Провадження № 2/638/326/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.03.2023 Дзержинський районний суд м. Харкова в складі:

головуючої судді Штих Т.В.

за участі секретаря Зайченка Р.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду цивільну справу за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування рішення про державну реєстрацію, витребування документів, визнання недійсним та скасування договору купівлі- продажу, стягнення сум,-

встановив:

Представник Харківської міської ради звернувся до суду з позовною заявою до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та визнання договору купівлі-продажу недійсним.

В обгрунтування позовних вимог посилається на те, що відповідачі порушили вимоги чинного законодавства щодо дотримання вимог інспекції державного архітектурно-будівельного контролю щодо виконання будівельних та ремонтних робіт за адресою АДРЕСА_1 . Як зазначає позивач реконструкція здійснена з порушенням вимог чинного законодавства.

Відповідно до ухвали від 24 січня 2020 року провадження у справі відкрите ( суддя Грищенко І.О.)

Відповідно до розпорядження від 06 липня 2020 року № 02-02/318 вказана цивільна справа передана на розгляд судді Шестак О.І.

Відповідно до розпорядження від 07 грудня 2020 року № 02-06/1249 вказана цивільна справа передана на розгляд судді Штих Т.В.

Ухвалою від 18 грудня 2020 року справа прийнята до провадження судді Штих Т.В.

Відповідно до ухвали від 20 липня 2021 року відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача ОСОБА_2 про закриття провадження у справі.

Відповідно до ухвали від 05 листопада 2021 року закрите підготовче провадження, в задоволенні клопотання про залучення третьої особи відмовлено.

В судовому засіданні представник позивача надав пояснення, заявлені позовні вимоги підтримав повністю з підстав, викладених у позовній заяві, просив суд позов задовольнити в повному обсязі:

-скасувати рішення про державну реєстрацію змін у об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 101), прийняте державним реєстратором Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Луценком П.Г. (індексний номер рішення 45201315);

-договір купівлі-продажу № 236 від 25.01.2019, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О., укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , визнати недійсним;

- стягнути з відповідачів на користь Харківської міської влади () судовий збір.

Відповідач ОСОБА_1 у судове засідання не з`явився, про причини неявки суду не повідомив, про розгляд справи повідомлений своєчасно та належним чином, про що свідчить наявне у матеріалах справи рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.

Представник відповідача адвокат Цогоєва О.А. у судове засідання не з`явилась, надала суду письмові пояснення та заяву про розгляд справи за її відсутністю, проти позову заперечувала повністю, просила суд в задоволенні позову відмовити.

У відповідності до ч.1, 3, 4 ст.223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи, за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи. У разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів.

З цього приводу Європейський суд з прав людини в рішенні від 7 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С. А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Враховуючи, що у справі маються достатні дані про права і взаємовідносини сторін, відповідачі та третя особа належним чином повідомлені про час і місце судового розгляду справи, суд вважає можливим розглянути справу за їх відсутності за наявними матеріалами справи.

Суд, дослідивши матеріали справи, встановивши факти та відповідні їм правовідносини, оцінивши кожний доказ окремо та у їх сукупності та взаємозв`язку, вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Частиною 1 ст.2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтею 15 ЦК України визначено право кожної особи та захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства.

Отже, об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес і саме воно є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту. Такі способи захисту передбачені статтею 16 ЦК України.

Статтями 10, 81 ЦПК України передбачено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності, згідно з якими кожна сторона повинна довести ті обставини, на які посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, а суд розглядає справу в межах заявлених вимог і вирішує справу на підставі наданих доказів.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин даної справи. Сторони зобов`язані визначити коло фактів, на які вони посилаються, як на підставу своїх вимог та заперечень, і довести обставини, якими вони обґрунтовують ці вимоги й заперечення, крім випадків, встановлених ст.82 ЦПК України.

Розглянувши подані документи і матеріали, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується заявлені позовні вимоги та заперечення проти них, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом встановлено наступне.

Позов мотивований тим, що Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради (далі - Інспекція) на підставі колективного звернення мешканців житлового будинку АДРЕСА_2 здійснила позаплановий захід (службова записка від 18.07.2019 року), за результатом вивчення документів, інформації з єдиного реєстру документів та зовнішнього огляду встановила, що замовником будівництва ОСОБА_1 були проведені будівельні роботи з реконструкції квартири зі збільшенням загальної площі 118,6 кв.м на 185,8 кв.м, житлової площі 84,5 кв.м на 116,1 кв.м шляхом зміни зовнішньої конфігурації приміщень. Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта за вищевказаною адресою Департаментом містобудування, архітектури та генерального плану Харківської міської ради не видавалися. У той же час, в єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, розміщеному на офіційному сайті Держархбудінспекції України, наявна інформація по об`єкту "Реконструкція квартири АДРЕСА_3 ; АДРЕСА_1 ", а саме: повідомлення про початок виконання будівельних робіт (замовник - фізична особа), № ХК 89, жовтень 2018; декларація про готовність об`єкта до експлуатації (замовник - фізична особа), № ХК 31, грудень 2018. Згідно інформації, зазначеної в повідомленні про початок виконання будівельних робіт за № ХК 89 від 12.10.2018 та в декларації про готовність об`єкта до експлуатації, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначним наслідком (СС1) за № ХК 31 від 12.12.2018 на об`єкт "Реконструкція квартири АДРЕСА_4 ": замовник - ОСОБА_1 , паспорт НОМЕР_1 , виданий ЦВМ Дзержинського РВ ХМУ УМВС України в Харківській області 24.01.2000, код РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_5 , тел. НОМЕР_3 ; технічний нагляд - ОСОБА_3 , сертифікат АТ № 004675, тел. НОМЕР_4 ; генеральний підрядник - ОСОБА_1 , що мешкає за адресою: АДРЕСА_6 , паспорт: НОМЕР_1 , виданий ЦВМ Дзержинського РВ ХМУ УМВС України в Харківській області 24.01.2000, номер ІПН НОМЕР_2 , тел. НОМЕР_3 ; проектна документація розроблена ФО-П ОСОБА_4 , РНОКПП НОМЕР_5 , (головний інженер проекту ОСОБА_4 , сертифікат АР № 003391, наказ ФО-П ОСОБА_4 від 02.06.2018 № 02/06/2018-10 про призначення ГІПа та відповідального за здійснення авторського нагляду); проектна документація затверджена листом ОСОБА_1 б/н від 17.09.2018; містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки: не зазначено з посиланням на п. 25 Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Мінрегіону від 06.11.2017 № 289; земельна ділянка використовуєтсья для будівництва: не зазначено з посиланням на ч. 4 ст. 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (реконструкція, реставрація або капітальний ремонт будівель без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); технічна інвентаризація об`єкта проведена ОСОБА_5 , технічний паспорт від 31.10.2018, без серії, інвентаризаційна справа № 100/124, реєстровий № б/н; загальна площа об`єкта - 185,8 кв.м., житлова площа - 116,1 кв.м., будівельний об`єм - 595,0 м3, поверховість - 6-й поверх 6-ти поверхової будівлі. Згідно з інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (далі - Реєстр) квартира АДРЕСА_4 до 25.01.2019 на праві приватної власності належала ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 28.11.2017 № 5656. У подальшому гр. ОСОБА_1 відступив замовником будівельних робіт з реконструкції квартири. За наслідком завершення будівельних робіт, державним реєстратором КП "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценком П.Г. до Рєестру внесені наступні зміни, а саме: загальну площу 118,6 кв.м., житлова площа 84,5 кв.м. змінено на загальну площу 185,8 кв.м., житлова площа 116,1 кв.м. щодо квартири АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). Зазначені реєстраційний дії проведені на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер № ХК 31 від 12.12.2018. Відповідно до матеріалів інвентарної справи КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" ОСОБА_1 на праві приватної власності (до 25.01.2019) належала квартира АДРЕСА_7 площею 118,6 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу цієї квартири, серія та номер: 5656, виданого 28.11.2017. Планування приміщень у вказаній квартирі наступне: -коридор - площею 7,2 кв.м, - житлова - площею 17,0 кв.м, - житлова - площею 29,2 кв.м, - - житлова - площею 17,1 кв.м, - житлова - площею 21,2 кв.м, - кухня - площею 9,7 кв.м, - вбиральня - площею 3,7 кв.м, - ванна - площею 5,6 кв.м, - коридор - площею 7,2 кв.м, - балкон - площею 0,7 кв.м. Загальна площа - 118,6 кв.м. Під час виходу на місце візуальним оглядом встановлено, що по АДРЕСА_2 розташований 4-5-6 поверховий житловий будинок літ. "А-5". На п`ятому поверсі четвертого під`їзду розташована квартира, на дверях якої наявні номери АДРЕСА_3 та АДРЕСА_8 . Доступу до приміщень квартири був відсутній. Зовнішнім оглядом встановлено, що над приміщенням квартири АДРЕСА_3 ведуться роботи з будівництва надбудови, а саме: влаштовано монолітний пояс по зовнішніх стінах, влаштовано металевий каркас (змонтовано стійки стропила), влаштовано покрівлю з профільного листа. Отже, квартира ; 55 реконструйована зі збільшенням загальної площі, без отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, а в повідомленні про початок виконання будівельних робіт за № 89 та декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 12.12.2018 № ХК 31 зазначено недостовірні дані.

Зазначає, що декларація про готовність об`єкта до експлуатації № ХК 31 від 12.12.2018 року скасована згідно наказу Інспекції № 287 від 18.07.2019 року, у зв`язку з виявленням у ній недостовірних даних, які дають підстави вважати об`єкт самочинним будівництвом, що в свою чергу свідчить про те, що право власності зареєстроване на не прийнятий до експлуатації об`єкт будівництва. Таким чином, ОСОБА_1 всупереч діючому законодавству України вчинив дії з метою реєстрації права власності на реконструйовану квартиру АДРЕСА_7 без законних на те підстав, чим порушив вимоги ч. 1 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухому майно та їх обтяжень" (далі - Закон), а також п. 40, 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі -Порядок).

