ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 604/481/23Головуючий у 1-й інстанції Сидорак Г.Б.
Провадження № 22-ц/817/925/23 Доповідач - Хома М.В.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 листопада 2023 року м. Тернопіль

Тернопільський апеляційний суд в складі:

головуючої - Хома М.В.

суддів - Гірський Б. О., Костів О. З.,

секретар - Жук В.М.

з участю представників сторін

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Тернополі цивільну справу за апеляційною скаргою фермерського господарства "Золотий жайвір" на рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 7 серпня 2023 року, ухвалене суддею Сидорак Г.Б. у цивільній справі №604/481/23 за позовом фермерського господарства "Золотий жайвір" до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю " Агротехпрод" про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк та визнання відсутнім права оренди,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2023 року ФГ Золотий жайвір звернулось до суду із вказаним позовом, який обґрунтовано тим, що 07.02.2016 року ФГ «Золотий жайвір» було укладено договір оренди землі з ОСОБА_1 (№060, кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0007), строком на 7 років.

Протягом усього часу перебування земельних ділянок в оренді не було жодних претензій чи зауважень з боку орендодавця щодо неналежного виконання орендарем своїх обовязків.

За місяць до закінчення строку договору позивач, дотримуючись вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», направив власнику земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0007 ОСОБА_1 лист-повідомлення від 13.02.2023 року, направлений 17.02.2023 року про намір скористатись переважним правом на укладення на новий строк договору оренди. До листа було додано по три примірники проекту договору оренди землі на новий строк.

Відповіді від орендодавця орендар не отримав та продовжив користуватися земельною ділянкою. Проте, в квітні 2023 року позивачу стало відомо, що ОСОБА_1 , не надіславши лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди землі на новий строк, не витребувавши земельну ділянку від позивача, у володінні якого вона перебуває, уклав договір оренди з іншим орендарем ТОВ " Агротехпрод". На підставі цих договорів в квітні 2023 року державним реєстратором Збаразької міської ради Тернопільської області до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено записи про інше речове право право оренди ТОВ " Агротехпрод" щодо земельної ділянки.

Вважає, що ФГ «Золотий жайвір» як первинний орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, тому позивач просив визнати укладеними договори оренди землі в запропонованій редакції на новий строк та визнати відсутнім права оренди в ТОВ " Агротехпрод" щодо земельної ділянки за кадастровими номерами :01:003:0007 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської міської ради Підволочиського району Тернопільської області.

Рішенням Підволочиського районного суду Тернопільської області від 7 серпня 2023 року в задоволенні позову відмовлено. Судові витрати покладено на позивача.

В апеляційній скарзі ФГ «Золотий жайвір» просить рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 7 серпня 2023 року скасувати та прийняти нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. Вказує, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, оскільки орендар ФГ «Золотий жайвір» підписав договір оренди земельної ділянки 07.02.2016 року. При цьому сторони узгодили у пункті 6 договору строк його дії - 7 років, у пункті 31 передбачили обов`язок орендаря приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, та у пункті 43 визначили, що цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації.

Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору, яка мала місце 06.04.2023 року. При цьому судом в оскаржуваному рішенні встановлено, що лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар направив орендодавцю 17.02.2023 року. Тобто, вказаний лист орендар направив орендодавцю без порушення місячного строку до закінчення строку дії договору оренди землі, який встановлено ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Також зазначає, що позивач повідомляв орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, процедура реалізації якого передбачена статтею 33 ЗУ «Про оренду землі».

Однак, орендодавець ОСОБА_1 , будучи власником земельної ділянки, вільно реалізував свої права, передбачені ч. 1 ст. 319 ЦК України у спосіб передачі цієї земельної ділянки в оренду новому орендареві ТОВ " Агротехпрод", тобто у спосіб, який був запропонований позивачем шляхом направлення орендодавцеві листів з пропозицією укладення договорів оренди земельних ділянок на новий строк.

Наведене свідчить про те, що воля орендодавця ОСОБА_1 щодо належних йому земельних ділянок була спрямована саме на передачу цього майна в оренду, а тому висновки суду про відсутність вільного волевиявлення власника земельної ділянки на передачу цього майна в оренду суперечить обставинам справи, які були встановлені самим судом.

Крім того, в апеляційній скарзі зазначено, що орендна плата за 2022 рік ОСОБА_1 була виплачена позивачем у повному обсязі, а тому ФГ «Золотий жайвір» не втратило переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, тому протилежні висновки суду вважало безпідставними.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ТОВ «Агротехпрод» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін, оскільки вважає його законним та обґрунтованим.

