Постанова

Іменем України

14 лютого 2023 року

м. Київ

справа № 357/3131/21

провадження № 61-3654св22

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Погрібного С. О., Ступак О. В.,

учасники справи:

позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

відповідачі: Міністерство юстиції України, Приватне підприємство «КАРАВАН-Т.У.Р.»,

треті особи: державний реєстратор Сквирської міської ради Київської області Панасюк Валентина Леонідівна, Фермерське господарство «ЮР-АГРО 2014»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Приватного підприємства «КАРАВАН-Т.У.Р.» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 вересня 2021 року у складі судді Бебешко М. М. та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року у складі колегії суддів: Кашперської Т. Ц., Фінагеєва В. О., Яворського М. А.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів

У березні 2021 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися до суду із позовом до Міністерства юстиції України, Приватного підприємства «КАРАВАН-Т.У.Р.» (далі - ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.»), треті особи: державний реєстратор Сквирської міської ради Київської області Панасюк В. Л., Фермерське господарство «ЮР-АГРО 2014» (далі - ФГ «ЮР-АГРО 2014»), про визнання припиненими договорів оренди землі та визнання незаконним та скасування частини наказу.

Позов обґрунтовано тим, що ОСОБА_4 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 421733 від 15 жовтня 2009 року належала земельна ділянка площею 4,0121 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 0:03:007:0018, та на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії НОМЕР_1 від 05 серпня 2014 року - земельна ділянка площею 1,0899 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовані на території Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області.

09 січня 2013 року та 07 серпня 2014 року ОСОБА_4 уклала з ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» договори оренди землі строком на 5 років щодо вказаних земельних ділянок.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 померла, ІНФОРМАЦІЯ_2 на ім`я позивачів видано свідоцтва про право на спадщину за законом на вказані земельні ділянки.

28 грудня 2020 року позивачами було укладено з ФГ «ЮР-АГРО 2014» договори оренди землі строком на 7 років щодо цих земельних ділянок, за новим орендарем здійснено державну реєстрацію права оренди.

Наказом Міністерства юстиції України від 17 лютого 2021 року № 624/5 скаргу ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» від 27 січня 2021 року задоволено частково. Скасовано рішення від 20 січня 2021 року № 56227882 та 56229295, прийняті державним реєстратором Шамраївської сільської ради Сквирського району Київської області Панасюк В. Л. та виконання цього покладено на Офіс протидії рейдерству. Підставою винесення цього наказу став висновок Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 11 лютого 2021 року за результатами розгляду скарги ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» від 27 січня 2021 року за № 2894-33-21. За інформаційними довідками від 09 березня 2021 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні, тобто скасовані, записи про інше речове право № 40189006 від 16 січня 2021 року та № 40190517 від 18 січня 2021 року.

Звертаючись до Міністерства юстиції України зі скаргою, ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» стверджувало, що договори оренди землі, укладені з ОСОБА_4 , після закінчення строку їх дії вважаються поновленими на той же самий строк і на тих же самих умовах, які були передбачені договорами. Водночас, за умов пункту 3.1 договорів оренди, укладених з ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.», договір укладено на 5 років з правом пролонгації строку дії договору в порядку, встановленому умовами цього договору.

Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» та пункту 13.2 цих договорів, дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, при цьому буквальний аналіз словосполучення в пункті 3.1 цих договорів «із правом пролонгації» свідчить, що це лише право, а не безумовна підстава для пролонгації, і для пролонгації необхідно вчинити певні дії, щоб скористатися цим правом.

Однак, ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» не направляло ані попередньому власнику, ані позивачам повідомлення про намір продовжити орендні правовідносини з проектами додаткової угоди, а відповідно останні його не отримували, тому орендар вважається таким, що відмовився від права на поновлення договорів оренди.

Відтак позивачі вважали наказ Міністерства юстиції України від 17 лютого 2021 року № 624/5 в частині скасування рішень про державну реєстрацію прийнятим незаконно, без належного об`єктивного з`ясування обставин, тому просили його скасувати.

На підставі викладеного, позивачі просили визнати припиненими договори оренди землі, укладені 09 січня 2013 року та 07 серпня 2014 року з ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» щодо оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :03:007:0018 та :01:001:0082; визнати відсутнім право оренди ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» на земельні ділянки з вказаними кадастровими номерами; визнати незаконним та скасувати наказ Міністерства юстиції України від 17 лютого 2021 року № 624/5 в частині скасування рішень від 20 січня 2021 року № 56227882 та 56229295, прийнятих державним реєстратором Шамраївської сільської ради Сквирського району Київської області Панасюк В. Л.; скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно скасування державної реєстрації іншого речового права № 40189006 від 16 січня 2021 року та № 40190517 від 18 січня 2021 року.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 вересня 2021 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року, позов задоволено частково. Визнано припиненими договори оренди землі, укладені 09 січня 2013 року та 07 серпня 2014 року з ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» щодо оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :03:007:0018 та :01:001:0082 та відсутнім право оренди ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» на земельні ділянки з вказаними кадастровими номерами, в решті позову відмовлено, вирішено питання про розподіл судових витрат.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.», не повідомивши орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, не направило з цього приводу листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди, фактично не дотрималося вимог частини третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Апеляційний суд, перевіривши доводи апеляційної скарги ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.», погодився з висновками суду першої інстанції про наявність підстав для визнання припиненими договорів оренди землі та відсутності такого права у ПП «КАРАВАН - Т.У.Р.».

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги та позиція інших учасників справи

ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» 19 квітня 2022 року засобами поштового зв`язку звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 вересня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року, повний текст якої складено 27 січня 2022 року, тобто з пропуском строку на касаційне оскарження.

Разом із касаційною скаргою заявник подав клопотання про поновлення строку на касаційне оскарження та про зупинення дії рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 вересня 2021 року та постанови Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року.

У касаційній скарзі ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» вказує на необхідність відступлення від висновку щодо застосування частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (пункт 2 частини другої статті 389 ЦПК України).

В обґрунтування касаційної скарги заявник зазначає, що неоднозначне тлумачення Великою Палатою Верховного Суду статті 33 Закону України «Про оренду землі» призводить до порушення принципу правової визначеності.

Зокрема, заявник вважає, повідомлення орендаря не є необхідною умовою для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», з огляду на наступне.

Підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені в частинах першій - шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі», не пов`язані одна з одною. Поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої зазначеної статті є самостійною підставою для поновлення (пролонгації) договору. Загалом правильна, на думку заявника, позиція щодо розмежування зазначених підстав була сформульована у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14.

Крім того, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05 грудня 2019 року № 340-IX змінив підхід до продовження орендних відносин. Зокрема, він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши Земельний кодекс України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон № 161-XIV - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон № 161-XIV у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк».

Фактично чинним Земельним кодексом України запроваджено концепцію «мовчазної згоди», яка передбачає, що окремі рішення, зокрема пов`язані із суб`єктами владних повноважень, вважаються прийнятними за умови дотримання вимог чинного законодавства, незалежно від їх волі з метою попередження корупційних явищ, спрощення процедурних моментів та забезпечення захисту прав і законних інтересів суб`єктів земельних правовідносин.

Такий підхід, спрямований на захист найбільш незахищеного суб`єкта у зазначених правовідносинах, а саме орендаря, знайшов своє вираження у постанові Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 та застосовувався господарськими судами при вирішенні відповідної категорії спорів.

Також заявник зазначав, що судом апеляційної інстанції не надано належної оцінки доказам та не взято до уваги те, що ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» продовжувало сплачувати власникам земельних ділянок орендну плату, відповідно до відомостей на виплату готівки за 2020 рік, чим порушив норми процесуального права (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

Разом із касаційною скаргою заявник подав клопотання про передачу справи на розгляд до Великої Палати Верховного Суду.

На обґрунтування клопотання заявник зазначає про неоднозначне тлумачення статті 33 Закону України «Про оренду землі», з точки зору узгодженості її положень та їх взаємної дії, неоднозначність сприйняття вже існуючих висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування зазначеної статті, Великій Палаті Верховного Суду необхідно надати розширене тлумачення частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» з точки зору її застосування.

Станом на момент розгляду справи відзивів на касаційну скаргу ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 вересня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року до Верховного Суду від інших учасників справине надходило.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 21 квітня 2022 року касаційну скаргу ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» передано на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю.

Ухвалою Верховного Суду від 26 квітня 2022 року поновлено ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» строк на касаційне оскарження, касаційну скаргу залишено без руху, з наданням строку для усунення недоліків.

Ухвалою Верховного Суду від 01 червня 2022 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 вересня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року підставі пунктів 2, 4 частини другої статті 389 ЦПК України; витребувано матеріали справи № 357/3131/21 з Білоцерківського міськрайонного суду Київської області; відмовлено у задоволенні клопотання про зупинення дії оскаржуваних судових рішень; надано учасникам справи строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

У червні 2022 року матеріали справи № 357/3131/21 надійшли до Верховного Суду.

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

За змістом частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на таке.

Фактичні обставини справи

Судами попередніх інстанцій встановлено, що 09 січня 2013 року ОСОБА_4 уклала договір оренди землі з ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» строком на 5 років з правом пролонгації строку дії договору в порядку, встановленому умовами цього договору, згідно з яким нею надано, а орендарем прийнято в строкове платне користування земельну ділянку на території Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області площею 4,0121 га з кадастровим номером :03:007:0018 сільськогосподарського призначення для ведення орендарем товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно з пунктом 13 договору оренди, дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Орендодавець зобов`язаний за 6 місяців до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендаря про неможливість чи небажання продовження строку дії договору у майбутньому.

У пункті 14 договору сторони погодили, що по закінченню строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Сторони домовились, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі.

Відповідно до пункту 17 договору оренди він набуває чинності з моменту його підписання сторонами та державної реєстрації.

24 грудня 2014 року прийнято рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.».

07 серпня 2014 року ОСОБА_4 уклала договір оренди землі з ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» строком на 5 років з правом пролонгації строку дії договору в порядку, встановленому умовами цього договору, згідно з яким нею надано, а орендарем прийнято в строкове платне користування земельну ділянку на території Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області площею 1,0899 га з кадастровим номером :01:001:0082 сільськогосподарського призначення для вирощування орендарем сільськогосподарської продукції та аналогічними умовами щодо припинення дії договору, поновлення строку дії договору і набуття ним чинності, визначених у пунктах 13, 14, 17.

05 лютого 2015 року прийнято рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.».

24 листопада 2015 року ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_1 одержали свідоцтва про право на спадщину за заповітом, видані державним нотаріусом Узинської міської державної нотаріальної контори Київської області, після смерті ОСОБА_4 , померлої ІНФОРМАЦІЯ_1 , згідно з яким спадщина складається з земельних ділянок площею 1,0899 га, кадастровий номер :01:001:0082, та площею 4,0121 га, кадастровий номер :03:007:0018.

28 грудня 2020 року ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_1 уклали з ФГ «ЮР-АГРО 2014» договори оренди землі, зареєстровані 28 грудня 2020 року, за умовами яких в оренду ФГ «ЮР-АГРО 2014» передано в строкове платне користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1,0899 га, кадастровий номер :01:001:0082, та площею 4,0121 га, кадастровий номер :03:007:0018, строком на 7 років.

Відомостями податкової декларації ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» та відомостями на виплату готівки за листопад 2020 року підтверджується сплата орендної плати.

Нормативно-правове обґрунтування

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Майнові відносини, що виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Правові підстави переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), якою фактично передбачено два способи пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно з частинами шостою-восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина десята статті 33 зазначеного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме - частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цієї статті необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20).

Велика Палата Верховного Суду у пунктах 34-38.2 постанови від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) фактично підтримала свої висновки, викладені у постановах від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) щодо обов`язку орендаря у строки, визначені законом, повідомити про поновлення договору оренди, щодо загального та спеціального правила продовження оренди землі (частини п`ята, шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»), щодо мовчазної згоди з обов`язковим оформленням договірних відносин шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі відмови орендодавця від цього - у судовому порядку.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Встановивши, що строк дії укладених ОСОБА_4 з ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» договорів оренди сплив 24 грудня 2019 року та 03 лютого 2020 року відповідно; відповідач не продемонстрував наявність у нього наміру продовжити користування земельними ділянками та своєчасно не надіслав позивачам відповідні пропозиції з проєктами додаткових угод про поновлення договорів оренди землі, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав вважати, що договори оренди землі від 09 січня 2013 року та 07 серпня 2014 року автоматично продовжено.

Щодо тверджень представника заявника про необхідність відступлення від висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі», Верховний Суд звертає увагу на таке.

Згідно з висновком Європейського суду з прав людини, викладеним у пункті 70 рішення від 18 січня 2001 року у справі «Чепмен проти Сполученого Королівства» (Chapman v. the United Kingdom), в інтересах правової визначеності, передбачуваності та рівності перед законом суд не повинен відступати від попередніх рішень за відсутності належної для цього підстави. Причинами для відступу можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 дійшла висновку про те, що з метою забезпечення єдності та сталості судової практики для відступу від висловлених раніше правових позицій Верховного Суду суд повинен мати ґрунтовні підстави: попередні рішення мають бути помилковими, неефективними чи застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку в певній сфері суспільних відносин або їх правового регулювання.

Наведені у касаційній скарзі підстави для відступу від зазначеної правової позиції були предметом розгляду справи № 903/1030/19, за результатами розгляду якої 31 серпня 2021 року винесено постанову, в якій Велика Палата Верховного Суду не знайшла підстав для відступу від висновку щодо застосування положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20).

Так, Велика Палата Верховного Суду у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Крім того, Великою Палатою Верховного Суду взято до уваги Закон № 340-ІХ, який суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин, який чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон № 161-XIV - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон № 161-XIV у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

За змістом приписів статті 126-1 ЗК України можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена у цьому договорі та підпорядкована низці умов. Таке поновлення не можна передбачати у договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування відповідною ділянкою (див. частину першу вказаної статті). За наявності у договорі оренди землі умови щодо його поновлення після закінчення строку, на який його уклали сторони, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення. Останнє можливе у разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Таку заяву сторона договору може подати до вказаного реєстру не пізніш як за місяць до дати закінчення договору оренди землі (див. частини другу та третю статті 126-1 ЗК України).

Наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX.

Відтак, доводи касаційної скарги про неоднозначне тлумачення статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин, не знайшли свого підтвердження.

ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» не навело достатніх, переконливих та вагомих аргументів касаційної скарги у розрізі вмотивованої обґрунтованості наявності підстави касаційного оскарження щодо відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від якого він просить відступити.

У зв`язку з наведеним Верховний Суд вважає, що скаржник за встановлених обставин не довів наявності передумов для відступу від раніше викладеного висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.

Таким чином, доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги не можуть бути підставою для скасування судових рішень судів попередніх інстанцій, оскільки ґрунтуються на суб`єктивному тлумаченні заявником норм матеріального права.

Посилання скаржника на те, що після закінчення договору оренди землі у 2020 році ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» продовжувало користуватись спірними земельними ділянками до уваги не беруться, оскільки відповідач користувався цими земельними ділянками без будь-яких угод і домовленостей із позивачами, тому такі дії суперечить нормам матеріального права та згаданим вище правовим позиціям Верховного Суду.

Зазначеним доводам суд апеляційної інстанції надав належну оцінку, тому доводи касаційної скарги про порушення судом норм процесуального права не знайшли свого підтвердження за результатами її розгляду.

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін із підстав, передбачених статтею 401 ЦПК України.

Щодо передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду

ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» заявило клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, посилаючись на необхідність відступу від висновку, сформульованому у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 про застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Зазначене клопотання не підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно з частинами четвертою - шостою 403 ЦПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати. Суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики. Справа підлягає передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду у всіх випадках, коли учасник справи оскаржує рішення з підстав порушення правил предметної чи суб`єктної юрисдикції.

Наведені відповідачем аргументи для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, в розумінні приписів статті 403 ЦПК України, не є тими обставинами, за наявності яких справа може бути передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Тому в задоволенні клопотання ПП «КАРАВАН-Т.У.Р.» про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду слід відмовити.

Щодо розподілу судових витрат

Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема, із розподілу судових витрат.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

У задоволенні клопотання Приватного підприємства «КАРАВАН-Т.У.Р.» про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду відмовити.

Касаційну скаргу приватного підприємства «КАРАВАН-Т.У.Р.» залишити без задоволення.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 вересня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: І. Ю. Гулейков С. О. Погрібний О. В. Ступак