Вказує, що з огляду на наведені обставини щодо недостовірних даних у зареєстрованій декларації про готовність об`єкта до експлуатації, він є самочинним будівництвом (реконструйовано без отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки та належно затвердженої проектної документації) з огляду на положення ст. 376 ЦК України, тому особа, яка здійснила самочинне будівництво не набуває права власності на нього. Факт того, Інспекцією встановлено недостовірні дані у зареєстрованій декларації про готовність об`єкта до експлуатації свідчать про те, що державна реєстрація права власності проведена на об`єкт самочинного будівництва.

Щодо дій державного реєстратора зазначає, що між міською радою та державним реєстратором відсутній спір про право, реєстрація проводилась ним у відповідності до вимог законодавства (на момент реєстрації прав декларація готовності об`єкта до експлуатації ще не була скасована). Оскільки декларація була скасована після проведення державної реєстрації прав, на момент проведення реєстраційних дій державні реєстратори зазначених обставин не знали та не могли знати.

Чинне законодавство не визначає додаткових механізмів, за якими можливо звернутись до державного реєстратора прав із заявою про скасування відповідного запису не інакше як за рішенням суду.

Реєстрація прав на спірний об`єкт унеможливлює подальшу роботу Інспекції направлену на усунення порушень вимог містобудівного законодавства в силу "узаконення" ОСОБА_1 самочинного будівництва. Рішенням про державну реєстрацію фактично легалізовано самочинне будівництво на території міста Харкова, чим порушено права та законні інтереси Харківської міської ради.

Вказує, що в подальшому право власності на вказану квартиру на підставі договору купівлі-продажу № 236 від 25.01.2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О. перейшло до ОСОБА_2 . Вважає, що подальше відчуження ОСОБА_1 спірного майна суперечить діючому законодавству України.

Представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Цогоєва О.А. просила відмовити у задоволенні позову та зазначила, що скасування декларації про готовність об`єкту будівництва не скасовує державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, і як наслідок будь-які права та охоронювані законні інтереси позивача не порушуються. Факт реєстрації такої декларації та реєстрація права власності на підставі неї виключає можливість віднесення спірного об`єкту нерухомого майна до самочинного в силу його узаконення. Посилається на незаконність перевірки контролюючого органу та актів складених за її результатами.

Вказує, що декларація про готовність об`єкту до експлуатації на момент укладення спірного правочину була чинною, як і всі відомості, зазначені в ній. Право власності у ОСОБА_2 виникло після проходження минулим власником належної законодавчої процедури, яка включала в себе реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації об`єкта, без жодного зауваження з боку Інспекції, а також наступної державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості. Від так ОСОБА_2 набула право власності на спірне майно на законних підставах та є добросовісним набувачем, позивачем не додано будь-яких належних та допустимих доказів незаконності набуття останньою права власності на спірне майно. Вважає позовні вимоги Харківської міської ради щодо визнання договору купівлі-продажу недійсним за своїми наслідками такими, що становлять втручання позивача у право ОСОБА_2 на мирне володіння своїм майном, передбачене Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод.

Зазначає, що обраний позивачем спосіб захисту не може гарантувати поновлення прав, оскільки новий власник ОСОБА_2 , набувши в законний спосіб право власності на спірний об`єкт, здійснила реконструкцію квартири із розподілом її на дві. Будівництво станом на час розгляду справи завершено, об`єкти введено в експлуатацію, зареєстровані речові права на два об`єкти нерухомого майна.

Також, вказує, що з огляду на наведені обставини вимоги щодо приведення спірного майна у відповідність вимогам законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил за час розгляду справи у суді були виконані ОСОБА_2 , претензій та зауважень до процедури реконструкції та наступної реєстрації прав позивачем не заявлено.

За допущені порушення під час будівництва в період з 29.09.2018р. по 25.10.2018р. ОСОБА_2 було сплачено 17000,00 грн. адміністративного штрафу згідно постанови № 11763-П від 09.12.2019р.

Право власності, зареєстроване за ОСОБА_2 після повторної реконструкції об`єкта проведено відповідно до вимог законодавства України і наразі є дійсним, декларація про готовність об`єкту (повторної реконструкції) також є чинною.

Посилається на те, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства.

Проте позивач не ставить питання перед судом про припинення речових прав дійсних власників квартир АДРЕСА_3 та АДРЕСА_9 , в тому числі тих, що були зареєстровані на підставі декларації про готовність об`єкту до експлуатації серія та номер: ХК 12 від 03.07.2020р., яка не скасована та є чинною.

Отже, обраний позивачем спосіб захисту в частині скасування рішення державного реєстратора не відповідає спеціальній нормі права - статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції станом на 01.07.2021р.), оскільки де-факто на спірний об`єкт в реєстрі прав власності буде три дійсних записи щодо власників з різними підставами його набуття.

Наразі будь-які права або охоронювані законні інтереси Харківської міської ради не порушуються та не потребують їх захисту судом.

Позовні вимоги Харківської міської ради не підлягають задоволенню з огляду на таке.

Судовим розглядом встановлено, що Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради на підставі наказу Інспекції № 1 від 02.01.2019 та колективного звернення мешканців житлового будинку АДРЕСА_2 (вх. КО-1-191/0/248-19 від 27.05.2019) відповідно до Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 № 533 (далі - Порядок № 533), згідно направлення Інспекції для проведення позапланого заходу від 03.06.2019 № 440-Н здійснено вихід на об`єкт: "Квартира АДРЕСА_4 " (термін перевірки з 05.06.2019 до 19.06.2019).

В подальшому Інспекцією здійснені виходи на вказаний об`єкт згідно направлень від 05.07.2019 № 527-Н, від 15.08.2019 № 737-Н, від 17.09.2019 № 863-Н, від 28.10.2019 № 1023-Н.

Згідно відомостей з єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України (ведеться з 2011 року), розміщеному на офіційному сайті Держархбудінспекції України в повідомленні про початок виконання будівельних робіт (замовник - фізична особа), № ХК 89, жовтень 2018 та декларації про готовність об`єкта до експлуатації (замовник - фізична особа), № ХК 31, грудень 2018 наявна інформація про замовника, відповідальну особу - інженера з технічного нагляду, генерального підрядника, осіб, відповідальних за виконання робіт, генерального проектувальника, відповідальних осіб за проведення авторського нагляду та інженера технічного нагляду, інформація про затвердження проекту, місцезнаходження об`єкту, інформація про проведену інвентаризацію, техніко-економічні показники, опис об`єкта, перелік інженерного обладнання об`єкта, загальна площа об`єкту, основні показники об`єкта, характеристику житлових будинків, кількість квартир у житловому будинку; відсутня інформація про містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки з посиланням на п. 25 Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Мінрегіону від 06.11.2017 № 289; відсутня інформація про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою з посиланням на п. 4 ст. 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Згідно деталізованої інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (далі - Державний реєстр) квартира АДРЕСА_4 загальною площею 118,6 кв.м., житловою площею 84,5 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) до 24.01.2019 на праві приватної власності належала ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 5656, виданий 28.11.2017, видавник: Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Харитонова Я.М. (індексний номер рішення: 38389641 від 28.11.2018).

Відповідно матеріалів інвентарної справи № 33748 загальна площа квартири АДРЕСА_10 станом на 09.10.2007 становила 118,6 кв.м.

Згідно технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_4 від 31.10.2018 квартира розташована на 6 поверсі 6 поверхового будинку загальною площею 185,6 кв.м. житловою площею 116,1 кв.м..

В той же час, в Державному реєстрі наявна інформація стосовно внесення змін у вказаний об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101), а саме: рішенням Державного реєстратора Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Харківської області Луценком Павлом Геннадійовичем від 24.01.2019 (індексний номер рішення 45201315) на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ХК 31, виданої 12.12.2018, видавник: Інспекція Державного архітектурно-будівельного контролю Харківської міської ради до Державного реєстру внесено зміни до опису майна: загальна площа 118,6, кв.м житлова 84,5 кв.м змінено на загальна площа 185,8 кв.м, житлова площа 116,1 кв.м.

Також з Державного реєстру вбачається, що 25.01.2019 за рішенням приватного нотаріусу Харківського міського нотаріального округу Ємець І.О. (індексний номер рішення: 45222096) на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 236, виданого 25.01.2019 здійснено реєстрацію переходу прав власності за вказаною квартирою від ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_6 .

Відповідно до наказу Інспекції № 287 від 18.07.2019 скасовано право на виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованого за № ХК 89 на об`єкт: "Реконструкція квартири АДРЕСА_4 " (замовник - ОСОБА_1 ), скасовано реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта за № ХК 31 на об`єкт "Реконструкція квартири АДРЕСА_4 " (замовник - ОСОБА_1 ).

Після зміни власника Інспекція за зверненням ОСОБА_6 , що надійшло від депутата Харківської міської ради ОСОБА_8 листом від 21.10.2019 № 1933/0/18-19 (вх. № 12567/0/39-19 від 22.10.2019), видала направлення для проведення позапланової перевірки "квартири АДРЕСА_4 щодо дотримання ОСОБА_2 вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил.

За результатами позапланової перевірки складено Акт № 1173-А від 25.11.2019 про наявність порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, встановлено, що ОСОБА_2 проводяться будівельні роботи з самочинної реконструкції квартири АДРЕСА_4 , без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), без забезпечення здійснення авторського та технічного нагляду, без проектної документації, що в свою чергу є порушенням п. 1 ч. 1 ст. 34, ч. 1, 2 ст. 36 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", абз. 2 п. 5, п. 13 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466, ч. 1 ст. 9, ч. 1, 2, 3 ст. 11, ст. 27 Закону України "Про архітектурну діяльність", п. 2 Порядку здійснення технічного нагляду під час будівництва об`єкта архітектури, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 1107.2007 № 903.

Відповідно до виданого ОСОБА_2 припису № 1173-Пр-З від 25.11.2019 підготовчі та будівельні роботи були зупинені.

Згідно припису № 1173-Пр-У від 25.11.2019 ОСОБА_2 зобов`язано в термін до 25.01.2020 усунути допущені порушення на об`єкті "квартира АДРЕСА_4 ".

За допущені порушення стосовно ОСОБА_2 . Інспекцією складено протокол про адміністративне правопорушення від 25.12.2019, відповідальність за встановлені правопорушення передбачена ч. 1, 5, 12, 13 ст. 96 КУаП.

Судом встановлено, що у визначений строк ОСОБА_2 усунула встановлені позаплановою перевіркою порушення, подала повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1)/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками "СС1", та сплатила адміністративний штраф згідно постанови від 09.12.2019 в розмірі 17000,00 грн., що підтверджується квитанцією від 19.12.2019.

Так, на спірному об`єкті ОСОБА_2 почала нове будівництво - реконструкцію квартири АДРЕСА_3 з розподілом на дві окремі квартири в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 .

Після закінчення реконструкції ОСОБА_2 подала Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, яка прийнята та зареєстрована (реєстраційний номер ХК12), строк введення в експлуатацію - 03.07.2020р.

На підставі отриманої декларації державними реєстратором внесені відповідні зміні до Державного реєстру, згідно яких зареєстровані права на два об`єкти нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_3 та квартиру АДРЕСА_9 .

Згідно деталізованої інформаційної довідки з Державного реєстру за рішенням приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Бервено Н.І. (індексний номер рішення: 53257463 від 23.07.2020) внесено запис про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_4 загальною площею 116,0 кв.м., житловою площею 48,1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) на підставі договору дарування, серія та номер: 1258 від 27.07.2020, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Бервено Н.І., за ОСОБА_7 .

Також, згідно деталізованої інформаційної довідки з Державного реєстру право власності на квартиру АДРЕСА_9 загальною площею 128,8 кв.м., житловою площею 51,8 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) за рішенням Департаменту реєстрації Харківської міської ради (індексний номер рішення: 53257463 від 23.07.2020) на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ХК 12, зареєстровано за ОСОБА_2 .

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, суд виходить з наступного.

Так, органи державного архітектурно-будівельного контролю, реалізуючи свої функції, керуються Конституцією України, Законами України «Про архітектурну діяльність», "Про регулювання містобудівної діяльності" та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини 1 статті 10 Закону України «Про архітектурну діяльність» для забезпечення під час забудови територій, розміщення і будівництва об`єктів архітектури додержання суб`єктами архітектурної діяльності затвердженої містобудівної та іншої проектної документації, вимог вихідних даних, а також з метою захисту державою прав споживачів будівельної продукції здійснюється в установленому законодавством порядку державний архітектурно-будівельний контроль та нагляд.

Частиною 5 статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлено, що контроль за виконанням підготовчих та будівельних робіт здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю.

Інспекція у відповідності до пунктів 1.1., 3.3. Положення про Інспекцію, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 20.11.2015 № 7/15 (далі - Положення про інспекцію), є самостійним виконавчим органом, який утворюється Харківською міською радою та діє на правах відділу, та здійснює архітектурно-будівельний контроль за дотриманням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів та правил, положень містобудівної документації всіх рівнів, вихідних даних для проектування об`єктів містобудування, проектної документації щодо об`єктів, розташованих у межах міста Харкова.

За змістом статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.

Статтею 36 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлено, що право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), об`єктах, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Також ч. 7 ст. 36 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено, що право на початок виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, може бути припинено відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю у разі: 1) подання замовником заяви про припинення права, набутого на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт; 2) отримання відомостей про ліквідацію юридичної особи, що є замовником; 3) на підставі судового рішення, що набрало законної сили.

Відповідно до ч.1 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката (ч.1 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

Зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації або сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об`єкт необхідних для його функціонування ресурсів - води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об`єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього (ч. 9 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

Відповідно до ч. 6 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" орган державного архітектурно-будівельного контролю повертає декларацію про готовність об`єкта до експлуатації замовникові, якщо декларація подана чи оформлена з порушенням установлених вимог, з обґрунтуванням причини у строк, передбачений для її реєстрації.

Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів визначається постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 "Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів".

Відповідно до пункту 11 зазначеної Постанови датою прийняття в експлуатацію об`єкта є дата реєстрації декларації або видачі сертифіката.

Таким чином, реєстрація Інспекцією декларації про готовність об`єкта до експлуатації передбачає, що остання діяла як суб`єкт владних повноважень та в силу покладених на неї законом обов`язків мала перевірити як сам об`єкт нерухомого майна, який вводився в експлуатацію, так і підстави такого введення, а також відомості зазначені в самій декларації про готовність об`єкта до експлуатації, в зв`язку з чим, доводи позивача цій частині не знайшли свого підтвердження.

В справі "Рисовський проти України" (заява N 29979/04, рішення від 20.01.2012, пункти 70, 71) Європейський суд з прав людини сформував правову позицію щодо принципу "належного урядування", підкреслюючи особливу його важливість. Суд зазначив, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (рішення Європейського суду з прав людини у справах "Беєлер проти Італії", "Онер`їлдіз проти Туреччини", "Megadat.com S.r.l. проти Молдови", "Москаль проти Польщі"). Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок ("Лелас проти Хорватії", "Тошкуце та інші проти Румунії") і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси ("Онер`їлдіз проти Туреччини" та "Беєлер проти Італії").

Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість ("Москаль проти Польщі"). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, іntеraliа, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам.

З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (див., mutatis mutandis, рішення у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки").

Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків ("Лелас проти Хорватії").

Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються ("Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки", "Ґаші проти Хорватії").

У контексті скасування помилково наданого права на майно принцип "належного урядування" може не лише покладати на державні органи обов`язок діяти невідкладно, виправляючи свою помилку, а й потребувати виплати відповідної компенсації чи іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власникові.

Таким чином посилання представника ОСОБА_2 на те, що право власності у ОСОБА_2 виникло після проходження минулим власником належної законодавчої процедури, яка включала в себе реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації об`єкта, без жодного зауваження з боку Інспекції, а також наступної державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості є обґрунтованими. В звз`язку з чим враховуючи, що ОСОБА_2 набула право власності в результаті проведення державним органом законодавчо встановлених процедур, то відповідальність за вказані процедури не може покладатися на відповідача, яка розраховувала на їх належність та легітимність.

Зі змісту положень статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядку № 553 вбачається, що для усунення можливості зловживання правом на перевірки, сукупність заходів, які здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю за додержанням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил можуть здійснюватися лише під час виконання відповідними суб`єктами підготовчих та будівельних робіт.

Здійснення перевірки після реєстрації права власності на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації суперечить чинному України в постанові.

Крім того, судом встановлено, що момент реєстрації права власності на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації, остання була чинною.

Разом з тим, після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, та виключає можливість віднесення такого об`єкту до самочинного в силу його узаконення. А відтак, не може визнаватись законною перевірка контролюючого органу такого об`єкта та акти, оформлені за результатами державного архітектурно-будівельного контролю.

Такий висновок викладений в постанові ВС/КГС № 916/1986/18 від 12.06.2019.

В даному судовому рішенні Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду зазначив, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, та виключає можливість віднесення такого об`єкту до самочинного в силу його узаконення, і як наслідок будь-які права та охоронювані законні інтереси позивача не порушуються. А відтак, не може визнаватись законною перевірка контролюючого органу такого об`єкта та акти, оформлені за результатами державного архітектурно-будівельного контролю.

КГС ВС навів, що аналогічна правова позиція міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16 та від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а, та зробив висновок, що таким чином, правильним є також і висновок судів про те, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, в зв`язку з чим, оскаржуваною у справі декларацією будь-які права або охоронювані законні інтереси позивача не порушуються, а скасування реєстрації такої декларації не буде нести будь-яких правових наслідків. Сам факт реєстрації такої декларації та отримання свідоцтва на право власності на підставі неї виключає можливість віднесення спірного об`єкту нерухомого майна до самочинного в силу його узаконення, в зв`язку з чим висновки судів про незаконність проведення позапланової перевірки щодо зазначеного об`єкту нерухомого майна, на яку у своїй позовній заяві посилається скаржник також є правомірними.

Крім цього, судом встановлено, що між міською радою та державним реєстратором відсутній спір про право, реєстрація проводилась ним у відповідності до вимог законодавства (на момент реєстрації прав декларація готовності об`єкта до експлуатації ще не була скасована). Оскільки декларація була скасована після проведення державної реєстрації прав, на момент проведення реєстраційних дій державні реєстратори зазначених обставин не знали та не могли знати.

В частині вимог позивача про визнання та скасування судом договору купівлі-продажу № 236 від 25.01.2019, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О., укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , суд зазначає наступне.

В позовній заяві позивач вказує, що підставою звернення з даною вимогою є те, що оспорений правочин мав місце після незаконної реєстрації речових прав та особа, яка відчужувала спірний об`єкт достеменно розуміла про те, що нею відчужується об`єкт самочинного будівництва, оскільки саме ОСОБА_1 виступав замовником такого будівництва.

Частиною 1 статті 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Право власності ОСОБА_2 на спірний об`єкт становить "майно", яке підпадає під захист статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

У практиці ЄСПЛ (рішення у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції", "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства", "Серков проти України") напрацьовано три критерії, які слід оцінювати стосовно сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

В рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Зеленчук та Цицюра проти України" зазначено, що перша і найважливіша вимога статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції полягає в тому, що будь-яке втручання державної влади у безперешкодне користування своїм майном повинно бути законним: друге речення першого абзацу дозволяє позбавлення майна тільки "на умовах, передбачених законом", а другий пункт визнає, що держави мають право здійснювати контроль за використанням власності шляхом забезпечення дотримання "законів". Більш того, верховенство права, один з фундаментальних принципів демократичного суспільства, властивий всім статтям Конвенції. Принцип законності передбачає, що відповідні положення національного законодавства є досить доступними, точними і передбачуваними в їх застосуванні.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає непередбачуваності закону. Сумніви щодо тлумачення закону, які залишаються, враховуючи зміни у повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя.

Втручання держави у право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися "значною свободою (полем) розсуду". Втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Принцип пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, якою необхідно досягти, та засобами, які застосовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".

В питаннях оцінки "пропорційності" Європейський суд з прав людини, як і в питаннях наявності "суспільного", "публічного" інтересу, також визнає за державою достатньо широку "сферу розсуду", за виключенням випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах (рішення в справах "Спорронґ і Льоннорт проти Швеції", "Булвес" АД проти Болгарії"). Таким чином, відповідно до прецедентної практики Європейського суду з прав людини майнове право особи може бути припинено, зокрема у разі, якщо цього потребують загальні інтереси суспільства.

Право власності у ОСОБА_2 виникло після проходження минулим власником належної законодавчої процедури, яка включала в себе реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації об`єкта, без жодного зауваження з боку Інспекції, а також наступної державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості.

Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

У наведеній нормі закріплена презумпція правомірності правочину, яка означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована. Презумпція може бути спростована у двох випадках: якщо правочини за своїм змістом, формою чи іншими елементами в імперативній формі визнаються недійсними законом з моменту їх вчинення (нікчемні правочини) або недійсність яких встановлюється судом на вимогу заінтересованої особи у встановлених законом випадках (оспорювані правочини).

Згідно з частиною 2 статті 328 Цивільного кодексу України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Враховуючи, що ОСОБА_2 набула право власності на спірне майно на законних підставах та є добросовісним набувачем, беручи до уваги, що позивачем не додано будь-яких належних та допустимих доказів незаконності набуття останньою права власності на спірне майно, позовні вимоги Харківської міської ради щодо визнання договору купівлі-продажу недійсним за своїми наслідками є такими, що становлять втручання позивача у право ОСОБА_2 на мирне володіння своїм майном, передбачене Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод.

Щодо доводів позивача, що реєстрація прав на спірний об`єкт унеможливлює подальшу роботу Інспекції направлену на усунення порушень вимог містобудівного законодавства в силу "узаконення" ОСОБА_1 самочинного будівництва, а рішенням про державну реєстрацію фактично легалізовано самочинне будівництво на території міста Харкова, чим порушено права та законні інтереси Харківської міської ради, суд зазначає наступне.

Загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів визначений статтею 16 ЦК України.

Як способи захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

Особа, якій належить порушене право, може скористатися не будь-яким на свій розсуд, а певним способом захисту такого свого права, який прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини, або договором

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.

Такий висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц.

Разом з тим, Великою Палатою Верховного Суду у справі № 579/968/17 (постанова від "18" грудня 2019 року) роз`яснено, що в таких спорах органи державного архітектурно-будівельного контролю діють лише як адміністративний орган, а метою звернення з позовом є не перехід речового права на об`єкт нерухомості, а приведення будівлі у відповідність до імперативних вимог публічно-правових норм, спрямованих на захист суспільних інтересів.

Тобто, зазначені правовідносини не завершуються фіксацією факту адміністративного правопорушення та притягненням винної особи до юридичної відповідальності, а продовжують існувати до моменту припинення правопорушення, усунення його негативних наслідків, виконання владного припису або визнання його незаконним і скасування.

З огляду на повноваження Харківської міської ради, в особі якої подано позов, зі здійснення державного архітектурного-будівельного контролю та права, які позивач вважав порушеними, є неналежним, що тягне за собою відмову у позові.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (пункт 77 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц).

Наразі приведення ОСОБА_1 у правове становище як власника об`єкту нерухомого майна, офіційне визнання прав на яке відбулось згідно рішення приватного нотаріусу Широкової Вікторії Анатоліївни, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл., індексний номер рішення: 38385381 та яке не заперечується Харківською міською радою, не забезпечить поставленої позивачем мети - пред`явлення до забудовника вимог щодо перебудови об`єкту самочинного будівництва, оскільки після реконструкції спірного об`єкту нинішнім власником у фактичному стані, що існував як на дату укладення правочину, так і на дату проведення державної реєстрації змін права власності, останній не перебуває.

З огляду на наведені обставини вимоги щодо приведення спірного майна у відповідність вимогам законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил за час розгляду справи у суді були виконані ОСОБА_2 , претензій та зауважень до процедури реконструкції та наступної реєстрації прав позивачем не заявлено.

Право власності, зареєстроване за ОСОБА_2 після повторної реконструкції об`єкта проведено відповідно до вимог законодавства України і наразі є дійсним, декларація про готовність об`єкту (повторної реконструкції) також є чинною.

Отже, наразі будь-які права або охоронювані законні інтереси Харківської міської ради не порушуються та не потребують їх захисту судом.

За визначенням ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і надалі в редакції на момент прийняття оскаржуваного рішення та запису; надалі Закон №1952-ІV) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр) - єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об`єкти та суб`єктів цих прав.

Відповідно до ч. 2 ст. 3 Закон №1952-ІV речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 5 вказаного Закону №1952-ІV у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.

Відповідно до Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №466 від 13.04.2011, будівельними роботами є роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту.

Згідно з ДБН А.2.2-3-2014, нове будівництво - це будівництво будинків, будівель, споруд. їх комплексів, що здійснюється з метою створення об`єктів виробничого і невиробничого призначення, а також лінійних об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури, в тому числі добудова зупинених об`єктів незавершеного будівництва.

Реконструкція - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, в наслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його технікоекономічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності).

В силу вимог ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проведенню державної реєстрації прав на об`єкт нерухомого майна має передувати прийняття його до експлуатації.

Порядок прийняття об`єктів будівництва до експлуатації визначений ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Частиною 2 статті 18 Закону №1952-ІV визначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015 затверджено Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі- Порядок № 1127).

У частині обов`язку реєстрації права власності виключно на ті об`єкти будівництва, які прийняті до експлуатації (за винятком випадків, визначених ст. 31 Закону), Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень повністю відповідає вимогам Закону.

Відповідно до п.40 Порядку № 1127 реєстрації прав Державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.

Відповідно до пункту 41 Порядку № 1127, для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються:

1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;

3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси;

4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);

5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

При цьому, документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Суд доходить до висновку, що для державної реєстрації права власності на новозбудований або реконструйований об`єкт до державного реєстратора надається документ, що підтверджує прийняття такого об`єкту до експлуатації.

Частиною 3 ст. 10 Закону передбачено, що державний реєстратор, серед іншого, встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Таким чином, на державного реєстратора під час вчинення відповідної реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим Порядком, необхідних для державної реєстрації права власності, а й, передусім, встановити їх відповідність вимогам законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до частин першої, другої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Положення частини другої статті 331 ЦК України слід розуміти у системному зв`язку з положеннями статті 182 ЦК України щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає жодних винятків. Як правило, усі об`єкти нерухомого майна в силу своєї специфіки після завершення будівництва підлягають прийняттю в експлуатацію та державній реєстрації.

Отже, для того, щоб новостворене майно стало об`єктом цивільно-правових відносин, потрібно виконання трьох умов: 1) завершення будівництва; 2) прийняття до експлуатації; 3) державна реєстрація.

Доки ці умови не виконано, особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, яке було використано у процесі цього будівництва (створення майна).

Згідно ч.1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Згідно ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Відповідно до ст.13 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб`єкти права власності рівні перед законом.

Статтею 41 Конституції України проголошено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

За правилами ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Відповідно до ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до положення частини 1, 3 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правам та обов`язками наділені обидві сторони договору.

За приписами ст.ст.655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до ст.41 Конституції України та п.2 ч.1 ст.3 ст.321 ЦК України, ніхто не може бути позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні, крім випадків, встановлених Конституцією та законом України.

За змістом статей 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Тобто, зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників правочину має бути вільним і відповідати його волі.

Статтею 17 ЗУ «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» зобов`язано суди застосовувати при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерела права.

Згідно з ч.1 ст.3 ЦПК України суд вирішує справи відповідно до Конституції України, цього Кодексу, Закону України «Про міжнародне приватне право», законів України, що визначають особливості розгляду окремих категорій справ, а також міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлює, що кожен має право на розгляд його справи судом.

Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод ратифікована Україною Законом України «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколівN2,4,7та 11до Конвенції» №475/97-ВР від 17липня 1997 року і набрала чинності для України 11 вересня 1997 року. Європейський суд з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції) наголошує, що пункт 1 статті 6 Конвенції гарантує кожному право на подання до суду скарги, пов`язаної з його або її правами та обов`язками цивільного характеру (рішення від 21 лютого 1975 року у справі "Голдер проти Сполученого Королівства" (п. 36). На це "право на суд", в якому право на доступ до суду є одним з його аспектів, може посилатися кожен, хто небезпідставно вважає, що втручання у реалізацію його або її прав цивільного характеру є неправомірним (рішення від 13 жовтня 2009 року у справі "Салонтаджі-Дробняк проти Сербії" (п. 132).

Відповідно до ст.1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична та юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальним принципами міжнародного права. Так до майна в контексті Європейської Конвенції належать визначені законом права відповідно до яких, заявник має право вимагати «законного очікування» фактичного користування права. Зазначене положення висвітлено в рішенні «Рисовський проти України» (ухвала щодо прийнятності від 20 жовтня 2011 року). У справі Маркс проти Бельгії (Marckx v. Belgium), заява №6833/74 від 13.07.1979 р., суд зазначив: «Визнаючи, що кожен має право мирно володіти своїм майном, ст. 1 у своїй суті забезпечує право власності».

У рішенні у справі «Федоренко проти України» від 30 червня 2006 року, визначено, що відповідно до прецедентного права Європейського суду право власності може бути «існуючим майном», а також позивач може обґрунтовувати його принаймні «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

Крім того, зазначеними правочинами між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ( договір купівлі- продажу № 236 від 25 січня 2019 року) не порушено інтереси держави в особі Харківської міської ради як органу, який виконує функції прийняття до експлуатації об`єктів будівництва на території міста Харкова та здійснює державний архітектурно-будівельний контроль.

Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі вищевикладеного, Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ст.ст.13, 41 Конституції України, и ст.202, 203, 215, 216, 319, 321, 328, 387, 626, 655, 656, 658 ЦК Цивільного кодексу України, керуючись ст. 4, 5, 10-13, 76-82, 133, 141, 258, 259, 263-265, 352-355 ЦПК України, суд, -

вирішив:

Позовну заяву Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування рішення про державну реєстрацію, витребування документів, визнання недійсним та скасування договору купівлі- продажу, стягнення сум - залишити без задоволення.

Судові витрати вважати сплаченими позивачем.

Рішення може бути оскаржено до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з моменту проголошення, шляхом подачі апеляційної скарги.

Рішення ухвалено та надруковано суддею в нарадчій кімнаті.

Повний текст рішення складений 06 березня 2023 року.

Суддя: Т.В. ШТИХ.