02 березня 2023 року м. Одеса
Приморський районний суд м. Одеси у складі:
головуючого судді Єршової Л.С.,
за участю секретаря судового засідання Тончевої П.В.,
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за адресою АДРЕСА_1 було створено Об`єднання співвласників багатоквартирного житлового буднику «ТЕНІСТИЙ 7» (далі ОСББ «ТЕНІСТИЙ 7»), яке зареєстровано 24.10.2007 року виконавчим комітетом Одеської міської ради.
Відповідач ОСОБА_1 у період з 01.08.2016 року по 01.08.2019 року був власником трьох нежилих приміщень, які знаходяться в будинку ОСББ «ТЕНІСТИЙ 7» за адресою: у АДРЕСА_2 , , загальною площею 265,7 кв.м. При цьому, ОСОБА_1 протягом тривалого часу взагалі не сплачував платежі по утриманню будинку та прибудинкової території (УБПТ).
Враховуючи викладене, позивач просив стягнути з відповідача вказану суму заборгованості, інфляційних втрат, 3% річних, а також понесені витрати по сплаті судового збору.
Представник позивача в судове засідання не з`явився, надав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити, проти винесення судом заочного рішення по справі не заперечував.
Відповідач у судове засідання повторно не з`явився, відзиву на позов, письмових пояснень, заперечень чи зустрічного позову не надав, матеріали позову та ухвала суду у відповідності до вимог ст.ст.130,131ЦПК України, направлялись за адресою зареєстрованого місця проживання відповідача.
Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступних висновків.
Як встановлено у судовому засіданні, за адресою АДРЕСА_1 було створено Об`єднання співвласників багатоквартирного житлового буднику «ТЕНІСТИЙ 7» (далі ОСББ «ТЕНІСТИЙ 7»), яке зареєстровано 24.10.2007 року виконавчим комітетом Одеської міської ради.
На підставі акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 01.10.2008 року ОСББ «ТЕНІСТИЙ 7» прийняло на баланс житловий будинок АДРЕСА_1 загальною площею 5166,1 кв.м.
Згідно з п. 2.1 Статуту ОСББ «ТЕНІСТИЙ 7» метою створення ОСББ є забезпечення захисту прав його членів, відповідно до п. 4.1. цього Статуту, та дотримання ними обов`язків щодо належного утримання та використання неподільного і загального майна житлового комплексу, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Відповідно до п.10.1 Статуту Об`єднання має право доручати правлінню в межах повноважень, визначених статутом здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків та платежів. Для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов`язків об`єднання має право вимагати своєчасної та у повному обсязі сплати всіх установлених Законом та Статутом об`єднання платежів, зборів і внесків від власників приміщень, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів.
Відповідач ОСОБА_1 у період з 01.08.2016 року по 01.08.2019 року був власником трьох нежилих приміщень, які знаходяться в будинку ОСББ «ТЕНІСТИЙ 7» за адресою: у АДРЕСА_2 , , загальною площею 265,7 кв.м., а саме:
-нежилого приміщення № 6/0 першого поверху, загальною площею 24,6 кв.м., що підтверджується Свідоцтвом про право власності Серія САВ 817242 від 11.04.2008 р. та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно (довідка № 176506305 від 06.08.2019 р. (копії свідоцтва та довідки додаються);
-нежилого приміщення № 4/0 першого поверху, загальною площею 59,9 кв.м., що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно (довідка № 176512933 від 06.08.2019 р. (копія довідки додається);
-нежилого приміщення № 5/0 першого поверху, загальною площею 181,2 кв.м., що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно (довідка № 176512788 від 06.08.2019 р.(копія довідки додається).
При цьому, ОСОБА_1 протягом тривалого часу взагалі не сплачував платежі по утриманню будинку та прибудинкової території (УБПТ).
Як встановлено судом, ОСОБА_1 не укладав з ОСББ «ТЕНІСТИЙ 7» договір про надання послуг.
Підставами для нарахування ОСББ «ТЕНІСТИЙ 7» вартості послуг стали рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку про встановлення тарифів за послуги з утримання будинку та прибудинкової території, які є чинними і в судовому порядку недійсним не визнавалися.
