справа № 631/502/19
провадження № 2/631/23/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 вересня 2023 року смт Нова Водолага

Нововодолазький районний суд Харківської області у складі:

головуючого судді - Пархоменко І. О.,

при секретарі - Бондаренко І. М.,

розглянувши у судовому засіданні в смт Нова Водолага цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИВАТНОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ОХОЧЕ» про розірвання договору оренди,

В С Т А Н О В И В:

Представник позивача ОСОБА_2 звернулася до Нововодолазького районного суду Харківської області від імені та в інтересах ОСОБА_3 з позовом до СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИВАТНОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ОХОЧЕ» про розірвання договору оренди.

В обґрунтування вимог зазначено наступне.

ОСОБА_3 є власником та орендодавцем земельної ділянки сільськогосподарського призначення, розташованої на території Охоченської сільської ради Нововодолазького району Харківської області, кадастровий номер :04:001:0251.

За договором оренди землі від 15 травня 2007 року, реєстрація якого здійснена 24 липня 2007 року за № 83, ОСОБА_4 передала в оренду відповідачу СЗАТ (тепер СПрАТ) «Охоче» земельну ділянку, розташовану на території Охоченської сільської ради Нововодолазького району Харківської області, кадастровий номер :04:001:0251.

Об`єктом оренди є земельна ділянка сільськогосподарського призначення.

За кошти власника замовлено Агрохімічний паспорт земельної ділянки, бланк № НОМЕР_1 .

За відомостями, викладеними в листі ХФ ДП «Держгрунтохорона» від 06 травня 2019 року №158-19/02/140, якісні показники стану агрохімічних показників знизились. Зниження якості грунтів є фактичним підтвердженням зниження продуктивної якості земельної ділянки, тобто погіршення стану земельної ділянки.

Відповідно до п.29 договору оренди землі, реєстрація якого здійснена 24 липня 2007 року за № 83, обов`язком орендаря є дотримання режиму природоохоронного використання земель, а правом орендодавця зазначено право вимагати від орендаря дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів.

Таким чином, відповідачем не виконано основний обов`язок орендаря - не збережено стан земельної ділянки, не дотримано екологічної безпеки землекористування, не збережено показники родючості грунтів.

На думку сторони позивача, умови договору перестали відповідати вимогам діючого законодавства, а тому 22 січня 2019 року позивачем було надіслано на адресу відповідача листа з пропозицією про зміну умов договору, яка залишена без відповіді та реагування.

Позивач вважає, що невиконанням умов договору з боку орендаря є погіршення стану земельної ділянки за якісними характеристиками, незбереження родючості ґрунтів; незбереження стану протиерозійної організації території; порушення пункту 13 договору в частині не перегляду орендної плати; відсутність угоди щодо умов сплати орендної плати в натуральній формі, яка повинна оформлюватись щорічно до початку чергового року дії договору оренди.

За таких підстав позивач була вимушена звернутися до суду за захистом порушенного права власника.

Просила припинити шляхом розірвання Договір оренди від 15 травня 2007 року, реєстрація якого здійснена 24 липня 2007 року за № 83, земельної ділянки сільськогосподарського призначення кадастровий номер :04:001:0251, розташованої на території Охоченської сільської ради Нововодолазького району Харківської області, укладений між ОСОБА_4 та Сільськогосподарським закритим акціонерним товариством «Охоче», правонаступником якого є Сільськогосподарське приватне акціонерне товариство «Охоче».

13 вересня 2019 року через канцелярію суду за вхідним № 6485 від представника відповідача СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИВАТНОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ОХОЧЕ» Тимошенка С. А. надійшов відзив на позовну заяву, де зазначено, що відповідач категорично не погоджується із вказаними позивачем обставинами, оскільки вони не відповідають фактичним подіям, а хибні твердження не доведені належними та допустимими доказами.

Інформація, зазначена у листі Харківської філії ДУ «Держгрунтохорона» від 06 травня 2019 року за № 158-19/02/140, не є достатньою та належною для того, щоб беззаперечно стверджувати про погіршення якості земельної ділянки, яка є об`єктом договору оренди.

