справа № 489/4267/21 провадження №2/489/182/23
РІШЕННЯ

Іменем України

02 жовтня 2023 року м. Миколаїв

Ленінський районний суд міста Миколаєва у складі:

головуючого судді Коваленка І.В.,

за участю секретаря судового засідання Єлишевої А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Миколаєва в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн» (далі ТОВ «Преміум Лігал Колекшн»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість-Закон та Порядок» (далі ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок»), третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дарья Володимирівна (далі приватний нотаріус), про визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування нерухомого майна із незаконного володіння та визнання права власності

встановив:

У липні 2021 року позивач через свого представника адвоката Нікітіна С.В., звернулася до суду з позовною заявою в якій просить:

-визнати недійсним укладений між відповідачами договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 25.03.2021;

-витребувати у відповідача ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок» нерухоме майно із незаконного володіння та визнати за позивачем право власності на спірну квартиру.

Позов мотивований тим, що 04.02.2008 позивач ОСОБА_2 уклала з Акціонерним комерційнім банком «Надра» договір споживчого кредиту № 08/09/2007/840К-2008, на забезпечення якого в той же день був укладений нотаріальний іпотечний договір, відповідно до якого вона передала в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 .

30.04.2020 Публічне акціонерне товариство «Комерційний банк «Надра» (далі ПАТ «К «Надра») відступило ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» право вимоги за вказаним іпотечним договором на підставі договору про відступлення права вимоги № GL3N217215. Проте, жодних повідомлень про відступлення прав вимоги за кредитним договором позивачу не надходило.

25.03.2021, без будь-яких попереджень та застережень позивача, узгодження ціни тощо, ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна відчужило предмет іпотеки ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок».

Про відчуження квартири позивачу стало відомо в травні 2021 року, так як останні три роки вона мешкає за межами України в Празі.

Через відсутність у ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» доказів отримання позивачем вимоги про повернення суми боргу у тридцятиденний строк, та/або повідомлення про вартість оцінки предмету іпотеки, оскаржуваний договір купівлі-продажу є недійсним, так як укладений з порушенням статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Крім того, з 30.04.2020 по 25.03.2021 жодних вимог та претензій про необхідності погашення заборгованості на адресу позивача не надходило.

Так як договір купівлі-продажу нерухомо майна між відповідачами укладений з порушення законодавства, тому цей договір є протиправним.

У відзиві на позов від 10.08.2021 ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок» в задоволенні позовних вимог просило відмовити.

У відзиві вказано, що укладення нотаріального договору купівлі-продажу квартири відповідає вимогам статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки іпотечне майно належало іпотекодержателю на підставі нотаріального договору іпотеки від 04.02.2008, зареєстрованого в реєстрі за № 135, та нотаріального договору № GL3N217215-ПВ про відступлення права вимоги, зареєстрованого в реєстрі за № 2891.

ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» дотримано вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» та належним чином було надіслано на адресу позивача вимогу про усунення порушень кредитного договору № 08/02/2008/840 К223, що відповідає правовому висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 29.09.2020 у справі № 757/13243/17 (факт свідомого ухилення позивача від отримання вимоги у порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», з метою уникнення звернення стягнення на предмет іпотеки, не може бути підставою для позбавлення іпотекодержателя його права звернути стягнення на предмет іпотеки).

Не заслуговують на увагу доводи позивача і про неотримання повідомлення про відступлення прав вимоги до ТОВ «Преміум Лігал Колекшн».

Так, у постанові Верховного Суду від 26.03.2020 у справі № 522/21219/14-ц зроблено висновок, що неповідомлення позичальника про уступку права вимоги не припиняє зобов`язання сторін за кредитним договором і не може бути підставою для відмови у стягнення заборгованості за кредитним договором на користь нового кредитора.

За позицією Верховного Суду від 23.09.2015 у справі № 6-979цс15 боржник, який не отримав повідомлення про передачу права вимоги іншій особі, не позбавляється обов`язку погашення заборгованості, а лише має право на погашення заборгованості первісному кредитору і таке виконання є належним.

З огляду на позицію Верховного Суду від 10.03.2021 у справі № 362/6156/16-ц не заслуговують на увагу і доводи про відсутність повідомлення про ціну відчуження предмета іпотеки.

Безпідставним є посилання позивача і на пункту 61 постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки вимоги цього пункту поширюються на випадки державної реєстрації права власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтю 37 Закону України «Про іпотеку», що не відповідає фактичним обставинам справи, які стосуються порядку реалізації права іпотекодержателя на продаж предмету іпотеки відповідно до статті 38 цього Закону.

У відзиві на позов від 11.08.2021 ТОВ «Преміум Лігла Колекшн» в задоволенні позовних вимог просило відмовити.

Зазначає, що 04.02.2008 між ОСОБА_1 та ПАТ «КБ «Надра» було укладено кредитний договір № 08/02/2008/840 К 223, відповідно до якого позивач отримала кредит в розмірі 83173,82 дол.США, зобов`язання за яким позичальника забезпечені договором іпотеки від 04.02.2008 та відповідно до якого предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1 .

Через невиконання зобов`язань по кредитному договору, рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 13.12.2010 у справі № 2-5757/10 з ОСОБА_1 на користь ПАТ «КБ «Надра» стягнуто заборгованість в розмірі 94439,74 дол.США.

Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 05.02.2021 здійснено заміну стягувача у виконавчому провадженні по цивільній справі № 2-5757/10 з ПАТ «КБ «Надра» на його правонаступника ТОВ «Преміум Ліга Колекшн», яке набуло право вимоги на підставі нотаріального договору про відступлення ( купівлі-продажу) права вимоги № GL3N217215 від 30.04.2020.

Наведені обставини додатковому доказуванню не підлягають.

Так як заборгованість за кредитним договором погашена не була, 17.06.2020 ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» направило на адресу позичальника/іпотекодавця вимогу про усунення порушень з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання вимоги.

Вимога про усунення порушень ОСОБА_1 в установлений тридцятиденний строк задоволена не була, тому ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» скористалося правом іпотекодержателя та в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» звернуло стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення з ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок» договору купівлі-продажу нерухомого майна, який посвідчений 25.03.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за № 743, відповідно до якого ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок» набуло право власності на іпотечну квартиру.

Таким чином у продавця були всі законні підстави бути стороною правочину та укладати договір купівлі-продажу спірного нерухомого майна.

У відповіді на відзив від 02.12.2021 представник позивача просив відхилити відзив ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» через його безпідставність та задовольнити позовні вимоги повністю. Вказав, що у висновку про вартість об`єкту від 20.03.2021 оцінювачем не надведено відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, не зазначено обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Тому перехід права власності на предмет іпотеки здійснено без проведення належним чином оцінки спірного нерухомого майна на момент переходу такого права власності.

Крім того, на момент вчинення незаконних дій щодо купівлі-продажу предмета іпотеки діяв мораторій на звернення стягнення на нерухоме майно, встановлений Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого на забезпечення кредитів в іноземній валюті», під яке підпадає спірна квартира.

У запереченнях на відповідь на відзив від 13.12.2021 ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок» вказано на безпідставність доводів представника позивача та просило відмовити в задоволенні позову.

Звіт про оцінку майна від 20.03.2021 зареєстровано в Єдиній базі даних звітів про оцінку, адміністратором якого є Фонд державного майна України, що передбачено пунктом 8 розділу 4 Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 17.05.2018 № 658,

Отже, незгода позивача з проведеною оцінкою предмета іпотеки не знаходить свого підтвердження в обставинах справи та не може бути взята до уваги при розгляді позовної заяви.

