КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження
№ 22-ц/824/7523/2023
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 жовтня 2023року місто Київ

справа №760/10950/20

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді: Борисової О.В.

суддів: Левенця Б.Б., Ратнікової В.М.

за участю секретаря судового засідання - Савлук І.М.

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 31 січня 2023 року, ухвалене під головуванням судді Українця В.В., повний текст рішення складено 10 лютого 2023 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золотих Олександра Олександровича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_2 , третя особа: Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк» про скасування рішення державного реєстратора, запису про право власності та визнання договору купівлі-продажу недійсним, -

В С Т А Н О В И В:

В травні 2020 року позивач ОСОБА_1 звернулася до Солом`янського районного суду міста Києва з позовом до відповідачів, в якому, з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог просила:

скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. від 14 лютого 2020 року 19:11:35, індексний номер: 51152967 ;

скасувати запис про право власності номер: 35502592від 14 лютого 2020 року приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 ;

визнати недійсним договір №10 купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ТОВ «Мегаінвест сервіс» та ОСОБА_2 .

В обґрунтування вимог посилалася на те, що 02 грудня 2013 року між нею та ПАТ «Дельта Банк» було укладено кредитний договір №К-5205918, відповідно до умов якого вона отримала кредит у розмірі 363 682 грн.,з кінцевим терміном повернення до 01 грудня 2023 року включно.

В якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 02 грудня 2013 року між нею та ПАТ «Дельта Банк» було укладено іпотечний договір, предметом якого є квартира за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить їй на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 02 грудня 2013 року.

Вказувала, що за весь строк дії кредитного договору вона своєчасно та в повному обсязі згідно кредитного графіку виконувала свої зобов`язання.

Зазначала, що 10 березня 2020 року з метою оплати поточного платежу вона звернулась до відділення АТ «Дельта банк», де їй повідомили про те, що 04 лютого 2020 року її кредит було продано ТОВ «Мегаінвест сервіс», при цьому ніякого письмового повідомлення від нового кредитора їй не надходило, тому вона звернулась до ТОВ «Мегаінвест сервіс» з метою сплати чергового платежу, проте їй було відмовлено у прийнятті платежів.

Посилалася на те, що 10 березня 2020 року вона сплатила черговий платіж за кредитним договором на рахунок Національного банку України, що призначений для погашення кредитів, відкритих в АТ «Дельта Банк».

Позивач вказувала, що 11 березня 2020 року з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вона дізналась про те, що рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. від 14 лютого 2020 року (індексний номер: 51152967) змінено власника квартири, яка їй належить на ОСОБА_2 .

Зазначає, що з моменту відступлення права вимоги 04 лютого 2020 року до моменту відчуження належної їй квартири на користь ОСОБА_2 14 лютого 2020 року минуло всього 10 днів, з яких п`ять днів відведено згідно договору для повідомлення боржника про нового кредитора, чого товариством здійснено не було.

Вказувала, що ТОВ «Мегаінвест сервіс» на підставі ч.1 ст.38 Закону України «Про іпотеку» було зобов`язано за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу №10 від 14 лютого 2020 року повідомити її письмово про намір укласти цей договір, тобто з 15 січня 2020 року.

Вважає, що рішення державного реєстратора є незаконним, а договір купівлі-продажу слід визнати недійсним.

Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 31 січня 2023 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнанонедійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладений між ТОВ«Мегаінвест сервіс» та ОСОБА_2 від 14 лютого 2020 року.

Скасовано рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. від 14 лютого 2020 року, індексний номер: 51152967 про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири №10 від 14 лютого 2020 року.

У задоволенні інших позовних вимог відмовлено.

Стягнутоз приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золотих О.О.на користь ОСОБА_1 6666,67 грн. витрат на правничу допомогу та 560,53грн. судовогозбору.

Стягнуто з ТОВ «Мегаінвест сервіс» на користь ОСОБА_1 6666,67грн. витрат на правничу допомогу та 560,53 грн. судовогозбору.

Стягнутоз ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 6666,67 грн. витрат на правничу допомогу та 560,53грн. судовогозбору.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, відповідач ТОВ «Мегаінвест сервіс» подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неправильне застосування матеріального та порушення процесуальних норм права, неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, просив рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити позивачу у задоволенні позову.

В обґрунтування вимог посилався на те, що позивач не довела суду щодо своєчасного та в повному обсязі без прострочення погашення заборгованості за кредитним договором, жодним письмовим доказом позивач не довела, що нею належним чином було виконано інші умови кредитного та іпотечного договорів.

Вказував, що судом першої інстанції не враховано, що новий кредитор користувався повідомленням яке було надіслано 22 квітня 2019 року ПАТ «Дельта Банк» - первісним кредитором, а згідно ст.514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зазначав, що суд першої інстанції, визнаючи договір купівлі-продажу квартири недійсним, послався на те, що позивача не було повідомлено про звернення стягнення на предмет іпотеки, незважаючи на те, що було долучено докази направлення вимоги про усунення порушень.

Вважає, що судом першої інстанції ці докази були проігноровані, але навіть у разі ігнорування судом факту належного повідомлення позивача це не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, оскільки не отримання іпотекодавцем та заінтересованими особами повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку передбаченому ст.38 Закону України «Про іпотеку» не є підставою визнавати укладений правочин недійсним, а є підставою для відшкодування збитків.

Посилався на те, що позивачем взагалі не виконувались вимоги п.5.1. та п.5.2. іпотечного договору від 02 грудня 2013 року.

Вказував, що позивачем не доведено та не надано жодного письмового доказу щодо надання договорів страхування та платежів за ними саме кредитору.

Зазначав, що враховуючи той факт, що позивач ухилилася від виконання покладених на неї зобов`язань, на вимоги, які були направлені кредитором - не відповідала, порушення за кредитним та іпотечним договором усунуто не було, а тому було звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу нерухомого майна квартири у спосіб визначений ст.38 Закону України «Про іпотеку».

12 квітня 2023 року від представника позивача до Київського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній вказував, що апеляційна скарга є необґрунтованою, а її доводи не спростовують висновків суду першої інстанції. Просив рішення суду залишити без змін.

В судовому засіданні апеляційного суду представники відповідача ТОВ «Мегаінвест сервіс» апеляційну скаргу підтримали, просили її задовольнити з вищевказаних підстав.

Позивач та її представник в судовому засіданні апеляційного суду проти доводів апеляційної скарги заперечували, просили залишити її без задоволення.

Відповідачі: Приватний нотаріус КМНО Золотих О.О., ОСОБА_2 та третя особа ПАТ «Дельта Банк» у судове засідання не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи були належним чином повідомлені. ОСОБА_2 повідомлялася про розгляд справи в тому числі і через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України.

Колегія суддів вважає за можливе розглядати справу у відсутність осіб, які не з`явилися у судове засідання на підставі ч.2 ст.372 ЦПК України.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення осіб, які з`явилися у судове засідання, з`ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Частиною 1 ст.367 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення державного реєстратора, суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку позасудового врегулювання шляхом відчуження предмета іпотеки іншій особі, оскільки на момент переходу 04 лютого 2020 року права вимоги за кредитним договором від ПАТ «Дельта Банк» до ТОВ «Мегаінвест сервіс» боржник за основним зобов`язанням ОСОБА_1 не мала простроченої заборгованості, проте вже через десять днів, всупереч вимогам закону та умовам іпотечного договору ТОВ «Мегаінвест Сервіс» відчужило предмет іпотеки за спірним договором купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року ОСОБА_2 .

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, 02 грудня 2013 року між ОСОБА_1 та ПАТ «Дельта Банк» було укладено кредитний договір №К-5205918, відповідно до умов якого позичальник отримала у тимчасове користування на умовах повернення, строковості, платності, забезпеченості та цільового характеру використання грошові кошти у розмірі 363682 грн., з кінцевим терміном повернення до 01 грудня 2023 року включно.

В якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 02 грудня 2013 року між позивачем та ПАТ «Дельта Банк» було укладено іпотечний договір, предметом якого є квартира АДРЕСА_3 , яка належить ОСОБА_1 на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 02 грудня 2013 року.

