КИЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА ОДЕСИ
_____________________________________________________________________________________________________________________
Провадження № 2/947/540/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.04.2023 року Київський районний суд м. Одеси в складі:

головуючого судді Петренка В.С.

за участю секретаря Ратовської А.С., Лук`яненко В.О.,

за участю сторін:

представника позивача прокурора Дрей І.Ю.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 адвоката Попроцького Д.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в м. Одесі цивільну справу за позовною заявою Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, визнання договору недійсним та звільнення земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

01.09.2022 року Київська окружна прокуратура м. Одеси звернулася до суду в інтересах держави в особі Одеської міськоїради з позовною заявою до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 в якій просить суд скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ОД 70 від 14.09.2020, зареєстрованої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради; визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького Олександра Сергійовича за індексним номером 54196859 від 22.09.2020 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу 101) на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу 34/100 частки у праві власності на квартиру, загальною площею 125 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А. та зареєстрований за № 2603 від 28.10.2020 року; зобов`язати ОСОБА_3 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок окремо розташованих об`єктів самочинного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , які відповідно до технічного паспорту від 15.09.2020 року виконаного ПП «Проект» складаються з: 1-й об`єкт нерухомості, загальною площею 42,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 18,2 кв.м (1 - передпокій (5,2 кв.м), 2 - санвузол (3,1 кв.м), 3 - кухня (9,9 кв.м), другий поверх - 24,4 кв.м (4 - коридор (2,2 кв.м), 5 - житлова (19,3 кв.м), 6 - санвузол (2,1) та балкон (0,8); 2-й об`єкт нерухомості, загальною площею 28,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 13,6 кв.м (12 - підсобне приміщення (1,4 кв.м), 13 - підсобне приміщення (1,7 кв.м), 14 - підсобне приміщення (10,5 кв.м), другий поверх (15 - підсобне приміщення (15 кв.м), 3-й об`єкт нерухомості, загальною площею 8,4 кв.м (16 - санвузол (1,1 кв.м), 17 - підсобне приміщення (5,6 кв.м), 18 - коридор (1,7 кв.м) та стягнути судові витрати.

Представник позивача свої вимоги мотивував тим, Київською окружною прокуратурою міста Одеси в ході здійснення нагляду за додержанням законів під час проведення досудового розслідування у кримінальному провадженні №0000102 від 09.10.2020 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 197-1 КК України та за результатами розгляду звернення ОСОБА_4 , зареєстрованого за № 4576- 21 вих від 19.07.2021 виявлено факт самовільного будівництва із самовільним захопленням земельної ділянки на території Київського району міста Одеси за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що 22.09.2020 державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецьким Олександром Сергійовичем прийнято рішення за індексним номером 54196859 від 22.09.2020 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 125 кв.м, житлова площа 51,4 кв.м, за ОСОБА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

Підставою для реєстрації права власності на квартиру державним реєстратором зазначено наступні документи: 1) декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ОДЮ, видавник: Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради; 2) технічний паспорт, виданий ПП «ПРОЕКТ» № б/н від 15.09.2020; 3) договір дарування, посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Федорченко Т.М. та зареєстрований за № 4416 від 18.08.1995; 4) лист, виданий КП «БТІ» ОМР № 4046-10/295-73 від 03.09.2020.

Представник позивача вважає, що вказане рішення державного реєстратора Турецького О.С. про реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 54196859 від 22.09.2020 прийнято із порушенням вимог діючого законодавства, на підставі документів, які не давали змоги встановити факту набуття права на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 125 кв.м, у зв`язку із чим вказане рішення є незаконним та підлягає скасуванню.

Так, відповідно до договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Федорченко Т.М. та зареєстрованого за № 4416 від 18.08.1995, ОСОБА_5 , ОСОБА_6 подарували, а ОСОБА_3 прийняв в дар 129/1000 часток домоволодіння, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , що складається в цілому з трьох житлових будинків з надвірними спорудами, загальною площею 352,6 кв.м, розташованих на земельній ділянці 2169 кв.м. Зазначені 129/1000 домоволодіння складають з 26 кв.м - загальна площа, з яких 12,8 кв.м - житлова площа.

Згідно листа, виданого КП «БТІ» ОМР № 4046-10/295-73 від 03.09.2020 на замовлення ОСОБА_3 та доданого до реєстраційної справи, за останнім станом на 31.12.2012, зареєстровано 129/1000 частини домоволодіння, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 .

Крім того, з відповіді КП «БТІ» ОМР № 4762-04/180 від 08.12.2021 встановлено, що станом на 31.12.2012 зареєстровано право власності на частку об`єкту нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 у розмірі 129/1000 за ОСОБА_3 .

Згідно технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_3 , виготовленого Одеським міжміським бюро технічної інвентаризації, інвентарний номер 172 від 10.10.1993, жилі та підсобні приміщення квартири розміщені на 1 поверсі одноповерхового будинку і являють собою окрему квартиру, що складається з 1 жилої кімнати площею 12,8 кв. м, кухні - 10,9 кв. м, коридору - 2,3 кв. м, загальною площею 26 кв. м.

Поряд з цим, відповідно до технічного паспорту, виданого ПП «ПРОЕКТ» за № б/н від 15.09.2020 на квартиру АДРЕСА_3 , який розміщений державним реєстратором у Державному реєстрі прав, встановлено, що на земельній ділянці за вказаною адресою розташовані чотири об`єкти нерухомості, загальною площею 125 кв.м. Рік спорудження не зазначено.

Порівнянням конфігурацій об`єктів нерухомості, що зазначені в технічних паспортах 1993 року та 2020 року встановлено, що ОСОБА_3 проведено надбудову другого поверху над частиною домоволодіння, що належала забудовнику, загальною площею 26 кв.м та на теперішній час, згідно технічного паспорту 2020 року об`єкт нерухомості складає загальною площею 45,4 кв.м, з яких перший поверх, площею 25,8 кв.м. (7- кухня (8,7 кв.м), 8 - санвузол (2,4 кв.м), 9 - житлова (12,5 кв.м), 10 - передпокій (2,2 кв.м), другий поверх (11 - житлова (19,6 кв.м) та самовільно збудовано три окремо розташовані об`єкти нерухомості: 1-й об`єкт нерухомості, загальною площею 42,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 18,2 кв.м (1 - передпокій (5,2 кв.м), 2 - санвузол (3,1 кв.м), 3 - кухня (9,9 кв.м), другий поверх - 24,4 кв.м (4 - коридор (2,2 кв.м), 5 - житлова (19,3 кв.м), 6 - санвузол (2,1) та балкон (0,8); 2-й об`єкт нерухомості, загальною площею 28,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 13,6 кв.м (12 - підсобне приміщення (1,4 кв.м), 13 - підсобне приміщення (1,7 кв.м), 14 - підсобне приміщення (10,5 кв.м), другий поверх (15 - підсобне приміщення (15 кв.м), 3-й об`єкт нерухомості, загальною площею 8,4 кв.м (16 - санвузол (1,1 кв.м), 17 - підсобне приміщення (5,6 кв.м), 18 - коридор (1,7 кв.м).

Так, згідно декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 70, зареєстрованої Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, замовником будівництва - ОСОБА_3 проведено реконструкцію частини домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 під житлову квартиру без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані. Забудовником під виглядом реконструкції фактично проведені роботи з нового будівництва двох двоповерхових об`єктів нерухомості та одного одноповерхового приміщення за рахунок земельних ділянок комунальної власності, що не відводились для цієї мети.

Вказане свідчить, на думку прокурора, про внесення недостовірних відомостей до вказаної декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 70 в частині зазначення відомостей про земельну ділянку.

Відповідно до інформації Департаменту земельних ресурсів ОМР № 01-19/496 від 24.09.2021 рішення про надання у власність, оренду земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 Одеською міською радою не приймалось.

Листом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області за №10-15-0.3-6527/2-21 повідомлено прокуратуру, що за інформацією Відділу № 1 в Одеському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області згідно наявних Книг реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі станом на 31.12.2012 не зареєстровано право власності (користування) на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 .

Отже, прокурор вважає, що ОСОБА_3 здійснено самочинне будівництво на земельній ділянці комунальної власності за адресою: АДРЕСА_2 , що порушує інтереси територіальної громади м. Одеси.

За результатами обстеження об`єкта будівництва посадовими особами Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради складено акт обстеження об`єкта містобудування від 29.09.2020. У вказаному акті зазначено, що на місці обстеження за адресою: АДРЕСА_2 побудовано перший та другий поверхи капітальної кам`яної будівлі невідомого функціонального призначення, виконано віконні та дверні прорізи та перекриття другого поверху.

При цьому, у повідомленні зазначено, що виконується реконструкція частини домоволодіння під житлову квартиру без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані.

