П О С Т А Н О В А

Іменем України

13 квітня 2023 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд в складі:

Головуючого - судді Фазикош Г. В.

суддів Куштана Б. П., Собослоя Г. Г.

з участю секретаря Сливки С. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради на рішення Ужгородського міськрайонного суду від 07 лютого 2022 року, ухвалене суддею Крегул М. М., по справі за позовом Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди, -

В С Т А Н О В И В :

В серпні 2021 року Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради пред`явив позов до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди.

Свої вимоги мотивували тим, що згідно рішення Ужгородської міської ради № 1053 від 20 вересня 2013 року відповідачу ОСОБА_1 було надано земельну ділянку (кадастровий номер :22:001:0076) площею 0,0918 га для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд по АДРЕСА_1 , та передано її в оренду строком на 5 років до 20 вересня 2018 року.

Надалі, 29 листопада 2013 року між департаментом міського господарства Ужгородської міської ради та відповідачем ОСОБА_1 укладено договір оренди землі № 1671. Державну реєстрацію договору оренди здійснено 06 грудня 2013 року

Згідно п. 1 договору оренди сторони погодили, що предметом цього договору є надання орендодавцем орендареві права на платне користування земельною ділянкою для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :22:001:0076).

Відповідно до акту приймання-передачі департамент міського господарства Ужгородської міської ради передав, а ОСОБА_1 прийняв в оренду земельну ділянку площею 0,0918 га по АДРЕСА_1 .

У п. 5 договору оренди зазначено, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки площею 0,0918 га (кадастровий номер :22:001:0076) на час укладення договору та відповідно до витягу із технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки становить 107 103, 06 грн.

18 лютого 2015 року, 09 лютого 2016 року та 26 лютого 2018 року між департаментом міського господарства та відповідачем ОСОБА_1 було укладено додаткові угоди до договору оренди землі № 1671 від 29.11.2013 р.

За умовами договору в останній редакції, сторони, виходячи з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (655 424,46 грн.) узгодили щомісячну вартість орендної плати в розмірі 1638, 56 грн.

Відповідно до пункту 10 додаткової угоди від 26.02.2018 р. до договору оренди земельної ділянки, орендна плата за землю вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % нормативно-грошової оцінки землі щорічно, що складає 19 662, 73 грн. на рік.

Орендна плата вносить орендарем щомісячно протягом 30 календарних днів, за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 1638, 56 грн. на рахунок орендодавця (п.11 додаткової угоди від 26.02.2018 р.).

Оскільки за договором оренди землі відповідач ОСОБА_1 прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, то відповідно до договору він зобов`язався своєчасно і в повному обсязі вносити готівкою або без готівкою на рахунок місцевого бюджету орендну плату.

Однак, орендар в строки, в порядку та на умовах, що передбачені договором оренди землі не виконував своїх грошових зобов`язань щодо сплати орендної плати, в результаті чого виникла значна заборгованість, з січня 2019 р. по липень 2021 р. в сумі 49190, 63 грн.

Зважаючи на наявність заборгованості, оскільки рахунки добровільно не оплачено, з метою вирішення справи у позасудовому порядку, 05.11.2019 р. та 29.04.2021 р. Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради було направлено на адресу відповідача претензії про погашення заборгованості по орендній платі з вимогою погасити заборгованість, яка виникла внаслідок порушення відповідачем умов договору.

До зазначених листів позивачем було додано розрахунок заборгованості та реквізити для сплати боргу, на які відповідач не відреагував, борг не погасив, у зв`язку з цим позивач змушений звернутися до суду за захистом порушених прав.

Наразі строк дії договору оренди землі закінчився у вересні 2018 року, однак відповідач продовжує користуватися земельною ділянкою, не повернув її власнику, а тому обов`язок із внесення плати за користування земельною ділянкою існує по даний час.

Зокрема, відповідач зобов`язаний сплатити орендну плату за весь час фактичного користування земельною ділянкою з кадастровим номером :22:001:0076. При цьому припинення договору оренди не припиняє обов`язку відповідача щодо сплати орендної плати за період з січня 2019 року по липень 2021 року

З огляду на це позивач просить у судовому порядку стягнути з відповідача на користь Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради 49 190, 63 грн. боргу по орендній платі за договором оренди землі № 1671 від 29.11.2013 р. (а.с.1-7).

Рішенням Ужгородського міськрайонного суду від 07 лютого 2022 року в задоволенні позову відмовлено (а.с.131-136).

На це рішення Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради подав апеляційну скаргу. Апелянт зазначає, що закінчення строку дії договору не є підставою для припинення наявних зобов`язань, в тому числі обов`язку повернути об`єкт оренди за актом приймання-передачі та сплатити плату за фактичне використання земельної ділянки до моменту її повернення. Рішення суду першої інстанції, на думку апелянта, є помилковим, підлягає скасуванню, а позов про стягнення боргу по орендній платі задоволенню (а.с.140-147).

У судове засідання в апеляційній інстанції сторони не з`явилися, однак подали заяви про розгляд справи без їх участі.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів прийшла до висновків про залишення апеляційної скарги без задоволення виходячи з таких підстав.

З матеріалів справи слідує, що згідно рішення Ужгородської міської ради № 1053 від 20 вересня 2013 року відповідачу ОСОБА_1 було надано земельну ділянку (кадастровий номер :22:001:0076) площею 0,0918 га для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд по АДРЕСА_1 , та передано її в оренду строком на 5 років до 20 вересня 2018 року.

Надалі, 29 листопада 2013 року між департаментом міського господарства Ужгородської міської ради та відповідачем ОСОБА_1 укладено договір оренди землі № 1671. Державну реєстрацію договору оренди здійснено 06 грудня 2013 року

Згідно п. 1 договору оренди сторони погодили, що предметом цього договору є надання орендодавцем орендареві права на платне користування земельною ділянкою для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :22:001:0076).

Відповідно до акту приймання-передачі департамент міського господарства Ужгородської міської ради передав, а ОСОБА_1 прийняв в оренду земельну ділянку площею 0,0918 га по АДРЕСА_1 .

У п. 5 договору оренди зазначено, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки площею 0,0918 га (кадастровий номер :22:001:0076) на час укладення договору та відповідно до витягу із технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки становить 107 103, 06 грн.

18 лютого 2015 року, 09 лютого 2016 року та 26 лютого 2018 року між департаментом міського господарства та відповідачем ОСОБА_1 було укладено додаткові угоди до договору оренди землі № 1671 від 29.11.2013 р.

За умовами договору в останній редакції, сторони, виходячи з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (655 424,46 грн.) узгодили щомісячну вартість орендної плати в розмірі 1638, 56 грн.

Відповідно до пункту 10 додаткової угоди від 26.02.2018 р. до договору оренди земельної ділянки, орендна плата за землю вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % нормативно-грошової оцінки землі щорічно, що складає 19 662, 73 грн. на рік.

Орендна плата вносить орендарем щомісячно протягом 30 календарних днів, за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 1638, 56 грн. на рахунок орендодавця (п.11 додаткової угоди від 26.02.2018 р.).

Наразі строк дії договору оренди закінчився у вересні 2018 року, однак оскільки земельна ділянка не повернута власнику, позивач вважає, що обов`язок із внесення плати за користування земельною ділянкою існує по даний час. Просить стягнути орендну плату за період з січня 2019 р. по липень 2021 р. в сумі 49 190, 63 грн., тобто за весь час фактичного користування земельною ділянкою з кадастровим номером :22:001:0076. При цьому позивач зазначає, що припинення договору оренди не припиняє обов`язку відповідача щодо сплати орендної плати за період з січня 2019 року по липень 2021 року

Отже, спір виник з договору оренди майна стосовно платежів з орендної плати. Строк дії договору оренди до 20 вересня 2018 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Однак. таких дій щодо продовження договору оренди землі зроблено не було. Більше того, рішенням Ужгородської міської ради від 18 квітня 2019 року Ужгородська міська рада відмовила відповідачу у поновленні договору оренди земельної ділянки, чим підтвердила, що їй відомо про припинення орендних правовідносин. Орендна плата, яку просить стягнути позивач охоплює період з січня 2019 р. по липень 2021 р. в сумі 49 190, 63 грн., тобто період, коли закінчився термін дії договору оренди.

З цього приводу колегія суддів враховує правову позицію об`єднаної палати касаційного господарського суду від 19 квітня 2021 року у справі № 910/11131/19.

За змістом пункту 3 частини першої статті 3 (свобода договору як засада цивільного законодавства), пункту 1 частини другої статті 11, частини першої статті 509, частини першої статті 627 ЦК України укладення договору із погодженням сторонами його умов, що визначені на розсуд сторін з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, та становлять зміст договору, зобов`язує сторони виконувати зобов`язання за цим договором належним чином відповідно до його умов та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526, частина перша статті 628, стаття 629 ЦК України).

Правовідносини оренди (найму) врегульовані положеннями глави 58 "Найм (оренда)" розділу ІІІ "Окремі види зобов`язань" книги п`ятої "Зобов`язальне право" ЦК України та статей 283- 291 ГК України.

Згідно із частиною першою статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частинами першою та шостою статті 283 ГК України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

У частині першій статті 284 ГК України законодавець як істотні умови договору оренди, визначив, зокрема, строк, на який укладається договір оренди; орендну плату з урахуванням її індексації; умови повернення орендованого майна або викупу.

За частиною першою статті 773 ЦК України на наймача покладений обов`язок користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Частиною першою статті 763 ЦК України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Аналогічні за змістом положення містить частина четверта статті 284 ГК України, відповідно до якої строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Закінчення строку, на який було укладено договір оренди, є однією з підстав його припинення (частина четверта статті 291 ГК України).

Виняток з наведеного правила передбачено частиною першою статті 764 ЦК України, відповідно до якої в разі якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України.

Частиною першою статті 785 ЦК України передбачено, що в разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Аналогічні положення містив Закон України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції Закону України від 10.04.1992 № 2269-XII (далі - Закон про оренду) до втрати ним чинності з 01.02.2020 (у зв`язку з введенням в дію з 01.02.2020 Закону України від 03.10.2019 № 157-IX "Про оренду державного та комунального майна"). Закон про оренду регламентував умови та порядок використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду.

За змістом наведених норм із закінченням строку договору найму (оренди) (далі - Договір), на який його було укладено, за наявності заперечень наймодавця щодо подальшого користування наймачем майном, Договір є припиненим, що означає припинення дії (чинності) для сторін всіх його умов, а їх невиконання (невиконання окремих його умов) протягом дії Договору є невиконанням зобов`язання за цим Договором, що має відповідні наслідки (настання відповідальності за невиконання чи неналежне виконання обов`язків під час дії договору тощо), однак не зумовлює продовження дії (чинність) Договору в цілому або тих його умов, що не були виконані (неналежно виконані) стороною (сторонами).

Частиною першою статті 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до частини першої статті 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

За змістом наведених норм, з урахуванням висновку, викладеного в пункті 9.7, Договір є підставою виникнення права наймача (орендаря) користуватися орендованим майном упродовж строку дії Договору зі сплатою наймодавцю (орендодавцю) орендної плати, погодженої умовами Договору; а припинення Договору є підставою виникнення обов`язку наймача негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в Договорі.

Користування майном за Договором є правомірним, якщо воно відповідає умовам укладеного Договору та положенням чинного законодавства, які регулюють такі правовідносини з урахуванням особливостей предмета найму та суб`єктів договірних правовідносин.

Відносини найму (оренди) у разі неправомірного користування майном можуть регулюватися умовами Договору, що визначають наслідки неправомірного користування майном, та нормами законодавства, які застосовуються до осіб, які порушили зобов`язання у сфері орендних відносин.

Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 ЦК України, статей 283, 284, 286 ГК України. Із припиненням договірних (зобов`язальних) відносин за Договором у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок - негайно повернути наймодавцеві річ.

Після спливу строку дії Договору невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.

З урахуванням викладеного суд доходить висновку, що користування майном після припинення Договору є таким, що здійснюється не відповідно до його умов - неправомірне користування майном, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами Договору, що припинився (у разі закінчення строку, на який його було укладено тощо), суперечить змісту правовідносин за Договором найму (оренди) та регулятивним нормам ЦК України та ГК України.

Оскільки поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, то регулятивна норма статті 762 ЦК України ("Плата за користування майном") і охоронна норма частини другої статті 785 ЦК України ("Обов`язки наймача у разі припинення договору найму") не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов`язки, які суперечать один одному: сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно.

Отже, положення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України про свободу договору не застосовуються до договорів оренди в тій їх частині, якою передбачені умови щодо здійснення орендної плати за період від моменту припинення дії договору до моменту повернення орендованого майна, оскільки сторони в такому випадку відступають від положень актів цивільного законодавства (стаття 6 ЦК України).

Неврахування таких висновків щодо застосування положень цивільного та господарського законодавства на практиці призводить до того, що з орендаря, який після припинення строку дії Договору не повернув майно орендодавцю на його вимогу, фактично стягується потрійний розмір орендної плати, а саме: безпосередньо орендна плата, а також неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Такий підхід у регулюванні орендних правовідносин вочевидь не узгоджується з такими загальними засадами цивільного законодавства, як справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).

Таким чином, з вказаного слідує, що позивач звертаючись з даним позовом до суду про стягнення орендної плати обрав невірний спосіб захисту свого права, оскільки після припинення договору оренди користування майном стає неправомірним. У випадку якщо орендар не повертає майно після закінчення строку договору оренди орендодавець вправі звернутися до суду з позовом про стягнення з орендаря неустойки (ч. 2 ст. 785 ЦК України), в межах розгляду якого орендар вправі спростувати доводи щодо неповернення ним цього майна чи наявності вини у такому неповерненні.

Така неустойка є самостійною формою майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, яка застосовується у разі припинення договору, якщо наймач не виконує обов`язку щодо негайного повернення речі, і є належним способом захисту прав та інтересів орендодавця після припинення договору, коли користування майном стає неправомірним.

Отже, суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи та виходив з того, що договір оренди закінчився, а отже перестав породжувати права та обов`язки щодо стягнення орендної плати після 22 вересня 2018 року.

Рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, підстав для його зміни чи скасування не має.

Враховуючи наведене, керуючись п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради - залишити без задоволення

Рішення Ужгородського міськрайонного суду від 07 лютого 2022 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 21 квітня 2023 року.

Головуючий

Судді