Вказане також підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10 червня 2015 року.

Позивач у позовній заяві вказувала нате, що 10 березня 2020 року з метою оплати поточного платежу воназвернулась до відділення АТ «Дельта банк», де їй повідомили про те, що 04 лютого 2020 року її кредит було продано ТОВ «Мегаінвест сервіс», а тому вона звернулась до ТОВ «Мегаінвест сервіс» з метою сплати чергового платежу, проте їй було відмовлено у прийнятті платежів.

У зв`язку з цим, 10 березня 2020 року позивач сплатила черговий платіж за кредитним договором на рахунок Національного банку України, що призначений для погашення кредитів, відкритих в АТ «Дельта Банк».

З матеріалів справи вбачається, що 04 лютого 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Мегаінвест сервіс» було укладено договір відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги №2146/К, згідно якого банк відступив шляхом продажу новому кредитору належні банку, а новий кредитор набуває у обсязі та на умовах, визначяенийх цим договором права вимоги банку до позичальників, іпотекодавців, поручителів, зазначених у додатку №1 до цього договору.

Відповідно до п.3.4. договору №2146/К від 04 лютого 2020 року новий кредитор зобов`язаний повідомити боржника про відступлення прав вимоги протягом п`яти днів з моменту набрання чинності договором.

Матеріали справи не містять доказів повідомлення позивача про відступлення прав вимогина користь ТОВ «Мегаінвест сервіс».

Таким чином, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що у порушення вимог п.3.4. договору про відступлення прав вимоги ТОВ «Мегаінвест сервіс» не повідомило позивача про відступлення прав вимоги протягом п`яти днів з моменту набрання чинності договором.

14 лютого 2020 року між ТОВ «Мегаінвест сервіс» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 на підставі ст.38 Закону України «Про іпотеку».

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11 березня 2020 року вбачається, що рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. від 14 лютого 2020 року (індексний номер: 51152967) змінено власника квартири АДРЕСА_3 на ОСОБА_2 .

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач посилалася на те, що дії відповідача ТОВ «Мегаінвест сервіс» порушили охоронюване законом її право власності на спірну квартиру, оскільки підстав для переходу права власності від неї до ОСОБА_2 не було. Вказувала на те, що нею своєчасно та у повному обсязі виконувалися зобов`язання за кредитним договором та ніяких повідомлень про намір укладення договору купівлі-продажу квартири у порядку ст.38 Закону України «Про іпотеку» та п.7.2 договору іпотеки вона від ТОВ «Мегаінвест сервіс» не отримувала.

Заперечуючи проти позову, відповідач ТОВ «Мегаінвест сервіс» вказував на те, що з матеріалів кредитної справи вбачається, що ПАТ «Дельта Банк» направляв 22 квітня 2019 року на адресу позивача повідомлення про усунення порушення основного зобов`язаннята надання копій платіжних документів про сплату страхових внесків за кредитним договором та іпотечним договором. У цій вимозі було зазначено про наслідки не усунення порушень, а саме про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі ст.38 Закону України «Про іпотеку». Зазначене повідомлення позивачем було отримано. Предмет іпотеки було продано на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 14 лютого 2020 року, який було укладено у спосіб, передбачений ст.38 Закону України «Про іпотеку» внаслідок невиконання умов кредитного договору з боку позивача.Зазначав, щооскільки ПАТ «Дельта Банк» повідомило позивача про заборгованість 22 квітня 2019 року, тому з моменту цього повідомлення минуло близько 10 місяців. За таких обставин, вимоги ст.38 Закону України «Про іпотеку» щодо 30-денного строку було дотримано.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 на підтвердження сплати щомясічних платежівпо кредиту за договором надані копії квитанцій.

Згідно листа ПАТ «Дельта Банк» від 02 квітня 2020 року №05-3419471, який було направлено на адресу позивача, станом на 03 лютого 2020 року заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором складала:145265,02грн. - тіло кредиту; 2475,60 грн. - відсотки.

