ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер провадження: 22-ц/819/210/23 Головуючий в 1 інстанції Соловйов В.В.
Єдиний унікальний номер справи: 649/213/21 Доповідач Орловська Н.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 жовтня 2023 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючої Орловської Н.В.,

суддів Базіль Л.В.,

Майданіка В.В.,

секретар Доброва К.О.

за участю прокурора Наумової Т.О.

розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу керівника Каховської окружної прокуратури Херсонської області в інтересах держави в особі Головного управління ДПС у Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі, Головного управління Пенсійного фонду України в Херсонській області, Великолепетиської селищної ради Херсонської області, Державної інспекції архітектури та містобудування України на рішення Великолепетиського районного суду Херсонської області від 06 травня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Великолепетиської селищної ради про визнання договорів купівлі-продажу дійсними та визнання права власності на об`єкти нерухомого майна,

ВСТАНОВИВ:

12 березня 2021 року ОСОБА_1 звернувся до Великолепетиського районного суду Херсонської області з позовом до ОСОБА_2 та Великолепетиської селищної ради про визнання договорів купівлі-продажу дійсними та визнання права власності на об`єкти нерухомого майна.

В обґрунтування позову ОСОБА_1 зазначив, що 15.09.2020 року він придбав у ОСОБА_2 громадський будинок «Комплекс нежитлових будівель» з господарськими (допоміжними) будівлями і спорудами, розташований по АДРЕСА_1 , а також приміщення ангару, розташоване на території громадського будинку « ІНФОРМАЦІЯ_1 » по АДРЕСА_2 .

Позивач зазначає, що одразу сплатив ОСОБА_2 вартість зазначеного майна в сумі 90 000,00 грн, що підтверджується відповідною розпискою. При цьому, ОСОБА_2 зобов`язався у строк до 31.12.2020 року нотаріально оформити договір купівлі продажу вказаних приміщень, однак домовленості не дотримався, на неодноразові прохання посвідчити договір у нотаріуса відповідає відмовою. На теперішній час відповідач змінив своє місце проживання, на зв`язок не виходить.

Крім того, відповідач у порушення попередніх домовленостей, не надав позивачеві оригінали правовстановлюючих документів на придбане останнім нерухоме майно.

Разом з тим, ОСОБА_1 розробив технічну документацію на вказані приміщення, провів ремонтні та будівельні роботи та оформив право власності на розташовані під ними земельні ділянки.

Оскільки зі сторони позивача були виконані всі умови договору купівлі-продажу, сплачено вартість нерухомого майна та прийнято предмет договору, а ОСОБА_2 ухиляється від його нотаріального посвідчення, тому ОСОБА_1 на підставі ч.2 ст.220 ЦК України просив суд:

-визнати дійсним договір купівлі-продажу громадського будинку «Комплекс нежитлових будівель» з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, який розташований по АДРЕСА_1 , що був укладений 15.09.2020 року між ним та ОСОБА_2 ;

-визнати дійсним договір купівлі-продажу приміщення ангару літ. Д загальною площею 509,7 кв.м., який розташований та території громадського будинку « ІНФОРМАЦІЯ_1 » з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, по АДРЕСА_2 , що був укладений 15.09.2020 року між ним та ОСОБА_2 ;

-визнати за ОСОБА_1 право власності на громадський будинок «Комплекс нежитлових будівель» з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, який складається з: літ. А ангар загальною площею 2927,9 кв.м.; літ. Б ангар загальною площею 1632,4 кв.м.; літ. В ангар загальною площею 1253,7 кв.м., які розташовані по АДРЕСА_1 ;

-визнати за ОСОБА_1 право власності на приміщення ангару літ. Д загальною площею 509,7 кв.м., яке розташоване та території громадського будинку « ІНФОРМАЦІЯ_1 » з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами по АДРЕСА_2 .

Рішенням Великолепетиського районного суду Херсонської області від 06 травня 2021 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Вказане судове рішення мотивовано тим, що позивачем доведено належними та допустимими доказами факт укладання договору купівлі продажу спірних нежитлових приміщень з відповідачем ОСОБА_2 , а також фактичне виконання сторонами договору його умов. Наявність порушеного права позивача суд визнав очевидним, внаслідок чого дійшов висновку про достатність підстав для його захисту у обраний ним спосіб.

В апеляційній скарзі керівник Каховської окружної прокуратури Херсонської області, діючи в інтересах держави в особі Головного управління ДПС у Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі, Головного управління Пенсійного фонду України в Херсонській області, Великолепетиської селищної ради Херсонської області,просить рішення Великолепетиського районного суду Херсонської області від 06 травня 2021 року скасувати та постановити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Апеляційна скарга мотивована тим, що за змістом ч.2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулось повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилась від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

В своєму рішенні суд, як на доказ, що підтверджує досягнення згоди щодо всіх істотних умов договору, а також факт його виконання, посилається на розписку від 15.09.2020р.

Проте, зазначена розписка не містить істотних умов договору купівлі-продажу та не є доказом його виконання.

Крім того, згідно ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Натомість позивачем не надано доказів щодо узгодження сторонами таких істотних умов договору, як розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на будівлю або споруду.

Також судом першої інстанції не досліджувалося питання щодо наявності у позивача та попереднього власника прав користування земельною ділянкою, на якій розташоване спірне нерухоме майно.

Крім того судом не з`ясовано, чи є відповідач ОСОБА_2 власником спірного майна. Будь-які докази, що підтверджують право власності відповідача на вказане майно, в матеріалах справи відсутні. Натомість, згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за ОСОБА_2 право власності на об`єкти нерухомості, що є предметом спору, не зареєстровано.

Також прокурор зазначає, що суд першої інстанції визнав дійсними спірні договори купівлі-продажу нерухомого майна на підставі ст.220 ЦК України, не з`ясувавши при цьому чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення, якими доказами це підтверджується, а також чи немає інших підстав для нікчемності правочину.

Відповідно до даних Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та інформації Державної інспекції архітектури та містобудування України, в Реєстрі будівельної діяльності відсутні відомості щодо наявності дозвільних документів на будівництво об`єктів, розташованих за адресами: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

Таким чином, визнаючи право власності на спірні об`єкти нерухомості суд фактично визнав право власності на об`єкти самочинного будівництва, що суперечить вимогам ст. 376 ЦК України.

З огляду на викладене прокурор вважає, що при винесенні оскаржуваного рішення судом неправильно застосовано норми матеріального права, порушено норми процесуального права, внаслідок чого прийнято незаконне та необґрунтоване рішення, що відповідно до ст. 376 ЦПК України є підставою для його скасування та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Учасники справи не скористались правом надати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу, що в силу ч.3 ст.360 ЦПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність рішення суду в межах, визначених ст. 367 ЦПК України, колегією суддів встановлені такі обставини.

Відповідно до частин третьої та четвертої статті 56 ЦПК України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 185 цього Кодексу.

Повноваження прокурора у спірних правовідносинах визначено, зокрема, Конституцією України та Законом України «Про прокуратуру».

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 131-1 Конституції України прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно з положеннями частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті, крім випадку, визначеного абзацом четвертим цієї частини.

Відповідно до ч.4 ст.23 Закону України «Про прокуратуру» наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень.

Отже, винятковими випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. Важливим для застосування цієї конституційної норми є поняття «інтерес держави».

У справі, що розглядається, прокурор, подаючи апеляційну скаргу на рішення Великолепетиського районного суду Херсонської області від 06 травня 2021 року, обґрунтовує порушення інтересів держави тим, що оскаржуваним рішенням завдано шкоди економічним інтересам держави. Так, відповідно до ч.1 ст. 19 Закону України «Про нотаріат» за вчинення нотаріальних дій нотаріуси справляють державне мито у розмірах, встановлених чинним законодавством. За посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, а також інших об`єктів нерухомого майна встановлена ставка державного мита у розмірі 1 відсотка суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян. Крім того, відповідно до п.9 ст.1 Закону України «Про збір на обов`язкове державне пенсійне страхування» з підприємств, установ та організацій незалежно від форм власності, фізичних осіб, які придбавають нерухоме майно, стягується збір на обов`язкове державне пенсійне страхування. Оскаржуваним рішенням визнано дійсними договори купівлі продажу нерухомого майна за відсутності на те законних підстав, що позбавило державу вище вказаних фінансових надходжень, контроль за якими покладено на Головне управління ДПС у Херсонській області, АРК та м. Севастополі та Головне управління ПФУ в Херсонській області.

Крім того, порушення інтересів держави полягають у тому, що визнання в судовому порядку за позивачем права власності на спірне нерухоме майно порушує встановлений законодавством порядок набуття прав на земельну ділянку та майнові інтереси держави в особі Великолепетиської селищної ради, яка є розпорядником вказаних земель та має право на отримання плати за користування землею, на якій розташоване спірне нерухоме майно.

Оскільки органом, уповноваженим державою на здійснення відповідних функцій, а саме органом місцевого самоврядування в особі Великолепетиської селищної ради, не вжито заходів щодо поновлення прав та захисту інтересів територіальної громади на землю шляхом оскарження рішення Великолепетиського районного суду Херсонської області від 06 травня 2021 року, тому керівник Каховської окружної прокуратури Херсонської області з метою захисту інтересів держави звернувся до апеляційного суду з даною апеляційною скаргою.

Таким чином, керівник Каховської окружної прокуратури Херсонської області відповідно до вимог статті 23 Закону України «Про прокуратуру» та частини четвертої статті 56 ЦПК України обґрунтував наявність у нього підстав для представництва інтересів держави у суді, визначив, у чому полягає порушення інтересів держави, та визначив орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах, а тому апеляційна скарга підлягає розгляду.

Щодо суті спірних правовідносин, то апеляційний суд зазначає наступне.

У ході розгляду справи судом першої інстанції встановлено, що 15 вересня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу громадського будинку «Комплекс нежитлових будівель», розташованого по АДРЕСА_1 , а також приміщення ангару літ. «Д» загальною площею 509,7 кв.м. по АДРЕСА_2 , загальною вартістю 90 000 грн.

Наведену обставину суд вважав підтвердженою розпискою ОСОБА_2 від 15 вересня 2020 року про одержання від ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 90 000 гривень та прийняття останнім нерухомого майна.(а.с.22)

Факт існування наведених приміщень, як об`єктів цивільно-правових відносин, суд вважав підтвердженим наявними в матеріалах справи копіями технічних паспортів.

Так, згідно копії технічного паспорту б/н (інвентаризаційна справа №6545) на громадський будинок «Комплекс нежитлових будівель» з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, виготовленого ФОП ОСОБА_3 станом на 05.04.2021р. на замовлення ОСОБА_1 , за адресою АДРЕСА_1 розташовані ангари: літ. «А» площею забудови 3060,0 кв.м., літ. «Б» площею забудови 1710,0 кв.м., літ. «В» площею забудови 1062 кв.м., 2020 року побудови. (а.с.9-14)

Згідно копії технічного паспорту б/н (інвентаризаційна справа №6514) на громадський будинок « ІНФОРМАЦІЯ_1 » з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, виготовленого ФОП ОСОБА_3 станом на 22.03.2021р. на замовлення ОСОБА_1 , за адресою АДРЕСА_2 розташовані: майстерня літ. «А» площею забудови 63,0 кв.м. 1965 року побудови, ангар літ. «Б» площею забудови 855,0 кв.м. 2017 року побудови, ангар літ. «В» площею забудови 775,0 кв.м. 2017 року побудови, туалет душ літ. «Г» площею забудови 3,9 кв.м. 2017 року побудови, ангар літ. «Д» площею забудови 540,0 кв.м. 2018 року побудови. (а.с.15-19)

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що позивачем виконано всі істотні умови договорів купівлі-продажу нерухомого майна, оформлених розпискою від 15.09.2020р., а відповідач відмовився посвідчувати угоди нотаріально, тому укладені між ними договори слід визнати дійсними відповідно до частини 2 статті 220 ЦК України та визнати за позивачем право власності на придбане ним за угодами нерухоме майно.

Однак до такого висновку суд дійшов при неповному з`ясуванні обставин справи, що мають значення для правильного вирішення справи, а також неправильному застосуванні норм матеріального права.

Згідно ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. (ч.1 ст.656 ЦК України)

Згідно ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ч.3 ст.640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Згідно ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. (ч.2 ст.220 ЦК України)

Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

Як роз`яснив Пленум Верховного Суду України в постанові «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року №9, при розгляді справ про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Всупереч наведеним положенням цивільного законодавства та роз`ясненням Пленуму Верховного Суду України щодо застосування статті 220 ЦК України суд не з`ясував, чому спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна не був нотаріально посвідчений та чи не існували передбачені законом перешкоди для його укладення і нотаріального посвідчення.

Так, відповідно до положень статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (частина 1 статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини 2 статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (частина 3 статті 334 ЦК України).

Права на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина 4 статті 334 ЦК України).

Право на спірне нерухоме майно підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Матеріали справи не містять правовстановлюючого документа або інших доказів, які б підтверджували право власності ОСОБА_2 на громадський будинок «Комплекс нежитлових будівель», розташований по АДРЕСА_1 , а також приміщення ангару літ. «Д» загальною площею 509,7 кв.м. по АДРЕСА_2 , та державну реєстрацію цього права компетентним органом.

Натомість у технічних паспортах на наведені будівлі, виготовлені ФОП ОСОБА_3 станом на 22.03.2021р. та 05.04.2021р. на замовлення позивача, інформація про власника відсутня, а в схематичному плані розташування будівель та споруд земельної ділянки по АДРЕСА_1 зазначено про те, що ангари літ. «А» площею 3060 кв.м., літ. «Б» площею 1710 кв.м. та літ. «В» площею 1062 кв.м. збудовано без дозвільних документів. (а.с.11)

Також у матеріалах справи відсутні докази того, що зазначені будівлі зведені на земельній ділянці, яка була виділена ОСОБА_2 в установленому законом порядку.

Відповідно до положень статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Отже, за відсутності доказів набуття права власності на спірне нерухоме майно в установленому законом порядку, ОСОБА_2 не мав права здійснювати повноваження власника щодо розпорядження цим майном, а тому договори купівлі-продажу щодо спірного майна не могли бути посвідчені нотаріально та, як наслідок, не можуть бути визнані дійсними на підставі ч.2 ст. 220 ЦК України.

Не встановивши у повному обсязі обставини, які мають значення для справи та не застосувавши закон, який регулює спірні відносини, що виникають із права власності на нерухоме майно, суд дійшов помилкового висновку про наявність передбачених частиною 2 статті 220 ЦК України підстав для задоволення позову ОСОБА_1 , тому ухвалене ним рішення підлягає скасуванню із ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову як безпідставного.

Відповідно до вимог частин 1 та 13 статті 141 ЦПК України, оскільки суд апеляційної інстанції ухвалює нове рішення про відмову у задоволенні позову, а судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, із позивача на користь Херсонської обласної прокуратури підлягають стягненню понесені нею на сплату судового збору при поданні апеляційної скарги судові витрати в розмірі 5 448,00 гривень.

Керуючись ст.ст. 141, 367, 374, 376 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу керівника Каховської окружної прокуратури Херсонської області задовольнити.

Рішення Великолепетиського районного суду Херсонської області від 06 травня 2021 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Великолепетиської селищної ради Херсонської області про визнання договорів купівлі-продажу дійсними та визнання права власності на об`єкти нерухомого майна - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 , який проживає в АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , на користь Херсонської обласної прокуратури, яка знаходиться в м. Херсоні, вул. Михайлівська, 33, , судові витрати по сплаті судового збору в сумі 5448,00 грн (п`ять тисяч чотириста сорок вісім гривень).

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного суду протягом тридцяти днів з часу складання повного тексту постанови.

Повний текст судового рішення складено 12 жовтня 2023 року.

Головуюча ________________ Н.В.Орловська

Судді: ________________ Л.В.Базіль

________________ В.В.Майданік