Постанова

Іменем України

23 березня 2023 року

м. Київ

справа № 143/308/21

провадження № 61-16098св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Яремка В. В. (суддя-доповідач), Олійник А. С., Ступак О. В.,

учасники справи:

позивачі - Товариство з обмеженою відповідальністю «Погребищенське»,

відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргуОСОБА_1 , ОСОБА_2 , від імені яких діє адвокат Безугла Іванна Сергіївна, на рішення Погребищенського районного суду Вінницької області від 14 червня 2021 року у складі судді Бойка А. В. та постанову Вінницького апеляційного суду від 09 вересня 2021 року у складі колегії суддів: Берегового О. Ю., Ковальчука О. В., Сала Т. Б.,

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Погребищенське» (далі - ТОВ «Погребищенське», товариство) звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання правочину недійсним та визнання укладеною додаткової угоди.

На обґрунтування позову посилалося на таке.

15 листопада 2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Погребищенське» укладений договір оренди земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер :04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області. Сторони погодили строк дії договору на 10 років. Договір зареєстрований у Вінницькій регіональній філії центру Державного земельного кадастру, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинений запис від 20 липня 2010 року за № 49.

Відповідно до умов договору оренди землі від 15 листопада 2009 року та статті 33 Закону України «Про оренду землі» ТОВ «Погребищенське» реалізувало переважне право перед іншими особами на поновлення договору оренди землі шляхом направлення на адресу ОСОБА_1 листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, до якого додало проєкт додаткової угоди до договору оренди землі від 15 листопада 2009 року.

Однак орендодавець проігнорував переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі та в період дії договору оренди землі від 15 листопада 2009 року уклав договір оренди з ОСОБА_3 , що підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

30 січня 2020 року за ОСОБА_3 зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0024 строком на 10 років.

Зазначений правочин визнаний недійсним за рішенням Погребищенського районного суду Вінницької області від 10 березня 2021 року у справі № 143/293/20.

Надалі, ігноруючи переважне право ТОВ «Погребищенське» на поновлення договору оренди землі, 19 січня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер :04:001:0024. Зазначений договір зареєстровано 20 січня 2021 року.

З урахуванням наведеного товариство просило суд визнати недійсним договір оренди від 19 січня 2021 року, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер :04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області; визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 15 листопада 2009 року, який зареєстрований у Вінницькій регіональній філії центру Державного земельного кадастру, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 20 липня 2010 року за № 49, який укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Погребищенське» щодо земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер :04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області.

Короткий зміст рішень судів

Рішенням Погребищенського районного суду Вінницької області від 14 червня 2021 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди від 19 січня 2021 року, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,5683 га, кадастровий номер :04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області.

Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 15 листопада 2009 року, зареєстрованого у Вінницькій регіональній філії центру Державного земельного кадастру, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 20 липня 2010 року за № 49, який укладено між ОСОБА_1 та ТОВ «Погребищенське» щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,5683 га, кадастровий номер :04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області, у запропонованій позивачем редакції додаткової угоди.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що за встановлених судом обставин належного виконання орендарем - позивачем у справі обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проєкту додаткової угоди орендодавець порушив переважне право позивача на поновлення договору та уклав договір оренди з іншою особою.

Постановою Вінницького апеляційного суду від 09 вересня 2021 року рішення Погребищенського районного суду Вінницької області від 14 червня 2021 року залишено без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що орендар належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір поновити строк дії договору оренди землі, як це передбачено його умовами та вимогам частини другої статті 33 Закону України «Про оренду землі», водночас ОСОБА_1 всупереч частині п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», безпідставно ухилився від розгляду звернення позивача по суті, не зазначив у відповіді, які саме умови додаткової угоди його не влаштовують та не пропонував їх змінити. Висновки суду першої інстанції про наявність підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди є обґрунтованими.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги і позиції інших учасників

У вересні 2021 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , від імені яких діє адвокат Безугла І. С., звернулися до Верховного Суду із касаційною скаргою, надалі уточненою, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права просять рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасувати, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову. Справу розглядати за участі представника відповідачів.

На обґрунтування касаційної скарги посилаються на те, що строк дії договору оренди землі від 15 листопада 2009 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Погребищенське» закінчився у 2020 року, пролонгований не був, проте ТОВ «Погребищенське» продовжує незаконно займати спірні земельну ділянку.

Товариство є неналежним позивачем, оскільки не має до оспорюваного правочину жодного відношення. Крім того, позивач обрав неналежний спосіб захисту начебто порушених прав, оскільки визнання договорів оренди недійсними не є законним та належним способом захисту порушеного права. ОСОБА_1 надсилав позивачеві лист-відповідь про те, що він не буде пролонгувати договір оренди землі, що підтверджується наявними у матеріалах справи доказами.

Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на неврахування судами першої та апеляційної інстанцій висновків, викладених у постановах: Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, Верховного Суду України від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16, № 6-162ц13;

відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, зокрема, щодо можливості пролонгації договору оренди земельної ділянки дія якого закінчилася (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).

