РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.02.2023 року м. Житомир

Богунський районний суд м. Житомира у складі:

головуючого судді Перекупка І.Г.,

при секретарі Конончук Ю.О.,

за участю представника позивача ОСОБА_1 ,

розглянувши у приміщенні Богунського районного суду м. Житомира у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_2 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округа Пономарьової Дар`ї Володимирівни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договорів купівлі-продажу, -

В С Т А Н О В И В:

До Богунського районного суду м. Житомира звернулася ОСОБА_2 з позовом до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округа Пономарьової Д.В., Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» (далі ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія»), ОСОБА_3 , ОСОБА_5 про визнання недійсним договорів купівлі-продажу. В обгрунтування позовних вимог вказала, що 05.08.2020 р. вона, ОСОБА_2 отримала Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, згідно якої, стало відомо, що 31.07.2020 р. ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», уклало договори купівлі-продажу приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та належав на праві власності ОСОБА_2 .

Так, 31.07.2020 р., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу було посвідчено договори купівлі продажу об`єкту нерухомості (по частині відповідно) - приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , серії та номеру 1462 (рішення про державну реєстрацію № 53406020 від 31.07.2020 р. ПНКМНО Пономарьова Д.В. ) на користь ОСОБА_5 та серії та номеру 1461 (рішення про державну реєстрацію № 53404218 від 31.07.2020 р., ПНКМНО Пономарьова Д.В. ) на користь ОСОБА_3 .

Дійсно, приміщення «Поліський коровай» на підставі договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Сєтак В.Я. 06 вересня 2007 р. за реєстровим № 13577, передана в іпотеку Публічному акціонерному товариству «ІМЕКСБАНК», в подальшому на підставі договору про відступлення права вимоги від 15.08.2019 р. - ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія».

Позивач не погоджується з діями відповідачів, щодо реалізації предмета іпотеки на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та по проведенню державної реєстрації права власності вважає, що реєстрація права власності відбулась з порушенням встановлених правил та процедур, а тому змушена звернутись до суду з даним позовом.

З урахуванням викладеного просить визнати недійсним договір купівлі-продажу частини об`єкту нерухомості - приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , від 31.07.2020 р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, укладеного між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ОСОБА_3 (серії та номеру 1461) та скасувати рішення про державну реєстрацію № 53404218 від 31.07.2020 р., (ПНКМНО Пономарьова Д.В. ).

Визнати недійсним договір купівлі-продажу частини об`єкту нерухомості - приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , від 31.07.2020 р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., укладеного між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ОСОБА_5 (серії та номеру 1462) та скасувати рішення про державну реєстрацію № 53406020 від 31.07.2020 р., (ПНКМНО Пономарьова Д.В. ).

В судовому засіданні представник позивача наполягав на задоволені позовних вимог, обгрунтовуючи свою позицію тим, що реалізація предмету іпотеки на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та проведення державної реєстрації права власності відбулись з порушенням встановлених правил та процедур, тобто без належних правових підстав. Крім того, при укладенні договору іпотекодержателем (продавцем) порушено вимоги Закону України «Про іпотеку» щодо порядку визначення ціни продажу предмета іпотеки, тобто порушено п. 5.5.2. договору іпотеки.

16.11.2021 р. до Богунського районного суду м. Житомира надійшла заява приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округа Пономарьової Дар`ї Володимирівни про розгляд справи без участі сторони. (Т. 2 а. с. 1).

Представники ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» Давиденко Максим Іванович, Крикун Володимир Ярославович в судових засіданнях заперечував проти задоволення позовних вимог.

Відповідачі ОСОБА_3 , ОСОБА_5 про день та час слухання справи повідомлялися рекомендованим повідомленням але конверти поверталися до суду з відміткою про «закінчення терміну зберігання».

16.10.2020 р. ухвалою було відкрито провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В., Тов «Фк «Довіра та Грантія», ОСОБА_3 , ОСОБА_5 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу. Вирішено проводити розгляд справи в порядку загального позовного провадження. (Т. 1 а. с. 35-36).

16.12.2020 р. на електронну адресу суду надійшли письмові пояснення ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», відповідно до яких ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» наголошує, що засобами поштового зв`язку було направлено на адресу Позивача Вимогу про усунення порушень, яка була доставлена Позивачу 30.09.2019 р., про що свідчить повідомлення про вручення, додане до додатків. При цьому також стверджує, що ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» було вжито всіх належних та передбачених законодавством заходів, в тому числі, передбачених ст. 38 Закону України про іпотеку». (Т. 1 а. с. 49-56).

