РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.03.2023 року м. Житомир

Богунський районний суд м. Житомира в складі:

Головуючого судді Чішман Л.М.,

за участю секретаря судового засідання Лайчук В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Житомирі цивільну справу за позовом адвоката Янчука Максима Олександровича, який діє в інтересах ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», ОСОБА_3 , про визнання недійним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію, -

ВСТАНОВИВ:

Представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , адвокат Янчук М.О. звернувся до суду з позовом, в якому, з урахуванням уточнень (т.1, а.с. 19-26) просить визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , серії та номер 1247, від 19.06.2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» та ОСОБА_3 та скасувати рішення про державну реєстрацію № 52752193 від 19.06.2020 року приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. про державну реєстрацію припинення права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позову зазначено, що квартира АДРЕСА_1 , на підставі договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Сєтаком В.Я. 31.08.2007 року за реєстровим номером 13232, передана в іпотеку ПАТ «Імексбанк», в подальшому на підставі договору про відступлення права вимоги від 15.08.2019 року - ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія». Позивачі не погоджуються з діями відповідачів щодо реалізації предмета іпотеки на підставі ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» та по проведенню державної реєстрації права власності та вважають, що реєстрація права власності відбулась з порушенням встановлених правил та процедур, оскільки не дотримано процедури реалізації іпотечного майна, а також у зв`язку з тим, що спірна квартира підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки така квартира використовується як місце постійного проживання позивача та її дітей, у зв`язку з чим не могла бути відчужена без згоди власника. Крім цього зазначив, що у відповідача були відсутні правові підстави для прийняття рішення про проведення державної реєстрації права власності/припинення права власності на спірну квартиру.

Ухвалою від 29.10.2020 року у справі відкрито загальне позовне провадження (т. 1 а.с. 50).

Ухвалою від 09.03.2021 року задоволено клопотання представника позивачів та витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. належним чином засвідчені копії договору купівлі-продажу спірної квартири, укладеного 19.06.2020 року (серії та номера 1247), документів, на підставі яких було укладено вищевказаний договір (право на розпорядження майном), в тому числі докази повідомлення іпотекодавця, безспірності суми боргу тощо; інформацію, на підставі чого було припинено право власності ОСОБА_2 на 1/2 частини спірної квартири (відомості про припинення права власності внесені приватним нотаріусом 19.06.2020 року о 18:11:00, індексний номер рішення: 52752193) та документи, що стали підставою для припинення права власності (т. 1 а.с. 83).

15.04.2022 року судом отримано письмові пояснення директора ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», якими останній просив відмовити у задоволенні позову в повному обсязі. В обґрунтування пояснень зазначив, що посилання представника позивача на Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» як на підставу для задоволення позову є безпідставними, оскільки матеріали справи містять докази того, що позивач не проживає на постійній основі у спірній квартирі, яка є предметом іпотеки, а її постійним місцем проживання за є кв. АДРЕСА_2 .

Крім цього зазначив, що дія згадуваного Закону не обмежувала право на стягнення спірної квартири, оскільки підписавши договір іпотеки, сторони дійшли згоди стосовно всіх складових та аспектів правочину, зокрема і щодо іпотечного застереження, яке в свою чергу передбачає право відповідача набути у власність заставне майно у порядку, визначеному ст. 38 Закону України «Про іпотеку», що свідчить про те, що реєстрація права власності на спірну квартиру відбулась не в примусовому порядку, а в порядку взаємних договірних правовідносин, за згодою обох сторін.

Директор ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» зазначив, що просто перелічивши у позовній заяві норми статті, представником позивача не конкретизовано які саме норми Закону України «Про іпотеку» не були дотримані при реалізації предмета іпотеки, а незаконна передача позивачем права власності на частку предмета іпотеки третій особі не позбавляє ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» права на стягнення на предмет іпотеки, в тому числі і на незаконно передану частку (т. 1 а.с. 116-120).

В судове засідання 12.12.2022 року сторони, будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи, не з`явились.

Представник позивачів подав до суду заяву, якою просив судове засідання проводити без його участі.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Пономарьова Д.В подала до суду заяву, якою просила розглянути справу за її відсутності (т. 1 а.с. 221).

На підставі ч. 3 ст. 211 ЦПК України, якою передбачено, що учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності, якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів, суд вважає за можливе розглянути справу у відсутності позивачів та відповідачів.

Заслухавши сторін, їх представників, дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (ч. 1, ст. ст. 15-16 ЦК України).

Цивільне судочинство здійснюється на засадах диспозитивності та змагальності. За такими принципами: кожна сторонами повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом (ч. 3 ст. 12 ЦПК України); суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч. 2 ст. 77 ЦПК України).

Тягар доказування покладається на сторони. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України).

Статтею 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Судом встановлено, що квартира АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Катюхою О.В. від 27.01.2006 року за №849, який зареєстрований в Державному реєстрі правочинів 28.01.2006 року за №1125848 та в Житомирському обласному державному комунальному підприємстві по технічній інвентаризації 02.02.2006 року за реєстровим номером 13635953, належить позивачу ОСОБА_1 , що підтверджується відомостями з реєстру прав власності на нерухоме майно (т. 1 а.с. 34).

31.08.2007 року між Акціонерним комерційним банком «ІМЕКСБАНК» (далі «Банк», «Іпотекодержатель») та позивачем ОСОБА_1 (далі «Іпотекодавець»), який виступав майновим поручителем ОСОБА_4 , уклали договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Сєтаком В.Я. та зареєстрований в реєстрі за №13231. Відповідно до п. 1.1. договір іпотеки забезпечує вимоги Іпотекодержателя за договором кредиту №158 від 31.08.2007 року, укладеного між Іпотекодержателем та ОСОБА_4 . Сума кредиту становить 260000, 00 доларів США, строк повернення кредиту 30.08.2014 року, розмір процентної ставки 14 % річних. Пункт 1.2. іпотечного договору визначає, що предметом іпотеки є нерухоме майно - квартира АДРЕСА_1 , що належить Іпотекодавцю. Заставна вартість предмету іпотеки визначена сторонами у сумі 505327, 00 грн (п. 1.4 договору). Одним з обов`язків Іпотекодавця, визначеним п. 4.1.4 договору, є заборона на відчуження предмета іпотеки у будь-який спосіб та не обтяжувати його зобов`язаннями з боку третіх осіб. Пунктом 5 договору визначено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, Іпотекодержатель у разі виникнення у нього права на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки на власний розсуд звертає стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса, або в позасудовому порядку - продає від свого імені предмет іпотеки чи приймає предмет іпотеки у свою власність. 5.5.1. У випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки Іпотекодавець та Боржник передають у власність Іпотекодержателю предмет іпотеки. Ціна придбання визначається шляхом експертної оцінки предмету іпотеки на день придбання. У разі, якщо ціна предмету іпотеки, який передається Іпотекодержателю у власність, є меншою від суми заборгованості, Іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за рахунок іншого майна Іпотекодавця. Витрати на проведення експертної оцінки предмету іпотеки покладаються на Іпотекодавця. Рішення про прийняття у власність предмету іпотеки приймається Іпотекодержателем одноосібно. Підписанням цього договору Іпотекодавець та Боржник засвідчують, що вони надають Іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до Іпотекодержателя за рішенням Іпотекодержателя. Іпотекодавець та Боржник засвідчили, що достатньою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки є договір іпотеки та письмове рішення Іпотекодержателя про прийняття у власність предмету іпотеки. Договір та письмове рішення Іпотекодержателя мають силу договору купівлі-продажу предмета іпотеки між Іпотекодержателем та Іпотекодавцем. У випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки Іпотекодержатель має право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених Законом України Про іпотеку.

31.07.2007 року приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Сєтаком В.Я. на підставі ст. 73 ЗУ «Про нотаріат» та у зв`язку з посвідченням договору іпотеки, накладено заборону на відчуження предмета іпотеки - спірної квартири та зареєстровано в реєстрі за №13232 (т. 1 а.с. 42-45).

Відповідно до статті 575 ЦК України та статті 1 Закону іпотека - це окремий вид застави, вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (частина перша статті 3 Закону). Вона має похідний характер від основного зобов`язання і, за загальним правилом, є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (частина п`ята статті 3 Закону).

Підстави припинення іпотеки окремо визначені в статті 17 Закону, відповідно до частини першої якої іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом, тобто припинення іпотеки можливе виключно з тих підстав, які передбачені Законом України "Про іпотеку".

Згідно із ч. 4 ст. 33 ЗУ «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «По іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до абз. 3 ч. 3 ст. 36 даного Закону, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Водночас, право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки іпотекодержателем третій особі визначено статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Згідно ч. 1 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Згідно ч. 2 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Відповідно до ч. 6 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Разом з тим, Велика Палата Верховного Суду у пункті 61 постанови від 29.05.2019 року у справі 310/11024/15-ц дійшла висновків, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону №898-ІV, можливе лише за умови, що сторони договору іпотеки не передбачили цей спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, яке прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками. Якщо ж сторони договору іпотеки передбачили такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, позовна вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 цього Закону, є неналежним способом захисту.

Аналогічний висновок міститься у пунктах 8.4, 8.5, 8.6 постанови Великої Палати ВСУ у постанові від 15.06.2021 року по справі №922/2416/17.

15.08.2019 року ПАТ «Імексбанк» та ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» уклали договір №104 про відступлення прав вимоги, за яким банк відступив новому кредитору належні права вимоги до позичальників та/або поручителів, зазначених у Додатку №1 до договору, згідно якого до ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» перейшло право вимоги за договором кредиту №158 від 31.08.2007 року, боржником за яким є ОСОБА_4 (т. 1 а.с. 149-153).

15.08.2019 року ПАТ «Імексбанк» та ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» уклали договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки та іпотечними договорами, за яким банк відступив новому кредитору належні права вимоги до позичальників та/або поручителів, зазначених у Додатку №1 до договору, згідно якого до ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» перейшло право вимоги за договором кредиту №158 від 31.08.2007 року, боржником за яким є ОСОБА_4 та право вимоги за договором іпотеки від 31.08.2007 року, посвідченим приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу та зареєстрованим в реєстрі за №13231, власник іпотечного майна ОСОБА_1 (т. 1 а.с. 155-166).

Відповідно до ст. 512 Цивільного кодексу України, кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок, зокрема, передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Як встановлено ст. 514 Цивільного кодексу України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

З протоколу №605 загальних зборів учасників ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» вбачається, що директором товариства є ОСОБА_3 (т. 1 а.с. 170).

19.09.2019 року директор ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» звертався до ОСОБА_4 та ОСОБА_1 з вимогами про усунення порушення умов договору кредиту №158 від 31.08.2007 року, заборгованість за яким станом на 15.08.2019 року складала 582160, 30 доларів США, та повідомляв про наявність наміру набути право власності на об`єкти нерухомості, в тому числі предмету іпотеки - спірну квартиру, належну ОСОБА_1 (т. 1 а.с. 172-179).

Вимоги відповідача залишились невиконаними, а заборгованість за кредитним договором - не погашеною.

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

На замовлення відповідача ТОВ «Ай Ен Джі Груп» було виготовлено звіт про оцінку предмета договору іпотеки - квартири АДРЕСА_1 , згідно якого загальна вартість об`єкта оцінки становить 300000, 00 грн (т. 1 а.с. 180).

Листом від 18.06.2020 року №1/167 ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» надало дозвіл на укладення відповідного договору купівлі-продажу без припинення обтяження відносно спірної квартири за ціною, не нижчою за результатами проведеної оцінки такого майна (т. 1 а.с. 182).

Разом з тим, відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №213127349 від 19.06.2020 року ОСОБА_2 є власником спірної квартири (т. 1 а.с. 185). Підставою набуття права власності на частини квартири ОСОБА_2 є рішення Богунського районного суду м. Житомира від 21.10.2013 року у справі №295/11701/13-ц (т. 2 а.с. 2).

З цієї ж інформаційної довідки вбачається, що 14.12.2017 року державним реєстратором виконавчого комітету Житомирської міської ради Житомирської області Русинецьким І.В. було зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на 1/2 частину спірної квартири в то й час, як відповідно до п. 4.1.4 іпотечного договору ОСОБА_1 було заборонено з моменту укладення такого договору, а саме з 31.08.2007 року, відчужувати предмет іпотеки у будь-який спосіб та не обтяжувати його зобов`язаннями з боку третіх осіб.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №219968783 від 12.08.2020 року з 19.06.2020 року припинено право спільної часткової власності ОСОБА_2 на 1/2 частину спірної квартири на підставі договору купівлі-продажу №1247 від 19.06.2020 року, за яким право власності на спірної квартири набув ОСОБА_3 (т. 1 а.с. 27-29).

Згідно положення частини 1, 3 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правам та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Принцип свободи договору як один із загальних засад цивільного законодавства декларується в ст. 3 Цивільного кодексу України.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. (ст. 627 Цивільного кодексу України).

Згідно з ч. 3 ст. 6 Цивільного кодексу України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їхнього змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Презумпція правомірності правочину є важливою гарантією реалізації цивільних прав учасниками цивільних відносин. Вона полягає у припущенні, що особа, вчиняючи правочин, діє правомірно. Своїм підґрунтям встановлення презумпції правомірності правочину має визначальні засади цивільного права як свобода договору; свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; справедливість, добросовісність та розумність цивільного законодавства (ст. 3 Цивільного кодексу України). Згідно з цими засадами припускається, що особа може, реалізуючи своє право свободи договору (а точніше - право свободи правочину), вчиняти з метою створення, зміни, припинення тощо цивільних прав і обов`язків будь-які правомірні дії. При цьому не вимагається прямої вказівки на правомірність тих чи інших дій у акті цивільного законодавства: достатньо, що закон не визначає ці дії як заборонені.

Згідно з частинами 1, 2 статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти. До відносин за кредитним договором застосовуються положення параграфа 1 цієї глави, якщо інше не встановлено цим параграфом і не випливає із суті кредитного договору.

За положеннями частини першої статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику у строк та в порядку, що встановлені договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає, що державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Відповідно до статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ст. 18 ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком (п. 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127).

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. Такий правовий висновок викладено в Постанові Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18.

У висновку, зробленому у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 лютого 2019 року у справі №646/3972/16-ц (провадження №61-28761св18) зазначається, що позивач вправі звернутися до суду із позовом про визнання договору недійсним, як такого, що направлений на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства (п. 6 ст. 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (частина третя статті 13 ЦК України), та послатися на спеціальну норму, що передбачає підставу визнання правочину недійсним, якою може бути як підстава, передбачена ст. 228 ЦК України.

Щодо застосування ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Представник позивачів посилається на порушення положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Так, підпунктом 1 пункту 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», встановлено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусово стягувати його (відчужувати без згоди власника).

Отже, мораторій на звернення стягнення на нерухоме житлове майно, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», встановлено тільки щодо примусового відчуження такого майна без згоди власника.

Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не зупиняє дію решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов`язань, а тому існує тільки правова підстава, що унеможливлює вжиття органами і посадовими особами, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, заходів, спрямованих на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію його положень на період чинності цього Закону.

В справі, що розглядається, спір щодо звернення стягнення на предмет іпотеки не розглядався, перереєстрація права власності відбулась не на підставі виконавчого напису нотаріуса, виконавче провадження щодо звернення стягнення на предмет іпотеки і примусове виконання виконавчих документів не здійснювалося. Таким чином, примусове звернення стягнення на предмет іпотеки не відбувалося (аналогічна правова позиція і висновки викладені Верховним судом України у Постанові від 30.09.2015 у справі № 6-1309цс15)....».

Договір іпотеки від 31.08.2007 року визначає як можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону, так і прийняття у власність предмету іпотеки, а також продажу від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Враховуючи викладене, суд вважає посилання представника позивачів на порушення положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» такими що не підлягають до застосування до даних правовідносин.

Судом встановлено, та відповідачами не спростовано, що станом на момент укладання спірного договору купівлі-продажу від 19.06.2020 року, за ОСОБА_2 було зареєстровано право власності на 1/2 частину спірної квартири, а саме - 14.12.2017 року державним реєстратором виконавчого комітету Житомирської міської ради Житомирської області Русинецьким І.В.

Враховуючи вищевикладене, на основі системного аналізу норм права, якими врегульовано спірні правовідносини, суд дійшов висновку про задоволення позову, оскільки договір договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , серії та номер 1247, від 19.06.2020 року, укладено в порушення вимог ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», якою визначено, що іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, а особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки, відповідачем, якому було достеменно відомо про те, що власником спірної квартири є не тільки ОСОБА_1 , а і ОСОБА_2 , яку не було повідомлено про намір укласти такий договір.

Позовна вимога про скасування рішення про державну реєстрацію припинення права власності ОСОБА_2 на частину спірної квартири є похідною від вимоги про визнання договору купівлі-продажу недійсним, а тому також підлягає задоволенню.

Оскільки суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, на підставі ч. 1 ст. 141 ЦПК України з відповідачів в дольовому порядку підлягає стягненню на користь позивача судові витрати пропорційно до розміру задоволених вимог, а саме судовий збір в сумі 1681, 60 грн, тобто по 280, 27 грн з кожного.

Керуючись ст.ст. 2, 3, 12, 77, 81, 89, 141, 263-265 ЦПК України, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, суд, Закону України «Про іпотеку», ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», -

УХВАЛИВ:

Позовну заяву адвоката Янчука Максима Олександровича, який діє в інтересах ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», ОСОБА_3 , про визнання недійним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію - задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , серії та номер 1247, від 19.06.2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» та ОСОБА_3 .

Скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни №52752193 від 19.06.2020 року про державну реєстрацію припинення права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 .

Стягнути з відповідачів на користь позивачів судовий збір в сумі 280, 27 грн з кожного.

Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлено 02.03.2023 року

Відомості про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 );

Позивач: ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 );

Відповідач: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна ( АДРЕСА_4 );

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» (м. Київ, вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, 8, ідентифікаційний код: 38750239);

Відповідач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 ( АДРЕСА_5 ).

Суддя Чішман Л.М.