Справа №487/7345/21
Провадження №2/487/373/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.01.2023 Заводський районний суд м. Миколаєва в складі:

головуючого судді Кузьменко В.В.,

за участю секретаря судових засідань Рафальської Т.В.,

представника відповідача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі засідань суду цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Телец-ВАК" про визнання майнових прав на об`єкт нерухомого майна, зобов`язання передати квартиру, зобов`язання передати комплект документів для реєстрації права власності на квартиру,

ВСТАНОВИВ:

18.10.2021 року ОСОБА_2 звернулась до Заводського районного суду м. Миколаєва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Телец-ВАК" про визнання майнових прав на об`єкт нерухомого майна, зобов`язання передати квартиру, зобов`язання передати комплект документів для реєстрації права власності на квартиру.

Свої вимоги позивачка мотивувала тим, що 17.01.2008 року з Товариством з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» у письмовій формі уклала Договір №27-01/08, згідно якого доручила ТОВ «Телец-ВАК» від свого імені та за рахунок позивачки виконати певні дії в її інтересах щодо здійснення процедури будівництва трьохкімнатної квартири орієнтовною загальною площею 110,63кв.м., розташованої на 8-му поверсі в 5 під`їзді житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 (2 черга), із строком завершення процедури будівництва об`єкта у IV кварталі 2009року. Відповідно до умов Договору загалом позивачка сплатила відповідачу 423 121, 38 грн , що відповідає вартості побудованих вимірних одиниць об`єкта будівництва. Житловий будинок, в якому знаходиться проінвестована квартира, добудований та введений до експлуатації у травні 2021року. Неодноразово позивачка зверталась в усній та письмовій формі до відповідача із вимогами виконати договір та передати їй об`єкт інвестування, але відповідачем свої зобов`язання виконані не були до цього часу, чим були порушені права та інтереси позивачки.

Ухвалою суду від 21.10.2021 року відкрито провадження по справі та призначено до підготовчого засідання. Одночасно ухвалою суду від 21.10.2021р. забезпечено позов шляхом накладання арешту та заборони ТОВ "Телец-ВАК" вчиняти будь-які правочини щодо майнових прав на трикімнатну квартиру, яка була побудована згідно Договору №27-01/08 від 17.01.2008 р.

21.12.2021 року від представника відповідача до суду надійшов відзив, в якому відповідач проти позову заперечував, в його задоволенні просив відмовити. Обґрунтовуючи свої заперечення, відповідач посилався на те, що Договором №27-01/08 від 17.01.2008р. не передбачено закріплення за довірителем прав на об`єкт, а такий договір є попереднім договором, за яким сторони мають укласти в подальшому договір купівлі-продажу цієї ж квартири. Відповідач зазначає, що не може передати квартиру позивачу, оскільки, як об`єкт цивільних прав і обов`язків (об`єкт нерухомого майна) вона виникне тільки після державної реєстрації права власності, цим же пояснює неможливість виконати вимогу про укладання із позивачем акту приймання-передачі квартири. Заперечує відповідач і проти вимоги надати технічний паспорт на спірну квартиру, оскільки технічний паспорт був складений на весь будинок, а не на квартиру, яка є предметом Договору. Крім того відповідач не визнає повним розрахунок за спірну квартиру, обґрунтовуючи тим, що у зв`язку зі зростанням вартості житла від часу укладання договору до часу введення будинку в експлуатацію у відносинах сторін виник істотний дисбаланс, який може бути виправлено лише шляхом перегляду вартості раніше сплачених вимірних одиниць та сплати позивачем відповідної різниці. Після кілька черг збільшення ціни вимірної одиниці загальної площі квартир, станом на 01.10.2021р. відповідачем визначена ціна вимірної одиниці у 31 500, 00 грн. Але позивачка дану пропозицію прийняти відмовилась.

Уточнивши характеристики об`єкта інвестування та свої вимоги, позивачка просила визнати за нею майнові права на об`єкт - трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 ; зобов`язати ТОВ «Телец-ВАК» передати позивачці об`єкт - трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 ; зобов`язати ТОВ «Телец-ВАК» передати позивачці комплект документів, необхідний для державної реєстрації речових прав позивачки на нерухоме майно - трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 , а саме: акт приймання-передачі нерухомого майна (квартири); довідку про повну сплату майнових прав; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове приміщення тощо); документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

11.01.2023 року до суду від позивачки надійшла заява про розгляд справи за її відсутності, позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити.

Представник відповідача адвокат Зотіков С.Є. у судовому засіданні свої заперечення підтримав, у задоволенні позову просив відмовити.

Всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному і об`єктивному розгляді справи, зібрані по справі докази, керуючись законом, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

В силу вимогст.13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненнями фізичних чи юридичних осіб, поданими відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Згідно з вимогами ст.ст.12,81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини на які посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Стаття 47 Конституції України у відповідності до Статті 25 Загальної декларації прав людини проголошує право кожного на житло. При цьому Конституція гарантує, що Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Відповідно до Статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Згідно приписів статті 124 Конституції України правосуддя в Україні здійснюють виключно суди. Юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення.

Судом встановлено, що 17 січня 2008 року між громадянкою ОСОБА_2 , як Довірителем, та ТОВ «Телец-ВАК», в особі генерального директора, як Виконавцем, укладено Договір № 27-01/08 (надалі - Договір).

Приймаючи на себе договірні обов`язки під час укладання даного Договору, відповідач відзначив наявність Ліцензії серія АБ № 106668 на право здійснення Будівельної діяльності, виданої Управлінням містобудування та архітектури Миколаївської обласної державної адміністрації, що зазначено в преамбулі Договору.

Згідно умов такого Договору, Довіритель доручає Виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів Довірителя щодо здійснення процедури будівництва трьохкімнатної квартири АДРЕСА_4 (2 черга) (надалі - Об`єкт) (пункт 1.1. Договору).

Для закріплення за Довірителем Об`єкту Довіритель має сплатити вартість не менше 30 (тридцяти) відсотків від загальної кількості вимірних одиниць Об`єкту за поточною ціною вимірної одиниці, яка встановлена на дату розрахунків, згідно графіку. Вимірна одиниця Об`єкту будівництва для житлових приміщень - 1,00кв.м. загальної площі з урахуванням коефіцієнту поверху і комфортності. Зміна неоплаченої вартості вимірної одиниці не може бути змінена Виконавцем (пункт 1.3. Договору).

Пунктом 1.4. Договору визначено графік сплати вартості вимірних одиниць Об`єкту.

Загальна вартість Об`єкту на момент укладання Договору складає 419011 (Чотириста дев`ятнадцять тисяч одинадцять) грн. 13 коп. в т.ч. ПДВ 69835,19грн. (пункт 1.5. Договору).

Пунктом 1.6. Договору визначено, що на момент укладання договору не сплачена кількість вимірних одиниць дорівнює 77,44 кв.м.

Сторони домовились, що загальна вартість Об`єкту не підлягає коригуванню з урахуванням вартості однієї вимірної одиниці на момент оплати (пункт 1.7. Договору).

Пунктами 2.2.3-2.2.4. Договору передбачений обов`язок Довірителя вносити кошти на рахунок Виконавця в порядку та строки, передбачені Договором, а після введення Об`єкта в експлуатацію здійснити з Виконавцем кінцеві розрахунки за даними БТІ, виходячи із фактичної площі Об`єкту.

Відповідно до пункту 2.2.5. Договору Довіритель зобов`язався не пізніше двох місяців після введення Об`єкта в експлуатацію укласти із Виконавцем договір купівлі-продажу Об`єкта та підписати акт приймання-передачі Об`єкта за умов проведення з Виконавцем повного розрахунку.

Згідно пункту 2.4. Договору Виконавець зобов`язався:

- закріпити за Довірителем Об`єкт, зазначений в п.1.1, п.1.2 цього Договору (пункт 2.4.2. Договору).

- завершити процедуру будівництва Об`єкта в IV кварталі 2009 року (пункт 2.4.3. Договору).

- після введення Об`єкта в експлуатацію надати Довірителю, за умови повного виконання ним передбачених договором зобов`язань укласти із ним договір купівлі-продажу Об`єкта та підписати акт приймання-передачі Об`єкта (пункт 2.4.5. Договору).

- за умови повного виконання Довірителем умов Договору підписати акт приймання-передачі Об`єкта (пункт 2.4.6. Договору).

У відповідності до пункту 3.2. Договору, після здійснення Довірителем кожного платежу згідно з графіком зазначеним в п.1.4. Договору, Виконавець закріплює за Довірителем відповідну (оплачену) кількість вимірних одиниць Об`єкта.

Згідно пункту 4.1. Договору, загальна площа Об`єкта є проектною і підлягає уточненню після введення Об`єкта в експлуатацію на підставі даних технічних обмірів БТІ. У разі, якщо фактична загальна площа Об`єкта виявиться більшою, ніж проектна площа, яку зазначено в п.1.2. Договору, Довіритель у місячний термін здійснює доплату за різницю площі шляхом перерахування визначеної Виконавцем суми коштів на рахунок Виконавця. У разі, якщо фактична загальна площа Об`єкта виявиться меншою за проектну, Виконавець у місячний термін повертає Довірителю розраховану суму коштів шляхом їх перерахування на вказаний Довірителем поточний рахунок.

29 вересня 2010 року між громадянкою ОСОБА_2 , як Довірителем, та ТОВ «Телец-ВАК», як Виконавцем, укладена Додаткову угоду №1 до Договору №27-01/08 від 17 січня 2008 року, згідно якої в п.1 Договору внесені зміни, Договір доповнено пунктом 1.8., згідно якого Довіритель доручає Виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів Довірителя щодо здійснення процедури будівництва гаражу № 1 , розміром в чистому вигляді не менше 7 м завдовжки та 3,6 м завширшки, орієнтовною загальною площею 25,2кв.м., розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 (надалі - Об`єкт).

Також визначено, що загальна вартість Об`єкта на момент укладання договору складає 66700,00(шістдесят шість тисяч сімсот)грн.. в т.ч. ПДВ 11116,67грн.

Завершення процедури будівництва Об`єкта в IV кварталі 2011 року, разом з введенням в експлуатацію 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 .

Інші умови Договору, які не вказані в додатковій угоді, залишені без змін.

Матеріали справи свідчать про те, що Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Миколаївській області зареєстровано Дозвіл №01017-19 від 30.12.2009року на виконання будівельних робіт по об`єкту Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2черга) за адресою АДРЕСА_1 .

14 вересня 2019 року між позивачем та відповідачем укладено Додаткову угоду №2 до Договору № 27-01/08 від 17.01.2008року, згідно якої сторони домовились скасувати дію Додаткової угоди №1 від 29.11.2010р. до Договору № 27-01/08 від 17.01.2008року, та скасувати дію Додаткової угоди №2 від 29 вересня 2010року до Договору №18-10/07 від 17.10.2007р., укладеного між цими ж сторонами в аналогічних правовідносинах, а усі сплачені кошти за наведеними додатковими угодами сторони домовились зарахувати на рахунок виконання обов`язків позивачки за Договором № 27-01/08 від 17.01.2008 року щодо сплати ціни вимірних одиниць Об`єкту.

На виконання умов Договору позивачкою здійснені платежі, які прийняті відповідачем.

13.05.2021 року на запрошення відповідача листом від 07.04.2021р. №34 із пропозицією ознайомитися з документацією та оглянути квартиру (Об`єкт), позивачка оглянула квартиру, про що було складено Акт огляду квартири. Зауваження позивачки внесені до Акту огляду.

Згідно до Сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_1 », реєстраційний номер ІУ78 від 12.05.2021р., завершено процедуру будівництва та введено в експлуатацію житловий об`єкт, в якому розташована квартира, будівництво якої відбувалось за рахунок позивачки. Про такі обставини завершення будівництва відповідачка дізналась власними силами з інформації, розміщеної на офіційному сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України.

Згідно матеріалів справи (лист Виконавчого комітету Миколаївської міської ради №6680/02.02.01-40/14/21 від 15.09.2021р., Наказ Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради № 7/445/12.01-45/21 від 31.05.2021р.), об`єкту будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_1 » присвоєно адресу з наступними реквізитами: АДРЕСА_5 .

За наведених фактів судом встановлено, що відповідач свої обов`язки у передбачений Договором строк не виконав, будівництво житлового будинку в IV кварталі 2009 році не завершив, прострочення виконання Договору склало більше 12 років, та за відсутністю обставин, що звільняють відповідача від відповідальності за невиконання або неналежне виконання своїх зобов`язань, вважається таким, що порушив Договір.

20.07.2021року позивачка звернулась до відповідача із письмовою заявою з приводу виконання умов договору та передачі їй новозбудованого об`єкта нерухомого майна.

У відповідь на звернення позивачки від відповідача надійшов лист №127 від 16.09.2021р 2021р., в якому відповідач підтвердив завершення будівництва житлового будинку, не спростовував здійснені раніше позивачкою платежі, але повну сплату вартості Об`єкту згідно до Договору не визнав, наполягаючи на необхідності здійснити перерахунок вартості квартири за ціною собівартості будівництва на дату введення будинку в експлуатацію 10 800, 00грн за 1кв.м., та додатково оплатити 783 558, 62 грн. Запропонував позивачу прийняти пропозицію щодо перерахунку ціни об`єкту, та протягом 10 календарних днів здійснити остаточний розрахунок. В іншому випадку відповідач залишив за собою право ініціювати процедуру розірвання Договору через грубе порушення взятих зобов`язань позивачем.

Цим же листом відповідач повідомив позивачку, що згідно технічних обмірів БТІ, загальна площа квартири складає 109,6 кв.м., що менше від проектної (договірної) площі на 1,03 кв.м.

Аналогічна позиція відповідача викладена у його відзиві на позовну заяву, де серед іншого відповідачем не визнається набуття позивачем прав щодо об`єкту, побудованого відповідно до Договору №27-01/08.

Таким чином відповідач не визнає її майнових прав, не надав оригіналів документів, необхідних для реєстрації її права власності на спірні приміщення.

Не погодившись із такою позицією відповідача позивач звернувся до суду із позовом про визнання його майнових прав на об`єкт нерухомого майна, та зобов`язання передати квартиру, зобов`язання передати комплект документів для реєстрації права власності на квартиру.

У постанові Великої Палати Верховного суду від 03.04.2019 р. по справі №686/18993/17-ц зазначається, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Аналіз матеріалів справи, зокрема змісту Договору № 27-01/08 від 17.01.2008року, листування сторін, позовної заяви, відзиву на позовну заяву, дає підстави вважати, що між сторонами виникли цивільно-правові відносини, направлені на залучення коштів позивачки в управління відповідача з метою фінансування та здійснення будівництва об`єкта нерухомого майна в інтересах позивачки, і, як результат, створення житла, що належало б саме позивачці для реалізації її власних потреб.

Позивачка в даному випадку виступає одночасно замовником і інвестором будівництва об`єкту, передбаченого Договором.

В свою чергу відповідач виступає як суб`єкт підприємництва, який здійснює господарську діяльність у сфері залучення коштів третіх осіб, управління ними, та будівництва, самостійно, ініціативно, систематично та на власний ризик, з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.

Надаючи правову оцінку укладеному між сторонами Договору № 27-01/08 від 17.01.2008 року, суд виходить з правомірності даного правочину в силу приписів Статті 204 ЦК України, укладеного із дотриманням вимог законодавства щодо його письмової форми, обов`язковості умов такого Договору для його сторін, та спрямованості на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Сторонами досягнуто домовленості щодо істотних умов Договору, зокрема, щодо предмету договору, характеристик майбутнього об`єкта, ціни об`єкта будівництва та порядку сплати коштів, прав та обов`язків сторін, строків виконання обов`язків, підстави та порядок зміни істотних умов договору тощо.

У відповідності до положень Статей 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Згідно частини першої Статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Згідно Статті 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно Статті 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Згідно Статті 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно частини 3 Статті 509 ЦК України, зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Зазначені норми законодавства, які містять принципи цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, у межах законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.

Відповідно до частини 1 Статті 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

За положеннями пункту 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, а також комплексів (будов), до складу яких входять об`єкти з різними класами наслідків (відповідальності), здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У статті 876 ЦК України передбачено, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Стаття 177 ЦК України серед об`єктів цивільних прав називає майнові права. Вони ж визначаються речовими правами згідно з ч.2 статті 190 ЦКУ.

Згідно Статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).

У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Таким чином, керуючись Договором № 27-01/08 від 17.01.2008року, після здійснення позивачем (Довірителем) кожного наступного платежу на користь відповідача (Виконавця) за поточною ціною вимірної одиниці Об`єкту, Виконавець закріплює за позивачем відповідну оплачену кількість вимірних одиниць Об`єкта (пункт 3.2. Договору).

Тим самим позивач послідовно набуває не саме право власності на Об`єкт нерухомого майна, що будується, а правомочність отримати це майно у власність в повному об`ємі в майбутньому.

Так, згідно пункту 1.1. Договору, орієнтовна загальна площа об`єкту інвестування складала 110,63кв.м. Із розрахунку даної загальної площі загальна вартість Об`єкта складає 419 011,00грн (пункт 1.5. Договору). Згідно пункту 1.7. Договору, загальна вартість Об`єкта не підлягає коригуванню з урахуванням вартості однієї вимірної одиниці на момент оплати.

На виконання умов Договору № 27-01/08 від 17.01.2008 року позивач сплатив за квитанцією №17/01-27-01/08-1 від 17.01.2008р. - 35000,00грн; квитанцією №30/01-27-01/08-2 від 30.01.2008р. - 90707,13грн; квитанцією №18/02-27-01/08-3 від 18.02.2008р. - 100.000,00грн; квитанцією №12/03-27-01/08-4 від 12.03.2008р. - 80.000,00грн; квитанцією №20/03-27-01/08-5 від 20.03.2008р. - 25250,00грн; квитанцією №08/04-27-01/08-6 від 08.04.2008р. - 46164,25грн.; згідно укладених додаткових угод до Договору позивач сплатив за квитанцією № 29/09-27-01/08-1/1 від 29.09.2010р. - 8000,00грн; квитанцією № 01/10-27-01/08-1/2 від 01.10.2010р. - 15000,00грн.; квитанцією № 29/09-18-10/07-2/1 від 29.09.2010р. - 8000,00грн; квитанцією № 01/10-18-10/07-2/1-2 від 01.10.2010р. - 15000,00грн., а Всього - 423 121, 38 грн.

Згідно матеріалів справи, фактична загальна площа квартири складає 109,6 кв.м., що менше від проектної (договірної) площі на 1,03 кв.м.

За наведених обставин судом встановлено, що позивач здійснив повну оплату вартості вимірних одиниць Об`єкта будівництва - трикімнатної квартиру АДРЕСА_6 .

При цьому судом не береться до уваги пропозиція відповідача адресована позивачу щодо зміни ціни об`єкту інвестування в сторону збільшення, оскільки іншою стороною вона акцептована не була, і в порядку пункту 8.1. Договору відповідних змін та доповнень до Договору не вносилось, законодавчо також не визначено право відповідача змінювати істотні умови Договору в односторонньому порядку.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 зроблено висновок, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

У постанові від 14 вересня 2021р. по справі №359/5719/17, Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

У Постанові від 10.10.19р. по справі № 344/11163/16-ц Верховний Суд оцінивши обставини справи коли будинок закінчений будівництвом і введений в експлуатацію, інвестор виконав свої договірні зобов`язання, а саме повністю сплатив вартість об`єкта будівництва до моменту підвищення вартості умовного квадратного метра придбаного житла, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, а відповідач заперечує та не визнає таких прав позивача, прийшов до висновку про наявність підстав для задоволення позову та визнання майнових прав за позивачем на об`єкт інвестування.

Аналогічні висновки викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 03 квітня 2019 року у справі № 761/8259/15-ц.

Наведені норми права із врахуванням висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах слугують підставою стверджувати, що обравши законний спосіб набуття прав, виконавши належним чином та в повному обсязі свої обов`язки за Договором у позивачки виникло законне право очікування отримати передбачене таким Договором майно в майбутньому, а отже у позивачки виникло майнове право на це майно, право вимагати передачі їй такого майна після завершення його будівництва та введення в експлуатацію.

Суд не погоджується з аргументами відповідача стосовно того, що Договір № 27-01/08 від 17.01.2008року має характер попереднього договору, а для виникнення права позивача щодо об`єкту нерухомого майна, який був побудований (створений) в його інтересах та за рахунок його коштів, потребується окреме укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) виходячи з наступного.

Відповідно до частини 1 Статті 656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.

Особливості купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва та майбутніх об`єктів нерухомості визначаються законом.

Попередній договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості укладається з дотриманням вимог, установлених ст. 635 Цивільного кодексу, а саме попередній договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно частини 1 статті 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до частини 1 статті 691 ЦК України, покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

Відповідно до п.172.3 Статті 172 Податкового кодексу, дохід від продажу об`єкта нерухомості, неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об`єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об`єкта, визначеної суб`єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Зазначені норми права вказують на унікальність правочину купівлі-продажу, необхідність існування наміру укласти саме такий договір, особливості формування істотних умов такого договору, особливості укладання як попереднього договору так і самого правочину, його реальне виконання сторонами.

Відповідно до частини 1 Статті 234 ЦК України, фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином.

Отже, вимога відповідача щодо укладання договору купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, побудованого раніше на підставі Договору № 27-01/08 від 17.01.2008року за кошти та в інтересах позивача, суперечить вимогам Статті 203 ЦК України, оскільки договір має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, але це не відповідатиме фактичним (реальним) обставинам та правовідносинам сторін.

Задовольняючи вимогу про зобов`язання передати об`єкт нерухомого майна (квартиру), суд виходить з наступного.

Статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Таким чином суд відхиляє аргументи відповідача стосовно того, що квартира, як об`єкт цивільно-правових відносин і як об`єкт нерухомого майна виникає лише після державної реєстрації права власності на неї, і тільки потім може бути передана позивачу.

До того ж умовами Договору передбачений обов`язок відповідача, як виконавця, за умови повного виконання довірителем умов Договору підписати акт приймання-передачі об`єкта (пункт 2.4.6. Договору), що передбачає фактичну передачу об`єкта (квартири) позивачу у відповідь на виконання ним своїх обов`язків.

Відповідно до частини першої Статті 5 Закону № 1952-IV, у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.

У Державному реєстрі прав також реєструються передбачені законом речові права та їх обтяження на об`єкти незавершеного будівництва та майбутні об`єкти нерухомості.

Відповідно до частин 2- 3 пункту 77 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 (надалі - Порядок № 1127), Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння такому об`єкту адреси.

У разі коли закінчений будівництвом об`єкт у результаті нового будівництва є складовою частиною будинку, будівлі, споруди (квартира, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове та нежитлове приміщення), яка після прийняття об`єкта в експлуатацію є самостійним об`єктом нерухомого майна, відомості про прийняття в експлуатації та про присвоєння адреси отримуються щодо будинку, будівлі або споруди, складовою частиною яких є такий об`єкт, а щодо відповідної складової частини будинку, будівлі, споруди - відомості про присвоєння адреси такій частині.

Згідно пункту 81 Порядку № 1127, у разі коли право власності на закінчений будівництвом об`єкт відповідно до договору або закону набувається іншими особами, відмінними від замовника будівництва, або відповідно до договору набувається у спільну власність замовником будівництва та іншими особами, державному реєстратору подається відповідний договір, що передбачає набуття права власності на закінчений будівництвом об`єкт іншою особою, відмінною від замовника будівництва, або набуття права спільної власності замовника будівництва та іншої особи, чи у випадках, передбачених законом, інший документ, що підтверджує факт набуття права власності іншою особою, відмінною від замовника будівництва.

Якщо договір, за яким набувається право власності на закінчений будівництвом об`єкт іншими особами, відмінними від замовника будівництва, укладено не з відповідним замовником будівництва, державному реєстратору подаються договори, на підставі яких встановлюється послідовність переходу майнових прав на такий об`єкт від замовника будівництва до інших осіб та в подальшому до набувача права власності на закінчений будівництвом об`єкт.

Задовольняючи позовні вимоги про зобов`язання відповідача передати позивачці комплект документів, необхідний для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, судом враховано, що вчинення відповідачем дій щодо технічної інвентаризації приміщень будинку, який вводиться в експлуатації, отримання документів про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння такому об`єкту адреси включаються у перелік послуг, які охоплюються предметом Договору. Без вчинення таких дій виконання договору відповідачем є неможливим. Позивачка неодноразово зверталась до відповідача за відомостями про об`єкт будівництва, діяла правомірно, проте такі вимоги були залишені без задоволення з боку відповідача. Таким чином, відповідачем не виконано обов`язку щодо повного та належного виконання Договору, що свідчить про обґрунтованість позовних вимог.

Керуючись ст. ст.258,259,263-265,268 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Телец-ВАК" про визнання майнових прав на об`єкт нерухомого майна, зобов`язання передати квартиру, зобов`язання передати комплект документів для реєстрації права власності на квартиру - задовольнити.

Визначити за ОСОБА_2 майнові права на об`єкт - трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 .

Зобов`язати ТОВ "Телец-ВАК" передати ОСОБА_2 об`єкт - трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 .

Зобов`язати ТОВ "Телец-ВАК" передати ОСОБА_2 комплект документів, необхідний для державної реєстрації речових прав ОСОБА_2 на нерухоме майно - трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 , а саме:

- акт приймання-передачі нерухомого майна (квартири),

- довідку про повну сплату майнових прав,

- технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно,

- документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта,

- документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом 30 днів з дня складання його повного тексту.

Повний текст рішення складено 25.01.2023 року.

Суддя Заводського районного суду

м. Миколаєва В.В.Кузьменко