Зокрема зазначає, що суд першої інстанції належним чином дослідив усі обставини та докази по справі, дав їм належну оцінку та дійшов вірного висновку про відмову у задоволенні позову, оскільки відповідач повідомляв позивача про небажання укладати новий договір оренди, що свідчить про відсутність волевиявлення у останнього на вчинення таких дій.

Крім того, висновок суду щодо відсутності у справі доказів виплати ОСОБА_1 орендної плати до 30.12.2022 року грунтується на матеріалах справи, а долучені до апеляційної скарги ФГ Золотий жайвір відомості виплати орендної плати за земельні паї не повинні братися апеляційним судом до уваги, так як подані із порушенням приписів ст. 83 ЦПК України, оскільки клопотання щодо неможливості їх подання у строк, визначений цивільним процесуальним законом, позивачем не подано.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін, оскільки вважає його законним та обґрунтованим. Суд вірно встановив обставини з приводу повідомлення відповідачем позивача про небажання укладати новий договір оренди, що свідчить про відсутність волевиявлення у останнього на вчинення таких дій та відсутності даних щодо виплати ОСОБА_1 орендної плати до 30.12.2022 року.

В судовому засіданні представник ФГ «Золотий Жайвір» - адвокат Покотило Ю.В. просив задовольнити апеляційну скаргу з підстав, наведених у ній.

Представники відповідачів ОСОБА_1 - адвокат Рогатин С.В. та ТОВ «Агротехпрод» - адвокат Мартинюк Т.Б. просили відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду залишити без змін, оскільки вважають його законними та обґрунтованими.

Заслухавши пояснення представників сторін, ознайомившись з матеріалами справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, суд приходить до висновку, що апеляційна скарга ФГ «Золотий жайвір» на рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 7 серпня 2023 року підлягає до часткового задоволення.

Обставини справи.

07 лютого 2016 року між ОСОБА_1 та ФГ «Золотий жайвір», в особі Дацківа В.П., було укладено Договір оренди землі №060, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської міської ради Підволочиського району Тернопільської області, площею 2,4975 га, кадастровий номер :01:003:0007. Договір оренди зареєстрований 25.03.2016 року (Інформаційна довідка з ДРРПНМ №56352796 від 31.03.2016).

Як вбачається із п. 7 зазначеного вище Договору оренди землі, він укладений на 7 років, а по закінченню цього строку, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Пунктом 8 зазначеного договору передбачено, що у випадку якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

ФГ «Золотий жайвір» на адресу орендодавця ОСОБА_1 направив лист-повідомлення про укладення договору оренди на новий строк №13/02/23-4 від 13.02.2023 року, в якому повідомив про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, запропонував встановити орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або в натуральній формі, строк дії договору 10 років та додав проєкт договору оренди землі. Лист-повідомлення направлено орендодавцю 17.02.2023 року, що підтверджується описом вкладення, накладною на відправлення та фіскальним чеком.

ОСОБА_1 отримав зазначений лист-повідомлення з доданим до нього проєктом договору оренди землі.

Окрім того, ФГ «Золотий жайвір» 16.03.2023 року також направляв ОСОБА_1 повідомлення про продовження терміну повернення з оренди земельної ділянки за кадастровим номером :01:003:0007, в якому зазначив, що орендарем було засіяно земельну ділянку сільськогосподарськими культурами, у зв`язку з чим, керуючись Договором оренди та Законом України «Про оренду землі», повернення земельної ділянки буде здійснене протягом 6 місяців після припинення дії договору оренди.

ОСОБА_1 17.02.2023 року направив до ФГ «Золотий жайвір» лист-повідомлення, яким повідомив, що він не бажає поновлювати дію Договору оренди з господарством та має намір використовувати земельну ділянку для власних потреб.

Про відправлення листа від 17.02.2023 року свідчить повідомлення Укрпошти з відтиском штемпеля з датою 17.02.2023 року, з описом вкладення, відправленого на імя ФГ Золотий Жайвір.

Лист від 17.02.2023 року вручено 22.02.2023 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Відповідно до витягу №324672638 від 03.03.2023 року, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 28.02.2023 року на підставі договору оренди землі №060 від 07.02.2016 року внесено відомості про припинення речового права (права оренди) ФГ «Золотий жайвір» на зазначену вище земельну ділянку (а.с. 37).

Як вбачається із витягу з ДРРП №328752978 від 11.04.2023 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 06.04.2023 року внесено відомості про право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 03.04.2023 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агротехпрод».

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права.

Згідно п.п. 1-5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 7 серпня 2023 року не в повній мірі відповідає зазначеним вимогам.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що орендар не дотримався встановлених законом процедури і строків укладення договору на новий строк, а у орендодавця відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі з позивачем на новий строк.

Колегія суддів погоджується з висновком суду щодо відмови у задоволенні позову, однак мотивувальна частина рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 7 серпня 2023 року року підлягає частковій зміні.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Таким чином, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такий правовий висновок про застосування норм права у подібних правовідносинах викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, ОСОБА_1 17.02.2023 року направив до ФГ «Золотий жайвір» лист-повідомлення, яким повідомив, що він не бажає поновлювати дію Договору оренди з господарством та має намір використовувати земельну ділянку для власних потреб. Лист позивачу вручено, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення.

У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18 ) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Таким чином, суд першої інстанції, встановивши, що волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі відсутнє, у зв`язку з бажанням власника землі самостійно користуватися своєю землею, дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ФГ «Золотий жайвір».

Разом з тим, суд першої інстанції, крім наведених вище обставин, також мотивував своє рішення тим, що позивач надіслав лист-повідомлення про укладення договору оренди землі 17.02.2023 року, тобто з пропуском встановленого ст.33 ЗУ «Про оренду землі» місячного строку до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, з чим колегія суддів погодитись не може.

Так, згідно з укладеним між ФГ «Золотий жайвір» та ОСОБА_1 07.02.2016 року договору, останній укладений на 7 років. Відповідно до п.43 прикінцевих положень вказаного договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Згідно з наявного в матеріалах справи копії витягу ДРРП , зазначений вище договір зареєстрований 25.03.2016 року, таким чином саме 25.03.2023 року строк дії даного договору слід вважати закінченим. Оскільки лист повідомлення про укладення договору оренди землі позивачем був надісланий ОСОБА_1 17.02.2023 року тому в даному випадку місячний строк позивачем пропущений не був.

Зважаючи на наведені положення законодавства, обставини, встановлені судом першої інстанції, та беручи до уваги те, що місцевий суд, хоча і припустився помилки щодо вирішення питання дотримання позивачем строків надсилання листа-повідомлення ОСОБА_1 про укладення договору оренди землі, однак це не призвело до неправильного вирішення спору у цій справі, колегія суддів не вбачає підстав для скасування оскарженого у справі рішення суду, однак воно підлягає зміні його мотивувальної частини із її викладенням в редакції даної постанови.

Доводи апеляційної скарги про те, що укладення нового договору з іншим орендарем порушує переважне право ФГ Золотий Жайвір, орендодавець ОСОБА_1 , будучи власником земельної ділянки, реалізував свої права, передбачені ч. 1 ст. 319 ЦК України, у спосіб передачі цієї земельної ділянки в оренду новому орендареві ТОВ " Агротехпрод", тобто у спосіб, який був запропонований позивачем шляхом направлення орендодавцеві листів з пропозицією укладення договорів оренди земельних ділянок на новий строк, що свідчить про те, що воля орендодавця ОСОБА_1 щодо належної йому земельної ділянки була спрямована саме на передачу цього майна в оренду, а тому висновки суду про відсутність вільного волевиявлення власника земельної ділянки на передачу цього майна в оренду суперечить обставинам справи, колегія суддів оцінює критично, враховуючи наступне.

ОСОБА_1 у встановленому законом порядку вказав на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі з позивачем, що беззаперечно свідчить про відсутність його волевиявлення на поновлення договору оренди землі чи укладення на новий строк з ФК Золотий Жайвір.

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Після закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного з ФГ Золдотий Жайвір, ОСОБА_1 розпорядився належною йому земельною ділянкою на власний розсуд, передавши її в оренду ТОВ " Агротехпрод".

А тому передбачене ст.33 Закону України Про оренду землі переважене право ФГ Золотий жайвір на укладення договору оренди на новий строк не порушене.

Оскільки у задоволенні позову ФГ «Золотий Жайвір» відмовлено у зв`язку з відсутністю волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі, доводи апеляційної скарги щодо отримання орендної плати ОСОБА_1 за 2022 рік від позивача не мають правового значення при вирішенні даного спору.

Згідно з п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Керуючись ст. ст. 141, 367, 375, 376, 382-384 ЦПК України, суд апеляційної інстанції, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу фермерського господарства "Золотий жайвір" задовольнити частково.

Рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 7 серпня 2023 року змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

В решті рішення залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 27 листопада 2023 року.

Головуюча Хома М.В.

Судді Гірський Б.О.

Костів О.З.