Номер провадження: 22-ц/813/270/23
Справа № 522/4905/19
Головуючий у першій інстанції Науменко А. В.
Доповідач Погорєлова С. О.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.10.2023 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:

головуючого судді: Погорєлової С.О.

суддів: Заїкіна А.П, Таварткіладзе О.М.

за участю секретаря: Зейналової А.Ф.к.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 у справі за позовом Заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради та Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до Державного реєстратора Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскрова Олега Вікторовича, ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, визнання недійсним договору купівлі-продажу, знесення самочинно збудованого об`єкту та приведення земельної ділянки до попереднього стану, на рішення Приморського районного суду м. Одеси, ухваленого під головуванням судді Науменко А.В. 02 жовтня 2019 року у м. Одеса, -

встановила:

У березні 2019 року до суду першої інстанції надійшла позовна заява заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради, Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до державного реєстратора Одеської області філії КП «Центр державної реєстрації» Іскрова О.В., ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, визнання недійним договору купівлі-продажу, знесення самочинно збудованого об`єкту та приведення земельної ділянки до попереднього стану

Позов обґрунтовано тим, що державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. 22.06.2017 року було прийнято рішення про реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на житловий будинок загальною площею 119,9 кв.м., який розташований у АДРЕСА_1 . Проте, на думку позивача, таке рішення було прийнято в порушення ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та п. 42, 43 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 року, через відсутність зареєстрованого за ОСОБА_2 речового права (права власності чи користування) на земельну ділянку на якій розташована відповідна будівля. Крім того, згідно даних Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, первинна реєстрація права власності за ОСОБА_2 проводилась за відсутності документів, що підтверджують прийняття об`єкта до експлуатації, а відповідно до листа Управління ДАБК Одеської міської ради від 22.06.2018 року, у зв`язку із чим є підстави стверджувати, що вищевказана спірна реєстрація проведена щодо самочинно збудованого об`єкта, без відповідного дозволу на будівництво та належним чином затвердженого проекту та за відсутності права власності чи користування земельною ділянкою, яка забудовувалась.

У подальшому, на підставі договорів купівлі-продажу від 27.10.2017 року, посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. та зареєстрованих в реєстрі за номерами 881 та 883, вказаний житловий будинок по 1/2 частині був відчужений ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 .

Заступник прокурора Одеської області вважав, що оскільки право власності на спірний самочинно збудований об`єкт нерухомості набуто ОСОБА_2 в порушення вимог діючого законодавства, то вказані договори купівлі продажу від 27.10.2017 року підлягали визнанню недійсними в судовому порядку.

У подальшому, Управлінням ДАБК Одеської міської ради були зареєстровані подані ОСОБА_1 повідомлення про початок виконання будівельних робіт, однак, у зв`язку із внесенням замовником у вказані повідомлення та декларацію завідомо недостовірних даних, останні були скасовані наказом №01-13/391 ДАБК та наказом №01-13/392 ДАБК.

З огляду на викладені обставини, прокурор просив суд: визнати незаконним та скасувати рішення індексний номер: 35813414 прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. 22.06.2017 року щодо реєстрації за ОСОБА_2 права власності на житловий будинок загальною площею 119,9 кв.м., який розташований в АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі продажу нерухомого майна від 27.10.2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. та зареєстрований в реєстрі за номерами 881, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 щодо відчуження 1/2 житлового будинку, розташованого в АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі продажу нерухомого майна від 27.10.2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. та зареєстрований в реєстрі за номерами 883, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 щодо відчуження 1/2 житлового будинку, розташованого в АДРЕСА_1 ; знести самочинно збудований будинок загальною площею 480,5 кв.м., який розташований в АДРЕСА_1 за рахунок ОСОБА_1 та зобов`язати ОСОБА_1 привести земельну ділянку загальною площею 407 кв.м. розташовану в АДРЕСА_1 до попереднього стану.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 02 жовтня 2019 року позовні вимоги заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради, Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради було задоволено.

Визнано незаконним та скасовано рішення індексний номер: 35813414 прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. 22.06.2017 року щодо реєстрації за ОСОБА_2 права власності на житловий будинок загальною площею 119,9 кв.м., який розташований у АДРЕСА_1 ;

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 27.10.2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. та зареєстрований в реєстрі за номером 881, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 щодо відчуження 1/2 частини житлового будинку, розташованого у АДРЕСА_1 .

Визнано недійсним договорів купівлі - продажу нерухомого майна від 27.10.2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. та зареєстрований в реєстрі за номером 883, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 щодо відчуження 1/2 частини житлового будинку, розташованого у АДРЕСА_1 .

Зобов`язано знести самочинно збудований будинок загальною площею 480,5 кв.м., який розташований в АДРЕСА_1 , за рахунок ОСОБА_1 .

Зобов`язано ОСОБА_1 привести земельну ділянку загальною площею 407 кв.м., розташовану в АДРЕСА_1 , до попереднього стану.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що державна реєстрація права власності на спірний об`єкт нерухомості за ОСОБА_3 була проведена у відповідності із приписами п.п. 42, 43 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 року, у зв`язку із чим позовні вимоги прокурора щодо визнання незаконним та скасування рішення індексний номер: 35813414, прийнятого державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. 22.06.2017 року щодо реєстрації за ОСОБА_2 права власності на спірний житловий будинок, є необгрунтованими та задоволенню не підлягали.

Також, на думку апелянта, безпідставними є вимоги прокурора щодо визнання недійсними договорів купівлі-продажу вищевказаного житлового будинку, оскільки позивачем не обґрунтовано, яким саме чином визнання договору недійсним зможе відновити майнові права та інтереси держави в особі Одеської міської ради та Управління ДАБК Одеської міської ради з урахуванням того, що вказаним органам не належать будь-які права щодо спірного житлового будинку та вони не є сторонами договорів.

У відзиві на апеляційну скаргу представник прокуратури Одеської області зазначає, що оскаржуване рішення державного реєстратора було прийнято за відсутності документів, які б підтверджували право власності або користування ОСОБА_2 на земельну ділянку, на якій розташований спірний об`єкт будівництва, а також документ, який підтверджує присвоєння вказаному об`єкту нерухомості адреси, які згідно п.п. 42, 43 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є обов`язковими при реєстрації права власності на об`єкти нерухомості, збудовані до 05.08.1992 року.

Сторони про розгляд справи на 10.10.2023 року були сповіщені належним чином, у судове засідання з`явились представники ОСОБА_1 та Одеської обласної прокуратури.

Одеська міська рада, Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, Державний реєстратор Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскров О.В., ОСОБА_2 у судове засідання не з`явились, про час та дату розгляду справи сповіщені належним чином.

Частиною 2 статті 372 ЦПК України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

На підставі викладеного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника ОСОБА_1 підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Згідно ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; неправильне застосування судом норм матеріального права; невідповідність висновків суду обставинам справи.

Як вбачається з наданих представником ОСОБА_2 архівних матеріалів, Народним судом 4-ї дільниці Кагановичьського району м. Одеси у 1949 році розглядалась справа №88 за позовом колгоспу імені «51-і Перекопської Дивізії» про встановлення факту володіння домоволодінням на правах власності.

З рішення Народного суду 4-ї дільниці Кагановичьського району м. Одеси від 25 листопада 1949 року вбачається, що домоволодіння, розташоване на АДРЕСА_2 , в 1930 році було вилучено у ОСОБА_4 в порядку розкулачування та передано колгоспу імені «51-і Перекопської Дивізії», за яке колгосп сплатив відповідну суму в дохід Держави та з тих пір використовує та обліковує на балансі як неподільний фонд. Документи на право володіння були спалені під час окупації м. Одеси німцями.

Таким чином, у резолютивній частині вказаного судового рішення визнано факт володіння домоволодінням, розташованим за адресою: АДРЕСА_2 , на правах власності за колгоспом імені «51-ї Перекопської Дивізії».

Згідно рішення об`єднаних загальноколгоспних зборів колгоспників колгоспу ім. 51-ї Перекопської Дивізії та колгоспу ім. Карла Лібкнехта Приморського району м. Одеси від 28.02.1958 року, ці колгоспи були об`єднані в один колгосп, якому було присвоєно назву колгосп ім. Карла Лібкнехта.

10.11.1961 року було укладено договір купівлі-продажу між Колгоспом їм. Карла Лібкнехта м. Одеса в особі гр. ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , предметом якого стала продаж 1/9 частки цілого домоволодіння, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 під номером першим колишній номер один/три. Ця 1/9 частина домоволодіння належить продавцеві на підставі рішення народного суду 25.01.1949 року та довідки міжміського бюро технічної інвентаризації №938 від 10/9-61 р.

Вказане свідчить про те, що домоволодіння, яке раніше знаходилось за адресою: АДРЕСА_2 , поділилось на адреси: АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 . Домоволодіння по АДРЕСА_4 стало складатись з 8/9 часток.

Відповідно до технічної документації схеми земельної ділянки та розташованих на ній будівель (споруд), земельна ділянка має площу 908.2 кв.м. та під забудовою рахується 218,83 кв.м.

Згідно зі ст. 68 розділу V «Про трудове хліборобське господарство (двір)» Земельного Кодексу УРСР, прийнятого 29.11.1922 року Всеукраїнським Центральним виконавчим комітетом, та чинним на час визнання права власності за колгоспом ім. «51- і Перекопської Дивізії», право на землю, що знаходиться в трудовому користуванні двора (господарства), а також на будівлі і сільськогосподарський інвентар, належало всім членам двора, незалежно від віку та статі.

Згідно зі ст. 7 Конституції СРСР від 05.12.1936 року, яка була чинною до 1977 р., у т.ч під час виникнення правовідносин у справі у 1958-1964 роках, кожний колгоспний двір мав в особистому користуванні присадибну ділянку та в особистій власності підсобне господарство, житловий будинок тощо, - на підставі Статуту сільськогосподарської артілі.

Згідно з п.п. 1 та 2 постанови Ради Міністрів СРСР від 26.08.1948 року №3211 «Про порядок застосування Указу Президії Верховної Ради СРСР від 26.08.1948 року «Про право громадян на купівлю та будівництво індивідуальних житлових будинків», та згідно з п.п. 1, 2 Указу Президії Верховної Ради СРСР від 26.08.1948 року «Про право громадян на купівлю та будівництво індивідуальних житлових будинків», кожний громадяни та громадянка СРСР мав право купити або побудувати для себе на праві особистої власності житловий будинок в один або два поверхи. Відведення земельних ділянок у містах і за їх межами для будівництва індивідуальних житлових будинків здійснювалося у безстрокове користування виконкомами крайових, обласних, міських, районних Рад депутатів.

03.03.1995 року Виконавчим комітетом Приморської районної ради народних депутатів було прийнято рішення №130 «Про індивідуальну забудову в районі». Даним рішенням розглядалось питання про звернення колгоспу ім.51 Перекопської дивізії в минулому та на час винесення рішення - КСП «Нива» щодо перерозподілу часток домоволодіння та будинку АДРЕСА_1 .

Рішенням вирішено, що будинок АДРЕСА_4 необхідно рахувати як ціле єдине домоволодіння із загальною площею 43,7 кв.м. за КСП «Нива».

12.05.1995 року був укладений договір купівлі-продажу між КСП «Нива» та ОСОБА_7 , з якого вбачається, що покупець придбав будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 43,17 кв.м, розташований на земельній ділянці 264 кв.м. Договір посвідчений державним нотаріусом Дев`ятої одеської державної нотаріальної контори Столовой Т.В. та зареєстрований в ОМБТІ.

Таким чином, після продажу ОСОБА_7 земельна ділянка зменшилась до 644,2 кв.м., на якій залишились об`єкти нерухомості відповідно до схеми 1961 року. ОСОБА_7 рахується в домовій книзі з осіб, зареєстрованих за цією адресою.

У наступному, 18.01.1996 року ОСОБА_7 подарував ОСОБА_8 житловий будинок під АДРЕСА_5 загальною площею 43,7 кв.м., на земельній ділянці 264 кв.м. Даний договір дарування був завірений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. та зареєстрований КП «ОМБТІ та РОН».

Згідно із частиною першою статті 92 Земельного кодексу України (у редакції Закону від 25.10.2001 року), право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності; громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об`єднання), установи та організації (частина друга статті 92 цього Кодексу).

Пунктом 6 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України (у редакції Закону від 25.10.2001 року, який діяв з 01.01.2002 року (момент набрання чинності названим Земельним кодексом України) до 22.09.2005 року, було встановлено, що громадяни та юридичні особи, які набули земельні ділянки на праві постійного користування до 01.01.2002 року, але згідно з Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 01.01.2008 року переоформити право постійного користування на право власності або право оренди.

Проте Конституційний Суд України Рішенням N 5-рп/2005 від 22.09.2005 року визнав таким, що не відповідає Конституції України (є неконституційним) положення пункту 6 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України щодо зобов`язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення.

Таким чином, громадяни та юридичні особи, які до 01.01.2002 року отримали у постійне користування земельні ділянки, правомочні використовувати отримані раніше земельні ділянки на підставі цього правового титулу без обов`язкового переоформлення права постійного користування на право власності на землю чи на право оренди землі.

З викладеного вбачається, що оскільки земельна ділянка по АДРЕСА_4 , знаходилась у постійному користуванні у родині ОСОБА_9 на законних підставах з 1953 року, то останні отримали право постійного користування такою земельною ділянкою із відповідними правомочностями щодо володіння нею.

У пункті 7.27 постанови від 05.11.2019 року у справі № 906/392/18 (провадження № 12-57гс19) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що право постійного землекористування є безстроковим і може бути припинене лише з підстав, передбачених у статті 141 Земельного кодексу України, перелік яких є вичерпним.

Дії органів державної влади, спрямовані на припинення права користування земельною ділянкою поза межами підстав, закріплених у земельному законодавстві, є такими, що порушують право користування земельною ділянкою.

Конституція України закріплює, що людина визнається найвищою соціальною цінністю в Україні, яка є соціальною і правовою державою, в якій визнається і діє принцип верховенства права (статті 1, 3 та 8).

Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону (частина третя статті 41 Конституції України).

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте, попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).

Поняття «майно» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації певного блага у внутрішньому праві країни. Згідно з Конвенцією, інші права та інтереси є активами, тому можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном».

Звідси право користування земельною ділянкою, отриманою громадянином для будівництва індивідуального житлового будинку, є майном у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції, право на яке підпадає під її захист.

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три правила: 1) у першому реченні першого абзацу - загальне правило, що фіксує принцип мирного володіння майном; 2) друге речення того ж абзацу охоплює питання позбавлення майна й обумовлює таке позбавлення певними критеріями; 3) другий абзац визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друге та третє правила, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, мають тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного у першому правилі (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "East/West Alliance Limited" проти України» від 23.01.2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), пункти 166-168).

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.

Втручання держави у право мирного володіння майном повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, а останнє - характеризуватися доступністю для заінтересованих осіб, чіткістю, наслідки його застосування мають бути передбачуваними.

Якщо можливість втручання у право мирного володіння майном передбачена законом, то Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів чи штрафів.

Втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20.10.2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), пункт 68, «Кривенький проти України» від 16.02.2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07), пункт 45).

ЄСПЛ констатує порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо хоча б один із зазначених критеріїв сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном не буде дотриманий. І навпаки - встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Втручання держави у право особи на мирне володіння своїм майном повинно здійснюватися на підставі закону, під яким розуміється нормативно-правовий акт, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм.

ЄСПЛ у рішенні «Щокін проти України» від 14.10.2010 року (Shtokin v. Ukraine, заяви № 23759/03 та № 37943/06, пункти 50 та 51) зазначив, що позбавлення власності можливе тільки при виконанні певних вимог. Суд вказує у своєму рішенні, що перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним. Так, друге речення першого пункту передбачає, що позбавлення власності можливе тільки «на умовах, передбачених законом», а другий пункт визнає, що держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення «законів». Говорячи про «закон, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції посилається на ту саму концепцію, що міститься в інших положеннях Конвенції. Ця концепція вимагає, перш за все, щоб такі заходи мали підстави в національному законодавстві. Вона також відсилає до якості такого закону, вимагаючи, щоб він був доступним для зацікавлених осіб, чітким та передбачуваним у своєму застосуванні.

Вирішуючи спори про припинення права власності на земельну ділянку чи права користування нею, суди ураховують, що орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування має право прийняти рішення про це лише в порядку, з підстав і за умов, передбачених статтями 140-149 Земельного кодексу України (пункт 7.28 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.11.2019 року у справі № 906/392/18 (провадження № 12-57гс19).

На підставі викладеного колегія суддів вважає доведеним факт набуття ОСОБА_2 права постійного користування земельною ділянкою по АДРЕСА_4 , і доказів протилежного позивачем не надано.

З довідки №1 від 28.09.2023 року органу самоорганізації населення комітет мікрорайону «Приморський» в м. Одеси вбачається, що ОСОБА_10 , ОСОБА_11 та відповідач ОСОБА_2 були зареєстровані та проживали в будинку АДРЕСА_1 з 1952-2017 років.

15.01.2015 року було виготовлено технічний паспорт на ім`я ОСОБА_2 на житловий будинок АДРЕСА_1 , у якому на схемі відображена земельна ділянка, загальна площа якої складає 407 кв.м. - під будинком, під господарськими спорудами - 264 кв.м., під двором - 181 кв.м.

У вказаному технічному паспорті було визначено, що літ. «а1», «а2», «а3», «а5», сарай літ. «Б», «Г», «Д», «З», сарай-вбиральня літ. «В», літня кухня літ. «Е» були побудовані до 05.08.1992 року, а тому відповідно до п.3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженого Державним комітетом будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 рокУ, за №127, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України від 10.07.2001 року за №582/5773, не належать до самочинного будівництва. Літ «Ж»-вбиральня-душ- тимчасова будівля не є самочинною. В розділі характеристика будинку, господарських будівель та споруд вказано, що житловий будинок літ. «А» побудований у 1953 році.

22.06.2017 року державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. 22.06.2017 року було прийнято рішення індексний номер: 35813414 щодо реєстрації за ОСОБА_2 права власності на житловий будинок загальною площею 119,9 кв.м., який розташований у АДРЕСА_1 , оскільки на час реєстрації вже існував будинок АДРЕСА_1 , який належав ОСОБА_8 .

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 22.06.2017 року вбачається, що підставою для прийняття рішення державного реєстратора про реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на житловий будинок загальною площею 119,9 кв.м., який розташований у АДРЕСА_1 , стали: технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 14.06.2017 року ТОВ «Архекспертбуд» з відміткою про будівництво спірного об`єкта нерухомості до 05.08.1992 року та довідки, серія та номер: б/н, виданий 26.11.2015 року ОСН КМ «Приморський в м. Одесі».

На підставі викладених обставин, підтверджених належними доказами, колегія суддів доходить до висновку про підтвердження факту побудови будинку у АДРЕСА_1 , належного ОСОБА_2 , до 1992 року, на земельній ділянці, яка не належала територіальній громаді м. Одеси, а належала КСП «Нива» та знаходилась у постійному користуванні з 1953 року сім`ї ОСОБА_9 .

Особливості процедури державної реєстрації прав власності на нерухоме майно визначені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 року.

Так, п. 40 вказаного Поряду передбачено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.

Пунктом 6 Порядку передбачено, що державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком.

Пунктом 9 Порядку передбачено, що разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації.

Колегія суддів зазначає, що у відповідності до п.42 Порядку, для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року, подаються:

1) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;

2) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Як вже вказувалось вище, для державної реєстрації нерухомого майна ОСОБА_2 державному реєстратору були надані відповідні, передбачені законом документи, а саме: технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 14.06.2017 року ТОВ «Архекспертбуд» з відміткою про будівництво спірного об`єкта нерухомості до 05.08.1992 року, та довідку, серія та номер б/н, видану 26.11.2015 року СН КМ «Приморський в м. Одесі» (тобто, документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси).

Пунктом 43 Порядку встановлено, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року та розташовані на території сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалися ведення погосподарського обліку, замість документів, передбачених п. 42 цього Порядку, можуть бути подані:

1)документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт нерухомого майна;

2)виписка з погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради, селищної, міської ради або відповідною архівною установою.

Таким чином з викладеного вбачається, що для державної реєстрації ОСОБА_2 права власності на спірний житловий будинок було достатнім технічного паспорту та документу, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, у зв`язку із чим колегія суддів доходить до висновку, що 22.06.2017 року державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. було прийнято обґрунтоване та законне рішення індексний номер: 35813414 щодо реєстрації за ОСОБА_2 права власності на житловий будинок загальною площею 119,9 кв.м., який розташований у АДРЕСА_1 .

У наступному, на підставі двох договорів купівлі-продажу від 27.10.2017 року, посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. та зареєстрованих в реєстрі за номерами 881 та 883, спірний житловий будинок по 1/2 частині був відчужений ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 КП БТІ ОМР 23.01.2015 року.

Згідно технічних паспортів, виготовлених ТОВ «Архекспертбуд» 14.06.2017 року та ПП «Укрелтранс» від 05.12.2017 року, площа земельної ділянки, зайнята будинком, зареєстрованим за ОСОБА_2 та в подальшому відчужених ОСОБА_1 , складає 407 кв.м.

Чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який закріплений у загальному вигляді в законі, та знаходить свій вияв у положеннях статті 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України.

Так, відповідно до цих статей, до особи, яка набула право власності, на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача( попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу( попередньому власнику) такого об`єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об`єкта переходить право власності на таку частку.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Виходячи з цього, логічним є наступне положення: у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти.

Отже, перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 року у справі № 910/18560/16).

З огляду на те, що станом на дату укладення договорів купівлі-продажу земельна ділянка на законних підставах перебувала у постійному користуванні ОСОБА_2 , то відповідно, таке право користування земельною ділянкою, на який розміщений житловий будинок загальною площею 119,9 кв.м., розташований у АДРЕСА_1 , перейшло ОСОБА_1 .

Як вже вказувалось вище, зазначена земельна ділянка знаходилась у користуванні родини ОСОБА_12 з 1952 року, належала КСП «Нива» та ніколи не належала територіальній громаді м. Одеси, що не спростовано позивачем.

Статтею 328 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно ст.655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 658 ЦК України встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.

Частина 1 ст. 656 Цивільного кодексу України встановлює, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний набутий) продавцем у майбутньому.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно з ч.3 ст.215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша зацікавлена особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійним (оспорюваний правочин).

Таким чином, колегія суддів доходить до висновку про необхідність відмови прокуратурі Одеській області у задоволенні позовних вимог в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, оскільки вказані вимоги є похідними від вимоги про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, у задоволенні якої судом апеляційної інстанції відмовлено у зв`язку із необґрунтованістю.

Щодо позовних вимог про знесення самочинно збудованого будинку за рахунок ОСОБА_1 та зобов`язання останнього привести земельну ділянку до попереднього стану.

З матеріалів справи вбачається, що Управлінням ДАБК Одеської міської ради були зареєстровані подані ОСОБА_1 повідомлення про початок виконання будівельних робіт № 73 від 17.05.2018 року та декларація про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 53 від 19.11.2018 року щодо реконструкції житлового будинку, який розташований в АДРЕСА_1 .

Так, ОСОБА_1 була проведена реконструкція з частковим демонтажем існуючої конструкції житлового будинку літ. А. та сараю літ. Б без зміни геометричних розмірів фундаментів в плані з надбудовою другого поверху та мансарди. В результаті реконструкції площа зазначеного об`єкта збільшилась до 480,2 кв.м.

У наступному вказані повідомлення та декларація були скасовані наказом №01-13/391 ДАБК та наказом №01-13/392 ДАБК.

Колегія суддів враховує, що єдиною підставою для скасування повідомлення та декларації стало те, що будівельні роботи проведені за відсутності правовстановлюючих документів за земельну ділянку.

Однак, як вже вказувалось вище, ОСОБА_1 на законних підставах отримав право постійного користування земельною ділянкою, розташованою під належним йому на праві власності житловим будинком, розташованим у АДРЕСА_1 .

Жодних доказів того, що при проведенні реконструкції цього будинку апелянтом було порушено будівельні стандарти та норми, а також не дотримано законів та регуляцій, що стосуються будівництва та реконструкції будівель, матеріали справи не містять.

Згідно із ст. 376 ЦПК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

У п. 4 Постанови Пленуму ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 року № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» зазначено, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

У розумінні ч. 1 ст. 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови уже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність з тим, на який власником (власниками) отримано право власності.

Дійшовши висновку про те, що самочинно збудований ОСОБА_1 об`єкт підлягає знесенню, а земельна ділянка на якій він збудований приведенню до попереднього стану, судом першої інстанції не було враховано, що земельна ділянка, на якій побудовано спірний об`єкт, не перебуває у власності територіальної громади м. Одеси, а знаходилась у користуванні ОСОБА_2 , на законних підставах набуто право власності на житловий будинок загальною площею 119,9 кв.м., який розташований у АДРЕСА_1 .

У свою чергу, ОСОБА_1 також на законних підставах, згідно договорів купівлі-продажу від 27.10.2017 року, набуто право власності на житловий будинок, розташований у АДРЕСА_1 , та право користування земельною ділянкою, на якій розташований вказаний будинок.

Таким чином, висновок суду про необхідність знесення самочинно збудованого будинку загальною площею 480,5 кв.м., який розташований в АДРЕСА_1 , за рахунок ОСОБА_1 , є необґрунтованим, оскільки факт самочинності такого будівництва, обґрунтований позивачем відсутністю правовстановлюючих документів на земельну ділянку, не знайшов свого підтвердження в процесі розгляду справи.

При вказаних обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції не з`ясував обставини справи, не визначився з характером спірних правовідносин, нормами права, які підлягають застосуванню, що, відповідно, призвело до неправильного вирішення справи, і вказане є підставою для скасування рішення Приморського районного суду м. Одеси від 02 жовтня 2019 року, та постановлення нового судового рішення про відмову у задоволенні позову Заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради та Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, з наведених вище підстав.

Крім того, на підставі положень ч.1, п.2 ч. 2 ст.141 ЦПК України, з Одеської обласної прокуратури на користь ОСОБА_1 підлягають стягненню судові витрати за подання апеляційної скарги в сумі 11526 грн.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -

постановила:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 02 жовтня 2019 року скасувати.

Ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позовних вимог Заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради та Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до Державного реєстратора Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскрова Олега Вікторовича, ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, визнання недійсним договору купівлі-продажу, знесення самочинно збудованого об`єкту та приведення земельної ділянки до попереднього стану, - відмовити.

Стягнути з Одеської обласної прокуратури (м. Одеса, вул. Пушкінська, 3, ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати по сплаті судового збору в сумі 11526 гривень.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.

Повний текст судового рішення складений 30 жовтня 2023 року.

Головуючий С.О. Погорєлова

Судді А.П. Заїкін

О.М. Таварткіладзе