Справа № 513/1001/22
Провадження № 2/513/50/23
Саратський районний суд Одеської області
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 лютого 2023 року Саратський районний суд Одеської області у складі:

головуючого судді: Миргород В.С.,

при секретарі: Челак В.В.,

за участі представника позивача адвоката Власенко Л.В..

представника відповідача за дорученням Кожухар Є.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу №513/1001/22 за позовом ОСОБА_1 до Саратської районної спілки споживчих товариств, про визнання договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на квартиру, суд -

ВСТАНОВИВ:

25 жовтня 2022 року позивач звернулася до суду з позовом про визнання договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на квартиру.

Позовні вимоги обґрунтувала тим, що 08 квітня 1994 року між нею та Саратською райспоживспілкою (відповідачем) було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , що складається з житлової кімнати -12,1 м.кв., житлової кімнати-16,1 м.кв., кухні-8,7 м.кв., кухні-10,4 м.кв., комори- 2,1 м.кв., ванни-4,5 м.кв., котельної-3,1 м.кв., санвузла-1,5 м.кв., коридору-6,1 м.кв., вітальні-5,9 м.кв., загальною житловою площею 28,2 м.кв. При укладені договору сторонами були узгоджені умови купівлі-продажу вказаної квартири, а саме ціна, оплата, передача у власність. Позивачка вважає, що вона виконала всі умови договору, так як сплатила відповідачу умовлену суму коштів в розмірі 148000 карбованців та прийняла квартиру у власність, але відповідач ухиляється від нотаріального оформлення договору, так як йому невідомі умови виконання договору, а у договорі вони не прописані. В договорі вказана вартість квартири, її оплата та те, що договір потребує нотаріального посвідчення, але не вказано до якої дати необхідно його нотаріально посвідчити, та не вказаний спосіб передання у власність, тому позивачка просить визнати вказаний договір купівлі-продажу дійсним. Пунктом 4 договору було визначено, що покупець сплатив у касу продавця грошові кошти за купівлю квартири у розмірі 148000 карбованців, а також своїм підписом підтвердив факт позовних розрахунків за продане майно і відсутність щодо покупця будь-яких претензій фінансового характеру. Дію стосовно виконання умов договору купівлі-продажу та проведення належних розрахунків по оплаті об`єкту нерухомості сторонами було оформлено шляхом виписки відповідачем квитанції до прибуткового касового ордеру №74 від 08.04.1994 року на встановлену суму, яка додана до матеріалів справи. Просить суд визнати договір купівлі-продажу дійсним та визнати за нею право власності на спирну квартиру.

Ухвалою суду від 02.11.2022 року провадження у справі було відкрито в загальному порядку та призначено підготовче засідання.

Ухвалою суду від 15.11.2022 року підготовче звсідання у справі було відкладене в зв`язку з поновленням строку передбаченого частинами другою та третьою статті 83 Цивільного процесуального кодексу України.

Ухвалою суду від 07.02.2023 року було закрито підготовче засідання та призначено судовий розгляд по справі.

Позивачка ОСОБА_1 та її представник адвокат Власенко Л.В. в судовому засідання підтримали позовну заяву з підстав зазначених у ній, просили позов задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача за довіренністю Кожухар Є.І. позов визнала, суду пояснила, що відповідач не був проти укладення нотаріально посвідченої угоди, як того передбачає договір, але коли позивачка звернулась до них з таким питання, було з`ясовано відсутність реєстраційного посвідчення на цю квартиру за Саратським РАЙПО, яке можливо було передано позивачці після того, як позивачкою було сплачено обумовлену у договорі вартість квартири, оскільки расходи по нотаріальному посвідченню договору несе позивачка. Після оплати вартості, квартира снята з балансу підприємства. Незважаючи на те, що в БТІ зареєстроване право власності за Саратським РСТ на цю квартиру, відсутність реєстраційного посвідчення стало перешкодою для нотаріального укладення договору. Збериглося лише рішення Саратської селищної ради №205 від 24.08.1991 року « Про видачу реєстраційний посвідчень», яким вирішено зареєструвати за Саратським РАЙПО домоволодіння розташоване по АДРЕСА_2 (а.с.12). Зазначає, що після поновлення документів на даний час відповідно до діючого законодавства, необхідно проводити аукціон по продажу нерухомого майна, внаслідок якого позивачка може опинитися у невигідній для неї ситуації, оскільки можуть з`явитися і інші покупці на спірну квартиру.

Дослідивши письмові докази по справі та всі обставини, на яких ґрунтуються вимоги, об`єктивно оцінивши докази, що мають значення для вирішення справи по суті, встановивши фактичні дані та відповідні їм правовідносини, суд приходить до наступного висновку:

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України).

Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Підставою для звернення до суду є наявність порушеного права (охоронюваного законом інтересу), і таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які б підтверджували наявність порушення права особи, за захистом якого вона звернулася, чи охоронюваного законом інтересу, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

Отже, обов`язковою умовою надання правового захисту судом є наявність відповідного порушення прав, свобод або інтересів особи на момент її звернення до суду. Порушення має бути реальним, стосуватися (зачіпати) зазвичай індивідуально виражених прав чи інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Суд, відповідно до ст. ст. 81, 13, ч.5 ст.263 ЦПК України розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, що повністю узгоджується з Постановою Пленуму Верховного Суду України №14 від 18.12.2009 року «Про судове рішення у цивільній справі».

Положення ст.4 ЦПК України, ст. 15 ЦК Україні, а також положення ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, гарантують кожній особі право на захист її порушених, оспорюваних чи невизнаних прав а також охоронюваних законом інтересів судом. Під час розгляду цієї цивільної справи судом були створені всі умови для реалізації прав та виконання обов`язків учасниками судового розгляду, у тому числі й в частині надання доказів на підтвердження позовних вимог.

З огляду на вищенаведене, суд розглядає справу на підставі тих доказів, які є у матеріалах справи і вважає, що їх достатньо для розгляду цієї справи по суті.

Судом встановлено, що 08 квітня 1994 року позивач ОСОБА_1 уклала з Саратською районною спілкою споживчих товариств договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , яка належала продавцю на підставі реєстраційного посвідчення, виданого Білгород-Дністровським БТІ 12.02.1992 року по рішенню виконкому Саратської селищної ради №205 від 24.08.1991 року, за що покупець сплатила 148 000 (сто сорок вісім тисяч ) карбованців в касу Саратської районної спілки споживчих товариств, а продавець в свою чергу надав на зазначену суму квитанцію до прибуткового касового ордеру №74 від 08.04.1994 року. Даний договір підлягає нотаріальному посвідченнню, расходи по якому сплачує покупець.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Згідно із положеннями статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачено лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК України). Стаття 392 ЦК України, в якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо це право не визнається іншою собою, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Згідно із частиною першою статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Відповідно до статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Визнання закону таким, що втратив чинність, припиняє його дію в повному обсязі. З огляду на зазначені норми та враховуючи, що правочин за своїм змістом та формою має відповідати вимогам законодавства, чинним на момент його укладення, у даній справі, мають бути застосовані положення актів цивільного законодавства, чинних на момент виникнення спірних правовідносин, а саме ЦК Української РСР.

Пунктом 2 Постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 р. регламентовано, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Звертаючись до суду з цим позовом позивач просив визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 08.04.2015 року на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України з урахуванням ст.ст. 657 ЦК України (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), посилаючись на те, що позивач та відповідач дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору та відбулося виконання договору з обох сторін, але відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення вищезазначеного договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Нормами матеріального законодавства передбачена можливість визнавати у судовому порядку нікчемні договори дійсними, зокрема на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Так, згідно з частиною другою статті 220 ЦК України передбачено право сторони договору захистити своє право шляхом визнання договору дійсним, у випадку якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин того, що після укладення договору не відбулись подальші дії щодо реєстрації об`єкту нерухомого майна та інше, не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Таким чином, однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Зазначене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України викладеним у постанові від 06 вересня 2017 року в справі № 6-1288цс17 та від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц.

Спірний договір купівлі-продажу не зареєстрований в БТІ, що підтверджується довідкою №19-09-22 №2605/03-03/2021, у якій також зазначено, що станом на 31.12.2012 року право власності на нерухоме майно за адресою : АДРЕСА_3 зареєстровано за Саратським РСТ на підставі реєстраційного посвідчення №103 від 12.02.1992 року виданого згідно рішення виконкому Саратської селищної ради №205 від 24.08.1991 року (а.с.13).

Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності.

24 квітня 2019 року державним реєстратором Саратської районної державної адмінінстрації Одеської області прав на нерухоме майно Мамалигою Л.К. було відмовлено позивачу у проведенні державної реєстрації прав власності на квартиру, оскільки подані документи не відпорвідають вимогам, або не дають змоги встановити відповідальність заявлених прав, документам, що їх посвідчують ( а.с.31).

Відповідно до розпорядження голови Одеської обласної державної адміністрації від 19.05.2016 року №298/А-2016, назва АДРЕСА_2 була перейменована на вулицю Ігнаца Ліндла.

За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди щодо всіх істотних умов. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Згідно зі статтею 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до статті 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу), з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Такі правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 04 травня 2020 року у справі № 661/3706/17 (провадження № 61-37644св18).

У статті 48 цього Кодексу визначено, що недійсною є угода, яка не відповідає вимогам закону.

Згідно з першим абзацом пункту 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 3 від 28 квітня 1978 року «Про судову практику по справам про визнання угод недійсними» (зі змінами) з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах; міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.