10.03.2021 р. судом було задоволено клопотання представника позивача адвоката Янчука М.О. щодо витребування доказів, а саме: вирішено витребувати у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. належним чином засвідчені копії договорів купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна (приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_2 »), розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладених 31.07.2020 року (серії та номер 1461 та 1462);

інформацію на підставі чого було укладено вищезазначені договори (право на розпорядження майном);

у разі, якщо майно було відчужене на підставі Закону України «Про іпотеку», надати всі матеріали щодо вчинення вищевказаних правочинів та всю документацію, пов`язану з вчиненням даних правочинів (у тому числі докази повідомлення іпотекодавця, безспірності суми боргу та інше.) (Т. 1 а. с. 76-77, 80-81).

12.05.2021 р. на електронну адресу суду надійшли письмові пояснення щодо позовної заяви від ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія». У вказаних пояснення відповідач наголошує, що ціна об`єкту була встановлена відповідно до звіту про незалежну оцінку майна від 01.06.2020 р. (Т. 1 а. с. 107-116).

16.06.2021 р судом було винесено ухвалу, якою повторно було витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. належним чином засвідчені копії договорів купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна (приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_2 »), розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладених 31.07.2020 р. (серії та номер 1461 та 1462);

інформацію на підставі чого було укладено вищезазначені договори (право на розпорядження майном);

у разі, якщо майно було відчужене на підставі Закону України «Про іпотеку», надати всі матеріали щодо вчинення вищевказаних правочинів та всю документацію, пов`язану з вчиненням даних правочинів (у тому числі докази повідомлення іпотекодавця, безспірності суми боргу та інше.) з огляду на не надання документів на ухвалу суду від 10.03.2021 року, встановлено строк до 11.08.2021 року надання документів до суду. (Т. 1 а. с. 145-146).

10.08.2021 р. на електронну адресу суду надійшли письмові пояснення щодо позовної заяви від ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» зі змістом, аналогічним поясненням від 11.05.2021 року. (Т. 1 а. с. 166-182).

07.10.2021 р. судом було винесено ухвалу, якою втретє було витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. належним чином засвідчені копії договорів купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна (приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_2 »), розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладених 31.07.2020 р. (серії та номер 1461 та 1462);

інформацію на підставі чого було укладено вищезазначені договори (право на розпорядження майном);

у разі, якщо майно було відчужене на підставі Закону України «Про іпотеку», надати всі матеріали щодо вчинення вищевказаних правочинів та всю документацію, пов`язану з вчиненням даних правочинів (у тому числі докази повідомлення іпотекодавця, безспірності суми боргу та інше.) з огляду на не надання документів на ухвалу суду від 10.03.2021 року, та 16.06.2021 року встановлено строк до 16.11.2021 року надання документів до суду. (Т. 1 а. с. 226-227).

16.11.2021 р. судом було отримано копії витребуваних документів від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. (Т. 2 а. с. 2-118).

Дослідивши повно, всебічно та об`єктивно обставини справи, заслухавши учасників процесу, оцінивши безпосередньо в судовому засіданні всі зібрані у справі докази в їх сукупності, суд, керуючись своїм внутрішнім переконанням, дійшов висновку що позовні вимоги підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Судом встановлено.

У вересні 2020 р. ОСОБА_2 звернулась з позовом до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В., ТОВ «ФК «Довіра та Грантія», ОСОБА_3 , ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу (в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку»), а саме: визнання недійсним договору купівлі-продажу частини об`єкту нерухомості приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., укладеного між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ОСОБА_3 (серії та номер 1461 та скасувати рішення про державну реєстрацію № 53404218 від 31.07.2020 р. прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.; визнання недійсним договору купівлі-продажу частини об`єкту нерухомості приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., укладкеного між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ОСОБА_5 (серії та номер 1462 та скасувати рішення про державну реєстрацію № 53406020 від 31.07.2020 р. прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.

Позовна заява мотивована тим, що 31.07.2020 р приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу було посвідчено договори купівлі-продажу об`єкту нерухомості (по частині відповідно) приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , серії та номер 1462 (рішення про державну реєстрацію № 53406020 від 31.07.2020 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.) на користь ОСОБА_5 та серії та номер 1461 (рішення про державну реєстрацію № 53404218 від 31.07.2020 р. та належав на праві власності ОСОБА_2 , посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.) на користь ОСОБА_3 .

Позивач вважає, що реалізація предмету іпотеки на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та проведення державної реєстрації права власності відбулись з порушенням встановлених правил та процедур, тобто без належних правових підстав.

Посилалася на те, що при укладенні договору іпотекодержателем (продавцем) порушено вимоги Закону України «Про іпотеку» щодо порядку визначення ціни продажу предмета іпотеки, тобто порушено п. 5.5.2. договору іпотеки.

Відповідно до ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних, або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно ст. 19 ЦПК України, суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових правовідносин.

За змістом вказаних процесуальних норм, об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес, і саме вони є підставою для звернення особи за захистом із застосуванням відповідного способу захисту.

Згідно з положеннями ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Як встановлено судом, між Акціонерним комерційним банком «ІМЕКСБАНКОМ» та ОСОБА_2 укладено договір кредиту № 158 від 31.08.2007 р, відповідно до якого кредитор надав позичальнику у тимчасове користування 260 000 дол. США. (Т. 2 а. с. 22).

06.09.2007 р. у забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між АКБ «ІМЕКСБАНК» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки, згідно умов якого ОСОБА_2 передала в іпотеку АКБ «ІМЕКСБАНК» нерухоме майно, літ «А», загальною площею 114,9 кв.м., а саме: приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . (Т. 2 а. с. 4).

15.08.2019 р. між ПАТ «ІМЕКСБАНК» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» було укладено договір відступлення права вимоги, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Н.О. Мельник, зареєстрованого в реєстрі за №11230 (Т. 2 а. с. 8).

19.09.2019 р. листом вих. № 29/884 ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» направила ОСОБА_2 та ОСОБА_9 Вимогу про усунення порушення умов Договору кредиту №158 від 31.08.2007 р. (Т. 2. а. с. 85 зв., 86).

Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладень (Т 2 а. с. 89 зв.) ОСОБА_2 30.09.2019 р. особисто отримала відправлення (Т. 2 а с. 86 зв.)

01.06.2020 р. ТОВ «БІЗНЕС-СЕРВІС «НЕРУХОМІСТЬ» було проведено оцінку майна, складено відповідний Звіт про оцінку майна № 4719 та підготовано висновок про вартість об`єкта оцінки. Відповідно до вказаного висновку ринкова вартість об`єкта оцінки» нерухомого майна, літ «А», загальною площею 114,9 кв. м., а саме: приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », розташованого за адресою: АДРЕСА_1 склала 82830,00 грн. (Т. 2 а. с. 34).

31.07.2020 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу було посвідчено договори купівлі-продажу об`єкту нерухомості (по частині відповідно) приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , серії та номер 1462 (рішення про державну реєстрацію №53406020 від 31.07.2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.) на користь ОСОБА_5 (Т 2 а. с. 3) та серії та номер 1461 (рішення про державну реєстрацію № 53404218 від 31.07.2020 р. та належав на праві власності ОСОБА_2 , посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.) на користь ОСОБА_3 (Т. 2 а. с. 65).

Згідно з вимогами ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до ст. 204 ЦПК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ст. 215 ЦПК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦПК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч. 2 ст. 203 ЦПК України, особа, яка вчиняє правочин повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Згідно з положеннями ч. 1-3 ст. 92 ЦК України юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону. Порядок створення органів юридичної особи встановлюється установчими документами та законом. У випадках, встановлених законом, юридична особа може набувати цивільних прав та обов`язків і здійснювати їх через своїх учасників. Орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.

Як встановлено судом, Протоколом № 31/07/20 загальних зборів учасників ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» від 31.07.2020 р. було уповноважено представника Товариства Якимець Ірину Ігорівну на укладання з будь-якою особою-покупцем з правом підпису Договору купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (Т. 2 а. с. 27 зв.).

Договори купівлі-продажу нерухомого майна від 31.07.2020 р. від імені ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» підписано Якимець Іриною Ігорівною (Т. 2 а. с. 3, 65).

Пунктом 5.4. договору іпотеки від 06.09.2007 р. передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється за: рішенням суду, у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно п. 5.5.2 договору іпотеки у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель має право, від свого імені, продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених Законом України «Про іпотеку». При цьому ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою сторін не менше його заставної вартості, визначеної у п.1.4. цього договору з урахуванням зносу або шляхом експертної оцінки.

За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Відповідно до вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку» кредитори мають право діяти в наступному порядку:

Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) покупця на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, що були предметом іпотеки.

Згідно з вимогами п. 2.7. розділу 2 глави 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України від 22.02.2012 р. № 296/5 якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов`язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно приписів п. 2.11. вказаного Порядку нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовились одержати надіслані на їх адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотньому повідомленні відмітка органу зв`язку.

Відповідачем як доказ виконання зазначених вимог, надано суду копію вимоги в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» від 19.09.2019 р. № 29/884, копію рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, яке згідно з написом було вручено 30.09.2019 р. особисто ОСОБА_2 (Т.2 а. с. 29).

Також відповідачем як доказ було надано звіт про оцінку майна.

Так, 01.06.2020 р. ТОВ «БІЗНЕС-СЕРВІС «НЕРУХОМІСТЬ» було проведено оцінку майна, складено відповідний Звіт про оцінку майна № 4719 та підготовано висновок про вартість об`єкта оцінки. Відповідно до вказаного висновку ринкова вартість об`єкта оцінки» нерухомого майна, літ «А», загальною площею 114,9 кв. м., а саме: приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », розташованого за адресою: АДРЕСА_1 склала 82 830 (вісімдесят дві тисячі вісімсот тридцять грн.) 00 коп. (Т. 2 а. с. 34).

Таким чином, згідно з пунктом 5.5.2 вищевказаного договору іпотеки, сторони погодили, що у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель має право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених Законом України «Про іпотеку». При цьому ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою сторін не менше його заставної вартості, зазначеної у п. 1.4. договору, з урахуванням зносу, або шляхом експертної оцінки.

Відповідно до умов оспорюваних договорів купівлі-продажу ціна продажу предмета іпотеки встановлена шляхом експертної оцінки, що відповідає умовам, погодженим сторонами Договору іпотеки (п. 5.5.2.) та вимогам ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Суд зауважує, що позивачем не спростовано правомірність експертної оцінки, за якою визначено ціну продажу предметів іпотеки за оспорюваними договорами купівлі-продажу.

З огляду на зазначене, суд приходить до висновку, що при укладенні оскаржуваних договорів купівлі-продажу вимоги ст. 38 Закону України «Про іпотеку» були додержані.

Зміст конституційного права особи на звернення до суду за захистом своїх прав визначений статтею 16 ЦК України.

Відповідно до приписів згаданої статті кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Водночас способами захисту цивільних прав і інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту (тобто такий, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням), не заборонений законом.

Отже, остаточним результатом прийнятого судового рішення є поновлення порушеного права у спосіб, що обраний позивачем і не суперечить законодавству.

Стаття 38 Закону України «Про іпотеку» не містить обмежень щодо захисту порушеного права на придбання предмета іпотеки шляхом визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Отже, встановивши, що при підписанні, укладенні та нотаріальному посвідченні оспорюваних договорів купівлі-продажу не було порушено приписи статті 38 Закону України «Про іпотеку», тобто не було порушено переважне право позивача на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя, тобто суд може, дійти висновку про відсутність правових підстав для визнання недійсним згаданих договорів.

Дана справа розглядається в рамках цивільного судочинства. Положеннями процесуального закону, який регулює правила розгляду таких справ, визначено, що розглядаючи цивільні справи суд керується принципом диспозитивності та змагальності, які визначають, що кожна сторона повинна самостійно подавати докази та доводити ті обставини на які посилається, в тому числі, шляхом подання доказів, заявлення клопотань і несе ризик настання наслідків пов`язаних із вчиненням або не вчиненням нею процесуальних дій. Доказування заявлених вимог не може перебирати на себе суд або інша сторона. (ст. ст. 12, 13 та 81 ЦПК України).

Відповідно до ст. ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона, повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Суд розглядає справу не інакше як за зверненням особи поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ст.13 ЦПК України).

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ст. 77 ЦПК України).

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 2 ст.78 ЦПК України).

Відповідно до ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. (ч. 6 ст. 81 ЦПК України).

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

За сукупності встановлених обставин суд дійшов до висновку про відсутність правових підстав для визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна недійсними.

Вимоги позивача про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є похідними від вимог про визнання недійсним договорів купівлі-продажу нерухомого майна, а тому суд дійшов вірного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог і в цій частині.

Керуючись ст. ст. 92, 202-204, 215 ЦК України, Закону України «Про іпотеку», ст. ст. 4, 5, 12, 13, 19, 76 - 82, 89, 188, 263, 273, 274, 279 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

У задоволені позовних вимог ОСОБА_2 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округа Пономарьової Дар`ї Володимирівни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договорів купівлі-продажу, відмовити.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Житомирського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повним текст рішення виготовлено 27.02.2023 р.

Позивач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , (РНОКПП НОМЕР_1 ), АДРЕСА_2 .

Відповідачі: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округа Пономарьова Дар`я Володимирівна, Свідоцтво № НОМЕР_2 , АДРЕСА_3 .

Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», , вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, буд. 8, оф. 34, м. Київ, 04112.

ОСОБА_3 , АДРЕСА_4 .

ОСОБА_4 , АДРЕСА_5 .

Суддя Богунського районного

суду м. Житомира І.Г. Перекупка