Так, згідно з протоколом № 5 Загальних зборів власників квартир та нежилих приміщень будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , , від 21.04.2011 р., змінено тариф на утримання будинку та затверджено новий для офісів (нежилих приміщень) у розмірі 3,1659 грн./кв.м.
Згідно з протоколом № 4 Загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку ОСББ «ТЕНІСТИЙ-7» за адресою: АДРЕСА_2 , , від 28.12.2017 р. з 01.01.2018 р. затверджено нові тарифи на утримання будинку та прибудинкової території для нежилих приміщень у розмірі 4,00 грн./кв.м., з кожного співвласника будинку.
Прийняті загальними зборами рішення та розміри тарифів і внесків є діючими, правомірними, ніким не оскарженими та не скасованими.
Факт утримання будинку та прибудинкової території підтверджується: договором на вивіз твердих побутових відходів, договором на обслуговування ліфтів, договором на охорону об`єкта.
Відповідачем претензій щодо якості та кількості наданих послуг по обслуговуванню будинку та прибудинкової території у передбаченому законодавством порядку позивачу жодного разу надано не було.
Згідно з ст. 17 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов`язків об`єднання має право вимагати від співвласників своєчасної та в повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об`єднання внесків і платежів, звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені зазначеним Законом та Статутом об`єднання внески і платежі.
Частинами 1,2 статті 20 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлено, що частка в загальному обсязі обов`язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Порядком формування тарифів на послуги з утримання будинків і прибудинкових територій, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 01.06.2011 року №869, передбачено, що механізм коригування тарифів на послуги запроваджується у разі, коли протягом строку дії таких тарифів змінюються ставки податків і зборів (обов`язкових платежів), рівень заробітної плати у виконавця відповідно до законодавства, Генеральної та галузевої угод, ціни (тарифи) на паливно-енергетичні та матеріальні ресурси.
За положеннями ч.2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Так, ч.1 ст. 385 ЦК України передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначає Закон №417-УІІІ «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» (далі-Закон №417-УІІІ), предметом регулювання якого є відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов`язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку.
За визначеннями, які вживаються в цьому Законі та містяться в ст.1 Закону, багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Наказом Державного комітету України будівництва та архітектури від 18 травня 2005 року №80 затверджені «Державні будівельні норми України. Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005», чинні від 1 січня 2006 року, за пунктом 2.50 яких у першому, другому і цокольному поверхах житлових будинків допускається розміщувати приміщення: адміністративні, магазинів роздрібної торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, відділень зв`язку загальною площею не більше 700 м.кв , банків, магазинів і кіосків з продажу преси, поліклінік, жіночих консультацій, рентгено-стоматологічних кабінетів (в разі забезпечення вимог НРБУ); роздавальних пунктів молочних кухонь, юридичних консультацій і нотаріальних контор, загсів, філій бібліотек, виставкових залів, контор житлово-експлуатаційних організацій, фізкультурнооздоровчих занять загальною площею до 150 кв.м, культурно-масової роботи з населенням (для проведення лекцій, зборів, бібліотек-читалень, кімнат для індивідуальних занять, роботи гуртків, прийому громадян депутатами тощо), дитячих художніх шкіл, центрів соціального захисту населення, центрів зайнятості населення базового рівня до 50 відвідувачів і до 15 співробітників центрів, а також груп короткотривалого перебування дітей дошкільного віку (крім цокольного поверху). У житлових будинках допускається розміщення на верхньому житловому поверсі (у тому числі мансардному) творчих майстерень художників та архітекторів.
Тож в силу наведених вище визначень, державних нормативів та відповідно до поняття, наведеного у ст.380 ЦК України багатоквартирний будинок є житловим будинком, будівлею, призначеною для постійного в ній проживання. Співвідношення площі житлових приміщень (квартир) у багатоквартирному будинку та площі нежитлових приміщень у ньому зумовлене особливостями розміщення нежитлових приміщень у житловому будинку, тобто за загальним правилом є об`єктивним фактором.
Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому ст.10 Закону №417-УІІІ. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом №2866-ІІІ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон №2866-ІІІ), відповідно до ст.1 якого об`єднання співвласників багатоквартирного будинку- юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Відповідно до ч.1 ст.4 Закону №2866-III основною метою створення об`єднання є забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. А за ч.4ст.4 цього Закону діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Загальні збори співвласників є вищим органом управління об`єднання, до виключної компетенції яких відноситься, зокрема, затвердження статуту об`єднання, внесення змін до нього; затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників (ст.10 Закону №2866- ІІІ).
Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Статутом об`єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.
Права та обов`язки співвласника (тобто власника квартир та/або нежитлових приміщень) врегульовані ст.ст.14 та 15 Закону №2866-ІІІ.
Так, об`єднання має право встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів, які за ст.21 Закону №2866-ІІІ належать до коштів об`єднання, та зобов`язане забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна.
Об`єднання забезпечує утримання та експлуатацію багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку. Для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, об`єднання за рішенням загальних зборів має право: задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення; визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори; виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.
Самостійне забезпечення об`єднанням утримання і експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення об`єднанням фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів.
Для фінансування самозабезпечення об`єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об`єднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків і платежів виконувати окремі роботи.
Так, ст.20 Закону №2866-ІІІ врегульовано визначення часток внесків і платежів на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна. Так, частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Частка участі співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення.
Відповідно до п.12 ст.1 Закону №2189-УІІІ від 09 листопада 2017 року «Про житлово комунальні послуги»(далі-Закон №2189-УІІІ) послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.
Відповідно до ст.5 Закону України №2189-УІІІ встановлено перелік житлово-комунальних послуг, до яких належить житлова послуга - послуга з утримання багатоквартирного будинку, а саме:
1)послуга з управління багатоквартирним будинком включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньо будинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньо будинкових систем (крім обслуговування внутрішньо будинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
2) комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.
Відповідно до ст.10 Закону №2189-УІІІ, вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування.
Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає:
1)витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем;
2)винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
Отже, вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається відповідно до вищенаведених вимог законодавства.
Законом №2189-УІІІ не передбачено житлово- комунальну послугу з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, натомість послуга з управління багатоквартирним будинком здійснюється виключно на договірних засадах, а ціна на послугу не затверджується рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради.
Отже, законодавство, яке регулює порядок забезпечення співвласниками багатоквартирного будинку утримання та експлуатацію багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (управління багатоквартирним будинком), передбачає, що внески і платежі на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна є складовою частиною внесків та платежів співвласників як витрат на управління багатоквартирним будинком.
За правилами ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду України від 20 квітня 2016 року у справі №6-2951цс15 зроблено висновок, споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними. Факт відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.
Отже, під час розгляду справи про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги визначальним є встановлення факту надання обслуговуючою організацією (позивачем) житлово-комунальних послуг особам, які є їх споживачами (відповідачу), та правильність нарахування заборгованості за житлово-комунальні послуги.
Також суд враховує, що відповідно до постанови Верховного Суду від 1 вересня 2020 року у справі № 686/6276/19 (провадження № 61-604св20) чинним законодавством не передбачено обов`язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не оговорено в договорі купівлі-продажу.
Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом (частина друга статті 625 ЦК України).
Відповідно до правового висновку Верховного Суду України, висловленого у постанові від 16 грудня 2015 року у справі № 6-2023цс15, а також аналогічного правового висновку викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.07.2020 по справі № 712/8916/17, встановлено, що за відсутності оформлених договірних відносин, але в разі прострочення виконання грошового зобов`язання з оплати отриманих житлово-комунальних послуг, на боржника покладається відповідальність, передбачена частиною другою статті 625 ЦК України.
Відповідно до ст. 12, 13, 81 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Таким чином, встановивши, що саме відповідач ОСОБА_1 у період з 01.08.2016 року по 01.08.2019 року був власником трьох нежилих приміщень, які знаходяться в будинку ОСББ «ТЕНІСТИЙ 7» за адресою: у АДРЕСА_2 , , загальною площею 265,7 кв.м., та не сплачував внески на утримання будинку та прибудинкової території, суд вважає, що позовні вимоги є доведеними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору.
Керуючись ст.ст. 4, 10, 12, 13, 18, 19, 81, 133, 137, 141, 178, 187, 211, 247, 258, 259, 273, 274-279, 280-282, 354 ЦПК України,
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку, шляхом подачі в 30-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Суддя Л.С. Єршова