СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/23582/20

пр. № 2/759/336/23

03 травня 2023 року Святошинський районний суд м. Києва в складі:

головуючого - судді - Журибеда О.М.

за участю секретаря - Багінської І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Міраклус», третя особа: Державний реєстратор Приватний нотаріус КМНО Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна,-

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2020 року позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 через свого представника ОСОБА_3 звернулись до суду з позовом до ТОВ «Кей-Колект», ТОВ «Міраклус», третя особа: Державний реєстратор Приватний нотаріус КМНО Пономарьова Дар`я Володимирівна, в якому просять: - визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, квартири АДРЕСА_1 , кий був укладений 20.08.2020 року між ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Міраклус» з припиненням права власності у ТОВ «Міраклус» на квартиру АДРЕСА_1 ; - стягнути судові витрати.

Позов мотивований тим, що позивачі є ОСОБА_1 , ОСОБА_2 є власинка квартири АДРЕСА_1 . 20.08.2020 року між ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Міраклус» був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, спірної квартири. Вказаний договір був нотаріально посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д.В. Вказаним договором купівлі-проаджу нерухомого майна, відповідачами було грубо порушено право власності позивачів. Нерухоме майно, яке було відчужене за оскаржуваним договором підпадає під заборону такого відчуження, що визначено в ЗУ №1304-VII від 03.06.2014 року «Про мараторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Зазначає, що нерухоме майно, яке зареєстровано за відповідачем 2 - є предметом іпотеки, нерухоме майно забезпечує виконання зобов`язань громадянина України, нерухоме майно забезпечує повернення споживчого кредиту, наданого кредитною установою - резидентом України в іноземній валюті, нерухоме майно використовується як місце постійного проживання іпотекодавців, у іпотекодавців у власності не знаходиться інше нерухоме майно, загальна площа нерухомого майна не перевищує 140 кв.м. Вважає, що оскаржуваний договір є незаконним виходячи також з того, що не було укладено договору про задоволення вимог іпотекодержателя на підставі якого, відповідно до ЗУ «Про іпотеку» і може мати місце звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмету іпотеки. В договорі іпотеки, на підставі якого був укладений оскаржуваний договір, зазначено, що підставою для продажу предмета іпотеки - є окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Враховуючи вищевикладене, позивачі вважають, що є достатні підстави вважати дії відповідачів, щодо укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію право власності, вчинені з порушенням вимог чинного законодавства та такими, що підлягають негайному скасуванню.

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 04.01.2021 року в порядку забезпечення позову накладено арешт.

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 11.01.2021 року у справі відкрито провадження за загальними правилами позовного провадження.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_3 позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовольнити, посилаючись на обставини зазначені в позовній заяві.

Представник відповідача ТОВ «Кей-Колект» в судове засідання не з`явився, про дату та місце розгляду справи повідомлений належним чином, подав клопотання про визнання позову та просив його задовольнити.

Представник відповідача ТОВ «Міраклус» в судове засідання не з`явився, про дату та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив.

В судове засідання третя особа не з`явилась, подала заяву про розгляд справи за її відсутності.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши докази наявні в матеріалах справи, суд приходить до наступних висновків.

Судом встановлено, що 20.08.2020 року ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Міраклус» уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого, ТОВ «Кей-Колект» (продавець) діючи відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», продав, а ТОВ «Міраклус» (покупець) купив нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д.В. та зареєстрований за №1532 (а.с.36).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру речових прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08.12.2020, право власності на квартиру АДРЕСА_1 , зареєстроване 20.08.2020 року за ТОВ «Міраклус» приватним нотаріусом КМНО Пономарьової Д.В., підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:53703201 від 20.08.2020 року. Підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, серіяф та номер 1532, виданий 210.08.2020, видавник Пономарьова Д.В., ПН Київського МНО (а..с 28-29).

В судовому засіданні встановлено, що право власності на нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого 16.10.1996 року Ленінградською районною Державною в місті Києві адміністрацією та на підстві розпорядження №3481 від 16.10.1996 року, зареєстрованого 18.10..1996 року в Київському міському бюро технічної інвентаризації в книзі 4543.

Згідно довідок про реєстрацію місця проживання особи відділу з питань реєстрації місця проживання/перебування фізичних осіб Святошинської РДА №13543012 від 19.11.2020 року та № 13577985 від 24.11.2020 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 зареєстровані за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 24, 25).

15.10.2007 року між АТ ІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 , укладено договір про надання споживчого кредиту №0, згідно з яким Бакн надав Позичальнику однією сумою кредит в іноземній валюті в сумі 60000, 00 доларів США (а.с. 32-35).

В той же день, 15.10.2007 року, для забезпечення в повному обсязі виконання усіх грошових зобов`язань ОСОБА_1 за договором про надання споживчого кредиту №0 від 15.10.2007 року, між АК ІБ «УкрССибанк» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки №67053, відповідно до якого іпотекодавці передають і потеку нерухоме майно, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 30-31).

Відповідно до договору відступлення права вимоги від 12.12.2011 року укладеного між ПАТ «Укрсиббанк» та ТОВ «Кей-Колект», який посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е.В., ТОВ «Ке-Колект» придбало право вимоги за договорами іпотеки, зокрема, за договором іпотеки від 15.10.2007 року укладеного між АК ІБ «УкрССибанк» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (а.с. 104-105).

Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 09.12.2020 року у ОСОБА_4 у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно (а.с. 41).

Згідно із ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно частин 1, 2 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Частиною першою статті 17 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що однією з підстав припинення іпотеки є припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору, а згідно з частиною першою статті 33 цього Закону підставою звернення стягнення на предмет іпотеки є невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов`язання.

Системний аналіз положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що згода іпотекодавця про передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, таких як: чинність іпотеки, невиконання або неналежне виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на вказане майно.

Згідно з п.п. 5.2., 5.2.1., 5.2.2 договору іпотеки, позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: - передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому ЗУ «Про іпотеку»; - отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені потекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому ЗУ «Про іпотеку».

Отже суд приходить до висновку, що сторони іпотеки погодили можливість винекнення в іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Проте, як встановлено судом, докази укладення такого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у матеріалах справи відсутні, а тому у нотаріуса були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «Міраклус».

Разом з тим, відповідно до Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який набрав чинності 07 червня 2014 року (далі - Закон № 1304-VII), протягом дії цього Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку (п.1 Закону).

Поняття мораторій у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов`язання (пункт 2 частини першої статті 263 ЦК України).

Вказаний Закон встановлює порядок вирішення спорів щодо примусового звернення стягнення на предмети застави та іпотеки, а саме: визначає, що за певних умов та протягом певного проміжку часу таке стягнення не проводиться.

Пунктом 4 Закону №1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Закон №1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на таке відчуження.

Мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).

В судовому засіданні встанолено, що позивачі не мають у власності іншого майна.

Крім того, на час вчинення правочину зареєжстрована адреса мясця проживання позивачів у спірній квартирі.

У вказаній справі, майно, що є предметом іпотеки, вибуло з власності іпотекодавців без їх згоди, як власників. Крім того площа квартир не перевищує 140 кв.м.

Отже, на спірну квартиру, яка не перевищує 140 кв.м., використовується як місце постійного проживання позивачами та є предметом іпотеки у забезпечення вимог за кредитним договором, укладеним в іноземній валюті, не може бути звернуто стягнення шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем у зв`язку із дією Закону № 1304-VII.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі №753/12729/15-ц (провадження № 14-317цс18) підтвердила заборону на примусове стягнення (відчуження без згоди власника) нерухомого житлового майна, яке вважається предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя за умови, що упозичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом продажу предмету іпотеки, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмету іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна.

Отже, визначальним при вирішення спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є настання правового наслідку, що в даному конкретному випадку передбачає фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, без згоди власника майна.

Тож дія мораторію на примусове стягнення майна громадян, яке забезпеченням за валютними кредитами розповсюджується і на позасудовий порядок такого стягнення.

Із іпотечного та кредитного договору вбачається, що кредит є споживчим, видавався в іноземній валюті - доларах США, а предмет іпотеки складає загальну площу - 45, 70 кв.м.

Згідно даних Єдиного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, окрім іпотечного майна - квартири будь-якого нерухомого майна за позивачами, іншого нерухомого майна не зареєстровано.

Таким чином, на позивачів розповсюджується дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення в іноземній валюті» від 3 червня 2014 року № 1304-VII. а тому перехід права власності на квартиру можливий лише після припинення дії зазначеного мораторію.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Тому, суд, оцінивши допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів, приходить до висновку, що позовні вимоги знайшли своє підтвердження в судовому засіданні, а тому підлягають задоволенню.

За змістом статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі ст. 141 ЦПК України вважає за можливе стягнути із відповідачів судовий збір сплачений позивачами при зверненні до суду з позовною заявою у розмірі 420, 40 грн. з кожного та при звернні до суду з заявою про забезпечення позову у розмірі 210, 20 грн. з кожного.

Керуючись ст. 12, 13, 81, 141, 142, 264 -265 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Міраклус», третя особа: Державний реєстратор Приватний нотаріус КМНО Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна- задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, квартири АДРЕСА_1 , який був укладений 20.08.2020 року між ТОВ «Кей-Колект» () та ТОВ «Міраклус» (код Є) з припиненням права власності у ТОВ «Міраклус» на квартиру АДРЕСА_1 .

Стягнути з ТОВ «Кей-Колект» () на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір в загальному розмірі 630 грн. 60 коп.

Сятгнути з ТОВ «Міраклус» () на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір в загальному розмірі 630 грн. 60 коп.

Рішення суду може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У випадку проголошення у судовому засіданні лише вступної та резолютивної частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи якому рішення не було вручене у день його складення має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя О.М. Журибеда