Справа № 487/7152/21
Провадження № 2/487/361/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 лютого 2023 року м. Миколаїв

Заводський районний суд м. Миколаєва у складі: головуючого судді: Сухаревич З.М., за участю секретаря судового засідання: Сердюк В.М., Удовиченко Д.Д., розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду м. Миколаєва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК», про визнання майнових прав на об`єкт нерухомого майна, зобов`язання вчинити дії,

ВСТАНОВИВ:

07 жовтня 2021 року до Заводського районного суду м. Миколаєва надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальність «Телец-ВАК», в якій просить:

1) Визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт - двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

2) Зобов`язати ТОВ «Телец-ВАК» передати ОСОБА_1 об`єкт - двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

3) Зобов`язати ТОВ «Телец-ВАК» передати ОСОБА_1 комплект документів, необхідний для державної реєстрації речових прав ОСОБА_1 на нерухоме майно - двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , а саме:

акт приймання-передачі нерухомого майна (квартири);

довідку про повну сплату майнових прав;

технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове приміщення тощо);

документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

4) Зобов`язати Відповідача надати до суду інформацію про наступне: остаточний номер спірної квартири, яка будувалась згідно Договору №18-10/07 від 17.10.2007р., після введення будинку в експлуатацію та надання об`єкту адреси: АДРЕСА_2 ; номер під`їзду будинку, в якому знаходиться квартира; інформацію про техніко-економічні показники квартири (зазначити загальну та житлову площу); надати викопіювання з технічної інвентаризаційної документації на житловий будинок в частині спірної квартири.

5) Стягнути з Відповідача судові витрати, пов`язані з розглядом справи.

Позов обґрунтований тим, що відповідно до Договору № 18-10/07 від 17.10.2007 р., укладеного між ТОВ «Телец-ВАК», в особі генерального директора Валєєва А.К. та Громадянкою ОСОБА_1 , ОСОБА_1 доручила ТОВ «Телец-ВАК» від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів ОСОБА_1 щодо здійснення процедури будівництва двохкімнатної квартири АДРЕСА_3 (2 черга). Загальна вартість квартири складає 275204,00 грн. На виконання умов договору позивач сплатила 275204,80 грн. Відповідно до Додаткової угоди № 2, укладеної 29 вересня 2010 року, доповнено Договір п. 1.8.: за цим Договором довіритель доручає виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок Довірителя щодо здійснення процедури будівництва гаражу № НОМЕР_1 , розміром в чистому вигляді не менше 7 м. завдовжки та 3,6 м. заввишки, орієнтовною загальною площею 25,2 кв.м. розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_4 . Загальна вартість складає 66700 грн. Позивач сплатила 8000 грн. та 15000 грн. Відповідач зобов`язався закріпити за позивачем об`єкт, зазначений в п.1.1, 1.2. Договору на умовах цього Договору; завершити процедуру будівництва в ІV кварталі 2009 року.

Проте свого обов`язку Відповідач не виконав, з 2008 року будівництво будинку Відповідачем було зупинено, і в передбачений Договором строк будівництво не було завершено. У 2019 році Відповідач повідомив Позивача про те, що будівництво гаражу відбуватися не буде, оскільки цільове призначення земельної ділянки не передбачає будівництво окремих гаражів, а також у Відповідача відсутній дозвіл на будівництво гаражу. За таких обставин Позивач надіслав на адресу Відповідача пропозицію скасувати дію Додаткової угоди №2 вiд 29.09.2010р. та сплачені за нею платежі за гараж, а саме - 23000,00 грн, зарахувати на рахунок платежів за квартиру, яка будується відповідно до Договору № 27-01/08 від 17.01.2008р. укладеного мiж цими ж сторонами. До пропозиції додав проект Додаткової угоди №3. У відповідь на пропозицію Позивач отримав заяву-відповідь ТОВ «Телец-ВАК» від 26.11.2019р. №164, згідно якої відповідач повідомляє про згоду зарахувати сплачені кошти за будівництво гаражу в рахунок оплати вартості будівництва квартири згідно вказаних договорів. Одночасно до своєї заяви Відповідач додав свій проект Додаткової угоди № 3, якою намагався змінити строк завершення будівництва та введення в експлуатацію, при цьому зарахування грошових коштів в сумі 23000,00 грн. залишилась такою саме, як було запропоновано Позивачем. Таким чином, Позивач в повному обсязі та належним чином виконав взяті на себе обов`язки за договором щодо сплати вартості квартири.

Відповідно до пункту 2.2.5. Договору, Позивач, як довіритель, зобов`язаний не пізніше двох місяців після введення об`єкта в експлуатацію укласти із Виконавцем договір купівлі-продажу об`єкта та підписати акт приймання-передачі об`єкта за умов проведення з Виконавцем повного розрахунку Відповідно до пункту 2.4.5. Договору, Виконавець зобов`язаний після введення Об`єкта в експлуатацію надати довірителю, за умови повного виконання ним передбачених договором зобов`язань укласти із ним Договір купівлі-продажу Об`єкту на підписати акт приймання-передачі Об`єкта.

Згідно відповіді Виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 15.09.2021, Дозвіл на виконання будівельних робіт було зареєстровано за №01017-19 від 30.12.2009 р. Однак відповідач прострочив строк виконання свого обов`язку за Договором на 12 років, закінчивши будівництво лише у 2021 році. До 2019 року будівництво взагалі не велось. 13.05.2021 відбувся огляд квартири, до комплектації квартири позивач висловив свої зауваження, які були внесені до Акту. 30.07.2021 позивачу стало відомо про видачу сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_4 .» Наказом від 31.05.2021р. № 7/445/12.01-45/21 ТОВ «Телец-ВАК» затверджено надання адреси об`єкту будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_4 » з наступними реквізитами: АДРЕСА_2 . Отримавши відомості про введення будинку в експлуатацію Позивач неодноразово звертався до Відповідача з вимогою про виконання умов договору, та оформлення прав Позивача на проінвестований ним новозбудований об`єкт нерухомого майна двохкімнатну квартиру АДРЕСА_3 , виготовлення технічної документації на квартиру, передання квартири. У вересні 2021р. Позивач отримав відповідь на звернення - заяву ТОВ «Телец-ВАК від 16.09.2021р. №127 з додатком «Розрахунком доплати вартості квартири», в якій Відповідач визнає обставини викладені вище, визнає повну сплату вартості об`єкту згiдно договору, але безпідставно з надуманих причин Вiдповiдач вимагає доплати в сумі 588.475,20 грн. У заяві Відповідач «пропонує Позивачу протягом 10 календарних днiв здiйснити остаточний розрахунок шляхом доплати за побудовану ТОВ «Телец-ВАК» згідно Договору квартиру, виходячи з поточноi ціни вимiрної одиниці Об`єкта - 10800,00 за 1м2. В іншому випадку ТОВ «Телец-ВАК» залишає за собою право ініціювати процедуру розірвання Договору через грубе порушення взятих зобов`язань».

Сторонами не вносились зміни до договору в частині визначення вартості об`єкта, а враховуючи виконання позивачем свого обов`язку щодо сплати вартості квартири, прострочення відповідачем строків будівництва, то відсутні підстави вважати саме поведінку Позивача такою, що грубо порушує Договір. Позивач вважає, що відсутні підстави для розірвання договору на вимогу відповідача. Вiдповiдач вже робив спробу вчинити недобросовісні дії щодо одностороннього розірвання договору, а після звернення Позивача до суду відізвав лист-повідомлення про розірвання договору, що підтверджується ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 27.06.2018р. по справі №487/876/18. Отже такi дії вiдповiдача та його відповідь від 16.09.2021р. Позивач розглядає як невиконання Відповідачем умов договору та невизнання його прав (майнових) на проінвестований новозбудований об`єкт.

В свою чергу Відповідач вже розпочав процедуру оформлення прав на квартири за особами, які виступали довірителями та iнвесторами будівництва, та передає їм квартири і допоміжні приміщення будинку.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також відповідно до відомостей з офіційного сайту ДАБІ України, за замовленням Відповідача Товариством обмеженою відповідальністю «УКР ЮP ТЕХ» було проведено технічну інвентаризацію багатоквартирного будинку по об`єкту: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга) за адресою АДРЕСА_4 , виготовлено технiчний паспорт.

Посилаючись на ст. 5 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. 79 Порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, положення ст.ст. 526-530, 611-629 ЦК України, рішення Верховного Суду, зважаючи на те, що Позивач повністю оплатив вартість квартири (майнових прав), вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, будинок введено в експлуатацію, однак квартиру Відповідач не передає, ухиляється від виконання договору, Позивач вимушений просити суд визнати за ним право власності на майнові права на зазначений об`єкт нерухомості, зобов`язати ТОВ «Телец-ВАК» передати квартиру та передати комплект документів для реєстрації права власності на квартиру.

13 жовтня 2021 року вказаний позов прийнято до розгляду, призначено судове засідання, витребувано докази.

13 жовтня 2021 року постановлено ухвалу про забезпечення позову.

11.11.2021 року на виконання вимог ухвали від відповідача надійшли витребувані докази.

18.11.2021 року до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач просить відмовити у задоволенні позову. У відзиві не заперечує укладення Договору між ТОВ «Телец-ВАК» та ОСОБА_1 17.10.2007 року № 18-10/07. Зазначає, що при укладенні договору сторони виходили з того, що будівництво житлового будинку буде завершене в IV кварталі 2009 року, але у зв`язку з недостатністю коштів i ресурсів, що спричинило важкий фінансовий стан підприємства, будівництво тривало до 2021 року, будинок був введений в експлуатацію згідно сертифікату готовності від 12.05.2021 року № ІУ 78 з присвоєнням адреси: АДРЕСА_2 . Кватира, яка є предметом будівництва за даним Договором, наразі має № 66, загальну площу 82,1 кв.м. та житлову площу 43,8 кв.м. Позивачем на виконання зобов`язань за даним договором сплачено відповідачу 275 204,80 грн. Позивачкою надані копії квитанцій на загальну суму 23 000,00 грн. про сплату коштів за гаражі згiдно додаткової угоди № 2 від 29.09.2010 року до Договору. Втім зазначені кошти не мають відношення до оплати вартості квартири в даній справі, так як додатковою угодою № 3 від 14.11.2019 року до Договору ці кошти були зараховані в оплату вартості будівництва іншої, трикімнатної квартири АДРЕСА_5 , будівництво якої здійснювалось за іншим договором, укладеним між тими ж сторонами - № 27-01/04 від 17.01.2008 року.

Згідно пункту 2.2.5. Договору, довіритель зобов`язаний не пізніше двох місяці після введення Об`єкту в експлуатацію укласти із Виконавцем договір купівлі продажу об`єкта та підписати акт приймання-передачі об`єкта за умов проведення Виконавцем повного розрахунку. Під «Об`єктом» у договорі слід розуміти квартиру зазначену у п. 1.1. договору. Втім, є очевидним, що фразу після введення Об`єкту експлуатацію» в п. 2.2.5. Договору слід розуміти як «після введення в експлуатацію будинку в цілому, а не окремі квартири в ньому». Будинок введений в експлуатацію 12.05.2021 року. Договір є змішаним та містить елементи попереднього договору купівлі-продажу. Таким чином, позивач набуває право власності не на підставі Договору № 18-10/07, а на підставі договору купівлі-продажу. Слова «...підписати акт приймання-передачі» у п.п. 2.2.5., 2.4.5. Договору № 18-10/07 слід розуміти в контексті обов`язку сторін укласти між собою договір купівлі-продажу, на виконання якого і має бути передана квартира за актом приймання-передачі. Адже акт приймання-передачі майна є первинним бухгалтерським документом (ст.ст. 1, 8, 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»), та не може підписуватись сам по собі, без реальної передачі майна, а таке майно (квартира) має бути передано саме на підставі договору купівлі-продажу.

Стосовно вимоги про визнання майнових прав за позивачем, відповідач зазначає, що договором №18-10/07 від 17.10.2007 року не передбачено закрiплення за Довiрителем (передача Довірителю) майнових прав - майнові права (право власності) на квартиру за умовами Договору могли виникнути у позивача на підставі договору купівлі-продаж, який сторонами не укладався.

Стосовно вимоги про зобов`язання передати квартиру, відповідач зазначає, що Договором № 18-10/07 передбачений обов`язок відповідача передати позивачу у власність квартиру не безпосередньо на підставі цього Договору, а на підставі договору купівлі-продажу, який між сторонами не укладався. Крім того, ця вимога не може бути задоволена в будь-якому разі, оскільки квартира на даний час не існує як об`єкт нерухомого майна, оскільки державну реєстрацію права власності на квартиру не проведено.

Стосовно вимоги передати комплект документів, на думку відповідача такі вимоги не можуть бути задоволені з огляду на таке.

Позивач посилається на норми Порядку державної реєстрації речових прав на майно та їх обтяжень (затверджено постановою Кабінету Міністрів України 25.12.2015 № 1127. В редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23.08.2016 №553), однак договором № 18-10/07 не передбачено здійснення державної реєстрації права власності на квартиру за позивачем на підставі цього Договору після закінчення будівництва, натомість передбачено отримання позивачем права власності на підставі договору купівлі-продажу. Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, також не передбачені обов`язки забудовника надати інвестору певні документи для державної реєстрації, відповідні питання можуть бути врегульовані сторонами виключно в договірному порядку.

Вимога про надання позивачу акту приймання-передачі квартири не підлягає задоволенню в будь-якому разі, оскільки така вимога не є належним способом захисту прав, оскільки акт приймання-передачі є первинним бухгалтерським документом, який фіксує виконання господарської операції, і який має бути складений лише за фактом здійснення такої операції, а оскільки передачу квартири на даний час не здійснено, то акт приймання-передачі сторонами не складався.

Технічний паспорт на квартиру, яка є предметом будівництва згідно вказаного договору, на даний час не виготовлявся (у сертифікаті відповідності від 21.05.2021 йдеться про проведення технічної інвентаризації всього багатоповерхового житлового будинку, а не окремих квартир), тому відповідач не може надати позивач технічний паспорт на квартиру.

Сертифікат готовності житлового будинку по АДРЕСА_2 від 12.05.2021 року існує тільки в електронній формі, відповідач має до нього такий же доступ як позивач. В паперовому вигляді у відповідача такий документ відсутній. Документ про присвоєння житловому будинку адреси АДРЕСА_2 - наказ Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 31.05. 3021 року № 7/445/12.01-45/21, копія якого надав суду позивач, розміщений в мережі Інтернет на сайті Миколаївської міської ради. У відповідача такий документ в паперовому вигляді в оригіналі відсутній.

Щодо вимоги про надання довідки про повну оплату майнових прав, ця вимога не підлягає задоволенню, оскільки надання відповідачем такої довідки не передбачено ні Договором № 18-10/07, ні Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою КМ України від 25.12.2015 № 1127.

Крім того, відповідач листом від 16.09.2021 року запропонував позивачу здійснити перерахунок вартості квартири за ціною собівартості будівництва 10 800,00 грн. за 1 кв.м., а саме провести доплату 588 475,20 грн. (помилково зазначивши, що сума 23 000 грн. була зарахована в оплату вартості квартири, насправді ця сума зарахована в оплату іншої трикімнатної квартири за іншим договором № 27-01/08 від 17.01.2008 року). Така пропозиція відповідача зумовлена тим, що вартість 1 кв.м. житла згідно п.1.5. Договору складає 3 282,50 грн. (275 204,80:83,84), що значно нижче ринкових цін на житло на момент введення будинку в експлуатацію. Тобто у зв`язку зі зростанням вартості житла.

02.02.2022 до суду надійшла заява про уточнення позовних вимог, в якій позивач зазначає, що кватира, яка є предметом будівництва за Договором, наразі має № 66, загальну площу 82,1 кв.м. та житлову площу 43,8 кв.м., а тому позивач в цій частині уточнює вимоги.

02.02.2022 до суду надійшла відповідь на відзив, в якій позивач зазначає, що жодна квартира в буд АДРЕСА_2 не була продана шляхом укладення Договору про участь у Фонді фінансування будівництва, оскільки відповідачем для будівництва та фінансування (інвестування) даного будинку управитель не залучався, а договір укладався безпосередньо за формулою «Довіритель-Забудовник», що не заборонено законом. Укладений договір хоч і не містить назви, але розуміється як інвестиційний договір на будівництво житла. Тому позивач і посилається на норми Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Укладаючи договір сторонами прийнято за основу правила та поняття, які застосовуються до інвестиційного договору на будівництво житла. Саме вказаним законом, ст. 13, врегульовано, що система функціонування правовідносин передбачає: передачу управителем довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними об`єкти інвестування, майнових прав на ці об`єкти інвестування за договором про уступку майнових прав.

У постанові Великої Палати Верховного Суду вiд 14 вересня 2021 року у справі N 359/5719/17 провадження N 14-8цс21) та постанові Великої палати BC від 14 грудня 2021 року у справі 344/16879/15-ц (провадження №14-31цс20) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомостi набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови). Одночасно, враховуючи, що даний договір передбачає об`єкт, який будується за кошти та в iнтepecax Довірителя - тобто конкретна квартира, визначена ціна за кожний побудований метр житла (вимірна одиниця) які і були сплачені Позивачем, строки будівництва та введення в експлуатацію, передання квартири, наслідки порушення Договору, позивач вважає, що даний договір містить ознаки i договору відчуження-набуття майнових прав.

Для отримання позивачем права власності саме на новозбудоване майно необхідна наявність ряду породжуючих фактів. Такі факти були регламентовані відповідним положенням укладеного Договору та діючим законодавством щодо порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно. Такими фактами, зокрема, є: документ, що вiдповiдно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технiчний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси: акт приймання-передачі об`єкта будiвництва та новоствореного майна.

Позивачем виконані усі істотні умови договору, в свою чергу Відповідач тривалий час порушував Договір, a на теперішній час, після введення багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію, ухиляється взагалі від виконання договору, передачі Позивачу прав на квартиру та квартири в цілому, що і стало приводом звернення до суду, як єдиного механізму захисту прав та інтересів iнвестора в особі Позивача.

У постанові Великої палати ВС від 14 вересня 2021р. по справі №359/5719/17, постанові від 13 травня 2019р. по справі №760/17864/16-ц, вiдповiдно до правової позиції Верховного Суду викладеної у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 6-14-39цс19 та вiд 27 лютого 2019 року у справі №6-14-606цс18, зроблено наступний висновок: у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

З наведених вище підстав позивач не погоджується із запереченнями відповідача.

Стосовно незаконності вимоги про доплату вартості квартири: як свідчать зареєстровані дані по об`єкту, вартість однієї вимірної одиниці не перевищує 6 199,92 грн, що менше 10 800 грн., про які відповідач зазначив у відзиві. До цього ж, будинок побудований за кошти позивача із строком завершення будівництва в IV кварталі 2009 р., а отже інфляційне збільшення складає 674 263,54 грн. Ці обставини відповідач не враховує. При цьому, позивач нагадує відповідачу про дотримання висновків ВС, викладених у постанові від 10.10.2019 по справі № 344/11163/16-ц. Стосовно обов`язку відповідача передати об`єкт інвестування (квартиру) до його державної реєстрації, передати комплект документів та іншого, то відповідач не повідомив письмово про введення будинку в експлуатацію, не ознайомив із даними технічної інвентаризації БТІ, відмовляється передати об`єкт інвестування, виключно вимагаючи додаткової сплати коштів, у зв`язку з чим ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування за позивачем.

17 лютого 2022 року до суду надішли заперечення відповідача, в яких відповідач зазначає, що умови договору, викладені у пунктах 2.2.5, 2.4.5 відповідають визначенню попереднього договору купівлі-продажу згідно ст.ст. 635, 655 ЦК України, ці умови є істотними, тому їх не можна ігнорувати при тлумаченні договору в цілому та визначенні його природи. Не можна стверджувати, що договір міг бути укладений без включення до нього умов щодо майбутнього продажу квартири, оскільки згідно ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених вiд фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств... Інші способи фінансування будівництв таких об`єктів визначаються виключно законами.

Отже сторони, укладаючи Договір № 01-03/07 від 19.03.2007 року, виходили із того що інвестування позивачем коштів у будівництво житла в обхід процедури, визначеної Законом № 978 «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» суперечить ч. 3 ст. 4 Закону «Про інвестиційну діяльність», i саме тому сторони включили в даний Договір умови п.п. 2.2.5, 2.4.5. про подальше укладення ними договору купівлі-продажу, що характерно саме для попередньому договору.

Щодо посилання позивача на Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978, відповідач зазначає, що цей закон регулює відносини в системі фінансування житлового будівництва через Фонди фінансування будівництва та Фонди операцій з нерухомістю, в них довiритель не має відносин із забудовником та не здійснює з ним розрахунків, а бере участь у Фонді за договором з управителем ФФБ (банком, фінансовою установою).

Отже, Закон № 978 не регулює спірних відносин у даній справі, та посилання позивача на його положення є безпідставним.

Посилання позивача на висновки Верховного Суду у позовній заяві відповідач вважає безпідставними з огляду на відмінність фактичних обставин, установлених у справах.

Також відповідач зазначає, що квартира не може бути передана позивачу ще й тому, що на неї накладений арешт.

30 жовтня 2022 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду.

21 листопада 2022 року надійшла заява позивача про розгляд справи без її участі.

10.02.2023 до суду надійшла заява про припинення повноважень представника відповідача - адвоката Зотікова С.Є.

15 лютого 2023 року надійшла заява адвоката Сафонова Ю.І. про вступ у справу як представника відповідача.

27.02.2023 до суду надійшло клопотання представника відповідача - адвоката Сафонова Ю.І. про розгляд справи за його відсутності та пояснення. Відповідно до пояснень, представник відповідача зазначає, що позивач невірно визначив правову природу спірного Договору та обрав невірний та неефективний спосіб захисту своїх прав, що зумовлює відмову у задоволенні позову. Предметом договору є доручення позивачем як Довірителем виконати відповідачу, як Виконавцю від свого імені але в інтересах та за рахунок Довірителя певні дії щодо здійснення процедури будівництва двохкімнатної квартири АДРЕСА_6 . При цьому, укладений Договір не містить обов`язків Виконавця безпосередньо побудувати квартиру та передати Довірителю комплект документів для здійснення державної реєстрації речових прав на неї. Тобто Договір носить посередницький та оплатний характер. Відповідач вважає, що у даному випадку сторони уклали договір комісії, який за своєю суттю є договором про надання послуг чи посередницьким договором, який породжує у суб`єкта зобов`язальне право вимагати від іншої особи (комісіонера) надання (передачі) речі після її виготовлення (створення). Можливість застосування договору комісії при фінансуванні об`єктів будівництва визнана постановою Вищого господарського суду України №2/99 від 24 травня 2007 року. Також укладений Договір не може регулюватися за аналогією нормами ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», в зв`язку із тим, що наявні конкретні норми законодавства якими регулюється укладений Договір. Враховуючи, що предметом укладеного між Сторонами договору є надання послуги, яка полягає у вчинення певних дій щодо здійснення процедури будівництва квартири, у позивача не виникло ні майнових прав на квартиру АДРЕСА_7 ні права власності на неї. За змістом укладеного Договору, позивач отримав лише право на набуття права власності (майнових прав), а не саме право власності (майнові права) на нерухоме майно. Безпосередньо набуття права власності на квартиру за Договором відбувається момент укладання нотаріально посвідченого Договору купівлі-продажу квартири.

За такого не можуть бути прийняті судом до уваги посилання позивача на практику Верховного Суду та Великої Палати Верховного суду зокрема щодо набутття майнових прав (права власності) за договорами купівлі-продажу майнових прав укладених між покупцями та забудовниками, оскільки вони не стосуються спірних правовідносин.

При цьому будь-яких додаткових угод до Договору стосовно заміни об`єкта та зміни нумерації квартир тощо між Сторонами не укладалося, що самостійною підставою для відмови позивачу в задоволенні позову.

Таким чином, позивачем неправильно обраний спосіб захисту своїх порушених прав.

За укладеним Договором позивач може лише вимагати від відповідача виконання умов укладеного Договору. При цьому, умовами договору не передбачено передачу будь-якого комплекту документів, що містяться у одній з позовних вимог позивача, що також зумовлює відмову у задоволенні такої позовної вимоги. З урахуванням викладеного, представник відповідача просить відмовити у задоволенні позовної вимоги.

Враховуючи викладене, на підставі ч. 3 ст. 211 ЦПК України, суд розглядає справу за відсутності сторін, на підставі наявних у суду матеріалів.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов такого.

Судом встановлено, що 17 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 (Довіритель) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» (Виконавець) укладено договір № 18-10/07, за яким Довіритель доручає Виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів Довірителя щодо здійснення процедури будівництва двохкімнатної квартири АДРЕСА_6 .

Відповідно до р. 1.3. Договору для закріплення за Довірителем Об`єкту під час укладання договору, Довіритель має сплатити вартість не менше 40 (сорок) відсотків від загальної кількості вимірних одиниць Об`єкту за поточною ціною вимірної одиниці, яка встановлена на дату розрахунків. Вимірна одиниця Об`єкта будівництва для житлових приміщень - 1,00 кв.м. загальної площі з урахуванням коефіцієнту поверху і комфортності. Зміна неоплаченої вартість вимірної одиниці не може бути змінена Виконавцем.

Загальна вартість Об`єкта на момент укладення договору складає 275204 (Двісті сімдесят п`ять тисяч двісті чотири) грн. 80 коп. в т.р. ПДВ 45867,47 грн.(п.1.5. Договору).

Відповідно до п. 1.6. Договору, на момент укладення договору несплачена кількість вимірних одиниць дорівнює 56,55 кв.м.

Відповідно до п. 1.7 Договору, загальна вартість Об`єкту не підлягає коригуванню з урахуванням вартості однієї одиниці на момент оплати.

Відповідно до п. 2.2.5. Договору, довіритель зобов`язаний не пізніше двох місяців після введення Об`єкта в експлуатацію укласти з Виконавцем договір купівлі-продажу Об`єкта та підписати акт приймання-передачі Об`єкта за умов проведення з Виконавцем повного розрахунку.

Відповідно п.п. 2.4.2 - 2.4.5. Договору, виконавець зобов`язаний: Прийняти від довірителя грошові кошти у розмір та порядку, що передбачений цим Договором. Закріпити за довірителем об`єкт, зазначений в п. 1.1., п.1.2 цього Договору. Завершити процедуру будівництва Об`єкта в IV кварталі 2009 року. Після введення об`єкта в експлуатацію надати довірителю, за умови повного виконання ним передбачених договором зобов`язань укласти із ним договір купівлі-продажу Об`єкта та підписати акт приймання передач об`єкта.

17 жовтня 2007 року між сторонами укладено Додаткову угоду №1 до Договору №18-10/07 від 17.10.2007р., відповідно до якої Довіритель, за умовами договору, сплатив кількість вимірних одиниць, що дорівнює 38,32 (тридцять вісім цілих тридцять дві сотих) кв.м, вартістю 3282 (Три тисячі двісті вісімдесят дві) грн 50 коп. Залишок несплачених вимірних одиниць дорівнює 55,93 кв.м. Ця додаткова є невід`ємною частиною договору №18-10/07 від 17 жовтня 2007 p 3. Інші умови договору №18-10/07 від 17 жовтня 2007 р. залишаються без змін.

29 вересня 2010 р. між сторонами укладено Додаткову угоду №2 до Договору №18-10/07 від 17.10.2007р., якою внесені зміни в п.1 Договору в наступні редакції: Доповнити п.1.8 наступним: за цим Договором Довіритель доручає Виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів Довірителя щодо здійснення процедури будівництва гаражу № НОМЕР_1 , розміром в чистому вигляді не менше 7м завдовжки та 3,6м завширшки, орієнтовною загальною площею 25,2кв.м. розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_4 . Загальна вартість зазначеного об`єкта (гаражу) складає 66700 грн.

На виконання умов Договору, відповідно до квитанцій, позивач ОСОБА_1 здійснила наступні оплати: № 17/10-18-10/07-2 від 17.10.2007р. - 125 785,45 грн; № 08/01-18-10/07-2 від 08.01.2008р. - 100.000,00 грн; № 09/01-18-10/07-3 від 09.01.2008 р. - 45 000,00 грн.; № 15/01- 18-10/07-4 від 15.01.2008 р. 4419,35 грн., а всього 275204,80 грн.

З метою будівництва гаражу, позивач сплатила за квитанціями: № 29/09-18-10/07-2/1 від 29.09.2010 р. - 8000,00грн; № 01/10-18-10/07-2/1-2 від 01.10.2010р. - 15000,00 грн.

Отже встановлено, що відповідач свій обов`язок відповідно до Договору №18-10/07 від 17.10.2007 р. щодо сплати грошових коштів за будівництво квартири виконала, сплативши передбачену Договором суму у повному обсязі.

Проте відповідач, не завершив процедуру будівництва Об`єкта в IV кварталі 2009 року, що не заперечувалось відповідачем.

14 листопада 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» укладено Додаткову угоду №3, відповідно до якої: Додаткову угоду №2 від 29.09.2010 до договору № 18-10/07 від 17 жовтня 2007 р. вважати недійсною. Грошові кошти сплачені за додатковою угодою №2 за гараж в сумі 23000 грн., вважати сплаченими за трикімнатну квартиру АДРЕСА_8 .

13.05.2021 ТОВ «Телец-ВАК» та ОСОБА_1 проведено огляд квартири згідно договору № 18-10/07 від 17 жовтня 2007 р., про що складено Акт огляду двокімнатної квартири на 8-му поверсі в 5 під`їзді (а.с. 22, 23).

Відповідно до відповіді виконавчого комітету Миколаївської міської ради № 6680/02.02.01-40/14/21 від 15.09.2021, дозвіл на виконання будівельних робіт по об`єкту: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_4 » було зареєстровано інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Миколаївській області за № 01017-09 від 30.12.2009 року. Замовник TOB «ТЕЛЕЦ-ВАК». В Єдиному реєстрі будівельної діяльності в розділі декларативні та дозвільні документи, на офіційному сайті: e-construction.gov.ua державною архітектурно-будівельною інспекцією України, шляхом видачі сертифікату, введено в експлуатацію об`єкт: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_4 ». Сертифікат за № IУ 78 від 12.05.2021 року. Департаментом архітектури та містобудування Миколаївської міської ради Наказом від 31.05.2021 № 7/445/12.01-45/21 Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕЛЕЦ-ВАК» затверджено надання адреси об`єкту будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_4 », розташованого за адресою: АДРЕСА_9 на підставі заявника від 27.05.2021 № 000475250 та сертифікату Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 12.05.2021 № ІУ78 про відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтвердження його готовності до експлуатації з наступними реквізитами: АДРЕСА_2 (а.с. 20).

20.07.2021 позивач звернулась до відповідача із заявлю щодо виконання умов договору та передачу новозбудованого об`єкту нерухомого майна.

Листом від 16.09.2021 № 127 ТОВ «Телец-ВАК» повідомив позивача про необхідність доплати за Договором у зв`язку зі зміною вартості вимірної одиниці (а.с. 29).

Такі дії відповідача позивач розглядає як невиконання відповідачем умов договору на невизнання його прав на проінвестований об`єкт, тому звертається до суду.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).

У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181 ЦК України).

Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполученого Королівства», заява № 44277/98).

В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.

У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК України).

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18))

Відповідно до статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ст. 11 ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Здійснивши аналіз умов Договору № 18-10/07 від 17 жовтня 2007 р., враховуючи що він передбачає будівництво квартири, суд дійшов висновку, що враховуючи предмет спору та суб`єктний склад спірних правовідносин, позивач за своїм правовим статусом фактично є інвестором Об`єкту будівництва - двокімнатної квартири, а спірний правочин за своєю правовою природою є змішаним та містить елементи різних договорів, зокрема будівельного підряду, тому відповідно до норм статті 628 Цивільного кодексу України до правовідносин, що склались між сторонами, застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору. Зазначений договір хоча і містить окремі положення договору будівельного підряду, але зберігає при цьому правову природу інвестиційного договору.

Відповідно до статті 875 ЦК України за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов`язаних з місцезнаходженням об`єкта.

До договору будівельного підряду застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до статті 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором.

Велика Палата Верховного Суду від 29 січня 2019 року у справі №916/4644/15 (провадження № 12-114гс18) зробила висновок про правову природу інвестиційного договору, встановивши, що Інвестиційний договір як окремий вид цивільно-правових договорів може містити положення різних видів цивільно-правових договорів залежно від предмета і цілей інвестування (договору про спільну діяльність, капітального будівництва, кредитування, купівлі-продажу, довірчого управління майном).

Посилання відповідача на укладення між сторонами договору комісії суд відхиляє, оскільки відповідно до ст. 1011 ЦК України (в редакції на час укладення договору), за договором комісії одна сторона (комісіонер) зобов`язується за дорученням другої сторони (комітента) за плату вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента.

Істотними ознаками договору комісії є: предметом договору комісії є обов`язок комісіонера вчинити один або декілька правочинів; договір комісії є оплатним; правочини (правочин) на підставі договору комісії вчиняються комісіонером від свого імені; правочини (правочин) на підставі договору комісії вчиняються комісіонером за рахунок комітента.

За змістом укладеного сторонами договору ТОВ «Телец-ВАК», основний вид діяльності якого є будівництво житлових і нежитлових будівель, зобов`язалось здійснити будівництво двокімнатної квартири. Жодних умов про укладення від свого імені правочинів, отримання комісійної винагороди, умови договору не містять.

За такого у Договорі №18-10/07 від 17.10.2007р. відсутні ознаки договору комісії.

Отже, враховуючи що суд дійшов висновку, що спірний договір є за своєю правовою природою інвестиційним договором, до спірних правовідносин належить застосувати положення Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Частиною 1 та 2 статті 5 Закону України "Про інвестиційну діяльність" встановлено, що суб`єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави. Інвестори - суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування.

Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності.

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 61-31цс20) зазначила, що у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України. Положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2), у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.

Судом встановлено, що за умовами пункту 2.2.5 та 2.4.5 договору №18-10/07 від 17.10.2007р. ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язується після введення житлового будинку в експлуатацію укласти з ОСОБА_1 договір купівлі продажу Об`єкта та підписати акт приймання-передачі.

Пунктом 7.1 договору встановлено, що договір вступає в силу з моменту внесення коштів на рахунок Виконавця та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за цим Договором або до моменту розірвання цього договору за ініціативою Сторін.

На виконання цього договору ОСОБА_1 сплатила грошові кошті у сумі, обумовленій договором, а тому виконана умови договору.

Доводи представника відповідача щодо відсутності повного розрахунку за договором з посиланням на збільшення вартості вимірної одиниці суд відхиляє, оскільки позивач повністю сплатив вартість об`єкта будівництва до моменту підвищення вартості квадратного метра придбаного житла. Окрім цього, умовами договору не передбачено здійснення доплати у зв`язку зі збільшенням вартості вимірної одиниці. Пункт 4.3 Договору, на який посилається відповідач передбачає повернення Довірителю або додатковій сплаті на рахунок Виконавця коштів, у зв`язку зі збільшенням або зменшенням фактичної загальної площі, що випливає з положень пунктів 4.1, 4.2. Договору.

Отже, позивачка мала обґрунтовані та законні сподівання на реалізацію свого майнового права - отримання новозбудованої квартири у власність відповідно до умов договору. Позов ОСОБА_1 спрямований на захист її права на новозбудовану квартиру, яке не визнається ТОВ «Телец-ВАК». Способом захисту позивачка обрала визнання за нею майнового права, що відповідає положенням статті 16 ЦК України.

Позивачка позбавлена іншого способу реалізувати свої права на квартиру, ніж визнання цього права в судовому порядку, а тому обраний нею спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним, універсальним і застосовним до спірних правовідносин.

Відповідач у встановлені договором строки не уклав договір купівлі-продажу об`єкту, майно ТОВ «Телец-ВАК» перебуває під арештом, що ставить під сумнів можливість виконання зобов`язань за договором № 18-10/07 від 17 жовтня 2007 р.

Позивач виконала грошові зобов`язання за договором № 18-10/07 від 17 жовтня 2007 р., за яким набула право вимоги, повністю сплативши вартість об`єкту будівництва, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги щодо переходу права власності на об`єкт будівництва, тобто вчинила достатні та необхідні дії для набуття майнових прав. За змістом договору №18-10/07 від 17.10.2007р. позивачка отримала лише право на набуття права власності за договором купівлі-продажу, а не саме право власності на нерухоме майно, тому ефективним способом захисту прав ОСОБА_1 є визнання за нею майнових прав, що виникають з договору № 18-10/07 від 17 жовтня 2007 р.

З огляду на наведене, даючи оцінку наданим доказам в їх сукупності, перевіривши наведені доводи сторін, суд вважає, що позовну заяву слід задовольнити.

Щодо судових витрат.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо) (частина восьма статті 141 ЦПК України).

Відповідно до квитанції від 07 жовтня 2021 року ОСОБА_1 сплатила судовий збір у сумі 1500 грн за подання позову.

Відповідно до квитанції від 07 жовтня 2021 року ОСОБА_1 сплатила судовий збір у сумі 454,00 грн за подання заяви про забезпечення позову.

Оскільки суд дійшов висновку про задоволення позову, тому вважає за доцільне покласти судові витрати зі сплати судового збору за подання позову та заяви про забезпечення позову на ТОВ «Телец-ВАК».

Керуючись ст. ст. 6, 7, 10, 12, 13, 81, 141, 259, 263-265, 354 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК», про визнання майнових прав на об`єкт нерухомого майна, зобов`язання вчинити дії - задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт - двокімнатну квартиру АДРЕСА_10 .

Зобов`язати ТОВ «Телец-ВАК» передати ОСОБА_1 об`єкт - двокімнатну квартиру АДРЕСА_11 .

Зобов`язати ТОВ «Телец-ВАК» передати ОСОБА_1 комплект документів, необхідний для державної реєстрації речових прав ОСОБА_1 на нерухоме майно - двокімнатну квартиру АДРЕСА_11 , а саме:

акт приймання-передачі нерухомого майна (квартири);

довідку про повну сплату майнових прав;

технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове приміщення тощо);

документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Рішення може бути оскаржене до Миколаївського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_12 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК», , місце проживання: м. Миколаїв, пров. Транспортний, 9.

Повне судове рішення складено 06 березня 2023 року.

Суддя: З.М. Сухаревич