Справа № 305/1831/21
П О С Т А Н О В А

Іменем України

03 травня 2023 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Кожух О.А.,

суддів Джуги С.Д., Кондора Р.Ю.,

за участі секретаря Гусоньки З.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Поштак Юстина Степанівна, на рішення Рахівського районного суду Закарпатської області від 11 жовтня 2022 року (повне судове рішення складено 14.10.2022, суддя Марусяк М.О.) у справі № 305/1831/21 за позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа без самостійних вимог на предмет спору Ясінянська селищна рада Рахівського району Закарпатської області про визнання угоди дійсною,

в с т а н о в и в :

У жовтні 2021 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Поштак Ю.С. звернулися до суду із позовом до ОСОБА_3 , третя особа без самостійних вимог на предмет спору Ясінянська селищна рада Рахівського району Закарпатської області про визнання угоди дійсною.

Позовні вимоги мотивовано тим, що у травні 2002 року між покупцем ОСОБА_1 та продавцем ОСОБА_3 було укладено усний договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 .

Вказаний договір було оформлено у вигляді письмових розписок від 23.05.2002 та від 25.10.2002, в яких, зокрема, зазначено, що ОСОБА_3 продає свій власний житловий будинок АДРЕСА_2 в урочищі «Сітний» за 20 800 гривень.

23.05.2002 ОСОБА_3 надав розписку (у присутності свідків) про отримання авансу за продаж житлового будинку в сумі 10 000 гривень.

25.10.2002 ОСОБА_3 надав розписку (у присутності свідка), згідно якої він отримав 7 тисяч гривень за житловий будинок АДРЕСА_2 , який продав ОСОБА_1 і зазначив, що жодних претензій в нього немає.

Позивачі зазначали, що ОСОБА_3 передав ОСОБА_1 оригінал будівельного паспорта на житловий будинок.

Також позивачі вказували, що між сторонами була досягнута домовленість, що після реєстрації житлового будинку в органах БТІ та отримання свідоцтва про право власності на нерухоме майно на ім`я відповідача, ними буде укладено нотаріальний договір купівлі-продажу.

Однак, з невідомих причин, відповідач одразу після отримання грошових коштів вибув у невідомому напрямку та на території Рахівського району до 2019 року не з`являвся, що свідчить про його ухилення від узятих на себе зобов`язань.

Вказували, що позивачі за власні кошти виготовили ряд документів, які передують реєстрації права власності на відповідача, зокрема ними виготовлено технічний паспорт на житловий будинок, геодезична зйомка земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок, однак відповідач ухиляється від нотаріального оформлення угоди.

При цьому, після укладення угоди ОСОБА_3 передав позивачам зазначене домоволодіння, в якому позивачі проживають по теперішній час.

Із 2002 року ОСОБА_1 спільно зі своєю сім`єю проживають у вказаному житловому будинку, за власні кошти ними зроблено капітальний ремонт цього будинку. Позивачі несуть витрати на утримання будинку та здійснюють необхідні платежі.

На момент звернення з позовом, позивачам стало відоме місцезнаходження відповідача, але у зв`язку з неадекватною поведінкою відповідача у позивачів відсутня можливість укласти з ним нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу.

Вказували, що фактично з 2002 року позивачі користуються житловим будинком, їхнє право власності ніким не оспорюється, однак вони не можуть в повній мірі розпоряджатись своєю власністю, оскільки право власності на житловий будинок вже зареєстровано у встановленому законом порядку на ОСОБА_3 .

Посилаючись на дані обставини, норми ст.ст. 47, 48 ЦК УРСР, ст. 220 ЦК України, просили визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_3 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 .

Рішенням Рахівського районного суду Закарпатської області від 11 жовтня 2022 року у задоволенні позову ОСОБА_4 , що діє в інтересах ОСОБА_1 , ОСОБА_2 відмовлено.

На це рішення суду подали апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Поштак Ю.С. Посилаючись на порушення судом норм матеріального й процесуального права, просять скасувати рішення місцевого суду та ухвалити нове про задоволення позовних вимог.

Доводи апеляційної скарги тотожні доводам позовної заяви. Зокрема вказує, що згідно з наявними у справі письмовими розписками, ОСОБА_3 отримав обумовлену суму за продаж свого житлового будинку АДРЕСА_1 , зазначив, що жодних претензій до ОСОБА_1 не має, передав покупцю оригінал будівельного паспорта на житловий будинок, передав у користування покупця житловий будинок, в якому ОСОБА_1 зі своєю сім`єю проживає понад 20 років, однак після отримання коштів у 2002 році продавець вибув у невідомому напрямку і не з`являвся на території Рахівського району до 2019 року, у зв`язку з чим відповідач ухилився від нотаріального оформлення угоди купівлі-продажу. Вказує, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу будинку, фактично відбулося повне виконання правочину. Покупець повністю виконав умови договору купівлі-продажу, сплатив за придбане майно грошові кошти, фактично володіє об`єктом нерухомості.

Учасники справи в судове засідання не з`явились повторно, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином (а.с. 139-142). Представник позивачів адвокат Поштак Ю.С. надіслала до апеляційного суду клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з її зайнятістю в якості захисника у кримінальному провадженні, що слухається Тячівським районним судом, проте доказів на підтвердження повноважень захисника у такому кримінальному провадженні та доказів проведення відповідного судового засідання не надала. Колегія суддів таке клопотання відхилила, оскільки неявка в судове засідання представника учасника справи не є поважною причиною неявки самого учасника. Зважаючи на те, що позиція позивачів апеляційному суду відома, оскільки викладена у позовній заяві та у апеляційній скарзі, які підписані адвокатом Поштак Ю.С., колегія суддів, відповідно до ч. 2 ст 372 ЦПК України, розглянула справу за відсутності учасників справи за наявними матеріалами. Відповідно до положень ст. 247 ч. 2 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що така задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що на момент укладення договору купівлі-продажу (2002 рік) відповідачу ОСОБА_3 не належав на праві особистої власності житловий будинок АДРЕСА_2 , відтак він не мав права на його відчуження; з наданих позивачами доказів не можливо встановити, що житловий будинок АДРЕСА_4 та житловий будинок АДРЕСА_2 , в урочищі Сітний є один і той же самий будинок; сторони не досягли згоди з усіх істотних умов договору купівлі-продажу про предмет договору, у письмових розписках, які позивачі розцінюють, як попередній договір купівлі-продажу, не зазначено точну адресу місця знаходження житлового будинку, момент переходу права власності на житловий будинок від продавця покупцю; в матеріалах справи відсутній витяг із технічної документації про нормативно-грошову оцінку житлового будинку; з розписок вбачається, що сторонами обумовлено вартість житлового будинку в сумі 20800 гривень, натомість ОСОБА_1 сплачено ОСОБА_3 лише 17000 гривень; оскільки договір купівлі-продажу житлового будинку не був укладеним, суд не може визнати його дійсним на підставі ст.220 ЦК України; визнання в судовому порядку договору купівлі-продажу дійсним призводить до ухилення від сплати громадянами податку в дохід державного бюджету у розмірі 1% відсотка від вартості нерухомого майна; позивачі не надали доказів, що відповідач ОСОБА_3 ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку.

Колегія погоджується з такими висновками місцевого суду.

Відповідно до статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Визнання закону таким, що втратив чинність, припиняє його дію в повному обсязі.

З огляду на зазначені норми та враховуючи, що правочин за своїм змістом та формою має відповідати вимогам законодавства, чинним на момент його укладення, у справі, що переглядається, мають бути застосовані положення актів цивільного законодавства, чинних на момент виникнення спірних правовідносин, а саме ЦК Української РСР 1963 року.

За змістом статей 153, 225 ЦК Української РСР 1963 року, договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Право продажу майна, крім випадків примусового продажу, належить власникові. Якщо продавець не є його власником, покупець набуває права власності лише в тих випадках, коли згідно зі статтею 145 цього Кодексу власник не вправі витребувати від нього майно.

Згідно зі статтею 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до статті 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.

Згідно із частиною другою статті 15 Закону України від 10 грудня 1991 року N 1956-XII «Про товарну біржу» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, не підлягають нотаріальному посвідченню, угоди, зареєстровані на біржі.

Отже, виходячи з положень статті 227 ЦК Української РСР, договір купівлі-продажу жилого будинку укладається у письмовій формі і нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу такого нерухомого майна є обов`язковою.

За правилом статті 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Встановлено та з матеріалів справи вбачається, що згідно з письмовими розписками від 23.05.2002 та від 25.10.2002 між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було досягнуто домовленостей про те, що ОСОБА_3 продає свій власний житловий будинок АДРЕСА_2 , за 20 800 гривень.

23.05.2002 ОСОБА_3 надав розписку (у присутності свідків ОСОБА_5 , ОСОБА_6 ) про отримання від ОСОБА_1 авансу в сумі 10 000 гривень за продаж свого власного житлового будинку АДРЕСА_2 в урочищі «Сітний» (а.с. 8).

25.10.2002 ОСОБА_3 надав розписку (у присутності свідка ОСОБА_7 ), згідно якої продавець ОСОБА_3 отримав 7 тисяч гривень за житловий будинок АДРЕСА_2 , який відповідач продав покупцю ОСОБА_1 в чому ОСОБА_3 розписався і зазначив, що жодних претензій в нього немає (а.с. 7).

Після отримання узгодженої суми коштів, ОСОБА_3 передав ОСОБА_1 оригінал будівельного паспорта на житловий будинок.

Згідно наявної у справі копії будівельного паспорта на житловий будинок по ТП 30-4км-3/мансардний/, в якому наявний паспорт на забудову земельної ділянки, відповідно до якого забудовником є ОСОБА_3 , забудова здійснюється у с. Кваси, урочище «Сітний» між сусідами ОСОБА_8 та ОСОБА_9 на земельній ділянці площею 0,07 га, дозвіл на забудову надано рішенням 9-ї сесії 21-го скликання Квасівської сільської ради народних депутатів від 10.07.1991 (а.с. 27-32).

Вказаним рішенням Квасівської сільської ради народних депутатів від 10.07.1991 ОСОБА_3 надано у довічне успадковувань володіння земельну ділянку в розмірі 0,07 га у с. Кваси в урочищі «Сітний» між сусідами ОСОБА_8 та ОСОБА_9 ; а також надано дозвіл на будівництво житлового будинку на вищезгаданій земельній ділянці (а.с. 30).

Згідно наданої до справи інформаційної довідки №268789186 від 03.08.2021, за відповідачем ОСОБА_3 зареєстровано 25.10.2018 право приватної власності на житловий будинок АДРЕСА_2 (а.с. 17). Підставою реєстрації зазначено технічний паспорт, виданий 16.10.2018, та довідка № 1422 від 05.10.2018.

Згідно з довідкою Виконавчого комітету Ясінянської селищної ради Рахівського району Закарпатської області № 563 від 01.10.2021 у зв`язку з переписом населення 2001 року стара адреса будинку АДРЕСА_2 змінено на АДРЕСА_4 (а.с. 13).

Таким чином, станом на 2002 рік ОСОБА_3 не був власником спірного будинку, про що зазначали і позивачі у позовній заяві, відтак, відповідно до положень ст. 225 ЦК Української РСР не мав права продажу майна. ЦК Української РСР не містив такого поняття «попередній договір купівлі-продажу».

Також статтею 227 ЦК Української РСР передбачалось, що договір купівлі-продажу жилого будинку, крім його нотаріального посвідчення, підлягав реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.

Позивачі вказували, що між сторонами була досягнута домовленість, що після реєстрації житлового будинку в органах БТІ та отримання свідоцтва про право власності на нерухоме майно на ім`я відповідача, ними буде укладено нотаріальний договір купівлі-продажу, однак відповідач ухиляється від нотаріального оформлення угоди.

Однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Позивачами не доведено, що після реєстрації за собою у 2018 році права власності на спірний будинок ОСОБА_3 ухилявся від укладення та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку, та що така можливість втрачена. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст 47 ЦК Української РСР.

Наявні у справі розписки про передачу ОСОБА_3 коштів не можна вважати письмовою формою договору купівлі-продажу жилого будинку, а з їх змісту вбачається, що сторонами обумовлено вартість житлового будинку в сумі 20800 гривень, натомість ОСОБА_1 сплачено ОСОБА_3 лише 17000 гривень. Колегія суддів погоджується з позицією суду першої інстанції, що фактично договір купівлі-продажу житлового будинку не був укладеним.

Місцевий суд вірно встановив фактичні обставини справи, дотримався процедури розгляду справи та вирішив спір у відповідності з чинним законодавством. При цьому посилання суду першої інстанції на неможливість визнання договору дійсним на підставі ст.220 ЦК України (який на час виникнення спірних правовідносин не діяв) не впливає на правильність висновків суду.

Доводи апеляційної скарги висновків місцевого суду не спростовують. У відповідності до ст. 375 ЦПК України, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а судове рішення - залишити без змін.

Керуючись ст. 368, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст. ст. 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Поштак Юстина Степанівна залишити без задоволення.

Рішення Рахівського районного суду Закарпатської області від 11 жовтня 2022 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Касаційну скаргу на постанову апеляційного суду може бути подано безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 12 травня 2023 року.

Головуюча:

Судді: