Провадження № 2/686/901/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

6 грудня 2023 року Хмельницький міськрайонний суд

Хмельницької області в складі:

головуючого судді Приступи Д.І.,

за участю секретаря Люкової Л.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Хмельницькому цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, скасування державної реєстрації, зобов`язання укласти договір, стягнення коштів,

встановив:

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та просить визнати недійсними договори купівлі продажу №299, №300, укладені між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 30.03.2021 року та посвідчені приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Побережною І.М., скасувати реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на земельну ділянку площею 0,218 га, кадастровий номер :03:007:0381 та на житловий будинок АДРЕСА_1 , зобов`язати ОСОБА_2 укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами АДРЕСА_1 на умовах визначених попереднім договором посвідченим 24.11.2020 року приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Пруняком В.І за №1228 та стягнути з ОСОБА_2 на його користь 57 000 грн. штрафу за відмову як продавця від продажу земельної ділянки у розмірі 100% від суми попередньо переданих коштів.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав та просить позов задовольнити.

Представник ОСОБА_2 в судовому засіданні та в письмовому відзиві на позов проти позовних вимог заперечував та просить в задоволенні позову відмовити.

ОСОБА_3 в судове засідання не з`явився, відзив на позов не подав, належним чином повідомлений про місце, дату та час розгляду справи.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, приходить до висновку про необгрунтованість позову та про те, що в задволенні позовних вимог слід відмовити.

Як встановлено судом, 24.11.2020 р. між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 укладено, попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки. Згідно до попереднього договору сторони зобов`язались в майбутньому укласти договір купівлі - продажу земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами АДРЕСА_1 .

Пунктом 2.3 попереднього договору сторони визначиш загальну вартість об`єктів нерухомого майна 5 700 000 грн, що еквівалентно 200 00 доларів США по курсу 1 долар США дорівнює 28,5 грн.

В пункті 2.4 сторони визначили, що ціна може мінятись в національній валюті України відповідно до курсу валюти України до валюти США на день укладення основних договорів.

В пункті 4.2 попереднього, договору сторони зобов`язались укласти нотаріально посвідчені основні договори купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку до 01.03.2021 р. включно.

Проте, на момент укладення сторонами попереднього договору житловий будинок не належав продавцю на праві власності оскільки не був введений в експлуатацію та не була проведена державна реєстрація права власності.

Згідно ч.ч..2-3 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. -

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання)' тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта-незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

Продавець не міг вплинути на дату прийняття житлового об`єкта в експлуатацію та на дату набуття права власності на нього, оскільки процедура прийняття об`єкта в експлуатацію та реєстрація права власності не залежали від волі продавця.

Таким чином, продавець з об`єктивних причин не міг виконати зобов`язання щодо укладання до 01.03.2021 р. договору купівлі - продажу, через відсутність правовстановлюючих документів на житловий будинок. ,

Факт відсутності права власності на будинок був відомий позивачу, оскільки при посвідченні попереднього договору нотаріусу було надано лише документ, що підтверджував право власності наї земельну ділянку.

Згідно ч.1 ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором д

Частиною 3 ст.635 ЦК України передбачено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Таким чином, виходячи зі змісту ст.635 ЦК України зобов`язання встановлене попереднім договором купівлі-продажу є припиненим, що унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку.

Право власності на житловий будинок набутий продавцем 19.03.2021 р. на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації серії ХМ 25, виданого Управлінням ДАБІ у Хмельницькій області, після припинення попереднього договору.

Відповідно до статей 6 та 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту і вимог розумності та справедливості.

30 березня 2021 р. між продавцем - ОСОБА_2 та покупцем - ОСОБА_3 укладено два договори купівлі-продажу: земельної ділянки та житлового будинку АДРЕСА_1 , посвідчені приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Побережною І.М., реєстр. № 299, № 300.

Відповідно до умов вказаних договорів купівлі-продажу продавець продає, а покупець купує (приймає у власність) зазначені об`єкти продажу і зобов`язується- сплатити вартість за ціною та на умовах, встановлених у договорах.

Згідно умов договорів купівлі-продажу загальна вартість земельної ділянки та житлового будинку склала - 5 594 000 грн., що на момент укладення даних договорів еквівалентно 200 000 доларів США (земельна ділянка - 5 384 000 грн., що еквівалентно 192 492 доларам США, житловий будинок - 210 000 грн., що еквівалентно 7 508 доларів США).

Зазначену суму коштів продавець отримав від покупця ще до підписання даних договорів, що підтверджується п.2.1 договору купівлі-продажу земельної ділянки та п. 10 договору купівлі -продажу житлового будинку.

Згідно висновків про вартість майна виконаних суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Брок Ріел» ринкова вартість земельної ділянки становить - 21 872,38 грн., житлового будинку - 207 050,69 грн.

Таким чином, сплачена покупцем сума по договорам купівлі-продажу значно перевищила ринкову вартість вказаних об`єктів.

Після набуття права власності на придбане майно покупець став членом обслуговуючого житлово - будівельного кооперативу «Містечко сонячне» сплачує членські внески, та на даний час проводить ремонтні роботи в належному йому будинку що підтверджується довідкою вказаного кооперативу від 17.01.2022 р.

Отже, з викладеного випливає, що продавець передав предмет договору, а покупець прийняв та сплатив обумовлену договорами суму коштів.

Оспорювані правочини вчинені з наміром створення правових наслідків, які обумовлювалися цими правочинами.

Зазначені договори купівлі - продажу укладені з дотриманням вимог чинного законодавства, та відповідають ознакам договору купівлі - продажу.

Статтею 655 ЦК України встановлено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частиною першою статті 202 ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно положень статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою, шостою статті 203 ЦК України.

Недійсним те правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Особа, яка вчиняє правочин повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно зі статтею 234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином.

Згідно положень статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Позивач не надав суду належних та допустимих доказів на підтвердження доводів позовної заяви, які б підтверджували фіктивність правочину та що під час укладення спірних договорів не буй дотримано вимог чинного законодавства, відтак відсутні правові підстави для задоволення позову.

Не підлягають задоволенню вимоги про визнання недійсними договорів купівлі продажу №299, №300, укладені між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 30.03.2021 року. Також не підлягають задоволенню позовні вимоги про скасування реєстрації права власності за ОСОБА_3 на земельну ділянку площею 0,218 га, кадастровий номер :03:007:0381 та на житловий будинок АДРЕСА_1 , зобов`язати ОСОБА_2 укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, оскільки є похідними від вимог про визнання недійсними договорів купівлі продажу. Також не підлягають задоволенню вимоги про стягнення коштів, оскільки кошти, передані за попереднім договором відповідачем позивачу повернуті.

Судові витрати слід покласти на позивача.

Керуючись ст. ст. 4, 13, 83, 258, 259, 263, 265 ЦПК України,

вирішив:

В позові відмовити.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Хмельницького апеляційного суду.

В разі проголошення вступної та резолютивної частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя: Д.І. Приступа