Справа № 931/185/23 Головуючий у 1 інстанції: Безп`ятко О. І.
Провадження № 22-ц/802/905/23 Доповідач: Матвійчук Л. В.
ВОЛИНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 вересня 2023 року місто Луцьк

Волинський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - судді Матвійчук Л. В.,

суддів - Федонюк С. Ю., Осіпука В. В.,

з участю секретаря судового засідання Губарик К. А.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Фермерського господарства «НАТАЛІЯ І.П» про розірвання договору оренди землі за апеляційною скаргою представника позивача ОСОБА_3 - ОСОБА_1 на рішення Локачинського районного суду Волинської області від 18 липня 2023 року,

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2023 року ОСОБА_3 звернулася до суду із зазначеним позовом, обґрунтовуючи вимоги тим, що 01 жовтня 2021 року між нею, як власником земельної ділянки, та відповідачем Фермерським господарством (далі ФГ) «НАТАЛІЯ І.П» був укладений договір оренди землі, об`єктом якого є земельна ділянка площею 1,273 га, кадастровий номер :03:000:0907, строком на 10 років. Договір оренди землі зареєстрований державним реєстратором Берестечківської міської ради Волинської області 26 жовтня 2021 року, номер запису про інше речове право: 44754083. Згідно умов цього договору (пункти 9-11) відповідач зобов`язався протягом строку дії договору сплачувати орендну плату у формі та розмірі 7% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням індексів інфляції щорічно до 15 жовтня поточного року. Пунктом 31 договору встановлено обов`язок для ФГ «НАТАЛІЯ І.П» своєчасно сплачувати орендну плату.

Позивач зазначала, що відповідач ФГ «НАТАЛІЯ І.П» не сплатив їй орендну плату за договором оренди землі за 2021 та 2022 роки, що є неналежним виконанням зобов`язань за договором.

Оскільки систематична несплата відповідачем орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою у 2021 та 2022 роках є істотним порушенням умов договору оренди землі, позивач вважає, що це є підставою для припинення права користування земельною ділянкою та розірвання зазначеного договору.

Ураховуючи наведене, позивач ОСОБА_3 просила суд розірвати договір оренди землі б/н від 01 жовтня 2021 року, об`єктом якого є земельна ділянка площею 1,273 га, кадастровий номер :03:000:0907, укладений між нею та відповідачем ФГ «НАТАЛІЯ І.П», зареєстрований державним реєстратором Берестечківської міської ради Волинської області Степанюк Н. О. 26 жовтня 2021 року, номер запису про інше речове право: 44754083, а також стягнути з відповідача на свою користь понесені по справі судові витрати по сплаті судового збору та витрати на професійну правничу допомогу.

Рішенням Локачинського районного суду Волинської області від 18 липня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено.

В апеляційній скарзі представник позивача ОСОБА_3 - ОСОБА_1 , покликаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить оскаржуване рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову ОСОБА_3 .

У відзиві на апеляційну скаргу представник відповідача ФГ «НАТАЛІЯ І.П» Плечук О. П., вважаючи оскаржуване рішення правильним по суті та справедливим, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Згідно з частинами 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши пояснення представників сторін по справі, дослідивши обставини справи та перевіривши їх доказами, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Судом першої інстанції встановлено, що позивачу ОСОБА_3 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 1,273 га, яка розташована за адресою: Марковичівська сільська рада, Локачинський район, Волинська область, кадастровий номер земельної ділянки: :03:000:0907, цільове призначення земельної ділянки: для ведення особистого селянського господарства, категорія земель: землі сільськогосподарського призначення, що підтверджується копією свідоцтва про право на спадщину за законом, видане позивачу 16 липня 2018 року приватним нотаріусом Локачинського районного нотаріального округу Волинської області Дильним І. Г. після смерті батька ОСОБА_4 , а також витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 130987916 від 16 липня 2018 року (а.с.6, 6 зворот).

01 жовтня 2021 року між позивачем ОСОБА_3 (орендодавець) та відповідачем ФГ «Наталія І.П» (орендар) в особі голови Політило Н. І. був укладений договір оренди землі, згідно умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Марковичівської сільської ради Локачинського району Волинської області, об`єктом оренди є земельна ділянка площею 1,273 га, у тому числі 1,273 га угідь (рілля), кадастровий номер: :03:000:0907 (пункти 1, 2 договору оренди землі).

Пунктами 8, 8.2. договору оренди землі передбачено, що його укладено на 10 (десять) років. Право оренди виникає з моменту підписання сторонами цього договору та державної реєстрації права оренди за цим договором. Після закінчення строку дії договору орендар має право поновити його на новий строк. Якщо на момент припинення дії договору на земельній ділянці знаходиться незібраний врожай орендаря (у тому числі незавершене виробництво), то орендар у будь-якому випадку має право закінчити сільськогосподарський рік та зібрати такий врожай у строки, що передбачені технологією вирощування відповідної сільськогосподарської культури (до моменту збирання врожаю продовжується строк оренди земельної ділянки та за цей період нараховується орендна плата).

Згідно з пунктами 9, 11 зазначеного договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 7% від нормативно-грошової оцінки та сплачується щорічно до 15 жовтня поточного року. Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати. Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно сплачувати орендну плату; приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку (пункти 28, 31 договору оренди землі).

Пунктами 38, 40 договору визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Реорганізація фізичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Невід`ємними частинами договору є: акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та акт приймання-передачі об`єкта оренди (п.43 договору оренди землі).

З акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), підписаного сторонами договору оренди землі, слідує, що в оренду передається земельна ділянка площею 1,273 га, у тому числі 1,273 га угідь (рілля), кадастровий номер: :03:000:0907, надана для ведення особистого селянського господарства в межах Марковичівської сільської ради в присутності представників: орендодавця ОСОБА_3 , орендаря ФГ «Наталія І.П» в особі голови Політило Н. І. Претензій при визначенні зовнішніх меж не виявлено, межі погоджені і не викликають спірних питань (а.с.9).

Згідно акту приймання передачі об`єкта оренди, підписаного сторонами, орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне володіння земельну ділянку площею 1,273 га, яка знаходиться в межах Марковичівської сільської ради Локачинського району Волинської області. Земельна ділянка знаходиться в стані придатному для використання за призначенням, зауважень та претензій зі сторони орендодавця та орендаря немає (а.с.9 зворот).

Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 282131066 від 30 жовтня 2021 року, державним реєстратором Берестечківської міської ради Волинської області Степанюк Н. О. 26 жовтня 2021 року на підставі договору оренди землі серії та номер: б/н, виданого 01 жовтня 2021 року ФГ «Наталія І.П», внесено до реєстру запис про інше речове право № 44754083 право оренди земельної ділянки площею 1,273 га, для ведення особистого селянського господарства, яка розташована на території Марковичівської сільської ради Локачинського району Волинської області, кадастровий номер: :03:000:0907, орендар ФГ «Наталія І.П», орендодавець ОСОБА_3 (а.с.10).

Звертаючись до суду з цим позовом, позивач ОСОБА_3 свої вимоги обґрунтовувала тим, що укладений між нею та ФГ «НАТАЛІЯ І.П» договір оренди землі б/н від 01 жовтня 2021 року, об`єктом якого є земельна ділянка площею 1,273 га, кадастровий номер :03:000:0907, підлягає розірванню, оскільки відповідач неналежно виконував взяті на себе зобов`язання за вказаним договором, а саме не сплатив їй орендну плату за 2021 та 2022 роки.

У ч. 1 ст. 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами ст. 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Частиною 1 ст. 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»).

Крім того, ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» (доповнено на підставі Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI), яка набрала чинності 01 січня 2013 року визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

05 грудня 2019 року Законом України № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 січня 2020 року, абз. 2 ч. 2 ст. 25 Закону України «Про оренду землі» доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди. Тобто, використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.

Як правильно встановлено судом першої інстанції, договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами по справі у належній формі згоди з усіх істотних умов договору, тобто з 01 жовтня 2021 року - дати його підписання сторонами, а право оренди у відповідача ФГ «Наталія І.П» виникло з моменту внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про інше речове право (державної реєстрації) - з 26 жовтня 2021 року.

Відповідно до частин 1-3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати (ст. 24 Закону України «Про оренду землі»).

У ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

Подібні за своїм змістом висновки викладені Верховним Судом у постановах: від 08 квітня 2020 року у справі № 904/23/18, від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

Разом із тим, згідно із ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У розумінні наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що під час вирішення судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки через порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Наведена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17.

Так п. 11 договору оренди землі, який був укладений 01 жовтня 2021 року між сторонами по справі, визначено, що орендна плата сплачується щорічно до 15 жовтня поточного року.

Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст. 17 Закону України «Про оренду землі»).

З огляду на наведені положення Закону України «Про оренду землі» земельна ділянка, яка є об`єктом зазначеного договору оренди землі, була передана відповідачу з моменту державної реєстрації права оренди, тобто з 26 жовтня 2021 року, і саме з цієї дати орендар земельної ділянки зобов`язаний був приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, та сплачувати орендну плату. Перший платіж орендар повинен був здійснити до 15 жовтня 2022 року. Однак як встановлено судом та не заперечував сам відповідач, цього не зробив. При цьому із позовом до суду позивач ОСОБА_3 звернулася 20 лютого 2023 року.

Оскільки прострочення орендної плати за 2022 рік є одноразовим, це не свідчить про систематичне (два і більше разів) порушення відповідачем як орендарем своїх обов`язків щодо своєчасної сплати цих коштів позивачу, який є орендодавцем згідно договору оренди землі. З огляду на те, що позивач ОСОБА_3 відповідно до вимог ст. 81 ЦПК України не довела та не надала належних і допустимих доказів на підтвердження заявлених позовних вимог, суд першої інстанції дійшов цілком обґрунтованого висновку, що передбачені законом підстави для розірвання цього договору у даному випадку відсутні та у зв`язку з чим відмовив у задоволенні позову.

Таким чином, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду про відмову у задоволенні позову ОСОБА_3 є законним та обґрунтованим.

Доводи апеляційної скарги про те, що висновок суду першої інстанції про відсутність систематичності несплати орендної плати є помилковим, так як суд звільнив орендаря від такої оплати за 2021 рік, не заслуговують на увагу, оскільки за умовами договору оренди орендна плата за землю повинна сплачуватись один раз на рік, то під систематичною несплатою орендної плати в цьому випадку необхідно розуміти несплату орендної плати за два і більше роки поспіль.

Покликання представника позивача в апеляційній скарзі на постанову Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18 є безпідставними, оскільки у цій справі Верховний Суд зазначив, що суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, дійшов вірного висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди землі у зв`язку із порушенням товариством свого обов`язку щодо систематичної виплати орендної плати протягом 2013-2017 років. В справі яка переглядається апеляційним судом встановлено факт несплати орендної плати за один рік.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що у період з 23 жовтня 2017 року по 01 жовтня 2021 року земельну ділянку, яка належить на праві власності ОСОБА_3 , орендувало ПП «ФруктЕксПол» (а.с.54), яке у вересні 2021 року вказану земельну ділянку засіяло ріпаком, урожай якого зібрало в липні 2022 року і до цього часу відповідач фактично спірну земельну ділянку не використовував у своїй господарській діяльності, а тому посилання представника позивача на те, що суд першої інстанції фактично звільнив орендаря від оплати за користування земельною ділянкою за 2021 рік є безпідставними.

Наведені представником позивача ОСОБА_3 - ОСОБА_1 в апеляційній скарзі доводи щодо невідповідності рішення суду першої інстанції фактичним обставинам справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права, спростовуються вищенаведеними висновками суду першої інстанції, встановленими у справі обставинами, а також правовими висновками Верховного Суду, і не впливають на законність рішення суду.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

На підставі наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права. Підстави для його зміни чи скасування відсутні.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_3 - ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Локачинського районного суду Волинської області від 18 липня 2023 року у цій справі залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду упродовж тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий-суддя

Судді: