КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
_____________________________________
Справа №369/7033/22
Апеляційне провадження
№ 22-ц/824/5466/2023
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

3 травня 2023 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Рейнарт І.М.

суддів Кирилюк Г.М., Семенюк Т.А.

при секретарі Баллі Л.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Загороднього Віталія Сергійовича на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 21 грудня 2022 року (суддя Пінкевич Н.С.) у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору укладеним,

встановив:

у серпні 2022 року позивачка звернулася до суду з позовом, в якому просила:

1) вважати договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:5486, площею 0,0217 (номер запису про право власності 45500722) укладеним в наступній редакції:

Договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Ми, що нижче підписалися: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний помер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , іменований далі як ПРОДАВЕЦЬ, та ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , іменована далі як ПОКУПЕЦЬ, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності угод, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам`яті, діючи добровільно, без будь-якого примусу як фізичного, так і морального, повністю розуміючи значення своїх дій, уклади цей договір про таке:

1. ПРОДАВЕЦЬ передає, а ПОКУПЕЦЬ приймає у власність належну ПРОДАВЦЮ земельну ділянку, площею 0,0217 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки :02:001:5486.

2. Цільове призначення земельної ділянки для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд.

3. Земельна ділянка, що відчужується, належить ПРОДАВЦЮ на праві власності, що підтверджується Витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 07.12.2021, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 080.

4. Земельна ділянка відчужується без зміни її цільового призначення

5. Експертна грошова оцінка земельної ділянки, згідно зі звітом про експертну грошову

оцінку земельної ділянки, становить 22 700 (двадцять дві тисячі сімсот) гривень.

6. Продаж вчинено за 222 720 (двісті двадцять дві тисячі сімсот двадцять) гривень 00 копійок, що еквівалентно 8 000 (вісім тисяч) доларів США, які ПОКУПЕЦЬ передав ПРОДАВЦЮ, а ПРОДАВЕЦЬ отримав особисто до підписання цього договору згідно попереднього договору від 07.04.2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Дереберою Т.О. та зареєстровано в реєстрі за №490. На час підписання цього договору сторони не мають одна до одної жодних претензій щодо проведення розрахунків.

7. ПРОДАВЕЦЬ свідчить, що:

· Незастережних недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням зазначеної в цьому договорі земельної ділянки, немає;

· Від ПОКУПЦЯ не приховано обставин, які мають істотне значення;

· До укладення цього договору земельна ділянка іншим особам не відчужена;

· Земельна ділянка під забороною (арештом) та у заставі, в податковій заставі, оренді, не перебуває. Відсутність заборони на відчуження земельної ділянки, що є предметом цього договору. Земельна ділянка як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не передана;

· Щодо земельної ділянки відсутні судові спори;

· Самовільного будівництва на земельній ділянці немає;

· Внаслідок продажу земельної ділянки не буде порушено прав та законних інтересів інших осіб, в т. ч. неповнолітніх, малолітніх, непрацездатних дітей та інших осіб, яких ПРОДАВЕЦЬ зобов`язаний утримувати;

· Земельна ділянка є вільною від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб;

· Договір не укладається під впливом тяжкої для ПРОДАВЦЯ обставини.

8. Власник земельної ділянки має право: самостійно господарювати на земельній ділянці; продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, у спадщину; споруджувати будівлі, проводити добудови відповідно до цільового призначення земельної ділянки з урахуванням вимог діючого законодавства; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом.

9. Власник земельної ділянки зобов`язаний: забезпечувати використання земельної ділянки за цільовим призначенням: додержуватись вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; зберігати корисні властивості землі; дотримуватись правил добросусідства; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та місцевого самоврядування дані про стан і використання земельної ділянки у порядку, встановленому законом.

10. Сторони підтверджують, що:

· Вони не визнані недієздатними чи обмежено дієздатними;

· Укладання договору відповідає їх інтересам;

· Волевиявлення є вільним і усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі;

· Умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін;

· Договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені у ньому.

11. Всі спори, які можуть виникнути з даного договору, вирішуються шляхом переговорів між сторонами, а у разі неможливості вирішення спорів шляхом переговорів - у судовому порядку відповідно до чинного законодавства України.

12. Сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов цього договору. Сторона, яка порушила свої зобов`язання за цим договором, повинна усунути ці порушення.

13. Зі змістом ст.ст.61, 90, 120, 125, 126, 131, 132, 140, 158, 167, 210, 211 Земельного

Кодексу України, ст.ст. 229-231, 233-235,368,37$,376,378, 657 Цивільного Кодексу України, ст.89 Водного кодексу України, ст. 60, 65, 74 Сімейного Кодексу України сторонам відомий, зрозумілий, роз`яснено не потребує.

15. Право власності на земельну ділянку, згідно ст. 125 Земельного Кодексу України, виникає після одержання її власником документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку та його державної реєстрації. Цей договір є підставою для видачі новому власнику Державного акта на право приватної власності на землю.

Підписи: Продавець: ОСОБА_2 Покупець: ОСОБА_1 .

2) визнати за нею право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :02:001:5486, площею (га): 0,0217 (номер запису про право власності: 45500722).

3) вважати договір купівлі-продажу житлового будинку (номер запису про право власності: 46040886) укладеним у наступній редакції:

Договір купівлі-продажу житлового будинку садибного типу.

Ми, що нижче підписалися: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний помер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , іменована далі як ПРОДАВЕЦЬ, та ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 іменована ладі як ПОКУПЕЦЬ, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності угод, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам`яті, діючи добровільно, без будь-якого примусу як фізичного так і морального, повністю розуміючи значення своїх дій, уклали цей договір про таке:

1. Продавець зобов`язується передати, а Покупець зобов`язується прийняти належний Продавцю на праві приватної власності БУДИНОК САДИБНОГО ТИПУ, що розташований за адресою:

АДРЕСА_3 . Відчужуваний будинок садибного типу згідно з технічним паспортом будинку садибного тилу від 29.12.2021 року виготовленого ТОВ «АРМОВІРБУД» складається з Житлового будинку літера А, та Септик №1. Загальна площа (кв.м.);74.1, житлова площа (кв.м.): 44, який розташований на земельній ділянці кадастровий номер земельної ділянки :02:001:5486.

3. Відчужуваний будинок садового типу належить ПРОДАВЦЮ на праві власності, що підтверджується Витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про права власності від 31.12.2021, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140.

5. Продаж вчинено за 236 640 (двісті тридцять шість тисяч шістсот сорок) гривень 00 копійок, що еквівалентно 8 500 (вісім тисяч п`ятсот) доларів США, які ПОКУПЕЦЬ передав ПРОДАВЦЮ, а ПРОДАВЕЦЬ отримав особисто до підписання цього договору згідно попереднього договору від 07.04.2021 року посвідченого приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Дереберою Т.О. та зареєстровано в реєстрі за № 490. На час підписання цього договору сторони не мають одна до одної жодних претензій щодо проведення розрахунків.

5. Право власності на будинок садового типу переходить до Покупця з моменту державної реєстрації.

6. Продавець стверджує, що будинок садового типу, який є предметом цього договору, на момент його укладання нікому не проданий, не подарований, не відчужений іншим способом, під заставою (в тому числі податковою), забороною (арештом) не перебуває, судового спору щодо нього, а також прав у третіх осіб як у межах, так і за межами України немає, як внесок до статутного фонду інших юридичних осіб не внесений, земельна ділянка на якій він розташований, не є власністю.

7. Вимоги законодавства щодо змісту й правових наслідків правочину, що укладається сторонами, їм відомі та зрозумілі. Сторони підтверджують, що цей договір не носить характеру уявного та удаваного правочину.

8. Продавець свідчить, що на момент укладання цього правочину неповнолітніх чи непрацездатних дітей у нього немає. Сторонам нотаріусом роз`яснено зміст ст.203 Цивільного Кодексу України.

11. У випадках, не передбачених даним договором, сторони керуються чинним законодавством. Таке ж правило діє у разі протиріччя цього договору імперативним нормам чинних законодавчих актів.

12. Відповідальність сторін встановлюється згідно з чинним законодавством.

Підписи: Продавець: ОСОБА_2 Покупець: ОСОБА_1 .

4) визнати за нею право власності на житловий будинок, загальною площею (кв.м): 74,1, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :02:001:5486, площею (га): 0,0217 (номер запису про право власності: 46040886).

5) стягнути з відповідача судові витрати по справі.

Мотивуючи позовні вимоги, позивачка посилалася на те, що навесні 2021 року вона вирішила продати земельну ділянку з кадастровим номером 0:05:004:0180, площею 0,1291га, яка знаходиться на території Тарасівської сільської ради. В квітні 2021 року відповідач та його син ОСОБА_3 запропонували їй побудувати на земельній ділянці житлові будинки, на один із яких буде оформлено право власності на неї. З метою будівництва будинків 7 квітня 2021 року між нею та відповідачем був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки та попередній договір купівлі-продажу, які посвідчені приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Дереберою Т. О. та зареєстровані в реєстрі за №489 та №490 відповідно.

Позивачка стверджувала, що згідно пункту 1.1. попереднього договору продавець та покупець зобов`язуються в майбутньому, після підготовки та отримання продавцем документів, необхідних для укладення договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, але в строк не пізніше 1 листопада 2021 року, укласти договір купівлі-продажу житлового будинку (Основний договір 1) та земельної ділянки (Основний договір 2) за адресою: АДРЕСА_2 , у письмовій формі та нотаріально посвідчений на умовах, визначених цим договором. Також договором було визначено, що житловим будинком за цим договором та відповідно за основним договором - 1, є житловий будинок, проектною загальною площею 77кв.м з мансардою, за будівельною адресою АДРЕСА_2 , а вартість житлового будинку та земельної ділянки становить 459 360грн, що еквівалентно 16 500 доларам США. На виконання зазначеного договору вона сплатила продавцю 459 360грн. Також сторони погодили, що у майбутньому при укладенні основного договору вищезазначений забезпечувальний платіж буде зарахований у оплату ціни квартири, що відповідно буде зазначатись в основному договорі.

Позивачка зазначала, що відповідно до пункту 7.1.1 попереднього договору продавець зобов`язаний підготувати для укладення основних договорів документи, необхідні для їх нотаріального посвідчення, передбачені законодавством України. Згідно із пунктом 7.1.3 попереднього договору продавець зобов`язаний укласти з покупцем основний договір - 2 та передати йому у власність нерухоме майно, характеристиками згідно цього договору, а пунктом 7.1.4 попереднього договору визначено, що продавець зобов`язаний здати об`єкт нерухомості в експлуатацію не пізніше 1 листопада 2021 року.

Позивачка стверджувала, що відповідач свої обов`язки за попереднім договором не виконав, хоча 24 грудня 2021 року замовив технічний паспорт, а у подальшому зареєстрував право власності на нерухоме майно, тому відповідно до положень ст. 612, 620 ЦК України кредитор має право цю річ у боржника витребувати та вимагати її передання відповідно до умов зобов`язання.

Позивачка зазначала, що нею через нотаріуса направлялись відповідачу листи з проектами основних договорів та запропоновано з`явитись до нотаріуса для укладення договорів, однак вказані листи відповідачем проігноровані.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 21 грудня 2022 року у задоволенні позову відмовлено.

У поданій апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Загородній В.С. просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позову та стягнути з відповідача судові витрати, посилаючись на те, що оскаржуване судове рішення ухвалено з грубим порушенням норм процесуального права, неправильним застосуванням норм матеріального права та з неповним з`ясуванням обставин справи.

Представник позивачки зазначає, що відповідач не виконав належним чином своїх зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивачки на спірне нерухоме майно, хоч вона і сплатила кошти у повному обсязі, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, що проігнорував суд першої інстанції, неправильно застосувавши норми матеріального права.

Представник позивачки вважає, що висновок суду першої інстанції про те, що позивачка вибрала неналежний спосіб захисту є безпідставним, оскільки у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Представник позивачки зазначає, що вона згідно договору купівлі-продажу земельної ділянки передала у власність відповідача земельну ділянку та мала намір отримати у власність будинок згідно попереднього договору. Отже позивачка наділена правом у відповідності до вимог статті 392 ЦК України вимагати визнання за нею права власності на будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , та який в повному обсязі нею проінвестований (оплачений). Тобто в цьому випадку вимога про визнання права власності заявлена на підтвердження реальності його існування.

Представник позивачки вважає безпідставним та необґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що припинення зобов`язання попереднього договору внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Представник позивачки зазначає, що пунктом 8.10 попереднього договору визначено, що цей договір вважається укладеним і набуває чинності з моменту підписання його обома сторонами за умовами внесення першого платежу згідно п.п. 2.2 розділу 2 даного договору та діє до моменту укладення сторонами основного договору згідно п. 1.1 цього договору. А в частині невиконаних зобов`язань Договір діє до повного виконання сторонами взятих на себе зобов`язань за договором.

Представник позивачки вважає, що суд першої інстанції при прийнятті рішення не врахував правових позицій, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27 лютого 2019 року у справі №761/32696/13-ц, від 20 березня 2019 року у справі №761/20612/15-ц, від 16 жовтня 2019 року у справі №761/5156/13-ц, від 11 вересня 2019 року у справі №1522/16455/12, від 8 вересня 2020 року у справі №916/667/18, від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 та від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц.

Крім того представник позивачки стверджує, що суд під час ухвалення оскаржуваного судового рішення не врахував, що дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення; не звернув увагу, що захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 - адвокат Ситенок О.Д. просить залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін, посилаючись на те, що пропозиція від позивачки щодо укладення договору купівлі-продажу надійшла відповідачу після припинення попереднього договору, а відтак не могла бути розглянута чи задоволена. Попередній договір передбачав єдиний правовий механізм на випадок не укладення основного договору з вини продавця у п. 8.3. договору. Разом з цим, всі доводи представника позивачки зводяться до того, що позивачка вважає себе інвестором за договором про дольову (пайову) участь у будівництві, однак між сторонами такого договору ніколи не укладалось, а тому правовий режим регулювання таких договорів не може бути застосований до спірних правовідносин.

Також представник відповідача зазначає, що посилання представника позивачки на п. 8.10 договору не може прийматись до уваги, оскільки даний пункт передбачає собою, що вказаний договір діє з моменту його укладення до моменту визначеного п. 1.1 даного договору, тобто до 1 листопада 2021 року.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивачки - адвоката Загороднього В.С., який підтримав доводи апеляційної скарги, пояснення представника відповідача - адвоката Ситенка О.Д., який просив залишити рішення суду без змін, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Судом встановлено і матеріалами справи підтверджено, що 7 квітня 2021 року між ОСОБА_1 (Продавець) та ОСОБА_2 (Покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,1291га, що розташована за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, Тарасівська сільська рада, кадастровий номер 0:05:004:0180, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд. Договір посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Дереберою Т.О., зареєстрований у реєстрі за № 489.

7 квітня 2021 року між ОСОБА_2 (Продавець) та ОСОБА_1 (Покупець) укладено попередній договір, за умовами якого продавець та покупець зобов`язуються в майбутньому після підготовки та отримання продавцем документів, необхідних для укладення договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, але в строк не пізніше 1 листопада 2021 року, укласти договори купівлі-продажу житлового будинку (Основний договір -1) та земельної ділянки (Основний договір - 2) за адресою: АДРЕСА_2 , у письмовій формі та нотаріально посвідчений на умовах, визначених цим договором.

У пункті 1.2. попереднього договору зазначено, що земельна ділянка, на якій буде збудований житловий будинок, належить Продавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого Дереберою Т.О.. приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області 7 квітня 2021 року, зареєстрованого у реєстрі № 489.

Пунктом 1.3. попереднього договору сторони визначили, що житловим будинком за цим договором та відповідно за Основним договором-1, є житловий будинок, проектною загальною площею 77кв.м, з мансардою, за будівельною адресою АДРЕСА_2 .

Пунктом 1.4. попереднього договору сторони визначили, що земельною ділянкою

за цим договором та відповідно за Основним договором - 2, буде земельна ділянка, яка відповідно до кадастрового плану має номер 8, матиме загальну площу 0,0202 га, в тому числі з площею, що займає житловий будинок. Цільове призначення земельної ділянки буде: для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер земельної ділянки буде визначено до настання строку укладення Основного договору-2.

У пункті 2.1. попереднього договору сторони погодили ціну житлового будинку та земельної ділянки - 459 360грн, що на день укладення договору становить еквівалент 16 500 доларів США.

Згідно пункту 2.2. попереднього договору, до укладення Основних договорів та на підтвердження наміру придбання житлового будинку та земельної ділянки, що купуються, до оформлення Основних договорів, покупець сплатив продавцю загальну суму 459 360грн. Забезпечувальний платіж не є завдатком, авансом, заставою, неустойкою, гарантією, притриманням чи порукою у розумінні Цивільного Кодексу України. Сторони застосовують даний окремий спосіб забезпечення виконання зобов`язань за попереднім договором на підставі ч.2 ст. 546 ЦК України.

Продавець зобов`язався не пізніше 1 жовтня 2021 року проінформувати покупця про фактичну площу житлового будинку, її співвідношення з проектною площею житлового будинку, надати нотаріусу документи, які підтверджують право власності продавця на житловий будинок, надіслати покупцю для ознайомлення проект Основного договору - 1, вчинити інші дії необхідні для укладення Основного договору - 1 (пункт 4.1. договору).

Також продавець зобов`язався не пізніше 1 жовтня 2021 року проінформувати покупця про фактичну площу земельної ділянки та її кадастровий номер, надати нотаріусу документи, які підтверджують право власності продавця на земельну ділянку, надіслати покупцю для ознайомлення проект Основного договору - 2, вчинити інші дії, необхідні для укладення Основного договору - 2 (пункт 6.1. договору).

Відповідно до пункту 8.3. попереднього договору, у разі, якщо основний договір не укладено з вини продавця, продавець повертає всі фактично отримані від покупця кошти за письмовою вимогою покупця впродовж місяця з дня отримання такої вимоги.

Попередній договір був посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Дереберою Т.О.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 7 грудня 2021 року, за ОСОБА_2 3 грудня 2021 року зареєстровано право власності на земельну ділянку, кадастровий номер :02:001:5486, площею 0,0217 га.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 29 червня 2022 року за відповідачем 29 грудня 2021 року зареєстровано право власності на житловий будинок, площею 74,1 кв.м за адресою АДРЕСА_2 .

29 червня 2022 року представник ОСОБА_1 - адвокат Загородній В.С. направив ОСОБА_2 лист-пропозицію укладення основного договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки.

Відповідач ОСОБА_2 не заперечував, що не виконав своїх зобов`язань за попереднім договором, основний договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки не уклав, нерухоме майно позивачці не передав, грошові кошти позивачці не повернув.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що позивачкою обрано неналежний спосіб захисту, так як наслідками невиконання умов попереднього договору не може бути спонукання до укладання основного договору на підставі рішення суду.

Переглядаючи рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд зазначає про наступне.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтями 6, 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до частини першої статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Зазначеною нормою закріплено презумпцію законності набуття права власності, тобто право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або якщо незаконність набуття права власності встановлена рішенням суду, а також встановлено відкритість переліку підстав набуття права власності з обмеженням їх виключно тими, що прямо передбачені в законодавстві.

Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором і положенням статті 321 ЦК України про непорушність права власності.

Стаття 635 ЦК України не передбачає такого правового наслідку порушення взятого на себе в попередньому договорі зобов`язання щодо укладення основного договору, як спонукання до його укладення в судовому порядку.

Зазначене узгоджується з вимогами частини третьої статті 635 ЦК, згідно з якою зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати на відшкодування збитків відповідно до частини другої статті 635 ЦК України.

Такий правовий висновок зроблено Верховним Судом України у постанові від 2 вересня 2015 року у справі № 6-226цс14, від якого не відступив Верховний Суд на час розгляду даної справи.

Також Верховний Суд України зазначив, що припинення зобов`язання з

попереднього договору внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку, унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Доводи апеляційної скарги, що позивачка є інвестором будівництва, а відтак має право захистити свої порушені права відповідно до положень ст. 392 ЦК України, колегія суддів вважає безпідставними.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Відповідно до статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Отже, за правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред`явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Позивачка не є власником ні збудованого житлового будинку, ні новоствореної земельної ділянки, а відтак не може захищати свої порушені права на підставі ст. 392 ЦК України.

Крім того, з наданих суду документів вбачається, що право власності на спірні житловий будинок та земельну ділянку зареєстровано за відповідачем, однак позовна заява не містить обґрунтування підстав позбавлення відповідача права власності, які передбачені ст. 346 ЦК України.

Згідно частини 1 статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) або проспект цінних паперів (рішення про емісію цінних паперів).

Однак, між сторонами був укладений попередній договір, а не договір про інвестиційну діяльність. Умови попереднього договору не містили положень, що після сплати грошових коштів за договором та закінчення будівництва житлового будинку, позивачка набуває право власності на нього а також на земельну ділянку, на якій буде розташований житловий будинок.

Також безпідставним вважає колегія суддів посилання позивачки на положення ст. 620 ЦК України, як на підставу своїх вимог.

У статті 620 ЦК України передбачено, що у разі невиконання боржником обов`язку передати кредиторові у власність або у користування річ, визначену індивідуальними ознаками, кредитор має право витребувати цю річ у боржника та вимагати її передання відповідно до умов зобов`язання. Кредитор втрачає право на витребування у боржника речі, визначеної індивідуальними ознаками, у разі, якщо ця річ вже передана третій особі у власність або в користування. Якщо річ, визначену індивідуальними ознаками, ще не передано, переважне право на її одержання має той з кредиторів, зобов`язання на користь якого виникло раніше, а коли це неможливо визначити, - кредитор, який першим пред`явив позов.

Тлумачення статті 620 ЦК України свідчить, що в ній визначені правові наслідки невиконання боржником обов`язку передати кредитору річ, визначену індивідуальними ознаками та міститься часткове регулювання такого способу захисту, як примусове виконання обов`язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 ЦК України) стосовно невиконання обов`язку передати річ, визначену індивідуальними ознаками.

Положення статті 620 ЦК України поширюється на зобов`язання, які виникають внаслідок договорів, що опосередковують передачу майна у: а) власність (договори

купівлі-продажу, в тому числі поставки, міни, контрактації, а також договори дарування);

б) користування (договір найму, лізингу, прокату, найму житла).

Таким чином, примусове виконання обов`язку боржника передати річ, визначену індивідуальними ознаками, стосується тільки випадків невиконання договірних зобов`язань по передачі індивідуально-визначеної речі у власність або користування.

Укладений між сторонами попередній договір містить зобов`язання відповідача укласти з позивачкою основні договори купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, а не зобов`язання передати зазначене нерухоме майно, а відтак положення ст. 620 ЦК України не регулюють правовідносини, які виникли між сторонами.

Посилання в апеляційній скарзі на неврахуванням судом першої інстанції правових позицій, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27 лютого 2019 року у справі №761/32696/13-ц, від 20 березня 2019 року у справі №761/20612/15-ц, від 16 жовтня 2019 року у справі №761/5156/13-ц, від 11 вересня 2019 року у справі №1522/16455/12, від 8 вересня 2020 року у справі №916/667/18, від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 та від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки правовідносини у зазначених справах, не є подібними до правовідносин сторін у даній справі.

У зазначених справах правовідносини сторін ґрунтувалися на угодах про будівництво індивідуальних житлових будинків та Статуту ЖБК, договорах про спільну діяльність по дольовій участі у будівництві багатоквартирного житлового будинку, договорах пайової участі у фінансуванні будівництва, за умовами яких сторони домовились про спільну діяльність щодо пайової участі в будівництві багатоквартирного житлового будинку та про резервування об`єкта нерухомого майна, договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру.

Правовідносини сторін у даній справі виникли на підставі попереднього договору, що не є тотожним до вищезазначених договорів.

Доводи апеляційної скарги, що суд першої інстанції не врахував недобросовісну поведінку відповідача та не звернув увагу, що захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, колегія суддів вважає безпідставними.

Апеляційний суд погоджується, що поведінка відповідача, який не виконав свої зобов`язання за попереднім договором та не навів будь-яких обґрунтувань невиконання зобов`язань за попереднім договором, є недобросовісною, однак дана обставина не може бути єдиною підставою для задоволення позовних вимог, так як вони не ґрунтуються на нормах матеріального права.

При цьому, нормами матеріального права передбачений спеціальний порядок захисту порушених прав покупця за попереднім договором, про що зазначено вище та у рішенні суду першої інстанції.

Також вид відповідальності продавця за невиконання зобов`язань за попереднім договором передбачений і умовами договору, який був укладений сторонами.

Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, так як позивачкою обраний не передбачений нормами матеріального права спосіб захисту у правовідносинах, які виникли між сторонами.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Суд першої інстанції повно встановив обставини справи, оцінив надані докази, правильно застосував норми матеріального права, тому колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення суду та задоволення апеляційної скарги.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 381- 383 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Загороднього Віталія Сергійовича залишити без задоволення, рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 21 грудня 2022 року - без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Суддя-доповідач І.М. Рейнарт

Судді Г.М. Кирилюк

Т.А. Семенюк