Провадження № 2/522/1125/23
28 лютого 2023 року Приморський районний суд м. Одеси в складі:
головуючого - судді Абухіна Р.Д.,
за участю секретаря судового засідання Кріцької Д.Є.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», третя особа: державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортов Ігор Олександрович про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора та припинення права власності,
В обґрунтування позову позивач зазначив, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності було здійснено без укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя; позивачу не надходило та він не отримував жодних повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя в розумінні ст. 35 ЗУ «Про іпотеку»; в порушення ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державну реєстрацію права власності на нерухоме майно було проведено за наявності обтяження арешту нерухомого майна; порушено вимоги ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»; на момент набуття ТОВ «Кей-Колект» права власності на предмет іпотеки, була відсутня оцінка такого майна, що є порушенням чинного законодавства; з дня виникнення у ТОВ «Кей-Колект» права вимоги на звернення стягнення на предмет іпотеки минуло більше трьох років.
Ухвалою суду від 12.08.2021 року було відкрито провадження у справі та вирішено розгляд справи проводити в порядку загального позовного провадження.
Разом з позовною заявою представником позивача було подано заяву про забезпечення позову.
Ухвалою суду від 12.08.2021 року заяву представника позивача про забезпечення позову було задоволено частково. Накладено арешт на квартиру, загальною площею 74,2 кв.м., що знаходиться за адресою: : АДРЕСА_1 . Заборонено державним реєстраторам прав на нерухоме майно, а також іншим суб`єктам на яких покладено функції державного реєстратора прав на нерухоме майно вчиняти реєстраційні дії (реєстрація прав та їх обтяжень) з квартирою, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . В задоволенні решти заяви відмовлено.
Ухвалою суду від 25.11.2021 року було закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду по суті.
У судове засідання 28.02.2023 року позивач та його представник не з`явилися. Представник позивача надав заяву, в якій позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив їх задовольнити, проти ухвалення заочного рішення не заперечував.
Відповідач у судове засідання не з`явився, причини неявки не повідомив, про час та місце судового засідання повідомлявся в порядку, передбаченому законом. Правом на подання відзиву на позовну заяву не скористався.
Третя особа державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортов Ігор Олександрович до судового засідання не з`явився, про слухання справи повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив.
Суд, у зв`язку з неявкою відповідача та неповідомленням про поважні причини такої неявки в судове засідання, ненаданням відповідачем відзиву на позов, зі згоди представника позивача, ухвалив слухати справу у відсутності відповідача, згідно ст.ст. 280-281 ЦПК України, при заочному розгляді на підставі наявних у справі доказів.
У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, відповідно до ч.2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснюється.
Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про необхідність часткового задоволення позовних вимог, виходячи з наступного.
У якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 01 лютого 2007 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено Іпотечний договір, зареєстрований в реєстрі за № 642, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І., згідно умов якого ОСОБА_1 передав в іпотеку АКІБ «УкрСиббанк» належну йому на праві власності квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
Підставою внесення запису стало рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38468173 від 01.12.2017 12:45:55, Махортов Ігор Олександрович, Комунальне підприємство «Реєстраційна служба Одеської області», Одеська обл..
Не погоджуючись з діями державного реєстратора щодо прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на належну позивачу квартиру, 16.02.2018 року ОСОБА_1 звернувся до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича, третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 03.12.2019 року по справі №522/2859/18 було задоволено позов ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича, третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора. Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38468173 від 01.12.2017 12:45:55, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект».

Постановою Одеського апеляційного суду від 18.02.2021 року апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» було задоволено частково. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 03 грудня 2019 року скасовано. Прийнято постанову, якою в задоволенні позову ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича, третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання протиправним та скасування рішення відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову суд апеляційної інстанції свою позицію обґрунтовував тим, що позов пред`явлено до неналежного відповідача, оскільки в указаних правовідносинах належним відповідачем є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої прийнято оскаржуване рішення про реєстрацію права власності, тобто ТОВ «Кей-Колект».

Постановою Верховного Суду від 30.06.2021 року касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Попової Олени Анатоліївни було залишено без задоволення, а постанову Одеського апеляційного суду від 18 лютого 2021 року залишено без змін. У вказаній постанові Верховний Суд зазначив, що апеляційний суд дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову через його пред`явлення до неналежного відповідача.

Не погоджуючись з перереєстрацією права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем, ОСОБА_1 повторно звернувся до суду з даним позовом, в якому відповідачем зазначив ТОВ «Кей-Колект», а третьою особою: державного реєстратора КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова І.О..

Правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, їх обтяжень визначені ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до п.1 ч. 1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 19 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

Відповідно до ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Положення ст. 572 ЦК України встановлюють, що в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Відповідно до ст. 33 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Частиною 1 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону (ч. 2 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку»).

При цьому, можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку визначені частиною третьою статті 36 ЗУ «Про іпотеку».

За приписами ч. 3 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Як вбачається з матеріалів справи, сторони договору досягли згоди, що у випадку невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки (п. 2.1.1. Іпотечного договору).

Положенням п. 4.2. іпотечного договору від 01.02.2007 року було встановлено, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Способи звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення вимог іпотекодержателя були визначені сторонами таким чином: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 ЗУ «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 ЗУ «Про іпотеку».

Відповідно до ч. 1 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції чинній на момент укладення іпотечного договору) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Таким чином, сторони, підписавши іпотечний договір, обумовили всі його умови, у тому числі вирішили питання щодо позасудового врегулювання спору і передбачили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки у досудовому порядку саме на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а не на підставі застереження, що міститься в іпотечному договорі. Таке застереження може тільки визначати умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Тобто, сам по собі іпотечний договір за таких умов і обставин не є підставою для реєстрації права власності за іпотекодержателем, а вимагає укладення між іпотекодавцем та іпотекодержателем окремого договору про задоволення вимог і саме цей договір про задоволення вимог є підставою для реєстрації на нового власника предмету іпотеки.

Судом встановлено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя між сторонами не укладався.

За таких обставин, ураховуючи відсутність укладеного між сторонами окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, реєстрація за ТОВ «Кей-Колект» права власності на спірну квартиру відбулась без достатніх правових підстав, з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку».

Аналогічний правовий висновок зроблено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі №199/1276/17 та у постановах Верховного Суду від 11.04.2018 року по справі № 554/14813/15-ц, від 21.11.2018 року по справі №367/7589/15-ц, від 10.10.2019 року по справі №752/10790/16-ц.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

За умовами п. 5.1 іпотечного договору у разі настання обставин, зазначених в п. 4.1 цього іпотечного договору, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Пунктом 60 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015 (в редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення) встановлено, що для державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі, також подається документ, що підтверджує наявність факту згоди іпотекодержателя або контролюючого органу на відчуження або передачу на іншому речовому праві такого майна.

Крім того, пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015 (в редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення), передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач зазначив, що йому не надходило та він не отримував жодних повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя в розумінні ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», згоду на відчуження предмету іпотеки позивач також не надавав.

Здійснивши аналіз наявних в матеріалах справи документів судом встановлено, що в матеріалах реєстраційної справи серед наданих державному реєстратору документів міститься вимога про усунення порушень основного зобов`язання за вих. №б/н від 07.12.2016 року та копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (трек-номери 366/ 833).

На зворотному рекомендованому повідомленні проставлено відмітку, що поштове відправлення «вручено особисто» 21.12.2016 року, проте жодного прізвища особи, яка отримала дане відправлення, зворотне рекомендоване повідомлення не містить, а тому не може вважатися належним доказом вручення поштового відправлення. Також на вказаному рекомендованому повідомленні зазначено, що поштове відправлення направлялося цінним листом, з оголошеною цінністю 1,00 грн.

Згідно з п. 61 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270, у разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв`язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові. На примірнику опису, що видається відправникові, працівник поштового зв`язку повинен зазначити номер поштового відправлення. За бажанням відправника на примірнику опису, що вкладається до поштового відправлення, вартість предметів може не зазначатися.

Однак опису вкладення в цінний лист у матеріалах реєстраційної справи не міститься, а тому дане рекомендоване повідомлення не підтверджує відправлення вказаним листом вимоги про усунення порушень основного зобов`язання.

Також суд звертає увагу, що відправником поштового відправлення значиться ФОП ОСОБА_2 , а тому, вказаний документ не може вважатися належним доказом, який підтверджує відправлення боржнику саме ТОВ «Кей-Колект» вимоги про усунення порушення основного зобов`язання в розумінні ст. 35 ЗУ «Про іпотеку».

В свою чергу, позивач заперечував отримання вказаної вимоги та зазначив, що підпис на рекомендованому повідомленні не ставив та фактично і не міг отримати вказаного листа, оскільки весь цей час проживав за адресою предмета іпотеки: АДРЕСА_1 .

При цьому суд з`ясував, що згідно з відомостями Публічного акціонерного товариства «Укрпошта» (https://ukrposhta.ua/) інформація про відправлення за вищевказаними номерами відсутня, оскільки дані про відправлення за вказаними вище трек-номерами на даний час відсутні, тому що не зареєстровані в системі.

З огляду на вказане, суд погоджується з доводами позивача, що вказане повідомлення про вручення поштового відправлення є неналежним доказом відповідно до статті 77 ЦПК України та зазначає, що в даному випадку іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право власності на нерухоме майно за правочином (договором іпотеки від 01.02.2007 року), оскільки його умовами прямо пов`язано перехід за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень (пункт 5.3 цього договору).

Аналогічні правові висновки викладені Великою Палатою Верховного Суду у постановах: №638/20000/16-ц від 24.04.2019 року; №521/18393/16-ц від 24.04.2019 року; №306/2053/16-ц від 20.03.2019 року; № 306/1224/16-ц від 23.01.2019 року.

Таким чином, суд вважає, що рішення державного реєстратора щодо прийняття оскаржуваного рішення про державну реєстрацію права власності та їх обтяжень є протиправним та підлягає скасуванню.

Разом з тим судом встановлено, що на час прийняття оскаржуваного рішення державного реєстратора на спірній квартирі були зареєстровані обтяження, а саме:

1)арешт нерухомо майна (реєстраційний номер обтяження 8634067) зареєстрований 10.04.2009 року на підставі ухвали Приморського районного суду м. Одеси від 20.03.2009 року №2-6028/09;

2)арешт нерухомо майна (реєстраційний номер обтяження 10759426) зареєстрований 27.01.2011 року на підставі постанови про накладення арешту від 26.01.2011 року, виданої слідчим СВ Приморського РВ ОМУ ГУМВС України в Одеській обл.

3)арешт всього нерухомо майна ОСОБА_1 зареєстрований 25.01.2014 року на підставі постанови про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер: ВП №41524244, виданий 17.01.2014 року Відділом примусового виконання рішень Управління ДВС ГУЮ в Одеській області.

4)арешт всього нерухомо майна ОСОБА_1 (реєстраційний номер обтяження 9253203) зареєстрований 17.11.2009 року на підставі постанови, В-10/1106, 13.11.2009, Другий Приморський ВДВС Одеського міського управління юстиції.

5)арешт всього нерухомо майна ОСОБА_1 (реєстраційний номер обтяження 10776792) зареєстрований 01.02.2011 року на підставі постанови, 23966950, 21.01.2011, Другий Приморський ВДВС Одеського міського управління юстиції.

6)арешт всього нерухомо майна ОСОБА_1 (реєстраційний номер обтяження 11884709) зареєстрований 24.11.2011 року на підставі постанови про накладення арешту та оголошення заборони на відчуження майна боржника, В-9/1198, ВП №30029936, 24.11.2011, Другий Суворовський ВДВС Одеського міського управління юстиції.

7)арешт всього нерухомо майна ОСОБА_1 (реєстраційний номер обтяження 12710973) зареєстрований 09.07.2012 року на підставі постанови про арешт майна боржника та оголошення заборони на цого відчуження, В-17/660/33299985, 06.07.2012, Другим Приморським ВДВС Одеського міського управління юстиції.

Станом на 01.12.2017 року, тобто на дату прийняття державним реєстратором оскаржуваного рішення про реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» права власності на спірну квартиру, рішення, якими було накладено арешти на нерухоме майно ОСОБА_1 , в т.ч. на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , ніким не оскаржувалися та не були скасовані.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною тринадцятої статті 15 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.

Пунктом третім частини першої статті 10 вказаного Закону зобов`язано державного реєстратора встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву про державну реєстрацію та необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком (пункти 8, 13 Порядку).

Відповідно до пункту 12 Порядку розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення) у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна.

За таких обставин суд приходить висновку про те, що 01.12.2017 року, при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного (іпотечного) майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.

Аналогічні правові висновки були викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 03.04.2019 по справі №755/5072/17 та в постановах Верховного Суду від 10.02.2021 року по справі №754/9842/19, від 18.02.2021 року по справі №756/13679/16-ц.

Щодо порушення вимог ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», то суд зазначає наступне:

Згідно з п. 1 ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (в редакції чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 ЗУ «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 ЗУ «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи.

У свою чергу, мораторій є відстроченням виконання зобов`язання, а не звільненням від його виконання. Тому, установлений Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).

Крім того, згідно з пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Оскільки зазначений Закон не зупиняє дії решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов`язань, тому є лише правовою підставою, що унеможливлює вжиття органами і посадовими особами, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, заходів, спрямованих на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію положень цього Закону на період його чинності.

Таким чином, положеннями Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» встановлена загальна заборона примусового стягнення такого майна без згоди власника (незалежно від суб`єкта, який здійснює таке стягнення), що фактично і було зроблено за результатами прийняття оскаржуваного у даній справі рішення.

З врахуванням того, що предмет іпотеки був переданий банку в забезпечення виконання умов споживчого кредиту, виданого у доларах США, зважаючи, що площа спірної квартири становить менше 140 кв.м. дане майно використовувалося позивачем як місце його постійного проживання, що зокрема підтверджується тим, що 06.12.2017 року ОСОБА_1 та його сім`ю силою було виселено з іпотечної квартири та іншого майна у позивача немає, що підтверджується наявними в матеріалах реєстраційної справи інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, суд приходить висновку, що до правовідносин сторін, які виникли з приводу звернення стягнення на предмет іпотеки повинен бути застосований Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а тому відповідач та третя особа в силу зазначених положень Закону не могли вчиняти дії щодо звернення стягнення на дане майно.

До аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах від 20.11.2019 року по справі №802/1340/18-а та від 19.05.2020 року по справі №644/3116/18.

Враховуючи вказані позиції Великої Палати Верховного Суду, суд приходить висновку, що за наслідками прийнятого державним реєстратором рішення про проведення державної реєстрації права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «Кей-Колект», фактично відбулося примусове стягнення зазначеного майна без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Посилання позивача на необхідність подання оцінки предмету іпотеки під час проведення державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки також є обґрунтованими та заслуговують на увагу суду, з огляду на наступне.

Згідно із ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотеко держателя.

Таким чином, законом прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувалося в порядку статті 37 ЗУ «Про іпотеку», заявник зобов`язаний був здійснити та надати державному реєстратору оцінку вартості предмета іпотеки.

Даний висновок підтверджується і постановою Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц, в якій зазначено, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи, зокрема, відсутні відомості про інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною. З урахуванням в т.ч. і викладеного, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно встановив порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, правильно застосував норми матеріального права і ухвалив законне та обґрунтоване рішення про задоволення позову.

Предметом розгляду справи №306/2053/16-ц також було скасування реєстрації речового права, права власності на іпотечне майно і позов, зокрема, обґрунтовувався відсутністю інформації про вартість майна, за якою відбувалося зарахування вимог.

Аналогічна позиція також висловлена в постановах Верховного Суду від 19.06.2019 року по справі № 917/2101/17, від 29.01.2020 року по справі №607/8488/18, від 15.01.2020 року по справі №199/4062/17-ц, від 14.07.2021 року по справі № 761/11601/19, від 11.08.2021 року по справі №520/8982/18-ц, від 19.10.2022 року по справі №333/3467/19.

У матеріалах даної справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_1 інформації про вартість майна, за якою відбувалось зарахування вимог.

Оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна бути погодженою із власником майна, то державна реєстрація права власності на іпотечне майно, проведена за іпотекодержателем за відсутності відомостей про вартість предмета іпотеки, визначеної на момент такого набуття, також є підставою для скасування такої реєстрації.

Щодо належного та ефективного способу захисту.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України).

У статті 16 ЦК України та статті 20 ГК України визначені загальні способи захисту цивільних прав та інтересів. Ці способи захисту є універсальними для всіх правовідносин та можуть бути застосовані особою для врегулювання спірних правовідносин. Застосовувані способи захисту цивільних прав мають відповідати характеру спірних правовідносин та природі спору, що існує між сторонами.

Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

Як зазначено вище, у цій справі суд встановив порушення прав позивача. Як наслідок, суду необхідно встановити належний та ефективний спосіб захисту прав позивача з огляду на обставини цієї справи.

Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).

Разом із цим судом встановлено, що спірне нерухоме майно не відчужувалось третім особам. На момент звернення позивача з позовом та розгляду справи судом першої інстанції право власності на спірне нерухоме майно було зареєстровано за ТОВ «Кей-Колект».

Судом також було встановлено, що підставою виникнення у ТОВ «Кей-Колект» права власності на спірне нерухомого майна є іпотечний договір від 01.02.2007 року. Іпотекодавцем за цим договором є позивач, а іпотекодержателем ТОВ «Кей-Колект».

Тобто між позивачем та відповідачем наявні договірні відносини, які регулюють звернення стягнення на спірне нерухоме майно. ТОВ «Кей-Колект» звернув стягнення на спірне нерухоме майно на підставі зазначеного договору.

Суд зауважує, що обраний позивачем спосіб захисту прав повинен відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами.

За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.

Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.

Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

При цьому абзацом другим частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент подання позовної заяви) встановлено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ «Кей-Колект», заявлені ним позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 01.12.2017 року опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.

Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

Слід ще раз звернути увагу, що судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою.

З урахуванням вищевикладеного, суд вважає, що прийняте державним реєстратором рішення про передачу спірної квартири у власність ТОВ «Кей-Колект» та державну реєстрацію права власності як такого, що виникає на підставі договору іпотеки - є протиправним, у зв`язку із чим підлягає скасуванню.

Щодо застосування частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV.

В абзаці третьому частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом), зокрема, встановлювалося, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Суд звертає увагу, що зазначене положення закону обумовлено тим, що суд вирішує спір про право. Скасування державної реєстрації речових прав повинно бути пов`язано з підставою для проведення такої реєстрації, з одночасним визнанням того, хто набуватиме це право. Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності.

Під час розгляду справ цієї категорії суд повинен надати оцінку всім обставинам, які мали місце при зверненні стягнення на іпотечне майно. Тим самим суд визначає: (а) неправомірність дій особи, яка зазначена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник (адже саме ці дії призвели до внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно цих відомостей); (б) тим самим суд констатує, що ці дії не були здатні призвести до набуття права власності особою, яка позначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник, а тому (в) в цієї особи відсутнє право власності, а отже (г) право власності належить позивачеві (якщо позивач доведе всі наведені вище обставини).

Суд зауважує, що положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) адресовані насамперед суду, який, задовольняючи позов, зокрема, про скасування рішення державного реєстратора, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить.

Вирішивши наявний між сторонами спір про право на користь позивача, суд тим самим в мотивувальній частині рішення виснував, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, правильно застосувавши положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом).

Аналогічні правові висновки викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 21 грудня 2022 року по справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21).

З огляду на вказане, суд приходить висновку, що позовні вимоги в частині припинення права власності ТОВ «Кей-Колект» на спірну квартиру, шляхом скасування відповідного запису про право власності та поновлення в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності на іпотечну квартиру за ОСОБА_1 задоволенню не підлягають.

Процедура вчинення дій державним реєстратором на підставі судового рішення.

Суд зауважує, що положення Закону № 1952-IV регламентують процедуру внесення державним реєстратором відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За загальним правилом, у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, державний реєстратор повинен керуватися положеннями Закону № 1952-IV, чинними на момент вчинення ним дій на підставі такого судового рішення.

Абзацом другим частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у чинній нині редакції) передбачено, що якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав.

Чинна нині редакція абзацу другого частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV встановлює, що у разі якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень.

Чинне нині положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону №1952-IV також містить пряму вказівку на те, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав.

Таким чином, порядок дій державного реєстратора у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення врегульований чинними нині абзацами другим і третім частини третьої статті 26 Закону №1952-IV.

Отже, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, державний реєстратор повинен одночасно з державною реєстрацією припинення права власності відповідача на відповідне нерухоме майно провести державну реєстрацію набуття права власності на спірне нерухоме майно за позивачем.

При цьому, в силу положень абзацу першого частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV, відомості про право власності відповідача з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не вилучаються. Задоволення позову є підставою для вчинення державним реєстратором нової реєстраційної дії - внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі судового рішення.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

За правилами ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Частиною 1 ст. 77 ЦПК України визначено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Згідно з ч. 6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

З урахуванням вищенаведеного, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання протиправним та скасування рішення, припинення права власності та поновлення запису про право власності підлягають частковому задоволенню.

Відповідно до п. 1 ч. 2ст. 141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача.

Керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 76-81, 258, 259, 263-265, 268, 273, 280, 281, 352, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», третя особа державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортов Ігор Олександрович про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора та припинення права власності задовольнити частково.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 39468173 від 01.12.2017, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 908 гривень.

У задоволені решти вимог відмовити.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Апеляційна скарга на заочне рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення

Заочне рішення суду набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Повний текст рішення суду складено 08.03.2023.

Суддя Р.Д. Абухін

28.02.2023