Придніпровський районний суд м.Черкаси
Справа № 711/2318/23
Провадження № 2/711/1098/23
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 травня 2023 року Придніпровський районний суд м. Черкаси в складі:

головуючого судді Булгакової Г.В.,

за участю секретаря судового засідання Дубини В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Черкаси в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Черкаська філія товарної біржі «Українська біржа нерухомості» про визнання договору купівлі продажу дійсним,-

ВСТАНОВИВ:

13.04.2023 ОСОБА_1 звернулася до Придніпровського районного суду м. Черкаси із позовом, в якому просила визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 05.09.1997 між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , зареєстрований на Товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія) відповідно до Протоколу відкритих торгів № 4 від 05.09.1997, реєстраційний номер 257-2.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 05.09.1997 між ОСОБА_3 (нині ОСОБА_5 ) та ОСОБА_4 (нині Письменна) на Черкаській філії товарної біржі «Українська біржа нерухомості» був укладений договір купівлі - продажу нерухомого майна, а саме двокімнатної квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . У вказаному договорі, сторони досягли згоди з усіх істотних умов, характерних для правочинів, предметом яких є відчуження майна, констатували факт повного розрахунку до підписання договору, а також на виконання п. 11 Договору зареєстрували його в Черкаському обласному об`єднаному бюро технічної інвентаризації в реєстровій книзі № 8 за № 522. Також у договорі міститься примітка, що останній зареєстровано на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія) відповідно протоколу відкритих торгів № 4 від 05.09.1997 та на підставі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягає нотаріальному посвідченню. Згідно довідки КП «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» № 41785о від 05.04.2023, на підставі вказаного правочину за ОСОБА_4 (нині Письменна) було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 . В даній квартирі вона зареєстрована та останні 26 років використовує її для постійного проживання, регулярно сплачує комунальні платежі та утримує її в належному санітарно-технічному стані. У березні 2023 року позивач виявила бажання розпорядитися належною їй квартирою, однак нотаріусом їй було роз`яснено, що договір купівлі-продажу від 05.09.1997 не може бути прийнятий в якості правовстановлюючого документа, оскільки сторонами договору не дотримано вимог статті 227 ЦК УРСР в частині його нотаріального посвідчення. На час укладення договору позивачу не було відомо, що правочин підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до статті 15 якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають.

За результатами автоматизованого розподілу судової справи між суддями справа передана для розгляду судді Придніпровського районного суду м. Черкаси Булгаковій Г.В.

Ухвалою Придніпровського районного суду м. Черкаси від 14.04.2023 відкрито провадження по справі та призначено її до судового розгляду за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін. Відповідачу встановлено п`ятнадцятиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання відзиву на позовну заяву.

В судове засідання позивач ОСОБА_1 не з`явилася, надала заяву, в якій підтримала позовні вимоги та просила розглядати справу без її участі.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з`явилася, надала заяву, в якій визнала позовні вимоги та просила розглядати справу без її участі.

Представник Черкаської філії товарної біржі «Українська біржа нерухомості» в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, причини неявки не повідомив. Клопотань про відкладення розгляду справи чи про розгляд справи без його до суду не надходило.

Дослідивши матеріали справи, повно і всебічно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, застосувавши до спірних правовідносин відповідні норми матеріального та процесуального права, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Статтею 55 Конституції України та статтею 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Виходячи з принципу диспозитивності цивільного судочинства та змагальності сторін (статті 12, 13 ЦПК України), суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено, що 05.09.1997 ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , керуючись протоколом відкритих торгів № 4, підписаним на ТД ТБ «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія), уклали Договір купівлі-продажу, за умовами якого ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_4 купила квартиру АДРЕСА_1 , яка складається з двох кімнат, загальна площа 50,5 кв.м., в тому числі житлова площа 29,4 кв.м. та розташована на 5 поверсі дев`ятиповерхового цегляного будинку.

Згідно пунктів 3-5, 11 вищевказаного Договору, інвентаризаційна вартість квартири на 03.09.1997 складала 291 грн. За згодою сторін квартира оцінюється та продається за 14000 грн. Вказану суму продавець отримав від покупця повністю до реєстрації даного договору на Біржі, про що свідчить відповідний напис на цього договору. Покупець набуває право власності на вказану квартиру з дня реєстрації договору на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія). На підставі статті 227 ЦК України договір підлягає реєстрації в Черкаському об`єднаному бюро технічної інвентаризації.

Так, з відмітки проставленої на звороті вищевказаного Договору купівлі продажу вбачається, що договір зареєстровано на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія) за реєстраційним номером 257-2.

У подальшому, на підставі вищевказаного Договору купівлі продажу за ОСОБА_4 було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 в КП «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації», що стверджується листом № 41785 о від 05.04.2023.

Отже, сторони повністю виконали умови Договору купівлі - продажу від 05.09.1997.

З моменту придбання квартири та по теперішній час позивачка володіє та користується такою квартирою, здійснює заходи щодо утримання такої квартири та її обслуговування, що підтверджується договорами про надання житлово-комунальних послуг до такого помешкання: договір на участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території від 24.02.1998; договір про користування електричною енергією для населення від 04.10.2010; договір про надання населенню послуг з газопостачання від 01.06.2000.

Також, в судовому засіданні встановлено, що 07.06.1997 ОСОБА_3 зареєструвала шлюб з ОСОБА_6 та змінила прізвище на з « ОСОБА_7 » на « ОСОБА_5 », що стверджується копією свідоцтва про одруження серії НОМЕР_1 , виданим 07.06.1997 Відділом реєстрації актів громадянського стану Черкаського міськвиконкому.

Крім того, 21.02.2019 ОСОБА_4 зареєструвала шлюб з ОСОБА_8 та змінила прізвище з « ОСОБА_9 » на « ОСОБА_10 », що стверджується копією свідоцтва про шлюб серії НОМЕР_2 , виданим 21.02.2019 Черкаським міським відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного територіального управління юстиції у Черкаській області.

На даний час позивачка не може розпорядитися належною їй на праві власності квартирою у зв`язку із недотриманням форми правочину, а саме відсутністю нотаріального посвідчення договору.

Згідно ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Згідно зі ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 р. встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

На момент укладання біржової угоди, яка є предметом судового розгляду, спірні правовідносини регулювались нормами ЦК УРСР (1963р).

Згідно ст.153 ЦК УРСР, який діяв на момент укладення спірного правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР передбачалось, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).

Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. Натомість ч.2 ст.47 ЦК УРСР передбачалось, якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року № 3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.

Згідно ч.3 ст.9 ЖК України громадяни мають право придбати житло на біржових торгах.

У відповідності до ст. 12 Закону України «Про власність», який діяв на момент виникнення спірних правовідносин, громадяни набувають право власності в разі укладання угод, які не заборонені Законом.

Статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, передбачалось, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.

Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13.12.1995, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19.01.1996 за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржею.

Відповідно до п. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 за № 1952-1 право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.

Таким чином, спірні правовідносини на момент їх виникнення були врегульовані різним чином одночасно нормами ЦК УРСР та Законом України «Про товарну біржу», тобто існувала колізія норм права щодо необхідності нотаріального посвідчення угод купівлі-продажу жилих будинків, укладених на товарній біржі.

Зі змісту договору від №257-2 від 05.09.1997 вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст.15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія) та подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. У відповідності до вимог ст. 227 ЦК УРСР підлягає реєстрації в Черкаському об`єднаному бюро технічної інвентаризації.

Згідно листа КП «Черкаське ОБТІ» від 05.04.2023 за №41785о станом на 01.01.2013 право приватної власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за позивачкою на підставі договору купівлі-продажу № 257-3 від 05.09.1997, а згідно реєстраційного штампу на договорі державна реєстрація права власності у КП «Черкаське ОБТІ» була проведено 08.10.1997.

Отже, отримавши державну реєстрацію в КП «Черкаське ОБТІ» права власності на спірну квартиру, яку позивачка придбала у відповідачки за договором купівлі-продажу №257-2 від 05.09.1997, що зареєстрований на Товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості», держава тим самим визнала її право власності на таку квартиру, як таке, що виникло на не заборонених законом підставах.

Варто звернути увагу, що Закон України «Про товарну біржу» (в редакції станом на 05.09.1997) дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.

При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій, були внесені лише у 2003 році.

У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири у 1997 році, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.

Тому в цьому контексті немає підстав для визнання нікчемним договору купівлі-продажу №257-2 від 05.09.1997, що зареєстрований на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості», за яким відповідачка продала, а позивачка купила квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .

По обставинам спірних правовідносин судом встановлено, що сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», дотримались процедури державної реєстрації переходу права власності на об`єкт купівлі-продажу, що свідчить про реальність та дійсність такого правочину, а також належні правові підстави набуття позивакою у власність спірної квартири.

Разом з тим, на теперішній час право власності позивачки на спірну квартиру зареєстроване у встановленому законом порядку, проте відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, укладеного 05.09.1997, в силу дії норми ст. 227 ЦК УРСР свідчить про його недійсність, а відтак такий договір не є належним правовстановлюючим документом про підтвердження права власності на нерухоме майно. За таких обставин право позивачки на підтвердження наявності в неї права власності на спірну квартиру є порушеним і підлягає захисту.

За змістом ст. 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України (аналогічна норма передбачалась ч.2 ст.47 ЦК УРСР) якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

За таких обставин, суд доходить висновку про обґрунтованість та правомірність позовних вимог про визнання дійсним, укладеного між сторонами договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05.09.1997, а тому позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат суд виходить з того, що судові витрати по справі складаються з судового збору, сплаченого позивачкою при зверненні до суду в сумі 1073,60 грн. У своїй заяві від 19.04.2023 позивачка просила понесені нею судові витрати покласти на неї, а відтак на підставі ст. 13 ЦПК України відсутні підстави для відшкодування таких витрат за рахунок відповідачки.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.10-13, 258, 259, 263-265, 280-282 ЦПК України, ст.ст.15, 16, 209, 220, 328, 392 ЦК України, ст.ст. 47, 227 ЦК УРСР в редакції 1963 року, ст.15 ЗУ «Про товарну біржу» суд, -

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Черкаська філія товарної біржі «Українська біржа нерухомості» про визнання договору купівлі продажу дійсним - задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 05.09.1997 між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , зареєстрований на Товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія) відповідно до Протоколу відкритих торгів № 4 від 05.09.1997, реєстраційний номер 257-2.

Рішення суду може бути оскаржене до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене в день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Головуючий: Г. В. Булгакова