Номер провадження: 22-ц/813/1692/23
Справа № 522/6137/20
Головуючий у першій інстанції Шенцевої О.П.
Доповідач Вадовська Л. М.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.11.2023 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого (судді-доповідача) - Вадовської Л.М.,

суддів - Комлевої О.С., Сєвєрової Є.С.,

за участю секретаря - Венжик Л.С.,

за участю сторін, інших учасників справи, представників учасників справи:

представника позивача ОСОБА_1 ОСОБА_2 ,

відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Атланта», представника відповідача Головатюк Я.О.,

від відповідача ОСОБА_3 не з`явились,

переглянувши справу №522/6137/20 за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 , товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Атланта» про визнання нікчемним договору, застосування наслідків недійсності правочину за апеляційною скаргою представника ОСОБА_5 в інтересах ОСОБА_3 на рішення Приморського районного суду м.Одеси від 13 липня 2021 року у складі судді Шенцевої О.П., -

в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_4 , звернувшись 14 квітня 2020 року до суду з вищеназваним позовом, вказала, що 07 березня 2020 року між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» укладено Договір про намір укласти угоду №54/2. На виконання пункту 4.4 Договору та положень Додаткової угоди від 10 березня 2020 року ОСОБА_4 передала власнику в якості «забезпечувального платежу» грошові кошти в загальному розмірі 4000,00 доларів США. Введені на території України карантинні заходи, спрямовані на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), що є форс-мажорною обставиною, ускладнили економічну ситуацію в країні, у зв`язку з чим заявила про відмову від Договору, що був укладений раніше. Крім того, ОСОБА_3 не було надано підтвердження розірвання шлюбу з дружиною, що викликало сумніви щодо законності угоди купівлі-продажу квартири. Підписаний сторонами договір не був нотаріально посвідчений, однак на його виконання позивачем були сплачені грошові кошти у значному розмірі. Недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору має наслідком його нікчемність. 07 лютого 2020 року ОСОБА_4 направлено ОСОБА_3 вимогу про повернення грошових коштів у розмірі 4000 доларів США до 08 квітня 2020 року, однак листом від 08 квітня 2020 року відповідач відмовив у поверненні коштів.

Посилаючись на вказані обставини, позивач ОСОБА_4 просила:

визнати нікчемним Договір про намір укласти угоду №54/2 від 07 березня 2020 року, укладений між ОСОБА_4 , ОСОБА_3 та ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта»;

застосувати наслідки недійсності правочину та стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 отримані за оспорюваним правочином грошові кошти в розмірі 4000 доларів США (а.с.1-4).

Ухвалою судді Приморського районного суду м. Одеси від 27 квітня 2020 року відкрито провадження у справі (а.с.27).

Ухвалою судді Приморського районного суду м. Одеси від 27 квітня 2020 року відмовлено у задоволенні заяви ОСОБА_4 про забезпечення позову (а.с.25-26).

Відповідач ОСОБА_3 позов не визнав, зазначивши у відзиві, що предметом договору про намір укласти угоду №54/2 від 07 березня 2020 року є зобов`язання власника і набувача 07 квітня 2020 року укласти і нотаріально посвідчити договір відчуження квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , належної ОСОБА_3 на праві власності. В якості передбаченого умовами договору «забезпечувального платежу» отримав грошові кошти у загальному розмірі 4000 доларів США. 07 квітня 2020 року ОСОБА_4 відмовилась від укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкта нерухомості, на месенджер Viber надіслала лист з вимогою повернути отримані грошові кошти в розмірі 4000 доларів США, на що 09 квітня 2020 року надав письмову відповідь, в якій заперечив проти законності та обґрунтованості вимоги щодо повернення грошових коштів. Посилання ОСОБА_4 на форс-мажорні обставини безпідставне, приведені нею нормативні акти не встановлювали жодних обмежень, перешкод, підстав для відмови від укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження на момент відмови. Твердження про юридичний факт встановлення форс-мажору в зв`язку із введенням карантину не ґрунтується на законі. Посилання ОСОБА_4 на ненадання підтвердження розірвання шлюбу безпідставне, так як до укладення договору відчуження 07 квітня 2020 року мав всі документи, необхідні для укладення цього договору, в тому числі й відомості про відсутність шлюбних відносин на час укладення договору відчуження. Посилання ОСОБА_4 на нікчемність договору про намір укласти угоду №54/2 від 07 березня 2020 року є хибним, не ґрунтується ні на положеннях договору, ні на нормах закону, ні на судовій практиці. Фактично був укладений змішаний договір про надання послуг зі сторони агентства та намір між власником та набувачем в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири, а не попередній договір. Факт подання позову є спробою уникнути відповідальності перед агентством нерухомості, передбаченої пунктом 4.6 Договору у вигляді штрафу (а.с.42-47).

Відповідач ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» позов не визнав, зазначивши у письмових поясненнях, що договори про намір укласти угоди та про купівлю-продаж мають різний суб`єктний склад. Суб`єктний склад попереднього договору та основного договору однаковий, тобто попередній договір укладається між тими самими сторонами з метою визначення усіх істотних умов майбутнього договору. Договір по наміри №54/2 від 07 березня 2020 року є трьохстороннім договором з визначеними обов`язками як власника та набувача, так і агентства, тому в силу ознак суб`єктного складу договору попереднім вважатися не може. Відповідно до частини 4 статті 635 ЦК України договір про наміри, якщо у ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. Сторонами укладено договір №54/2 від 07 березня 2020 року з чітким визначенням його виду, в договорі відсутні волевиявлення сторін або умови про надання договору сили попереднього, навпаки у пункті 5.3 договору передбачено, що договір не являється попереднім у розумінні статті 635 ЦК України. Позиція щодо нікчемності договору є такою, що не відповідає чинному законодавства (а.с.75-77).

Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 22 лютого 2021 року закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті (а.с.91).

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 13 липня 2021 року позов задоволено (а.с.114-116).

Висновок суду мотивовано тим, що договір про намір укласти угоду №54/2 від 07 березня 2020 року є нікчемним, так як не був нотаріально посвідчений, що має наслідком обов`язок ОСОБА_3 в порядку передбаченої статтею 216 ЦК України реституції повернути ОСОБА_4 «забезпечувальний платіж» у розмірі 4000 доларів США.

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 27 вересня 2021 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою представника ОСОБА_5 в інтересах ОСОБА_3 на рішення суду.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_5 в інтересах ОСОБА_3 просить рішення суду першої інстанції скасувати повністю і ухвалити нове рішення про відмову в позові (а.с.128-135).

За змістом вимог апеляційної скарги незаконність і необґрунтованість рішення з підстав неправильного застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права полягає в наступному. Укладення договору про намір укласти угоду №54/2 від 07 березня 2020 року відбувалося з урахуванням положень пункту 3 частини 1 статті 208, частини 1 статті 547 ЦК України у письмовій формі, нотаріальне посвідчення для таких договорів не є обов`язковим. Згідно статті 205 ЦК України сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Згідно частини 4 статті 209 ЦК України на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений. Сторони за договором при його укладенні були ознайомлені із його змістом, правовою пригодою своїх прав та обов`язків. У випадку, якщо набувач вважає, що його права мали б бути захищені в інший спосіб, ніж укладення письмового договору про намір, він мав повне право вимагати нотаріального посвідчення договору від 07 березня 2020 року і не зустрів би в такому випадку жодного опору чи нерозуміння з боку власника. Наведені ОСОБА_4 у позові доводи не мають під собою об`єктивного підґрунтя, сам факт подання позову є наміром уникнути відповідальності перед агентством. Висновок суду про необхідність нотаріального посвідчення договору про наміри не ґрунтується на законі. Суд не надав оцінки доводам відповідачів.

В апеляційній скарзі не зазначено нові обставини, що підлягають встановленню, докази, які підлягають дослідженню чи оцінці.

Відзив на апеляційну скаргу не подано.

ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» надано письмові пояснення на апеляційну скаргу, за змістом яких підтримано доводи апеляційної скарги та позицію агентства в суді першої інстанції (а.с.165-169).

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення по суті вимог з огляду на наступне.

Учасниками справи в порядку доведення обставин, на які посилалися як на підставу своїх вимог та заперечень, надано докази, що містять наступні дані.

Згідно Договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_6 , діючим від імені ОСОБА_7 , та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Зілковською К.Л. 10 березня 2016 року, зареєстрованого в реєстрі за №233, ОСОБА_3 набув у приватну власність квартиру загальною площею 60,4 кв.м, житловою площею 21,8 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.17-19, 21).

Між товариством з обмеженою відповідальністю «Агентством нерухомості «Атланта» (агентство) з однієї сторони, ОСОБА_3 (власник) з другої сторони, ОСОБА_4 (набувач) з третьої сторони укладено Договір №54/2 про намір укласти угоду від 07 березня 2020 року, предметом якого було наступне:

за цим Договором власник і набувач зобов`язуються в майбутньому (в термін, зазначений у пункті 2.5 Договору) укласти і нотаріально посвідчити договір відчуження, згідно з яким власник передає набувачу у власність однокімнатну квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , що належить йому на праві власності, а набувач в свою чергу сплатить власнику ціну об`єкта на умовах, передбачених Договором (п.1.1);

агентство зобов`язується надати власнику та набувачу організаційно-інформаційний супровід, необхідний для забезпечення укладення між ними в майбутньому (в термін, зазначений в пункті 2.5 Договору) договору відчуження об`єкту (п.1.2);

власник і набувач зобов`язуються сплатити агентству винагороду, якщо це передбачено окремим договором (п.1.3).

За умовами Договору №54/2 від 07 березня 2020 року, зокрема:

ціна об`єкту, узгоджена сторонами, складає грошову суму в гривнях, яка еквівалентна 85000 доларів США за офіційним курсом на день укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкта (п.2.1);

договір відчуження об`єкту повинен бути укладений між власником та набувачем і нотаріально засвідчений не пізніше 07 квітня 2020 року (п.2.5);

набувач гарантує придбання об`єкту у власність в порядку, встановленому Договором, і для забезпечення виконання зобов`язань за цим Договором відповідно до частини 2 статті 546 ЦК України передав, а власник прийняв «забезпечувальний платіж» - грошову суму в гривнях, яка еквівалентна 2000 доларів США за офіційним курсом на день укладення цього Договору; забезпечувальний платіж за взаємною згодою власника і набувача буде зарахований в рахунок належних платежів за Договором відчуження об`єкту (п.4.4) (а.с.13).

Між товариством з обмеженою відповідальністю «Агентством нерухомості «Атланта» (агентство) з однієї сторони, ОСОБА_3 (власник) з другої сторони, ОСОБА_4 (набувач) з третьої сторони укладено Додаткову угоду №б/н від 07 березня 2020 року до Договору №54/2 про намір укласти угоду від 07 березня 2020 року, за умовами якої пункт 2.4 необхідно читати в новій редакції: власник гарантує, що об`єкт на момент укладення договору відчуження буде знятий з застави (а.с.15).

Між товариством з обмеженою відповідальністю «Агентством нерухомості «Атланта» (агентство) з однієї сторони, ОСОБА_3 (власник) з другої сторони, ОСОБА_4 (набувач) з третьої сторони укладено Додаткову угоду №б/н від 10 березня 2020 року до Договору №54/2 про намір укласти угоду від 07 березня 2020 року, за умовами якої власник прийняв «забезпечувальний платіж» додатково 2000 доларів США; пункт 4.4 Договору необхідно читати в наступній редакції: сума «забезпечувального платежу» складає 4000 доларів США, при підписанні договору-купівлі продажу квартири набувач передає власнику залишок 81000 доларів США (а.с.14).

ОСОБА_4 звернулась до суду з позовом про визнання Договору №54/2 про намір укласти угоду від 07 березня 2020 року нікчемним, стягнення переданих за Договором грошових коштів в порядку застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст.202 ЦК України).

Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори) (ч.2 ст.202 ЦК України).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ч.1 ст.204 ЦК України).

Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (ч.1 ст.205 ЦК України).

У письмовій форму належить вчиняти, зокрема, правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподаткованого мінімуму доходів громадян, крім правочинів, передбачених частиною 1 статті 206 ЦК (п.3 ч.1 ст.208 ЦК України).

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або за домовленістю сторін (ч.1 ст.209 ЦК України).

За бажанням фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений (ч.4 ст.209 ЦК України).

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч.1 ст.220 ЦК України).

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч.2 ст.215 ЦК України).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину (ч.1 ст.216 ЦК України).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст.626 ЦК України).

Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (ч.1 ст.635 ЦК України).

Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором (ч.4 ст.635 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що підлягає в податковій заставі.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна відповідно до частини 2 статті 202 ЦК України є правочином.

Договір купівлі-продажу квартири, що є нерухомим майном, як правочин відповідно до положень пункту 3 частини 1 статті 208, частини 1 статті 657 ЦК України належить вчиняти у письмовій формі, відповідно до частини 1 статті 657 ЦК України договір підлягає нотаріальному посвідченню.

Недодержання сторонами договору купівлі-продажу нерухомого майна вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору в силу положень закону, як то частини 1 статті 220 ЦК України, має наслідком нікчемність договору. Оскільки нікчемність правочину у розумінні частини 2 статті 2015 ЦК України є встановленою законом недійсністю правочину, то визнання такого правочину недійсним не вимагається, проте застосування встановлених статтею 216 ЦК України наслідків недійсності правочину передбачено.

Так як для договору купівлі-продажу нерухомого майна, яким є й квартира, передбачено обов`язкове укладення договору у письмовій формі та нотаріальне посвідчення, то попередній договір про зобов`язання сторін в майбутньому укласти основний договір (в даному випадку договір купівлі-продажу) також обов`язково укладається у формі, встановленій для основного договору, тобто в даному випадку обов`язково укладається у письмовій формі та нотаріально посвідчується.

Сторонами договору купівлі-продажу нерухомого майна є продавець (власник нерухомого майна, що продається) та покупець (набувач нерухомого майна, що купується).

ОСОБА_4 та ОСОБА_3 дійсно домовились про купівлю-продаж нерухомого майна, як то належної ОСОБА_3 на праві власності квартири.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) підлягав укладенню між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 обов`язово у письмовій формі та мав обов`язково нотаріально посвідчуватися.

За таких обставин, відповідно до вимог частини 1 статті 635 ЦК України попередній договір про зобов`язання ОСОБА_3 та ОСОБА_4 протягом певного строку (у певний термін) укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) в майбутньому (основний договір) також обов`язково підлягав укладенню у письмовій формі та мав обов`язково нотаріально посвідчуватися.

Закон не вимагає укладення попереднього договору до укладення основного договору. Укладення попереднього договору є бажанням сторін. Проте, якщо попередній договір укладений у належній формі та порядку, то укладення попереднього договору є підставою для виникнення у сторін обов`язку укласти основний договір, а, відповідно, ухилення від укладення основного договору є порушення цивільно-правового обов`язку.

ОСОБА_3 та ОСОБА_4 попередній договір про зобов`язання протягом певного строку (у певний термін) укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) в майбутньому (основний договір) у письмовій формі не укладали, відповідно, такий договір нотаріально не посвідчувався.

Укладений між ТОВ «Агентством нерухомості «Атланта» (агентство) з однієї сторони, ОСОБА_3 (власник) з другої сторони, ОСОБА_4 (набувач) з третьої сторони Договір №54/2 про намір укласти угоду від 07 березня 2020 року (Додаткова угода №б/н від 07 березня 2020 року, Додаткова угода №б/н від 10 березня 2020 року) не є попереднім договором про зобов`язання протягом певного строку (у певний термін) укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) в майбутньому (основний договір), оскільки не є договором укладеним у відповідності до положень частини 1 статті 635 ЦК України з дотриманням форми, передбаченої положеннями частини 1 статті 657 ЦК України.

Оскільки укладений між ТОВ «Агентством нерухомості «Атланта», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 . Договір №54/2 про намір укласти угоду від 07 березня 2020 року не є попереднім договором у розумінні статті 635 ЦК України, то та обставина, що договір не посвідчено нотаріально не має наслідком його нікчемність.

Згідно пункту 5.3 Договору №54/2 про намір укласти угоду від 07 березня 2020 року цей Договір не є попереднім договором у розумінні статті 635 ЦК України.

Укладений між ТОВ «Агентством нерухомості «Атланта», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 . Договір №54/2 про намір укласти угоду від 07 березня 2020 року в силу положень частини 4 статті 635 ЦК України є договором про наміри, так як в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору. Такий договір не породжує жодних правових наслідків і є лише декларацією намірів сторін укласти в майбутньому договір.

Договір №54/2 про намір укласти угоду від 07 березня 2020 року не потребує обов`язкового нотаріального посвідчення, тобто, такий договір не є правочином для дійсності якого закон встановлює обов`язкове нотаріальне посвідчення.

Отже, правові підстави вважати Договір №54/2 про намір укласти угоду від 07 березня 2020 року нікчемним відсутні, що, відповідно, виключає стягнення в порядку передбаченої статтею 216 ЦК України реституції з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 сплачених за цим Договором грошових коштів.

Повернення грошових коштів, що були передані за Договором №54/2 про намір укласти угоду від 07 березня 2020 року, підпадає під інший спосіб захисту, що не пов`язаний з нікчемністю правочину.

В порядку статті 141 ЦПК України витрати ОСОБА_3 на сплату за подання апеляційної скарги судового збору в сумі 1635,60 грн. підлягають покладенню на ОСОБА_4 .

Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.ст.376, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_5 в інтересах ОСОБА_3 задовольнити.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 13 липня 2021 року скасувати.

В задоволенні позову ОСОБА_4 до ОСОБА_3 , товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Атланта» про визнання нікчемним договору, застосування наслідків недійсності правочину відмовити.

Стягнути з ОСОБА_4 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) витрати на сплату за подання апеляційної скарги судового збору 1635 грн. 60 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 22 січня 2024 року.

Головуючий Л.М.Вадовська

Судді О.С.Комлева

Є.С.Сєвєрова