РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 серпня 2023 року

м. Рівне

Справа № 570/4821/20

Провадження № 22-ц/4815/876/23

Рівненський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Шимківа С.С.,

суддів: - Боймиструка С.В., Хилевича С.В.

секретар судового засідання - Ковальчук Л.В.

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Грифон Капітал",

- Товариства з обмеженою відповідальністю "Профіт Кредит",

третя особа, яка не заявляє самостійних

вимог на предмет спору - приватний нотаріус Київського міського нотаріального

округу Малаховська Ірина Валентинівна

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу, яка подана представником ТзОВ "Профіт Кредит" - адвокатом Захарець Іриною Анатоліївною на рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 06 червня 2023 року (ухвалене у складі судді Кушнір Н.В.; повний текст рішення виготовлено 16 червня 2023 року) у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Грифон Капітал", Товариства з обмеженою відповідальністю "Профіт Кредит", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малаховська Ірина Валентинівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, -

в с т а н о в и в :

01 грудня 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Грифон Капітал", Товариства з обмеженою відповідальністю "Профіт Кредит", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малаховська Ірина Валентинівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовувала тим, що 10 жовтня 2008 року між ВАТ "Ерсте Банк" (правонаступником якого є - Публічне акціонерне товариство (ПАТ) "Фідокомбанк") та фізичною особою ОСОБА_1 укладено кредитний договір з фізичною особою №014/10615/6/24536. Згідно з п.п.1.1. ст.1 кредитного договору кредитор на положеннях цього договору надає позичальнику кредит в сумі 130 000 доларів США 00 центів зі строком користування кредитними коштами до 07 жовтня 2033 року (включно), із сплатою 12,5 відсотків річних.

В цей же день між банком та позичальником укладено договір іпотеки №014/10615/6/24536/1, відповідно до п.п.1.1. цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя, що витікають з кредитного договору №014/10615/6/24536 від 10.10.2008, укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем, а також додаткових угод до нього.

26 травня 2014 року між ПАТ "Фідобанк" та ТОВ "Факторингова компанія" Глобал Фінанс" укладено Договір №1 про відступлення права вимоги за кредитними договорами та/або іншими договорами про надання банківських послуг, укладених з позичальниками первісного кредитора.

27 квітня 2017 року між ТзОВ "Факторингова компанія "Глобал Фінанс" та ТзОВ "Грифон Капітал" укладено договір про відступлення права вимоги №27042017-1/ГФ.

12 серпня 2019 року між ТзОВ "Грифон Капітал" та ТзОВ "Профі Кредит" укладений договір купівлі-продажу житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , який 12.08.2019 посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В., зареєстрований в реєстрі за № 966.

Вважає, що вказаний договір купівлі-продажу є протиправним та незаконним.

У пункті "В" преамбули оспорюваного договору купівлі-продажу зазначено: "Ринкова вартість відчужуваного нерухомого майна земельної ділянки становить 150600.00 гри, згідно висновку про оцінку майна № 727/18, зробленого ПП "Бюро технічної інвентаризації" від 14.09.2018 року. Ринкова вартість відчужуваного нерухомого майна - будинку становить 120800,00 грн, відповідно до висновку про оцінку майна № 727/18 зробленого ПП "Бюро технічної інвентаризації" від 14.09.2018 року".

Позивач не укладала із ПП "Бюро технічної інвентаризації договір на проведення оцінки майна та не забезпечувала доступу суб`єкту оціночної діяльності під час проведення ним оцінки майна, тому рішення про реєстрацію права власності прийняте без проведення оцінки майна.

Дана позиція узгоджується постановами Верховного Суду № 306/2053/16 від 20.03.2019 р.; № 306/1224/16 від 23.01.2019 р.; 911/31481/15 від 11.04.2018 р.; № 922/3699/17 від 06.06.2019 р.

Відповідно до оспорюваного договору оцінка нерухомого майна виготовлена ПП "Бюро технічної інвентаризації" 14.09.2018 року, тобто, за 11 місяців до укладення договору купівлі - продажу.

Предмет іпотеки, щодо якого було прийнято рішення про проведення державної реєстрації права власності за банком, підпадає під дію Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" та не може бути примусово стягнутий (відчужений) без згоди власника.

ОСОБА_1 , будучи власником іпотечного нерухомого майна, своєї добровільної згоди на примусове звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку не надавала ні банку, ані будь-кому іншому.

Враховуючи, що протягом дії вказаного Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм, у відповідача були відсутні правові підстави для примусового відчуження житлової квартири, що є єдиним житлом, яка виступає предметом іпотеки та підпадає під дію Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", а у реєстратора були відсутніми правові підстави для прийняття рішення про проведення державної реєстрації права власності за договором купівлі продажу.

Під час укладення оспорюваного договору купівлі-продажу нерухомого майна було порушено вимоги ст. 12 ЗУ "Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей", згідно із якою для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Однак такого дозволу відповідач не отримував.

Просила суд визнати недійсним укладений між ТзОВ "Грифон Капітал" та ТзОВ "Профі Кредит" договір купівлі-продажу нерухомого майна: житловий будинок АДРЕСА_1 : земельна ділянка площею 0.1525 га кадастровий номер 030170046, яка розташована на території села Великий Житин Рівненського району Рівненської області, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В. 12 серпня 2019 року за №966.

Рішенням Рівненського районного суду Рівненської області від 06 червня 2023 року позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Грифон Капітал", Товариства з обмеженою відповідальністю "Профіт Кредит", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малаховська Ірина Валентинівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки задоволено.

Визнано недійсним укладений між ТзОВ "Грифон Капітал" та ТзОВ "Профі Кредит" договір купівлі-продажу нерухомого майна: житловий будинок АДРЕСА_1 : земельна ділянка площею 0.1525 га кадастровий номер 030170046, яка розташована на території села Великий Житин Рівненського району Рівненської області, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В. 12 серпня 2019 року за №966.

Рішення мотивовано тим, що саме продавцем не було дотримано вимог ст. 35 № 898-IV щодо надіслання рекомендованим листом іпотекодавцю, яка є боржником, письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, а тому на час укладення договору купівлі-продажу іпотечного майна продавець не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таке повідомлення направлялося особою, яка на той час вже не була кредитором та іпотекодержателем майна, повідомлення про зміну кредитора та іпотекодержателя у зобов`язанні позивачу не направлялися, про що сторона відповідача не заперечує.

Не погоджуючись із рішенням місцевого суду, ТОВ "Профіт Кредит" оскаржило його в апеляційному порядку.

У поданій апеляційній скарзі зазначає, що момент виникнення права вимоги за іпотечним договором чинне законодавство пов`язує з фактом державної реєстрації іпотеки в порядку, визначеному законодавством.

Зазначена правова позиція викладена в Постанові КГС ВС від 27.08.2019 у справі №911/2392/17.

Виникнення у ТОВ "Грифон Капітал" прав іпотекодержателя за договором іпотеки № 014/10615/6/24536/1 могло відбутися лише після нотаріального посвідчення правочину про відступлення від ТОВ "Факторингова компанія "Глобал Фінанс" прав за іпотечним договором, а також державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Як слідує з долученого до матеріалів справи оспорюваного Договору купівлі продажу від 12.08.2019 року, 19 квітня 2019 року між ТОВ "Факторингова компанія "Глобал Фінанс" та ТОВ "Грифон капітал" укладено договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки, посвідчений 19.04.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В. за реєстровим №400, відповідно до умов якого ТОВ "Факторингова компанія "Глобал Фінанс" відступило на користь ТОВ "Грифон капітал" права вимоги до Боржника та Іпотекодавця ОСОБА_1 за кредитним договором № 014/10615/6/24536 від 10 жовтня 2008 року та передало права за Договором іпотеки, посвідченого 10 жовтня 2008 року приватним нотаріусом Рівненського районного нотаріального округу Сохацьким І.С., за реєстровим № 3158.

Зазначені права також було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується долученою до матеріалів справи приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В. Інформаційною довідкою за №186965029 від 31.10.2019 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна.

Більше того, до матеріалів справи не долучався договір про відступлення права вимоги №27042017-1/ГФ від 27 квітня 2017 року між ТзОВ "Факторингова компанія "Глобал Фінанс" та ТзОВ "Грифон Капітал", тому не зрозуміло як суд міг встановити, що згідно зазначеного договору ТОВ "Грифон Капітал" стало належним Інотекодержателем нерухомого майна.

Окрім того, ухвали Рівненського районного суду Рівненської області від 11.12.2017 та 22.12.2017 року, на які посилається суд - не містяться жодного слова про заміну Іпотекодержателя. Більше того, на таких ухвалах немає відмітки про набрання законної сили, а отже вони не можуть бути належними та допустимими доказами по справі.

