916/675/15».

У пункті 41 Порядку про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, зазначено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються, зокрема, 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Оскільки декларація про готовність реконструйованого нежитлового приміщення під дві житлові квартири АДРЕСА_6 , АДРЕСА_9 та документ про прийняття їх в експлуатацію як закінченого будівництвом об`єктів відсутні, як і відсутні самі квартири, підстав для проведення реєстрації за ОСОБА_3 права власності на них не було, а тому рішення державного реєстратора Цалина А. Б. про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартири АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 є протиправним.

Клопотання про витребування матеріалів реєстраційної справи на квартири АДРЕСА_15 ОСОБА_3 або його представником не заявлялось.

З урахуванням наведеного, не можна погодитися із висновком суду першої інстанції про недоведеність позовних вимог.

Згідно з абзацами 1, 2 частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону.

За змістом наведеної правової норми в чинній редакції, на відміну від положень статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, на даний час способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є: судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

Викладене дає підстави для висновку про те, що з 16 січня 2020 року, тобто на час розгляду цієї справі, такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права вказаний Закон не передбачає, тому позовні вимоги в частині визнання протиправними (недійсними) та скасування записів державного реєстратора про реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартири АДРЕСА_6 , АДРЕСА_9 задоволенню не підлягають.

З огляду на вищенаведене рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Керуючись статтями 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Івано-Франківського міського суду від від 13 липня 2021 року скасувати.

Позовні вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Узинської сільської ради правонаступником якої є Івано-Франківська міська Рада, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів Товариство з обмеженою відповідальністю «АЙ ДІ ЕЛ ГРУП», про визнання протиправними (недійсними) та скасування рішень щодо реєстрації права власності, визнання протиправними (недійсними) та скасування записів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності задовольнити частково.

Визнати протиправним (недійсним) та скасувати рішення державного реєстратора Цалина А.Б. Узинської сільської ради Тисменицького району про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 квітня 2019 року, індексний номер: 46503302, щодо державної реєстрації права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_8 ;

Визнати протиправним (недійсним) та скасувати рішення державного реєстратора Цалина А.Б. Узинської сільської ради Тисменицького району про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 квітня 2019 року, індексний номер: 46503285, щодо державної реєстрації права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_9 ;

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 05 грудня 2022 року.

Судді В. М. Барков

В. А. Девляшевський

В. М. Луганська