За змістом вказаного роз`яснення Постанови Пленуму Верховного Суду України з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними угоди:

- які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання (будинку або його частини статті 425, 426 ЦК УРСР), застави (жилого будинку стаття 184 ЦК УРСР), купівлі-продажу (жилих будинків стаття 227 ЦК УРСР), в тому числі при придбанні на біржових торгах;

- міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини (стаття 242, частина третя статті 244 ЦК УРСР);

- дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб (частина перша статті 244 ЦК УРСР).

Договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів (стаття 227 ЦК УРСР).

Отже, за статтею 227 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку.

Тому законодавство чинне на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу не передбачало обов`язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа, крім жилих будинків (стаття 227 ЦК УРСР). Аналогічну правову позицію наведено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 29 березня 2018 року у справі № 904/4573/16 та від 04 вересня 2019 року у справі справа № 903/729/16. Вимогу щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири, сторони зазначили у договорі ( а.с.10).

З довідки підписаної Головою правління Саратської РССТ вбачається, що відсутня можливість станом на час звернення позивачки для посвідчення договору нотаріально, оскільки не відомо які біли умови виконання цього договору між сторонами на час його укладення (а.с.14).

15.02.2023 року приватним нотаріусом Саратського районного нотаріального округу Одеської області Сулаковим І.І. відмовлено у вчиненні нотаріальної дії посвідченні договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 з підстав того, що для вчинення нотаріальної дії нотаріусу позивачкою надані наступні документи: паспорт? реєстраційний номер облікової картки платника податків. При цьому ОСОБА_1 повідомила, що документи, які посвідчують право власності на зазначене нерухоме майно у неї відсутні і надати іх нотаріусу для вчинення нотаріальної дії, посвыдчення договору купывлы-продажу неможливо.

Представник відповідача в судовому засіданні визнавши позов наголосила на тому, що єдиною підставою, що перешкоджає нотаріальному посвідченю договору купівлі-продажу квартири, станом на час звернення позивачки до відповідача, є відсутність у відповідача реєстраційної картки, що підтверджує право власності Саратського РССТ на об`єкт продажу, квартиру АДРЕСА_1 . При цьому зазначає, про наявність в них рішення Саратської селищної ради №205 від 24.08.1991 року « Про видачу реєстраційний посвідчень», яким вирішено зареєструвати за Саратським РАЙПО домоволодіння розташоване по АДРЕСА_2 (а.с.12) та не виключає можливість поновлення документів, але зазначає, що на даний час відповідно до діючого законодавства, необхідно проводити аукціон по продажу нерухомого майна, внаслідок якого позивачка може опинитися у невигідній для неї ситуації, оскільки можуть з`явитися і інші покупці на спірну квартиру.

Відповідно до статті 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).

Позивач не довів, що діями відповідача порушуються його законні права та інтереси, які б підлягали судовому захисту.

Той факт, що між сторонами відсутній спір, підтверджується поясненнями представника відповідача Саратської РССТ про те, що остання не заперечує проти задоволення позову, не заперечсує проти нотаріального посвідчення договору. Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників (частина перша статті 82 ЦПК України).

Так, відповідно до ч. 1 ст. 206 ЦПК України, позивач може відмовитися від позову, а відповідач - визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві. Згідно із ч. 4 ст. 206 ЦПК України, у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. У

Відповідності до роз`яснень п.24 ч.3 постанови №2 Пленуму Верховного Суду України від 12 червня 2009 року «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» у разі визнання відповідачем позову, яке має бути безумовним, і якщо таке визнання не суперечить закону й не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб (не відповідача), суд ухвалює рішення про задоволення позову, обмежившись у мотивувальній частині рішення посиланням на визнання позову без з`ясування і дослідження інших обставин справи.

Визнання відповідачем позову у даній справі не може бути прийнятим судом, оскільки таке визнання суперечить закону, також суд не може своїм рішенням підміняти рішення іншого органу.

Суд враховує, що позивачем не надано суду належних та допустимих доказів того, що саме при укладенні договору купівлі-продажу нерухомого майна 08.04.1994 відповідач умисно ухилився від нотаріального посвідчення оспорюваного правочину, а після виконання всіх договірних зобов`язань позивачем, договір купівлі-продажу, який мав бути укладений для переходу права власності на придбане майно, що породжує для сторін права і обов`язки, нотаріально посвідчити не представилось можливим, в зв`язку з відмовою відповідача від нотаріального посвідчення та що втрачена така можливість.

За таких обставин, суд вважає, що відсутні підстави для визнання оспорюваного правочину дійсним.

Керуючись ст.ст.12,13,77,81,259,263-265,268 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до до Саратської районної спілки споживчих товариств про визнання договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на квартиру відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до Одеського апеляційного суду.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається учасником справи до або через відповідний суд.

Повне рішення складено 20.02.2023 року

Суддя В. С. Миргород