Справа № 484/3417/22
Провадження № 2/484/107/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 квітня 2023 року Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області

у складі : головуючого судді - Мельничука О.В.,

за участю секретаря судового засідання - Голубкової Н.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою Кравченко Олександра Сергійовича в інтересах ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альтернатива" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації.

ВСТАНОВИВ:

10.10.2022 року адвокат Кравченко О.С. звернувся до суду із позовом в інтересах ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АЛЬТЕРНАТИВА» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації, посилаючись на те, що 22 серпня 2005 року між ОСОБА_2 та ТОВ «АЛЬТЕРНАТИВА» було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Степківській сільській раді від 16.01.2006 року за реєстр. № 15 (надалі за текстом - Договір).

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідно до умов вищевказаного договору орендодавцем були передані в строкове платне користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 3,653 га, в т.ч. ріллі 3,48 га, саду 0,155 га, виноградника 0,008 га, тутовника 0,01 га, які знаходяться в межах території Степківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області.

Згідно з пунктом 6.1. договору, цей договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Строк дії даного договору 5 (п`ять) років. Таким чином, оскільки даний договір пройшов державну реєстрацію лише 16.01.2006 року, то згідно акту приймання-передачі земельної ділянки в натурі (на місцевості) зазначені вище земельні ділянки були передані ТОВ «Альтернатива» в користування 16.01.2006 року.

Тобто з 16.01.2006 року почався відлік спливу терміну дії вказаного вище договору, який мав би закінчитися 16.01.2011 року.

Як зазначає позивачка, 06.06.2008 року сторонами було підписано додаткову угоду № 1 до договору оренди землі від 22.08.2005 року зареєстрованого за № 15 від 16.01.2005 року, яка була зареєстрована в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Степківській сільській раді від 01.09.2008 року за № 33.

Відповідно до п. 2.1.1. додаткової угоди № 1 пункт 6.2. договору було викладено в наступній редакції:«6.2. Строк дії договору становить 10 років. Термін дії договору спливає 16 січня 2016 року. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк».

Разом з тим, як зазначає позивачка, в подальшому їй стало відомо, що відповідачем було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права Договір оренди землі б/н від 10.01.2014, ніби то укладений між ТОВ «АЛЬТЕРНАТИВА» та ОСОБА_2 .

При цьому, як вбачається із Витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, 09.04.2019 року сторонами було укладено Додаткову угоду до Договору оренди землі № 1, відповідно до змісту якої строк дії Договору продовжується до 09.04.2033 року включно.

Позивачка вважає, що Договір оренди землі б/н, укладений 10.01.2014 року між ТОВ «АЛЬТЕРНАТИВА» та ОСОБА_2 , слід визнати недійсним з тих підстав, що оспорюваний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки зареєстрований до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, укладеного між сторонами 22.08.2005 року, який у встановленому законом порядку розірваний не був і на той момент був ще чинним.

У зв`язку з наведеним, позивачка просить визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки б/н від 10.01.2014 року укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альтернатива», зареєстрований державним реєстратором Благодатненської сільської ради Арбузинського району Миколаївської області Алєксєєнко Наталією Миколаївною 27.01.2015 року, номер запису про інше речове право: 31445963, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46754739 від 07.05.2019 року та 04.02.2015 року, номер запису про інше речове право: 31445233, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46754015 від 07.05.2019 року та скасувати державну реєстрацію даного Договору оренди земельної ділянки б/н від 10.01.2014 року.

В судове засідання позивачка та її представник не з`явились. Через канцелярію представник позивача Кравченко Олександр Сергійович надав суду заяву, в якій просить справу розглядати в їх відсутність. Позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

Представник відповідача в судове засідання не з`явилась, надала через канцелярію суду заяву, в якій просила справу розглядати в їх відсутність, позовні вимоги не визнає, надіслала до суду заяву в якій просить відмовити в задоволенні позову, оскільки вважає, що позов подано з пропуском строку позовної давності, тобто з таким позов позовом позивачка повинна була звернутись 10.01.2017 року.

У зв`язку з неявкою в судове засідання осіб, які беруть участь у справі, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Згідно ст.. 12 ч.3 та ст..81 ч.1 КПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

На противагу цьому відповідач під час розгляду справи не повідомила суду переконливих аргументів чи обґрунтувань своїх заперечень, посилаючись лише на презумпцію правомірності правочину та наслідки спливу позовної давності.

Строк, у межах якого пред`являється позов як безпосередньо особою, право якої порушене, так і тими суб`єктами, які уповноважені законом звертатися до суду з позовом в інтересах іншої особи - носія порушеного права (інтересу) ЦК визначено як позовну давність (стаття 256 ЦК).

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК), перебіг якої, відповідно до частини 1 статті 261 ЦК починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

За змістом частини 1 статті 261 ЦК для визначення початку перебігу позовної давності має значення не тільки безпосередня обізнаність особи про порушення її прав, а й об`єктивна можливість цієї особи знати про обставини порушення її прав. Таким чином, протягом часу дії позовної давності особа може розраховувати на примусовий захист свого порушеного права судом, а для визначення моменту виникнення права на позов важливою є також і об`єктивна можливість цієї особи знати про обставини порушення її прав (такий правовий висновок наведено, зокрема у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.04.2018 у справі № 902/538/14).

Судом встановлено, що 22 серпня 2005 року між ОСОБА_2 та ТОВ «АЛЬТЕРНАТИВА» було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Степківській сільській раді від 16.01.2006 року за реєстр. № 15 (надалі за текстом - Договір).

Відповідно до умов даного Договору орендодавцем були передані в строкове платне користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 3,653 га, в т.ч. ріллі 3,48 га, саду 0,155 га, виноградника 0,008 га, тутовника 0,01 га, які знаходяться в межах території Степківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області.

Згідно з пунктом 6.1. Договору, цей Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Строк дії даного Договору 5 (п`ять) років. Таким чином, оскільки даний Договір пройшов державну реєстрацію лише 16.01.2006 року, то згідно Акту приймання-передачі земельної ділянки в натурі (на місцевості) зазначені вище земельні ділянки були передані ТОВ «Альтернатива» в користування 16.01.2006 року.

Тобто з 16.01.2006 року почався відлік спливу терміну дії вказаного вище Договору, який мав би закінчитися 16.01.2011 року.

Як зазначає позивачка, 06.06.2008 року сторонами було підписано Додаткову угоду № 1 до Договору оренди землі від 22.08.2005 року зареєстрованого за № 15 від 16.01.2005 року, яка була зареєстрована в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Степківській сільській раді від 01.09.2008 року за № 33.

Відповідно до п. 2.1.1. Додаткової угоди № 1 пункт 6.2. Договору було викладено в наступній редакції:«6.2. Строк дії договору становить 10 років. Термін дії договору спливає 16 січня 2016 року. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк».

Разом з тим, як зазначає позивачка, в подальшому їй стало відомо, що відповідачем було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права Договір оренди землі б/н від 10.01.2014, ніби то укладений між ТОВ «АЛЬТЕРНАТИВА» та ОСОБА_2 .

При цьому, як вбачається із Витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, 09.04.2019 року сторонами було укладено Додаткову угоду до Договору оренди землі № 1, відповідно до змісту якої строк дії Договору продовжується до 09.04.2033 року включно.

Частиною першою ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Таким правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч.1 ст. 210 ЦК України).

Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксована умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Аналогічна позиція висловлювалася Верховним судом України у постанові від 27 квітня 2017 року у справі № 6-422цс17, а також у правовому висновку, викладеному у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року.

Відповідно до положень п.п.1,3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі.

З метою запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку з різними набувачами Державною реєстраційною службою України було направлено лист-роз`яснення від 06.08.2013 року №2951/05-15-13 «Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельні ділянки за різними правонабувачами», за змістом якого державним реєстраторам було доведено до відома про необхідність запитування від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили державну реєстрацію прав оренди землі, які виникли та зареєстровані в установленому законом порядку до 01 січня 2013 року, витребування необхідної інформації (довідок, копій документів тощо), необхідних для реєстрації прав та їх обтяжень про наявність або відсутність зареєстрованих договорів оренди землі у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 року.

Згідно п.п. 1 та 3 ч. 3 ст. 10 зазначеного Закону, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Суд вважає, що при державній реєстрації оспорюваного договору оренди землі державний реєстратор повною мірою не перевірив відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, не впевнився у відсутності державної реєстрації договору оренди на спірну земельну ділянку в органі, до компетенції якого раніше належали відповідні функції.

Отже, з вище викладеного можна дійти висновку, що укладений між сторонами договір оренди землі не відповідає вимогам закону, виходячи з наступного.

Частиною першою ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1, 3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу.

У відповідності з ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до положень ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Частиною 5 ст. 116 ЗК України передбачено правило неможливості передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря.

Керуючись ст. ст. 3, 12, 13, 81, 259, 263, 264, 265, 315, 317 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки б/н від 10.01.2014 року укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альтернатива», зареєстрований державним реєстратором Благодатненської сільської ради Арбузинського району Миколаївської області Алєксєєнко Наталією Миколаївною 27.01.2015 року, номер запису про інше речове право: 31445963, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46754739 від 07.05.2019 року та 04.02.2015 року, номер запису про інше речове право: 31445233, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46754015 від 07.05.2019 року.

Скасувати державну реєстрацію Договору оренди земельної ділянки б/н від 10.01.2014 року укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альтернатива», зареєстрований державним реєстратором Благодатненської сільської ради Арбузинського району Миколаївської області Алєксєєнко Наталією Миколаївною 27.01.2015 року, номер запису про інше речове право: 31445963, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46754739 від 07.05.2019 року та 04.02.2015 року, номер запису про інше речове право: 31445233, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46754015 від 07.05.2019 року.

Повне найменування учасників справи та їх місце проживання (місцезнаходження):

Позивач: ОСОБА_2 адреса проживання: АДРЕСА_1 РНОКПП НОМЕР_1

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю "Альтернатива" адреса місцезнаходження: с. Степківка, Первомайський р-н, Миколаївська обл. .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

На рішення може бути подано апеляційну скаргу безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлено 18.04.2023 року.

Суддя О.Мельничук