Провадження № 2/484/472/23
Справа № 484/1093/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17.07.2023 Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області

в складі: головуючого - судді Шикері І.А.

за участю секретаря судового засідання Туркалової І.В.

розглянувши y відкритому судовому засіданні, в порядку загального позовного провадження в залі суду м. Первомайська цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що вона є власником земельних ділянок з кадастровими номерами: :07:000:0172; :01:000:0508; :07:000:0077; :01:000:1255, які знаходяться в межах території Синюхино-Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, цільове призначення землі - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 25.02.2009 між нею та ПСП ім. Т.Г. Шевченка було укладено договір оренди землі. Згодом між нею, ПСП ім. Т.Г. Шевченка та новим орендарем ТОВ "Південь Агро Інвест", 18.09.2018 було підписано додаткову угоду до договору оренди землі строком до 31.12.2026, а в подальшому 03.09.2019 було підписано додаткову угоду до договору оренди, в якій було збільшено розмір орендної плати до 15,15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Пунктом 4.5 Додаткової угоди від 18.09.2018 передбачено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року. Пунктом 4.5 Додаткової угоди від 18.09.2018 передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня, у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожний день прострочення. Разом з тим, орендна плата виплачувалась їй відповідачем із порушенням строків, передбачених Договором та не в повному обсязі. Так, за 2020 рік орендна плата їй була виплачена 30.10.2020, в сумі 9298,70 грн., а не 27047,55 грн., виходячи з нормативно-грошової оцінки її земельних ділянок. Тож, за 2020 вона недоотримала 5025,25 грн. орендної плати, пеня, за 60 днів прострочення становить 1623 грн. За 2021 рік сума недоотриманої орендної плати становить 5025,25 грн., пеня за 29 днів прострочення 784,45грн. Орендна плата за 2022 не виплачена взагалі і з урахуванням податків становить 33599,41 грн., пеня за прострочення зобов`язання 181 день, становить 3669,76 грн. Також, звернула увагу суду на те, що п.4.3 Договору передбачено й додаткові послуги за рахунок підприємства, а саме: матеріальна допомога в зв`язку зі смертю орендодавця; надання транспорту для ритуальних послуг; надання техніки для оранки та культивації присадибної ділянки безкоштовно до 0,5 га; доставка води; надання автотранспорту для поїздки в межах району 1 раз на рік, які відповідач жодного разу не виконав. На її неодноразові звернення протягом 2020-2022, щодо несплати орендної плати та виконання додаткових умов договору, відповідач не реагував, в зв`язку з чим, вона вимушена була звернутись до суду із вказаним позовом.

Представник позивачки надала заяву, в якій просить розглядати справу без позивачки та її представника, позовні вимоги просить задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" на адресу суду направив заяву про розгляд справи за їх відсутності, в задоволенні позову просили відмовити в повному обсязі з підстав, викладених у відзиві та запереченнях на відповідь на відзив.

У відзиві, який надійшов до суду 21.03.2023, директор ТОВ "Південь Агро Інвест" Тищенко Ф.О., заперечуючи проти позову, зазначив, що відповідно умов додаткового угоди від 03.09.2019 з позивачкою було узгоджено істотні умови договору щодо сплати орендної плати, а саме було узгоджено, що за земельну ділянку 1 з кадастровим номером :07:000:0172 орендна плата становить 21925,68 грн. за рік; за земельну ділянку 2 - :01:000:0508 3864,86 грн. за рік; за земельну ділянку 3 - :07:000:0077 1717,89 грн. за рік; за земельну ділянку 4 - :01:000:1255 45,21 грн. за рік оренди. Відповідно до п.4.2 додаткової угоди від 18.09.2018, з цієї суми орендарем, як податковим агентом, утримуються податки і збори, передбачені чинним законодавством. Розмір орендної плати переглядається раз на 7 років (п. 4.6 додаткової угоди). Посилання позивачки на те, що їй не в повному обсязі виплачено орендну плату без урахування нормативно-грошової оцінки, станом на 09.02.2023, є безпідставними, адже не можна використовувати НГО станом на 09.02.2023, для перерахунку орендної плати за попередні роки, так як додатковою угодою узгоджено істотні умови Договору. Тож, з врахуванням наведеного вважав, що орендна плата відповідачем була виплачена у повному обсязі, системність несплати орендної плати відсутня, що обумовлює відсутність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки. Щодо додаткових послуг підприємства за договором зазначив, що позивачка не зверталась до підприємства із заявами про надання їй додаткових послуг, вказані послуги не є істотними для договору оренди землі, а тому, не можуть слугувати навіть додатковою підставою для розірвання договору оренди. Стосовно виплати оренди за 2022 рік зазначив, що внаслідок форс-мажорних обставин (непереборної сили), а саме введенням в України воєнного стану, виплата орендної плати за 2022 стала неможливою у строки, передбачені договором, проте станом на дату подання відзиву, борг за 2022 рік відсутній. З врахуванням наведеного, просив відмовити позивачці у задоволенні позову в повному обсязі.

У відповіді на відзив позивачка зазначила, що відповідно до п. 288.1 ПКУ, підставою нарахування орендної плати, є договір оренди такої земельної ділянки. Для визначення розміру орендної плати використовується нормативно грошова оцінка земельних ділянок. Дані про нормативно грошову оцінку земельних ділянок оформлюються як Витяг із технічної документації з нормативно грошової оцінки земель. В підтвердження своїх доводів, щодо нормативно грошової оцінки, відповідач не надав документального підтвердження нормативної грошової оцінки, станом на дату укладення додаткової угоди від 18.09.2018 та на дату укладення додаткової угоди від 03.09.2019, що суперечить законодавству, оскільки при укладенні договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки береться на дату укладення договору. Розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Отже, якщо органи місцевого самоврядування приймають рішення про нову нормативну грошову оцінку землі, розмір орендної плати обчислюється із застосуванням також нормативної грошової оцінки. Орендна плата за 2020, 2021 р.р. виплачена їй не в повному обсязі, а у 2022 взагалі не виплачена. Також зауважила, що всупереч вимогам п. 4.4 додаткової угоди від 18.09.2018 та вимогам чинного законодавства, відповідач здійснює обчислення розміру орендної плати без урахування індексації. До того ж, в порушення п. 4.5 додаткової угоди від 18.09.2018, відповідачем порушуються строки виплати орендної плати. Доводи відповідача про те, що через повномасштабне вторгнення РФ в Україну, ТОВ "Південь Агро Інвест" не змогло виплатити орендну плату у 2022, не дають підстав для звільнення від сплати орендної плати та відповідальності за невиконання умов договору. З врахуванням наведеного, просила задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

У запереченнях на відповідь на відзив, директор ТОВ "Південь Агро Інвест" Тищенко Ф.О. виклав аналогічні твердження тим, які зазначені у відзиві. Вкотре наголосив, що внаслідок форс-мажорних обставин (непереборної сили), а саме введенням в України воєнного стану, виплата орендної плати за 2022 стала неможливою у строки, передбачені договором.

Дослідивши матеріали справи, заяви сторін у справі, суд дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок з кадастровими номерами: :07:000:0172; :01:000:0508; :07:000:0077; :01:000:1255, які знаходяться в межах території Синюхино-Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, цільове призначення землі - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.13-16).

25.02.2009 ОСОБА_1 уклала ПСП ім. Т.Г. Шевченка договір оренди землі, за умовами якого передала в оренду ПСП ім. Т.Г. Шевченка належні їй земельні ділянки, зі сплатою орендної плати в грошовій формі, в сумі 1947 грн., строком на 5 років, (а.с.8-10).

18.09.2018 між ОСОБА_1 , ПСП ім. Т.Г. Шевченка та новим орендарем ТОВ "Південь Агро Інвест", було підписано додаткову угоду до договору оренди землі від 25.02.2009, строком до 31.12.2026, якою серед іншого було узгоджено, що строк виплати оренди не пізніше 01 вересня поточного року п. 4.5 (а.с.11,12).

03.09.2019 ОСОБА_1 уклала з ТОВ "Південь Агро Інвест", додаткову угоду, у якій сторони домовились викласти п.п. 4.1 та 4.3 Договору оренди в новій редакції, а саме, додатковою угодою було узгоджено та визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, в розмірі 15,15% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: земельна ділянка 1 - 21925,68 грн. за рік; земельна ділянка 2 - 3864,86 грн. за рік; земельна ділянка 3 - 1717,89 грн. за рік; земельна ділянка 4 - 45,21 грн. за рік оренди (а.с.12 зворотній бік).

Пунктом 4.7 Додаткової угоди від 18.09.2018 передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня, у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожний день прострочення (а.с.11).

Відповідно до виписки по картковому рахунку ОСОБА_1 , станом на 28.12.2022, ТОВ "Південь Агро Інвест", 30.10.2020 виплатило ОСОБА_1 орендну плату за 2020, в сумі 9298,70 грн., 04.06.2021 орендну плату за 2021, в сумі 2000 грн., 30.09.2021 орендну плату за 2021, в сумі 22022,30 грн.(а.с.31).

Згідно платіжної інструкції № 1607 від 17.03.2023, наданої суду 05.04.2023, ТОВ "Південь Агро Інвест", виплатило ОСОБА_1 орендну плату за 2022, в сумі 22058,71 грн.

Відповідно до ч.1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно зі статтею 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За частиною другою статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Закон України "Про оренду землі" визначає умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частинами першою-третьою статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно зі статтею 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір відповідно до частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Статтею 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено правовий висновок щодо підстав для розірвання договору оренди землі з урахуванням пункту "д" частини першої статті 141 ЗК України, а саме підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки, згідно зі статтею 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

В позовній заяві позивачка, як на підставу для дострокового розірвання договору оренди землі, посилається на те, що відповідач не виплачує їй орендну плату у повному обсязі та у строкі, обумовлені Договором.

Відповідно до правового висновку, викладеного в Постанові Верховного Суду по справі № 614/805/16-ц від 27.06.2018 року, доказами отримання коштів позивачем у рахунок сплати орендної плати можуть бути лише письмові докази, за таких обставин, суд приймає до уваги виписку з карткового рахунку позивачки ОСОБА_1 та платіжну інструкцію № 1607 від 17.03.2023, як належні докази отримання ОСОБА_1 орендної плати за договором оренди землі.

Твердження позивачки про те, що відповідач не в повному обсязі сплачував їй орендну плату, оскільки, на дату укладення додаткових угод, для обрахування розміру орендної плати, відповідач мав керуватись положеннями п. 288.1 Податкового кодексу України та обраховувати нормативну грошову оцінку земельної ділянки на час укладення договору, суд не бере до уваги, адже позивачка добровільного узгодила з відповідачем істотні умови Договору (додаткової угоди від 03.09.2019), якими визначено конкретний розмір орендної плати та підписала додаткову угоду.

За наведеного, суд дійшов висновку про недоведеність тверджень позивачки щодо систематичного невиконання відповідачем умов спірного договору оренди земельної ділянки, в зв`язку з чим, в задоволенні позовних вимог, щодо розірвання договору оренди землі від 25.02.2009 та відповідно скасування державної реєстрації іншого речового права за номерами: 21206637; 21206901; 21207184; 21207506, від 24.06.2017 та зобов`язання повернути позиваці належні їй земельні ділянки в належному агрохімічному стані необхідно відмовити.

Разом з тим, як було встановлено судом, позивачці не в повному обсязі була виплачена орендна плата за 2020 та 2022 р.р.

Так, згідно умов додаткової угоди від 03.09.2019, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, в розмірі 15,15% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: земельна ділянка 1 - 21925,68 грн. за рік; земельна ділянка 2 - 3864,86 грн. за рік; земельна ділянка 3 - 1717,89 грн. за рік; земельна ділянка 4 - 45,21 грн. за рік оренди (а.с.12 зворотній бік).

Тобто, розмір орендної плати, яка підлягає сплаті, без урахування податків, становить 22180,63 грн.

Відповідно до виписки по картковому рахунку ОСОБА_1 , станом на 28.12.2022, ТОВ "Південь Агро Інвест", 30.10.2020 виплатило ОСОБА_1 орендну плату за 2020, в сумі 9298,70 грн., 04.06.2021 орендну плату за 2021, в сумі 2000 грн., 30.09.2021 орендну плату за 2021, в сумі 22022,30 грн.(а.с.31).

17.03.2023 позивачці було виплачено орендну плату за 2022, в сумі 22058,71 грн., що підтверджується платіжною інструкцією № 1607 (а.с.42).

Отже, за 2020 позивачці було недоплачено орендну плату, в сумі 12881,93 грн., а за 2020, в сумі 121,92 грн.

Доказів повної сплати орендної плати за 2020 та 2022 відповідачем суду не надано, тому позовні вимоги в частині стягнення заборгованості по орендній платі за 2020 та 2022 підлягають частковому задоволенню, в сумі 13003,85 грн.

Щодо стягнення пені, суд зазначає наступне.

Пунктом 3 ч.1 ст. 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.

Відповідно до п.4.7 договору (додаткової угоди від 18.08.2018), у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня в розмірі 0,1% несплаченої суми за кожен день прострочення.

Відповідно до ст. 549 ЦК України, пенею є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пеня обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

В ході судового розгляду справи було встановлено, що протягом 2020-2022 р.р., відповідачем порушувались строки виплати орендної плати, тому в силу вимог вищевказаних норм Закону та обов`язку, передбаченого п.4.7 договору (додаткової угоди від 18.08.2018), а також беручи до уваги положення п.1 ч.2 ст. 257 ЦК України, на користь позивачки з відповідача підлягає стягненню пеня за 2022, розрахунок якої необхідно провести наступним чином: за період з 01.09.2022 по 17.03.2023(197 днів прострочки) 22180,63 х 0,1% : 100 х 197=4369,58 грн.

За таких обставин, суд вважає, що вимога про стягнення пені також підлягає задоволенню, проте частково, в сумі 4369,58 грн.

Твердження представника відповідача про те, що внаслідок форс-мажорних обставин (непереборної сили), а саме введення в Україні воєнного стану, виплата орендної плати за 2022 стала неможливою у строки, передбачені договором, суд не бере до уваги, адже на території м. Первомайська та Первомайського району, де знаходиться земельна ділянка позивачки, не відбувалось жодних бойових дій та будь-яких форс-мажорних обставин (непереборної сили), а відповідачем не надано доказів того, що обставини, на які він посилається мали місце. Таким чином, обставини, про які зазначає відповідач, не звільняють його від обов`язку сплати орендної плати, у строки обумовлені Договором.

На підставі ч.10 ст. 141 ЦПК України, судовий збір підлягає стягненню з відповідача на користь позивачки пропорційно задоволеній частині вимог, тобто в розмірі 33,32 % від сплаченої суми судового збору.

Керуючись ст.ст.4,12,81,263-265,268 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест", , місцезнаходження якого: вул. Центральна, 1, в с. Калинівка Миколаївського району Миколаївської області, про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати - задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест", на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , недоплачену орендну плату за 2020 та 2022 р.н., в сумі 13003,85 грн. та пеню за несвоєчасну сплату орендної плати за 2022 рік, в сумі 4369,58 грн., а всього стягнути 17373 (сімнадцять тисяч триста сімдесят три) грн. 43 коп.

В решті позовних вимог відмовити.

Відмовити ОСОБА_1 в розірванні договору оренди землі від 25.02.2009, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест", кадастрові номери: :07:000:0172; :01:000:0508; :07:000:0077; :01:000:1255, який зареєстрований у реєстрі іншого речового права за номерами: 21206637; 21206901; 21207184; 21207506, від 24.06.2017.

Відмовити ОСОБА_1 у скасуванні державної реєстрації іншого речового права за номерами: 21206637; 21206901; 21207184; 21207506, від 24.06.20107.

Відмовити ОСОБА_1 у стягненні заборгованості по орендній платі, за 2021.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест", на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , витрати по сплаті судового збору, в сумі 715 (сімсот п`ятнадцять) грн. 45 коп.

На рішення суду може бути подано апеляційну скаргу безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч.1 ст. 354 ЦПК України.

Повний текст судового рішення складено 17.07.2023.

С У Д Д Я: І.А.ШИКЕРЯ