Номер провадження 2/754/708/23
Справа №754/5697/22
РІШЕННЯ

Іменем України

28 лютого 2023 року Деснянський районний суд м. Києва в складі:

Головуючого судді - Галась І.А.

при секретарі - Париста А.

за участі: представника позивача - ОСОБА_1

відповідача - ОСОБА_2

представника відповідача - ОСОБА_3

третьої особи - ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_2 , 3-тя особа - ОСОБА_4 про стягнення заборгованості за договором оренди,

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_5 ( АДРЕСА_1 ), звернувся до Деснянського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 )про стягнення заборгованості за договором оренди. Ціна позову - 65938 гривень 72 копійки.

Свої вимоги обґрунтовує тим, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла мама Позивача ОСОБА_6 . На момент смерті вона була власником 2/3 частки трикімнатної квартири за адресою: АДРЕСА_3 . Право власності на квартиру у вищевказаних частках підтверджується свідоцтвом про право власності на житло від 27.01.1994 року, свідоцтвом про право на спадщину за законом від 31.08.2001 року, витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 03.02.2022 року ОСОБА_5 отримала свідоцтво про право на спадщину за заповітом на частку спадщини (1/6 частку Квартири), а сестра ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 отримала свідоцтво про право на спадщину за заповітом на частки спадщини (3/6 частки Квартири). Отже, з урахуванням раніше приватизованої частки Позивач та її Сестра стали власниками по частки Квартири. Право володіння і користування спадковим майном отримали з моменту відкриття спадщини, тобто, з 04.11.2020 року. 22.05.2021 року ОСОБА_5 без відома Сестри уклала договір з ОСОБА_2 договір найму жилого приміщення №21/058 від 22.05.2021 року, відповідно до якого здала в оренду Квартиру на період з 01.06.2021 року до 01.06.2022 року. Відповідно до умов п.3.1 Договору Квартирантка протягом дії Договору повинна була сплачувати за оренду Квартири щомісячно до першого числа по 8 000 грн. Під час укладення Договору Квартирантка відповідно до п.3.1. Договору зробила передплату в розмірі 11 000 грн., яка складається з оплати за червень 2021 року у розмірі 8000 грн. та за завдаток в розмірі 3000 грн. Позивач підтверджує, що в подальшому у липні 2021 року Квартирантка сплатила 11 000 грн., яка включає 3000 грн. за останній місяць оренди, а у серпні 2021 року сплатила 10 000 грн., включаючи 2 000 грн. за останній місяць оренди. Таким чином, станом на 01.08.2021 року ОСОБА_2 оплатила три літні місяці 2021 року та додатково сплатила (з урахуванням завдатку) кошти в розмірі 8000 грн., які за усною домовленістю сторони зарахували у якості оплати за останній місяць оренди Квартири, тобто за травень 2022 року. У подальшому Квартирантка сплатила орендну плату за вересень 2021 року в розмірі 8 000 грн., після чого перестала платити. Отже, несплаченими залишилися щомісячні платежі по 8 000 грн. за період з 01.10.2021 року по 30.04.2022 року включно, що разом складає 56 000 грн. які підлягають стягненню з ОСОБА_2 в судовому порядку. 26.10.2021 року Позивач подала Квартирантці письмове повідомлення про дострокове розірвання договору. У свою чергу Квартирантка не визнала Договір розірваним, про що зазначила у своїй відповіді на повідомлення (про розірвання договору найму житлового приміщення) та продовжила проживати у Квартирі до 24.05.2022 року. 24.05.2022 року по Акту приймання-передачі Квартири Відповідач повернула Позивачу квартиру. Отже, з 24.05.2022 року припинив свою чинність Договір в частині надання в оренду Квартири виконанням Договору в цій частині, однак, Договір залишився чинним в частині невиконаних Квартиранткою грошових зобов`язань перед ОСОБА_5 за надання Квартири в оренду та в частині неоплачених комунальних і інших послуг, пов`язаних з користуванням квартирою. Згідно п.3.2. Договору квартирну плату та комунальні послуги оплачує орендатор. Також Квартирантка повинна була оплачувати кабельне телебачення, інтернет, тощо. Позивач долучає довідку щодо боргу за електроенергію у розмірі 1014,18 грн., рахунок на електроенергію станом на 27.06.2022 рік станом на 01.06.2022 рік., квитанція №1 від 19.07.2022 року про оплату нею за спожиту Квартиранткою електроенергію., акт зняття контрольних показань з вузла розподільного обліку гарячої води від 31.05.2022 року, зафіксовано 231 м. куб., рахунок-повідомлення станом на 01.06.2022 рік у якому зазначено таке: за утримання будинку і прибудинкової території КП «Керуюча компанія Деснянського району» в розмірі 2076,29 грн.; за постачання та відведення холодної води і відведення гарячої води АК « Київводоканал» в розмірі 1286,70 грн.; послуги КП « Київтеплоенерго» ( 858,48 грн., 3930,54 грн., 140,54 грн., 140,76 грн., 124,28 грн.) в загальному розмірі 5054,06 грн., вивезення побутових відходів КП «Київкомунсервіс» в розмірі 97,95 грн.; квитанція №2 від 19.07.2022 року про оплату нею за утримання будинку і прибудинкової території в розмірі 2100 грн., що включають у себе борг Квартирантки в розмірі 2076,29 грн.; повідомлення на оплату за послуги з надання кабельної ретрансляції, за доступ до електронної комунікаційної мережі, станом на 01.06.2022 року, у розмірі 409,54 грн. Таким чином, ОСОБА_2 повинна була сплатити за спожиті послуги в загальному розмірі 9938,72 грн., які підлягають стягненню з відповідача в судовому порядку за цим позовом. ОСОБА_4 , повідомила, що не збирається оплачувати вищевказані комунальні послуги, а тому 19.07.2022 року, Позивач оплатила спожиту Квартиранткою електроенергію та сплатила за утримання будинку і прибудинкової території у загальному розмірі 3090,49 грн.

Ухвалою судді Деснянського районного суду м. Києва від 21 липня 2022 року відкрито провадження у справі та постановлено проводити розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження. До участі в справі в якості третьої особи позивачем залучено ОСОБА_4 ( АДРЕСА_4 ).

Третя особа, ОСОБА_4 подала до суду клопотання про не підтримку позову ОСОБА_5 , з позовними вимогами не погоджується в повному обсязі. Справу просить розглянути за її відсутності на підставі наявних доказів і пояснень.

Відповідач скористався правом подання відзиву, відповідно до якого відповідач зазначила про відсутність підстав для задоволення позову з огляду на наступне.

Дійсно, 22 травня 2021 року, між нею було укладено з Позивачем Договір найму житлового приміщення. Відповідно до п.5.4 даного Договору, вказано що орендодавець гарантую, що всі особи, які мають право власності на вищезазначену квартиру, згідні з предметом та змістом даного Договору та заперечень не мають. Проте, як з`ясувалося згодом, позивачка увівши Відповідача в оману, не отримувала згоди інших співвласників, а відтак здавала квартиру повністю на частку яка належить їй. Враховуючи те, що інший співвласник квартири ОСОБА_4 не має жодних претензій до мене, а відтак не висуває вимог щодо отримання її частки орендної плати. Таким чином, стягнення з мене орендної плати у розмірі 56 000 грн., викликане не добросовісною поведінкою Позивача, та не враховує те, що інший співвласник не претендує на отримання своєї частки від оренди. Звертає увагу суду, що на момент укладання договору, позивач була власницею 1/3 частини квартири, власницею частини квартири позивач стала 03.02.2022 року. Відтак вважаю, що маю право на зменшення розміру орендної плати, через недобросовісну поведінку позивача, а саме не повідомлення мене про наявність згоди третіх осіб на оренду квартири. Вважаю, що розмір орендної плати має бути пропорційним до розміру частки позивача. Відтак сума орендної плати за період 01.06.2021 року по 03.02.2022 року має становити 1/3 від суми орендної плати у розмірі 2 667 грн. З 03.02.2022 року по 24.05.2022 року у розмірі 4 000 грн. Таким чином загальна сума орендної плат за весь час користування має становити 37 336 грн. Враховуючи, що мною було сплачено позивачу 40 000 грн., у мене наявна переплата у сумі 2 664 грн. Щодо вимог сплати комунальних платежів. Позивач вказує, на наявність заборгованості у сумі 9 938,72 грн. Відповідач не погоджується з вказаним розміром заборгованості. Позивач посилається на рахунок повідомлення станом на 01.06.2022 року, проте у вказаному рахунку показники холодного водопостачання становлять 902 м. куб. ( в акті прийому - передачі квартири зазначено 901 м. куб.), показники гарячого водопостачання 231 м. куб. ( в акті прийому-передачі 230 м. куб.). Крім цього, враховуючи, що акт прийому-передачі квартири було підписано 24.05.2022 року, розрахунок послуг, які не обраховуються за лічильниками, має бути розраховуватися пропорційно часу користування квартирою. Також звертаю увагу суду, що договором найму не передбачено обов`язку наймодавця сплачувати послуги кабельного телебачення, телевізійного контенту, та доступ до електронної комунікаційної мережі.

На даний відзив, позивачем була подана відповідь.

Позивач в судове засідання не з`явилась, представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі.

Відповідач протягом судового розгляду справи вимоги позову не визнала, проти їх задоволення заперечувала.

Третя особа в судовому засіданні заперечувала проти позовних вимог.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази в їх сукупності, суд приходить до наступного.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Згідно із статтями 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Прецедентна практика Європейського суду з прав людини виходить з того, що реалізуючи п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо доступності правосуддя та справедливого судового розгляду кожна держава-учасниця цієї Конвенції вправі встановлювати правила судової процедури, в тому числі й процесуальні заборони і обмеження, змістом яких є не допустити судовий процес у безладний рух.

Судом встановлено, згідно свідоцтва про право власності на житло від 27 січня 1994 року №8259 Відділ приватизації державного житлового фонду Ватутінської районної держадміністрації квартира АДРЕСА_3 , належить на праві приватної, спільної (сумісної ) власності ОСОБА_8 та членам його сім`ї ОСОБА_9 , ОСОБА_5 в рівних долях.

Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом, посвідчене державним нотаріусом П`ятнадцятої київської державної нотаріальної контори Присяжнюк О.М. 31.08.2001 року зареєстроване в реєстрі за №3-1309 право власності на вищевказану квартиру отримала ОСОБА_9 .

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_9 померла, що підтверджується свідоцтвом права на спадщину.

Згідно свідоцтва про право на спадщину за Заповітом, посвідчене державним нотаріусом Сьомої київської державної нотаріальної контори Шапченко О.А., зареєстровано в реєстрі за №3-106 та Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності визначено, що квартира АДРЕСА_3 , перейшла у власність ОСОБА_4 на частки спадщини та ОСОБА_5 на частку спадщини.

22 травня 2021 року на підставі Договору найму жилого приміщення № 21/058 ОСОБА_5 передала квартиру в тимчасове користування ОСОБА_2 строком на один рік.Предметом Договору найму жилого приміщення № 21/058 було житлове приміщення квартира, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .

Ця обставина доказуванню не підлягає в силу частини 1 ст. 82 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України), оскільки визнана сторонами та сумнівів щодо її достовірності або добровільності визнання у суду не виникає. Факт визнання відповідачем цього факту, відповідно до тієї ж частини 1 ст. 82 ЦПК України, встановлений судом з їх заяв по суті справи, а саме: позовної заяви та відзиву, де відповідач визнає факт оренди Квартири.

Умови договору відповідачем належним чином не виконувалися, внаслідок чого виникла заборгованість по орендній платі в сумі 56000 грн.

Відповідно до умов 4.3. Договору найму квартири вбачається, що договір може бути розірвано в достроковому порядку, передбаченому п.6.1.

Відповідно до умов п.3.1 Договору Квартирантка протягом дії Договору повинна була сплачувати за оренду Квартири щомісячно до першого числа по 8 000 грн., сума передоплати склала в розмірі 11 000 грн., яка складається з оплати за червень 2021 року у розмірі 8000 грн. та за завдаток в розмірі 3 000 грн. в червні та 2 000 грн. за липень.

