РІШЕННЯ

іменем України

19 січня 2023 року м. Зміїв

Зміївський районний суд Харківської області

головуючий - суддя Овдієнко В. В.

секретарі судового засідання - Девятерикова А. Р., Горобець Н. М.

позивач - ОСОБА_1 ,

представник позивача - ОСОБА_2 ,

відповідач 1 - ОСОБА_3 ,

представник відповідача 1 - ОСОБА_4

відповідач 2 - ОСОБА_5 ,

відповідач 3 - ОСОБА_6 ,

третя особа - приватний нотаріус Зміївського районного нотаріального округу Харківської області Лещенко Л. В.,

розглянувши за відсутності учасників справи за правилами загального позовного провадження справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання права власності, витребування майна з незаконного володіння, визнання переважного права на придбання, переведення прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу,

в с т а н о в и в:

18.03.2021 ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 з наступними вимогами:

- визнати право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку № :01:000:0464 площею 0,12 га, на земельну ділянку № :01:000:0465 площею 0,12 га, на садовий будинок "А-2", загальна площа 200,2 кв. м, житлова площа 126,0 кв. м, на садовий будинок "Б-3", загальна площа 239,0 кв. м, житлова площа 124,6 кв. м, на господарчу будівлю "В", на огорожі № 1, на огорожі № 2, на колонки питної води № 3, на басейн № 4 від 06.11.2013 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 17);

- визнати за ОСОБА_1 переважне право на придбання у власність земельної ділянки № :01:000:0464 площею 0,12 га, земельної ділянки № :01:000:0465 площею 0,12 га, садового будинку "А-2", загальна площа 200,2 кв. м, житлова площа 126,0 кв. м, садового будинку "Б-3", загальна площа 239,0 кв. м, житлова площа 124,6 кв. м, господарчої будівлі "В", огорожі № 1, огорожі № 2, колонки питної води № 3, басейну № 4 від 06.11.2013 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 17);

- перевести на ОСОБА_1 права та обов`язки покупця за договорами купівлі-продажу № 2823 від 06.11.2013 та № 2825 від 06.11.2013, укладеними від імені ОСОБА_7 (на даний час ОСОБА_5 ) та ОСОБА_3 ;

- витребувати у ОСОБА_3 з незаконного володіння земельну ділянку № :01:000:0464 площею 0,12 га, земельну ділянку № :01:000:0465 площею 0,12 га, садовий будинок "А-2", загальна площа 200,2 кв. м, житлова площа 126,0 кв. м, садовий будинок "Б-3", загальна площа 239,0 кв. м, житлова площа 124,6 кв. м, господарчу будівлю "В", огорожі № 1, огорожі № 2, колонки питної води № 3, басейну № 4 від 06.11.2013 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 17) у власність ОСОБА_1 .

На обґрунтування позову ОСОБА_1 зазначив, що 06.11.2013 за ОСОБА_8 зареєстровано право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на земельну ділянку № :01:000:0464 площею 0,12 га.

06.11.2013за ОСОБА_8 зареєстровано право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на земельну ділянку № :01:000:0465 площею 0,12 га.

Окремо у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_8 зареєстровано право власності на садовий будинок "А-2", загальна площа 200,2 кв. м, житлова площа 126,0 кв. м, садовий будинок "Б-3", загальна площа 239,0 кв. м, житлова площа 124,6 кв. м, господарчу будівлю "В", огорожі № 1, огорожі № 2, колонки питної води № 3, басейну № 4 від 06.11.2013 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 17). Вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці № :01:000:0465 площею 0,12 га та на земельній ділянці № :01:000:0464 площею 0,12 га за адресою: АДРЕСА_1 .

05.07.2013між ОСОБА_8 та ОСОБА_1 укладено договір оренди вищевказаного нерухомого майна строком до 01.06.2014.

Згідно п. 7.6. даного договору оренди орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором оренди, у разі продажу об`єктів, що орендуються, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

01.03.2021 з сайту "Судова влада", "Судовий реєстр" та з усної бесіді з ОСОБА_5 стало відомо, що за договорами купівлі-продажу № 2823 від 06.11.2013 та № 2825 від 06.11.2013, укладеними від імені ОСОБА_8 вищевказані земельні ділянки та об`єкти нерухомості продані ОСОБА_3 .

Він як орендар, який має переважне право перед іншими особами на їх придбання не відмовлявся від вказаного права та не надавав згоди на вказані правочини щодо відчуження вищевказаних земельних ділянок та об`єктів нерухомого майна, у тому числі на користь ОСОБА_3 .

Переважне право наймача на придбання майна, яке знаходиться у користуванні, було предметом розгляду Конституційного суду Україні в рішенні у справі № 1-46/2009 від 10 грудня 2009 року за конституційним зверненням приватного підприємства "Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень ст. ст. 177. 760 та частини 2 ст. 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), яким встановлено, що положення ч. 2 ст. 777 ЦК України поширюються на всі види орендованого майна. Крім того, Кодексом та іншим законом можуть встановлюватися особливості найму окремих видів майна.

Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній у рішенні у справі " проти Сполученого Королівства, заява № 8793/79" від 21.02.1986. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.

У рішенні у справі "Федоренко проти України" від 30.06.2006, також визначено, що відповідно до прецедентного права Європейського суду право власності може бути "існуючим майном", а також позивач може обґрунтовувати його принаймні "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

Таким чином, у наймача є переважне перед іншими особами право на придбання житла в разі його продажу наймодавцем. Отже, наймодавець, який вирішив продавати житло, що є об`єктом найму, спочатку має запропонувати його наймачу, вказавши ціну та інші умови, на яких він його продає. І тільки в разі відмови наймача від придбання житла, воно може бути запропоноване для продажу іншим особам.

Оскільки законодавством не визначено механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого ч. 2 ст. 822 ЦК України, то до правовідносин між сторонами за аналогією необхідно застосувати правила ст. 362 ЦК України.

У зв`язку з тим, що механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого ст. 822 ЦК України, не встановлений, колегія суддів виходить із системного застосування до спірних правовідносин за аналогією ст. 362 ЦК України, яка визначає порядок здійснення і наслідки порушення переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності.

При цьому, позивач про продаж земельних ділянок та об`єктів нерухомості не попереджався та до купівлі вони йому не пропонувалися, що також визнається сторонами.

Таким чином, між ОСОБА_8 та ОСОБА_3 06.11.2013 було укладено договір купівлі-продажу спірних земельних ділянок та об`єктів нерухомого майна, проте, власник не повідомив наймача (позивача по справі) про намір продати їх та умови її продажу, що є порушенням права наймача.

Відчуживши земельні ділянки та об`єкти нерухомого майна ОСОБА_8 порушила його переважне право на їх придбання, оскільки останнього не було повідомлено про їх продаж. Таке порушення є підставою для переведення на позивача прав та обов`язків покупця на дані об`єкти за ціною, за яку їх було продано ОСОБА_3 та визнання за позивачем права власності на дані об`єкти, що відповідає положенням ст. ст. 362, 392 ЦК України.

Постановою ВСУ від 17.12.2014 по справі № 6-140цс14 (№ в ЄДРСРУ 42576425) передбачено, власник майна може витребувати належне йому майно від будь якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними (том 1 а. с. 1-7).

Ухвалою Зміївського районного суду Харківської області від 19.03.2021 позовна заява, була залишена без руху, встановлено позивачу десятиденний строк з дня отримання копії цієї ухвали для приведення позовної заяви в частині зазначення ціни позову у відповідність з вимогами ЦПК України та подання документа про сплату судового збору в розмірі 1% від ціни позову, але не менше за 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб, і роз`яснено, що в іншому випадку заява буде вважатися неподаною і йому повернута.

В установлений судом строк позивач ОСОБА_1 подав до суду оригінал квитанції про сплату судового збору в розмірі 1373 грн 00 коп.

Ухвалою Зміївського районного суду Харківської області від 26.03.2021 прийнято позовну заяву, відкрито провадження у справі та призначено підготовче засідання на 26.04.2021.

12.04.2021 від відповідача ОСОБА_3 до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому вважала позовну заяву необґрунтованою, а зазначені в ній позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається із Договору оренди від 05.07.2013 він містить елементи договору оренди землі (земельної ділянки) та елементи договору найму будівлі, до Договору оренди у відповідних частинах мають бути застосовані положення законодавства, які регулюють оренду землі, та положення законодавства, які регулюють оренду будівель.

За ст. 638 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на моменту укладення Договору оренди) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. У відповідності до ст. 15 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на моменту укладення Договору оренди) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Згідно із ст. 6 Закону України "Про оренду землі", ст. 125 ЗК України (в редакції, чинній на моменту укладення Договору оренди) право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

За ст. 210 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення Договору оренди) правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

В свою чергу, як вбачається із матеріалів справи, Договір оренди не містить усіх істотних умов, передбачених законом, і крім того, позивачем не надано доказів реєстрації права оренди на відповідні земельні ділянки, що свідчить, що у нього не виникло право оренди на земельні ділянки.

Таким чином, оскільки у позивача не виникло право оренди на земельні ділянки з кадастровими :01:000:0464 та :01:000:0465, він не мав переважного права на придбання цих земельних ділянок.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Як вбачається із вказаного положення, наймач має переважне право за умови належного виконання ним своїх обов`язків.

Відповідно до положень Договору та законодавства, обов`язками наймача є, зокрема: сплата коштів за користування майном, забезпечення збереження і охайності об`єкту оренди та підтримка його в належному стані.

В той же час, жодних доказів на підтвердження належного виконання своїх обов`язків позивач не надав.

Як вбачається із позовної заяви серед позовних вимог є: вимога про визнання права власності за позивачем та вимога про витребування майна. Відповідно до правового висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 28.10.2020 у справі № 428/7601/14-ц, вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.

Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності в судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.

У постанові від 23.06.2020 у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20) Велика Палата Верховного Суду не знайшла правових підстав для відступу від вказаної правової позиції. При цьому Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що позовні вимоги про переведення прав та обов`язків покупця та про визнання права власності на майно відповідають два різних способи захисту права: зміна правовідношення (п. 6 ч. 2 ст. 16 ЦК України) та визнання права (п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Позивач, пред`являючи позовну вимогу про визнання права власності на майно, не захищає право власності, яке в неї вже виникло з відповідної підстави, а просить визнати за особою право власності, яке вона бажає набути.

Натомість відповідно до частини п`ятої статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутися до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою ст. 777 ЦК України.

Отже, позовні вимоги про визнання права власності на нежитлове приміщення загальною площею 102,9 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , задоволенню не підлягають, оскільки ФОП ОСОБА_1 на момент звернення до суду права власності на спірне майно не набула.

Таким чином, як вбачається із правового висновку Верховного Суду, вимога позивача про визнання права власності у даній справі не може бути задоволена, оскільки він на момент звернення до суду права власності на спірне майно не набув.

Отже, оскільки на момент звернення до суду позивач не є власником майна вимога про витребування майна не підлягає задоволенню.

Щодо строку позовної давності.

Як вбачається із матеріалів справи, договори купівлі-продажу садового будинку "А-2", садового будинку "Б-3", господарчої будівлі "В"; огорожі № 1; огорожі № 2, колонки питної води № 3; басейну № 4 та земельних ділянок з кадастровими номерами :01:000:0464 та :01:000:0465 за адресою: Харківська область, Зміївський район, Задонецька сільська рада, Садівниче товариство "Коробів Хутір", укладені 06.11.2013 а, в свою чергу, позовна заява була подана до суду 18.03.2021, тобто зі спливом трирічного строку.

Отже, вирішуючи питання щодо строку позовної давності необхідно встановити чи міг позивач дізнатися про порушення свого права раніше, позивач має довести, що у нього об`єктивно не було можливості дізнатися про порушені права раніше.

Як вбачається із позовної заяви, позивач зазначає, що він дізнався про договір купівлі-продажу лише 01.03.2021. Однак, позивач жодним чином не обґрунтовує і не надає доказів на підтвердження того, що він не міг довідатися про укладення відповідних договорів купівлі-продажу раніше.

Із матеріалів справи вбачається, що з моменту укладення договорів купівлі-продажу минуло більше 7 (семи) років. Договором оренди передбачено, що позивач щомісяця сплачує на користь орендодавця орендну плату, а також зобов`язаний забезпечувати збереження об`єкту оренди та підтримувати його в належному стані.

За сім років позивач, як орендар, сплачуючи щомісячно кошти за майно, не здійснював жодних дій стосовно орендованого майна, зокрема не користувався майном, не перевіряв його стан, не проводив поточний ремонт, взагалі не цікавився майном.

У відповідності до ст. 32 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" інформація про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, що міститься у Державному реєстрі прав, є відкритою, загальнодоступною та платною, крім випадків, передбачених цим Законом.

Тобто, позивач мав об`єктивну можливість на протязі семи років дізнатися, що орендовані ним об`єкти були продані.

Крім того, до позовної заяви позивачем додано Інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав, сформовані 03.11.2016, відповідно до яких власником орендованих позивачем об`єктів уже була ОСОБА_3 , що свідчить що позивач знав про договори купівлі-продажу станом на 03.11.2016.

Таким чином, оскільки позивач не навів жодних причин та не надав жодних доказів того, що він не міг дізнатися про відчуження майна раніше, він пропустив строк позовної давності (том 1 а. с. 40-43).

Ухвалою Зміївського районного суду Харківської області від 12.04.2021 заяву відповідача ОСОБА_3 про відвід головуючому у справі - судді Овдієнку В. В. передано до канцелярії Зміївського районного суду Харківської області для визначення судді для її розгляду у порядку, встановленому частиною першою статті 33 ЦПК України.

Ухвалою Зміївського районного суду Харківської області від 05.05.2021 відмовлено у задоволенні заяви ОСОБА_3 про відвід судді Овдієнка В. В. у справі за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , третя особа - приватний нотаріус Зміївського районного нотаріального округу Харківської області Лещенко Л. В. про визнання права власності, витребування майна з незаконного володіння, визнання переважного права на придбання, переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.

25.05.2021 задоволено клопотання представника відповідача 1 - адвоката Халабурдіна С. В. та зобов`язано позивача ОСОБА_1 надати до суду оригінал договору оренди та додатків до нього, відкладено підготовче засідання.

24.06.2021 представник відповідача 1 - адвокат Халабурдін С. В. подав до суду клопотання про долучення доказів до матеріалів справи та клопотання про відкладення підготовчого засідання, у зв`язку з неможливістю прибути на підготовче засідання.

24.06.2021 за клопотанням представника відповідача 1 - адвоката Халабурдіна С. В. відкладено підготовче засідання.

15.07.2021 від позивача ОСОБА_1 до суду надійшла відповідь на відзив, в якій вказав, що у відзиві відповідач вважає неправильним форму захисту прав споживача, як визнання право власності та витребування з незаконного володіння, оскільки позивач не був та не є власником спірного нерухомого та рухомого майна.

У відзиві відповідача відсутні заперечення та докази до них щодо позовних вимог ОСОБА_1 в частині визнання переважного права на придбання у власність та переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.

Викладене свідчить, про фактичне визнання відповідачами позовної заяви в даній частині та свідчить про визнання обставин справи в даній частині, що надає відзиву статус письмового доказу на користь позивача та звільнення від обов`язку доказування.

У відзиві відповідач вказує на те, що договір оренди від 05.07.2013 не укладався в частині оренди земельних ділянок, у зв`язку з відсутністю державної реєстрації, та відсутністю істотних умов, що начебто позбавляє орендаря переважних прав на придбання об`єктів нерухомості перед іншими суб`єктами.

Зазначений договір оренди від 13.07.2013 є укладеним, чинним та дійсним.

Так, ОСОБА_5 , яка є відповідачем по даній справі та стороною зазначеного договору оренди не надала до суду відзив, пояснення, докази, які свідчать про невиконання чи неналежне виконання позивачем цього договору.

Таким чином, відзив відповідача ОСОБА_3 в даній частині ґрунтується виключно на припущеннях, що не може бути взято до уваги судом в силу положень ЦПК України.

01.03.2021 з сайту "Судова влада", "Судовий реєстр" та за усною інформацією від ОСОБА_5 позивачу стало відомо, що за договорами купівлі-продажу № 2823 від 06.11.2013 та № 2825 від 06.11.2013, укладеними від імені ОСОБА_8 вищевказані земельні ділянки та об`єкти нерухомості продані ОСОБА_3 . Саме відповідач ОСОБА_5 надала позивачу інформацію та документи, які долучалися до позову, про що зазначено в позовній заяві. При цьому, ОСОБА_5 , яка є відповідачем по даній справі досі не спростувала у суді даний факт.

Відповідач ОСОБА_3 наполягає на застосуванні строків позовної давності. В той же час, згідно постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.05.2018 у справі № 369/6892/15-ц, від 31.10.2018 у справі № 367/6105/16-ц, від 07.11.2018 справі № 575/476/16-ц тощо) суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовної вимоги.

Таким чином, відповідач заявляючи про застосування строків позовної давності фактично визнає позовну заяву.

Крім того, за аналогічною даній позовній заяві ситуації постановою Великої Палати Верховного Суду від 03.07.2019 по справі № 369/11268/16-ц (14-260ц с.19) зроблено висновок, що з огляду на те, що позивач дізнався про існування оспорюваних правочинів у серпні 2016 року - після отримання довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, суди правильно застосували частину п`яту статті 267 ЦК України та вказали, що позивач не пропустив визначену ст. 257 ЦК України позовну давність.

Позивач ОСОБА_1 отримав дану інформацію та документи від відповідача ОСОБА_5 з судових реєстрів тільки у 2021 році, а отже позивач не пропустив визначений статтею 257 ЦК України строк позовної давності.

Протягом 2013-2020 років відповідач ОСОБА_5 як сторона по договору оренди не повідомила позивачу ОСОБА_1 про укладання договорів купівлі-продажу № 2823 від 06.11.2013 та № 2825 від 06.11.2013, укладених від імені ОСОБА_8 та ОСОБА_3 . Внаслідок ненадання вищезазначеної інформації з боку ОСОБА_3 та ОСОБА_5 до 2021 року позивач ОСОБА_1 був позбавлений можливості придбати дані об`єкти нерухомості та захищати у суді свої права та інтереси на них (том 1 а. с. 133-136).

19.07.2021 від відповідача 1 ОСОБА_3 до суду надійшли заперечення на відповідь на відзив, в яких зазначено, що відповідач заперечував та заперечує наявність переважного права у позивача на придбання відповідного майна у власність та переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, оскільки відповідач вважає, що Договір оренди, на який посилається позивач, взагалі не був укладений у відповідності до законодавства та з метою настання відповідних правових наслідків.

Вказане підтверджується тими фактами, що за сім з половиною років позивач будучи нібито орендарем, не цікавився жодним чином орендованим майном, жодного разу за такий довгий період ніяк не використовував майно, не відвідував орендовані садові будинки та не цікавився ними у орендодавця.

В свою чергу, позивач не надав жодного доказу реального існування орендних відносин.

Зі сторони позивача надано лише копію Договору оренди, що на її думку, враховуючи всі обставини у справі, не може бути достатнім доказом реального існування правовідносин щодо оренди майна.

Крім того, відповідач у відзиві акцентує увагу на тому, що право оренди земельними ділянками не було зареєстровано, у зв`язку з чим у відповідності до законодавства у позивача не виникло жодного права на земельні ділянки, а також Договір оренди не містить істотних умов договору.

У свою чергу, у відповіді на відзив позивач, не погоджуючись із вищезазначеним, посилається на постанову Верховного Суду від 30.07.2020 у справі № 471/761/17-ц, однак, відповідна Постанова Верховного Суду, на яку посилається позивач, прийнята не в подібних правовідносинах, а тому не може бути застосована в даній справі. Так, відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду (постанови від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16; 12.12.2018 у справі № 2-3007/11; 16.01.2019 у справі № 757/31606/15-ц; 19.05.2020 у справі № 910/719/19, 16.05.2018 у справі № 910/5394/15-г;) під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де подібними є предмети спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних відносин.

В даній справі зовсім інші предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог, фактичні обставини, а також відмінне матеріально-правове регулювання спірних відносин.

Тобто, у відповіді на відзив позивач повністю перекрутив висновок Верховного Суду, крім того, Верховним Судом не було зроблено жодних висновків щодо відсутності реєстрації договору, оскільки у вказаній справі договір було зареєстровано.

До того ж, у відзиві відповідач зазначав, що відповідно до законодавства право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав, а правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Таким чином, враховуючи те, що право оренди не було зареєстровано, у позивача не виникло жодних прав стосовно відповідних земельних ділянок.

За таких обставин, позивач не мав переважного права на придбання у власність відповідних земельних ділянок.

Щодо тверджень позивача стосовно того, що оскільки ОСОБА_5 , будучи орендодавцем, не надала відзив, пояснень, доказів, які свідчать про невиконання чи неналежне виконання позивачем договору, а тому відзив відповідача ОСОБА_3 ґрунтується виключно на припущеннях, що на відміну від позивача, який не надав доказів реального існування відносин щодо оренди майна, відповідач ОСОБА_3 надала до суду докази, які свідчать що позивач на протязі майже восьми років фактично не користувався майном, яке він нібито орендував, і взагалі не цікавився ним.

Враховуючи зазначене, позивач зобов`язаний довести належним чином той факт, що він реально орендував майно, а не посилатися на ту обставину, що один із відповідачів не скористався своїм правом та не надав відзив, пояснень.

Щодо твердження позивача, що нібито клопотання про застосування строків позовної давності свідчить про визнання позову, хотілось би зазначити, що це є виключно припущенням позивача.

Щодо посилання відповідача на постанову Великої Палати Верховного Суду 03.07.2019 у справі № 369/11268/16-ц, як таку, що нібито прийнята за аналогічною даній позовній заяві ситуації, вважав, що вказана постанова прийнята у справі, яка має інший предмет, підстави позову та фактичні обставини.

Як вбачається із зазначеної постанови, підставою позову було те, що відповідач (власник майна) відчужуючи належне йому на праві власності нерухоме майно на користь своїх дітей, знав про вирок суду, що набрав законної сили, яким стягнуто з нього на користь позивача суму боргу, тому міг передбачити негативні наслідки для себе у випадку невиконання вироку суду.

Тобто, враховуючи вказане, в зазначеній постанові, позивач за відповідних фактичних обставин не міг дізнатися раніше про порушення його прав, оскільки у нього не було жодних обов`язків та прав щодо нерухомого майна, яке було відчужене відповідачем.

В свою чергу, в даній справі позивач безпосередньо був пов`язаний із відповідним майном, мав щодо нього відповідні права та обов`язки.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц зазначила, що порівняльний аналіз термінів "довідався" та "міг довідатися", вжитих у статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості й обов`язку особи знати про стан її майнових прав. Тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення його цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за захистом до суду, недостатньо. Позивач повинен також довести те, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права.

Тобто, враховуючи вказану позицію Великої Палати Верховного суду та фактичні обставини в даній справі, позивач міг дізнатися про нібито порушене його право раніше, крім того, відповідні договори купівлі-продажу укладені в 2013 році, а позов подано більше ніж через 7-м років після укладення цих договорів.

Враховуючи вищезазначене, відповідач повністю заперечувала проти позовних вимог позивача (том 1 а. с. 150-152).

Ухвалою Зміївського районного суду Харківської області від 10.08.2021 закрите підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 07.09.2021.

07.09.2021 від представника позивача ОСОБА_2 до суду надійшла заява/пояснення, в якій зазначив, що 03.07.2013 за ОСОБА_9 зареєстровано право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на земельні ділянки № :01:000:0464 і № :01:000:0465 кожна площею 0,12 га. Окремо у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_9 зареєстровано право власності на садовий будинок "А-2", садовий будинок "Б-3", господарчу будівлю "В", огорожі № 1, огорожі № 2, колонки питної води № 3, басейну № 4 від 06.11.2013 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 171, які розташовані на вищезазначених земельних ділянках за адресою: АДРЕСА_1 , 178, АДРЕСА_2 .

05.07.2013 між ОСОБА_9 та ОСОБА_1 укладено договір оренди вищевказаного майна строком до 01.06.2014. Відповідно до умов п. 7.6. вищезазначеного договору оренди орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором оренди, у разі продажу об`єктів, що орендується, має переважне право перед іншими особами на її придбання, яке виходячи з вищенаведеного було порушене ОСОБА_5 та ОСОБА_3 .

При цьому, згідно п. 1.3 Договору купівлі - продажу від 06.11.2013 (реєстровий номер 2823) та Договір купівлі-продажу від 06.11.2013 (реєстровий номер 2825) Продавець ОСОБА_9 стверджує ..., що відносно цих об`єктів нерухомості не укладено договорів користування.

Насправді, в цей час діяв Договір оренди від 05.07.2013, а ОСОБА_1 належним чином виконував всі обов`язки по Договору оренди.

Лише 01.03.2021 з сайту "Судова влада", "Судовий реєстр" та від ОСОБА_5 ОСОБА_1 довідався про відчуження за договорами купівлі-продажу № 2823 від 06.11.2013 та № 2825 від 06.11.2013 вищезазначених земельних ділянок та об`єктів нерухомості на користь ОСОБА_3 , при цьому ОСОБА_1 , як орендар, який має переважне право перед іншими на їх придбання, не відмовлявся від вказаного права та не надавав згоди на вказані правочині щодо відчуження.

Переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки, на придбання предмету найму передбачене ч. 2 ст. 777 ЦК України, а в Рішенні Конституційного Суду України в справі № 1-46/2009, від 10.12.2009, встановлено, що положення ч. 2 ст. 777 ЦК України поширюються на всі види орендованого майна. Крім того, у статті 777 ЦК України передбачено два переважних права наймача: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Також, згідно ч. 2 ст. 822 ЦК України у разі продажу житла, що було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими право на його придбання.

Отже, наймодавець, який вирішив продавати житло, що є об`єктом найму, спочатку має запропонувати його наймачу, вказавши ціну та інші умови, на яких він його продає. І тільки в разі відмови наймача воно може бути продане іншим особам.

Позивач ОСОБА_1 про продаж земельних ділянок і об`єктів нерухомості не попереджався, пропозицій про їх придбання не отримував, що визнається сторонами.

Порушення прав ОСОБА_1 на придбання вищезазначених об`єктів нерухомості є підставою для переведення на позивача прав та обов`язків покупця на дані об`єкти за ціною, за яку їх було продано ОСОБА_3 та визнання за позивачем права власності на них, що відповідає положенням ст. ст. 362, 392 ЦК України.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, що підтверджено Постановою ВСУ від 17.12.2014 по справі № 6-140цс14 (№ в ЄДРСРУ 42576425).

Щодо доводів, наданих відповідачем у відзиві позивача заперечує з таких підстав.

По перше, відповідач помилково визначив Договір від 05.07.2013 як змішаний, зі складовими договорів оренди земельних ділянок і нерухомості. Посилаючись на положення ст. 628 ЦК відповідач стверджує про законність застосування до відносин сторін у договорі норм цивільного законодавства, які регламентують оренду землі та нерухомості, те, що Договір оренди 05.07.2013 підлягав Державній реєстрації.

В той же час, стаття 628 ЦК зазначає, що таке тлумачення договору можливе тільки якщо інше не встановлено договором або не випливає з суті змішаного договору. В договорі оренди від 05.07.2013 в пункті 12.1 чітко визначено, що усі правовідносини що виникають з цього договору або пов`язані з ним, а також тлумачення його умов регулюються цим договором, що свідчить про неправильне тлумачення змісту зазначеного Договору відповідачем.

Крім того, зміст та назва Договору від 05.07.2013 свідчать про волевиявлення сторін укласти договір оренди майна на визначених сторонами умовах та про те, що такий договір не можна тлумачити як змішаний.

Договір оренди від 05.07.2013 не підлягав Державній реєстрації з вищенаведених підстав, а також тому, що він не містив таких обов`язкових умов, визначених для угоди оренди землі, як передача землі за оплату та обов`язкова сплата за термін користування, передбачених статтями 3, 15 Закону України "Про оренду землі".

По друге, відповідач у відзиві безпідставно стверджує про те, що ОСОБА_1 не надав суду доказів того, що він протягом оренди зберігав об`єкт оренди в належному стані, дбав про нього та сплачував кошти орендодавцю.

Позивач стверджує про те, що розрахунки сторін по договору від 05.07.2013 проводилися готівкою, а всі обов`язки по Договору було виконано в повному обсязі та належним чином в строк до 01.06.2014.

Про вищезазначене свідчить факт обопільної відсутності претензій сторін по Договору від 05.07.2013 та відсутності претензій відповідача ОСОБА_3 до попереднього власника та користувача вищезгаданих об`єктів нерухомості.

По третє, відповідач безпідставно стверджує щодо пропуску позивачем строку позовної давності, що нібито ОСОБА_1 мав дізнався про відчуження 06.11.2013 об`єктів нерухомості з боку ОСОБА_9 із обліків реєстрації цього відчуження у Державних реєстрах, що є цілковитим припущенням.

Твердження відповідача про надання позивачем до суду інформаційної довідки датованої 2016 роком, як підтвердження обізнаності ОСОБА_1 про зміну власника безпідставні, оскільки довідка отримана іншою особою і передана ОСОБА_1 у 2021 році.

По четверте, відповідач безпідставно ставить під сумнів оригінальність Договору оренди від 05.07.2013 та заявляє про неповноту наданого Договору, посилаючись на відсутність Додатку № 1 до Договору.

ОСОБА_1 стверджує, що у нього в наявності 1 примірник оригіналу Договору. Крім цього, в Договорі не зазначено, що Додаток № 1 є невід`ємною частиною Договору оренди 05.07.2013 і тому, слід вважати наданий до суду Договір належним.

Позивач вважав, що ним надані достатні, достовірні та належні докази його позовних вимог (том 1 а. с. 216-218).

07.09.2021 від відповідача 2 ОСОБА_5 до суду надійшли пояснення по справі в яких зазначила, що вона у зв`язку з розглядом справи надала відповіді на запитання адвоката Лапко В. В.: 1. Вона дійсно укладала та виконувала Договір оренди від 05.07.2013 майна - садовий будинок "А-2", садовий будинок "Б-3", господарча будівля "В", огорожі № 1, огорожі № 2, колонки питної води № 3, басейн № 4 (реєстр. № 17), які розташовані на земельних ділянках за адресою: АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_2 між ОСОБА_1 та ОСОБА_9 . 2. Примірника договору у неї не залишилося. 3. Договір може надати ОСОБА_1 у нього був його примірник договору (том 1 а. с. 219).

07.09.2021 від позивача ОСОБА_1 до суду надійшли пояснення по справі в яких зазначив, що він у зв`язку з розглядом справи надав відповіді на запитання адвоката Лапко В. В.: 1. Він дійсно підписав та виконував Договір оренди від 05.07.2013 майна - садовий будинок "А-2", садовий будинок "Б-3", господарча будівля "В", огорожі № 1, огорожі № 2, колонки питної води № 3, басейн № 4 (реєстр. № 17), які розташовані на земельних ділянках за адресою: АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_2 між ОСОБА_1 та ОСОБА_9 . 2. Примірник договору у нього є. 3. Він може надати Договір оренди (том 1 а. с. 220).

07.09.2021 за клопотанням представника позивача ОСОБА_2 відкладено судовий розгляд.

05.10.2021 за клопотанням представника відповідача 1 - ОСОБА_4 відкладено судовий розгляд.

25.11.2021 від відповідача 2 ОСОБА_5 надійшли пояснення по справі, в яких вказала, що 05.07.2013 вона та ОСОБА_1 уклали Договір оренди майна - нерухомості та земельних ділянок під № № 177, 178, 182, НОМЕР_1 в СТ "Коробів Хутір" у Зміївському районі Харківської області. В цей же день вони уклали додаток № 1 до договору оренди, де зазначили про суму та порядок оплати послуг оренди.

У договорі оренди від 05.07.2021 та додатку № 1 вона записала своє прізвище " ОСОБА_7 " та дані паспорту, що діяли станом на 05.07.2013.

25.11.2013 вона вийшла заміж за ОСОБА_10 , взяла прізвище чоловіка, а 25.12.2021 отримала новий паспорт.

У зв`язку з вищезазначеними змінами, вона та ОСОБА_1 домовилися і 16.01.2014 замінили у Договорі оренди майна від 05.07.2013 відомості про її персональні дані.

Вони замінили в тексті Договору від 05.07.2013 записи про неї, як ОСОБА_11 , паспорт НОМЕР_2 та адресу реєстрації - АДРЕСА_4 на дані, що були актуальні станом на 16.01.2014: прізвище ОСОБА_12 , новий паспорт НОМЕР_3 , її фактичну адресу: АДРЕСА_5 . Після цього, оскільки умови Договору оренди їх обох задовольняли, вона та ОСОБА_1 залишили текст договору від 05.07.2013 незмінним та підписали договір в його останній редакції, де дата укладення договору стоїть 05.07.2013, а дані про її особу, паспорт та адресу в договорі зазначені станом на 16.01.2014.

Для надання чинності внесених змін, вона та ОСОБА_1 уклали та підписали Додаткову угоду від 16.01.2014, де зазначили про внесені до договору оренди від 05.07.2013 зміни, підтвердили його дійсність і незмінність умов Договору.

На жаль, у неї не залишилося жодного примірника оригіналів вищезазначених документів щодо оренди майна ОСОБА_1 , ці документи мають бути у ОСОБА_1 .

Вона підтверджує, що договір оренди від 05.07.2013 виконувався нею та ОСОБА_1 належним чином, він сплачував їй кошти готівкою та користувався майном у зручний для нього спосіб.

При цьому, за взаємною домовленістю з ОСОБА_1 , вона з чоловіком ще влітку та восени 2013 року декілька разів приїздила і відпочивала у будинках, розташованих земельних ділянках під № № НОМЕР_4 , НОМЕР_5 , НОМЕР_6 , НОМЕР_1 в СТ "Коробів Хутір".

Крім того, за цими ділянками доглядала за домовленістю з її батьком жінка на ім`я ОСОБА_13 , яка, на жаль, померла.

У 2013 та 2014 році вона та її батько ОСОБА_14 сплачували членські внески до СТ "Коробів хутір", батько сплачували за використану електроенергією. Вона та її батько, який мешкав в СТ " Коробів хутір" на сусідній ділянці в період 2013 - 2014 років, можуть підтвердити, що ОСОБА_3 під час дії договору оренди у 2013 - 2014 роках на зазначених ділянках та будинках не перебувала і ними не користувалася.

Про продаж земельних ділянок та будівель 06.11.2013 до ОСОБА_3 вона дізналася пізніше того, як були укладені між нею та ОСОБА_1 договір оренди майна додатки та зміни до нього. Вказаний вище продаж був ведений за довіреністю ОСОБА_6 без узгодження з нею та належного повідомлення щодо продажу.

Їй стало відомо від адвоката Лапко В. В. про сумніви, які виникли підчас судового розгляду у суду та відповідача щодо оригінальності документів з оренди майна укладених між нею та ОСОБА_1 в 2013 -2014 роках і тому вона добровільно надала зразки для проведення судово-почеркознавчої експертизи всіх документів, укладених між нею та ОСОБА_1 . Також вона ознайомлена з висновками експерта по результатах експертизи.

Вона підтвердила, що Договір оренди від 05.07.2013 і Додаток № 1 до Договору оренди від 05.07.2013 де зазначене прізвище ОСОБА_7 , Додаткова угода від 16.01.2014 та Договір оренди від 05.07.2013 у останній його редакції з прізвищем ОСОБА_5 були дійсно підписані нею та ОСОБА_1 за вищевикладених обставин та виконувалися належним чином (том 2 а. с. 3-4).

25.11.2021 від позивача ОСОБА_1 до суду надійшли додаткові пояснення, в яких зазначено, що у вересні 2021 року від його представника йому стало відомо, що сторона відповідача заявила в суді про недостовірність договору оренди від 05.07.2013 та його підробку.

Також, судом перед позивачем поставлено запитання про причину розбіжностей персональних даних особи ОСОБА_5 у договорі оренди від 05.07.2013 та договорах купівлі - продажу земельних ділянок, датованих 06.11.2013 де зазначене дівоче прізвище ОСОБА_5 - ОСОБА_7 .

Між ним та ОСОБА_5 в 2013 та у 2014 роках укладено декілька документів щодо оренди її майна у СТ "Коробів Хутір" на земельних ділянках № № НОМЕР_4 , 178, 182, 183.

Але, в березні 2021 року разом з позовною заявою ним надано з числа цих

документів тільки завірену копію договору оренди від 05.07.2013.

В силу своєї підприємницької діяльності та особистих обставин, він працює в

різних регіонах України, найчастіше в містах Харків, Київ, Дніпро, мешкає в м. Харкові і м. Яремче, інших містах під час своєї підприємницької діяльності.

У зв`язку з вищезазначеним він надав до суду копії тільки тих документів, які

мав при собі в м. Харкові та вважав їх достатніми для позову, а позовна заява і

додатки до неї складені ним за редагуванням декількох знайомих юристів.

Після того, як він дізнався про сумніви суду та підозри відповідача про достовірність договору оренди від 03.07.2013 він в жовтні 2021 році приїхав до м. Яремче, де зберігав свої речі та документи, які не мали нагальної в них потреби.

Він відшукав та привіз до адвоката Лапко В. В. у м. Харків оригінали таких

документів, що зберігалися у м. Яремче, зокрема: договір оренди від 05.07.2013 в первинній редакції (з прізвищем ОСОБА_7 ); додаток № 1 до Договору оренди від 05.07.2013 (з прізвищем ОСОБА_7 ); додаткова угода від 16.01.2014 до Договору оренди від 05.07.2013.

Він підтверджує, і вищезазначені документи свідчать про те, що: 05.07.2013 ОСОБА_1 та ОСОБА_5 підписали договір оренди майна.

Додаток № 1 до цього договору, де зазначене дійсне на той час прізвище ОСОБА_7 . 16.01.2014 ОСОБА_1 та ОСОБА_5 уклали Додаткову угоду до Договору оренди від 05.07.2013 про те, щоб викласти цей договір у новій редакції, де

зазначено тільки про заміну прізвища ОСОБА_7 на ОСОБА_12 (у зв`язку зі шлюбом), її документів особи та залишено незмінними всі умови договору від 05.07.2013.

16.01.2014 ОСОБА_1 та ОСОБА_5 створили новий документ - Договір оренди від 05.07.2013 де замінені прізвище ОСОБА_7 на ОСОБА_12 , дані її нового

паспорта і залишено незмінними всі умови та дати договору оренди: від 05.07.2013.

Саме останній з вищенаведених документів - договір оренди в його остаточній

редакції від 16.01.2014 перебував у нього в Харкові та був наданий до суду як

підстава його позовних вимог, оскільки він вважав, що саме остання редакція договору є дійсною та достатньою для судового розгляду.

Підтвердив, що всі вищезазначені документи підписані ним та ОСОБА_5 власноручно за спільною згодою, виконувалися належним чином, при цьому у 2013 році земельні ділянки № № НОМЕР_4 , НОМЕР_7 , НОМЕР_6 , НОМЕР_1 у СТ "Коробів Хутір" відвідувалися як ним так і ОСОБА_5 , вказане майно жодним чином ОСОБА_3 або іншими особами, крім них не використовувалося.

За домовленістю з ОСОБА_5 платежі до СТ "Коробів Хутір" та електроенергію мала сплачувати вона, як власник майна.

Він дізнався про те, земельні ділянки та майно, орендовані ним, були продані в

листопаді 2013 року до ОСОБА_3 тільки у 2021 році, а тому вважав, що його

право на першочергове придбання цих земельних ділянок, відповідно до умов

Договору оренди від 05.07.2021 було порушене, на той час він мав фінансові

можливості придбати ці ділянки та майно і тому має на цей час позовні вимоги.

У зв`язку з тим, що у суду та відповідача виникли сумніви у достовірності

його доказів, сторона позивача згідно вимог статті 106 ЦПК замовила судово-

почеркознавчі експертизи щодо достовірності підписів ОСОБА_1 та ОСОБА_15 на всіх чотирьох документах (Договір від 05.07.2013 в первинній та остаточній редакції, Додатку № 1 і Додаткова Угода від 16.01.2014), що були укладені між ними стосовно оренди майна в СТ "Коробів Хутір" в 2013-2014 роках.

За результатами експертиз отримано Висновок експерта № 19/121/10/8-26518

від 05.11.2021 та Висновок експерта № 19/121/10/8-26702 від 08.11.2021, згідно

яких підписи на всіх 4 (чотирьох) оригіналах досліджених документів виконані

ОСОБА_1 та ОСОБА_5 .

Зважаючи на вищезазначене, враховуючи положення ч. 4 ст. 83 ЦПК

позивач стверджує, що копії оригіналів 3-х документів (Договір від 05.07.2013 в

первинній редакції, Додаток № 1 і Додаткова Угода від 16.01.2014) та Висновки

експерта № 19/121/10/8 -26518 та № 19/121/10/8 - 26702, які мають силу доказів не могли бути наданими до суду у встановлений законом строк з об`єктивних причин, оскільки вони (документи) тимчасово були відсутні у позивача, а інші докази (висновки експерта) отримані у відповідь на запитання суду та на вимогу відповідача перевірити оригінальність наданого до суду договору від 05.07.2013.

Позивач здійснив всі залежні від нього дії для отримання вказаних доказів

для забезпечення згідно ч. 1 ст. 2 ЦПК справедливого, неупереджено та своєчасного розгляду судом даної справи (том 2 а. с. 6-8, 32-34, 52-54).

Під час судового розгляду представник позивача ОСОБА_2 підтримав заявлені позовні вимоги у повному обсязі з підстав, викладених у заявах по суті.

Представник відповідача 1 Халабурдін С. В. заперечував проти позову з підстав, викладених у заявах по суті спору та просив у позові відмовити.

25.11.2021 представником позивача були подані додаткові докази, після прийняття яких, за клопотанням представника відповідача 1 - Халабурдіна С. В., відкладено судовий розгляд.

В подальшому учасники справи на судові засідання не з`являлися.

05.10.2021, 15.09.2022, 30.09.2022 представник позивача ОСОБА_2 подав заяви, в яких просив розглянути справу за його та позивача відсутності, на задоволені позовних вимог ОСОБА_1 наполягав.

17.01.2022 судовий розгляд відкладено, у зв`язку з перебуванням судді у щорічній відпустці.

22.02.2022 за клопотанням представника відповідача 1 - ОСОБА_4 відкладено судовий розгляд.

23.03.2022 у зв`язку з неявкою учасників процесу, в умовах введеного в Україні воєнного стану відповідно до Указу Президента України № 64/2022 від 24.02.2022 Закону України "Про правовий режим воєнного стану", розгляд справи відкладено.

20.05.2022 судовий розгляд відкладено, у зв`язку з участю судді у вебінарі для підтримання кваліфікації відповідно до ст. 24, ч. 5, п. 8 ч. 7, ч. 8 ст. 56, ст. 89 Закону України "Про судоустрій і статус суддів".

05.08.2022 судовий розгляд відкладено у зв`язку з перебуванням судді у щорічній відпустці.

15.09.2022, 04.10.2022 за клопотанням відповідача 1 ОСОБА_3 відкладено судовий розгляд.

28.10.2022 у зв`язку з неявкою учасників процесу, в умовах введеного в Україні воєнного стану відповідно до Указу Президента України № 64/2022 від 24.02.2022 Закону України "Про правовий режим воєнного стану", розгляд справи відкладено.

23.11.2022, 16.12.2022 судовий розгляд не відбувся у зв`язку з відсутністю електропостачання в приміщенні суду.

19.01.2023 учасники справи на судовий розгляд повторно не прибули.

Представник відповідача 1 - Халабурдін С. В., відповідач 1 ОСОБА_3 , Відповідач 2 - ОСОБА_5 , відповідач 3 - ОСОБА_6 , третя особа - приватний нотаріус Зміївського районного нотаріального округу Харківської області Лещенко Л. В. причини неявки суду не повідомили, нових заяв по суті справи чи з процесуальних питань не подавали.

В своїх рішеннях Європейський суд з прав людини наголошує, що сторона, яка задіяна в ході судового розгляду, зобов`язана з розумним інтервалом сама цікавитись провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки.

Як зазначає Верховний Суд, якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Отже, неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є підставою для скасування судового рішення, ухваленого за відсутності представника сторони спору (Постанова КЦС ВС від 01.10.2020 у справі № 361/8331/18.)

У цій справі суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, тому вирішив спір по суті за відсутності відповідача 1 ОСОБА_3 , представника відповідача 1 адвоката Халабурдіна С. В., відповідача 2 ОСОБА_5 , відповідача 3 ОСОБА_6 та третьої особи - приватного нотаріуса Зміївського районного нотаріального округу Харківської області Лещенко Л. В.

Зважаючи на те, що всі учасники справи на судове засідання не з`явилися, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.

Дослідивши письмові докази, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок наявних у справі доказів у їх сукупності, суд дійшов наступного:

Частинами 1, 3 ст. 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Відповідно до ст. ст. 76-81 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом.

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Судом встановлено наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини.

Відповідачам 2 у справі є ОСОБА_5 , яка до реєстрації шлюбу 29.11.2013 мала прізвище ОСОБА_7 , паспорт НОМЕР_8 на прізвище ОСОБА_12 отримала 25.12.2013.

Сторонами не заперечується, що ОСОБА_11 була власником спірної нерухомості на території СТ "Коробів Хутір".

На підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку від 04 травня 2012 року їй належала земельна ділянка, площею 0,12 га, кадастровий номер :01:000:0464, що розташована у садівничому товаристві "Коробів Хутір", 177, 182 Задонецької сільської ради Зміївського району Харківської області.

Відповідно до Державного акта на право власності на земельну ділянку від 04 травня 2012 року їй належала земельна ділянка, площею 0,12 га, кадастровий номер :01:000:0465, що розташована у садівничому товаристві "Коробів Хутір", 178, 183 Задонецької сільської ради Зміївського району Харківської області.

Згідно зі свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 05 вересня 2012 року їй належали садовий будинок літ. "А-2", загальною площею 200,2 кв. м, житловою площею 126 кв. м; садовий будинок літ. "Б-3", загальна площа 239,0 кв. м, житловою площею 124,6 кв. м; господарча будівля літ. "В"; огорожа N 1; огорожа N 2; колонка питної води N 3; басейн N 4, що розташовані на вищевказаних земельних ділянках.

06 серпня 2012 року ОСОБА_11 на підставі нотаріально посвідченої довіреності уповноважила ОСОБА_6 розпоряджатися (продати, здати в оренду, заставити) вищевказаними земельними ділянками та розташованими на них будівлями, для чого надала йому право, у тому числі підписати договір купівлі-продажу, іпотеки, отримати належні їй гроші, узгоджувати усі питання, що виникають в процесі виконання повноважень.

03.07.2013 за нею зареєстроване право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на земельну ділянку № :01:000:0464 площею 0,12 га, яка належала їй на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯК №174793, виданого 04.05.2012 Зміївською районною державною адміністрацією Харківської області, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 02066, а також зареєстрованого в управлінні Держкомзему у Зміївському районі Харківської області 04.05.2012 і у пров. спец. від. ДЗК 15.05.2012, та на земельну ділянку № :01:000:0465 площею 0,12 га, яка належала їй на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯК №174794, виданого 04.05.2012 Зміївською районною державною адміністрацією Харківської області, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 02065, а також зареєстрованого в управлінні Держкомзему у Зміївському районі Харківської області 04.05.2012 і у пров. спец. від. ДЗК 15.05.2012.

03.07.2013 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за нею було зареєстроване право власності на садовий будинок А-2, загальною площею 200,2 кв. м, житловою площею 126 кв. м; садовий будинок Б-3, загальною площею 239,0 кв. м, житловою площею 124,6 кв. м; господарчу будівлю "В"; огорожу № 1; огорожу № 2; колонку питної води № 3; басейн № 4 від 06.11.2013 (реєстровий номер об`єкту нерухомого майна 17). Вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці № :01:000:0465 площею 0,12 га та на земельній ділянці № :01:000:0464 площею 0,12 га за адресою: АДРЕСА_6 .

06.11.2013 ОСОБА_6 , який діяв на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Тонкою М. О. за № 1318, від імені ОСОБА_11 як продавця уклав з ОСОБА_3 як покупцем договори купівлі-продажу: земельної ділянки № :01:000:0464, посвідчений приватним нотаріусом Зміївського районного нотаріального округу Харківської області Лещенко Л. В., та зареєстрований у реєстрі за № 2823; договір купівлі-продажу земельної ділянки № :01:000:0465, посвідчений приватним нотаріусом Зміївського районного нотаріального округу Харківської області Лещенко Л. В., та зареєстрований у реєстрі за № 2825; договір купівлі-продажу садового будинку А-2, загальною площею 200,2 кв. м, житловою площею 126 кв. м; садового будинку Б-3, загальною площею 239,0 кв. м, житловою площею 124,6 кв. м; господарчої будівлі "В"; огорожі № 1; огорожі № 2; колонки питної води № 3; басейну № 4, посвідчений приватним нотаріусом Зміївського районного нотаріального округу Харківської області Лещенко Л. В., та зареєстрований у реєстрі за № 2821 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 17), що знаходяться на земельних ділянках з кадастровими номерами № :01:000:0464 та № :01:000:0465 за адресою: АДРЕСА_6 (том 1 а. с. 10-18, 86, 87).

З Декларації та Витягу з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва вбачається, що ОСОБА_3 провела будівельні роботи щодо поліпшення стану будинків № 177, 178, 182, 183, які розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером :01:000:0464 (том 1 а. с. 88-101).

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 03.02.2021 (справа №621/2173/16) скасовані рішення Зміївського районного суду Харківської області від 17 серпня 2020 року та постанову Харківського апеляційного суду від 24 листопада 2020 року про задоволення позову Позов ОСОБА_5 до ОСОБА_3 , ОСОБА_6 про визнання недійсними вказаних вище договорів купівлі-продажу, та відмовлено у задоволенні позову (а. с. 7-9 справа №621/737/21, провадження 2-ві/621/2/21).

Водночас, на підтвердження заявленого позову ОСОБА_1 надав копію Договору оренди від 05.07.2013, укладеного між ним та ОСОБА_5 , у якому зазначено, що цим Договором регулюються правовідносини, пов`язані із переданням Орендодавцем Орендареві наступного майна (надалі іменується "об`єкт оренди") для тимчасового проживання у ній Орендаря та/або для зберігання майна Орендаря на визначений цим Договором строк за встановлену цим Договором плату: садовий будинок "А-2", загальна площа 200,2 кв. м, житлова площа 126,0 кв. м, садовий будинок "Б-3", загальна площа 239,0 кв. м, житлова площа 124,6 кв. м, господарчу будівлю "В", огорожа № 1, огорожа № 2, колонка питної води № 3, басейн № 4 від 06.11.2013 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 17), земельну ділянку № :01:000:0465 площею 0,12 га, земельну ділянку № :01:000:0464 площею 0,12 га за адресою: Харківська область, Зміївський район, Задонецька сільська рада, Садівниче товариство "Коробів Хутір". П. 4.1 строк оренди - з 05.07.2013 по 01.06.2014. П. 4.3.1 якщо Орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренду, то, за відсутності заперечень Орендодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (том 1 а. с. 8-9).

У цьому договорі орендодавцем зазначена ОСОБА_5 , паспорт НОМЕР_8 , який був виданий лише 25.12.2013.

Тобто на вказану дату укладання договору власник майна мала прізвище ОСОБА_7 та у неї був інший паспорт.

В подальшому, представник позивача надав ще одну копію договору оренди від 05.07.2013, зміст якого повністю збігається з тим, що зазначений вище, за виключенням відомостей щодо орендодавця - ОСОБА_11 , паспорт НОМЕР_9 , та додатку до вказаного договору щодо порядку внесення орендної плати (том 2 а. с. 9, 11-13, 35, 37-38).

Також, представник позивача надав копію додаткової угоди до договору оренди від 05.07.2013, укладеної 15.01.2014. Цією додатковою угодою передбачено внесення змін до договору оренди від 05.07.2013 в частині записів про дані орендодавця. (т. 2 а. с. 10, 36).

За змістом ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного судочинства є судовий захист цивільного права та інтересу на засадах справедливості, добросовісності та розумності. Відповідно до ст. ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на судовий захист свого права та інтересу в разі його порушення, якщо це не суперечить загальним засадам цивільного законодавства шляхом зміни правовідносин та визнання права.

Згідно ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Вищевказані положення статті 777 ЦК України надають наймачеві переважне право придбати річ, що є об`єктом найму в разі її продажу наймодавцем. Порядок реалізації цього права наймачем законом не визначений.

Згідно ст. 8 ЦК України, якщо цивільні правовідносини не врегульовані ЦК України, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини.

Згідно із положеннями ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу. У разі продажу частки з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен оплатити покупець.

Отже, на думку суду, наймодавець, який бажає продати річ, що передана в найм, зобов`язаний перш за все повідомити наймача про свій намір та про умови продажу. І лише в разі відмови наймача купити річ на запропонованих умовах або в разі ігнорування з боку наймача пропозиції наймодавця, наймодавець вправі запропонувати річ іншим особам.

Разом з тим, позивач не надав доказів того, що спірне нерухоме майно було передане йому в найм.

Зі змісту обох варіантів договорів оренди від 05.07.2013 року вбачається, що вони датовані через два дні після державної реєстрації права власності на це нерухоме майно, що відбулася 03.07.2013.

При цьому, в якості предмету оренди в договорі зазначене нерухоме майно, щодо якого здійснено державну реєстрацію 06.11.2013. Тобто за змістом договору вже 05.07.2013 у ньому зазначалася дата державної реєстрації права власності яка ще не настала.

Також, в договорі оренди відсутні посилання на правовстановлюючі документи, які підтверджують повноваження власника на розпорядження майном, в тому числі і шляхом передачі його в оренду.

Водночас, вичерпний перелік правовстановлюючих документів із зазначенням їх повних реквізитів містять договори купівлі-продажу, у яких від імені продавця ОСОБА_11 по довіреності діяв ОСОБА_6 .

З цього слідує висновок, що від моменту видачі довіреності на розпорядження нерухомим майном, що мало місце 06.08.2012, правовстановлюючі документи знаходились у володінні ОСОБА_6 , за заявою якого від імені власника і була здійснена державна реєстрація нерухомого майна 03.07.2013. А в подальшому, на підставі цієї ж довіреності від імені ОСОБА_11 , ним було здійснено відчуження спірного нерухомого майна за договорами купівлі-продажу від 06.11.2013.

Будь-яких відомостей про те, що після здійснення державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно і до укладення договорів купівлі-продажу цього майна або ОСОБА_6 , або ОСОБА_11 передавала один одному правовстановлюючі документи , матеріали справи не містять.

Отже, станом на 05.07.2013, а також і в подальшому, ОСОБА_11 не мала необхідних документів на підтвердження такої суттєвої умови договору оренди як предмет оренди та її повноваження щодо розпорядження належним їй майном.

Також, відсутні будь-які докази того, що спірне майно фактично було передане у володіння орендаря ОСОБА_1 .

А станом на 15.01.2014, яким датована додаткова угода, ОСОБА_5 взагалі вже не була власником спірного нерухомого майна, відповідно не мала і не могла мати правовстановлюючих документів на це майно та укладати будь-які угоди щодо цього майна.

При цьому, у разі укладання вказаних договору оренди та додаткової угоди від 05.07.2013 та 15.01.2014 ОСОБА_1 повинен був і мав можливість переконатися у повноваженнях власника.

Однак, як вбачається з Постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 03.02.2021 (справа №621/2173/16), що була згадана вище, ОСОБА_5 вказувала, що лише 03.11.2016 довідалася про існування договорів купівлі-продажу від 06.11.2013.

А позивач ОСОБА_1 у позовній заяві стверджував, що про продаж спірної нерухомості дізнався лише 01.03.2021.

Тобто, ні власник майна (орендодавець), ні орендар тривалий час не цікавились спірним нерухомим майном та наявністю правовстановлюючих документів на це майно.

Проте, згідно довідки № 3 від 15.06.2021 голови СТ "Коробів Хутір", квитанцій АТ "Ощадбанк" про сплату за електроенергію, дублікатів квитанцій до прибуткового касового ордера, квитанції про сплату земельного податку вбачається, що в садовому товаристві "Коробів Хутір, Задонецької сільської ради, Зміївського району, Харківської області в будинках 177, 178, земельні ділянки кадастровий номер :01:000:0465 та кадастровий номер :01:000:0464 з 01.01.2013 і по теперішній час мешкає ОСОБА_3 , яка своєчасно сплачує членські внески та бере участь в благоустрої садового товариства. ОСОБА_1 з зазначеного часу в зазначених будинках ніколи не мешкав, на даний час не мешкає та не користувався земельними ділянками та будинками (том 1 а. с. 80-85).

Такі обставини, у сукупності з зазначеною в договорі оренди датою державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яка не існувала на дату самого договору оренди, дали суду підстави для критичної оцінки доводів позовної заяви щодо передачі спірного нерухомого майна в оренду позивачеві на підставі договору оренди, укладеного 05.07.2013.

Висновок експерта № СЕ-19/121-21/23815-ПЧ від 04.11.2021 та висновок експерта № СЕ-19/121-21/23817-ПЧ від 08.11.2021, які надані представником позивача на підтвердження того, що договори оренди від 05.07.2013 дійсно підписані особами, що вказані у якості сторін цього договору (том 2 а. с. 14-20, 39-42, 21-27, 43-46), є неналежними доказами, оскільки справжність підписів у цих договорах ніким не оспорюється.

Європейський суд з прав людини в рішенні по справі "Козинець проти України" (Заява № 75520/01) сформував концепцію, згідно якої при оцінці доказів суд керується критерієм доведення "поза розумним сумнівом" (див. рішення у справі "Авшар проти Туреччини" (Avsar v. Turkey), п. 282). Таке доведення має випливати із сукупності ознак чи неспростовних презумпцій, достатньо вагомих, чітких і узгоджених між собою.

Отже, позивач ОСОБА_1 не надав належних та допустимих доказів, якими б поза розумним сумнівом підтверджувалося, що станом на час укладання договорів купівлі-продажу спірного нерухомого майна, це майно дійсно було передане йому в оренду і, що в результаті відчуження цього майна було порушене його першочергове право на придбання цього майна.

За таких обставин, позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Оскільки сторони не вимагали відшкодування судових витрат, з урахуванням характеру спірних правовідносин та дотримуючись принципу диспозитивності цивільного судочинства, суд дійшов висновку про відсутність підстав для вирішення питання щодо розподілу судових витрат між сторонами відповідно до ст. 141, 142 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 19, 76-82, 89, 223, ч. 2 ст. 247, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд,

в и р і ш и в:

Відмовити у задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання права власності, витребування майна з незаконного володіння, визнання переважного права на придбання, переведення прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не буде подано.

Учасники справи, а також особи, які не брали участь у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги до Харківського апеляційного суду через Зміївський районний суд Харківської області протягом тридцяти днів з дня складання повного рішення суду.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Позивач - ОСОБА_1 , зареєстроване місце проживання за адресою: АДРЕСА_7 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_10 .

Відповідач 1 - ОСОБА_3 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_8 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_11 .

Відповідач 2 - ОСОБА_5 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_9 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_12 .

Відповідач 3 - ОСОБА_6 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_10 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_13 .

Третя особа - приватний нотаріус Зміївського районного нотаріального округу Харківської області Лещенко Любов Василівна, місцезнаходження за адресою: вул. Гагаріна, буд. № 10, прим. № 5, м. Зміїв, Чугуївський район, Харківська область, 63404, свідоцтво № 5825.

Повне рішення складене 19.01.2023.

Головуючий: В. В. Овдієнко