Справа № 587/1456/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 квітня 2023 року Сумський районний суд Сумської області під головуванням судді Степаненко О.А., за участю секретаря судового засідання Губарь Ю.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки» до Фермерського господарства «Жинжир», ОСОБА_1 , треті особи державний реєстратор Бездрицької сільської ради Сумського району Сумської області Дяченко Юлія Вікторівна, Товариство з обмеженою відповідальністю «Еталонзернотранс» про визнання недійсними договорів оренди та скасування державної реєстрації,

ВСТАНОВИВ:

В вересні 2022 року товариство з обмеженою відповідальністю «Семереньки» (ТОВ «Семереньки») звернулось до суду з позовом до фермерського господарства «ЖИНЖИР» та ОСОБА_1 з вимогами: визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки від б/н від 27 грудня 2019 року кадастровий номер :06:002:0018 площею 4,9879 га, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Жинжир» та скасувати його державну реєстрацію права оренди, прийняте державним реєстратором Кияницької сільської ради Сумського району Сумської області Дяченко Юлією Вікторівною від 26 березня 2020 року за інд. №51781578 (номер запису про інше речове право 36086120). Позовна заява мотивована тим, що між ТОВ «Агрофірма «Рост» та ОСОБА_2 був укладений договір оренди землі, за яким позивач отримав в оренду земельну ділянку загальною площею 5,8004га, в тому числі 4,9879га ріллі та 0,8125га сіножаті, на території Басівської сільської ради строком на 20 років. Державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки проведено 24 рудня 2009 року у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 32, відповідно до чинного на той час законодавства.

18 жовтня 2013 в зв`язку зі смертю орендодавця та переходом права власності на земельну ділянку до її спадкоємця, між ТОВ Агрофірма «Рост» та ОСОБА_1 було укладено додатковий договір, яким було замінено сторону договору та змінено нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати. 08 грудня 2018 року ОСОБА_1 та правонаступник ТОВ АФ «Рост» - ТОВ «Агрофірма «Семереньки» уклали додаткову угоду до договору оренди землі на земельну ділянку з кадастровим номером :06:002:0018, в якій сторони виклали зміст договору оренди в новій редакції та, зокрема, погодили, що строк дії договору становить до 31.12.2029.

Починаючи від початку дії вказаного договору позивачем виконуються всі обов`язки за договором, а саме - земельна ділянка використовується виключно за її цільовим призначенням і за її використання своєчасно сплачується орендна плата. Під час проведення власного аудиту в 2021 році було встановлено подвійне зареєстроване право оренди на спірну земельну ділянку. Позивач вважав, що цей факт порушує його право користування земельною ділянкою, тому просив суд захистити право користування спірною земельною ділянкою як первинного орендаря.

В судове засідання представник позивача ТОВ «Агрофірми «Семереньки» - Крищенко Л.В. не з`явилась, направивши заяву про розгляд справи без її участі, позовні вимоги підтримала, просила задовольнити в повному обсязі, проти ухвалення заочного рішення не заперечувала.

Відповідачі ОСОБА_1 та ФГ «Жинжир» в судове засідання не з`явились, про час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином.

Третя особа - державний реєстратор Бездрицької сільської ради Дяченко Ю.В. в судове засідання не з`явилась, про час та місце розгляду справи повідомлялась належним чином.

Представник третьої особи ТОВ «Еталонзернотранс» в судове засідання не з`явився, направили письмове заперечення, в якому просять в задоволенні позову відмовити, оскільки позивачем не виконувались належним чином умови договору оренди землі.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у зв`язку з неявкою в судове засідання всіх осіб, які беруть участь у справі, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.

Дослідивши матеріали справи, суд вважає позов таким, що підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 була власницею земельної ділянки загальною площею 5,8004га, в тому числі 4,9879га ріллі та 0,8125га сіножаті, на території Басівської сільської ради Сумського району Сумської області, правонаступником після її смерті стала ОСОБА_2 згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 20.08.2009, після якої правонаступником стала ОСОБА_1 , згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 09.10.2013 року. (а.с.21-23, 27, 37).

ТОВ «Агрофірма Семереньки» є правонаступником ТОВ «Агрофірма «РОСТ» з 07 грудня 2018 року, в тому числі і щодо будь-яких прав користування чи володіння майном, яке належало ТОВ «АФ «Рост», включаючи права оренди на земельні ділянки, що підтверджується Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.(а.с.45-57) .

03 грудня 2009 року ТОВ «Агрофірма «Рост» уклало з ОСОБА_2 договір оренди землі, за яким отримало в оренду земельну ділянку загальною площею 5,8004га, в тому числі 4,9879га ріллі та 0,8125га сіножаті, на території Басівської сільської ради строком на 20 років. Договір зареєстровано у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» за №32 від 24.12.2009. Договір оренди землі чинний до 24.12.2029. (а.с.16-20).

Відповідно до інформації Головного управління Держгеокадастру у Сумській області, відповідно Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «Рост» договір на земельну ділянку загальною площею 5,8004 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Басівської сільської ради (нині Юнаківська сільська рада) Сумського району Сумської області зареєстрований за номером 32 від 24.12.2009. Строк дії договору становить 20 років з 24.12.2009 по 24.12.2029 (Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації).(а.с.44)

18 жовтня 2013 року в зв`язку зі смертю орендодавця та переходом права власності на земельну ділянку до її спадкоємця, між ТОВ Агрофірма «Рост» та ОСОБА_1 було укладено додатковий договір, яким було замінено сторону договору та змінено нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати.(а.с.41).

08 грудня 2018 ОСОБА_1 та правонаступник ТОВ АФ «Рост» - ТОВ «Агрофірма «Семереньки» уклали додаткову угоду до договору оренди землі на земельну ділянку з кадастровим номером :06:002:0018, в якій сторони виклали зміст договору оренди в новій редакції та, зокрема, погодили, що строк дії договору становить до 31.12.2029. (а.с.28-34).

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 23.03.2020 державним реєстратором Кияницької сільської ради (на даний час реєстратор Бездрицької сільської ради) Сумської області Дяченко Юлією Вікторівною здійснено державну реєстрацію права оренди на цю ж земельну ділянку з кадастровим номером :06:002:0018 за іншою особою - Фермерським господарством «Жинжир», за індексним номером рішення 51781578 від 26.03.2020 було зареєстровано право оренди на земельну ділянку :06:002:0018 площею 4,9879 га (номер запису про інше речове право - 36086120) на підставі договору оренди землі б/н від 27.12.2019.(а.с.42-43).

Крім зазначеного вище, з інформації з Держреєстру речових прав вбачається, що в подальшому, через незначний проміжок часу, новий орендар - ФГ «Жинжир» передало вказані земельні ділянки в суборенду Товариству з обмеженою відповідальністю «Еталонзернотранс», .

При цьому, договір оренди землі між ТОВ «Агрофірма «Рост» чи його правонаступником - ТОВ «Агрофірма «Семереньки» та власником землі не розривався, недійсним в судовому порядку не визнавався та не припинявся іншим чином.

ТОВ «Агрофірма «Рост» і правонаступник - ТОВ «Агрофірма «Семереньки» протягом всього часу належним чином виконувало свої зобов`язання за договором оренди землі від 03.12.2009 та сплачувало орендну плату.

Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно зі статтею 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом положень статей 210, 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір підлягає державній реєстрації лишу у випадках, встановлених законом. Такий договір є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Статтею 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Процедура укладення, вимоги до змісту і форми та порядок припинення договору оренди землі визначені Земельним кодексом України та спеціальним законом - Законом України «Про оренду землі».

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Аналогічна норма була закріплена в частині другій статті 124 ЗК України .

Статтею 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно з Законом України «Про оренду землі» орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (статті 1, 13 Закону України «Про оренду землі»).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Згідно з частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

За змістом статті 126 ЗК України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Пунктом першим частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до пункту другого частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, серед яких право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Таким чином, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Разом з тим, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Системний аналіз статей 210, 638 ЦК України у взаємозв`язку зі статтями 125, 126 ЗК України та статтею 6 Закону України «Про оренду землі» дають підстави для висновку, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Частиною другою статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зобов`язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Відповідно до пункту 8-1 частини другої статті 9 цього Закону під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов`язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема, щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, та призводить до порушення права позивача як орендаря.

Такий правовий висновок висловлено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року в справі № 587/2331/16-ц (провадження № 14-411цс19), від 09 жовтня 2019 року в справі № 387/1095/17 (провадження № 14-414цс19), від 20 листопада 2019 року в справі № 669/930/16-ц (провадження № 14-486цс19), від 15 січня 2020 року в справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19) та в постановах Верховного Суду від 11 грудня 2019 року в справі № 378/146/18 (провадження № 61-44278св18), від 21 травня 2020 року у справі № 378/85/17 (провадження № 61-44166св18).

Відомості про земельні ділянки не було перенесено з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру в зв`язку з відсутністю електронних документів.

Суд зазначає, що виходячи із обставин даної справи, відбулась одночасна реєстрація договору оренди земельної ділянки за законодавством, яке діяло до 01 січня 2013 року та реєстрація права оренди земельної ділянки за законодавством, яке діяло станом на 11 лютого 2020 року.

З огляду на зазначене суд дійшов до висновку про те, що укладення договору оренди землі від 27.12.2019 року між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Жинжир» не може бути визнано законним, оскільки одна й та сама земельна ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, укладеними з різними орендарями.

Аналогічних висновків у подібних правовідносинах дійшов Верховний Суд у постановах від 01 квітня 2020 року (справа № 659/326/19, провадження № 61-22607св19) від 15 березня 2021 року (справа № 659/310/19, провадження № 61-22494св19), а також Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року (у справі № 378/596/16-ц, провадження №14-545цс19).

Виходячи з наведеного, вивчивши обставини справи, суд приходить до переконання, про задоволення позовних вимог ТОВ «Агрофірма» Семереньки» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди.

Разом з тим, відповідно до положень п. 1 ч. 2 ст. 141 ЦПК України у разі задоволення позову судові витрати покладаються на відповідача, а тому з Фермерського господарства «Жинжир» та ОСОБА_1 на користь ТОВ «Агрофірма «Семереньки» необхідно стягнути судові витрати в дольовому порядку.

Керуючись ст.ст.210, 638 ЦК України, ст. ст.124, 125 ЗК України ст.ст. 263,265,268,273 ЦПК України, Законом України «Про оренду землі», суд

В И Р І Ш И В :

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки» - задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки б/н від 27.12.2019, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Жинжир» стосовно земельної ділянки з кадастровим номером :06:002:0018 площею 4,9879га, яка розташована на території Басівської сільської ради Сумського району Сумської області.?

Скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди Фермерського господарства «Жинжир» на земельну ділянку з кадастровим номером :06:002:0018 площею 4,9879 га, прийняте державним реєстратором Кияницької (на даний час Бездрицької) сільської ради Сумського району Сумської області Дяченко Юлією Вікторівною, індексний номер 51781578 від 26.03.2020 (номер запису про інше речове право 36086120).

Стягнути з Фермерського господарства «Жинжир» (, адреса місцезнаходження: с. Басівка, вул. Тесленка 15, Сумського району Сумської області) та ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) судовий збір по 2481 грн з кожного на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки» (, місцезнаходження: с. Печини, вул. Центральна, буд. 2а, Охтирського району Сумської області).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення суду може бути оскаржене до Сумського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя О.А. Степаненко