КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
апеляційне провадження №22-ц/824/3914/2023 Доповідач у ІІ інстанції - Приходько К.П.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 квітня 2023 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Приходька К.П.,

суддів Писаної Т.О., Журби С.О.,

за участю секретаря Даньшиної І.Ю.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 03 жовтня 2022 року

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Акціонерного товариства «УкрСиббанк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Еліна Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін Максим Анатолійович, про визнання договорів недійсними та скасування рішень про державну реєстрацію прав і їх обтяжень, -

установив:

ОСОБА_1 звернулася до Шевченківського районного суду м. Києва із позовом до ТОВ «Кей-Колект», АТ «УкрСиббанк» про визнання договорів недійсними та скасування рішень про державну реєстрацію прав і їх обтяжень, мотивуючи свої вимоги тим, що 30 жовтня 2006 року та 09 лютого 2007 року між ОСОБА_2 та АКІБ «УкрСиббанк», правонаступником якого є АТ «УкрСиббанк», укладено кредитні договори №0 та №0, згідно з умовами яких банк надав ОСОБА_2 кредити в сумах 60000 доларів США та 100000 доларів США.

З метою забезпечення виконання ОСОБА_2 зобов`язань за вказаними кредитними договорами, між позивачем та банком укладені договори іпотеки №1363 та №2725, відповідно до яких позивач, як майновий поручитель, передала в іпотеку нерухоме майно, а саме земельну ділянку з кадастровим номером 0:91:122:0043, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

При цьому, 12 грудня 2011 року між банком та ТОВ «Кей-Колект» було укладено договір факторингу №1, відповідно до умов якого банк відступив ТОВ «Кей-Колект» право вимоги за кредитними договорами та договорами іпотеки.

26 червня 2020 року позивач дізналась, що згідно відомостей, які містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, власником земельної ділянки, яка була предметом іпотеки, є ТОВ «Кей-Колект» на підставі рішення приватного нотаріуса КМНО Юдіна М.А. від 28 листопада 2019 року з індексним номером 49907210, а також за ТОВ «Кей-Колект» на підставі рішення приватного нотаріуса КМНО Пономарьової Д.В. від 22 червня 2020 року з індексним номером 52760347 було зареєстровано право власності на житловий будинок, що знаходився на вказаній земельній ділянці.

Таким чином, позивач вважає, що перехід права власності на земельну ділянку та житловий будинок є неправомірним, у зв`язку з чим рішення про державну реєстрацію прав підлягають скасуванню, як такі, що суперечать вимогам закону та договорам іпотеки, а тому звернулась до суду з даним позовом з метою захисту своїх порушених прав.

Просила суд, визнати недійсним договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, укладений 12 грудня 2011 року між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» та договорів про внесення змін до нього, в частині відступлення АТ «УкрСиббанк» прав вимоги до ОСОБА_1 ;

Визнати недійсним договір факторингу, укладений 12 грудня 2011 року між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект», в частині відступлення АТ «УкрСиббанк» прав вимоги до ОСОБА_1 за договором про надання споживчого кредиту №0 від 30 жовтня 2006 року та кредитним договором №0 від 09 лютого 2007 року;

Визнати недійсним договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, укладений 12 грудня 2011 року між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект», в частині переходу від АТ «УкрСиббанк» всіх прав первісного кредитора до нового кредитора - ТОВ «Кей-Колект», зокрема права вимоги за договором іпотеки №1363 від 30 жовтня 2006 року та договором іпотеки №2725 від 09 лютого 2007 року;

Визнати недійсним та скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Юдіна М.А. від 28 листопада 2019 року з індексним номером 49907210 про державну реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 0:91:122:0043 (номер запису про право власності 34358349);

Визнати недійсним та скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Пономарьової Д.В. від 22 червня 2020 року з індексним номером 52760347 про державну реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» права власності на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 36979021);

Визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку з кадастровим номером 0:91:122:0043.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 03 жовтня 2022 року, у задоволенні вказаного вище позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, оскільки вважає його незаконним та необґрунтованим, ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначила, що 30 жовтня 2006 року між АКІБ «УкрСиббанк», правонаступником якого є ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 було укладено договори про надання споживчого кредиту №0 і №0, за умовами яких він отримав кредит в розмірі 60000 доларів США, що в еквіваленті становить 303000 грн та 914 грн відповідно, зі сплатою за користування кредитними коштами 12,3% річних.

30 жовтня 2006 року між банком і ОСОБА_1 укладено договір іпотеки №1363 (земля), за умовами якого позивач передав в іпотеку нерухоме майно - земельну ділянку загальною площею 0,1000 га, кадастровий номер: :91:122:0043, за адресою: АДРЕСА_1 .

Договір іпотеки укладено на забезпечення виконання зобов`язань за договорами про надання кредиту №0, №0, укладеними 30 жовтня 2006 року між банком та ОСОБА_2 в розмірі 60000 доларів США, що в еквіваленті становить 303000 грн та 914 грн відповідно.

09 лютого 2007 року між банком та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір №0, за умовами якого банк надав ОСОБА_3 кредит у сумі 100000 доларів США, що в еквіваленті становить 505000 грн, за відсотковою ставкою 12,3% річних.

09 лютого 2007 року між банком і ОСОБА_1 укладено договір іпотеки №2725/земля/, за умовами якого позивач передав в іпотеку нерухоме майно (земельну ділянку) загальною площею 0,1000 та, що розташована в АДРЕСА_1 .

Договір іпотеки укладено між банком та ОСОБА_1 на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №0 від 09 лютого 2007 року в розмірі 100000 доларів США, що в еквіваленті становить 505000 грн.

Договір іпотеки №1363/земля/ від 30 жовтня 2006 року ПН КМНО Марченко О.І. та зареєстровано в реєстрі за номером з-1165.

Договір іпотеки №2725/земля/ від 09 лютого 2007 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокудіною Л.Д. та зареєстровано в реєстрі за номером 18-7.

Земельні ділянки, які є предметом іпотеки за договором іпотеки №1363/земля/ від 30 жовтня 2006 року та №2725/земля/ від 09 лютого 2007 року (далі разом іменуються як договори іпотеки) належали ОСОБА_1 на підставі державного акту на право приватної власності на землю 1-кв №122165 та на підставі договору купівлі-продажу частини житлового будинку від 15 травня 2002 року.

Відповідно до розділу 5 договорів іпотеки сторони погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання спору - застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема: іпотекодержатель самостійно визначає один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки:

- передачу іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку»;

- право Іпотекодержателя від свого імені продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст.38 ЗУ «Про іпотеку» (п. 5.1 договору).

У разі настання обставин, зазначених в п. 4.1 цього договору іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (п. 5.2 договору).

В повідомленні, про яке йдеться у п.5.2., іпотекодержатель зазначає який із способів задоволення вимог іпотекодержателя, передбачених ч. 3 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку», застосовується іпотекодержателем для задоволення своїх вимог (п. 5.3 договору).

У разі застосування передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателя як способу задоволення вимог Іпотекодержателя (абз. 2 ч. 3 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку») даний договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки (п. 5.4 договору).

У разі застосування права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки як способу задоволення вимог іпотекодержателя (абз. 3 ч. 3 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку»), іпотекодержатель реалізує норми ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» та повідомлення, про яке йдеться у п.5.2., вважається повідомленням іпотекодавцю про намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки (п. 5.5 договору).

12 грудня 2011 року між ПАТ «УкрСиббанк» і ТОВ «Кей-Колект» було укладено договір Факторингу №1 та договір відступлення права вимоги за договорами іпотеки, відповідно до яких та згідно з актом приймання-передачі прав вимог від 12 грудня 2011 року, від ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» перейшло право вимоги до боржника ОСОБА_3 за кредитними договорами від 30 жовтня 2006 року і 09 лютого 2007 року та договорами іпотеки.

Договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки засвідчено ПН КМНО Саєнко Е.В. та зареєстровано в реєстрі за номером 5207-5208.

24 червня 2020 року приблизно о 08:00 ранку до приватного володіння ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 , шляхом несанкціонованого вилому вхідної двері до подвір`я вдерлася група людей приблизно з 10 (десяти) чоловіків, які повідомили, що вони є представниками ТОВ «Кей-Колект».

Шляхом погроз нанесення тілесних пошкоджень та з образами стосовно етнічного походження позивача зазначені люди в агресивній формі повідомили позивачу про нібито наявне у них право власності на земельну ділянку та житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :91:122:0043.

Представниками ТОВ «Кей-Колект» озвучувались їх наміри розпоряджатись даним майном з підстав нібито наявного у них права власності.

Не розуміючи суті заявлених вимог, їх характеру та смислу, позивач викликала поліцію, звернулась до Посольства Грузії в Україні (громадянкою якої вона є) та адвокатів.

Після приїзду поліції група агресивних чоловіків залишила територію подвір`я будинку позивача та зникла у невідомому напрямку.

Стосовно даної події позивачем було подане пояснення до поліції, в якому позивач заявила про вчинення щодо неї злочинних дій, що носять передбачені законом ознаки шахрайства, вимагання та хуліганства.

Ситуація суттєво ускладняється тяжким станом здоров`я батька позивача - ОСОБА_2 , який перебував в надзвичайно тяжкому стані на лікуванні в лікарні та захворюванням матері ОСОБА_4 .

В подальшому, 26 червня 2020 року ОСОБА_1 отримала інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна №214092258 та №214097963, що складають предмет власності Позивача, згідно яких вбачається, що:

- 18 червня 2020 року о 17:21:23 год. Державний реєстратор Пономарьова Д.В., ПН КМНО здійснила державну реєстрацію права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Кей-Колект». Підстава для державної реєстрації зазначено декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: КВ74, видавник: ДАБІ України, технічний паспорт, серія та номер: 1-2347, виданий, 15.06.2020, видавник: ТОВ «АО «ГРОШЦЕНА»; довідка, серія та номер: 120, видана 15.06.2020, видавник: TOB «АО «ГРОШЦЕНА». Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000. Номер запису про право власності/довірчої власності: 36979021. Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 52760347 від 22.06.2020 09:55:53, третя особа 1.

- 26 листопада 2019 року о 12:03:37 год. Державний реєстратор Юдін М.А., ПН КМНО здійснив державну реєстрацію земельної ділянки за кадастровим номером :91:122:0043, площею 0,1 га, за ТОВ «Кей-Колект». Підстава для державної реєстрації зазначено договір про внесення змін до договору відступлення прав вимоги за договором іпотеки, серія та номер 54855486 від 13.10.2012 року; договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки, серія та номер 5207-5208 від 12.12.2011; договір про внесення змін до договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, серія та номер 2698-2699, від 26.06.2011; договір іпотеки, 1363, серія та номер: 3-1165 від 13.10.2006; вимога про усунення порушень основного зобов`язання, серія та номер 25/06/18/733369 від 25.06.2018, видавник ТОВ «Кей-Колект»; повідомлення про порушення основного зобов`язання, серія та номер 0 7 від 25.06.2018, видавник ТОВ «ІНФІДС»; повідомлення про порушення основного зобов`язання, серія та номер 0 6 від 25.06.2018, видавник ТОВ «ІНФІДС»; вимога про усунення порушень основного зобов`язання, серія та номер 25/06/18/733369/1 від 25.06.2018, видавник ТОВ «Кей-Колект»; договір іпотеки, 2725, серія та номер 89у, від 09.022007. Номер запису про право власності/ довірчої власності: 34358349. Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49907210 від 28.11.2019 11:29:43, ПН Юдін М.А., КМНО.

Вважає, що оскільки іпотечні договори були укладені 30 жовтня 2006 року та 09 лютого 2007 року, то застосування до спірних правовідносин підлягає ЗУ «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року.

ПН КМНО Юдіним М.А., 26 листопада 2019 року за заявою ТОВ «Кей-Колект», всупереч вимогами законодавства, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було відкрито розділ та проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку за кадастровим номером: :91:122:0043, власником яких значиться ТОВ «Кей-Колект».

Під час розгляду справи банком було надано вимогу про усунення порушень основного зобов`язання складену ТОВ «Кей-Колект» та їх направлення ОСОБА_2 .

Вказані вимоги не було отримано ні ОСОБА_3 , ні ОСОБА_1 .

За змістом вимоги ТОВ «Кей-Колект» про усунення порушень основного зобов`язання, про необхідність погасити заборгованість за кредитними договорами в розмірі боргу, станом на 15 червня 2018 року 3852841,24 грн та 146830,84 доларів США, а у випадку невиконання вимоги протягом 30-денного строку ТОВ «Кей-Колект» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки, в порядку передбаченому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку».

Тобто, сам іпотекодержатель вирішив надати перевагу зверненню стягнення на загальних умовах відповідно до ЗУ «Про іпотеку», а не за договором іпотеки.

Звертає також увагу на те, що добровільна передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателю здійснюється лише в добровільному порядку та за згодою сторін на підставі складання окремого договору.

Матеріалами справи доведено, що договір про добровільну передачу предмета договору іпотеки не укладався позивачем ні з банком, ні з правонаступником банку у даному зобов`язанні - ТОВ «Кей-Колект».

Із інформаційних довідок не вбачається про доручення договору про добровільну передачу приміщення від власника ОСОБА_1 до іпотекодержателя ТОВ «Кей-Колект».

Отже, іпотекодавець не давав своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателя, що виключає можливість прийняття спірного рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки.

За таких обставин, рішення державного реєстратора від 22 червня 2020 року за індексним номером 52760347 та від 28 листопада 2019 року за індексним номером 49907210 є незаконними та такими, що суперечать ЗУ «Про іпотеку».

Також вважає, що дії ТОВ «Кей-Колект» є неправомірними в частині перереєстрації права власності іпотечного майна за ТОВ «Кей-Колект», оскільки, між ОСОБА_1 та ПАТ «УкрСиббанк» не укладався окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, а положення договору іпотеки не передбачає перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, а є лише передумовою для укладення сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя на добровільних засадах.

Суд першої інстанції не звернув уваги на те, що матеріали цивільної справи не містять доказів того, що на момент прийняття рішення про державну реєстрацію права власності проводилась оцінка предмета іпотеки, а відтак, державним реєстратором не були дотримані положення статті 37 ЗУ «Про іпотеку», відповідно до яких іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

В пункті 5.1 іпотечних договорів сторони встановили, що набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному договору здійснюється у порядку, передбаченому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку».

При цьому, ціною придбання іпотекодержателем у власність предмету іпотеки є ринкова вартість предмету іпотеки, яка визначається незалежним суб`єктом оціночної діяльності, визначеним за вибором іпотекодержателя.

Отже і законом, і договором прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Просила скасувати рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 03 жовтня 2022 року та ухвалити по справі нове судове рішення, яким її позов задовольнити частково, а саме: визнати недійсними та скасувати:

- рішення державного реєстратора КМНО Пономарьової Д.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57760347 від 22 червня 2020 року;

- рішення державного реєстратора Київського міського нотаріального округу Юдіна М.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49907210 від 28 листопада 2019 року.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок, що розташований за адресою по АДРЕСА_1 та на земельну ділянку з кадастровим номером 0:91:122:0043 площею 0,1 га.

Вирішити питання про розподіл судових витрат.

На вказану апеляційну скаргу АТ «УкрСиббанк» подало відзив, посилаючись на те, що у своїй апеляційній скарзі позивач не вказує на неправильне встановлення обставин справи щодо факту укладення 12 грудня 2011 року між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» договору факторингу №1 та договору відступлення права вимогами за іпотечними договорами.

Відтак фактично позивач не оскаржує рішення суду в частині визнання недійсними правочинів від 12 грудня 2011 року укладених між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» та погоджується з висновками суду щодо їх відповідності вимогам цивільного законодавства.

В решті апеляційної скарги АТ «УкрСиббанк» не вбачає можливості надавати свої пояснення, оскільки з 12 грудня 2011 року фактично вибув з спірних правовідносин, передавши ТОВ «Кей-Колект» свої матеріальні права і обов`язки по договорам і не володіє інформацією щодо проведення реєстрації спірного майна за 2019, 2020 роки.

Просило, залишити без змін рішення суду першої інстанції в частині відмови ОСОБА_1 в задоволенні позову щодо визнання недійсним договору факторингу №1 від 12 грудня 2011 року, договору відступлення права вимоги за договорами іпотеки від 12 грудня 2011 року укладеними між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект».

В іншій частині апеляційної скарги - ухвалити рішення відповідно до норм чинного законодавства.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 30 жовтня 2006 року та 09 лютого 2007 року між ОСОБА_2 та АКІБ «УкрСиббанк», правонаступником якого є АТ «УкрСиббанк», укладено кредитні договори №0 та №0, згідно з умовами яких банк надав ОСОБА_2 кредити в сумах 60000 доларів США та 100000 доларів США.

З метою забезпечення виконання ОСОБА_2 зобов`язань за вказаними кредитними договорами, між позивачем та банком укладені договори іпотеки №1363, №2725, відповідно до яких позивач, як майновий поручитель, передала в іпотеку нерухоме майно, а саме земельну ділянку з кадастровим номером 0:91:122:0043, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Разом з тим, 12 грудня 2011 року між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» було укладено договір факторингу №1, відповідно до умов якого банк відступив ТОВ «Кей-Колект» право вимоги за кредитними договорами та договорами забезпечення до них.

Згідно договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 12 грудня 2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е.В. та зареєстрованого в реєстрі за №5207-5208, АТ «УкрСиббанк» відступило ТОВ «Кей-Колект» право вимоги за договорами іпотеки.

ТОВ «Кей-Колект» згідно зі ст.ст.35,36 ЗУ «Про іпотеку» звернув стягнення на предмет іпотеки - земельну ділянку та розташований на ній житловий будинок, а також відповідно до ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» зареєстрував за собою право власності на це нерухоме майно згідно рішення приватного нотаріуса КМНО Юдіна М.А. від 28 листопада 2019 року з індексним номером 49907210 та рішення приватного нотаріуса КМНО Пономарьової Д.В. від 22 червня 2020 року з індексним номером 52760347.

