Справа № 485/676/23
Провадження №2/485/207/23
Рішення

іменем України

03 листопада 2023 року м.Снігурівка

Снігурівський районний суд Миколаївської області у складі:

головуючого - судді Соловйова О.В.,

секретар судового засідання Гусарова І.М.,

за участю позивача ОСОБА_1 ,

третьої особи ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Снігурівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , треті особи ОСОБА_2 , ОСОБА_4 ", про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним та визнання права власності на нерухоме майно,

встановив:

У серпні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним позовом.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 25 грудня 1999 року на Товарній Біржі "Смарагд-Південь" між ним, як покупцем, та ОСОБА_3 , як продавцем, у формі торгового біржового контракту № 197-п був укладений договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 . Купівлю-продаж вчинено за згоди ОСОБА_5 (дружини продавця). При цьому, він повністю виконав умови договору купівлі-продажу нерухомого майна, сплативши за житловий будинок грошові кошти, отримав ключі та вселився до будинку. Натепер, він обмежений у реалізації прав власника, оскільки угода не посвідчена нотаріально. Відповідач змінив місце свого проживання та з ним відсутній зв"язок, що позбавляє можливості посвідчити договір нотаріально та створює для нього перешкоди у розпорядженні майном. Враховуючи викладене, просить визнати договір купівлі-продажу житлового будинку дійсним та визнати за ним право власності.

В судовому засіданні позивач позов підтримав.

Третя особа ОСОБА_6 не заперечувала проти задоволення позову.

Відповідач в судове засідання не з`явився, згідно поданої письмової заяви просив про розгляд справи за його відсутності, позов визнає.

Третя особа Товарна біржа "Смарагд-Південь" не прибувши у судове засідання, про причини неявки суд не повідомила.

Заслухавши пояснення позивача, дослідивши матеріали справи, суд дійшов до таких висновків.

Судом встановлено, що 25 грудня 1999 року між ОСОБА_1 (покупець) та ОСОБА_3 (продавець), в присутності ОСОБА_5 (дружини продавця) на товарній біржі "Самарагд-Південь" в м.Снігурівка було укладено торговий біржовий контракт № 197-п купівлі-продажу житлового будинку в с. Червона Долина Баштанського району (бувшого Снігурівського) Миколаївської області, інвентаризаційною вартістю у 10839 грн., за твердженням сторін домоволодіння продане за 1500 грн (а.с. 8).

При цьому, право власності на вказаний житловий будинок в бюро технічної інвентаризації за позивачем зареєстровано не було.

Рішенням виконавчого комітету Червонодолинської сільської ради Снігурівського району Миколаївської області № 45 від 24 листопада 2003 року "Про присвоєння адреси житловим будинкам та земельним ділянкам" присвоєно адресу житловому будинку і земельній ділянці в с. Червона Долина Снігурівського району Миколаївської області ОСОБА_3 - АДРЕСА_1 (а.с. 9).

З огляду на зазначені норми та враховуючи, що правочин за своїм змістом та формою має відповідати вимогам законодавства, чинним на момент його укладення, у справі мають бути застосовані положення актів цивільного законодавства, чинних на момент виникнення спірних правовідносин, а саме ЦК Української РСР 1963 року.

За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР (1963 року) право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 224 ЦК УРСР (1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ч.2 ст.47 ЦК УРСР, якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Ухилення будь-якої із сторін договору від його нотаріального оформлення на час його укладення є умовним в силу п.9 Додатку №1 до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №121 від 09.06.1998 року, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 26 червня 1998 р. за N 399/2839, яка діяла на час укладення договору, відповідно до якого біржовий договір купівлі-продажу визнано правовстановлюючим документом, а згідно ст.15 Закону "Про товарну біржу" реєстрація договору на біржі прирівнювалась до нотаріального оформлення (підтвердженням цьому є реєстрація спірного договору в БТІ).

У відповідності з ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно з ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 754/2339/16-ц зроблено висновок, що "однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин".

У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16ц зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди.

У постанові Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" викладено, вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.

Відповідно до вимог ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Звертаючись до суду позивач посилається на те, що при укладенні спірного правочину між ним та відповідачем досягнуто згоди з усіх істотних умов договору та виконано всі умови договору. Нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлового будинку не представляється можливим.

Разом з тим, як встановлено судом після укладення 25 грудня 1999 року договору купівлі-продажу у формі торгового біржового контракту, реєстрація речового права на спірний житловий будинок в органах бюро технічної інвентаризації за позивачем не проводилася.

Більше того, право власності на спірний житловий будинок зареєстровано за відповідачем в Єдиному реєстрі речових прав на нерухоме майно у 2018 році на підставі договору купівлі-продажу № 102 від 24 вересня 1992 року, тобто за спливом часу більш як 18 років після укладення з позивачем спірного договору купівлі-продажу житлового будинку на товарній біржі, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 22 серпня 2018 року (а.с. 10).

Як зазначено вище, норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

Оскільки ані державної реєстрації, ані нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу житлового будинку здійснено не було при його укладенні, то вказаний договір в розумінні ст. 220 ЦК України не є укладеним і не створює прав та обов`язків для сторін.

Крім того, посилання позивача на те що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу житлового будинку, оскільки з ним не має ніякого зв"язку та його місце проживання не відоме, також жодним чином не підтверджено.

До суду надійшла письмова заява відповідача про визнання позову, що може свідчити про можливість нотаріального посвідчення договору у позасудовому порядку.

Третя особа ОСОБА_2 , яка є колишньою дружиною відповідача, в удовому засіданні також підтвердила що вона не буде заперечувати проти нотаріального оформлення договору купівлі-продажу.

Таким чином, аналізуючи зазначені норми закону, повно та всебічно з`ясувавши вищевказані обставини, які стосуються предмету доказування, та оцінивши належність, допустимість, достовірність наданих доказів, суд приходить висновку про недоведеність позивачем укладання сторонами договору купівлі-продажу житлового будинку, його виконання та неможливості нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, у зв"язку з чим вважає за необхідне у задоволенні позову відмовити.

За відмови у задоволенні позовних вимог, понесені позивачем судові витрати залишаються покладеними на нього ж.

Керуючись ст. ст.4, 13, 81, 141, 263-265, 268 ЦПК України, суд

ухвалив:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , треті особи ОСОБА_2 , ОСОБА_4 ", про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним та визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Дата складення повного судового рішення - 03 листопада 2023 року.

Суддя О. В. Соловйов