В постановах Верховного Суду від 08.08.2019 р. у справі №450/1686/17 та від 15.07.2019 р. у справі №235/499/17 зазначено, що аналіз норм ст.4, 13, 81, 82 ЩІК України та ст. 15 ЦК України дає підставу вважати, що кожна сторона сама визначає стратегію свого захисту, зміст своїх вимог і заперечень, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів. Суд не може вийти за межі позовних вимог та в порушення принципу диснозитивності самостійно обирати правову підставу та предмет позову.

Отже, при врахуванні зазначених ухвал суду як доказів, що підтверджують певні обставини, суд вийшов за межі позовних вимог всупереч нормам ч.2 ст.264 ЦПК України, оскільки питання порядку відступлення права вимоги за іпотечним та кредитним договором не було ні предметом дослідження суду, ні заявлялося Позивачем як підстава позову.

Тому, з огляду на зазначене, встановлені судом обставини справи щодо того, що станом на 01.08.2017 року ТОВ "Глобал Фінанс" не було належним Іпотекодержателем і не мала права направляти для Іпотекодавця (Позивача) вимогу про усунення порушень та сплату боргу, є недоведеними, а висновки суду в цій частині, по-перше, повністю спростовуються матеріалами справи та винесені в порушення ч. 2 ст. 264 ЦПК України, а по-друге вони суперечать нормам ст.513, 516 ЦК України, ст. 2, 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та ст. 3, 24 Закону України "Про іпотеку".

Висновки суду в частині неповідомлення позивача про зміну кредитора та іпотекодержателя не відповідають обставинам справи та наявним доказам.

Додає, що у разі зміни іпотекодержателя у визначеному законодавством порядку, до нового іпотекодержателя переходять всі права попереднього.

Якщо попередній Іпотекодержатель направляв вимогу про усунення порушень в порядку ст. 35 Закону України "Про іпотеку", вона була отримана, проте кошти не сплачено, то в нього виникає право на звернення стягнення на предмет іпотеки. У разі відступлення прав за іпотечним договором до моменту звернення стягнення на іпотечне майно, таке право (право на звернення стягнення на іпотечне майно в порядку ст.57 чи 38 Закону України "Про іпотеку") переходить до нового іпотекодержателя відповідно до вимог ст.514 ЦК України.

01 серпня 2017 року (попередній кредитор/іпотекодержатель) - ТОВ "Факторингова Компанія "Глобал Фінанс" надіслано Боржнику/Іпотекодавцю ОСОБА_1 рекомендованим листом Вимогу про усунення порушення.

10 серпня 2017 року поштове відправлення за № 149 вручено під підпис особисто ОСОБА_1 ..

Іпотекодержатель вимагав від Іпотекодавця сплатити борг за Кредитним договором №014 І06І5/6/24536 від 10 жовтня 2008 року у сумі 154 086,68 дол. США у гривневому еквіваленті за курсом НБУ - 4009792,59 грн. та попередив, що у разі невиконання та залишення без задоволення цієї Вимоги, Кредитор вправі звернути стягнення на предмети іпотеки.

Після спливу 30-денного строку отримання Позивачем відповідної Вимоги у попереднього кредитора (ТОВ "Факторингова Компанія "Глобал Фінанс") виникло право звернути стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, після відступлення права вимоги від попереднього кредитора - ТзОВ "Факторингова Компанія "Глобал Фінанс" до нового кредитора в зобов`язанні - ТзОВ "Грифон Капітал", до останнього перейшло право на звернення стягнення на предмет іпотеки з огляду на підтвердження спливу 30-тиденного строку повідомлення Іпотекодавця про таке стягнення.

З метою укладення Договору купівлі-продажу від 12.08.2019 року належним Іпотекодержателем було своєчасно надіслано на адресу Іпотекодавця вимогу про усунення порушень в порядку ст.35 Закону України "Про іпотеку", а висновки суду, щодо необхідності повторного надсилання такої вимоги новим іпотекодежателем повністю спростовуються наведеними доводами та нормами права.

Отже, судом першої інстанції при прийняті рішення не було застосовано положення статей 512, 514 ЦК України та ст. 35 Закону України "Про іпотеку" в частині підтвердження обсягу переходу до нового іпотекодержателя права на звернення стягнення на іпотечне майна, а також відсутності нього обов`язку надсилати повторно вимогу про усунення порушень, а також невірно розтлумачено ч. 1 ст. 35 Закону України "Про іпотеку" в частині обов`язку саме продавця (а не іпотекодержателя) іпотечного майна направляти вимогу про усунення порушень, що є підставою для скасування рішення суду першої інстанції у відповідності до п.4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України та ухвалення нового.

Просить суд скасувати оскражуване рішення та ухвалити нове - про відмову у задоволенні позову.

Відзиву на апеляційну скаргу не подано.

Перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників процесу, апеляційний суд приходить до висновку про задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 10 жовтня 2008 року між ВАТ "Ерсте Банк" (правонаступником якого є - Публічне акціонерне товариство (ПАТ) "Фідокомбанк") та фізичною особою ОСОБА_1 укладено кредитний договір з фізичною особою №014/10615/6/24536.

Згідно з п.п.1.1. ст.1 кредитного договору кредитор на положеннях цього договору надає позичальнику кредит в сумі 130 000 доларів США 00 центів зі строком користування кредитними коштами до 07 жовтня 2033 року (включно), із сплатою 12,5 відсотків річних.

Також 10 жовтня 2008 року між банком та позичальником укладено договір іпотеки №014/10615/6/24536/1, відповідно до п.п.1.1. цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя, що витікають з кредитного договору №014/10615/6/24536 від 10.10.2008, укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем, а також додаткових угод до нього.

Предметом іпотеки є:

- незавершений будівництвом житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрований в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно за реєстраційним №24979421. Згідно з Витягом з реєстром прав власності на нерухоме майно, виданим Комунальним підприємством Рівненським обласним бюро технічної інвентаризації 08.10.2008 за №20507448, реєстраційний номер об`єкта - 24979421, номер запису: 395-387 в книзі 1. Процент готовності незавершеного будівництвом житлового будинку: 90%.

- земельна ділянка, на якій розташований зазначений в п.1.2.1. цього договору незавершений будівництвом житловий будинок, площею 0,1525 га, кадастровий номер 03017 0046, яка розташована на території села Великий Житин Рівненського району Рівненської області та належить іпотекодавцю на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА номер 269474, виданого 17 травня 2007 р. Великожитинською сільською радою та зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №52. Цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд.

Згідно відомостей з Інформаційної довідки № 186965029 від 31.10.2019 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна:

26.05.2014 року зареєстровано відступлення прав іпотеки на підставі договору № 1 про відступлення права за договором іпотеки, серія та номер 465, виданий 26.05.2014 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдін М.А., за яким іпотекодержатель ВАТ "Ерсте Банк" змінено на ТзОВ "Факторингова компанія "Глобал Фінанс";

19.04.2019 року зареєстровано відступлення прав іпотеки: іпотекодержатель ТОВ "Факторингова компанія "Глобал Фінанс" змінено на ТОВ "Грифон Капітал" (а.с. 21).

12 серпня 2019 року між ТзОВ "Грифон Капітал" та ТзОВ "Профі Кредит" укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 03017 0046, яка розташована на території села Великий Житин Рівненського району Рівненської області та житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 та будинку житлового з господарськими будівлями та спорудами АДРЕСА_1 , який 12.08.2019 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В., зареєстрований в реєстрі за № 966 (а.с. 13-14).

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частини друга, третя статті 215 ЦК України).

Статтею 204 ЦК України встановлюється презумпція правомірності правочину, яка означає, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно з цією презумпцією вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

Згідно із частиною першою статті 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором (частина третя статті 33 Закону України "Про іпотеку").

Згідно з пунктом 5.4. договору іпотеки №014/10615/6/24536/1 від 10 жовтня 2008 року звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом продажу Іпотекодержателем предмета іпотеки будь якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України "Про іпотеку"; згідно з договором про задоволення вимог Іпотекодержателя (а.с. 16 зворот, т. 1).

Згідно з пунктом 5.5.1. Договору іпотеки у відповідності до статті 36 Закону України "Про іпотеку" цей договір про іпотеку є договором про задоволення вимог іпотеко держателя, на підставі якого Іпотекодержатель на власний розсуд може в тому числі згідно статті 38 Закону України "Про іпотеку" продати предмет іпотеки від свого імені будь-якій особі-покупцеві, при цьому ціна продажу предмета іпотеки може бути встановлена за вибором Іпотекодержателя, або в розмірі заставної вартості предмета іпотеки визначеної в п. 1.3. Договору іпотеки, яка сторонами визначається як ціна продажу Предмета Іпотеки, або на підставі оцінки майна, що підготовлена ні суб`єктом оціночної діяльності.

Доводи позивача про недотримання відповідачами та нотаріусом положення Закону України "Про іпотеку" щодо оцінки нерухомого майна як на підставу для недійсності правочину не заслуговують на увагу.

За змістом частини шостої статті 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

09 вересня 2019 року суб`єктом оціночної діяльності ПП "Бюро технічної інвентаризації та оцінки" було визначено ринкову вартість об`єктів оцінки: житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 264,3 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 - 120800 грн та земельної ділянки, кадастровий номер 030170046, яка розташована на території села Великий Житин Рівненського району Рівненської області - 150600 грн (а.с. 183-204, т. 1).

Щодо покликання ОСОБА_1 як підставу недійсності правочину на відсутність, в порушення ч. 1 ст. 38 Закону України "Про іпотеку", повідомлення про намір укладення договору, апеляційний суд дійшов наступних висновків.

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка наведена в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення необхідно вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема він не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

У матеріалах справи наявна копія вимог ТзОВ "Факторингова компанія "Глобал Фінанс" до ОСОБА_1 про сплату заборгованості за кредитним договором № 014/10615/6/24536 від 10 жовтня 2008 року на суму 154 086,68 дол США, з попередженням, що у разі невиконання цієї вимоги кредитор вправі розпочати примусове стягнення заборгованості та застосувати позасудове врегулювання (а.с. 87, том 1).

Копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення підтверджується отримання ОСОБА_1 10 серпня 2017 року вищезазначеної вимоги (а.с. 83, том 1).

Відповідно до ст. 38 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 касаційний суд прийшов до висновку, що неналежне повідомлення іпотекодавців про намір укласти договори купівлі-продажу предмета іпотеки не є підставою для задоволення позовних вимог про визнання договору недійсним, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України "Про іпотеку" обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків.

Таким чином висновок суду першої інстанції про те, що належним іпотекодержателем не було виконано вимоги ст. 35 Закону України "Про іпотеку" що є підставою недійсності правочину є помилковим.

Щодо порушення норм Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" при укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу від 12 серпня 2019 року, такі доводи ОСОБА_1 не заслуговують на увагу.

Згідно положень Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" не може бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об`єктів житлового фонду (далі - нерухоме житлове майно), об`єкт незавершеного житлового будівництва, майнові права на нього, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно/об`єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як забезпечення виконання зобов`язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного житлового будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна; або;

таке нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна;

загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного житлового будівництва) не перевищує 140 квадратних метрів для квартири та 250 квадратних метрів для житлового будинку.

У спірних правовідносинах відсутні обов`язкові умови для застосування положень вищенаведеного Закону щодо неможливості звернення стягнення на житловий будинок ОСОБА_1 : площа такого будинку становить 264,3 кв.м., відсутні докази, що житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя; немає доказів відсутності у власності позичальника іншого нерухомого житлового майна.

Процесуальне законодавство передбачає, що обставини цивільних справ з`ясовуються судом на засадах змагальності, в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів. Щодо обов`язку доказування і подання доказів, то кожна сторона, згідно вимог ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень.

Надані позивачкою довідки Шпанівської сільської ради від 17.07.2018 року № 2/452 та від 13.06.2018 року № 2/66 про реєстрацію у будинку за адресою: АДРЕСА_1 осіб: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 та ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 не є доказами, на підставі яких суд може встановити факт недійсності оспорюваного правочину.

Оскільки позивачкою не доведено підстав недійсності правочину - договору купівлі-продажу, укладеного між ТзОВ "Грифон Капітал" та ТзОВ "Профі Кредит" 12 серпня 2019 року, не спростовано презумпцію його правомірності, у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Грифон Капітал", Товариства з обмеженою відповідальністю "Профіт Кредит", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малаховська Ірина Валентинівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки необхідно відмовити.

Ураховуючи те, що судом першої інстанції неповно з`ясовано фактичні обставини справи, висновки суду не відповідають обставинам справи, судом неправильно застосовано норми матеріального права, постановлене ним рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Грифон Капітал", Товариства з обмеженою відповідальністю "Профіт Кредит", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малаховська Ірина Валентинівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки.

На підставі ст.ст. 203, 204, 215 ЦК України, ст.ст. 31, 35, 38 Закону України "Про іпотеку", Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", керуючись ст.ст. 367, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, Рівненський апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу, яка подана представником ТзОВ "Профіт Кредит" - адвокатом Захарець Іриною Анатоліївною задовольнити.

Рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 06 червня 2023 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Грифон Капітал", Товариства з обмеженою відповідальністю "Профіт Кредит", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малаховська Ірина Валентинівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Профіт Кредит" 1261,50 грн - у відшкодування судового збору, сплаченого за розгляд справи судом апеляційної інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне судове рішення не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на касаційне оскарження, якщо касаційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому такого судового рішення.

Головуючий суддя Шимків С.С.

Судді: Боймиструк С.В.

Хилевич С.В.