Крім того, ціна відчуження іпотечної квартири не має значення для вирішення справи про визнання правочину, укладеного у порядку статті 38 Закону Украхни «Про іпотеку» недійним, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Отже незгода позивача з проведеною оцінкою предмета іпотеки не є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Також до обставин справи не підлягають застосуванню положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого на забезпечення кредитів в іноземній валюті», так як в позивача наявне інше нерухоме майно, а саме квартира АДРЕСА_1 , яка є предметом забезпечення кредитного договору № 08/09/2007/840к-2088 від 18.09.2007, укладеного між ПАТ «КБ «Надра» та ОСОБА_3 .

У запереченнях на відповідь на відзив від 21.12.2021 ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» вказано на безпідставність доводів представника позивача та просило відмовити в задоволенні позову, оскільки оцінка іпотечного майна була проведення відповідно до вимог законодавства України, а Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого на забезпечення кредитів в іноземній валюті» на спірні відносини не поширюється, так як позивач має інше нерухоме майно.

Ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 06.07.2021 відкрито провадження у справі та призначено її розгляд у порядку загального позовного провадження.

Іншою ухвалою від 06.07.2021 забезпечено позов шляхом заборони ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок», державному реєстратору, іншим особам, уповноваженим здійснювати реєстраційні дії, вчиняти дії пов`язані з відчуженням спірної квартири.

Ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 20.06.2023 підготовче провадження закрито та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судове засідання, призначене на 26.09.2022, учасники справи не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

У поданій до суду 26.09.2023 заяві представник позивача адвокат Когін А.В. просив розглянути справу за його відсутності через зайнятість та задовольнити позовні вимоги. Також просив врахувати, що долучений до матеріалів справи опис вкладення, без штампу, підпису відправника та підпису, особи яка перевіряє відповідність опису вкладення з фактичними документами, які знаходяться в конверті. Окрім того, в опису вкладення, першим пунктом значиться про направлення позивачу Вимоги про усунення недоліків, та разом з ним Повідомлення про відступлення прав вимоги та Повідомлення про відступлення права за договором іпотеки. Матеріали справи не містять належних і допустимих доказів надсилання вимоги позивачу, а тому відповідач не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Представник відповідача ТОВ «Преміум Ліга Колекшн» у своїй заяві від 26.09.2023 розгляд справи просив здійснити за його відсутності та відмовити в позові.

Інший відповідач та третя особа причину неявки своїх представників в судове засідання, про яке повідомлені належним чином, не повідомили, що не перешкоджає розгляду справи за їх відсутності.

Крім того, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 01.10.2020 у справі №361/8331/18 зробив висновок, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті.

Згідно вимог статті 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

За положеннями частини п`ятої статті 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його складання.

Суд, дослідивши матеріали справи та надані докази в їх сукупності, встановив наступні факти і відповідні їм правовідносини.

Із матеріалів справи вбачається та встановлено судом, що 04.02.2008 між ОСОБА_1 та Акціонерним товариством комерційним банком «Надра» було укладено договір споживчого кредиту № 08/09/2007/840К-2088, на забезпечення якого в той же день був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Поліщук Л.В.

Предметом договору іпотеки є квартира АДРЕСА_2 , яка є власністю ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 04.02.2008.

Підпунктом 5.1.7 пункту 5.1 договору іпотеки передбачено, що у разі порушення позичальником зобов`язань, встановлених кредитним договором та/чи обов`язків заставодавця за цим договором, а також інших обов`язків іпотекодавця, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язання, а в разі його невиконання отримати задоволення своїх вимог з вартості предмету іпотеки.

Згідно пункту 7.4 наведеного договору, звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

За умовами пункту 7.5 договору іпотеки іпотекодержатель має право на свій розсуд вибрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених пунктом 7.4 цього Договору.

30.04.2020 ПАТ «КБ Надра» відступило ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» право вимоги за вказаним іпотечним договором на підставі договору про відступлення права вимоги №GL3N217215.

04.05.2020 на адресу ОСОБА_1 ТОВ «Преміум Лігал Колекшн», як новим кредитором, направлена вимога про усунення порушень, а саме погашення заборгованість по кредитному договору, що утворилася станом на 30.04.2020 в розмірі 92165,18 дол.США, що по курсу НБУ становить 2485823,94 грн. Одночасно направлено повідомлення про відступлення прав вимоги від 04.05.2020 та повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки.

У вимогі про усунення порушень, ОСОБА_1 попереджено, що в разі непогашення нею вказаної заборгованості по кредитному договору протягом тридцяти днів з моменту отримання вимоги ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» залишає за собою право на власний розсуд вибрати спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.

Направлення вимоги та повідомлень ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» підтвердило списком № 16844-1-35-23 згрупованих поштових відправлень Укрпошта стандарт з описом вкладень, поданих в ЦОКК 2, та описом вкладення в Укрпошта стандарт.

Поштове відправлення ОСОБА_1 отримано не було та повернуте поштовим відділенням ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» 08.07.2020 з відміткою «за закінченням терміну зберігання».

Крім того, 04.05.2020 за вих № 402 ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» направило на адресу ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», в якій вимагало погасити в тридятиденний строк заборгованість по кредитному договору, що утворилася станом на 30.04.2020 в сумі 92165,18 дол.США, що по курсу НБУ становить 2485823,94 грн., в іншому випадку буде звернуте стягнення на предмет іпотеки у спосіб обраний Товариством. Разом з вимогою направлено повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки.

Направлення вимог та повідомлень відповідач підтвердив описом вкладення в Укрпошта стандарт ЦОКК-2 та поштовими конвертами з відміткою поштового відділення від 06.07.2020 про повернення кореспонденції з відміткою «за закінченням терміну зберігання».

Із відповіді на відзив до позовної заяви від 02.12.2021 та заперечень на відповідь на відзив від 13.12.2021 № 132-НЗП, наданих ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок», вбачається, що 20.03.2021 проведена оцінка іпотечного майна, про що складено звіт про оцінку майна, який зареєстровано в єдиній базі даних звітів про оцінку, адміністраторам якого є Фонд державного майна України.

З проведеною оцінкою предмета іпотеки позивач не погоджується, так як вважає її значно заниженою. Крім того, у висновку про вартість об`єкту оцінки від 20.03.2021 оцінювачем не наведено пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, не заначено обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненого без особистого огляду, що на думку представника позивача є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та пунктів 1,6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

В матеріалах справи вказаний звіт відсутній, але враховуючи, що сторони в своїх письмових заявах підтверджують наявність такого звіту, відповідно обставини щодо проведення 20.03.2021 оцінки іпотечного майна згідно частини першої статті 82 ЦПК України, проведення якої не викликає сумнів у суду, доказуванню не підлягають.

Крім того, посилання на Висновок про вартість об`єкту незалежної оцінки, ідентифікатор за базою Фонду державного майна України: ДКЗЯХЮ037985, складеному 20.03.2021 суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «ЕВЕРЕСТ РЕАЛ ЕСТЕЙ», згідно якого вартість об`єкту нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_3 складає 175000,00 грн., без ПДВ наведено у пункті 5 оспорюваного договору купівлі-продажу нерухомого майна від 25.03.2021.

25.03.2021 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» здійснило відчуження предмету іпотеки - квартири АДРЕСА_4 на користь ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок».

Державна реєстрація права власності ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок» на спірну квартиру, підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за № 264471949 від 06.07.2021.

Вважаючи незаконним відчуження квартири, 30.06.2021 представник позивача адвокат Нікітін С.В. звернувся до поліції про вчинення злочину, але доказів про результати розгляду заяви позивач суду не надала.

Вирішуючи спір суд виходить з наступного правого регулювання.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).

Оспорений у справі договір купівлі-продажу квартири укладений в порядку та на підставі Закону України «Про іпотеку».

Так, відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.06.2019 у справі № 205/578/14-ц).

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку», в чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, зокрема, право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Частиною першою статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Наведені норми права спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Аналогічний висновок сформульовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 645/1979/15-ц.

У постанові від 29.09.2020 у справі № 757/13243/17 Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Посилання представника позивача в клопотанні від 26.09.2023 на постанови Верховного Суду від 13.01.2020 № 910/28408/15 та від 26.03.2020 у справі № 910/9962/16 суд до уваги не приймає, оскільки вони стосуються обставин щодо усунення недоліків апеляційної скарги та направлення до суду апеляційної інстанції відповідних доказів сплати судового збору з посиланням на опис вкладення у цінний лист, які є відмінними від справи. що розглядається.

Відповідно до частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Відповідно до статті 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках

Відповідно до статей 12, 76, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

У позові вказано, що реалізація предмету іпотеки відбулася без відома та згоди позивача, оскільки останні три роки ОСОБА_2 мешкала за межами України в Празі, через що у ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» відсутні докази отримання нею вимоги про повернення суми боргу у тридцятиденний строк та/або повідомлення про вартість оцінки предмету іпотеки. У зв`язку із цим позивач вважає, що оскаржуваний договір купівлі-продажу є недійсним, так як укладений з порушенням вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку». Крім того, з 30.04.2020 по 25.03.2021 жодних вимог та претензій щодо погашення заборгованості від ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» на адресу позивача не надходило.

Проте позивач не надала належних і допустимих доказів того, що в період направлення іпотекодержателем на адресу її проживання вимоги про повернення суми боргу та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки вона проживала за межами України, що унеможливило її отримати поштову кореспонденцію надіслану ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» у відповідності до вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку», та відсутність в її діях недбалості або ухилення від отримання повідомлення позивача про усунення порушень та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, у разі непогашення заборгованості в установлений законом строк.

Також суд не погоджується із твердженням представника позивача про невідповідність опису вкладення, згідно якого на адресу позивач було направлено вимогу про усунення недоліків разом з повідомленнями про відступлення прав вимоги та за договором іпотеки, вимогам Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270.

Так, із досліджених судом описів вкладення від 17.06.2020 вбачається, що їх складено за встановленою формою та вони містять відбиток печатки поштового відділення.

Відсутність на опису вкладення підпису відправника та особи, яка перевірила вкладення, не достатньою підставою вважати описи неналежними доказами, оскільки дані копії вкладень є примірником відповідача ТОВ «Преміум Лігал Колекшн», а не відділення Укрпошти. Крім того, фактичне направлення кореспонденції (за ідентифікаторами 200, 029) на адресу позивача підтверджується списками згрупованих поштових відправлень Укрпошта Стандарт з описом вкладення поданих в ЦОКК2 та копіями конвертів, які повернуті поштовим відлунням ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» без вручення адресату з відміткою «за закінченням терміну зберігання».

Отже досліджені судом докази свідчать, що позивач належним чином була повідомлена про наявність у неї заборгованості за кредитним договором та намір стягувача звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».

З наведених вище підстав суд відхиляє і наведені в позові доводи по неповідомлення позивача про відступлення права вимоги.

Крім того, як вбачається із матеріалів справи заборгованість по кредитному договору була стягнута з ОСОБА_2 в судовому порядку та при виконані рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 13.12.2010 задоволено частково позов ВАТ КБ «Надра» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором №08/02/2008/840 К223 від 02.04.2008 та ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 05.02.2021 у справа № 761/33738/20 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/95736691) здійснено заміну стягувача у виконавчому провадженні з виконання рішення з ПАТ «КБ «Надра» на його правонаступника ТОВ «Преміум Лігал Колекшн», яке набуло право вимоги на підставі нотаріального договору про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги № GL3N217215 від 30.04.2020.

Безпідставними також є доводи позивача про недійсність договору купівлі-продажу квартири через невідповідність вартості предмету іпотеки звичайним цінам на момент відчуження спірного нерухомого майна, оскільки частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Тобто, вказані обставини самі по собі не можуть слугувати підставою для задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, укладеного на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі.

При цьому слід приймати до уваги, що у разі, якщо при реалізації предмета іпотеки була отримана сума, що перевищує заборгованість за договором позики, іпотекодавець має право на отримання решти виручки, на підтвердження чого має надати відповідні докази та розрахунки.

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 23.01.2019 у справі №306/1224/16-ц (провадження №14-501цс18) та від 20.03.2019 у справі № 306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19) акцентувала на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

При цьому непогодження оцінки предмета іпотеки з власником майна, не може бути підставою для скасування оскаржуваного рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності, оскільки основною підставою для скасування такого рішення є відсутність такої оцінки.

Аналогічні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 07.12.2022 в справі № 522/18222/19 (провадження №6444ск22).

Щодо посилання в позові на положення Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03.06.2014 № 1304-VII (далі - Закон № 1304-VII), які набрали чинності 07.06.2014 та діяли на момент відчуження іпотечного майна, суд зазначає наступне.

Підпунктом 1 пункту 1 наведеного Закону передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Матеріалами справи підтверджується, що спірна квартира не є єдиним житлом позивача, оскільки відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за № 290001628, сформованого 13.12.2021, ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_5 .

Інші наведені в позові доводи позивача не спростовують висновку суду, а тому не потребують додаткового обґрунтування судом.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Серявін та інші проти України», заява № 4909/04, від 10 лютого 2010 року).

Враховуючи, що суд не встановив порушень Закону України «Про іпотеку» при укладенні спірного договору купівлі-продажу іпотечного майна, що є підставою для відмови в задоволені позовної вимоги про визнання недійсним такого договору, відповідно інші позовні вимоги, які є похідними також задоволенню не підлягають.

Ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 06.07.2021 забезпечено позовну заяву шляхом встановлення заборони ТОВ «Нерухомість Закон та Порядок», державному реєстратору, іншим особам, уповноваженим здійснювати реєстраційні дії, вчиняти дії, пов`язані з відчуженням квартири АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Через відмову в задоволенні позову встановлене судом забезпечення позову підлягає скасуванню на підставі частини дев`ятої статті 158 ЦПК України.

Так як в позові відмовлено повністю, відсутні підстави для стягнення з відповідачів витрат понесених позивачем на оплату судового збору в сумі 908,00 грн., що підтверджується квитанцією банку від 01.07.2021.

Проте, так позивачем завлено одночасно вимогу немайнового характеру та майнову вимогу, а саме визнання права власності на нерухоме майно, яка не була оплачена судовим збором, що встановлено судом при прийняття цього рішення, а в задоволенні позову відмовлено, тому з позивача на користь держави підлягає стягненню судовий збір за вимогу майнового характеру в розмірі 1700,00 грн., що відповідає 1 % від вартості спірного нерухомого майна (170000,00 х 1%).

Керуючись статтями 4, 19, 141, 158, 263-265 ЦПК України, суд

вирішив:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість-Закон та Порядок», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дарья Володимирівна (далі приватний нотаріус), про визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування нерухомого майна із незаконного володіння та визнання права власності

Скасувати заходи забезпечення, встановленні ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 06.07.2021 по справі № 489/4267/21 (провадження № 2-з/489/92/21).

Стягнути з ОСОБА_1 на користь держави судовий збір в сумі 1700,00 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення або з дня складання повного тексту рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Відомості про учасників справи:

позивач - ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_6 ;

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн», , місцезнаходження: м.Київ, вул.Авіоконструктора І.Сікорського,8;

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Нерухомість-Закон та Порядок», , місцезнаходження: м.Київ, вул.Дмитрівська.13а, кв.12;

третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дарья Володимирівна, робоче місце: м.Миколаїв, вул.Щорса,31.оф.25.

Повний текст судового рішення складено 02.10.2023.

Суддя І.В.Коваленко