Відповідно, до п.п.3.4. Договору плата за орендоване майно вноситься Орендарем не пізніше 01 числа кожного місяця.

26 жовтня 2022 року позивачем було направлено відповідачу повідомлення про дострокове розірвання договору на підставі п.2.2.2., п.2.2.6., п.3.1., п.3.3.

29 жовтня 2021 року відповідач ОСОБА_2 надала відповідь на повідомлення про дострокове розірвання договору.

24 травня 2022 року по Акту приймання-передачі квартири Відповідач звільнила орендоване приміщення та передала квартиру Позивачу.

ОСОБА_4 про здачу квартири не знала та доступу до квартири не мала.

Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно зі статтею 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Держава не втручається у здійснення власником права власності. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Особливості здійснення права власності на культурні цінності встановлюються законом.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Статтею 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Згідно із п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори.

За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 158 ЖК Української РСР встановлено, що наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення. Договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов`язки наймодавця і наймача та інші умови найму.

Відповідно до статті 759 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

У частині першій статті 762 ЦК України зазначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно з частиною другою статті 763 ЦК України, якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Відповідно до вимог ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно з частиною першою статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Наймач житла у багатоквартирному будинку має право користування майном, що обслуговує будинок (стаття 812 ЦК України)

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Наймач вносить плату за найм житла у строк, встановлений договором найму житла.

Згідно із ч. 1 ст. 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років.

Відповідно до ч. 3 ст. 815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Згідно ч. 1-2 ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Відповідно до ст. 814 ЦК УКраїни у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Аналогічна норма міститься в статті 170 Житлового кодексу України, а саме, що при переході права власності на жилий будинок, (частину будинку, квартиру), в якому знаходиться здане в найом жиле приміщення, до іншої особи договір найму зберігає силу до закінчення зазначеного в ньому строку. Якщо договір найму укладено без зазначення строку, новий власник будинку (квартири) вправі вимагати його розірвання у випадках і в порядку, передбачених статтею 168 цього Кодексу.

Стаття 168 ЖК Української РСР укладений на визначений строк договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем. Дострокове розірвання договору найму жилого приміщення з ініціативи наймодавця можливе лише за згодою наймача. Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім`ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці. Договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

Відповідно до ст. 822 ЦК України передбачає, що у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладання договору найму житла на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладання договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах на такий самий строк.

Статтею 825 ЦК України передбачено, що договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі: невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази; руйнування або псування житла наймачем; а також у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім`ї.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 дійсно з 22 травня 2021 року по 24 травня 2022 року користувалася всією квартирою та сплачувала орендну плату до вересня 2021 року по 8000 грн., тобто за п`ять місяців оренди було сплачено 40 000 грн. Проте, дізнавшись згодом, що існує ще один співвласник квартири, про якого позивач не повідомив, а здавала частку квартири іншого власника відмовилася сплачувати кошти за оренду квартири.

В свою чергу, ОСОБА_4 жодних претензій як до ОСОБА_5 так і до ОСОБА_2 не висувала та грошей не просила.

22.05.2021 року ОСОБА_5 , як новий власник квартири дізналася, що ОСОБА_2 не сплачує комунальні послуги, так наявний борг в розмірі 9 938, 72 грн. ОСОБА_5 вимагає сплати заборгованість за житло-комунальні послуги, а у випадку не виконання своїх зобов`язань за договором, договір найму буде розірваний.

Щодо вимог сплати комунальних платежів, суд зазначає наступне.

Суду не надано допустимих, достовірних та достатніх доказів в обґрунтування позовних вимог в частині стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги.

А тому в частині цих позовних вимог відмовити.

Керуючись Конституцією України, статтями 11, 509, 526, 610-612, 625, 628, 638, 759-764, 810-821, 825 ЦК України, статтями 7, 10, 79-81, 133, 141, 265-268, ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В:

Позов ОСОБА_5 до ОСОБА_2 , 3-тя особа - ОСОБА_4 про стягнення заборгованості за договором оренди задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 )на користь ОСОБА_5 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 )заборгованість за договором оренди в розмірі 56000 гривень.

В задоволенні інших вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_5 судовий збір в розмірі 842 гривні 85 копійок.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя: