Житомирський апеляційний суд
Справа №277/380/22 Головуючий у 1-й інст. Заполовський В.В.
Категорія 32 Доповідач Микитюк О. Ю.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 квітня 2023 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого Микитюк О. Ю. суддів Борисюка Р.М.

Галацевич О.М.

при секретарі Чішман А.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Житомирі справу №277/380/22 за позовом ОСОБА_1 до Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Колос» про розірвання договору оренди землі

за апеляційною скаргою Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Колос»

на рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області від 28 грудня 2022 року, ухвалене під головуванням судді Заполовського В.В. у смт. Ємільчине,

встановив:

У червні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного 22.09.2016 між його матір`ю ОСОБА_2 та ПОСП «Колос», припинити право оренди ПОСП Колос на земельну ділянку. В обґрунтування позову зазначив, що 25.12.2020 зареєстрував право власності на земельну ділянку кадастровий номер :03:000:0253 загальною площею 2,2027 га на підставі спадкування після смерті матері ОСОБА_2 . При реєстрації права власності на вказану земельну ділянку дізнався про наявність договору оренди земельної ділянки. ОСОБА_2 не підписувала жодних договорів оренди, так як хворіла. У січні 2021 року він повідомив орендаря про перехід права власності на вказану земельну ділянку, а також надав всі необхідні документи для проведення оплати за попередні періоди оренди зазначених земельних ділянок і вимагав припинити користуватися земельною ділянкою. Вважає, що з 2016 по 2022 відповідач заборгував йому орендну плату в розмірі 4278,25грн, що є підставою для розірвання договору оренди землі.

Рішенням Ємільчинського районного суду Житомирської області від 28 грудня 2022 року позов задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки від 22.09.2016, кадастровий номер :03:000:0253 загальною площею 2,2027 га, укладений між ОСОБА_2 та ПОСП «Колос». Припинено інше речове право (право оренди) ПОСП «Колос» на земельну ділянку кадастровий номер :03:000:0253 загальною площею 2,2027 га, яке зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.10.2016 року за №39925084. Вирішено питання судових витрат.

В апеляційній скарзі ПОСП «КОЛОС» просить скасувати рішення і ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову. Апелянт посилається на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права. Зазначає, що позивачем не додано копію свідоцтва про право на спадщину, серія та номер: 1762, видане 25.12.2020, тому відповідач не міг переконатися, що позивач є спадкоємцем ОСОБА_2 та виплата орендної плати за весь період оренди має бути здійснена саме на користь ОСОБА_1 . Позивач у визначений ст. 148-1 ЗК України та ст.31 Закону України «Про оренду землі» не повідомив відповідача про перехід права власності на земельну ділянку (кадастровий номер :03:000:0253), тобто мало місце прострочення кредитора. Крім того, як новий власник земельної ділянки позивач мав право отримати орендну плату лише за 2021 рік, а отже відсутня систематична несплата орендної плати.

У відзиві ОСОБА_2 просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення без змін.

Апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Встановлено, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_2 , якій на праві власності належала земельна ділянка площею 2,2027га, яка розташована на території Сербо-Слобідської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області. Кадастровий номер земельної ділянки :03:000:0253.

22.09.2016 між ОСОБА_2 та ПОСП «Колос» був укладений договір оренди даної земельної ділянки строком дії 10 років. Умовами договору передбачено, що орендна плата за користування земельною ділянкою сплачується орендарем на користь орендодавця щорічно в строк до 30 грудня року за поточний календарний рік оренди. Орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 4,5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки (пункт 2.5. договору), що в грошовому виразі складає 749,31 грн. за один повний рік користування земельною ділянкою. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації.

ОСОБА_1 25.12.2020 отримав свідоцтво про право на спадщину за законом на земельну ділянку площею 2,2027 га, яка розташована на території Сербо-Слобідської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області. Кадастровий номер земельної ділянки :03:000:0253.

Як вбачається з матеріалів справи, адвокат Осадчук Т.С. в інтересах ОСОБА_1 09.04.2021 та 26.04.2021 надсилала запити до ПОСП «Колос», які не містили інформації про набуття ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку в порядку спадкування.

ОСОБА_1 звернувся до відповідача з письмовою заявою, в якій повідомив про перехід йому права власності на земельну ділянку, 16.08.2021.