Документи, які підтверджують право власності або користування земельною ділянкою за вищевказаною адресою - відсутні.

Також прокурор зазначає, що в подальшому, ОСОБА_3 , не маючи на те правових підстав, здійснив відчуження 34/100 часток у праві власності на квартиру, загальною площею 125 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101) на користь ОСОБА_2 шляхом укладання договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А. та зареєстрованого за № 2603 від 28.10.2020.

На підставі вищевказаного договору купівлі-продажу № 2603 від 28.10.2020 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 54820128 від 28.10.2020 та до Державного реєстру прав внесений запис про право власності на 34/100 частки об`єкту за ОСОБА_2 (запис № 38886483), внаслідок чого у власності ОСОБА_3 залишилось 66/100 вказаного майна.

Вищевикладені обставини зумовили звернення Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до суду із відповідним позовом.

Відповідно до автоматизованої системи документообігу цивільну справу було розподілено судді Київського районного суду м. Одеси Петренку В.С.

Ухвалою судді Київського районного суду м. Одеси Петренка В.С. від 05.09.2022 року було прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження по цивільній справі за позовною заявою Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, визнання договору недійсним та звільнення земельної ділянки. Розгляд справи призначено в порядку загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання. Витребувано з Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради належним чином завірені копії матеріалів реєстраційної справи № 10, на об`єкт нерухомого майна, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , у паперовій та електронній формах.

Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 05.09.2022 року було задоволено заяву керівника Київської окружної прокуратури м. Одесипро забезпечення позову, накладено арешт на квартиру, загальною площею 125 кв. м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер майна: 101.

10.10.2022 року до суду від представника ОСОБА_2 надійшов відзив відповідно до якого просить у задоволені позову відмовити посилаючись на те, що всі ці три окремо розташовані об`єкти нерухомості не є самочинно збудованими, та вважає, що прокурор просто не розібрався у розташуванні цих будівель у в технічному паспорті 1993 року за відповідному договорі дарування на ОСОБА_3 1995 р. Так, ці об`єкти вказані не тільки у технічному паспорті 2020 р., але і у договорі дарування на ОСОБА_3 1995 р., і у технічному паспорті 1993 р.: 1-й об`єкт нерухомості відображений під літерой «Б» та «б»; 2-й об`єкт нерухомості відображений під літерой «В»; 3-й об`єкт нерухомості відображений під літерой «М».

Так, будівлі за вказаною адресою ОСОБА_3 отримав на підставі договору дарування (стор.76 ) ще у 1995 році які на плані земельної ділянки (стор. 53) значиться під літерами «З», «б», «Б», «В», «Л», «М» , «Р» відповідно до цього плану під забудовами які належать ОСОБА_3 знаходиться 94 м. кв. земельної ділянки що не перевищує площі будівель на теперішній час, а саме згідно технічного паспорту 2020 року (сорт.58) площа під будівлями складає 67 м. кв.

Таким чином, згідно технічного паспорту у 2020 р. ніякої нової земельної ділянки по відношенню до технічного паспорту 1993 р. не було забудовано. Відповідно до вищенаведеного, у позові вказано, що Київською окружною прокуратурою міста Одеси (далі по тексту - Прокурор) в ході здійснення нагляду за додержанням законів під час проведення досудового розслідування у кримінальному провадженні №0000102 від 09.10.2020 виявлено факт самовільного будівництва із самовільним захопленням земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 .

Далі Прокурор наводить яким саме чином він з`ясував цей факт, а саме:

- порівнянням конфігурацій (неналежний доказ) об`єктів нерухомості, що зазначені в технічних паспортах 1993 року та 2020 року;

- згідно акту від 29.09.2020 за результатами обстеження об`єкта будівництва (за адресою: АДРЕСА_2 ) посадовими особами Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради.

Щодо порівняння Прокурором двох технічних паспортів, представник відповідача вказує, що ніякого аналізу ним не зроблено, він навіть не описав розташування будинків та поверхів у обох тех. паспортах не порівняв їх, не навів зміни, з першого до другого, а просто констатував факт порушення - збудування нових 3 будинків, і вказав, що вони самочинно збудовані та ще і на захопленій земельній ділянці. Однак, представник відповідача вказує, що прокурор не навів, яким саме будівництвом, було захоплено земельну ділянку ОМР, де саме, якого розміру, яким саме чином забудовник вийшов за периметр фундаменту попереднього збудованого будинку, не зробив необхідних вимірювань та поклався у цьому випадку на припущення.

Щодо наведеного Акту представник відповідачки зазначає, що у вказаному Акті не зафіксовано збільшення геометричних розмірів фундаментів, а зафіксовано тільки реконструкція шляхом будівельних робіт на першому та другому поверсі, а факт захоплення земельної ділянки ОМР цим Актом взагалі не з`ясовувався (вказано тільки. - «Земельна ділянка: за наявною інформацією Департаменту ДКВ відомості відсутні»). Що доводить тільки відсутність інформації у Департаменту ДКВ що до цієї земельної ділянки. Навіть, якщо за цією адресою у Департаменту відсутня інформація про земельну ділянку, цей факт ніяк не доводить здійснення ОСОБА_3 реконструкції чи будівництва із змінами геометричних розмірів фундаментів у плані або самовільного захоплення земельної ділянки ОМР.

Таким чином, представник відповідача вважає, що прокурор згідно ст. 77 ЦПК України обґрунтував свої вимоги неналежними доказами, так як наведені підстави не стосуються предмета доказування - «реконструкції чи будівництва із змінами геометричних розмірів фундаментів у плані або самовільного захоплення земельної ділянки ОМР.» Тому, відповідно , до ст. 81 ЦПКУ, прокурор, як представник сторони позивача - не довів факту реконструкції чи будівництва із змінами геометричних розмірів фундаментів у плані або самовільного захоплення земельної ділянки ОМР.

Представник відповідача також вказує на те, що відповідно до ст. 34, 35, 36, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проведення будівельних робіт замовником будівництва, який почав будівництво чи реконструкцію згідно поданого повідомлення про початок виконання будівельних робіт та закінчив подачею декларації про готовність об`єкта до експлуатації не може вважатися самочинним будівництвом.

Так, згідно витягу № 225100997 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 22.09.2020 р. об`єкт житлової нерухомості - квартира АДРЕСА_4 , - 22.09.2020 р. була зареєстрована на праві власності за ОСОБА_3 , про що було зроблено запис у реєстр речових прав на нерухоме майно на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям запису: розділу), індексний номер: 54196859 від 22.09.2020 21:22:55, ОСОБА_7 , Великодолинська селищна рада Овідіопольського району Одеської області, Одеська обл.

Також підставою для державної реєстрації була декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ОДІ 0, видавник: УПРАВЛІННЯ ДЕРЖАВНОГО АРХІТЕКТУРНО-БУДІВЕЛЬНОГО КОНТРОЛЮ ОДЕСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 239935704 від 08.01.2021 за договором купівлі-продажу, серія та номер: 2603, виданий 28.10.2020 р. - 34/100 (цієї квартири АДРЕСА_3 ) було відчужено ОСОБА_3 на користь гр. ОСОБА_2 . В наслідок чого у власності ОСОБА_3 залишилось 66/100 (цієї квартири АДРЕСА_3 ). Вищенаведена квартира виникла в наслідок реконструкції вищенаведеного будинку.

Тобто, внаслідок реалізації повідомлення про початок виконання будівельних робіт № ОД 33 від 01.09.2020 року та зареєстрованої відповідно до діючого законодавства декларації про готовність до експлуатації об`єкта, то за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (CCI) № ОД 70 від 14.09.2020 року - відповідно до діючого законодавства у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно було зареєстровано право власності ОСОБА_3 на вищенаведену квартиру АДРЕСА_3 . Частина, якої потім була відчужена іншій фізичній особі та відомості про це були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Однак, після вищенаведених фактів, тобто, після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт, подання декларації про готовність об`єкта до експлуатації, введення в експлуатацію цього об`єкта реконструкції, державної реєстрації вищенаведеного об`єкту, проведення відчуження цього об`єкту - прокурор подав цей позов про скасування вищенаведеної декларації про готовність, рішення державного реєстратора про реєстрацію цього об`єкту та правочину про його відчуження, проте, представник відповідача вказує, що повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларація про готовність до експлуатації об`єкта вичерпують свою дію фактом виконання, тобто реєстрацією об`єкта у державному реєстрі та не можуть бути у подальшому скасовані

Окрім того, представник позивача зазначає, що відповідно до ст. 377 ЦКУ (в редакції кодексу від 16.08.2020 р.), - «До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).» Таким чином, згідно вищенаведеної Постанови, вважає, що до ОСОБА_2 згідно укладеного договору (купівлі-продажу 34/100 частки у праві власності на квартиру, загальною площею 125 кв.м. яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А. та зареєстрований за № 2603 від 28.10.2020.) - перейшло право користування на земельну ділянку, на якій розміщені, фактично домоволодіння, побудоване (згідно технічного паспорту 1993 року до 1993 р.) без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача».

01.11.2022 року від представника Київської окружної прокуратури м. Одеси надійшла відповідь на відзив, відповідно до якого представник зазначає, що з відповіді КП «БТІ» ОМР № 4762-04/180 від 08.12.2021 встановлено, що станом на 31.12.2012 зареєстровано право власності на частку у розмірі 129/1000 об`єкту нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 . Додатками до вказаного листа є копії правовстановлюючої та технічної документації на об`єкти нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 , а саме: квартири АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 .

Згідно свідоцтва про право власності на житло № НОМЕР_1 від 01.06.1994 Управління житлово-комунального господарства виконкому Одеської міської ради народних депутатів посвідчує, що 129/1000 частин домоволодіння, що складається із трьох будинків з надвірними спорудами за адресою: АДРЕСА_1 дійсно належить на праві спільної сумісної власності ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_8 .

Зазначена частина будинку приватизована згідно із Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду».

Загальна частина будинку становить 352,6 кв.м, приватизованої частини 26 кв.м.

Характеристика будинку та його обладнання наведені у технічному паспорті, який є складовою частиною цього свідоцтва.

Згідно технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_3 , виготовленого Одеським міжміським бюро технічної інвентаризації, інвентарний номер 172 від 10.10.1993, жилі та підсобні приміщення квартири розміщені на 1 поверсі одноповерхового будинку і являють собою окрему квартиру, що складається з 1 жилої кімнати площею 12,8 кв. м, кухні -10,9 кв. м, коридору 2,3 кв. м, загальною площею 26 кв. м.

Жодних інших допоміжних, надвірних споруд у вказаному технічному паспорті не зазначено.

Відповідно до ст. 23 Земельного кодексу України в редакції від 22.06.1993 право власності або право постійного користування землею посвідчується державними актами, які видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів.

Державний акт на право колективної власності на землю видається колективному сільськогосподарському підприємству, сільськогосподарському кооперативу, сільськогосподарському акціонерному товариству із зазначенням розмірів земель, що перебувають у власності підприємства, кооперативу, товариства і у колективній власності громадян. До державного акта додається список цих громадян.

Процедура передачі земельних ділянок Радами народних депутатів у власність чи користування, передбачена ст.ст. 17, 19 Земельного кодексу України в редакції від 22.06.1993.

Отже, за відсутності проходження вказаної процедури у ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_8 право власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 не виникало.

Жодних відомостей про земельну ділянку технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_3 , виготовлений Одеським міжміським бюро технічної інвентаризації, інвентарний номер 172 від 10.10.1993 не містить.

Прокурор вважає, що представник відповідача у відзиві помилково зазначає, що у вказаному технічному паспорті 1993 року зазначені три окремо розташовані об`єкти нерухомості під літерами «Б» та «б», «В», «М», у зв`язку з тим, що вказані приміщення у технічному паспорті не значаться та у власність шляхом приватизації ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_8 не передавались.

Також представник позивача звернув увагу суду, що на підставі вказаного свідоцтва про право власності на житло № НОМЕР_1 від 01.06.1994 дарувальникам належала на праві власності лише приватизована частина домоволодіння у вигляді квартири, загальною площею 26 кв.м.

В пункті 4 вказаного договору дарування № 4416 від 18.08.1995 зазначено, що в користування обдарованого переходять приміщення, зазначені на плані під літ. «В» - квартира, «Б» - лит. кух, «З» - сарай, «Е» - 1 ч. льоху, «Р» - 1/$ ч вбиральні, «Л» - лит. кухня, «М» - сарай.

Тобто, існуючі на території домоволодіння надвірні споруди у власність ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_8 , а у подальшому ОСОБА_3 не передавались.

Представником відповідача у відзиві вказано, що згідно технічного паспорту у 2020році ніякої нової земельної ділянки по відношенню до технічного паспорту 1993 року, нібито, не було забудовано.

Отже, станом на початок проведення реконструкції квартири АДРЕСА_3 у приватній власності ОСОБА_3 перебували 129/1000 частин домоволодіння, що складають з 26 кв.м - загальна площа, з яких 12,8 кв.м - житлова площа.

Надвірні споруди під літ. «Б» - лит. кух, «З» - сарай, «Е» - 1 ч. льоху, «Р» - 1/5 ч вбиральні, «Л» - лит. кухня, «М» - сарай розміщені на схематичному плані земельної ділянки знаходяться в різних частинах земельної ділянки.

Водночас, відповідно до технічного паспорту, виданого ПП «ПРОЕКТ» за № б/н від 15.09.2020 на квартиру АДРЕСА_3 , встановлено, що на земельній ділянці за вказаною адресою розташовані чотири об`єкти нерухомості, загальною площею 125 кв.м, які техніком зазначені як квартира АДРЕСА_3 .

Доказів на підтвердження того, що згідно технічного паспорту у 2020 році ніякої нової земельної ділянки по відношенню до технічного паспорту 1993 року, нібито, не було забудовано, представником відповідача не надано, документи щодо права власності/користування земельною ділянкою ОСОБА_3 також не надано.

Незрозумілою для прокурора є думка представника відповідача щодо збільшення площі реконструйованого об`єкту нерухомості - квартири з 26 кв. м до 125 кв.м за рахунок площі земельної ділянки під надвірними спорудами під літ. «Б» - лит. кух, «З» - сарай, «Е» -1 ч. льоху, «Р» - 1/5 ч вбиральні, «Л» - лит. кухня, «М», що розмішені на території домоволодіння АДРЕСА_2 , які у власності ОСОБА_3 не перебували.

Прокурор стверджує, що фактично ОСОБА_3 самовільно забудовано земельну ділянку, що належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради шляхом самочинного будівництва на ній трьох об`єктів: 1-й об`єкт нерухомості, загальною площею 42,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 18,2 кв.м (1 - передпокій (5,2 кв.м), 2 - санвузол (3,1 кв.м), 3 - кухня (9,9 кв.м), другий поверх - 24,4 кв.м (4 - коридор (2,2 кв.м), 5 - житлова (19,3 кв.м), 6 - санвузол (2,1) та балкон (0,8); 2-й об`єкт нерухомості, загальною площею 28,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 13,6 кв.м (12 - підсобне приміщення (1,4 кв.м), 13 - підсобне приміщення (1,7 кв.м), 14 - підсобне приміщення (10,5 кв.м), другий поверх (15 - підсобне приміщення (15 кв.м), 3-й об`єкт нерухомості, загальною площею 8,4 кв.м. (16 - санвузол (1,1 кв.м), 17 - підсобне приміщення (5,6 кв.м), 18 - коридор (1,7 кв.м), чим порушено права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку під ними.

В Постанові Верховного Суду у справі № 915/161/20 від 03.03.2021, зазначено, що нормою статті 376 ЦК України імперативно, чітко і недвозначно визначено, що самочинним будівництвом вважаються житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони, зокрема, збудовані на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Отже, факт державної реєстрації права власності, проведеної, зокрема, на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації, не змінює правовий режим збудованих приміщень, як збудованих самочинно, у зв`язку з тим, що збудовані об`єкти нерухомості на земельній ділянці, яку не було відведено для цієї мети.

Тобто, вказані об`єкти нерухомості збудовані без дозвільних документів на будівництво та введення останніх в експлуатацію за рахунок земельної ділянки комунальної власності, що не відводилась для цієї мети.

У підготовчому засіданні 27.02.2023 року було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 27.02.2023 року будо відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача про призначення судової будівельно-технічної експертизи.

В судовому засіданні 06.04.2023 року представник Київської окружної прокуратури м. Одеси підтримав позовну заяву та просив суд її задовольнити.

В судовому засіданні 06.04.2023 року представник Одеської міської ради підтримав позовну заяву та просив суд її задовольнити.

В судовому засіданні 06.04.2023 року представник відповідача ОСОБА_2 проти позову заперечив та просив у задоволені позову відмовити повністю.

В судове засідання 06.04.2023 року відповідач ОСОБА_3 не з`явився, про час та місце судового засідання повідомлявся належним чином шляхом надсилання судової ухвали та судових повісток на адресу його реєстрації, про поважність причин відсутності не повідомив, відзив на позовну заяву не надав.

