Справа № 138/634/21
Провадження №:2/138/27/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 жовтня 2023 року м. Могилів-Подільський

Могилів-Подільський міськрайонний суд Вінницької області в складі:

головуючого, судді: Цибульського О.Є.,

з участю: секретаря Спічко А.В.,

розглянувши в відкритому судовому засіданні в приміщенні Могилів-Подільського міськрайонного суду цивільну справу за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «ДЕМЕТРА ПЛЮС» в особі директора Сторожі Володимира Федоровича до ОСОБА_1 , СТОВ «АГРОКРЯЖ» про визнання недійсним договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся в Могилів-Подільський міськрайонний суд з позовною заявою до ОСОБА_1 , СТОВ «АГРОКРЯЖ» про визнання недійсним договору оренди землі, мотивуючи тим, що відповідач є власником земельної ділянки площею 2,0102 га кадастровий номер :02:000:0465, яка знаходиться в землях Кукавської сільської ради. 01.11.2012 року між ПСП «Деметра Плюс» та батьком відповідача ОСОБА_2 було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки терміном на 10 років. Вказаний договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Могилів-Подільському районі 03.12.2012. Після смерті ОСОБА_2 спадщину прийняв його син ОСОБА_1 . В той час коли діяв договір оренди, укладений між ПСП «Деметра Плюс» і ОСОБА_2 , не повідомляючи позивача відповідач ОСОБА_1 уклав новий договір оренди землі із СТОВ «Агрокряж». Позивач вважає, що договір оренди, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Агрокряж» є недійсним.

А тому, позивач вимушений був звернутися з даним позовом до суду, просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 2,0102 га кадастровий номер :02:000:0465 від 15.08.2016, укладений між фізичною особою ОСОБА_1 та СТОВ «Агрокряж», зареєстрований відділом надання адміністративних послуг 16.11.2016 року за №17519708. Стягнути солідарно з відповідачів судові витрати. Крім того, оскільки про існування договору оренди, укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ «Агрокряж» 15.08.2016 року директору ПСП Сторожі В.Ф. стало відомо в грудні місяці 2020 року під час звірки з іншими орендаторами, просить визнати причину пропуску звернення до суду поважною і поновити його.

Представник позивача ОСОБА_3 в судове засідання не з`явилася, подала до суду заяву, де просила справу розглянути у її та ОСОБА_4 відсутність, позовні вимоги підтримує в повному обсязі, просить їх задовольнити. Крім того, подала до суду відповідь на відзив, вважає, що викладене у відзиві на позовну заяву не відповідає нормам закону та фактичним обставинам справи і тому не повинно бути враховано при винесенні рішення.

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, не дивлячись на своєчасне повідомлення про день, час і місце розгляду справи.

Представник відповідача СТОВ «Агрокряж» в судове засідання не з`явився, подав до суду відзив на позов, де зазначив, що позовні вимоги не визнає, просить відмовити в їх задоволенні з підстав, зазначених у відзиві. Просив справу розглядати у його відсутність.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що в задоволенні позову слід відмовити, виходячи з наступного:

01 листопада 2012 року ОСОБА_2 та ПСП «Деметра плюс» в особі директора Дідура І.П. уклали договір оренди землі із зазначенням істотних умов, а саме цільового призначення землі, загальної площі - 2,01 га (ріллі), нормативної грошової оцінки, строку дії договору 10 років, умов його припинення та розірвання, розміру орендної плати, порядку її обчислення і виплати, а також умов використання земельної ділянки, умов повернення земельної ділянки, обмежень щодо використання земельної ділянки, інших прав і обов`язків сторін, відповідальності сторін, невід`ємні частини договору наявні, кадастровий номер земельної ділянки згідно кадастрового плану та державного акту на право власності на земельну ділянку :02:000:0465. Договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Могилів-Подільському районі та у Державному реєстрі земель 03 грудня 2012 року з зазначенням № 04649. Факт прийому передачі земельної ділянки в оренду підтверджується також актом від 01.11.2023 року (а.с. 15-18).

Згідно протоколу зборів засновників (власників) ПСП «Деметра плюс» №1 від 19.10.2012 року власник ПСП «Деметра плюс» ОСОБА_5 виведений із складу засновників ПСП «Деметра плюс». Права та обов`язки засновника ПСП передано ОСОБА_4 (а.с. 6-14).

ОСОБА_2 був власником земельної ділянки площею 2,01 га з кадастровим номером :02:000:0465, розташованої на території Кукавської сільської ради на підставі державного акту на право власності на земелю серії ВН (а.с. 19-23).

Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,0102 га з кадастровим номером :02:000:0465 на підставі свідоцтва про право на спадщину, серія та номер 2-1147, виданого 11.08.2016 Могилів-Подільською районною державною нотаріальною конторою (а.с. 26-27).

15 серпня 2016 року ОСОБА_1 уклав договір оренди землі № :02:000:0465 із СТОВ «Агрокряж». Право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.11.2016 року, про що свідчить копія витягу із вказаного реєстру (а.с. 24-27).

Відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що діяла на час укладення первинного договору оренди між позивачем та ОСОБА_2 ) перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

За ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час набуття права власності відповідачем ОСОБА_1 ) особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу України.

Згідно з ч.ч. 1, 3, 4 ст. 148-1 Земельного кодексу України (у редакції, що діяла на момент набуття права власності відповідачем ОСОБА_1 ) до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів. За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Таким чином, договір оренди землі від 01.11.2012, укладений між ПСП «Деметра плюс» та ОСОБА_2 зареєстрований у встановленому законом порядку, не припинився після смерті цієї фізичної особи та є чинним (як на час зміни власника землі, так і на час розгляду справи судом). Однак, відомості щодо цього договору відсутні у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Натомість у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.11.2016 року зареєстрований договір оренди спірної земельної ділянки між СТОВ «Агрокряж» та ОСОБА_1 , тобто наявна подвійна реєстрація земельної ділянки.

Подвійна реєстрація пов`язана зі зміною процедури державної реєстрації права оренди (договорів оренди) земельних ділянок, яка відбулася 01 січня 2013 року. Так, до 2013 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок, здійснювалась територіальними органами земельних ресурсів шляхом внесення відомостей до Поземельної книги та записів до Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, які складали Державний реєстр земель. З 01 січня 2013 року державна реєстрація договорів оренди землі не здійснюється у Державному реєстрі земель. Замість цього проводиться державна реєстрація права оренди земельних ділянок у запровадженому у 2013 році Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

При цьому законодавством не було передбачено автоматичного перенесення відомостей про реєстрацію договорів оренди земельних ділянок з Державного реєстру земель до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що призвело до того, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня інформація про чинні договори оренди земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року.

Відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав оренди землі покладена на заявника (орендаря).

Тож, перед укладанням договору оренди у 2016 році саме СТОВ «Агрокряж» належало одержати інформацію із відділу Держгеокадастру про існуючі договори оренди орендованої ним земельної ділянки для достеменного з`ясування правового статусу земельної ділянки, яку він збирається взяти у оренду.

Викладене підтверджується ч. 4 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження» (у редакції, що діяла на час вчинення правочину), яка передбачає, що державна реєстрація прав на земельну ділянку проводиться виключно за наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про зареєстровану земельну ділянку. Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельні ділянки, що здійснюється з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав, державний реєстратор обов`язково використовує відомості з Державного земельного кадастру про наявність/відсутність зареєстрованих речових прав щодо відповідної земельної ділянки до 1 січня 2013 року.

Частина 2 ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження» передбачає, що відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.

За змістом приписів статей 210 і 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України). Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина перша статті 203 ЦК України).

Згідно з абзацом четвертим частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Згідно зі статтею 126 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 01.11. 2012 року) право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Статті 18 і 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 01.11. 2012 року), передбачали, що укладений договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Також ВП ВС у постанові від 01.04.2020 року у справі №610/1030/18 прийшла до висновку, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

Відповідно до Указу Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» на території України запроваджено дію воєнного стану.

У зв`язку з введенням на території України дії воєнного стану було внесено зміни до деяких законодавчих актів, в тому числі і до Земельного Кодексу.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» прийнятого 24.03.2022, розділ Перехідних положень Земельного Кодексу України було доповнено п. 27 такого змісту: під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей , зокрема, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, в тому числі приватної власності.

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель" набув чинності 19.11.2022.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду у постанові від 29.03.2023 по справі № 536/376/22 (провадження № 61-47св23) дійшов висновку, що у період з із 07 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року діяв пункт 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України у редакції Закону України від 24 березня 2022 року № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», який передбачав, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану. Отже, законом прямо визначено юридичний факт, з яким закон пов`язує поновлення дії договорів оренди саме без волевиявлення сторін, а тому висновки апеляційного суду про те, що така автоматична пролонгація запроваджена законодавцем для спрощення оформлення договорів для сторін, які бажають продовжити ці правовідносини, не відповідає змісту наведених положень закону. Така автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок діяла до 19 листопада 2022 року, тобто до моменту, коли набрав чинності Закон України № 2698-IX«Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель».

Узагальнюючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку про те, що з дня набрання чинності Законом України № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», тобто з 19 листопада 2022 року, автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, укладених з фізичними особами, скасована.

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі Закон №161), яка діяла до 01.01.2013, договір оренди землі набуває чинності після його державної реєстрації. А згідно зі ст. 20 зазначеного Закону, укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Згідно ч. 3 ст. 640 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 №435-IV (далі ЦКУ), яка була чинною до 01.01.2013, договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним із моменту його державної реєстрації.

Водночас, застосовуючи до договорів оренди землі, підписаних до 01.01.2013, статті 18 і 20 Закону №161 та ч. 3 ст. 640 ЦКУ (у редакції, що була чинною на момент підписання таких договорів), Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 по справі №322/1178/171 зазначила, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій. До того ж оскільки моменти укладання договору та набуття ним чинності збігаються (ч. 2 ст. 631 ЦКУ), то моментом укладання договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції ч. 3 ст. 640 ЦКУ є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі інше відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦКУ. Аналогічні висновки ВП ВС викладено і у постанові від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц2.

З такої позиції ВП ВС слідує, що саме з дати державної реєстрації починає свій відлік строк дії договору оренди землі, який укладено до 01.01.2013. Відповідно, від такої дати обраховується й дата закінчення строку дії такого договору (шляхом відрахування від неї передбаченої договором кількості років).

Отже, договір оренди землі від 01.11.2012 набув чинності з моменту його реєстрації. Таке саме положення є і в самому договорі оренди. Тобто, строк дії договору розпочався з 03.12.2012 та закінчився в грудні 2022 року.

Враховуючи причини пропуску звернення до суду позивачем, суд вважає строк звернення позивача з позовом до суду слід рахувати з грудня 2020 року.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про необґрунтованість заявлених позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі, а відтак у задоволенні позову слід відмовити.

Відповідно до ч. 2 ст. 141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові, покладаються на позивача.

Керуючись ст. 4, 12-13, 19, 81, 141, 247, 258, 259, 265, 268, 273, 354, 255 Цивільного процесуального кодексу України, ст. 203, 210, 638, 792 ЦК України ч. 5 ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», ст. 126, ч. 1,3,4, ст. 148-1, 152 ЗК України, суд -

ВИРІШИВ:

Відмовити в задоволенні позовних вимог Приватного сільськогосподарського підприємства «ДЕМЕТРА ПЛЮС» в особі директора Сторожі Володимира Федоровича до ОСОБА_1 , СТОВ «АГРОКРЯЖ» про визнання недійсним договору оренди землі - в повному обсязі.

Судові витрати по справі залишити за позивачем.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи якому рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про учасників справи:

- позивач: Приватне сільськогосподарське підприємство «Деметра Плюс», , місцезнаходження: вул. В. Ігнатьєва, 4, с. Серебринці, Могилів-Подільського району, Вінницької області;

- представник позивача директор Сторожа Володимир Федорович, ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 ;

- представник позивача адвокат Середюк Олена Василівна, місце здійснення адвокатської діяльності: вул. Стависька, 24/11, м.Могилів-Подільський, Вінницької області;

- відповідач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 ;

- відповідач: ТОВ «МХП-Агрокряж», , місцезнаходження: вул. Леніна, 161, с. Яришів Могилів-Подільського району Вінницької області;

-представник відповідача адвокат Лишак Іван Васильович, місце здійснення адвокатської діяльності: вул. Південна, буд. 5, м. Ладижин, Гайсинський район, Вінницької області.

Суддя: О.Є.ЦИБУЛЬСЬКИЙ