Житомирський апеляційний суд
Справа №291/627/21 Головуючий у 1-й інст. Митюк О. В.
Категорія 32 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 лютого 2023 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді: Талько О.Б.,

суддів: Шевчук А.М., Коломієць О.С.,

за участю секретаря Кравчук Л.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 291/627/21 за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Бойко Андрій Степанович, до Приватного сільськогосподарського підприємства Агрофірма "Світанок" про розірвання договору оренди землі, за апеляційною скаргою Приватного сільськогосподарського підприємства Агрофірма "Світанок" на рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 14 вересня 2022 року, ухвалене під головуванням судді Митюк О.В.,

ВСТАНОВИВ:

У травні 2021 року адвокат Бойко А.С., діючи в інтересах ОСОБА_1 , звернувся до суду з позовом, в якому зазначив, що 15 липня 2015 року ОСОБА_1 уклала з Приватним сільськогосподарським підприємством «Агрофірма « Світанок» договір оренди землі, відповідно до якого передала відповідачеві в оренду належні їй земельні ділянки з кадастровими номерами :02:000:0016 та :02:000:0207, які розташовані на території Крилівської сільської ради Ружинського району Житомирської області, та призначені для ведення особистого селянського господарства.

При укладенні вказаного договору вони дійшли згоди, що строк оренди триватиме сім років, до 2022 року ( включно, до закінчення сільськогосподарських робіт).

Проте, у подальшому їй стало відомо, що відповідач тривалий час зволікав із реєстрацією оренди, внаслідок чого строк дії оренди земельних ділянок був протиправно збільшений орендарем. Зокрема, реєстрація права оренди була здійснена лише 7 травня 2018 року, майже через три роки з дати укладення цього договору.

Вказані обставини свідчать про істотне порушення умов договору оренди, внаслідок чого ОСОБА_1 значною мірою була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні зазначеної угоди.

Таким чином, представник ОСОБА_1 просив розірвати договір оренди землі, укладений між його довірителькою та відповідачем 15 липня 2015 року.

Рішенням Ружинського районного суду Житомирської області від 14 вересня 2022 року позовні вимоги задоволено.

Розірвано договір оренди землі від 15 липня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та Приватним сільськогосподарським підприємством «Агрофірма « Світанок» щодо земельних ділянок з кадастровими номерами :02:000:0016 та :02:000:0207, які розташовані на території Крилівської сільської ради Ружинського району Житомирської області, та призначені для ведення особистого селянського господарства.

Вирішено питання про розподіл судових витрат між сторонами.

В апеляційній скарзі відповідач, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Зокрема, зазначає, що при зверненні до суду з даним позовом, представник ОСОБА_1 посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі №322/1178/17, якої не існувало на час виникнення спірних правовідносин. У свою чергу, позивачка протягом тривалого часу ( з 2015 року по 2018 рік) самостійно не здійснила реєстрацію права оренди вказаних земельних ділянок, не подала до уповноваженого органу необхідні документи для такої реєстрації, проте отримувала орендну плату за договором оренди, що свідчить про зловживання нею своїми правами.

Відповідач при укладенні вказаного договору оренди діяв добросовісно, у відповідності до вимог цивільного та земельного законодавства й жодним чином не порушив права орендодавця. Сторони досягли згоди щодо усіх істотних умов договору.

На час виникнення спірних правовідносин відповідач не був зобов`язаний здійснювати державну реєстрацію права оренди. Цей обов`язок покладений виключно на власника земельної ділянки, який, будучи учасником договірних правовідносин, повинен діяти добросовісно.

Звертає увагу на ту обставину, що права позивачки жодним чином не порушені, оскільки на час звернення до суду з даним позовом строк дії договору оренди не припинився й відповідач правомірно користуються цими земельними ділянками, сплачуючи належним чином орендну плату.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

В судовому засіданні встановлено, що 15 липня 2015 року між ОСОБА_1 та ПСП Агрофірма Світанок укладений договір оренди земельних ділянок: площею 2,9540 га (кадастровий номер :02:000:0016), а також площею 0,8326 га ( кадастровий номер :02:000:0207, які призначені для ведення особистого селянського господарства та розташовані на території Крилівської сільської ради Ружинського району Житомирської області.

Пунктом 5 договору оренди передбачено, що договір укладено на сім років.

Сторони також передбачили, що цей договір набирає чинності з моменту його підписання. Право оренди земельних ділянок виникає з моменту державної реєстрації цього права ( пункт 39 договору оренди землі).

У пункті 17 договору також зазначено, що земельні ділянки за договором оренди землі вважаються переданими орендодавцем орендареві в момент державної реєстрації права оренди, що додатково може посвідчуватися актом приймання-передачі земельної ділянки.

На виконання умов договору оренди землі 15 липня 2015 року сторони підписали акт приймання-передачі земельної ділянки.

Наявний в матеріалах справи витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно свідчить про те, що право оренди вказаних земельних ділянок зареєстроване за відповідачем 7 травня 2018 року.

Частиною 1 статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до положень частини 1 статті 15 Закону України Про оренду землі ( тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (частина 2 вказаної статті).

Відповідно до статті 17 цього Закону об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Отже, умовами укладеного між сторонами договору та положеннями законодавства передбачено, що право оренди земельних ділянок виникає у орендаря з моменту державної реєстрації цього права.

Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна, кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Метою укладення будь - якого правочину, передбаченого цивільним законодавством України, є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Укладаючи вказаний договір, сторони дійшли згоди, що строк оренди земельних ділянок становить 7 років, а також узгодили, що земельні ділянки вважаються переданими відповідачеві в момент державної реєстрації права оренди.

Отже, у даному випадку орендар взяв на себе зобов`язання приступити до використання спірних земельних ділянок після реєстрації права оренди землі. Сторони погодили, що строк оренди становить 7 років й початок перебігу цього строку розпочинається з дня реєстрації права оренди за відповідачем. Наслідком зволікання з реєстрацією права оренди є збільшення строку оренди земельних ділянок без погодження з орендодавцями, а використання відповідачем спірних земельних ділянок до державної реєстрації права оренди свідчить про порушення зобов`язань, передбачених цією угодою.

Відповідно до пункту ї частини 1 статті 211 ЗК України порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.

Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частиною 1 статті 32 Закону України Про оренду землі передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі №322/1178/17 зазначено, що обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що у разі неналежного виконання орендарем свого обов`язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди, орендар вправі ставити питання про розірвання договору оренди землі.

Після підписання зазначеного договору оренди землі 15 липня 2015 року позивач передала ПСП Агрофірмі Світанок спірні земельні ділянки. Відповідач здійснював обробіток цих земельних ділянок, сплачував орендну плату за даними угодами, проте право оренди належних позивачці земельних ділянок зареєстрував лише 7 травня 2018 року.

Це призвело до суттєвого збільшення строку оренди, що значною мірою позбавило ОСОБА_1 того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди. Строк оренди є однією із істотних умов договорів оренди землі та значною мірою впливає на волевиявлення сторін при укладенні цих угод. Передавши орендареві земельні ділянки після підписання договору оренди, позивачка в силу об`єктивних обставин не мала можливості контролювати дії відповідача щодо державної реєстрації цих угод.

Таким чином, висновок суду про те, що внаслідок зволікання з реєстрацією договору оренди землі права орендодавця були порушені, є обгрунтованим.

Доводи апеляційної скарги про те, що суд безпідставно застосував постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року ( у справі №322/1178/17) до правовідносин, які виникли раніше, не спростовують висновків суду першої інстанції, оскільки Велика Палата Верховного Суду у цій постанові, надавши аналіз, зокрема, положенням ЗК України, які були чинними й на час укладення між сторонами договору оренди землі, зазначила про те, що обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено саме на орендаря. При цьому, судова практика, на відміну від норм права, застосовується до правовідносин, які є подібними та виникли й продовжували існувати до формування того чи іншого правового висновку Верховного Суду.

Посилання відповідача на ту обставину, що ОСОБА_1 тривалий час отримувала орендну плату та не цікавилася реєстрацією права оренди належних їй земельних ділянок, не свідчить про наявність підстав для відмови у задоволенні позову, оскільки законодавством не передбачений механізм впливу орендодавця на дії орендаря щодо державної реєстрації права оренди.

Враховуючи вищезазначене, підстави для скасування рішення суду відсутні.

Суд належним чином дослідив обставини справи, надав належну оцінку доказам та ухвалив рішення, яке відповідає вимогам матеріального й процесуального права.

Керуючись ст. ст. 259,268,367,374,375,381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства Агрофірма "Світанок" залишити без задоволення, а рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 14 вересня 2022 року, - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді: