Справа № 361/4615/21
Провадження № 2/361/451/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 листопада 2023 року Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:

головуючого судді Радзівіл А.Г.

за участю секретаря Коваль О.О.

представника відповідача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Бровари цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю Альфа Проф, Товариства з обмеженою відповідальністю Факторингова компанія Фонд гарантування інвестицій про визнання недійсним правочинів, припинення прав власності та скасування рішень про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно,

В С Т А Н О В И В :

У травні 2021 року позивач ОСОБА_2 звернулася до Броварського міськрайонного суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Альфа Проф, Товариства з обмеженою відповідальністю Факторингова компанія Фонд гарантування інвестицій про визнання недійсним правочинів, припинення прав власності та скасування рішень про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно.

Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що за договором купівлі-продажу від 01.06.2007 року №3321 та №3322, посвідченими приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Писаним В.Г. позивачу належать:

- земельна ділянка кадастровий номер 000600202, за адресою: АДРЕСА_1 ;

- житловий будинок незавершеного будівництва готовністю 93%, за адресою: АДРЕСА_1 , у якому вона фактично проживає, оскільки він має стан, що придатний для проживання.

12 травня 2021 року позивач дізналася, що земельна ділянка та житловий будинок незавершеного будівництва, за адресою: АДРЕСА_1 перейшли у власність до ТОВ Альфа Проф за правочинами, про які позивачу ніхто не повідомляв та не ставив до відома про намір укладання. Так, особи, які назвались представниками нових власників, увірвались до житлового будинку, зірвавши замки та вимагаючи звільнення приміщення. Станом на ранок 13 травня 2021 року вказані особи продовжували залишатись на території будинку, що підтверджується фотокопією пояснень, наданих поліції, яка прибула за викликом позивача.

При цьому, під час спілкування із поліцією вдалось сфотографувати документи, які пред`явили представники нового власника працівникам поліції. Акцентувала увагу, що жодного офіційного звернення чи повідомлення про продаж майна з вимогою про виселення позивача не було.

18 травня 2021 року сталось нове насильницьке вторгнення, за результатами якого жорстоко побили брата позивача ОСОБА_3 , у зв`язку з чим вони звернулися до поліції із повідомленням про кримінальне правопорушення.

Ознайомившись із сфотографованими копіями документів позивач вважає, що є ознаки недійсності правочинів, за якими спірне нерухоме майно вибуло з її власності, а тому звернулась із позовом про визнання їх недійсними та про скасування рішень державного реєстратора, за якими відбулась реєстрація переходу права власності позивача до ТОВ Альфа Проф.

Акцентувала увагу, що оригіналів чи хоча б засвідчених копій вказаних правочинів у позивача немає, до 12 травня 2021 року їй не було відомо про їх існування, вона ніколи не отримувала письмових повідомлень про їх укладення чи про наміри щодо їх укладення з пропозицією здійснення викупу предмету іпотеки, а відтак наразі не може стверджувати про їх достовірність. В зв`язку з чим, адвокатом позивача було зроблено запити щодо надання засвідчених копій таких правочинів, а у разі відмови у задоволенні запитів буде подано клопотання про витребування оригіналів наведених правочинів.

Позивач у своїй позовній заяві наголошувала, що перш ніж прийняти рішення про стягнення на предмет іпотеки, Товариство з обмеженою відповідальністю Факторингова компанія Фонд гарантування інвестицій мало б направити їй вимогу про усунення порушення і лише у разі її невиконання приймати рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання у порядку, передбаченому ст. 38 Закону України Про іпотеку, а також у п.5.3. Договору іпотеки. Такого повідомлення позивачу, в порушення вимог ст. 35 Закону України Про іпотеку не було надіслано, що в силу Закону перешкоджає звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Відтак, для того, щоб у реєстрі відновилась державна реєстрація права власності на спірне майно саме за позивачем, необхідно припинити право власності ТОВ Альфа Проф на спірне майно та скасувати рішення про його державну реєстрацію.

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 01.06.2021 відкрито провадження у справі.

Сторонам було направлено копію ухвали про відкриття провадження, відповідачам копію позовної заяви з додатками.

Відповідачам був наданий строк для надання відзиву.

05 серпня 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю Факторингова компанія Фонд гарантування інвестицій, в особі директора товариства Скринник Н.В. подала до суду відзив на позовну заяву, в якому просила суд відмовити в повному обсязі в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю Факторингова компанія Фонд гарантування інвестицій та Товариства з обмеженою відповідальністю Альфа Проф про визнання недійсними правочинів, припинення прав власності та скасування рішень про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно по справі №361/4615/21.

Посилалася на те, що ТОВ ФК ФГІ неодноразово направляло на адресу позивача вимоги про усунення порушення умов кредитного договору, які також містили попередження іпотекодавця про намір іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою покупцем: вимога про усунення порушення умов кредитного договору вих. №340 від 04.09.2020 року була направлена на ім`я ОСОБА_4 , за адресою: АДРЕСА_2 (вимога була повернута на адресу відправника за закінченням терміну зберігання); вимога про усунення порушення умов кредитного договору №341 від 04.09.2020 року була направлена на ім`я ОСОБА_4 , за адресою: АДРЕСА_3 (вимога була повернута на адресу відправника за закінченням терміну зберігання); вимога про усунення порушення умов кредитного договору вих. №463 від 12.10.2020 року була направлена на ім`я ОСОБА_4 , за адресою: АДРЕСА_2 (вимога була повернута на адресу відправника за закінченням терміну зберігання); вимога про усунення порушення умов кредитного договору №464 від 12.10.2020 року була направлена на ім`я ОСОБА_4 , за адресою: АДРЕСА_3 (вимога була повернута на адресу відправника за закінченням терміну зберігання).

Представник позивача зазначила, що ТОВ ФК ФГІ чотири рази направляло вимоги позивачу як на адресу її реєстрації, так і на адресу предмета іпотеки, які повернулись на адресу іпотекодержателя за закінченням терміну зберігання (копії зазначених вимог разом із описами вкладень у цінні листи, накладними, фіскальними чеками, конвертами та рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення додані до відзиву). Вважає, що за змістом копій документів, наданих відповідачем, тобто ТОВ ФК ФГІ суду, вбачається, що для здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки ТОВ ФК ФГІ було подано всі необхідні документи для здійснення реєстраційних дій приватним нотаріусом та виконано вимоги ст.ст. 35, 38 Закону України Про іпотеку.

25 липня 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю Альфа Проф, в особі директора Пампури Ю.А. подала до суду відзив на позовну заяву, в якому просила поновити строки для подання відзиву на позовну заяву та відмовити в повному обсязі в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю Альфа Проф та Товариства з обмеженою відповідальністю Факторингова компанія Фонд гарантування інвестицій про визнання недійсними правочинів, припинення прав власності та скасування рішень про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно по справі №361/4615/21.

Представник зазначала, що між Відкритим акціонерним товариством комерційний банк Надра, правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство Комерційний банк Надра та ОСОБА_5 укладений кредитний договір №204/П/99/2007-840 від 01.06.2007 року, відповідно до якого банк надав позичальнику кредитні кошти на умовах кредитного договору в повному обсязі. Вказувала, що позичальник не виконала умови кредитного договору, у зв`язку з чим утворилась заборгованість, яка станом на 07.05.3020 року складала 410 602, 24 доларів США (екв. 11 058 462, 71 грн.), з яких: основний борг 238 873, 03 доларів США (екв. 6 433 400, 11 грн.), відсотки 171 729, 21 доларів США (екв. 4625062, 6 грн.)

В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором укладений договір іпотеки, посвідчений Писаним В.Г., приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу 01.06.2007 року за реєстровим №3323. Відповідно до договору іпотеки предметом іпотеки є: нерухоме майно, а саме: 1) житловий будинок незавершеного будівництва 93 % готовності, загальною площею 269,33 м кв., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; 2) земельна ділянка загальною площею 0, 1000 га, кадастровий номер 000600202, цільове призначення для будівництва та обслуговування житлового комплексу та господарських споруд.

За результатами відкритих торгів (аукціону) з продажу права вимоги за кредитним договором його переможцем стало ТОВ ФК ФГІ. У подальшому між ПАТ КБ Надра та ТОВ ФК ФГІ був укладений договір №GL3N217046_ПВ216 про відступлення прав вимоги від 07.05.2020 року, посвідчений Швець Р.О., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим №1557, за умовами якого ПАТ КБ Надра відступило ТОВ ФК ФГІ права вимоги до боржника, що належали ПАТ КБ Надра на підставі кредитного договору №204/П/99/2007-840 від 01.06.2007 року та договору іпотеки, посвідченого Писаним В.Г., приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу 01.06.2007 року за реєстровим №3323, а ТОВ ФК ФГІ набуло зазначені вище права вимоги.