Стороною позивача у відповіді на відзив, який було подано до суду першої інстанції вказано про те, що саме таку суму необхідно доплатити до кінця терміну дії кредитного договору - 01 грудня 2023 року.

Доказів про те, що ОСОБА_1 мала заборгованість станом на день укладення між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Мегаінвест сервіс» договору відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги №2146/К від 04 лютого 2020 року та на день укладення договору купівлі-продажу від 14 лютого 2020 року ТОВ «Мегаінвест сервіс» надано не було.

А відтак, з матеріалів справи вбачається, що у позивача на час передачі прав вимоги від ПАТ «Дельта Банк» до ТОВ «Мегаінвест сервіс» заборгованості за кредитним договором не було.

Посилання сторони відповідача ТОВ «Мегаінвест сервіс» на те, що позивачем порушено умови кредитного договору, зокрема, з приводу не укладення нею договорів страхуваннята умови п.п.5.1, 5.2 договору іпотеки, колегія суддів відхиляє, виходячи з наступного.

Відповідно до п.5.1 договору іпотеки обов`язок щодо страхування предмета іпотеки від всіх видів ризиків (в тому числі від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування) у страхових компаніях, які акредитовані іпотекодержателем, покладено на іпотекодавця.

У п.5.2 іпотечного договору визначено, що іпотекодавець зобов`язаний в день укладення цього договору застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість, але не меншу за узгоджену сторонами і зафіксовану в п.2.3. цього договору заставну вартість, та надати іпотекодавцю копію договору страхування (страхового полісу). Предмет іпотеки страхується на користь іпотекодержателя за рахунок коштів іпотекодавця.

Як вбачається з листа ПАТ «Дельта Банк» від 05 листопада 2019 року, банк підтвердив відсутність у ОСОБА_1 заборгованості по страховим платежам (т.1, а.с.155).

Стороною позивача на спростування доводів відповідача ТОВ «Мегаінвест сервіс» було надано копії договорів страхування майна та страхування від нещасних випадків, а також документи про сплату страхових внесків (т.1, а.с.163-184).

Так, 02 грудня 2013 року між ПрАТ «СК Дельта» та ОСОБА_1 було укладено договір добровільного страхування майна №МВ-001-00009-021213, відповідно до умов якого страхувальник застрахувала квартиру АДРЕСА_3 від подій, які відбулися під час дії цього договору та призвели до пошкодження (руйнування), знищення або загибелі застрахованого майна, а саме: вогневі ризики, ризики стихійних явищ, дія води, протиправні або навмисні дії третіх осіб, падіння пілотованих, літальних об`єктів та їх уламків. Строк дії договору з 03 грудня 2023 року по 02 грудня 2023 року.

02 грудня 2013 року між ПрАТ «СК Дельта» та ОСОБА_1 було укладено договір добровільного страхування від нещасних випадків, предметом якого були майнові інтереси страхувальника, що не суперечать чинному законодавству України, пов`язані з життям, здоров`ям та працездатністю застрахованої особи.

18 листопада 2014 року між ПрАТ СК «ВУСО» та позивачем укладено договір добровільного страхування майна №1-20, згідно умов якого позивач застрахувала квартиру від пошкодження або знищення майна в результаті: пожежі, вибуху, стихійних лих, аварії, протиправних дій третіх осіб, падіння на застраховане майно пілотованих об`єктів, що літають або їх уламків, наїзд транспортних засобів на застраховане майно. Дата закінчення договору - 01 грудня 2023 року (включно).

18 листопада 2014 року між ПрАТ СК «ВУСО» та ОСОБА_1 укладено договір добровільного страхування від нещасного випадку, предметом якого є життя, здоров`я та працездатність застрахованої особи.

01 грудня 2015 року між ПрАТ СК «ВУСО» та позивачем укладено договір добровільного страхування майна №2-01, предметом якого є майнові інтереси страхувальника, пов`язані з законним володінням, користуванням та розпорядженням майном - квартирою АДРЕСА_3 . Дата закінчення договору - 02 грудня 2023 року (включно).

01 грудня 2015 року, 30 листопада 2016 року, 27 листопада 2017 року, 09 листопада 2018 року, 05 листопада 2019 року між ПрАТ СК «ВУСО» та ОСОБА_1 укладено договори добровільного страхування від нещасного випадку, предметом якого є життя, здоров`я та працездатність застрахованої особи.

Таким чином, з долучених страхових договорів вбачається, що ОСОБА_1 на виконання вимог п.п.5.1, 5.2 договору іпотеки уклала договори добровільного страхування предмету іпотеки від ризиків знищення, пошкодження або псування нерухомості.

Поняття «від ризиків знищення, пошкодження або псування нерухомості» є ширшим ніж «від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування», а тому доводи представників відповідача ТОВ «Мегаінвест сервіс»про те, що з страхових договорів не вбачається страхування предмету іпотеки від ризиків випадкового знищення, пошкодження або псування нерухомості спростовуються умовами вищевказаних договорів добровільного страхування майна.

Позивачем направлялися договори страхування іпотекодержателю ПАТ «Дельта Банк», про що свідчать копії квитанцій та з довідки ПАТ «Дельта Банк» від 05 листопада 2019 року вбачається відсутність у ОСОБА_1 заборгованості по страховим платежам.

Перевіряючи доводи апеляційної скарги щодо виконання відповідачем ТОВ «Мегаінвест сервіс» вимог ст.38 Закону України «Про іпотеку», колегія суддів виходить з наступного.

Відповідно до ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч.1 ст.316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Частиною 1 ст.317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно із ч.1 ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно зі ст.7 вказаного Закону за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов'язання.

Пунктом 5 ст.3 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Отже, за змістом наведених норм та договірних умов між сторонами, реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним процедури направлення відповідної вимоги боржнику/іпотекодавцю. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про усунення порушення не пізніше тридцятиденного строку та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Лише якщо така вимога не виконана чи неналежно виконана після сплину встановленого законом чи договором строку, іпотекодержатель набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки.

Умови договору іпотеки та вимоги ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого порядку на офіційну адресу боржника/іпотекодавця. За відсутності такого належного надсилання вимоги іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Недотримання вимог ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» щодо пред`явлення іпотекодавцю та боржнику вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Вищевказана правова позиція була висловлена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19).

Згідно з абз.2 ч.3 ст.36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ч.1 ст.38 вказаного Закону якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

У разі ж направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання відповідно до ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ч.1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» (пункти 70, 71 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17).

Зважаючи на наведене, початку реалізації процедури позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки має передувати направлення боржнику вимоги про усунення порушення у не менш ніж тридцятиденний строк (ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку»). Недотримання такого строку має наслідком можливість визнання усіх подальших дій іпотекодержателя недійсними.

Відповідно до п.7.1. іпотечного договору від 02 грудня 2013 року іпотекодержатель набуває право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у випадку, якщо у момент настання строку (терміну) виконання зобов'язань вони не будуть виконані (виконані належним чином).

Пунктом 7.2. іпотечного договору визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» та умовами цього договору.

Доказів на підтвердження виконання ТОВ «Мегаінвест сервіс» вимог ст.38 Закону України «Про іпотеку» останнім не надано.

Як вбачається з п.3 договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 від 14 лютого 2020 року, укладеного між ТОВ «Мегаінвест сервіс» та ОСОБА_2 право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить іпотекодержателю на підставі: іпотечного договору, посвідченого 02 грудня 2013 року приватним нотаріусом КМНО Літвіновою Т.В.; договору №2146/К про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 04 лютого 2020 року.

У п.4 договору купівлі-продажу квартири вказано, що продавець не менше ніж за 30 днів до укаледення цього договору письмово повідомив іпотекодавця, що підтверджується трекінгом №110, що вручено іпотекодавцю.

Як зазначили у судовому засіданні суду апеляційної інстанції представники відповідача ТОВ «Мегаінвест сервіс» новий кредитор - ТОВ «Мегаінвест сервіс»користувався повідомленням яке було надіслано 22 квітня 2019 року ПАТ «Дельта Банк» первісним кредитором, а згідно ст.514 ЦК України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

На підтвердження зазначеного ТОВ «Мегаінвест сервіс» було надано копію повідомлення ПАТ «Дельта Банк» про усунення порушення основого зобов`язання від 22 квітня 2019 року, яке адресоване ОСОБА_1 та копію рекомендованого повідомлення про вручення пошового відправлення з штрих-кодом №110 (т.2 а.с.53-54).

Позивач у судовому засіданні суду апеляційної інстанції зазначила, що ніякого повідомлення від ПАТ «Дельта Банк» вона не отримувала.

На підтвердження своїх заперечень, представником позивача було надано до суду першої інстанції копію листа Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ «Дельта Банк» від 17 лютого 2022 року №181, в якому зазначено, що у електронній системі реєстрації вихідної кореспонденції банку відсутній вихідний документ від 22 квітня 2019 року адресований ОСОБА_1 (т.2 а.с.119).

Доказів про те, що ОСОБА_1 мала заборгованість станом на день укладення договору купівлі-продажу від 14 лютогт 2020 року ТОВ «Мегаінвест сервіс» надано не було.

Крім того, з листа ПАТ «Дельта Банк» від 05 листопада 2019 рокувбачається, що банк підтвердив відсутність у ОСОБА_1 заборгованості по страховим платежам за період з 2014 по 2019 рік (т.1 а.с.155).

Оскільки матеріали справи не містять доказів направлення ОСОБА_1 повідомлення від іпотекодержателя про свій намір укласти договір купівлі-продажу, а відтак ОСОБА_1 не було належним чином повідомлено про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, доводи апеляційної скарги про те, що було звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу нерухомого майна квартири у спосіб визначений ст.38 Закону України «Про іпотеку», спростовуються вищевикладеним.

Згідно з ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У частинах 1-3, 5 статті 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

З урахуванням викладеного колегія суддів приходить до висновку про те, що іподекодержателем було порушено процедуру звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку.

Встановивши, що на момент переходу 04 лютого 2020 року права вимоги за кредитним договором від ПАТ «Дельта Банк» до ТОВ «Мегаінвест сервіс» боржник за основним зобов`язанням ОСОБА_1 не мала простроченої заборгованості, проте вже через десять днів, всупереч вимогам закону та умовам іпотечного договору без направлення письмового повідомлення, ТОВ «Мегаінвест Сервіс» відчужило предмет іпотеки за спірним договором купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку позасудового врегулювання шляхом відчуження предмета іпотеки іншій особі, а тому вимога про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним підлягає задоволенню.

Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції з 26 липня 2022 року відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

А відтак, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про наявність підстав для скасування рішення державного реєстратора приватного нотаріуса КМНО Золотих О.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно - квартиру за адресою: АДРЕСА_3 від 14 лютого 2020 року за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року.

Доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків суду першої інстанцій про наявність підстав для визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення державного реєстратора і не дають підстав вважати, що судом першої інстанції неправильно застосовано норми матеріального права, які передбачені ст.376 ЦПК України, як підстави для скасування рішення суду.

Разом з тим, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі №823/2042/16 зроблено висновок, що належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано. Аналогічні правові висновки містяться в постановах Великої Палати Верховного Суду 01 квітня 2020 року в справі №520/13067/17, постанові Верховного Суду від 30 липня 2020 року у справі №357/7734/18.

Суд першої інстанції не звернув увагу на те, що приватний нотаріус КМНО Золотих О.О. не є належним відповідачем у даній справі, а тому рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 31 січня 2023 року про часткове задоволення позову ОСОБА_1 до приватного нотаріуса КМНО Золотих О.О. та стягнення з нього судових витрат підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до приватного нотаріуса КМНО Золотих О.О.

На основі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які посилаються сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень підтверджених доказами, перевірених в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

Керуючись ст.ст.268, 367, 368, 374, 376, 381-383 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ,-

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» - задовольнити частково.

Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 31 січня 2023 року про часткове задоволення позову ОСОБА_1 до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золотих Олександра Олександровича та стягнення з нього судових витрат скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золотих Олександра Олександровича.

В іншій частині рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 31 січня 2023 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 19 жовтня 2023 року.

Головуючий:

Судді: