Постанова

Іменем України

18 жовтня 2023 року

м. Київ

справа № 639/6422/21

провадження № 61-6397св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В.,

суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - Харківська міська рада,

відповідач - ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Харківської міської ради на рішення Жовтневого районного суду м. Харкова від 21 листопада 2022 року у складі судді Гаврилюк С. М. та постанову Харківського апеляційного суду від 01 березня 2023 року у складі колегії суддів: Пилипчук Н. П., Тичкової О. Ю., Маміної О. В.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У вересні 2021 року Харківська міська рада звернулась до суду із позовом до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що Харківською міською радою відповідно до статті 189 ЗК України здійснено заходи самоврядного контролю з питань використання та охорони земель територіальної громади м. Харкова, додержання вимог земельного законодавства.

Рішенням виконавчого комітету Харківської міської ради від 28 листопада 2001 року № 2213 АТЗТ «Харківська виробничо-технічна база Молпром» надано в спільне тимчасове платне користування на умовах оренди визначену частку земельної ділянки по АДРЕСА_1 загальною площею 1,8490 га для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, виробничого холодильного корпусу, складських корпусів та допоміжних будівель і споруд, строком до 01 червня 2026 року.

На підставі вказаного рішення між виконавчим комітетом Харківської міської ради та АТЗТ «Харківська виробничо-технічна база Молпром» укладений договір оренди земельної ділянки від 14 січня 2002 року № 4/02. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 06 вересня 2021 року № 273414763 право оренди земельної ділянки припинено 12 січня 2017 року.

Рішенням виконавчого комітету Харківської міської ради від 28 листопада 2001 року № 2213 ЗАТ «Плавлені сири» надано в спільне тимчасове платне користування на умовах оренди визначену частку земельної ділянки по АДРЕСА_1 загальною площею 0,7003 га для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, виробничого, холодильного корпусу, складських корпусів та допоміжних будівель і споруд, строком до 01 червня 2026 року.

На підставі вказаного рішення між виконавчим комітетом Харківської міської ради та ЗАТ «Плавлені сири» укладений договір оренди земельної ділянки від 14 січня 2002 року № 5/02. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 06 вересня 2021 року № 273418696 право оренди земельної ділянки припинено 09 квітня 2020 року.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 06 вересня 2021 року № 273418696 право приватної власності на нежитлові будівлі по АДРЕСА_1 зареєстроване:

1. 28 грудня 2017 року за ТОВ «Сантех-Імпорт» на підставі договору купівлі-продажу від 23 грудня 2014 року № 2374 приміщення: літ. «Е-1» загальною площею 185,3 кв. м, літ. «Р-1» загальною площею 133,9 кв. м, літ. «В-1» загальною площею 1759,0 кв. м, літ. «Б-1» загальною площею 1392,1 кв. м, літ. «И-1» загальною площею 12,9 кв. м, літ. «У-1» загальною площею 36,6 кв. м, літ. «Л-1» загальною площею 19,6 кв. м, літ. Ф-1» загальною площею 19,6 кв. м, літ. «К-І» загальною площею 47,1 кв. м, літ. «Ж-1» загальною площею 22,0 кв. м, літ. «П-1» загальною площею 30,6 кв. м, літ. «ІД-1» загальною площею 129,5 кв. м, літ. Т-1» загальною площею 76,1 кв. м, літ. «Х-2» загальною площею 258,9 кв. м, нежитлові приміщення напівпідвалу № 3-11, І, 1-го поверху № 1-5 загальною площею 482,8 кв. м. в літ. «С-1»; літ. «Д-4» загальною площею 7124,8 кв. м, літ. «Е-1» загальною площею 563,6 кв. м, нежитлові приміщення підвалу № 1, 2; 1-го поверху № 6-14 загальною площею 206,8 кв. м в літ. «С-1»;

2. 29 грудня 2017 року за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 29 грудня 2017 року № 4890 приміщення літ. «А-1» загальною площею 979,1 кв. м.

Згідно з пунктом 2 договору купівлі-продажу від 23 грудня 2014 року № 2374 нежитлові будівлі, право власності на які зареєстроване за ТОВ «Сантех-Імпорт», розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером :12:013:0005.

Нежитлова будівля літ. «А-1», право власності на яку зареєстроване за ОСОБА_1 , також розташована на земельній ділянці з кадастровим номером :12:013:0005, що підтверджується пунктом 1 договору купівлі-продажу від 29 грудня 2017 року № 4890.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 15 липня 2021 року № НВ-021 земельна ділянка площею 2,5493 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :12:013:0005) зареєстрована у Державному земельному кадастрі 15 грудня 2014 року. Категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (код ЦВПЗ 11.02). Форма власності - комунальна.

Отже, вказана земельна ділянка площею 2,5493 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :12:013:0005) перебуває у власності територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради, що також підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 15 липня 2021 року № НВ-021 та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 06 вересня 2021 року № 273414763.

У період з 01 жовтня 2020 року по 31 липня 2021 року земельна ділянка площею 2,5493 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :12:013:0005) використовувалась ТОВ «Сантех-Імпорт» та ОСОБА_1 без документів, що посвідчують право власності або право користування.

За інформацією ГУ ДПС у Харківській області від 15 липня 2021 року № 18020/5/20-40-24-14-24 ОСОБА_1 грошові зобов`язання за використання земельної ділянки з кадастровим номером :12:013:0005 у вигляді орендної плати з фізичних осіб або земельного податку з фізичних осіб не декларує та не сплачує. У зв`язку з несплатою за користування земельною ділянкою у період з 01 жовтня 2020 року по 31 липня 2021 року ОСОБА_1 зберегла за рахунок Харківської міської ради, як власника земельної ділянки, за вказаною адресою - грошові кошти.

Згідно з розрахунком ТОВ «Сантех-Імпорт» та ОСОБА_1 зберегли кошти за використання земельної ділянки у розмірі орендної плати за період з 01 жовтня 2020 року по 31 липня 2021 року у сумі 1 226 263,90 грн.

Загальна площа об`єктів нерухомого майна, право власності на які зареєстроване за землекористувачами складає 12 501,2 кв. м (ТОВ «Сантех-Імпорт) + 929,1 кв. м ( ОСОБА_1 ) = 13 480,3кв. м.

Для встановлення долі земельної ділянки, яка перебуває у користуванні ОСОБА_1 , позивач застосував наступну пропорцію: 25 493 кв. м (S земельної ділянки) * 979,1 кв. м ( ОСОБА_1 ) / 13 480,3 кв. м (загальна S об`єктів нерухомого майна) = 1 851,61 кв. м.

ОСОБА_1 використовує 7,3 % вказаної земельної ділянки, виходячи з наступного: 1 851,61 кв. м * 100% / 25 493 кв. м = 7,3 %.

Отже, розмір частки безпідставно збережених ОСОБА_1 коштів становить 89 517,26 грн (1 226 263,90 грн * 7,3% / 100%).

Враховуючи наведене Харківська міська рада просила суд стягнути з ОСОБА_1 безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки площею 2,5493 га по АДРЕСА_1 з 01 жовтня 2020 року по 31 липня 2021 року у сумі 89 517,26 грн.

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Жовтневого районного суду м. Харкова від 21 листопада 2022 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного суду, у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди першої та апеляційної інстанцій виходили із того, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. Позивачем не надано будь-яких належних і допустимих доказів, які б свідчили про те, що станом на момент набуття відповідачем права власності на об`єкт нерухомості - нежитлової будівлі літ. «А-1», розташований на спірній земельній ділянці, договір оренди цієї земельної ділянки від 10 січня 2002 року, укладений з АТЗТ «Харківська виробничо-технічна база «Молпром» строком дії до 01 червня 2026 року та договір оренди земельної ділянки від 09 січня 2022 року, укладений з ЗАТ «Плавлені сири» строком дії до 01 червня 2026 року, припинили свою дію, розірвані чи визнані у встановленому законом порядку недійсними. Таким чином, суди дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

У травні 2023 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга Харківської міської ради.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 08 травня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 05 жовтня 2023 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Аргументи учасників справи

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі Харківська міська рада, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій та задовольнити позовні вимоги.

Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 28 лютого 2020 року у справі № 913/169/18, від 15 лютого 2023 року у справі № 906/272/21, від 13 березня 2020 року у справі № 913/311/18, від 13 березня 2020 року у справі № 913/224/18, від 17 серпня 2022 року у справі № 922/1646/20, від 15 лютого 2023 року у справі № 922/3797/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не враховано, що право власності на приміщення літ. «А-1» набувалось відповідачем від ТОВ «Перспектива-ІІ», яке не зареєструвало право користування земельною ділянкою у встановленому законом порядку, тому право користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 на підставі договорів оренди у відповідача не виникло.

Заявник також вказує, що в силу імперативних вимог статті 125 ЗК України від однієї особи до іншої особи за правилами статті 120 ЗК України та частини третьої статті 7 Закону України «Про оренду землі» не може перейти право оренди земельної ділянки, яке у попереднього землекористувача ще не виникло станом на час відчуження ним будівель, розташованих на цій земельній ділянці, незалежно від дати укладення договору оренди земельної ділянки, оскільки право оренди виникає з моменту державної реєстрації цього речового права, а не дати укладення договору оренди.

Також Харківська міська рада незгодна із висновками судів попередніх інстанцій щодо невірного розрахунку безпідставно збережених коштів відповідачем за використання частини земельної ділянки.

Відзиву на касаційну скаргу не подано

Фактичні обставини справи, встановлені судами

10 січня 2002 року між Харківською міською радою та Акціонерним товариством закритого типу Харківська виробничо-технічна база «Молпром» було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у виконавчому комітеті Харківської міської ради від 14 січня 2002 року № 4/02, згідно умов якого орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету Харківської міської ради від 28 листопада 2001 року № 2213 надав, а орендар прийняв у спільне тимчасове платне користування на умовах оренди визначену частку на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , площею 1,8490 га, в тому числі: ріллі- га, багаторічних насаджень га, сіножатей га, пасовищ га, лісів га, під забудовою га, інших угідь 1,8490 га, згідно з планом земельної ділянки, що додається. Земельна ділянка надається у спільне тимчасове платне користування на умовах оренди строком до 01 червня 2026 року для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, виробничого холодильного корпусу, складських корпусів та допоміжних будівель і споруд (т. 1, а. с. 52-54).

Земельна ділянка надається у спільне тимчасове платне користування на умовах оренди строком до 01 червня 2026 року для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, виробничого холодильного корпусу, складських корпусів та допоміжних будівель і споруд (пункт 1.2 цього договору).

17 лютого 2017 року на підставі акту приймання земельної ділянки до земель запасу міста (кадастровий номер :12:013:0005), складеного Департаментом земельних відносин Харківської міської ради, земельна ділянка, яка була у користуванні АТЗТ «Харківська виробничо-технічна база «Молпром» згідно з договором оренди землі № 4/02, площею 1,8490га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, прийнята орендодавцем до земель запасу міста. Також у акті зазначено, що він складений в односторонньому порядку у зв`язку з припиненням юридичної особи орендаря. Інше речове право припинено 12 січня 2017 року (т. 1, а. с. 55).

09 січня 2002 року між Харківською міською радою та Закритим акціонерним товариством «Плавлені сири» укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у виконавчому комітеті Харківської міської ради від 14 січня 2002 року № 5/02, згідно умов якого орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету Харківської міської ради від 28 листопада 2001 року № 2213 надав, а орендар прийняв у спільне тимчасове платне користування на умовах оренди визначену частку на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,7003 га, в тому числі: ріллі- га, багаторічних насаджень га, сіножатей га, пасовищ га, лісів га, під забудовою га, інших угідь 0,7003 га, згідно з планом земельної ділянки, що додається.

Земельна ділянка надається у спільне тимчасове платне користування на умовах оренди строком до 01 червня 2026 року для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, виробничого холодильного корпусу, складських корпусів та допоміжних будівель і споруд (т 1, а. с. 56-58).

27 березня 2020 року на підставі акту-приймання земельної ділянки до земель запасу міста (кадастровий номер :12:013:0005 загальною площею 2,5493 га), складеного Департаментом земельних відносин Харківської міської ради, земельна ділянка, яка була у користуванні ЗАТ «Плавлені сири» згідно з договором оренди землі № 5/02, площею 0,7003га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , прийнята орендодавцем до земель запасу міста. Також у акті зазначено, що він складений в односторонньому порядку у зв`язку ліквідацією юридичної особи орендаря (т. 1, а. с. 59).

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 15 липня 2021 року № НВ-021 земельна ділянка площею 2,5493 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :12:013:0005) сформована як об`єкт цивільних прав 15 грудня 2014 року. Категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (код ЦВПЗ 11.02.). Форма власності - комунальна (т. 1, а. с. 61-63).

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 06 вересня 2021 року № 273418696 право приватної власності на нежитлові будівлі по АДРЕСА_1 зареєстроване :

літ. «Е-1» загальною площею 185,3 кв. м, літ. «Р-1» загальною площею 133,9 кв. м., літ. «В-1» загальною площею 1 759 кв. м, літ. «Б-1» загальною площею 1 392,1 кв. м, літ. «И-1» загальною площею 12,9 кв. м, літ. «У-1» загальною площею 36,6 кв. м, літ. «Л-1» загальною площею 19,6 кв. м, літ. Ф-1» загальною площею 19,6 кв. м, літ. «К-І» загальною площею 47,1 кв. м, літ. «Ж-1» загальною площею 22 кв. м, літ. «П-1» загальною площею 30,6 кв. м, літ. «ІД-1» загальною площею 129,5 кв. м, літ. Т-1» загальною площею 76,1 кв. м, літ. «Х-2» загальною площею 258,9 кв. м, нежитлові приміщення напівпідвалу № 3-11, І, 1-го поверху № 1-5 загальною площею 482,8 кв. м в літ. «С-1» зареєстроване з 28 грудня 2017 року за ТОВ «Сантех-Імпорт» на підставі договору купівлі-продажу від 23 грудня 2014 року № 2374;

літ. «Д-4» загальною площею 7 124,8 кв. м, літ. «Е-1» загальною площею 563 кв. м., нежитлові приміщення підвалу № 1, 2; 1-го поверху № 6-14 загальною площею 206,8 кв. м в літ. «С-1», зареєстроване 23 грудня 2014 року за ТОВ «Сантех-Імпорт» на підставі договору купівлі-продажу від 23 грудня 2014 року № 2374;

літ. «А-1» загальною площею 979,1 кв. м з 29 грудня 2017 року за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 29 грудня 2017 року № 4890, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 06 вересня 2021 року № 273418696, копією договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23 грудня 2014 року № 2374, копією договору купівлі-продажу від 29 грудня 2017 року № 4890 (т. 1, а. с. 28-45).

03 серпня 2021 року головним спеціалістом сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради за результатами обстеження земельної ділянки (кадастровий номер :12:013:0005), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , складений акт, в якому зазначено, що обстеженням на місцевості встановлено, що вказана земельна ділянка огороджена, доступ обмежений, використовується для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель, право власності на які зареєстроване за ТОВ «Сантех-Імпорт» та ОСОБА_1

06 грудня 2019 року ОСОБА_1 звернулась до Харківської міської ради із заявою про продовження розгляду питання про надання їй дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :12:013:0005, площею 2,5493 га (т. 1, а. с. 110).

З листа ГУ ДПС у Харківській області вбачається, що ОСОБА_1 за використання земельної ділянки з кадастровим номером :12:013:0005 грошові зобов`язання у вигляді орендної плати з фізичних осіб або земельного податку з фізичних осіб не декларує та не сплачує (т. 1, а. с. 60).

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права

Предметом позову у справі, яка переглядається, є вимога Харківської міської ради, заявлена до ОСОБА_1 , про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 89 517,26 грн, обґрунтована використанням відповідачем земельної ділянки без достатньої правової підстави (без оформлення речового права).

У касаційній скарзі заявник посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень статті 377 ЦК України, статей 120, 125, 126 ЗК України, статті 7 Закону України «Про оренду землі», пункту 286.6 статті 286 ПК України.

Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив із того, що на момент набуття відповідачем права власності на нерухоме майно, що знаходиться на спірній земельній ділянці, договори оренди від 09 січня 2002 року та від 10 січня 2002 року, укладені між виконавчим комітетом Харківської міської ради та ЗАТ «Плавлені сири», АТЗт «Харківська виробничо-технічна база «Молпром», не припинили дію, а продовжують діяти на тих самих умовах і в тому самому обсязі для відповідача як нового власника нерухомого майна. Отже, зазначені обставини виключають можливість застосування до спірних правовідносин положень 1212 ЦК України.

Колегія суддів не може погодитись із вказаними висновками з огляду на наступне.

Відповідно до частини першої статті 377 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Правовий механізм переходу прав на землю, пов`язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у статті 120 ЗК України.

Виходячи зі змісту зазначеної статті, норма щодо переходу права на земельну ділянку у разі переходу права на будинок, будівлю і споруду може бути застосована у випадках, якщо земельна ділянка перебуває у власності або у користуванні колишнього власника будівлі.

Як вбачається із положень статті 120 ЗК України, виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

Водночас за змістом статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Земельний податок - обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів; орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Відповідно до частин першої, другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобо`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

За змістом приписів глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Наведене відповідає висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17.

З матеріалів справи вбачається, що 23 грудня 2014 року між ТОВ «Перспектива-ІІ» та ТОВ «Сантех-Імпорт» (покупець) укладено договір купівлі-продажу майна № 2374, відповідно до якого продавець передає, а покупець приймає у власність нерухоме майно, а саме: літ. «Е-1» загальною площею 185,3 кв. м, літ. «Р-1» загальною площею 133,9 кв. м, літ. «В-1» загальною площею1 759,0 кв. м, літ. «Б-1» загальною площею 1 392,1 кв. м, літ. «А-1» загальною площею 979, 1 кв. м, літ. «И-1» загальною площею 12,9 кв. м, літ. «У-1» загальною площею 36,6 кв. м, літ. «Л-1» загальною площею 19,6 кв. м, літ. «Ф-1» загальною площею 19,6 кв. м, літ. «К'-1» загальною площею 47,1 кв. м, літ. «Ж-1» загальною площею 22,0 кв. м, літ. «П-1» загальною площею 30,6 кв. м, літ. «Ц-1» загальною площею 129,5 кв. м, літ. «Т-1» загальною площею 76,1 кв. м, нежитлові приміщення напівпідвалу № 3-11, І, 1-го поверху № 1-5 загальною площею 482,8 кв. м в літ. «С-1», нежитлові будівлі: літ. «Д-4» загальною площею 7 124,8 кв. м, літ. «Г'-1» загальною площею 563,6 кв. м, нежитлові приміщення підвалу № 1, 2, 1-го поверху № 6-14 загальною площею 206,8 кв. м в літ. «С-1»; нежитлова будівля літ. «Х-2» загальною площею 258, 9 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 (пункт 1).

Вищезазначені нежитлові будівлі розташовані на земельній ділянці площею 2,5493 га, кадастровий номер: :12:013:0005 (пункт 2 договору).

Відповідно до пункту 8 цього договору право власності на нерухоме майно переходить до покупця з моменту реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за № 2374 (т. 1, а. с. 46-48).

На сформованій земельній ділянці комунальної власності площею 2,5493 га з кадастровим номером :12:013:0005 знаходиться, серед іншого, нежитлова будівля літ. «А-1» загальною площею 979,1 кв. м, що належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 29 грудня 2017 року з ТОВ «Сантех-Імпорт» (т. 1, а. с. 49-51).

Разом із тим, матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування вказаною земельною ділянкою ні ТОВ «Перспектива-ІІ», ні ТОВ «Сантех-Імпорт» (попередні землекористувачі), ані ОСОБА_1 , зокрема, укладенням відповідних договорів оренди з Харківською міською радою та державної реєстрації такого права, а отже, при укладенні договору купівлі-продажу майна право користування земельною ділянкою, якого не існувало у продавця на момент укладення договорів купівлі-продажу, до набувача не перейшло. Таким чином, відповідач користується цією земельною ділянкою без достатньої правової підстави.

Аналогічного висновку дійшов Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 15 лютого 2023 року у справі № 922/3797/21 у справі за позовом Харківської міської ради до ТОВ «Сантех-Імпорт» про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати.

При цьому відповідно до частини п`ятої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, проте можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.

Під час розгляду справи, яка переглядається, ОСОБА_1 не спростувала обставин, встановлених у справі № 922/3797/21, щодо відсутності речового права у власників нежитлових приміщень, розташованих на земельній ділянці з кадастровий номером :12:013:0005.

Таким чином, ОСОБА_1 як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберегла у себе кошти, які мала заплатити за користування нею, зобов`язана повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.

Суди, ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, серед іншого, виходили із того, що відповідач користується земельною ділянкою на підставі договорів оренди від 14 січня 2002 року № 4/02 та від 09 січня 2002 року № 5/02, які було укладено між Харківською міською радою та акціонерним товариством закритого типу Харківська виробничо-технічна база «Молпром» й, відповідно, закритим акціонерним товариством «Плавлені сири» (т. 1, а. с. 52-53; 56-57).

З пунктів 1.2 вказаних договорів оренди вбачається, що земельна ділянка надається у спільне тимчасове платне користування на умовах оренди строком до 01 червня 2026 року.

Суди попередніх інстанцій вказували на те, що з набуттям ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно вона стала стороною договору оренди землі, оскільки такі не припинили свою дію, розірвані чи визнані недійсними не були.

Колегія суддів зауважує, що суди не врахували, що матеріали справи містять акт приймання земельної ділянки до земель запасу міста від 17 лютого 2017 року, згідно якого земельна ділянка, яка була у користуванні акціонерного товариства закритого типу Харківська виробничо-технічна база «Молпром» прийнята орендодавцем до земель запасу міста. Вказаний акт складено в односторонньому порядку у зв`язку з припиненням юридичної особи орендаря. Інше речове право припинено 12 січня 2017 року (т. 1, а. с. 55).

Також матеріали справи містять акт приймання земельної ділянки до земель запасу міста від 27 березня 2020 року, згідно якого земельна ділянка, яка була у користуванні закритого акціонерного товариства «Плавлені сири», прийнята орендодавцем до земель запасу міста. Вказаний акт складено в односторонньому порядку у зв`язку з припиненням юридичної особи орендаря (т. 1, а. с. 59).

Підпунктами «д» пунктів 4.2 договорів оренди землі визначено, що договір оренди землі припиняється у разі, серед іншого, ліквідації юридичної особи орендаря (т. 1, а. с. 53; 56 (зворот)).

Матеріали справи містять дані про те, що 12 січня 2017 року та 09 квітня 2020 року речові права щодо користування спірною земельною ділянкою акціонерного товариства закритого типу Харківська виробничо-технічна база «Молпром» та закритого акціонерного товариства «Плавлені сири» припинено (т. 1, а. с. 30-31).

Наведеного вище суди попередніх інстанцій не врахували та дійшли помилкового висновку про перехід до відповідача права користування земельною ділянкою, на якій розміщено її майно, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача, та про відсутність підстав для застосування статті 1212 ЦК України до спірних правовідносин.

В подальшому слід зазначити, що оскільки відповідач не є власником та постійними користувачем земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, суди не врахували, що формою здійснення плати за землю для відповідача як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов`язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (підпункти 14.1.125, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14, пункт 288.5 статті 288 Податкового кодексу України).

Звертаючись до суду із вказаним позовом, Харківська міська рада вказувала, що відповідач з 01 жовтня 2020 року по 31 липня 2021 року не сплачувала за користування земельною ділянкою плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі.

Таким чином, відповідач (набувач), не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшила свої доходи, а позивач втратив належне йому майно (кошти від орендної плати).

Варто зауважити, що Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наводив такий правовий висновок, що у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку статті 1212 ЦК України (постанови Верховного Суду від 09 листопада 2021 року в справі № 905/1680/20, від 09 лютого 2022 року в справі № 910/8770/19).

Однак, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2022 року в справі № 646/4738/19 наведено правовий висновок щодо застосування положень статті 1212 ЦК України, згідно з яким необхідність встановлення сформованості земельної ділянки як об`єкта оренди, визначення її меж, кадастрового номера, внесення інформації до Державного земельного кадастру не є обов`язковим та взагалі залежить від конкретних обставин справи.

Враховуючи, що, серед інших, об`єкти нерухомості відповідача розташовані на сформованій земельній ділянці з кадастровим номером :12:013:0005, тому стягнення необхідно проводити пропорційно площі нерухомого майна на земельній ділянці.

Розмір доходу ОСОБА_1 у спірний період було розраховано позивачем як розмір плати за земельну ділянку комунальної власності у формі орендної плати.

Частинами дев`ятою, десятою статті 10 ЦПК України визначено, що якщо спірні відносини не врегульовані законом, суд застосовує закон, що регулює подібні за змістом відносини (аналогія закону), а за відсутності такого - суд виходить із загальних засад законодавства (аналогія закону). Забороняється відмова у розгляді справи з мотивів відсутності, неповноти, нечіткості, суперечливості законодавства, що регулює спірні правовідносини.

Відповідно до пункту 286.6 статті 286 Податкового кодексу України за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується з урахуванням прибудинкової території кожному з таких осіб: 1) у рівних частинах - якщо будівля перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділена в натурі, або одній з таких осіб-власників, визначеній за їх згодою, якщо інше не встановлено судом; 2) пропорційно належній частці кожної особи - якщо будівля перебуває у спільній частковій власності; 3) пропорційно належній частці кожної особи - якщо будівля перебуває у спільній сумісній власності і поділена в натурі.

За земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні, з урахуванням прибудинкової території.

Відповідно до частини четвертої статті 120 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

За відсутності іншої норми права, яка б урегульовувала подібні правовідносини, а також враховуючи ненадання відповідачем альтернативного розрахунку спірних сум, Верховний Суд вважає обґрунтованим та правомірним застосування судами попередніх інстанцій пункту 286.6 статті 286 Податкового кодексу України за аналогією у спірних правовідносинах та дійшов висновку, що розрахувати суми безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою для кожної з кількох осіб пропорційно їх часткам у праві власності на нерухомість, яка знаходиться на такій земельній ділянці, можливо, а тому розрахунок позовних вимог, який містить у собі саме такий алгоритм, не суперечить вимогам закону, є раціональним та справедливим.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 16 червня 2021 року та 17 серпня 2022 року, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі у справі № 922/1646/20.

Крім того, суд касаційної інстанції також зазначає те, що в силу положень частини 1 статті 93 та статей 125, 206 ЗК України іншим шляхом спірні правовідносини можуть бути врегульовані тільки за взаємною згодою сторін шляхом укладення відповідного договору оренди земельної ділянки, у тому числі за результатом поділу спірної земельної ділянки (за наявності технічної можливості, з урахуванням фактичного розташування належних відповідачам будівель). Проте судами у даній справі не встановлено обставин, які б свідчили про намір виконання відповідачем свого обов`язку з належного оформлення та державної реєстрації речового права користування земельною ділянкою під нерухомим майном.

Так, обраховуючи розмір грошових коштів, які підлягають стягнення з відповідача на користь позивача, останній виходив з наступного.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 06 травня 2021 року № 2041, сформованого Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :12:013:0005 загальна площа 2,5493 га) становить 36 787 916 грн (т. 1, а. с. 67).

Відповідно до пункту 4.1. Положення «Про порядок визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові», затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27 лютого 2008 року № 41/08 (із змінами та доповненнями) (далі - Положення), порядок розрахунку орендної плати, встановлений розділом II цього Положення, не розповсюджується на землі, перелік яких наведений в таблиці (вказана таблиця міститься у самому положенні) (т. 1, а. с. 64-66).

Згідно таблиці, для земель промисловості (окрім тютюнової та лікеро-горілчаної) встановлено особливий режим розрахунку орендної плати, що полягає у застосуванні ставки річної орендної плати при здійсненні розрахунку у розмірі - 4 %.

Пунктом 2.6. Положення встановлено, що орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням відповідних відсотків від розрахункового розміру орендної плати.

Так, у разі строку оренди від 1 до 10 років застосовується відсоток від орендної плати, який становить - 100%.

В даному випадку договір оренди землі на земельну ділянку з кадастровим номером :12:013:0005 площею 2,5493 га по АДРЕСА_1 у період з 01 жовтня 2020 року по 31 липня 2021 року не укладався (не перевищує 10 років), строки позовної давності також не перевищують 10 років, внаслідок чого має бути застосована вихідна ставка у розмірі 100 %.

Оскільки відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 06 вересня 2021 року № право власності на нежитлові будівлі, які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером :12:013:0005 зареєстроване за ТОВ «Сантех-Імпорт» та ОСОБА_1 , загальна площа об`єктів нерухомого майна право власності на які зареєстровано за землекористувачами складає: 12 501,2 кв. м (ТОВ «Сантех-Імпорт») + 929,1 кв. м ( ОСОБА_1 ) = 13 480,3 кв. м, доля земельної ділянки, яка перебуває у користування ОСОБА_1 , становить 1 851,61 кв. м (25 493 кв. м (площа земельної ділянки) х 979,1 кв. м ( ОСОБА_1 ) / 13 480,3 кв. м (загальна площа об`єктів нерухомого майна)).

Відтак, ОСОБА_1 використовує 7,3 % земельної ділянки площею 2,5493 га по АДРЕСА_1 (1 851,61 кв. м *100% / 25 493 кв. м).

Згідно з розрахунком позивача, останній здійснено з урахуванням зазначених нормативно-правових актів та витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної з кадастровим номером :12:013:0005 площею 2,5493 га по АДРЕСА_1 від 06 травня 2021 року № 2041, сформованого Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області, ОСОБА_1 зберегла кошти за використання земельної ділянки у розмірі орендної плати за період з 01 жовтня 2020 року по 31 липня 2021 року у сумі 89 517,26 грн.

З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення позовних та стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою в сумі 89 517,26 грн.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

Згідно з частиною першою статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Враховуючи те, що доводи касаційної скарги про неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права знайшли своє підтвердження, колегія суддів вважає, що наявні підстав для скасування оскаржуваних судових рішень та задоволення позовних вимог Харківської міської ради.

Щодо судових витрат

Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, в тому числі із розподілу судових витрат.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина тринадцята статті 141 ЦПК України).

Частинами першою-другою статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а судові рішення скасуванню з ухваленням нового про задоволення позовних вимог, тому з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір, сплачений позивачем за подання позовної заяви (2 270 грн), апеляційної (3 405 грн) та касаційної (4 540 грн) скарг у розмірі 10 215 грн.

Керуючись статтями 402, 409, 412, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.

Рішення Жовтневого районного суду м. Харкова від 21 листопада 2022 року та постанову Харківського апеляційного суду від 01 березня 2023 року скасувати.

Позов Харківської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки площею 2,5493 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :12:013:0005) з 01 жовтня 2020 року по 31 липня 2021 року в сумі 89 517,26 грн.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Харківської міської радисудові витрати у вигляді судового збору за подання позовної заяви, апеляційної та касаційної скаргу сумі 10 215 грн.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. В. Білоконь

О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

В. В. Шипович