Так, з поданого документу вбачається, що відбір зразків ґрунту, якщо вони відбиралися фактично, то відбиралися по контуру 66 поля, як єдиного земельного масиву, в який входить земельна ділянка передана користування відповідачу. Також до контуру 66 особою, яка оформила зазначений лист вказано, що відноситься чотири земельні ділянки, з яких одна належить позивачу, однак з кадастрового плану, що є додатком договору оренди вбачається, що земельна ділянка кадастровий номер :04:001:0251 має номер 484, а зі схеми, що також додано до договору оренди, можливо стверджувати, що земельна ділянка № НОМЕР_2 є складовою поля, до якого входять більше ніж чотири земельні ділянки.

Контур поля є лінія, яка окреслює його форму, проте на законодавчому рівні визначення відсутнє, крім як інших визначень, згідно методик проведення перевірки якості ґрунтів, що поділяються на адміністративного рівня, за видами ґрунтів та кожної окремо взятої земельної ділянки.

Отже, вказаний лист не містить достеменної інформації, що саме із земельної ділянки, що є об`єктом оренди відбиралися зразки ґрунту, якщо дійсно вони відбиралися, а тому має місце недоведеність обставин належними і достатніми доказами.

Також представник відповідача вказав, що лист позивача від 21 січня 2019 року мав відповідь з боку відповідача з визначенням розміру орендної плати на рівні 8.6% від нормативної грошової оцінки землі, у зв`язку з чим запропоновано укласти додаткові угоди, що у свою чергу було проігноровано позивачем. При цьому, при визначенні розміру орендної плати, відповідач керувався довідкою Управління агропромислового розвитку Нововодолазької районної державної адміністрації від 04 лютого 2019 року № 01-07/32 щодо середнього розміру орендної плати по району. Раніше, 02 січня 2018 року СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ПРИВАТНИМ АКЦІОНЕРНИМ ТОВАРИСТВОМ «ОХОЧЕ» було прийнято розпорядчий документ про збільшення відсотку орендної плати до 6% і відповідно до видаткового касового ордеру від 27 грудня 2018 року позивач отримала орендну плату за 2018 рік саме в цьому розмірі.

За весь час користування земельною ділянкою відповідач належним чином виконував умови договору оренди, у тому числі і в частині збереження родючості ґрунтів, про що свідчить відсутність будь-яких вимог чи претензій з боку позивача.

У задоволенні позовних вимог просив відмовити у повному обсязі (а. с. 52-55).

Процессуальним правом, зазначеним у ст. 179 ЦПК України, а саме, надати відповідь на відзив сторона позивача не скористалась.

Також, 24 червня 2020 року через канцелярію суду за вхідним № 3665 від представника відповідача СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИВАТНОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ОХОЧЕ» Пекареніної О. М. надійшли додаткові письмові пояснення, у яких відповідач зазначила, що обставини та обґрунтування, на які посилається позивач не знаходять свого підтвердження в матеріалах справи, а у мотивувальній частині вимог не вказано ні про одне порушення обов`язків орендарем, які передбачені умовами договору. За формою та структурою спірний договів відповідає Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220.

Пункти договорів, на які посилається сторона позивача як підставу для розірвання, відповідають вказаному вище Типовому договору та ніким із учасником правочину не оспорювались та у встановленому законом порядку недійсними не визначались.

Також представник відповідача звернула увагу суду, що агрохімічні показники різняться у Агрохімічному паспорті поля, земельної ділянки, виготовленого Харківською філією Державного підприємства «Держгрунтохорона» станом на 2019 рік та у листі Харківської філії Державного підприємства «Держгрунтохорона» від 06 травня 2019 року за № 158-19/02/140 станом на 2019 рік. На думку відповідача, ці документи не є належними та допустимими доказами порушення Сільськогосподарським приватним акціонерним товариством «Охоче» договірних зобов`язань, оскільки не містять фактичних даних щодо відомостей відносно зміни стану земельної ділянки після укладання спірного договору до моменту проведення дослідження та відомостей про причино-наслідковий зв`язок між такою зміною стану земельних ділянок (погіршенням тих чи інших показників, наприклад родючості ґрунту) та господарською діяльністю саме відповідача, а не дією інших чинників, включаючи кліматичні зміни.

У задоволенні позовних вимог просила відмовити у повному обсязі (а. с. 146-151).

24 грудня 2021 року за вхідним № ЕП-1994/21-вх на електронну адресу суду надійшло клопотання представника позивача, в якому порушено питання про долучення додаткових доказів у справі, а саме, щодо укладання СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ПРИВАТНИМ АКЦІОНЕРНИМ ТОВАРИСТВОМ «ОХОЧЕ» договору суборенди спірної земельної ділянки з ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «РАЙЗ ПІВНІЧ» без отримання згоди власника, що на думку сторони позивача, свідчать про системність порушення відповідачем умов договорів оренди (а. с. 207-208).

Ухвалою Нововодолазького районного суду Харківської області від 28 травня 2019 року позовну заяву було залишено без руху (а. с. 29-30).

Ухвалою Нововодолазького районного суду Харківської області від 04 липня 2019 року року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд цивільної справи вирішено здійснювати в порядку загального позовного провадження (а. с. 41-42).

Ухвалою Нововодолазького районного суду Харківської області від 03 листопада 2020 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду (а. с. 162-164).

Позивач ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2 у судове засідання не з?явилися, до матеріалів справи було надано заяву ОСОБА_1 , посвідчену приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Поліщук О. В. 07 вересня 2021 року, зареєстровану у реєстрі за № 2531, відповідно до якої позивач просила розглянути справу за її відсутності, позовні вимоги підтримує у повному обсязі. Також, 8 лютого 2022 року через канцелярію суду за вхідним № 852/22-вх. представник позивача Бикова О. Ю. надала клопотання, згідно з яким, зокрема, просила розглянути справу за відсутності сторони позивача.

Відповідач СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКЕ ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «ОХОЧЕ» не направило свого представника для участі у судовому засіданні, через систему «Електронний суд» представник відповідача Пекаренін А. А. надав клопотання, відповідно до якого просив провести розгляд справи без відповідача та його представника, зазначивши, що з позовними вимога не згодні та проти їх задоволення заперечують у повному обсязі.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши надані учасниками судового процесу докази в їх сукупності, проаналізувавши положення чинного законодавства, суд дійшов наступного.

15 травня 2007 року між ОСОБА_4 (орендодавець) та СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ЗАКРИТИМ АКЦІОНЕРНИМ ТОВАРИСТВОМ «ОХОЧЕ», в особі голови правління Яковчука Миколи Володимировича (орендар), був укладений договір оренди землі.

За умовами зазначеного договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Охоченської сільської ради Нововодолазького району Харківської області.

Об`єктом договору є земельна ділянка загальною площею 3,4722 гектар, у тому числі рілля 3,4722 гектара, нормативно грошова оцінка якої складає 35969 гривень 00 копійок, строком на 30 років (п. 1, 2, 5, 8 договору). Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації договору за актом приймання передачі (п. 20 договору).

Зазначений договір зареєстровано у Нововодолазькому районному відділі Харківської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» при Держкомземі України, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 24 липня 2007 року вчинено запис за № 83.

Відповідно до акту прийому передачі земельної ділянки за договором оренди від 15 травня 2007 року, власник землі ОСОБА_4 передала земельну ділянку згідно з Державним актом ХР № 142627 в натурі, а СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКЕ ЗАКРИТЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «ОХОЧЕ» в особі директора Яковчука Миколи Володимировича прийняв її в розмірі 3,4722 гектарів (а. с. 7-15).

При цьому, СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКЕ ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «ОХОЧЕ» (ідентифікацій код юридичної особи 00852973) є правонаступником СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ЗАКРИТОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ОХОЧЕ», що підтверджується відомостями з Єдиного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань (а. с. 83-84).

При підписанні договору сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, що підтверджується їх особистими підписами у договорі.

На теперішній час договір оренди землі від 15 травня 2007 року є діючими, що не оспорювалось сторонами.

За змістом та формою спірний договір структурно відповідає типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220.

Пункт 31 договору оренди від 15 травня 2007 року встановлює обов`язки орендаря, а саме: приступити до використання земельної ділянки в строки встановлені договором; виконувати встановлені щодо земельної ділянки обмеження в обсязі, передбаченому законом або договором; дотримуватись режиму природоохоронного використання земель; у п`ятиденний термін подати копію договору Нововодолазькій податковій службі.

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку ( п. 36 спірного договору).

У пункті 38 договору сторони дійшли згоди, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, які істотно перешкоджають її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 39 договору визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Умова розірвання договору в односторонньому порядку є потреба для державних цілей.

Судом встановлено, що зазначені пункти договору оренди від 15 травня 2007 року сторонами не оспорювались та у встановленому законом порядку недійсним не визнавались.

10 січня 2012 року між орендодавцем, ОСОБА_4 , та орендарем, СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ПРИВАТНИМ АКЦІОНЕРНИМ ТОВАРИСТВОМ «ОХОЧЕ», в особі директора Яковчука Миколи Володимировича, була укладена додаткова угода до договору оренди земельної частки (паю) № 83 від 15 травня 2007 року, за яким внесено зміни до п. 9 та викладено його в наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в натуральній або грошовій формі та розмірі на суму 3% від вартості земельної ділянки». Інші положення договорів залишаються без змін (а. с. 58).

За наказом СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИВАТНОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ОХОЧЕ» від 02 січня 2018 року «Про організацію роботи підприємства щодо виплати орендної плати орендодавцям земельних паїв в 2018 році», визначено нараховувати та виплачувати орендну плату за оренду земельних ділянок (паїв) в 2018 році у розмірі 6 % від нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь (ріллі), що становить 7124 гривні 82 копійки. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням відповідного коефіцієнту індексації. Орендна плата може сплачуватись орендарем у грошовій або натуральній формі (а. с. 63).

Відповідно до копії видаткового касового ордеру від 27 грудня 2018 року орендна плата ОСОБА_4 виплачена у визначеному вище розмірі, що підтверджується її підписом (а. с. 64).

21 січня 2019 року позивачем було надіслано на адресу відповідача лист з вимогою про зміну умов договорів оренди землі, яка отримана відповідачем 24 січня 2019 року, що підтверджується копією повідомлення про вручення поштового відправлення (а. с. 20-22).

У відповідь на лист позивача з вимогою про зміну умов договору від 21 січня 2019 року, відповідачем було надано відповідь з пропозицією укласти додаткові угоди з визначенням розміру орендної плати на рівні 8.6% від нормативної грошової оцінки землі, яке було надіслано на адресу позивача та ним отримано (а. с. 60-62).

З довідки, виданої Управлінням агропромислового розвитку Нововодолазької районної державної адміністрації Харківської області від 04 лютого 2019 року за № 01-07/32 убачається, що середній розмір орендної плати по району становить на рівні 8.6 % від нормативної грошової оцінки землі (а. с. 59).

Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки встановлено вартість земельної ділянки станом на березень 2019 року за кадастровим номером :04:001:0251 складає 106882 гривень 62 копійок (а. с. 16).

30 серпня 2019 року ОСОБА_5 та ОСОБА_4 зареєстрували шлюб, про що Харківським міським відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного територіального управління юстиції у Харківській області складено відповідний актовий запис № 3635 та видано свідоцтво про шлюб серії НОМЕР_3 . Після державної реєстрації шлюбу прізвище чоловіка та дружини ОСОБА_6 (а. с. 210, 227).

Окрім того судом встановлено, що Харківською філією Державної установи «Держгрунтохорона» на замовлення ОСОБА_2 виготовлено агрохімічний паспорт земельної ділянки, кадастровий номер :04:001:0251 за номером бланку № НОМЕР_1 , у якому визначено показники стану ґрунтів у 2019 році обстеження (а. с. 17, 106 - 113).

Харківська філія Державної установи «Держгрунтохорона» у листі від 06 травня 2019 року за № 158-19/02/140, адресованому представнику позивача, надала інформацію стосовно стану агрохімічних показників ґрунтів порівняння з 2010 по 2019 рік, зазначивши що інформація надана по контуру, оскільки обстеження було проведено не по ділянках з кадастровим номером, а по контурам (а. с. 18-19).

Показники, зазначені у Агрохімічному паспорті та листі Харківської філії Державної установи «Держгрунтохорона» від 06 травня 2019 року за № 158-19/02/140, є відмінними.

Інші копії письмових доказів, що надані сторонами у справі, як то протокол випробувань № 5 від 09 липня 2019 року, складений ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «РАЙЗ ЦУКОР», свідоцтво про відповідність стану системи вимірювань № 078-18, видане ДЕРЖАВНИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «ПОЛТАВСЬКИЙ РЕГІОНАЛЬНИЙ НАУКОВО-ТЕХНІЧНИЙ ЦЕНТР СТАНДАРТИЗАЦІЇ, МЕТРОЛОГІЇ ТА СЕРТИФІКАЦІЇ» за результатами оцінювання агрохімічної лабораторії ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «РАЙЗ ЦУКОР», Витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомості від 07 липня 2021 року щодо реєстрації договору суборенди, укладеному між Сільськогосподарським приватним акціонерним товариством «Охоче» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Райз Північ», скаргу ОСОБА_1 на реєстраційні дії, проведені державним реєстратором 02 жовнтня 2019 року, Висновок Центральної колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 07 жовтня 2021 року, а також наказ Міністерства юстиції України № 4438/5 від 10 грудня 2021 року (а. с. 186-190, 211-214), судом до уваги не приймаються, оскільки останні подані із порушенням строків для надання доказів (після закриття підготовчого засідання) та стосуються третіх осіб, які не є учасниками справи, та їх правовідносин.

З тих самих причин суд не бере до уваги висновок Харківської філії Державної установи «Держгрунтохорона» за результатами лабораторного обстеження показників якості ґрунтів та порівняльного аналізу матеріалів агрономічної паспортизації земель сільськогосподарського призначення на території Охоченської сільської ради Нововодолазького району Харківської області від 27 вересня 2019 року за № 158-19/01/272, оскільки він не стосується земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0251, що перебуває у власності позивача, а є власністю ОСОБА_7 , який не є учасником справи(а. с. 114-116).

У свою чергу свідоцтво про шлюб не є доказом у справі, а стосується уточнення анкетних данних.

Позивач звернулась з позовом до СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИВАТНОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ОХОЧЕ» про розірвання договору оренди. Отже, між позивачем та відповідачем виникли правовідносини, які регулюються Конституцією України, Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Статтею 14 Конституції України визначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

За ч. 4 ст. 373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Згідно з ч. 1 ст. 407 ЦК України (в редакції на момент укладання договору) право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Частиною 1 ст. 626 ЦК України закріплено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України)

Відповідно до ст. 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Одночасно, договір є обов`язковим для виконання сторонами, як закріплено ст. 629 ЦК України.

За ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (ч. 3 ст. 651 ЦК України).

Згідно з ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, який регулює відносини щодо оренди землі є Закон України «Про оренду землі».

За ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Вказане кореспондується з ч. 1 ст. 93 ЗК України - право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України «Про оренду землі»).

Приписами ст. 6 цього Закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

У положеннях ст. 13 Закону України «Про оренду землі» прописано, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на час укладення договорів оренди), істотними умовами договору оренди землі, поміж іншого є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; відповідальність сторін

Правилами ч. 4 ст. 124 ЗК України (в редакції на момент укладання договору) встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Отже, законодавством унормовано, що користуватися земельною ділянкою приватної власності можливо на праві оренди, підставою для якої є договір, відповідно до якого сплачується орендна плата.

Судом встановлено що 15 травня 2007 року сторони уклали договір оренди землі, за яким орендодавець надала в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 3,4722 гектар, у тому числі рілля - 3,4722 гектар, кадастровий № :04:001:0251, строком на 30 років, а орендар прийняв зазначену ділянку у користування. При цьому, позивачем та відповідачем було узгоджено орендну плату за договором (а. с. 7-15).

У ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» закріплено право орендодавця вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 цього Закону орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку ( ст. 30 Закону України «Про оренду землі»).

Положення ч. 3, 4 ст. 31 зазначеного Закону (в редакції на момент укладання договору) передбачають, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною 1 ст. 30 Закону України № 161-ХІV визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України).

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Отже, дострокове розірвання договору оренди землі можливе на вимогу однієї із сторін в разі такого невиконання своїх обов`язків другою стороною, що є істотним, тобто завдає іншій стороні такої шкоди, яка унеможливлює та/або значною мірою перешкоджає досягненню нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою терміну «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Зі спірного договору вбачається, що земельні ділянки передаються в оренду для вирощування сількогосподарської продукції, умовами збереження стану об`єкта оренди дотримуватися вимог протиерозійної організації території, орендар повинен виконувати встановленні щодо земельних ділянок обмеження в обсязі, передбаченому законом та договором, а також дотримуватися режиму природоохоронного використання земель (15, 17, 31 договору).

За п. 38 зазначеного договору він може бути припиненений шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, а також за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договорами, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Аналізуючи доводи позивача щодо розірвання договорів оренди землі, суд виходить з наступного.

На думку позивача, невиконанням умов договору з боку орендаря є погіршення стану земельної ділянки, незбереження родючості ґрунтів; незбереження стану протиерозійної організації території; порушення пункту 13 Договорів в частині не перегляду орендної плати; відсутність угоди щодо умов сплати орендної плати в натуральній формі.

Щодо доказів наданих стороною позивача на обгрунтування погіршення стану земельної ділянки, незбереження родючості ґрунтів, а саме: агрохімічного паспорту земельної ділянки, кадастровий номер :04:001:0251 за номером бланку № НОМЕР_1 , листа Харківської філії Державної установи «Держгрунтохорона» від 06 травня 2019 року за № 158-19/02/140, висновку Харківської філії Державної установи «Держгрунтохорона» за результатами лабораторного обстеження показників якості ґрунтів та порівняльного аналізу матеріалів агрономічної паспортизації земель сільськогосподарського призначення на території Охоченської сільської ради Нововодолазького району Харківської області від 27 вересня 2019 року за № 158-19/01/272, суд зазначає наступне.

Єдину процедуру виготовлення, видачі та застосування агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки встановлює Порядок ведення агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, затверджений наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 11 жовтня 2011 року № 536, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 23 грудня 2011 року за N 1517/20255.

Відповідно до п. 1.2 зазначеного Порядку агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки це документ, що містить дані щодо агрохімічної характеристики ґрунтів і стану їх забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами, форма якого наведена у додатку.

Агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки є результатом агрохімічної паспортизації всіх земель сільськогосподарського призначення, яка проводиться з метою державного контролю за зміною показників родючості, забруднення ґрунтів токсичними речовинами і радіонуклідами, раціонального використання земель сільськогосподарського призначення. Агрохімічний паспорт земельної ділянки є результатом агрохімічної паспортизації всіх земель сільськогосподарського призначення, яка проводиться з метою державного контролю за зміною показників родючості, забруднення ґрунтів токсичними речовинами і радіонуклідами, раціонального використання земель сільськогосподарського призначення (1.3 Порядку).

Згідно з п. 1.5 Порядку агрохімічна паспортизація орних земель здійснюється через кожні 5 років і є обов`язковою для всіх землевласників та землекористувачів.

За п. 2.1. Порядку завданням агрохімічної паспортизації земель сільськогосподарського призначення є визначення показників якісного стану ґрунту, їх зміни внаслідок господарської діяльності, а також умов для раціонального використання

мінеральних, органічних добрив у господарствах всіх форм власності, збереження від забруднення, відтворення їх родючості.

Наданий стороною позивача агрохімічний паспорт за номером бланку № НОМЕР_1 містить агрохімічні характеристики ґрунтів і стану їх забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами земельної ділянки кадастровий номер :04:001:0251 станом на 2019 рік (а. с. 17).

У свою чергу, лист Харківської філії Державної установи «Держгрунтохорона» від 06 травня 2019 року за № 158-19/02/140 зазначає інформацію стосовно стану агрохімічних показників ґрунтів порівняння з 2010 по 2019 рік. Окремо зазначено, що відбір зразків ґрунту виконувався по контуру 66 поля, як єдиного земельного масиву, в який входить земельна ділянка передана у користування відповідачу(а. с. 18-19).

До контуру 66 поля належить чотири земельні ділянки, з яких одна є власністю ОСОБА_3 . Три інші належать іншим особам.

Одночасно, з кадастрового плану, що є додатком договорів оренди вбачається, що земельна ділянка кадастровий номер :04:001:0251 має № 484, проте, за схемою, що також додано до договору оренди, земельна ділянка № НОМЕР_2 є складовою поля, до якого входять більше ніж чотири земельні ділянки.

Контур поля є лінія, яка окреслює його форму, проте на законодавчому рівні визначення відсутнє, крім як інших визначень, згідно з методиками проведення перевірки якості ґрунтів, що поділяються на адміністративного рівня, за видами ґрунтів та кожної окремо взятої земельної ділянки.

Відповідно, відбір зразків ґрунту по контуру, до якого входять декілька земельних ділянок, навіть з урахуванням того, що при складанні вказаних документів до уваги були взяті показники агрохімічних паспортів земельної ділянки, належної позивачу, виявлених у 2019 році, то їх розмір та структура відрізняються, а тому показники, відібрані по контуру масиву, не можуть порівнюватися із показниками конкретної земельної ділянки, яка знаходиться в загальному масиві поля, а також достовірно свідчити про погіршення родючості ґрунтів на земельних ділянках, належних позивачу.

Таким чином, вказаний лист не містить достеменної інформації, що саме із земельних ділянок, що є об`єктами оренди відбиралися зразки ґрунту.

Окрім того, важливим є те, що показники, зазначені у Агрохімічному паспорті та листі Харківської філії Державної установи «Держгрунтохорона» від 06 травня 2019 року за № 158-19/02/140, є відмінними.

Отже, на думку суду, з агрохімічного паспорту земельної ділянки з кадастровим номером:04:001:0251 станом на 2019 рік, а також листа Харківської філії Державної установи «Держгрунтохорона» від 06 травня 2019 року за № 158-19/02/140, не є можливим встановити зміну агрохімічних характеристик земельних ділянок у порівнянні з 2010 роком, а отже відповідно неможливо встановити, чи мало місце погіршення або покращення показників родючості земельної ділянки, щодо якої укладено договір оренди землі.

Допитати представника Харківської філії Державної установи «Держгрунтохорона» у якості спеціаліста суд не мав можливості, оскільки явка зазначеного представника відповідачем не була забезпечена.

Висновок Харківської філії Державної установи «Держгрунтохорона» за результатами лабораторного обстеження показників якості ґрунтів та порівняльного аналізу матеріалів агрономічної паспортизації земель сільськогосподарського призначення на території Охоченської сільської ради Нововодолазького району Харківської області від 27 вересня 2019 року за № 158-19/01/272 взагалі стосується іншої особи, а саме, ОСОБА_8 , який не є учасником справи що розглядається.

Ураховуючи викладене суд доходить висновку що стороною позивача не надано належних, допустимих та достатніх доказів щодо невиконанням умов договору з боку орендаря, а саме, що відповідачем не збережено стан земельної ділянки, не дотримано екологічної безпеки землекористування, не збережено показники родючості грунтів.

Клопотань про призначення судової еколого-ґрунтознавчої, судової еколого-агрохімічної або інших подібних експертиз від учасників справи до суду не надходило.

Одночасно, як підставу невиконанням умов договору з боку орендаря, стороною позивача зазначено порушення п. 13 договору в частині не перегляду орендної плати, а також відсутність угоди щодо умов сплати орендної плати в натуральній формі, яка повинна оформлюватись щорічно до початку чергового року дії договору оренди.

Згідно з положеннями ст. 21, 22 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на момент укладання договору) орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю"). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Статтею 288 Податкового кодексу України визначено що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.

При цьому розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4 ст. 288 Податкового кодексу України).

Положеннями ст. 288.5 Податкового кодексу України визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки; для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

За приписами ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Таким чином, норми Податкового кодексу України та Закону України «Про оренду землі» не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений в договорі оренди. Податковий кодексу України передбачає порядок визначення орендної плати за землю, а тому саме договором оренди визначаються розмір та умови сплати орендної плати.

Зазначена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 30 березня 2018 року у справі № 916/3236/16 та від 01 жовтня 2018 року у справі № 916/3233/16.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Позивачем не заперечувався факт виконання умов договору щодо виплати орендної плати з боку відповідача.

Згідно зі ст. 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Судом встановлено, що наказом Сільськогосподарського приватного акціонерного товариства «Охоче» від 02 січня 2018 року визначено розмір орендної плати орендодавцям земельних паїв у 2018 році по підприємству у розмірі 6 % від нормативної грошової оцінки землі (а. с. 63).

За тим же наказом Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням відповідного коефіцієнту індексації. Орендна плата може сплачуватись орендарем у грошовій або натуральній формі.

Орендна плата була виплачена позивачу у визначеному розмірі, що підтверджується копією видаткового касового ордерів (а. с. 64).

Зазначене стороною позивача не спростовано.

Окрім того, судом встановлено що за Додатковою угодою від 10 січня 2012 року до Договору оренди земельної ділянки, що укладено між позивачем та відповідачем, внесено зміни до п. 9 договору оренди земельної частки (паю) № 83 від 15 травня 2007 року, а саме, п. 9 викладено в наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в натуральній або грошовій формі та розмірі на суму 3% від вартості земельної ділянки»(а. с. 58).

Додаткова угода містить особистий підпис ОСОБА_4 і у подальшому не оспорювалась.

У відповідь на лист позивача з вимогою про зміну умов договору від 21 січня 2019 року, відповідачем було надано пропозицію укласти додаткові угоди з визначенням розміру орендної плати на рівні 8.6% від нормативної грошової оцінки землі, яке було надіслано на адресу позивача та ним отримано.

На пропозицію орендаря орендодавець відповіді не надав.

Ураховуючи викладене, суд доходить висновку, що доводи позивача щодо порушення п. 13 Договору оренди землі в частині не перегляду орендної плати та відсутності угоди щодо умов сплати орендної плати в натуральній формі, спростовуються наявними у матеріалах справи доказами.

Відповідно до ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом

За приписами ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до принципу диспозитивності цивільного судочинства суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (стаття 13 ЦПК України)

Згідно зі змістом ч. ч. 1, 2 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

За частиною 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Стаття 76 ЦПК України, передбачає, що доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Приписами частин 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.

Отже, позивач, на виконання свого процесуального обов`язку, не надав належних і неспростовних доказів на підтвердження своєї позиції, а обставини, на які посилаються ОСОБА_1 та її представник, не є достатніми для висновку про наявність цивільно-правових підстав для розірвання спірних договору оренди земельної ділянки у зв`язку із істотними порушеннями умов договорів відповідачем.

За таких підстав, суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИВАТНОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ОХОЧЕ» про розірвання договору оренди.

При ухваленні рішення, відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 264 ЦПК України, суд вирішує питання про розподіл судових витрат.

Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи (ч. 1 ст. 133 ЦПК України).

Згідно з ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача.

Оскільки у задоволенні позову відмовлено, судові втрати слід залишити за позивачем.

На підставі викладеного та керуючись ст. 55 Конституції України, ст. 3, 6, 373, 407, 525, 526, 626, 651, 783, 792 ЦК України, ст. 21, 22, 23, 24, 27, 30, 31 Закону України «Про оренду землі», ст. 93, 124, 141 ЗК України, ст. 4, 12, 76, 81, 133, 141, 258, 259, 263 265, 280 284, 352, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИВАТНОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ОХОЧЕ» про розірвання договору оренди відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається учасниками справи до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення буде складено 21 вересня 2023 року.

Відомості щодо учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання чи перебування: АДРЕСА_1 реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_4 .

Відповідач: СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКЕ ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «ОХОЧЕ», місцезнаходження: 63262, Харківська область, Красноградський (колишній Нововодолазький) район, с. Охоче, вул. Польова, буд. № 3, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 00852973.

Суддя І. О. Пархоменко