Відзив на касаційну скаргу не надходив.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 26 листопада 2021 рокувідкрито касаційне провадження за касаційною ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , від імені яких діє адвокат Безугла І. С., на підставі пунктів 1, 3 частини другої статті 389 ЦПК України.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини першої статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи проводиться у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на таке.

Встановлені судами обставини

Суди встановили, що ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку є власником земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер :04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області (а. с. 5).

15 листопада 2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Погребищенське» укладений договір оренди земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер :04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області. Договір укладено на 10 років. Зазначений договір зареєстрований у Вінницькій регіональній філії центру Державного земельного кадастру, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 20 липня 2010 року за № 49 (а. с. 6-8).

27 травня 2020 року, реалізуючи своє переважене право на поновлення договору оренди, ТОВ «Погребищенське» направило на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення, до якого додало проєкт додаткової угоди до договору оренди землі від 15 липня 2009 року. У листі також зазначено, що у разі наявності заперечень щодо умов договору або додаткової угоди, а також у разі наявності доповнень чи змін до умов договору або додаткової угоди відповідачу необхідно повідомити ТОВ «Погребищенське» з метою досягнення домовленості щодо внесення до них змін та/або доповнень (а. с. 9-10).

03 червня 2020 року ТОВ «Погребищенське» отримало відповідь на лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі. У ній ОСОБА_1 зазначив, що договір оренди земельної ділянки укладений 15 листопада 2019 року терміном на 10 років, тому, не зважаючи на момент державної реєстрації вказаного договору, він закінчився 15 листопада 2019 року. У термін до 15 листопада 2019 року ТОВ «Погребищенське» до ОСОБА_1 не зверталося, тому він 20 січня 2020 року уклав договір з ОСОБА_3 (а. с. 18). Зазначений договір зареєстрований 30 січня 2020 року державним реєстратором Оратівської районної державної адміністрації Вінницької області Лавренюк Л. В. (а. с. 15-16).

У подальшому договір оренди земельної ділянки від 20 січня 2020 року, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , визнаний недійсним за рішенням Погребищенського районного суду Вінницької області від 10 березня 2021 року у справі № 143/293/20 за позовом ТОВ «Погребищенське» до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про визнання правочину недійсним, яке набрало законної сили 19 квітня 2021 року, оскільки на момент укладення договору з ОСОБА_3 був чинний договір спірної земельної ділянки, що укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Погребищенське» (а. с. 21-23).

19 січня 2021 року ОСОБА_1 уклав з ОСОБА_2 договір оренди належної йому земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер :04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області, зареєстрований у державному реєстрації прав 20 січня 2021 року державним реєстратором Оратівської районної державної адміністрації Вінницької області Лавренюк Л. В.

Також, як встановлено у суді апеляційної інстанції, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, що не заперечується відповідачами.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно з частинами шостою-восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина десята статті 33 зазначеного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме - частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цієї статті необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження

№ 14-330цс18), від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) підтримала свої висновки, викладені у постановах від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) щодо обов`язку орендаря у строки, визначені законом, повідомити про поновлення договору оренди, щодо загального та спеціального правила продовження оренди землі (частини п`ята, шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»), щодо мовчазної згоди з обов`язковим оформленням договірних відносин шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі відмови орендодавця від цього - у судовому порядку.

Суди встановили, що ТОВ «Погребищенське» завчасно, більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, звернулось до ОСОБА_1 із листом-повідомленням від 27 травня 2020 року про поновлення договору оренди землі від 15 листопада 2009 року, яким повідомило про своє бажання скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (поновити договір оренди землі), до якого додало підписаний орендарем проєкт додаткової угоди до вказаного договору, однак у відповідь на вказане звернення, ОСОБА_1 надіслав листа, де зазначив норми законодавства щодо моменту укладення та державної реєстрації договору оренди, вважаючи, що строк дії договору закінчився 15 листопада 2019 року, та повідомив про укладення нового договору з іншою особою.

Зазначене свідчить про дотримання орендарем частини другої статті 33 Закону України «Про оренду землі» про необхідність надіслання листа-повідомлення з проєктом додаткової угоди для поновлення договору оренди землі.

Позивач шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення продемонстрував наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. Отже, орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, мав можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.

З урахуванням наведеного суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову.

У касаційній скарзі, заявники посилаються на те, що строк дії оскаржуваного договору оренди земельної ділянки від 15 листопада 2009 року закінчився 15 листопада 2019 року, а позивач надіслав лист-повідомлення про намір поновити строк дії договору після закінчення строку дії - 27 травня 2020 року.

Як на підставу касаційного оскарження заявники посилаються на неврахування судами першої та апеляційної інстанцій висновків, викладених у постанові Верховного Суду України від 19 лютого у справі у справі

№ 6-162цс13, від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16

У постанові Верховного Суду України від 23 березня 2016 року № 6-146цс16 зазначено, що орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

У постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162цс13 Верховний Суд України зробив висновок, що моментом укладення договору оренди земельної ділянки є момент, коли сторони, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами. При цьому Верховний Суд України указав, що цивільні права та обов`язки за договором набуваються після його державної реєстрації.

Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19).

Відповідно до пункту 41 договору оренди земельної ділянки від 15 листопада 2009 року цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності.

Відповідно до листа Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області від 24 лютого 2020 року договір оренди земельної ділянки був зареєстрований у Вінницькій регіональній філії центру Державного земельного кадастру, про що в книзі державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 20 липня 2010 року за № 49 (а. с. 17).

З урахуванням наведеного суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про те, що позивач до закінчення визначеного законом строку (20 липня 2020 року) повідомив орендодавця про намір продовжити договір оренди земельної ділянки.

Тому Верховний Суд відхиляє посилання заявників на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, зокрема, щодо можливості пролонгації договору оренди земельної ділянки дія якого закінчилася, оскільки у цій справі орендар до закінчення визначеного законом строку повідомив орендодавця про намір продовжити договір оренди земельної ділянки.

Також як на підставу касаційного оскарження заявники посилаються на неврахування висновків, викладених Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц.

Зазначають, що визнання недійсним договору оренди земельної ділянки є неефективним способом захисту порушеного права.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц зазначено, що зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Тож у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок. Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.

Зазначений висновок не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, оскільки у цій справі орендар, а не власник земельної ділянки, звернувся до суду за захистом своїх прав.

Крім того, необхідно зазначити, що Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи справу № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21), у постанові від 25 січня 2022 року зазначила, що визнання недійсним правочину, вчиненого з порушенням переважного права, не поновлює порушеного переважного права, тому що таке визнання само по собі не має наслідком виникнення обов`язку у власника земельної ділянки (орендодавця) укласти договір оренди із суб`єктом переважного права (орендарем). З цих підстав закономірною є неприйнятність та неефективність такого способу для захисту переважного права (пункт 8.36).

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту) (пункт 145 рішення ЄСПЛ від 15 листопада 1996 року у справі «Chahal v. the United Kingdom» (Чахал проти Об`єднаного Королівства) та пункт 75 рішення ЄСПЛ від 05 квітня 2005 року у справі «Афанасьєв проти України»

Водночас Велика Палата Верховного Суду зазначила, що визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди.

За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до нього), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: перше - з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та друге - з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права) та власника (який у такий спосіб порушив право на переважне продовження договору оренди землі). З врахуванням наведеного належними способами захисту прав первинного орендаря є пред`явлення двох позовних вимог - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеною) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.

Верховний Суд врахував, що у справі, яка переглядається, позивач, звернувшись до суду з такими позовними вимогами, просив визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та визнати укладеною додаткову угоду, яка була надіслала на ім`я орендодавця.

Враховуючи, що окрім позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди землі з новим орендарем, позивач просив суд визнати укладеною додаткову угоду, яка була надіслала на ім`я орендодавця, Верховний Суд дійшов висновку, що у справі, яка переглядається, позивач обрав передбачені законом та дієві способи захисту, які у спірному випадку у разі задоволення позову матимуть наслідком поновлення порушених прав позивача.

Щодо клопотання про розгляд касаційної скарги за участю учасників справи

Відповідно до статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно із частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу. У разі необхідності учасники справи можуть бути викликані для надання пояснень у справі.

Відповідно до частин першої, другої, третьої та п`ятої статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи має бути проведений протягом п`яти днів після складення доповіді суддею-доповідачем колегією у складі трьох суддів у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи. У попередньому судовому засіданні суддя-доповідач доповідає колегії суддів про проведення підготовчої дії та обставини, необхідні для ухвалення судового рішення судом касаційної інстанції. Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення. Суд касаційної інстанції призначає справу до судового розгляду за відсутності підстав, встановлених частинами третьою, четвертою цієї статті. Справа призначається до судового розгляду, якщо хоча б один суддя із складу суду дійшов такого висновку. Про призначення справи до судового розгляду постановляється ухвала, яка підписується всім складом суду.

Водночас згідно з частиною тринадцятою статті 7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.

Отже, клопотання заявників про розгляд справи за його участю їхнього представника задоволенню не підлягає.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

З огляду на те, що рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції прийняті з додержанням норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а судового рішення - без змін.

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції підлягають залишенню без змін, то розподілу судових витрат Верховний Суд не здійснює.

Керуючись статтями 400, 401, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

У задоволенні клопотання ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , від імені яких діє адвокат Безугла Іванна Сергіївна, про розгляд касаційної скарги за участю представника позивачів відмовити.

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , від імені яких діє адвокат Безугла Іванна Сергіївна, залишити без задоволення.

Рішення Погребищенського районного суду Вінницької області від 14 червня 2021 року та постанову Вінницького апеляційного суду від 09 вересня 2021 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: В. В. Яремко

А. С. Олійник

О. В. Ступак