Справа № 587/1457/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 серпня 2023 року Сумський районний суд Сумської області в складі:

головуючого судді - Черних О.М.

секретаря судового засідання - Овчаренко М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки» (с. Печини, вул. Центральна, 2а, Охтирського району, Сумської області) до товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» (смт. Степанівка, вул. Заводська, 4, Сумського району Сумської області), ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ), треті особи: державний реєстратор Нижньосироватської сільської ради Сумського району Сумської області Іщенко-Амбарцумян Людмила В`ячеславівна (с. Нижня Сироватка, вул. Сумська, 167, Сумського району Сумської області), орган опіки і піклування Хотінської селищної ради Сумського району Сумської області, смт. Хотінь, вул. Соборна, 45, Сумського району, Сумської області) про визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації,

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог

В вересні 2022 року ТОВ «Семереньки» звернулось до суду з позовом до ТОВ «Райз Північ» та ОСОБА_2 з вимогами: визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки від 01 січня 2014 року кадастровий номер :02:003:0034 площею 2,6588 га, укладений між ПАТ «Райз Максимко» та ОСОБА_2 (правонаступниками сторін, відповідно до рішення суду та додаткових угод є ОСОБА_1 , та ТОВ «Райз Північ») та скасувати його державну реєстрацію права оренди, прийняте державним реєстратором Сумського районного управління юстиції Сумської області Іщенко-Амбарцумян Л.В. від 14 липня 2015 року за інд. №22846602 (номер запису про інше речове право 10404089).

Позовна заява мотивована тим, що між ТОВ «Агрофірма «Рост» та ОСОБА_2 був укладений договір оренди землі № б/н від 30 грудня 2010 року, щодо передачі у строкове платне користування земельної ділянки площею 2,659 га, яка розташована на території Хотінської селищної ради Сумського району, Сумської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 20 років. Державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки проведено 30 грудня 2010 року у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 36, відповідно до чинного на той час законодавства.

Починаючи від початку дії вказаного договору позивачем виконуються всі обов`язки за договором, а саме - земельна ділянка використовується виключно за її цільовим призначенням і за її використання своєчасно сплачується орендна плата. Під час реєстрації права оренди на земельну ділянку за додатковою угодою було встановлено про подвійне зареєстроване право оренди на спірну земельну ділянку. А тому, просили суд захистити їх право користування спірною земельною ділянкою як первинного орендаря.

Кроткий зміст відзиву.

01 січня 2014 року між ПРАТ «Райз Максимко» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:003:0034 площею 2,659 га. 14 липня 2015 року була укладена додаткова угода щодо оренди спірної земельної ділянки між ОСОБА_2 та ТОВ «Райз Північ», згідно якої товариство використовує земельну ділянку за призначенням, сплачуючи за це орендну плату. Вважає, що вони у законний спосіб отримали право оренди, а тому позовні вимоги ТОВ «Семереньки» є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Крім того вважають, що позивачем пропущено строк звернення до суду.

Позиція суду

Суд, дослідивши матеріали справи, оцінивши за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні докази приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Судом встановлено, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 2,6588 га (рілля) з кадастровим номером :02:003:0034, на території Хотінської селищної ради, що стверджується державним актом 11-СМ №018577 (а.с. 19-22).

ТОВ «Агрофірма Семереньки» є правонаступником ТОВ «Агрофірма «РОСТ» з 07 грудня 2018 року, в тому числі і щодо будь-яких прав користування чи володіння майном, яке належало ТОВ «АФ «Рост», включаючи права оренди на земельні ділянки, що підтверджується Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.(а.с.38-50, 51)

30 грудня 2010 року ТОВ «Агрофірма «Рост» уклало з ОСОБА_2 договір оренди землі, за яким товариство отримало в оренду земельну ділянку загальною площею 2,659 га (рілля) з кадастровим номером :02:003:0034, на території Хотінської селищної ради строком на 20 років, починаючи з дати державної реєстрації договору оренди землі. Договір зареєстровано у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» за №36 від 30 грудня 2010 року (а.с.15-17)

01 липня 2019 року ТОВ «Агрофірма «Семереньки» уклало додаткову угоду до договору оренди землі з ОСОБА_2 . Згідно цієї додаткової угоди сторони виклали зміст договору оренди в новій редакції, та, зокрема, погодили, що строк дії договору становить до 31 грудня 2035 року (а.с. 24-30).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 14 липня 2015 року державним реєстратором Сумського районного управління юстиції Сумської області Іщенко-Амбарцумян Л.В. здійснено державну реєстрацію права оренди на вказану земельну ділянку з кадастровим номером :02:003:0034 за іншою особою - ТОВ «Райз Північ» (індексний номер рішення 22846602 від 14.07.2015), номер запису про інше речове право - 10404089.(а.с.33-36).

Згідно довідки Головного управління Держгеокадастру у Сумській області, між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «Рост» зареєстровано договір оренди землі, про що зроблено запис в Книзі записів про державну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок, зареєстрованого 30.12.2010 №736. Термін договору оренди 20 років. Кадастровий номер :02:003:0034, площа 2,659 га. (а.с.37).

При цьому, договір оренди землі між ТОВ «Агрофірма «Рост» чи його правонаступником - ТОВ «Агрофірма «Семереньки» та власником землі не розривався, недійсним в судовому порядку не визнавався та не припинявся іншим чином.

З наданих позивачем доказів вбачається, що він систематично сплачував орендну плату відповідачу, обробляв спірну ділянку та використовував її за цільовим призначенням, а про те, що його право було порушено дізнався лише в 2021 році

Згідно рішення суду від 23 березня 2023 року ОСОБА_2 було визнано недієздатною та встановлено опікуна - ОСОБА_1 (а.с. 74-75).

Нормативно-правове обґрунтування

Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно зі статтею 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом положень статей 210, 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір підлягає державній реєстрації лишу у випадках, встановлених законом. Такий договір є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Статтею 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Процедура укладення, вимоги до змісту і форми та порядок припинення договору оренди землі визначені Земельним кодексом України та спеціальним законом - Законом України «Про оренду землі».

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Аналогічна норма була закріплена в частині другій статті 124 ЗК України (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі від 10 червня 2008 року).

Статтею 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно з Законом України «Про оренду землі» орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (статті 1, 13 Закону України «Про оренду землі»).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Згідно з частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

За змістом статті 126 ЗК України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Пунктом першим частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до пункту другого частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, серед яких право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Таким чином, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Разом з тим, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Системний аналіз статей 210, 638 ЦК України у взаємозв`язку зі статтями 125, 126 ЗК України та статтею 6 Закону України «Про оренду землі» дають підстави для висновку, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Частиною другою статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зобов`язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Відповідно до пункту 8-1 частини другої статті 9 цього Закону під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов`язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема, щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, та призводить до порушення права позивача як орендаря.

Такий правовий висновок висловлено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року в справі № 587/2331/16-ц (провадження № 14-411цс19), від 09 жовтня 2019 року в справі № 387/1095/17 (провадження № 14-414цс19), від 20 листопада 2019 року в справі № 669/930/16-ц (провадження № 14-486цс19), від 15 січня 2020 року в справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19) та в постановах Верховного Суду від 11 грудня 2019 року в справі № 378/146/18 (провадження № 61-44278св18), від 21 травня 2020 року у справі № 378/85/17 (провадження № 61-44166св18).

Матеріалами справи підтверджується, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 2, 659 га (рілля) з кадастровим номером :02:003:0034, на території Хотінської селищної ради, що стверджується державним актом 11-СМ №018577. 30 грудня 2010 року ТОВ «Агрофірма «Рост» уклало з ОСОБА_2 договір оренди землі, за яким товариство отримало в оренду земельну ділянку загальною площею 2, 6588 га (рілля) з кадастровим номером :02:003:0034, на території Хотінської селищної ради строком на 20 років, починаючи з дати державної реєстрації договору оренди землі. Договір зареєстровано у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» за №36 від 30 грудня 2010 року. 07 липня 2019 року ТОВ «Агрофірма «Семереньки» уклало додаткову угоду до договору оренди землі та згідно цієї додаткової угоди сторони виклали зміст договору оренди в новій редакції, та, зокрема, погодили, що строк дії договору становить до 31 грудня 2035 року .

Відповідно до листа Головного управління Держгеокадастру у Сумській області від 09.08.2022 року № 1205/15-22 зазначено, що між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «Рост» » зареєстровано договір оренди землі терміном на 20 років, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 30 грудня 2010 року за № 736.

Відомості про земельні ділянки не було перенесено з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру в зв`язку з відсутністю електронних документів.

Суд зазначає, що виходячи із обставин даної справи, відбулась одночасна реєстрація договору оренди земельної ділянки за законодавством, яке діяло до 01 січня 2013 року та реєстрація права оренди земельної ділянки за законодавством, яке діяло станом на 12 вересня 2019 року.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 14 липня 2015 року державним реєстратором Сумського районного управління юстиції Сумської області Іщенко-Амбарцумян Л.В. здійснено державну реєстрацію права оренди на вказану земельну ділянку з кадастровим номером :02:003:0034 за іншою особою - ТОВ «Райз Північ» (індексний номер рішення 22846602 від 14.07.2015), номер запису про інше речове право - 10404089.

Висновки за результатами розгляду

З огляду на зазначене суд дійшов до висновку про те, що укладення договору оренди землі від 01.01.2014 року між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «Рост», не може визнаватися законним, оскільки одна й та сама земельна ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, укладеними з різними орендарями.

Аналогічних висновків у подібних правовідносинах дійшов Верховний Суд у постановах від 01 квітня 2020 року (справа № 659/326/19, провадження № 61-22607св19) від 15 березня 2021 року (справа № 659/310/19, провадження № 61-22494св19), а також Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року (у справі № 378/596/16-ц, провадження №14-545цс19).

Проаналізувавши у повній мірі вищенаведені норми та вивчивши обставини справи, суд приходить до переконання, про задоволення позовних вимог ТОВ «Агрофірма» Семереньки» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 01 січня 2014 року кадастровий номер :02:003:0034 площею 2,6588 га, укладений між Приватним акціонерним товариством «Райз Максимко» та ОСОБА_2 (правонаступниками сторін, відповідно до рішення суду та додаткових угод є ОСОБА_1 та ТОВ «Райз Північ») та скасування державної реєстрації права оренди, прийняте державним реєстратором Сумського районного управління юстиції Сумської області Іщенко-Амбарцумян Л.В. за №22846602 від 14.07.2015.

При цьому, суд звертає увагу на те, що за правилами статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).

Відповідно до частин першої та п`ятої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Порівняльний аналіз термінів "довідався" та "міг довідатися", що містяться в статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18) зазначено, що можливість знати про порушення своїх прав випливає із загальних засад захисту цивільних прав та інтересів (статті 15, 16, 20 ЦК України), за якими особа, маючи право на захист, здійснює його на власний розсуд у передбачений законом спосіб, що створює в неї цю можливість знати про посягання на права. Аналіз статті 261 ЦК України дає підстави для висновку, що початок перебігу позовної давності збігається з моментом виникнення в зацікавленої сторони права на позов. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права. Відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення відповідного права можна було отримати раніше".

Під час розгляду справи судом встановлено, що позивач систематично сплачував орендну плату ОСОБА_2 , при цьому вказав, що обробляв спірну ділянку за цільовим призначенням, а про те, що його право було порушено дізнався лише в 2021 році, а тому суд вважає, що позивач звернувся за захистом свого порушеного права в межах позовної давності.

Разом з тим, відповідно до положень п. 1 ч. 2 ст. 141 ЦПК України у разі задоволення позову судові витрати покладаються на відповідача, а тому з ТОВ «Райз ПІВНІЧ» та ОСОБА_1 на користь ТОВ «Агрофірма «Семереньки» необхідно стягнути судові витрати в дольовому порядку.

Керуючись ст..263,265,268,273 суд ЦПК України суд -

У Х В А Л И В:

Позов товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки» (с. Печини, вул. Центральна, 2а, Охтирського району, Сумської області) до товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» (смт. Степанівка, вул. Заводська, 4, Сумського району Сумської області), ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ), треті особи: державний реєстратор Нижньосироватської сільської ради Сумського району Сумської області Іщенко-Амбарцумян Людмила В`ячеславівна (с. Нижня Сироватка, вул. Сумська, 167, Сумського району Сумської області), орган опіки і піклування Хотінської селищної ради Сумського району Сумської області, смт. Хотінь, вул. Соборна, 45, Сумського району, Сумської області) про визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації- задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки б/н від 01.01.2014, укладений між ОСОБА_2 та Приватним акціонерним товариством «Райз Максимко» (правонаступниками яких за додадтковими угодами є ОСОБА_1 та Товариство з обмеженою відповідальністю «Райз Північ») на земельну ділянку з кадастровим номером :02:003:0034 площею 2,6588 га.

Скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» на земельну ділянку з кадастровим номером :02:003:0034 площею 2,6588 га, прийняте державним реєстратором Сумського районного управління юстиції Сумської області Іщенко- Амбарцумян Людмилою В`ячеславівною від 14 липня 2015 року за інд. №22846602 (номер запису про інше речове право 10404089).

Стягнути витрати по сплаті судового збору з «Райз Пвніч», , в сумі 2481 грн., та з ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 в сумі 2481 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення суду може бути оскаржене до Сумського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя О.М. Черних