Представник відповідача зазначила, що позивача було попереджено, що якщо протягом 30 днів дана вимога не буде виконана, ТОВ ФК ФГІ розпочне процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України Про іпотеку та умов договору іпотеки будь-яким способом на власний розсуд, в тому числі шляхом позасудового врегулювання, а саме: шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за кредитним договором у порядку, встановленому статтею 37 Закону України Про іпотеку; шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України Про іпотеку.

На адресу ОСОБА_2 ТОВ ФК ФГІ неодноразово направляло вимоги про усунення порушень умов кредитного договору, які остання ігнорувала та не погашала заборгованість за кредитним договором. 04 лютого 2021 року між ТОВ ФК ФГІ як продавцем та ТОВ Альфа Проф як покупцем був укладений договір купівлі продажу об`єкту незавершеного будівництва, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д.М. за реєстровим №24. Також, 04 лютого 2021 року між ТОВ ФК ФГІ як продавцем та ТОВ Альфа Проф як покупцем був укладений договір купівлі продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д.М. за реєстровим №26. Таким чином, на теперішній час ТОВ Альфа-Проф є власником нерухомого майна земельної ділянки, кадастровий номер 000600202 та житлового будинку, незавершеного будівництва готовністю 93 %, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

В судове засідання позивач не з`явилась, про день, час та місце розгляду справи була повідомлена належним чином.

В судовому засіданні представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Альфа Проф Дорошенко Д.П. позовні вимоги не визнав в повному обсязі у їх задоволені просив відмовити. Пояснення надав аналогічні змісту відзиву на позов.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

Суд, заслухавши пояснення представника відповідача ТОВ Альфа-Проф Дорошенка Д.П., дослідивши письмові докази у справі, дійшов висновку про відмову у задоволені позову виходячи із наступного.

Відповідно до ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених законом. Тобто, при зверненні з позовом до суду на позивача покладений тягар доведення обставин заявлених вимог. Натомість відповідач повинен довести саме свої заперечення проти доводів позивача.

За статтею 16 Цивільного кодексу України (далі по тексту - ЦК України), визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів і загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215 ЦК України.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).

Нікчемний правочин є недійсним у силу прямої вказівки закону за фактом наявності певної умови (обставини). Натомість оспорюваний правочин ЦК України імперативно не визнає недійсним, допускаючи можливість визнання його таким у судовому порядку за вимогою однієї із сторін або іншої заінтересованої особи, якщо в результаті судового розгляду буде доведено наявність визначених законодавством підстав недійсності правочину у порядку, передбаченому процесуальним законом. При цьому, оспорюваний правочин є вчиненим, породжує юридично значущі наслідки, обумовлені ним, й у силу презумпції правомірності правочину за статтею 204 ЦК України вважається правомірним, якщо не буде визнаний судом недійсним.

Таким чином, при вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи ст.ст. 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки, в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Судом встановлено, що 01.06.2007 між Публічним акціонерним товариством КБ Надра та позивачем було укладено Кредитний договір №204/П/99/2007-840 (далі по тексту Кредитний договір), відповідно до умов якого позивач отримав кредитні кошти.

01.06.2007 року в забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором між ПАТ КБ Надра та позивачем було укладено Договір іпотеки, предметом якого є:

- житловий будинок незавершеного будівництва 93 % готовності, загальною площею 269,33 м кв., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 ;

- земельна ділянка загальною площею 0, 1000 га, кадастровий номер 000600202, цільове призначення для будівництва та обслуговування житлового комплексу та господарських споруд.

Як вбачається з матеріалів справи, за результатами відкритих торгів (аукціону) з продажу права вимоги за кредитним договором його переможцем стало ТОВ ФК ФГІ.

У подальшому між ПАТ КБ Надра та ТОВ ФК ФГІ був укладений договір №GL3N217046_ПВ216 про відступлення прав вимоги від 07.05.2020 року, посвідчений Швець Р.О., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим №1557, за умовами якого ПАТ КБ Надра відступило ТОВ ФК ФГІ права вимоги до боржника, що належали ПАТ КБ Надра на підставі кредитного договору №204/П/99/2007-840 від 01.06.2007 року та договору іпотеки, посвідченого Писаним В.Г., приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу 01.06.2007 року за реєстровим №3323, а ТОВ ФК ФГІ набуло зазначені вище права вимоги.

04 лютого 2021 року між ТОВ ФК ФГІ, як продавцем та ТОВ Альфа Проф, як покупцем був укладений договір купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д.М. за реєстровим №24, відповідно до п.1 якого продавець продав (передав у власність), а покупець купив (прийняв у власність) об`єкт незавершеного будівництва, 93 % готовності, загальною площею 269, 33 (двісті шістдесят дев`ять цілих тридцять три сотих) кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Також, 04 лютого 2021 року між ТОВ ФК ФГІ як продавцем та ТОВ Альфа Проф як покупцем був укладений договір купівлі продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д.М. за реєстровим №26, відповідно до п. 1 якого покупець продав (передав у власність), а покупець купив (прийняв у власність) земельну ділянку загальною площею 0, 1000 га, кадастровий номер :00:060:0202, цільове призначення для будівництва та обслуговування житлового комплексу та господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Виходячи з вищевикладеного, на теперішній час ТОВ Альфа-Проф є власником нерухомого майна земельної ділянки, кадастровий номер :00:060:0202 та житлового будинку, незавершеного будівництва готовністю 93 %, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Заочним рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 05.12.2014 року по справі №361/7755/14 задоволено позов Публічного акціонерного товариства Комерційний банк Надра до ОСОБА_6 про звернення стягнення на предмет іпотеки.

У рахунок погашення заборгованості ОСОБА_6 за кредитним договором №204/П/99/2007-840 від 01.06.2007 року в сумі 403 722, 37 доларів США і 7 407 764, 31 грн., з яких: 238 873, 03 доларів США заборгованість за кредитом; 164 849, 34 доларів США заборгованість за відсотками; 7 117 657, 14 грн. пеня та 290 107, 17 грн. штраф, звернути стягнення на предмет іпотеки: земельну ділянку площею 0, 10 га та житловий будинок незавершеного будівництва, 93 % готовності, загальною площею 269, 33 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом надання ПАТ КБ Надра права продажу від свого імені предмета іпотеки з укладенням договору купівлі-продажу з будь-якою особою покупцем. Встановлено початкову ціну реалізації предмета іпотеки на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, визначену на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності (незалежним експертом) на стадії оцінки майна під час реалізації предмета іпотеки. Зобов`язано ОСОБА_6 передати предмет іпотеки на час його реалізації ПАТ КБ Надра з правом заміни замків та обладнання охоронними пристроями. Рішення набрало законної сили 16.12.2014 року.

Відповідно до ч. 4 ст. 82 Цивільного процесуального кодексу України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Що стосується посилання позивача на те, що ним, як іпотекодавцем, не було отримано повідомлення про порушення умов основного зобов`язання та/або іпотечного договору і повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, слід зазначити таке.

Як вбачається з оспорюваних договорів купівлі-продажу, такі укладено на підставі ст. 38 Закону України Про іпотеку, шляхом продажу предметів іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві.

Поряд з цим, ні Законом України Про іпотеку, ні Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майна та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ від 25.12.2015 №1127, не передбачено обов`язковості для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки шляхом його продажу будь-якій особі-покупцеві доказів отримання іпотекодавцем та боржником повідомлення про порушення умов кредитного договору, договору іпотеки і повідомлення про звернення стягнення на спірне майно, що передбачено при набутті права власності на предмет іпотеки самим іпотекодержателем в порядку ст. 37 Закону України Про іпотеку.

Окрім того, встановлено, що у зв`язку з невиконанням умов Кредитного договору, на адресу боржника та іпотекодавця ТОВ ФК ФГІ чотири рази направляло вимоги позивачу, як на адресу її реєстрації, так і на адресу предмета іпотеки, які повернулись на адресу іпотекодержателя за закінченням терміну зберігання (том ІІ а.с.16-43), які містять усі необхідні відомості, передбачені ст.ст. 35, 38 Закону України Про іпотеку. Факт надіслання таких вимог підтверджується поштовими квитанціями та описами вкладення до цінного листа, копії яких було долучено до матеріалів справи ТОВ ФК ФГІ.

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України Про іпотеку).

Згідно із частиною першою статті 33 Закону України Про іпотеку у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина третя статті 33 Закону України Про іпотеку).

Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України Про іпотеку, і за відсутності в договорі відповідних умов слід виходити з такого.

Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена.

Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону України Про іпотеку у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно із частиною першою статті 35 Закону України Про іпотеку у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України Про іпотеку реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України Про іпотеку.

Вимоги частини першої статті 35 Закону України Про іпотеку не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України Про іпотеку пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України Про іпотеку іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України Про іпотеку щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 36 Закону України Про іпотеку).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України Про іпотеку. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 цього Закону), а саме на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса.

Згідно із частиною третьою зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати такі способи задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки :

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього ж Закону;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього ж Закону.

Згідно із частиною п`ятою статті 38 Закону України Про іпотеку дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Відповідно п.4.4, 4.5, 4.6, 5.1, 5.2,5.3, 5.4 договору іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання Зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частини, а також у випадку порушення Іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим Договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих Іпотекодержателю за цим Договором, Іпотекодержатель має право реалізувати своє право іпотеки та звернути стягнення на Предмет іпотеки в порядку, передбаченому цим Договором. Іпотекодержатель має право задовольнити за рахунок Предмету іпотеки свої вимоги в повному обсязі, який визначається на момент реалізації права іпотеки, в тому числі, але не виключно, всі платежі на користь Іпотекодержателя, передбачені Кредитним договором, а також нараховані штрафні санкції за порушення Зобов`язань за Кредитним договором (пеня, штраф), витрати Іпотекодержателя на адвокатів, аудиторів, експертів, оцінювачів, витрати, понесені при зверненні стягнення на Предмет іпотеки та його реалізації, в тому числі за здійснення виконавчого напису нотаріуса та будь-які інші витрати, понесені Іпотекодержателем у зв`язку з цим Договором. У разі часткового виконання Іпотекодавцєм/Позичальником забезпечених іпотекою зобов`язань за Кредитним договором іпотека зберігається у первісному обсязі.

Відповідно статті 5 договору іпотеки іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частини, а також у випадку порушення Іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим Договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих Іпотекодержателю за цим Договором.

Іпотекодавець/Позичальник в будь-який час до реалізації предмету іпотеки має право припинити звернення стягнення на нього виконанням Зобов`язання в повному обсязі.

Звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі:

-рішення суду;

-виконавчого напису нотаріуса;

-домовленості сторін на передачу Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного Зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку";

-права Іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі- продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку.

Іпотекодержатель має право на свій розсуд вибрати умови та порядок звернення стягнення на Предмет іпотеки в межах, передбачених п. 5.3. цього Договору.

Відповідно до частини першої статті 38 Закону України Про іпотеку якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України Про іпотеку щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України Про іпотеку щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.

Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги є необґрунтованими, не доведеними, не підтверджені належними доказами і такими, що не підлягають задоволенню.

Оскільки, суд дійшов до висновку про відмову в задоволенні позову, то понесені позивачем судові витрати у вигляді судового збору не відшкодовуються.

Керуючись ст. ст. 76-83, 141, 264, 265, 268 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю Альфа Проф, Товариства з обмеженою відповідальністю Факторингова компанія Фонд гарантування інвестицій про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 04.02.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шелковим Д. М. та зареєстрованим в реєстрі за №24, за яким ТОВ Факторингова компанія Фонд гарантування інвестицій продала ТОВ Альфа Проф житловий будинок незавершеного будівництва, 93 % готовності, загальною площею 269,33 м2, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 ; про припинення права власності ТОВ Альфа Проф на незавершене будівництво, об`єкт житлової нерухомості, загальна площа (кв.м): 269.33, опис: 93% готовності, за адресою АДРЕСА_1 ; про скасування рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шелкова Дениса Михайловича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 56465608 від 04.02.2021 17:23:24 (Номер запису про право власності / довірчої власності: 40410773), за яким за ТОВ Альфа Проф зареєстровано право власності на незавершене будівництво, об`єкт житлової нерухомості, загальна площа (кв.м) 269, 33 кв.м., опис: 93% готовності, за адресою АДРЕСА_1 ; про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 04,02.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шелковим Д. М, та зареєстрований в реєстрі за № 26 за яким ТОВ Факторингова компанія Фонд гарантування інвестицій продала ТОВ Альфа Проф земельну ділянку кадастровий номер 000600202, за адресою АДРЕСА_1 ; про припинення права власності ТОВ Альфа Проф на земельну ділянку кадастровий номер :00:060:0202, площею 0,1 га; про скасування рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шелкова Дениса Михайловича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 56466819 від 04.02.2021 18:43:00 (Номер запису про право власності /довірчої власності: 40411734), за яким за ТОВ Альфа Проф зареєстровано право власності на земельну ділянку кадастровий номер :00:060:0202, площею 0,1 га, відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Суддя Радзівіл А.Г.