ЖОВТНЕВИЙ РАЙОННИЙ СУД
Миколаївської області
Справа №477/1508/21
Провадження №2/477/84/23
13 лютого 2023 року Жовтневий районний суд Миколаївської області
у складі: головуючого у справі судді - Глубоченка С.М.
за участі секретаря судового засідання - Резуник Т.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Миколаєві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та ОСОБА_3
про визнання дійсним договору купівлі-продажу будинку
та визнання права власності,
29 липня 2021 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , в якому просив визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений 17 вересня 2003 року між ним та ОСОБА_2 та визнати за ним право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 .
В обґрунтування позову посилається на те, що на початку вересня 2003 року за домовленістю з ОСОБА_2 придбав у неї житловий будинок, розташований по АДРЕСА_1 , передавши їй обумовлену суму коштів, а остання у свою чергу звільнила будинок, передавши йому правовстановлюючі документи на спірний будинок, виконавши фактично умови договору. Вказує, що в даному будинку проживає понад 18 років з моменту його фактичної купівлі. На даний час має намір оформити своє право власності на спірне майно, однак у зв`язку з відсутністю нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу, в позасудовому
Ухвалою суду від 05 листопада 2021 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі.
Ухвалою суду від 18 січня 2023 року прийнято заяву про зміну підстав позову.
Відповідно до змінених підстав позову, ОСОБА_1 просив суд визнати договір купівлі-продажу від 10 жовтня 2001 року, укладений між ним та померлою ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 дійсним та визнати за ним право власності на спірний житловий будинок, посилаючись на те, що 10 жовтня 2001 року він уклав з ОСОБА_4 договір купівлі-продажу житлового будинку, що знаходиться по АДРЕСА_1 . Договір було укладено у письмовій формі та відповідно до умов договору, ОСОБА_4 зобов`язувалася у тримісячний строк з дня підписання угоди посвідчити договір нотаріально. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 померла. На виконання умов договору купівлі-продажу від 10 жовтня 2001 року, ОСОБА_1 після смерті ОСОБА_4 передав обумовлену договором суму коштів за придбаний ним житловий будинок спадкоємцю померлої ОСОБА_4 - ОСОБА_2 , яка у свою чергу зобов`язувалася, в якості правонаступника померлої, здійснити нотаріальне посвідчення укладеного між її матір`ю та позивачем договору купівлі-продажу нерухомого майна. Однак, в порушення взятих на себе зобов`язань, ОСОБА_2 , як правонаступник у спірних правовідносинах не виступила та від свого обов`язку ухилилася. Оскільки на даний час одна зі сторін договору померла, що унеможливлює виконання нею зобов`язань взятих на себе за договором купівлі-продажу від 10 жовтня 2001 року та свідчить про безповоротну втрату можливості нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом.
У судове засідання позивач ОСОБА_1 не з`явився, надіславши суду заяву в якій позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив справу розглянути за його відсутності.
Відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , будучи належним чином повідомленими про час та місце розгляду справи, у судове засідання не з`явилися, про причини неявки суд не повідомили.
Ухвалою суду від 13 лютого 2023 року постановлено розгляд справи здійснювати в заочному порядку.
Відповідно до частини другої статті 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.
Дослідивши матеріали справи, оцінивши досліджені по справі докази в їх сукупності, суд установив наступні факти та відповідні правовідносини.
Відповідно до Постанови Верховної Ради України від 19 травня 2016 року №1377-VІІІ «Про перейменування окремих населених пунктів та районів» Жовтневий район Миколаївської області перейменовано на Вітовський район.
Постановою Верховної Ради України від 17 липня 2020 року №807-IX «Про утворення та ліквідацію районів» утворено Миколаївський район (з адміністративним центром у місті Миколаїв) у складі територій Березанської селищної, Веснянської сільської, Воскресенської селищної, Галицинівської сільської, Коблівської сільської, Костянтинівської сільської, Куцурубської сільської, Миколаївської міської, Мішково-Погорілівської сільської, Нечаянської сільської, Новоодеської міської, Ольшанської селищної, Очаківської міської, Первомайської селищної, Радсадівської сільської, Степівської сільської, Сухоєланецької сільської, Чорноморської сільської, Шевченківської сільської територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України.
Зі змісту свідоцтва про право особистої власності на жилий будинок, від 08 грудня 1994 року, виданого виконавчим комітетом Первомайської селищної ради Миколаївської області, без номеру, вбачається, що ОСОБА_4 на праві приватної власності належить житловий будинок, розташований по АДРЕСА_1 (а.с.4).
Відповідно до заповіту від 11 вересня 1996 року, посвідченого секретарем виконавчого комітету Первомайської селищної ради цього ж дня, ОСОБА_4 на випадок своєї смерті зробила розпорядження, яким заповідала належний їй на праві особистої власності житловий будинок, розташований в смт. Первомайське своїй онучці ОСОБА_3 .
Відповідно до договору купівлі-продажу від 10 жовтня 2001 року без номера, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , сторони досягли домовленостей з приводу продажу житлового будинку, що розташований по АДРЕСА_1 (а.с.154-155).
Відповідно до розділу 1 договору купівлі-продажу від 10 жовтня 2001 року, сторони домовилися, що ОСОБА_4 передає у власність ОСОБА_1 вказане вище нерухоме майно, а останній у свою чергу зобов`язується прийняти це майно та сплатити його вартість на умовах цього договору.
Пунктом 3.1, 3.2 вказаного договору купівлі-продажу від 10 жовтня 2001 року, сторонами узгоджено ціну нерухомого майна, що виступає об`єктом договору та яка складає 2500 грн, або 500 доларів США, а також порядок сплати грошових коштів.
Розділом 2 цього договору, узгоджено обов`язки, які виникають у кожної зі сторін, внаслідок укладення договору купівлі-продажу. Так, ОСОБА_4 зобов`язувалася протягом 5 календарних днів з дати отримання обумовленої суми грошових коштів у погодженому сторонами розмірі, звільнити житлове приміщення та усунути перешкоди, які перешкоджатимуть ОСОБА_1 здійснювати правомірний доступ до майна; прийняти від ОСОБА_1 виконання його зобов`язань за цим договором та протягом трьох місяців з дня підписання договору купівлі-продажу посвідчити договір нотаріально.
У свою чергу, ОСОБА_1 , як покупець за цим договором, зобов`язувався сплатити обумовлену суму коштів та провести повний розрахунок за договором.
Умовами розділу 4 договору купівлі-продажу від 10 жовтня 2001 року сторонами узгоджено порядок набуття прав покупцем на придбане ним майно, а саме погоджено, що право власності на будинок у продавця виникає у момент підписання цього Договору (пункту 4.1 договору).
З розписки, що долучена до договору купівлі-продажу від 10 жовтня 2001 року та яка є його невід`ємною частиною вбачається, що на виконання умов договору купівлі-продажу, ОСОБА_1 в присутності свідків передав, а ОСОБА_4 , відповідно, прийняла обумовлену сторонами суму грошових коштів за нерухоме майно, що виступило об`єктом договору купівлі-продажу від 10 жовтня 2001 року (а.с.156).
Відповідно до змісту цієї розписки, ОСОБА_4 зобов`язувалася провести підготовку до продажу будинку на біржі нерухомості на протязі трьох місяців після укладення договору купівлі-продажу та отримання грошових коштів.
Внаслідок смерті ОСОБА_4 відкрилася спадщина, та оскільки померла до дня своєї смерті, свої зобов`язання за договором купівлі-продажу від 10 жовтня 2001 року щодо його посвідчення у встановленому на той час порядку не виконала, то належний їй на день смерті житловий будинок розташований по АДРЕСА_1 також увійшов до складу спадщини.
Згідно заяви ОСОБА_3 від 04 червня 2002 року, посвідченої приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу за №1511, остання від спадщини за заповітом, що залишилася після смерті ОСОБА_4 відмовилася на користь ОСОБА_2 (а.с.8, 56).
З матеріалів спадкової справи №228/2002, до майна померлої ОСОБА_4 , вбачається, що 07 червня 2002 року ОСОБА_2 , будучи спадкоємцем першої черги за законом після смерті ОСОБА_4 , звернулася до нотаріальної контори із заявою про прийняття спадщини, що відкрилася після смерті її матері (а.с.77).
Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 17 лютого 2005 року, ОСОБА_2 успадкувала після смерті ОСОБА_4 1/2 частину належних померлій грошових вкладів, які знаходяться на зберігання у філії Корабельного відділення Ощадного банку України в місті Миколаєві (а.с.96).
Відомості щодо видачі свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно, що ввійшло до складу спадщини після померлої ОСОБА_4 матеріали спадкової справи не містять.
Згідно розписки ОСОБА_2 від 17 вересня 2003 року, остання підтвердила факт продажу житлового будинку ОСОБА_1 з отриманням від нього повної вартості за продаж будинку та відсутністю будь-яких претензій стосовно будинку (а.с.56 зворотна сторона).
Зі змісту позовної заяви та пояснень ОСОБА_1 вбачається, що після смерті ОСОБА_4 , саме ОСОБА_2 зобов`язувалася у подальшому здійснити належне оформлення договору купівлі-продажу, оскільки до неї, як до правонаступника померлої, перейшли крім прав, також і обов`язки померлої, в тому числі й щодо договору купівлі-продажу.
В підтвердження своїх домовленостей, як зазначає позивач, у 2005 році він зі згоди ОСОБА_2 зареєстрував своє місце проживання у спірному будинку і починаючи з того часу використовує його для проживання своєї родини, несучи тягар утримання майна, та здійснюючи права володіння, користування цим майном.
Вказані обставини підтверджуються відомостями, щодо місця його реєстрації, які вказані у паспорті громадянина України, серії НОМЕР_1 , який видано 23 липня 1997 року Жовтневим РВ УМВС України в Миколаївській області (а.с.3).
Згідно довідки Первомайської селищної ради Вітовського району Миколаївської області №1378 від 19 липня 2021 року, у спірному будинку крім ОСОБА_1 , зареєстровані та проживають члени його родини - дружина ОСОБА_5 та дочка ОСОБА_6 (а.с.11).
Відповідно до долучених до матеріалів справи квитанцій, ОСОБА_1 з моменту укладення договору купівлі-продажу здійснює реалізацію права власності, пов`язане з утриманням майна, яке є об`єктом спірного договору (а.с.10-16).
Аналізуючи досліджені вище умови договору купівлі-продажу від 10 жовтня 2001 року, у сукупності з розпискою ОСОБА_4 від 10 жовтня 2001 року, розпискою ОСОБА_2 від 17 вересня 2003 року, вищезазначеними квитанціями, суд дійшов висновку, що між позивачем ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, який фактично сторонами договору виконаний.
Оскільки одна зі сторін договору померла, то можливість його нотаріального посвідчення на даний час втрачена, що зумовило ОСОБА_1 звернутися до суду з даним позовом.
Аналізуючи вимоги позивача суд виходить з наступного.
Відповідно до статті 5 ЦК України до застосування підлягають акти цивільного законодавства, що регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Оскільки спірний договір було укладено 11 квітня 2000 року, до спірних правовідносин необхідно застосувати ЦК Української РСР.
Згідно статті 41 ЦК УРСР (чинного на час виникнення спірних відносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.
Угоди можуть бути односторонніми і дво- або багатосторонніми (договори).
Відповідно до частини першої статті 42 ЦК УРСР угоди можуть укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
У письмовій формі повинні укладатись:
1) угоди державних, кооперативних та інших громадських організацій між собою і з громадянами, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та окремих видів угод, для яких інше передбачено законодавством Союзу РСР і Української РСР;
2) угоди громадян між собою на суму понад сто карбованців, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та інших угод, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР;
3) інші угоди громадян між собою, відносно яких закон вимагає додержання письмової форми.
Письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх укладають (частина перша, друга статті 44 ЦК УРСР 1963 року).
Недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі (частина перша статті 45 ЦК УРСР).
Недодержання простої письмової форми, що вимагається законом (стаття 44 цього Кодексу), позбавляє сторони права в разі спору посилатися для підтвердження угоди на показання свідків, а у випадках, прямо зазначених у законі, тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу (стаття 46 ЦК УРСР).
Згідно статті 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Порядок укладення договору регламентується законом, зокрема, згідно статті 153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах.
Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Коли сторони домовились укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому обумовленої форми, хоч би за законом для даного виду договорів ця форма і не потребувалась.
Якщо згідно з законом або угодою сторін договір повинен бути укладений в письмовій формі, він може бути укладений як шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, так і шляхом обміну листами, телеграмами, телефонограмами та ін., підписаними стороною, яка їх надсилає.
Угода купівлі-продажу належить до двосторонніх та оплатних договорів. Істотними умовами такої угоди є предмет договору та його вартість (узгоджена сторонами).
Так, відповідно до статті 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Глава 20 ЦК УРСР, яка регулювала відносини купівлі-продажу, передбачала особливості його укладення щодо певного виду майна.
Зокрема, згідно частини першої статті 227 ЦК України договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).
З усталеної судової практики, сформованої станом на день укладення спірного правочину вбачається, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах) міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.
Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі частини другої статті 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 105, 114, ЦК).
Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі частини другої статті 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.
Можливість визнання нотаріально непосвідченого договору купівлі-продажу в судовому порядку дійсним також знайшла передбачена статтею 220 ЦК України.
Згідно частини шостої статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.
Виходячи з висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 04 березня 2019 року по справі №665/2266/16-ц однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Проаналізувавши наявні в матеріалах справи договір купівлі-продажу від 10 жовтня 2001 року розписку ОСОБА_4 від 10 жовтня 2001 року, розписку ОСОБА_2 від 17 вересня 2003 року, суд дійшов висновку, що вказаний документ можна вважати укладеною між сторонами письмовою угодою купівлі-продажу в розумінні вимог закону.
Договір купівлі-продажу, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 містить належну ідентифікацію сторін договору, а також необхідну інформацію про предмет договору, як істотну умову; підтверджує перехід (передачу) предмета купівлі-продажу від продавця до покупця; містить інформацію щодо вартості предмета договору, що в сукупності з розпискою ОСОБА_4 свідчить про повне виконання позивачем своїх зобов`язань за укладеним договором та прийняття цих зобов`язань ОСОБА_4 ; містить підпис обох сторін договору, тощо, що є обов`язковими умовами для визнання договору укладеним.
Позивачем доведено наявність сукупності обставин, передбачених частиною другою статті 47 ЦК УРСР.
В силу вимог статті 9 ЦК УРСР правоздатність (здатність мати цивільні права і обов`язки) громадянина виникає в момент його народження і припиняється з смертю.
Як встановлено судом, одна зі сторін договору купівлі-продажу від 10 жовтня 2001 року, ОСОБА_4 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . Внаслідок її смерті, припинилася також і цивільна правоздатність ОСОБА_4 .
Отже, можливість нотаріального посвідчення спірного правочину втрачена.
Ураховуючи зазначене, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для застосування до спірних правовідносин приписів частини другої 47 ЦК УРСР та частини другої статті 220 ЦК України.
Оскільки судом установлено, що між позивачем ОСОБА_1 та ОСОБА_4 відбулось повне виконання спірного договору, продавець передав, а позивач прийняв спірне нерухоме майно та сплатив його вартість, то спірний правочин можливо визнати дійсним.
Підстави набуття права власності регламентовані статтею 328 ЦК України.
Згідно частини першої та другої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша статті 334 К України).
Спірне нерухоме майно знаходиться в АДРЕСА_1 .
Відповідно до рішення XV сесії 7 скликання Первомайської селищної ради Вітовського району Миколаївської області від 20 січня 2017 року №2, перейменовано АДРЕСА_1 (а.с.42).
Згідно технічного паспорту на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, виготовлений станом на 06 серпня 2021 року, та довідки КП «ММБТІ» від 10 серпня 2021 року №2-936, за заявою ОСОБА_1 проведено технічну інвентаризацію житлового будинку, розташованого по АДРЕСА_1 та встановлено перелік будівель та споруд, що входять до складу домоволодіння (а.с.35-40).
На підставі викладеного, оцінивши в сукупності докази по справі, суд дійшов висновку, що вимоги позивача обґрунтовані і підлягають задоволенню в повному обсязі, що відповідає способам судового захисту, передбаченого статтею 16 ЦК України.
Керуючись статтями 259, 265, 268 ЦПК України,
Позов задовольнити повністю.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 10 жовтня 2001 року, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , за яким ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_1 придбав житловий будинок, розташований по АДРЕСА_1 .
Визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок, розташований по АДРЕСА_1 .
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повне найменування сторін:

позивач - ОСОБА_1 , АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_2 ;

відповідач - ОСОБА_2 , АДРЕСА_2 (остання відома адреса проживання);

відповідач - ОСОБА_3 , АДРЕСА_3 (остання відома адреса проживання);

СУДДЯ С.М. ГЛУБОЧЕНКО