Також встановлено, що АТ «УкрСиббанк» направляло іпотекодавцю ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку на адресу зазначену у договорах іпотеки повідомлення від 15 грудня 2011 року про відступлення прав вимоги, однак поштове відправлення було повернуто на адресу банку за закінченням терміну зберігання.

Отже, банк у межах встановленого строку вчинив дії для повідомлення іпотекодавця про відступлення прав вимоги, а останній мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання частково недійсними договорів про відступлення права вимоги та договорів про внесення до них зміни, суд першої інстанції виходив з того, що АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» під час укладення оспорюваних договорів було дотримано вимог цивільного законодавства щодо змісту та форми вчинених правочинів, їх воля була спрямована на реальне настання правових наслідків, що обумовлені договорами.

В свою чергу, доводи позивача з приводу визнання цих правочинів недійсними не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи.

Судом також було встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером :91:122:0043, яка є предметом іпотеки, та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , іпотекодавцем був збудований житловий будинок, який так і не був введений в експлуатацію.

Разом з тим, у встановленому законом порядку, реалізовуючи своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки, ТОВ «Кей-Колект» подало декларацію про готовність об`єкта до експлуатації та отримало технічний паспорт об`єкту нерухомості на підставі чого 18 червня 2020 року зареєструвало за собою право власності крім земельної ділянки, також й на житловий будинок, який на ній був розташований.

Тобто, реєстрація права власності за ТОВ «Кей-Колект» на спірну земельну ділянку та житловий будинок відбулось не внаслідок примусового стягнення (відчуження без згоди власника) нерухомого майна, а внаслідок позасудового врегулювання, на підставі умов укладених договорів іпотеки, у яких були передбачені застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, згоду на яке надала безпосередньо й ОСОБА_1 укладаючи їх, тобто в силу вимог ч.1 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку».

Відмовляючи у задоволенні вимоги ОСОБА_1 про визнання неправомірними та скасування рішень приватних нотаріусів про державну реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» права власності на земельну ділянку та житловий будинок, суд першої інстанції виходив з того, що така вимога є необґрунтованою, а обставини для її задоволення, зазначені позивачем не знайшли свого підтвердження.

У зв`язку з цим на думку суду першої інстанції, не підлягала і задоволенню вимога про визнання за позивачем права власності на спірні земельну ділянку та житловий будинок.

За правилами частини першої-третьої статті 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Тлумачення вказаної норми процесуального права дає підстави дійти висновку про те, що апеляційним судом справа переглядається лише в межах доводів апеляційної скарги за наявними в ній і додатково поданими доказами.

Аналіз аргументів апеляційної скарги, свідчить про те, що оскаржуючи рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку, апелянт не згоден із рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 03 жовтня 2022 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання неправомірними та скасування рішень приватних нотаріусів про державну реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» права власності на земельну ділянку та житловий будинок, а також про визнання за позивачем права власності на спірні земельну ділянку та житловий будинок, на обґрунтування чого нею було наведено відповідні аргументи в апеляційній скарзі, які є предметом дослідження суду апеляційної інстанції в розумінні правил частини першої-третьої статті 367 ЦПК України, та яким надана вище відповідна правова оцінка.

Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання частково недійсними договорів про відступлення права вимоги та договорів про внесення до них зміни позивачем не оскаржувалось, а тому апеляційним судом не переглядалось.

Разом з тим, колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання неправомірними та скасування рішень приватних нотаріусів про державну реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» права власності на земельну ділянку та житловий будинок, а також про визнання за позивачем права власності на спірні земельну ділянку та житловий будинок, оскільки вони не ґрунтуються на матеріалах справи, а також не узгоджуються з вимогами чинного законодавства з огляду на наступне.

Оскільки іпотечні договори були укладені 30 жовтня 2006 року та 09 лютого 2007 року, то застосування до спірних правовідносин підлягає ЗУ «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року.

Відповідно до ст.3 ЗУ «Про іпотеку», іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Згідно із ч.1,3 ст.33 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договорів іпотеки), у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Стаття 37 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договорів іпотеки) передбачала, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Отже, одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом здійснення позасудового врегулювання є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому ЗУ «Про іпотеку».

З внесенням змін до цієї норми ЗУ від 25 грудня 2008 року №800-V1 «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», статтею 37 ЗУ «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Стаття 36 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договорів іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, в тому числі передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 лютого 2020 року.

Стаття 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) передбачає, що державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (уразі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до пункту 61 Порядку №189, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно- телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа та адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Як випливає з наявних в матеріалах справи копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, опису відправлення, вимоги про усунення порушень основного зобов`язання (вих. №25/06/18/733369 від 25 червня 2018 року та №25/06/18/733369/1 від 25 червня 2018 року), що були адресовані ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , зазначено, що дане повідомлення позивач має отримати особисто, та в графі «розписка про одержання» виконано напис « ОСОБА_7 » отримано 27 червня 2018 року.

Позивачка заперечувала факт отримання будь-яких вимог стосовно виконання зобов`язань за кредитним договором, а також вимогу про усунення порушень основного зобов`язання.

Окрім цього, на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу, відсутній особистий підпис позивачки, а проставлений напис « ОСОБА_7 » в рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення із позначкою «Особисто».

ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на момент надсилання вимоги про усунення порушень основного зобов`язання проживали за адресою АДРЕСА_1 , про що було відомо іпотекодержателю.

Разом з цим, вимога про усунення порушень основного зобов`язання була надіслана за адресою: АДРЕСА_3 .

Поштове відправлення з вимогами про усунення порушень основного зобов`язання (вих. №25/06/18/733369 від 25 червня 2018 року та №25/06/18/733369/1 від 25 червня 2018 року) містять інформацію про адресу, на яку воно було відправлено, яка не співпадає із адресою позивачки та відсутні докази отримання даного повідомлення самим позивачем або іншими особами, які мешкають з ними в одній квартирі.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 травня 2018 року (справа №320/8269/15) зазначено, що повідомлення про вручення вимоги банку є неналежним доказом її вручення за відсутністю підпису отримувача.

Велика Палата прийшла до висновку, що для звернення стягнення на предмет застави необхідне письмове повідомлення боржника про порушення забезпеченого обтяження зобов`язання та зареєструвати в реєстрі відомості про звернення стягнення на предмет забезпечувального обтяження.

Вказані вимоги є імперативними і не виконуються на розсуд стягувача.

За таких обставин можна дійти висновку, що іпотекодержателем - ТОВ «Кей-Колект», до державного реєстратора не надано належного підтвердження виконання вимог ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» щодо надсилання боржнику повідомлення про порушення основного зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній в постановах: від 23 січня 2019 року (справа №306/1224/16); від 24 квітня 2019 року (справа №521/18393/16-ц); від 03 лютого 2021 року (справа №278/3367/19-ц).

Державну реєстрацію права власності на земельну ділянку та будинок за ТОВ «Кей- Колект» було здійснено за відсутністю доказів отримання вимоги іпотекодавцем.

Отже, державним реєстратором КМНО Юдіним М.А., 26 листопада 2019 року за заявою ТОВ «Кей-Колект», всупереч вимогами законодавства, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було відкрито розділ та проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку за кадастровим номером: :91:122:0043, власником яких значиться ТОВ «Кей-Колект».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року (справа №199/1276/17) сформульовано правову позицію щодо аналогічних правовідносин, відповідно до якої, ураховуючи відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений статтею 37 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договорів), ненадання такого договору нотаріусу та залишення без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким Закон пов`язує можливість переходу права власності, дії приватного нотаріуса щодо реєстрації за банком права власності на спірну квартиру, не можна вважати законними.

За подібних обставин у справі та за наявності у договорі іпотеки умови про письмове повідомлення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, Верховний Суд у постанові від 13 листопада 2020 року (справа №303/4230/18) зробив правовий висновок про те, що, укладаючи у 2006 році іпотечний договір, позивач не узгоджував з іпотекодержателем умови щодо автоматичного звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором - нотаріусом, а значить, таку згоду він не надав, а надав лише згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному статтею 37 ЗУ «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Крім того, Верховний Суд у постанові від 13 листопада 2020 року (справа №303/4230/18) зазначив, що чинна на момент укладення іпотечного договору редакція статті 37 ЗУ «Про іпотеку» (2006 року) передбачала необхідність укладення окремого договору з цього приводу, чого зроблено не було.

Відповідні зміни до статті 37 ЗУ «Про іпотеку», якими передбачалася можливість реєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі самого іпотечного застереження, внесені 25 грудня 2008 року, а отже, не поширюються на правовідносини, які виникли між сторонами.

Отже, добровільна передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателю здійснюється лише в добровільному порядку та за згодою сторін на підставі складання окремого договору.

Матеріалами справи доведено, що договір про добровільну передачу предмета договору іпотеки не укладався позивачем ні з банком, ні з правонаступником банку у даному зобов`язанні - ТОВ «Кей-Колект».

Із інформаційних довідок не вбачається про доручення договору про добровільну передачу приміщення від власника ОСОБА_1 до іпотекодержателя ТОВ «Кей-Колект».

Отже, іпотекодавець не давав своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателя, що виключає можливість прийняття спірного рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки.

За таких обставин рішення державного реєстратора від 22 червня 2020 року за індексним номером 52760347 та від 28 листопада 2019 року за індексним номером 49907210 є такими, що суперечать вимогам ЗУ «Про іпотеку».

Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року (справа №759/6976/16-ц).

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Також, суд першої інстанції не звернув уваги на те, що матеріали цивільної справи не містять доказів того, що на момент прийняття рішення про державну реєстрацію права власності проводилась оцінка предмета іпотеки, а відтак, державним реєстратором не були дотримані положення статті 37 ЗУ «Про іпотеку», відповідно до яких іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Відповідно до ч. 3 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин), іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

В пункті 5.1 іпотечних договорів сторони встановили, що набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному договору здійснюється у порядку, передбаченому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку».

При цьому, ціною придбання іпотекодержателем у власність предмету іпотеки є ринкова вартість предмету іпотеки, яка визначається незалежним суб`єктом оціночної діяльності, визначеним за вибором іпотекодержателя.

Отже і законом, і договором прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Даний висновок підтверджується і постановою Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року (справа №306/2053/16), в якій зазначено, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи, зокрема, відсутні відомості про інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною.

При цьому, відсутність на момент здійснення звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переведення права власності на предмет іпотеки оцінки нерухомого майна свідчить про недотримання іпотекодержателем вимог Закону про процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідно до умов ч. 4 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку».

Відсутність в реєстраційній справі відомостей про здійснення оцінки нерухомого майна на момент звернення стягнення на предмет іпотеки свідчить про порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки і є підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Такі висновки відповідають усталеній судовій практиці Верховного Суду у подібних правовідносинах.

За змістом статті 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з п. 57 Порядку №1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається, зокрема, документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до п. 61 цього Порядку, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує факт завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Зміст наведених правових норм засвідчує, що визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, які мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та статті 37 ЗУ «Про іпотеку», порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора в ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Такий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року (справа №306/1224/16-ц) та від 20 березня 2019 року (справа №306/2053/16-ц).

Вирішуючи спір у справі №306/1224/16-ц, Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів попередніх інстанцій про те, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як ЗУ «Про іпотеку», так і Порядком №1127, щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення нотаріусом завершення тридцяти денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, а тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за кредитором була проведена всупереч норм чинного законодавства.

Також, в цій справі встановлено невідповідність вартості нерухомого майна (предмета іпотеки) дійсній ринковій вартості, однак ця обставина була не єдиною підставою для задоволення позовних вимог.

При вирішенні спору у справі №306/2053/16-ц основною підставою задоволення позову була відсутність відомостей про отримання іпотекодавцем вимоги іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності.

Крім того, вказано, що на момент переходу права власності оцінка предмета іпотеки не проводилася.

Велика Палата Верховного Суду погодилася з такими висновками судів попередніх інстанцій.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11 червня 2020 року (справа №914/953/19) з посиланням на правову позицію Великої Палати Верховного Суду у справі №306/1224/16-ц зроблено висновок про необхідність подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 12 серпня 2020 року (справа №921/353/19) з посиланням на висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 20 березня 2020 року у справі №306/2053/16-ц, враховуючи положення статті 37 ЗУ «Про іпотеку», виходив з того, що ціна набуття об`єкта права власності є істотною обставиною, яка має погоджуватися з власником майна при зверненні іпотекодержателем стягнення на іпотечне майно в позасудовий спосіб шляхом набуття на нього права власності.

Відповідно, нездійснення оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя є порушенням процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Подібні висновки з посиланням на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постановах від 20 березня 2019 року (справа №306/2053/16-ц) та від 23 січня 2019 року (справа №306/1224/16-ц), зроблено Верховним Судом у складі Касаційного цивільного суду в постановах від 29 січня 2020 року (справа №607/8488/18), від 04 лютого 2021 року (справа №275/2881/19).

Викладені вище обґрунтування є підставою для скасування рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позову про визнання недійсними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та ухвалення нової постанови про задоволення позовних вимог в цій частині, а саме: визнати недійсними та скасувати: рішення державного реєстратора Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57760347 від 22 червня 2020 року; рішення державного реєстратора Київського міського нотаріального округу Юдіна М.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49907210 від 28 листопада 2019 року.

Відповідно до ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Право приватної власності є непорушним.

Також, відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним.

Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно з п. 3 ч. 2 ст. 16 ЦК України, встановлено, що способом захисту цивільних прав та інтересів є, зокрема, визнання недійсним рішення, дій або бездіяльності органу державної влади або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових та службових осіб.

Спірний житловий будинок не є предметом іпотеки, в договорах іпотеки відсутні будь які відомості про розташування на земельній ділянці житлового будинку, відповідно підстав для звернення стягнення за договором іпотеки №1363 від 30 жовтня 2006 року та договором №2725 від 09 лютого 2007 року на житловий будинок, який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :91:122:0043, за адресою АДРЕСА_1 , немає.

Відповідно до ч. 5, 6 ст. 6 ЗУ «Про іпотеку» (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані.

Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець особі, новий власник земельної ділянки зобов`язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець.

Об`єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об`єкта незавершеного будівництва.

При вирішенні даної справи суд першої інстанції не врахував, що ч. 5 та 6 ст. 6 ЗУ «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) регулювала правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вже були розташовані будівлі чи об`єкт незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки.

У такому разі предметом іпотеки були і будівлі (споруди) чи об`єкт незавершеного будівництва передачі.

Звісно, учасники цивільних відносин за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір, могли встановити в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки.

У випадку відсутності такої вказівки в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки, підстави для поширення іпотеки на такі об`єкти відсутні.

Проте, суд першої інстанції не встановив, що на момент укладення договору іпотеки від 30 жовтня 2006 року та 09 лютого 2007 року на земельній ділянці був збудований житловий будинок чи в договорі іпотеки сторони домовилися про поширення іпотеки на об`єкт незавершеного будівництва, що буде збудований після укладення договору іпотеки.

За таких обставин суд першої інстанції зробив помилковий висновок, що якщо в іпотеку передається будівля (споруда), розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю, то іпотека поширюється й на належну іпотекодавцю земельну ділянку або її частину, на котрій розташована відповідна будівля (споруда).

І навпаки, у разі передачі в іпотеку земельної ділянки іпотека також поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди) та об`єкти незавершеного будівництва, незалежно від того, хто є власником.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 жовтня 2019 року у справі №317/2966/13 зроблено висновок, що виходячи з того, що спірний житловий будинок не є предметом іпотеки, в договорах іпотеки відсутні будь-які відомості про розташування на земельних ділянках житлового будинку чи об`єкта незавершеного будівництва, відповідно, підстав для звернення стягнення за договором іпотеки на житловий будинок немає.

У урахуванням вищевикладеного, рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 03 жовтня 2022 року підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову, а саме про скасування рішення державного реєстратора Київського міського нотаріального округу Помомарьової Д.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57760347 від 22 червня 2020 року; рішення державного реєстратор Київського міського нотаріального округу Юдіна М.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 499077210 від 28 листопада 2019 року та визнання за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок, що розташований за адресою по АДРЕСА_1 та на земельну ділянку з кадастровим номером 0:91:122:0043 площею 0,1 га.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно з вимогами ч.1 ст.376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

У відповідності до вимог ч.1, п.3 ч.2, ч.13 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються, зокрема у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки колегія суддів ухвалює нове рішення про часткове задоволення позову, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір, пропорційно до задоволених позовних вимог, що становить 21 229 грн.

Також, з відповідача в дохід держави повинен бути стягнутий судовий збір у розмірі 11350 грн., який підлягав сплаті позивачем при зверненні до суду першої інстанції із заявою про збільшення позовних вимог, проте позивачем не був сплачений.

Керуючись ст.ст.367,374,376,381-384, ЦПК України, суд, -

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 03 жовтня 2022 року скасувати і постановити по справі нове судове рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Скасувати рішення державного реєстратор Київського міського нотаріального округу Помомарьової Дар`ї Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57760347 від 22.06.2020 року,

рішення державного реєстратор Київського міського нотаріального округу Юдіна Миколи Анатолійовича державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 499077210 від 28.11.2019 року.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок, що розташований за адресою по АДРЕСА_1 та на земельну ділянку з кадастровим номером 0;91;122;0043 площею 0,1 га.

Стягнути з ТзОВ «Кей-Колект» на користь ОСОБА_1 суму сплаченого судового збору в розмірі 21 229 гривень.

Стягнути з ТзОВ «Кей-Колект» в дохід Держави судовий збір у розмірі 11 350 гривень.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складений 18 квітня 2023 року.

Суддя-доповідач К.П. Приходько

Судді Т.О. Писана

С.О. Журба