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України "Про оренду землі", ЗК України та загальними нормами ЦК України щодо підстав дострокового розірвання такого договору.

Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до положень статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з вимогами статті 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса в разі: відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; відсутності представника недієздатного кредитора.

Зазначена норма надає за певних умов право добросовісному кредитору виконати свій обов`язок іншим шляхом, ніж надання орендної плати особисто орендодавцю.

Однак зазначені положення не свідчать про обов`язковість таких дій, а лише регламентують можливу поведінку орендаря та нотаріуса.

Винна поведінка, яка є підставою для припинення правовідносин, кореспондується з обов`язком та небажанням його виконувати на умовах, визначених договором.

Відсутність у договорі обов`язку перераховувати кошти на депозит нотаріуса і нездійснення орендарем таких дій, не може бути безумовною підставою для розірвання договору, а лише тягне за собою виплату цих сум. Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2019 року у справі № 709/1089/17.

Частинами першою, третьою статті 148-1 ЗК України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) (стаття 1216 ЦК України).

До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (статті 1218 ЦК України).

Частиною третьою статті 1223 ЦК України визначено, що спадщина належить спадкодавцю від дня відкриття спадщини. Тобто датою оформлення спадщини, а саме отримання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину не може обмежуватись можливість реалізації належних спадкоємцю прав власника від дня відкриття спадщини.

На виконання положень статті 148-1 ЗК України, спадкоємець (новий орендодавець) повинен повідомити орендаря про прийняття ним спадщини та про перехід до нього прав та обов`язків за договором оренди.

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі № 146/350/20, від 28 квітня 2021 року у справі № 341/245/19.

Позивач не подав до суду належних та допустимих доказів звернення до відповідача до 16.08.2021 з вимогою про сплату орендної плати та повідомлення про перехід прав та обов`язків за договором оренди.

Позивач не подав до суду доказів, що ПСП «Колос» знало про особу правонаступника орендодавця ОСОБА_2 після її смерті.

Доказування - це діяльність, яка здійснюється в урегульованому цивільному процесуальному порядку і спрямована на з`ясування дійсних обставин справи, прав і обов`язків сторін, встановлення певних обставин шляхом ствердження юридичних фактів, зазначення доказів, а також подання, прийняття, збирання, витребування, дослідження і оцінки доказів. Метою доказування є з`ясування дійсних обставин справи. Обов`язок доказування покладається на сторін. Це положення є одним із найважливіших наслідків принципу змагальності.

Матеріально-правовий зміст обов`язку подавати докази полягає в тому, що у разі його невиконання суб`єктом доказування і неможливості отримання доказів суд має право визнати факт, на який посилалася заінтересована сторона, неіснуючим чи, навпаки, як це має місце при використанні презумпції, - існуючим, якщо інше не доказано другою стороною.

Саме на позивача як нового орендодавця покладено обов`язок доведення до позивача як орендаря інформації про перехід права власності із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Орендодавець ОСОБА_2 померла до настання строку виплати орендної плати за 2016 рік. Несплата орендної плати за період з 2016 по 2020 року мала місце у зв`язку з не оформленням ОСОБА_1 спадкових прав і невиконання ним обов`язку, передбаченого ч.3 ст.148-1 ЗК України.

Отже, коли невиплата орендної плати зумовлена діями орендодавця, який створив перешкоди для належного виконання орендарем обов`язку зі сплати орендної плати, відсутні підстави для розірвання договору оренди землі. Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 30 червня 2020 року у справі № 545/262/18,від 16 лютого 2022 року у справі. № 146/350/20.

Висновки суду першої інстанції про обґрунтованість позову не відповідають обставинам справи, суперечать нормам матеріального права, оцінка доказів здійснена без дотриманням правил ст.89 ЦПК України.

Рішення Ємільчинського районного суду від 22.20.2021 у справі №277/927/21, яким встановлено, що ОСОБА_2 25.12.2020 отримав свідоцтво про право на спадщинупісля смерті матері, набрало законної сили після звернення позивача із заявою до відповідача 16.08.2021, а тому не має преюдиційного значення для вирішення даної справи.

За таких обставин рішення належить скасувати і ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст.ст. 259, 268, 367, 368, 374, 376, 381 - 384, 389-391 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Колос» задовольнити.

Скасувати рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області від 28 грудня 2022 рокуі ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Колос» судовий збір в розмірі 1488грн.60коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча: Судді: