_____________________________________________________________________________________________________________________
Провадження № 2/947/541/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.10.2023 року

Київський районний суд м.Одеси у складі:

Головуючого судді Коваленко О.Б.,

За участю секретаря Маценко В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Одесі цивільну справу за позовом Одеського квартирно-експлуатаційного управління до ОСОБА_1 , про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень та стягнення заборгованості, та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Одеського квартирно-експлуатаційного управління, про визнання правочину недійсним,

ВСТАНОВИВ:

Позивач за первісним позовом ОКЕУ звернувся з позовом до ОСОБА_1 , в якому просить зобов`язати відповідачка усунути перешкоди в користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 160,0, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Стягнути з ОСОБА_1 на користь позивача заборгованість у сумі 414 861, 54 грн. з яких: 60139, 97 грн. заборгованість з орендної плати; 13994, 93 грн. компенсація податку на землю; 25093,71 грн. - пеня; 308497, 68 грн. неустойка; 7135, 25 грн.- 3% річних, та судовий збір у сумі 8703,92 грн .

Позивачка за зустрічним позовом ОСОБА_1 звернулась до Одеського квартирно-експлуатаційного управління, в якому просить суд визнати попередній договір оренди № 8/7 від 21.05.2022 між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Одесиі ОСОБА_1 недійсним з моменту його укладання.

Представник позивача за первісним позовом посилається на те, що договір від 21.05.2020 року № 8/7 є змішаним, оскільки містить елементи як попереднього договору (зобов`язання щодо укладання основного договору), так і умови договору оренди, що вбачається безпосередньо як з преамбули договору, в якій визначено мету договору - залучення додаткових джерел фінансування для підтримання на належному рівні бойової та мобілізаційної готовності і життєдіяльності Збройних Сил України, так і зі змісту договору, який фактично містить всі істотні умови договору оренди.

Про виникнення між сторонами правовідносин з оренди також свідчать дії сторін, а саме підписання акту приймання-передачі нерухомого військового майна, відсутність жодних заперечень з боку відповідача щодо передачі йому в оренду обумовленого договором майна.

В квартирно-експлуатаційному відділі м. Одеса на оперативному квартирному обліку знаходиться нежитлове приміщення будівлі інв. №72 загальною площею 160,0 кв.м. військового містечка № НОМЕР_1 , за адресою АДРЕСА_1 , вартість якого визначена на 15.05.2020 року за незалежною оцінкою і становить 405 908,00 грн. (без ПДВ), тобто 2536,93 грн. за 1 кв.м.

Будівлі військового містечка № НОМЕР_1 , які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , є військовим майном, балансоутримувачем є Квартирно- експлуатаційний відділ м. Одеса.

Відповідно до попереднього Договору про оренду нерухомого майна № 8/7 від 21 травня 2020 року, укладеному між КЕВ м. Одеси та ОСОБА_1 , перший є орендодавцем, а другий - орендатором нерухомого військового майна та платником орендної плати і земельного податку.

При укладанні попереднього договору оренди від 21.05.2020 р. № 8/7 було допущено технічну помилку у преамбулі та реквізитах договору. Так, фізична особа ОСОБА_1 помилково зазначено як фізична особа підприємець, а у реквізитах договору помилково вказано невірну адресу та інші дані.

Однак, наявність таких помилок не є підставою для визнання договору недійсним, що було неодноразово вказано Верховним Судом України. Так постанові Верховного Суду від 14.03.2018 по справі № 302/27/17 зазначено, що допущена у тексті договору технічна помилка у зазначенні коду ЄДРПОУ та МФО не є підставою для визнання договору недійсним. А у постанові від 21.01.2021 по справі № 747/839/18 зроблено висновок, що порушення в оформленні договорів свідчать лише про наявність недоліків в оформленні документів. При цьому такі недоліки є формальними.

Відповідно до положення про КЕВ м. Одеса одним з основних завдань КЕВ м. Одеса є організація роботи про передачу об`єктів нерухомого військового майна Збройних Сил України суб`єктам господарювання в оренду.

Згідно п. 1.2 Договору вищезазначене нерухоме майно було передане для розміщення майстерень, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів.

П. 10.1. зазначений Договір діє з 21.05.2020 року до моменту завершення процедури оформлення укладання основного договору оренди, до 31.12.2020 р. В разі якщо жодна із сторін не заявить про свій намір припинити даний Договір, а основний договір не буде укладено, даний договір пролонгується, але не більше ніж до 21.05.2021 р.

КЕВ м. Одеси направлено попередження від 11.12.2020р. (вих. №5279), з повідомленням про необхідність звільнення орендованого приміщення та виконання зобов`язань по здійсненні виплати з орендної плати. Даним попередженням КЕВ м. Одеса виявив намір припинити попередній договір у відповідності до п. 10.1 Договору.

Отже, попередній договір оренди від 21.05.2021 року №8/7 припинився 31.12.2020 року.

Враховуючи розірвання договору оренди, об`єкт оренди підлягає поверненню орендодавцю у спосіб виселення орендаря з нежитлових приміщень.

Крім того, відповідно до п.5.8 попереднього договору про оренду нерухомого майна №8/7 від 21.05.2020р. ОСОБА_1 зобов`язалась у разі припинення або розірвання договору повернути КЕВ м. Одеси майно у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі з врахуванням нормального фізичного зносу.

Згідно п.10.9 попереднього договору оренди №8/7 від 21.05.2020р. у разі припинення або розірвання цього договору майно протягом трьох робочих днів повертається ОСОБА_1 до КЕВ м. Одеса.

Згідно п.10.10. договору майно вважається поверненим КЕВ м. Одеса з моменту підписання Сторонами акта приймання-передавання. Обов`язок щодо складання акту прийому-передачі про повернення майна покладається на ОСОБА_1 .

Однак, на сьогоднішній день ОСОБА_1 не звільнила вищевказані приміщення.

Згідно п. 3.1 Договору оплата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (травень 2020 р.) 6765,13 грн. розрахунок стартової плати за базовий місяць згідно додатку 3 до Договору). Нарахування ПДВ на суму оплати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Пункт 3.2 Договору зазначає, що оплата за кожний наступний місяць зазначається шляхом коригування оплати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до п. 3.3. Договору оплата у розмірі 100% перераховується відповідачкою до державного бюджету (на спеціальний реєстраційний рахунок КЕВ м. Одеса в територіальному органі Державного казначейства) щомісячно не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним на підставі вставлених рахунків та актів виконаних робіт.

Згідно до п. 3.4. Договору оплата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до державного бюджету відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі і подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексу інфляції, за кожен день прострочення, включаючи день оплати.

Відповідно до п. 5.2 Договору ОСОБА_1 зобов`язана своєчасно та в повному та в обсязі сплачувати оплату за користування майном.

Згідно п. 5.12 Договору ОСОБА_1 зобов`язана щомісячно компенсувати КЕВ м. Одеса кошти у розмірі частини податку за землю пропорційно площі землі, яку займає здане в оренду нерухоме Майно, згідно встановлених ахунків.

Пунктом 9.1. Договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за Договором сторони несуть відповідальність згідно з чиннним законодавством України.

В процесі користування вищезазначеним зазначеним майном ОСОБА_1 не виконувала умови договору щодо здійснення оплати за користування майном за період з травня 2020 року по грудень 2020 року, у зв`язку з чим за нею склалась заборгованість за орендну плату у сумі 60139,97 грн., а за період з листопада 2020 року по жовтень 2021 року - заборгованість з компенсації податку на землю у сумі 13994, 93 грн. КЕВ м. Одеса нарахована відповідачу пеню у сумі 25093,71 грн. Відповідачу нараховані штрафні санкції 3% річних за період з травня 2020 р по липень 2022 року у сумі 7135,25 грн.

Представник позивач за первісним позовом просить задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, та відмовити у задоволені вимог за зустрічним позовом.

Позивачка за зустрічним позовом зазначила, що 25.05.2020 між мною та позивачем за первісним позовом було укладено попередній договір оренди № 8/7.

Позивачка вважає за необхідне визнати судом цей правочин недійсним з наступних підстав. За приписами ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах встановлених попереднім договором. Тобто, попередній договір повинен містити умови на майбутнє.

Включення в попередній договір оренди державного майно положень про передачу майна в момент підписання попереднього договору є ознакою його удаваності. Тобто, згідно зі ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. У даному випадку приховано укладання договору оренди державного майна.

Будівлі військового містечка № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , є військовим нерухомим майном і мають статус державного майна.

Порядок укладання в оренду державного нерухомого майна регулюється Законом України «Про оренду державного та комунального майна». Зазначений закон є спеціальним законодавством по відношенню до приписів Цивільного кодексу України.

Ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлює етапність передачі майна в оренду. Етапність передачі в оренду державного та комунального майна передбачає: прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду; внесення інформації про потенційний об`єкт оренди до ЕТС; прийняття рішення про включення потенційного об`єкта оренди до одного із Переліків; опублікування інформації про потенційний об`єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС; розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду; проведення аукціону на право оренди майна або передача об`єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

П.5. ст.2 Закону встановлює, що оренда здійснюється на основі таких принципів: законності; відкритості та прозорості; рівності та змагальності; державного регулювання та контролю; врахування особливостей об`єктів державної та комунальної форми власності; захисту економічної конкуренції; створення сприятливих умов для залучення інвестицій;повного, своєчасного, достовірного інформування про об`єкти оренди та порядок передачі їх в оренду; забезпечення конкурентних умов оренди та інших видів договорів.

Таким чином, положення Попереднього договору оренди № 8/7 від 21.05.2020 прямо протирічать вимогам спеціального законодавства, а сам договір є удаваний, який було укладено первісним позивачем з метою уникнення передбачених законодавством процедур передачі в оренду державного майна.

Також позивачка повідомила, що вона тривалий час хворіла. В 2017 році вона постраждала внаслідок ДТП, що відобразилось на її подальшому стані здоров`я. Через перенесені травми 04.01.2021 було встановлено 2 групу інвалідності. З листопада 2021 вона була вагітна, ІНФОРМАЦІЯ_1 у неї народилась дитина. Фактично з 2020 року вона не має доступу до об`єкту оренди. Об`єкт оренди знаходиться в повному володінні Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса, її речей там нема, і відповідно, перешкод у користуванні майном вона не створюю.

Позовні вимоги Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса вважає безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню в повному обсязі, включно з вимогами по стягненню неустойки, на які закінчився строк позовної давності.

Вислухавши сторони, дослідивши матеріали справи, суд вважає первісний позов таким, що не підлягає задоволенню, зустрічний позов підлягає задоволенню.

У судовому засіданні встановлено, що 21 травня 2020 року між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Одесита ОСОБА_1 укладено попередній договір оренди №8/7 нерухомого майна.

Згідно ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах встановлених попереднім договором.

Ст.203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно ч 1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Норми ч 1ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Відповідно до ч.6 ст.81 ЦПК України, доказування не може грунтуватися на припущеннях.

Згідно з ч.1 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Статтею 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Згідно ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно з ч.1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Суд вважає, що позиція позивача за первісним позовом є непереконливою; водночас, вимоги зустрічного позову є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 2, 5, 10, 13,76-81, 259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Одеського квартирно-експлуатаційного управління до ОСОБА_1 , про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень та стягнення заборгованості, - відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_1 , про визнання правочину недійсним, - задовольнити.

Визнати попередній договір оренди № 8/7 від 21.05.2020 року між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Одеси і ОСОБА_1 недійсним з моменту його підписання.

Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту рішення суду.

Повний текст рішення суду буде складено у строк до 22.10.2023 р. включно.

Суддя Коваленко О. Б.