Суд, дослідивши матеріали справи заслухавши пояснення сторін, проаналізувавши надані докази в їх сукупності, вважає, що заявлені вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

У судовому засіданні встановлено, щоКиївською окружною прокуратурою міста Одеси в ході здійснення нагляду за додержанням законів під час проведення досудового розслідування у кримінальному провадженні №0000102 від 09.10.2020 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 197-1 КК України та за результатами розгляду звернення ОСОБА_4 , зареєстрованого за № 4576-21 вих від 19.07.2021 виявлено факт самовільного будівництва із самовільним захопленням земельної ділянки на території Київського району міста Одеси за адресою: АДРЕСА_2 . (т. 1, а.с. 91- 92)

З матеріалів справи вбачається, що прокурор двічі звертався до Одеської міської ради з листом про повідомлення його Одеською міською радою про вжиття заходів позовного характеру, що підтверджується листами від 03.08.2021 року та від 22.04.2022 року ( т.1, а.с. 162-167), отже прокурором було дотримано порядок звернення до суду з вищевказаною позовною заявою.

Відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що 22.09.2020 державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецьким Олександром Сергійовичем прийнято рішення за індексним номером 54196859 від 22.09.2020 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 125 кв.м, житлова площа 51,4 кв.м, за ОСОБА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101). Підставою для реєстрації права власності на квартиру державним реєстратором зазначено наступні документи: 1) декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ОДЮ, видавник: Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради; 2) технічний паспорт, виданий ПП «ПРОЕКТ» № б/н від 15.09.2020; 3) договір дарування, посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Федорченко Т.М. та зареєстрований за № 4416 від 18.08.1995; 4) лист, виданий КП «БТІ» ОМР № 4046-10/295-73 від 03.09.2020. (т. 1, а.с. 29-34)

Відповідно до договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Федорченко Т.М. та зареєстрованого за № 4416 від 18.08.1995, ОСОБА_5 , ОСОБА_6 подарували, а ОСОБА_3 прийняв в дар 129/1000 часток домоволодіння, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , що складається в цілому з трьох житлових будинків з надвірними спорудами, загальною площею 352,6 кв.м, розташованих на земельній ділянці 2169 кв.м. Зазначені 129/1000 домоволодіння складають з 26 кв.м - загальна площа, з яких 12,8 кв.м - житлова площа. (т. 1, а.с. 44-45)

Згідно листа, виданого КП «БТІ» ОМР № 4046-10/295-73 від 03.09.2020 на замовлення ОСОБА_3 та доданого до реєстраційної справи, за останнім станом на 31.12.2012, зареєстровано 129/1000 частини домоволодіння, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 . (т. 1, а.с 67)

Крім того, з відповіді КП «БТІ» ОМР № 4762-04/180 від 08.12.2021 встановлено, що станом на 31.12.2012 зареєстровано право власності на частку об`єкту нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 у розмірі 129/1000 за ОСОБА_3 . (т. 1, а.с. 35-38)

Згідно технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_3 , виготовленого Одеським міжміським бюро технічної інвентаризації, інвентарний номер 172 від 10.10.1993, жилі та підсобні приміщення квартири розміщені на 1 поверсі одноповерхового будинку і являють собою окрему квартиру, що складається з 1 жилої кімнати площею 12,8 кв. м, кухні - 10,9 кв. м, коридору - 2,3 кв. м, загальною площею 26 кв. м. (т. 1, а.с.57-64)

Поряд з цим, відповідно до технічного паспорту, виданого ПП «ПРОЕКТ» за № б/н від 15.09.2020 на квартиру АДРЕСА_3 , який розміщений державним реєстратором у Державному реєстрі прав, встановлено, що на земельній ділянці за вказаною адресою розташовані чотири об`єкти нерухомості, загальною площею 125 кв.м. Рік спорудження не зазначено. (т. 1, а.с. 68-71)

Порівнянням конфігурацій об`єктів нерухомості, що зазначені в технічних паспортах 1993 року та 2020 року встановлено, що ОСОБА_3 проведено надбудову другого поверху над частиною домоволодіння, що належала забудовнику, загальною площею 26 кв.м та на теперішній час, згідно технічного паспорту 2020 року об`єкт нерухомості складає загальною площею 45,4 кв.м, з яких перший поверх, площею 25,8 кв.м. (7- кухня (8,7 кв.м), 8 - санвузол (2,4 кв.м), 9 - житлова (12,5 кв.м), 10 - передпокій (2,2 кв.м), другий поверх (11 - житлова (19,6 кв.м) та самовільно збудовано три окремо розташовані об`єкти нерухомості: 1-й об`єкт нерухомості, загальною площею 42,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 18,2 кв.м (1 - передпокій (5,2 кв.м), 2 - санвузол (3,1 кв.м), 3 - кухня (9,9 кв.м), другий поверх - 24,4 кв.м (4 - коридор (2,2 кв.м), 5 - житлова (19,3 кв.м), 6 - санвузол (2,1) та балкон (0,8); 2-й об`єкт нерухомості, загальною площею 28,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 13,6 кв.м (12 - підсобне приміщення (1,4 кв.м), 13 - підсобне приміщення (1,7 кв.м), 14 - підсобне приміщення (10,5 кв.м), другий поверх (15 - підсобне приміщення (15 кв.м), 3-й об`єкт нерухомості, загальною площею 8,4 кв.м (16 - санвузол (1,1 кв.м), 17 - підсобне приміщення (5,6 кв.м), 18 - коридор (1,7 кв.м).

Пунктом 1 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що будівництво - нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об`єкта будівництва.

Відповідно до п. 3.11. ДБН А.2.2.-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» нове будівництво - будівництво будинків, будівель, споруд, їх комплексів, що здійснюється з метою створення об`єктів виробничого і невиробничого призначення, а також лінійних об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури, в тому числі добудова зупинених об`єктів незавершеного будівництва.

Згідно з п. 3.21. ДБН А.2.2.-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» реконструкція - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.

Так, згідно декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 70, зареєстрованої Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, замовником будівництва - ОСОБА_3 проведено реконструкцію частини домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 під житлову квартиру без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані. Забудовником під виглядом реконструкції фактично проведені роботи з нового будівництва двох двоповерхових об`єктів нерухомості та одного одноповерхового приміщення за рахунок земельних ділянок комунальної власності, що не відводились для цієї мети.

Вказане свідчить про внесення недостовірних відомостей до вказаної декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 70 в частині зазначення відомостей про земельну ділянку.

Відповідно до інформації Департаменту земельних ресурсів ОМР № 01-19/496 від 24.09.2021 рішення про надання у власність, оренду земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 Одеською міською радою не приймалось.( т. 1, а.с. 109)

Листом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області за №10-15-0.3-6527/2-21 повідомлено прокуратуру, що за інформацією Відділу № 1 в Одеському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області згідно наявних Книг реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі станом на 31.12.2012 не зареєстровано право власності (користування) на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 . (т. 1, а.с. 114-115)

Згідно відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності або користування (оренди) на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 за жодною особою не зареєстровано.

Відповідно до ч. 2 ст. 8 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

Згідно із ч. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Відповідно до ч. 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Згідно із статтею 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Таким чином, право на забудову земельної ділянки має виключно її власник або користувач, якому таке право передане у встановленому законом порядку. Будівництво об`єкту нерухомого майна на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, забороняється та є самочинним будівництвом.

Отже, ОСОБА_3 здійснено самочинне будівництво на земельній ділянці комунальної власності за адресою: АДРЕСА_2 , що порушує інтереси територіальної громади м. Одеси.

З листів Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради № 01-3/313 П від 15.09.2021, № 01-3/144 П від 23.05.2022 встановлено, що за адресою: АДРЕСА_2 зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт № ОД 33 від 01.09.2020 на об`єкт будівництва: «Реконструкція частини домоволодіння, за адресою: АДРЕСА_2 , під житлову квартиру без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані» та декларація про готовність до експлуатації об`єкта № ОД 70 від 14.09.2020 «Реконструкція частини домоволодіння, за адресою: АДРЕСА_2 , під житлову квартиру без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані», які подані ОСОБА_3 (т. 1, а.с. 116 -127)

Так, у повідомленні № ОД 33 від 01.09.2020 та декларації № ОД 70 від 14.09.2020 зазначено наступні відомості: замовник будівництва ОСОБА_3 ; проектна документація розроблена ТОВ «Проектно-будівельне підприємство «МОДУЛОР» , під керівництвом ГАП Ільїн Кондрат Сергійович; експертиза проекту проведена Регіональним представництвом ТОВ «Українська будівельна експертиза у Донецькій області» від 29.08.2018, головний експерт Скугар-Скварська В.В.; містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки №01-07/261, видані Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради від 24.07.2019; дані щодо користування земельною ділянкою не вказано на підставі п. 7 постанови КМУ № 466 від 13.04.2011. (т. 1, а.с.77-90)

При цьому, за інформацією архіву та відділу загального листування Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради дані щодо надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 , будівельного паспорту - відсутні. Більш того, за №01-07/261 від 12.08.2019 в Департаменті зареєстровано будівельний паспорт забудови земельної ділянки за іншою адресою: АДРЕСА_5 ).

Вказане свідчить про внесення замовником недостовірних відомостей у дозвільні документи на будівництво, що є підставою для скасування їх реєстрації.

В свою чергу, на підставі звернення за вх. № 01-17/399-гл від 15.09.2020, посадовою особою Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, а саме головним спеціалістом інспекційного відділу № 1 Чернявською В.О. із залученням представників Київської районної адміністрації Одеської міської ради, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради здійснено комісійне обстеження об`єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_2 . За наслідками обстеження об`єкта містобудування Управлінням встановлено, що ОСОБА_3 виконані будівельні роботи з нового будівництва двоповерхового житлового будинку із самовільним захопленням земельної ділянки, що не відповідає даним наведених у поданому ОСОБА_3 повідомленні про початок виконання будівельних робіт № ОД 33 від 01.09.2020 та декларації про готовність до експлуатації об`єкта ОД 70 від 14.09.2020.

За результатами обстеження об`єкта будівництва посадовими особами Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради складено акт обстеження об`єкта містобудування від 29.09.2020. У вказаному акті зазначено, що на місці обстеження за адресою: АДРЕСА_2 побудовано перший та другий поверхи капітальної кам`яної будівлі невідомого функціонального призначення, виконано віконні та дверні прорізи та перекриття другого поверху. (а.с. 133-134)

При цьому, у повідомленні зазначено, що виконується реконструкція частини домоволодіння під житлову квартиру без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані.

Документи, які підтверджують право власності або користування земельною ділянкою за вищевказаною адресою - відсутні.

Встановленні факти у ході проведення даного обстеження, підтверджуються матеріалами фотофіксації, які виконано посадовою особою Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради. (т. 1, а.с. 135)

Забудовником фактично виконані будівельні роботи з нового будівництва двоповерхового житлового будинку із самовільним захопленням земельної ділянки, що не відповідає даним наведеним у поданому замовником повідомленні та декларації.

Отже, замовником будівництва ОСОБА_3 внесено недостовірні відомості до декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ОД 70 від 14.09.2020, зареєстрованої Управлінням ДАБК Одеської міської ради, в частині здійснення реконструкції об`єкту без змін геометричних розмірів та інформації про документ, що посвідчує право власності та користування земельною ділянкою, оскільки та інформація не зазначається лише у разі дійсно проведення реконструкції без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані, а тому зазначення інформації про наявність земельної ділянки при проведенні реконструкції з розширенням об`єкту або зведення нового об`єкту містобудування на земельній ділянці є обов`язковим.

З листа Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради № 01-3/144-Г від 15.07.2022 стало відомо, що Управлінням на підставі наказу від 20.09.2021 № 01-13/378ДАБК та звернення Юридичного департаменту Одеської міської ради проведено захід державного архітектурно-будівельного контролю за адресою: АДРЕСА_2 . (т. 1, а.с. 128 132)

Відповідно до п. 14 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 року № 553, суб`єкт містобудування, щодо якого здійснюється державний архітектурно-будівельний контроль, зобов`язаний допускати посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю до проведення перевірки за умови дотримання ними порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю.

Проте, у ході неодноразових виїздів за вказаною адресою, встановлено, що ОСОБА_3 не допустив на вказаний об`єкт будівництва посадових осіб Управління та не надав правовстановлюючі та дозвільні документи необхідні для здійснення позапланової перевірки, чим порушив п. 1 ч. 3 ст. 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», та п. 11 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 № 553.

За результатами позапланової перевірки Управлінням складено акт про недопущення посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю на об`єкти будівництва, підприємства будівельної галузі для виконання покладених на них функцій від 07.10.2021, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 07.10.2021 № 350/21, протокол про адміністративне правопорушення від 07.10.2021 та винесено постанову по справі про адміністративне правопорушення від 29.10.2021 № 284/21.

В подальшому, з метою перевірки виконання замовником будівництва вимог органу державного архітектурно-будівельного контролю від 07.10.2021 №350/21, Управлінням проведено позапланову перевірку за вищевказаною адресою. (т. 1, а.с. 136 148)

Проте, за результатами даної перевірки, посадовими особами встановлено, що вимоги припису не виконано, замовник будівництва ОСОБА_3 або його представник не забезпечили проведення перевірки та не надали відповідні документи.

Управлінням складено акт про недопущення посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю на об`єкти будівництва, підприємства будівельної галузі для виконання покладених на них функцій від 23.10.2021, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 23.10.2021 № 381/21, протокол про адміністративне правопорушення від 23.10.2021 та винесено постанову по справі про адміністративне правопорушення від 01.11.2021 №289/21. (т. 1, а.с. 149-161)

Відповідно до ч. 4 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, чинній на дату проведення будівельних робіт) реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Згідно зі ст. 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», проектна документація на будівництво об`єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил та затверджується замовником.

Відповідно до ч.ч. 1, 10 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (CCI), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об`єкта до експлуатації, та за експлуатацію об`єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.

Згідно положень ч. 2 ст. 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.

Частиною 6 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що рішення про реєстрацію або повернення декларації про готовність об`єкта до експлуатації може бути розглянуто у порядку нагляду центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду (без права реєстрації декларації), або оскаржено до суду.

Відповідно до п. 22 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затверджених постановою Кабінету Міністрів України №461 від 13.04.2011, у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю наведених у зареєстрованій декларації недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без затвердженого в установленому порядку проекту або будівельного паспорта, а також набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю звертається до суду із позовом про скасування реєстрації декларації.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю скасовує реєстрацію декларації за рішенням суду про скасування реєстрації декларації, що набрало законної сили.

З урахуванням того, що замовником будівництва ОСОБА_3 до декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 70 від 14.09.2020, внесено недостовірні дані щодо документу, що посвідчує право власності та користування земельною ділянкою, а саме зазначено, що такий документ не вказується у зв`язку з проведенням реконструкції без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані, що не відповідає дійсності, оскільки будівництво фактично проведено на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена для цієї мети, - декларація про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 70 від 14.09.2020 підлягає скасуванню в судовому порядку.

Вищенаведені факти та обставини порушення містобудівного та земельного законодавства досліджувались Одеським окружним адміністративним судом та П`ятим апеляційним адміністративним судом в ході розгляду справи № 420/11190/20.

Так, Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 22.01.2021 по справі № 420/11190/20 за позовною заявою Управління ДАБК ОМР до ОСОБА_3 про скасування права на початок виконання будівельних робіт, отримане на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт, щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (ССІ) від 01.09.2020 № ОД 33 та скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (ССІ) від 14.09.2020 № ОД 70 стосовно об`єкту за адресою: АДРЕСА_2 - позовну заяву задоволено. (т. 1, а.с. 101-104)

Постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 28.04.2021 по справі № 420/11190/20 скасовано рішення Одеського окружного адміністративного суду від 22.01.2021 та закрито провадження. Позиція П`ятого апеляційного адміністративного суду обґрунтована тим, що на час прийняття рішення у вказаній справі, забудовником - ОСОБА_3 зареєстровано право власності на реконструйований об`єкт нерухомості, а отже до виключної підсудності цивільного суду відносяться спори що виникають із приводу нерухомого майна, в силу вимог ст. 30 ЦПК України. (т. 1, а.с. 105-108)

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон про реєстрацію) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державного реєстру прав).

Статтею 3 Закону про реєстрацію встановлено, що загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.

Відповідно до ч. 8 ст. 18 Закону про реєстрацію, державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Пунктами 1, 2 частини третьої статті 10 Закону про реєстрацію встановлено, що державний реєстратор встановлює відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Пунктом 4 ч. 1 ст. 24 Закону про реєстрацію передбачено, що державний реєстратор відмовляє в державній реєстрації прав, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Абзацом першим ч. 2 ст. 24 Закону про реєстрацію передбачено, що за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Водночас, вивченням інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що право власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 352,6 кв.м, зареєстровано 13.07.2017 за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна № 101, тобто до прийняття оскаржуваного рішення державного реєстратора Турецького О.С.

Відповідно до ч. 2 ст. 13 Закону про реєстрацію на кожний об`єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна.

Згідно ч. 1 ст. 15 Закону про реєстрацію реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна є індивідуальний номер, який присвоюється кожному індивідуально визначеному об`єкту нерухомого майна при проведенні державної реєстрації права власності на нього вперше, не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування такого об`єкта.

Особливості процедури державної реєстрації прав власності на нерухоме майно визначені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015, в редакції, що діяла на момент вчинення реєстраційної дії (далі - Порядок реєстрації).

Пунктом 56 Порядку реєстрації передбачено, що для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що створюється шляхом поділу, виділу в натурі частки майна, що перебуває у спільній власності, та має наслідком припинення права спільної власності для усіх або одного із співвласників, подаються: 1) договір про поділ спільного майна, договір про виділ у натурі частки із спільного майна або відповідне рішення суду; 2) документи, передбачені пунктом 54 цього Порядку, крім документа, що посвідчує право власності на нерухоме майно до його поділу або виділу в натурі частки.

Відповідно до п. 54 Порядку реєстрації державна реєстрація права власності на нерухоме майно, утворене шляхом поділу майна, у тому числі в результаті виділення окремого об`єкта нерухомого майна із складу нерухомого майна, що складається з двох або більше об`єктів, або об`єднання майна, проводиться за умови наявності технічної можливості такого поділу або об`єднання нерухомого майна та можливості використання такого майна як самостійного об`єкта цивільних правовідносин.

Для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, що створюється шляхом поділу або об`єднання, подаються: 1) документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його поділу або об`єднання (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (крім випадків, коли об`єкт нерухомого майна створюється шляхом поділу або об`єднання без проведення будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення); 3) технічний паспорт на новостворений об`єкт нерухомого майна; 4) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Договором дарування, посвідченим приватним нотаріусом ОМНО Федорченко Т.М. та зареєстрованим за № 4416 від 18.08.1995, встановлено, що ОСОБА_3 прийняв у власність 129/1000 домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 .

Водночас, державним реєстратором всупереч вимог законодавства зареєстровано право власності на підставі вищевказаного договору дарування та відкрито новий розділ на об`єкт нерухомого майна за № 101.

Таким чином в результаті прийняття оскаржуваного рішення державного реєстратора Турецького О.С. про реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 54196859 від 22.09.2020 за відсутності повного визначеного законодавством пакету документів, фактично виникла подвійна реєстрація на частину домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 .

Пунктом 41 Порядку реєстрації передбачено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються:

1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав.

Як зазначалося раніше, право власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 в Державному реєстрі прав не зареєстровано.

Таким чином, для державної реєстрації документи, які є обов`язковими, а саме: документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси та документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, подані не були.

Згідно з даними Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів за адресою: АДРЕСА_2 відсутні відомості про реєстрацію документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом двох двоповерхових та одного одноповерхового об`єктів нерухомості.

З вищенаведеного вбачається, що оскаржуване рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 54196859 від 22.09.2020 прийнято державним реєстратором Турецький О.С. з порушенням вимог статей 10, 24 Закону про реєстрацію, а отже є незаконним та підлягає скасуванню, а право власності ОСОБА_3 на вказану квартиру, загальною площею 125 кв.м, підлягає припиненню.

Щодо посилання представника відповідача у відзиві на те, що три окремо розташовані об`єкти нерухомості не є самочинно збудованими, згідно технічного паспорта 1993 року та договору дарування на ОСОБА_3 1995 року, суд зазначає, що з відповіді КП «БТІ» ОМР № 4762-04/180 від 08.12.2021 встановлено, що станом на 31.12.2012 зареєстровано право власності на частку у розмірі 129/1000 об`єкту нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 . Додатками до вказаного листа є копії правовстановлюючої та технічної документації на об`єкти нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 , а саме: квартири АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 .

Згідно свідоцтва про право власності на житло № НОМЕР_1 від 01.06.1994 Управління житлово-комунального господарства виконкому Одеської міської ради народних депутатів посвідчує, що 129/1000 частин домоволодіння, що складається із трьох будинків з надвірними спорудами за адресою: АДРЕСА_1 дійсно належить на праві спільної сумісної власності ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_8 .

Зазначена частина будинку приватизована згідно із Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду».

Загальна частина будинку становить 352,6 кв.м, приватизованої частини 26 кв.м.

Характеристика будинку та його обладнання наведені у технічному паспорті, який є складовою частиною цього свідоцтва.

Згідно технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_3 , виготовленого Одеським міжміським бюро технічної інвентаризації, інвентарний номер 172 від 10.10.1993, жилі та підсобні приміщення квартири розміщені на 1 поверсі одноповерхового будинку і являють собою окрему квартиру, що складається з 1 жилої кімнати площею 12,8 кв. м, кухні -10,9 кв. м, коридору 2,3 кв. м, загальною площею 26 кв. м.

Жодних інших допоміжних, надвірних споруд у вказаному технічному паспорті не зазначено.

Частиною 5 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» у редакції, що діяла на час приватизації, передбачено, що користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою територією здійснюється в порядку і на умовах, передбачених Земельним кодексом України.

Відповідно до ст. 30 Земельного кодексу України в редакції від 22.06.1993, що діяла на час приватизації частини будинку, при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об`єктами переходить у розмірах, передбачених статтею 67 цього Кодексу, і право власності або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення і, якщо інше не передбачено у договорі відчуження - будівлі та споруди. У разі зміни цільового призначення надання земельної ділянки у власність або користування здійснюється в порядку відведення.

При переході права власності громадян на жилий будинок і господарські будівлі та споруди до кількох власників, а також при переході права власності на частину будинку в разі неможливості поділу земельної ділянки між власниками без шкоди для її раціонального використання земельна ділянка переходить у спільне користування власників цих об`єктів.

Право власності або право користування земельною ділянкою у перелічених випадках посвідчується Радами народних депутатів відповідно до вимог статті 23 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 23 Земельного кодексу України в редакції від 22.06.1993 право власності або право постійного користування землею посвідчується державними актами, які видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів.

Державний акт на право колективної власності на землю видається колективному сільськогосподарському підприємству, сільськогосподарському кооперативу, сільськогосподарському акціонерному товариству із зазначенням розмірів земель, що перебувають у власності підприємства, кооперативу, товариства і у колективній власності громадян. До державного акта додається список цих громадян.

Процедура передачі земельних ділянок Радами народних депутатів у власність чи користування, передбачена ст.ст. 17, 19 Земельного кодексу України в редакції від 22.06.1993.

Отже, за відсутності проходження вказаної процедури у ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_8 право власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 не виникало.

Жодних відомостей про земельну ділянку технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_3 , виготовлений Одеським міжміським бюро технічної інвентаризації, інвентарний номер 172 від 10.10.1993 не містить.

Представник відповідача у відзиві помилково зазначає, що у вказаному технічному паспорті 1993 року зазначені три окремо розташовані об`єкти нерухомості під літерами «Б» та «б», «В», «М», у зв`язку з тим, що вказані приміщення у технічному паспорті не значаться та у власність шляхом приватизації ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_8 не передавались.

Крім того, представник відповідача у відзиві зазначає, що згідно договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Федорченко Т.М. та зареєстрованого за № 4416 від 18.08.1995 (далі - договір дарування № 4416 від 18.08.1995), ОСОБА_3 отримав ще у 1995 році будівлі під літерами «З», «б», «Б», «В», «Л», «М», «Р» з одночасним посиланням на план земельної ділянки, якого технічний паспорт 1993 року не містить.

Як зазначено у позові, відповідно до договору дарування № 4416 від 18.08.1995 ОСОБА_5 , ОСОБА_6 подарували, а ОСОБА_3 прийняв в дар 129/1000 часток домоволодіння, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , що складається в цілому з трьох житлових будинків з надвірними спорудами, загальною площею 352,6 кв.м, розташованих на земельній ділянці 2169 кв.м. Зазначені 129/1000 частин домоволодіння складають з 26 кв.м - загальна площа, з яких 12,8 кв.м - житлова площа.

Вказані 129/1000 частин домоволодіння належать дарувальникам на підставі свідоцтва про право власності на житло № НОМЕР_1 від 01.06.1994, виданого Управлінням житлово-комунального господарства виконкому Одеської міської ради народних депутатів.

На підставі вказаного свідоцтва про право власності на житло № НОМЕР_1 від 01.06.1994 дарувальникам належала на праві власності лише приватизована частина домоволодіння у вигляді квартири, загальною площею 26 кв.м.

В пункті 4 вказаного договору дарування № 4416 від 18.08.1995 зазначено, що в користування обдарованого переходять приміщення, зазначені на плані під літ. «В» - квартира, «Б» - лит. кух, «З» - сарай, «Е» - 1 ч. льоху, «Р» - 1/$ ч вбиральні, «Л» - лит. кухня, «М» - сарай.

Тобто, існуючі на території домоволодіння надвірні споруди у власність ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_8 , а у подальшому ОСОБА_3 не передавались.

Представником відповідача у відзиві вказано, що згідно технічного паспорту у 2020 році ніякої нової земельної ділянки по відношенню до технічного паспорту 1993 року, нібито, не було забудовано.

Отже, станом на початок проведення реконструкції квартири АДРЕСА_3 у приватній власності ОСОБА_3 перебували 129/1000 частин домоволодіння, що складають з 26 кв.м - загальна площа, з яких 12,8 кв.м - житлова площа.

Надвірні споруди під літ. «Б» - лит. кух, «З» - сарай, «Е» - 1 ч. льоху, «Р» - 1/5 ч вбиральні, «Л» - лит. кухня, «М» - сарай розміщені на схематичному плані земельної ділянки знаходяться в різних частинах земельної ділянки та у власність ОСОБА_3 не передавались.

Водночас, відповідно до технічного паспорту, виданого ПП «ПРОЕКТ» за № б/н від 15.09.2020 на квартиру АДРЕСА_3 , встановлено, що на земельній ділянці за вказаною адресою розташовані чотири об`єкти нерухомості, загальною площею 125 кв.м, які техніком зазначені як квартира АДРЕСА_3 .

Доказів на підтвердження того, що згідно технічного паспорту у 2020 році ніякої нової земельної ділянки по відношенню до технічного паспорту 1993 року, нібито, не було забудовано, представником відповідача не надано, документи щодо права власності/користування земельною ділянкою ОСОБА_3 також не надано.

Суд вважає помилковою думку представника відповідача щодо збільшення площі реконструйованого об`єкту нерухомості - квартири з 26 кв. м до 125 кв.м за рахунок площі земельної ділянки під надвірними спорудами під літ. «Б» - лит. кух, «З» - сарай, «Е» -1 ч. льоху, «Р» - 1/5 ч вбиральні, «Л» - лит. кухня, «М», що розмішені на території домоволодіння АДРЕСА_2 , оскільки вони у власності ОСОБА_3 не перебували.

Отже, фактично ОСОБА_3 самовільно забудовано земельну ділянку, що належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради шляхом самочинного будівництва на ній трьох об`єктів: 1-й об`єкт нерухомості, загальною площею 42,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 18,2 кв.м (1 - передпокій (5,2 кв.м), 2 - санвузол (3,1 кв.м), 3 - кухня (9,9 кв.м), другий поверх - 24,4 кв.м (4 - коридор (2,2 кв.м), 5 - житлова (19,3 кв.м), 6 - санвузол (2,1) та балкон (0,8); 2-й об`єкт нерухомості, загальною площею 28,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 13,6 кв.м (12 - підсобне приміщення (1,4 кв.м), 13 - підсобне приміщення (1,7 кв.м), 14 - підсобне приміщення (10,5 кв.м), другий поверх (15 - підсобне приміщення (15 кв.м), 3-й об`єкт нерухомості, загальною площею 8,4 кв.м. (16 - санвузол (1,1 кв.м), 17 - підсобне приміщення (5,6 кв.м), 18 - коридор (1,7 кв.м), чим порушено права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку під ними

На користь того, що ОСОБА_3 самочинно збудовані три об`єкти нерухомості на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси свідчить і заява ОСОБА_4 , зареєстрована за № 4576-21 вх від 19.07.2021 в якій зазначено, що ОСОБА_3 15.09.2020 розпочато будівництво трьох житлових двоповерхових будинків. Забудова ведеться повністю на всій ділянці, вільної території двору не залишається. Відстань від вже існуючих житлових будинків 1,5 метра без врахування інсоляції.

Суд зазначає, що 27.02.2023 року від представника відповідача надійшло клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи для з`ясування обставин, які мають значення для справи і потребують спеціальних знань. На вирішення судової будівельно-технічної представник відповідача просив суд поставити наступні питання: «Чи відповідає площа забудованої земельної ділянки під капітальною кам`яною будівлею - 34/100 частки квартири АДРЕСА_3 , існуючої на сьогодні забудованої земельної ділянки під капітальною кам`яною будівлею 34/100 частки квартири АДРЕСА_3 вказаної у технічному паспорті 1993 року? Якщо ні, то за рахунок якої частки земельної ділянки за адресою: квартири АДРЕСА_3 , збільшилася ця площа земельної ділянки, забудована капітальною будівлею? (вказати площу та розташування збільшеної капітальної забудови відносно креслення об`єкту означеному літерами «б» та «Б» у технічному паспорті 1993?».

Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 27.02.2023 року будо відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача про призначення судової будівельно-технічної експертизи, так як призначення по цивільній справі судової будівельно-технічної експертизи ніяким чином не буде впливати на результат її розгляду, оскільки зазначене питання представника відповідача у своєму клопотанні не несе інформації щодо вирішення питання, яке є предметом спору, а тому призначення судової будівельно-технічної експертизи відносно цієї позовної заяви не буде мати ніякого правового значення для вирішення спору по суті.

Окрім того, не потрібно бути експертом в галузі будівництва щоб побачити, що згідно технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_3 , виготовленого Одеським міжміським бюро технічної інвентаризації, інвентарний номер 172 від 10.10.1993, жилі та підсобні приміщення квартири розміщені на 1 поверсі одноповерхового будинку і являли собою окрему квартиру, що складається з 1 жилої кімнати площею 12,8 кв. м, кухні - 10,9 кв. м, коридору - 2,3 кв. м, загальною площею 26 кв. м., а вже відповідно до технічного паспорту, виданого ПП «ПРОЕКТ» за № б/н від 15.09.2020 на квартиру АДРЕСА_3 , на земельній ділянці за вказаною адресою розташовані чотири об`єкти нерухомості, загальною площею 125 кв.м..

Судом достовірно встановлено, що самовільне будівництво на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_2 , що належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради є перешкодою для реалізації територіальною громадою м. Одеси своїх повноважень як власника відповідної земельної ділянки, а інформація, вказана замовником у спірній декларації, є недостовірною.

Фактично прийняття державним реєстратором вказаного рішення призвело до безпідставної легалізації від імені держави права власності заявника на самочинно збудовані об`єкти нерухомого майна, які розмішено на земельній ділянці комунальної власності, яка ніколи йому не належала.

Відповідно до ч. З ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Відповідно до ч. 1 ст. 21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Щодо посилання представника відповідача на постанову Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 916/1986/18 від 12.06.2019 щодо визнання незаконною декларації та її скасування, в якій зазначено, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, в зв`язку з чим, оскаржуваною у справі декларацією будь-які права або охоронювані законні інтереси позивача не порушуються, а скасування реєстрації такої декларації не буде нести будь-яких правових наслідків. Сам факт реєстрації такої декларації та отримання свідоцтва на право власності на підставі неї виключає можливість віднесення спірного об`єкту нерухомого майна до самочинного в силу його узаконення, суд не погоджується із посиланням відповідача на вказану постанову при даних правовідносинах, виходячи з наступного.

Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема ст. 39-1, встановлено єдину підставу для скасування реєстрації декларації, а саме: подання замовником недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом.

При цьому такі недостовірні дані повинні відповідати одній із наступних умов, які дають підстави вважати об`єкт самочинним будівництвом.

Згідно із ч. 1 ст. 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об`єкт нерухомості збудовано з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Саме такий правовий висновок, викладений Верховним Судом у постанові від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1328цс15, а також Верховним Судом у постановах від 18 лютого 2019 року у справі № 308/5988/17-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 202/3 520/16-ц. Яз зазначалося у позовній заяві, відповідно до інформації Департаменту земельних ресурсів ОМР № 01-19/496 від 24.09.2021 рішення про надання у власність, оренду земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 Одеською міською радою не приймалось. Листом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області за №10-15-0.3-6527/2-21 повідомлено прокуратуру, що за інформацією Відділу № 1 в Одеському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області згідно наявних Книг реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі станом на 31.12.2012 не зареєстровано право власності (користування) на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності або користування (оренди) на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 за жодною особою не зареєстровано.

З вищевикладеного вбачається, що з моменту приватизації 129/1000 частин домоволодіння у 1994 році по теперішній час земельна ділянка під об`єктами нерухомості за вказаною адресою у власність чи користування не передавалась. Матеріали справи не містять доказів, що земельна ділянка відводилась у власність або користування і до 1994 року.

Враховуючи те, що замовником будівництва ОСОБА_3 до декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 70 від 14.09.2020, внесено недостовірні дані щодо документу, що посвідчує право власності та користування земельною ділянкою, а саме зазначено, що такий документ не вказується у зв`язку з проведенням реконструкції без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані, що не відповідає дійсності, оскільки будівництво фактично проведено на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена для цієї мети, - декларація про готовність об`єкта до експлуатації № ОДЮ від 14.09.2020 підлягає скасуванню в судовому порядку.

В Постанові Верховного Суду у справі № 915/161/20 від 03.03.2021, зазначено, що нормою статті 376 ЦК України імперативно, чітко і недвозначно визначено, що самочинним будівництвом вважаються житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони, зокрема, збудовані на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Отже, факт державної реєстрації права власності, проведеної, зокрема, на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації, не змінює правовий режим збудованих приміщень, як збудованих самочинно, у зв`язку з тим, що збудовані об`єкти нерухомості на земельній ділянці, яку не було відведено для цієї мети.

Аналогічна позиція зазначена і у постанові Верховного Суду у справі № 910/10987/18 від 24.01.2020, відповідно до якої, державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності необхідним є, передусім, встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Крім того, дослідженням інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що право власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 352,6 кв.м, зареєстровано 13.07.2017 за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна № 101, тобто до прийняття оскаржуваного рішення державного реєстратора Турецького О.С.

Відповідно до ч. 2 ст. 13 Закону про реєстрацію на кожний об`єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна.

Згідно ч. 1 ст. 15 Закону про реєстрацію реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна є індивідуальний номер, який присвоюється кожному індивідуально визначеному об`єкту нерухомого майна при проведенні державної реєстрації права власності на нього вперше, не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування такого об`єкта.

Пунктом 56 Порядку реєстрації передбачено, що для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що створюється шляхом поділу, виділу в натурі частки майна, що перебуває у спільній власності, та має наслідком припинення права спільної власності для усіх або одного із співвласників, подаються: 1) договір про поділ спільного майна, договір про виділ у натурі частки із спільного майна або відповідне рішення суду; 2) документи, передбачені пунктом 54 цього Порядку, крім документа, що посвідчує право власності на нерухоме майно до його поділу або виділу в натурі частки.

Відповідно до п. 54 Порядку реєстрації державна реєстрація права власності на нерухоме майно, утворене шляхом поділу майна, у тому числі в результаті виділення окремого об`єкта нерухомого майна із складу нерухомого майна, що складається з двох або більше об`єктів, або об`єднання майна, проводиться за умови наявності технічної можливості такого поділу або об`єднання нерухомого майна та можливості використання такого майна як самостійного об`єкта цивільних правовідносин.

Для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, що створюється шляхом поділу або об`єднання, подаються: 1) документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його поділу або об`єднання (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (крім випадків, коли об`єкт нерухомого майна створюється шляхом поділу або об`єднання без проведення будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення); 3) технічний паспорт на новостворений об`єкт нерухомого майна; 4) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Договором дарування, посвідченим приватним нотаріусом ОМНО Федорченко Т.М. та зареєстрованим за № 4416 від 18.08.1995, встановлено, що ОСОБА_3 прийняв у власність 129/1000 домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 .

Водночас, державним реєстратором всупереч вимог законодавства зареєстровано право власності на підставі вищевказаного договору дарування та відкрито новий розділ на об`єкт нерухомого майна за № 101.

Таким чином в результаті прийняття оскаржуваного рішення державного реєстратора Турецького О.С. про реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 54196859 від 22.09.2020 за відсутності повного визначеного законодавством пакету документів, фактично виникла подвійна реєстрація на 129/1000 частин домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 .

Пунктом 41 Порядку реєстрації передбачено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Як зазначалося раніше, право власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 в Державному реєстрі прав не зареєстровано.

Таким чином, для державної реєстрації документи, які є обов`язковими, а саме: документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси та документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, подані не були.

Згідно з даними Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів за адресою: АДРЕСА_2 відсутні відомості про реєстрацію документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом двох двоповерхових та одного одноповерхового об`єктів нерухомості.

Тобто, вказані об`єкти нерухомості збудовані без дозвільних документів на будівництво та введення останніх в експлуатацію за рахунок земельної ділянки комунальної власності, що не відводилась для цієї мети.

Так, згідно декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОДІ0, зареєстрованої Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, замовником будівництва - ОСОБА_3 проведено реконструкцію частини домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 під житлову квартиру без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані. Забудовником під виглядом реконструкції фактично проведені роботи з нового будівництва двох двоповерхових об`єктів нерухомості та одного одноповерхового приміщення за рахунок земельних ділянок комунальної власності, що не відводились для цієї мети.

Вказане свідчить про внесення недостовірних відомостей до вказаної декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОДІ0 в частині зазначення відомостей про земельну ділянку.

Оскаржуваним рішенням за індексним номером 54196859 від 22.09.2020 державним реєстратором фактично зареєстровано право власності на 4 окремо розташовані об`єкти нерухомості (згідно технічного паспорту 2020 року):

- реконструйовану квартиру загальною площею 45,4 кв.м, в якій перший поверх, площею 25,8 кв.м. (7- кухня (8,7 кв.м), 8 - санвузол (2,4 кв.м), 9 - житлова (12,5 кв.м), 10 - передпокій (2,2 кв.м), другий поверх (11 - житлова (19,6 кв.м) та самовільно збудовані три окремо розташовані об`єкти нерухомості:

- 1-й об`єкт нерухомості, загальною площею 42,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 18,2 кв.м (1 - передпокій (5,2 кв.м), 2 - санвузол (3,1 кв.м), 3 - кухня (9,9 кв.м), другий поверх - 24,4 кв.м (4 - коридор (2,2 кв.м), 5 - житлова (19,3 кв.м), 6 - санвузол (2,1) та балкон (0,8);

- 2-й об`єкт нерухомості, загальною площею 28,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 13,6 кв.м (12 - підсобне приміщення (1,4 кв.м), 13 - підсобне приміщення (1,7 кв.м), 14 - підсобне приміщення (10,5 кв.м), другий поверх (15 - підсобне приміщення (15 кв.м);

- 3-й об`єкт нерухомості, загальною площею 8,4 кв.м (16 - санвузол (1,1 кв.м), 17 - підсобне приміщення (5,6 кв.м), 18 - коридор (1,7 кв.м).

Жодних доказів існування вказаних 3-х новозбудованих об`єктів нерухомості у відповідних геометричних розмірах та цільовому призначенню, згідно технічного паспорта 2020 року, право власності на які зареєстровано як на частину квартири АДРЕСА_3 , до проведення ОСОБА_3 реконструкції частини домоволодіння під житлову квартиру без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плану, не встановлено та представником відповідача не надано.

З вищенаведеного вбачається, що оскаржуване рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 54196859 від 22.09.2020 прийнято державним реєстратором Турецький О.С. з порушенням вимог статей 10,24 Закону про реєстрацію, а отже є незаконним та підлягає скасуванню.

Фактично прийняття державним реєстратором вказаного рішення призвело до безпідставної легалізації від імені держави права власності заявника на самочинно збудовані об`єкти нерухомого майна, які розміщено на земельній ділянці комунальної власності, яка ніколи йому не належала.

Як вбачається звідомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в подальшому, ОСОБА_3 здійснив відчуження 34/100 часток у праві власності на квартиру, загальною площею 125 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101) на користь ОСОБА_2 шляхом укладання договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А. та зареєстрованого за № 2603 від 28.10.2020.

На підставі вищевказаного договору купівлі-продажу № 2603 від 28.10.2020 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 54820128 від 28.10.2020 та до Державного реєстру прав внесений запис про право власності на 34/100 частки об`єкту за ОСОБА_2 (запис № 38886483), внаслідок чого у власності ОСОБА_3 залишилось 66/100 вказаного майна. (т. 1, а.с. 29-34)

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Частиною першою статті 202 ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Така дія повинна бути правомірною, а її неправомірність є підставою для визнання правочину недійсним.

Відповідно до постанови Верховного Суду у справі № 201/2832/19 від 31.03.2021, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з ч.ч. 1, 5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Положеннями частини першої ст. 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України.

Частиною 1 ст. 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Відповідно до ч. 1 ст. 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Відповідно до п. З ч. 1 ст. 346 ЦК України, право власності припиняється у разі припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі.

Системний аналіз статей 655, 658 ЦК України свідчить про те, що право особи на відчуження майна у власність третьої особи безпосередньо пов`язане з наявністю права на розпорядження таким майном, яке належить, насамперед, його власнику чи уповноваженій останнім на вчинення таких дій особі.

Відчуження майна особою, яка фактично не була його власником, є підставою для визнання відповідної угоди недійсною.

Отже, оскільки ОСОБА_3 право власності на спірний об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_2 набуто в порушення вимог діючого законодавства, на підставі незаконного рішення державного реєстратора, яке підлягає скасуванню в судовому порядку та є предметом розгляду у вказаній справі, то, як наслідок, договір купівлі-продажу частки у праві власності на квартиру, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А. та зареєстрований за № 2603 від 28.10.2020 підлягає визнанню недійсним в судовому порядку, а право власності за ОСОБА_2 на частину вказаної квартири (номер запису про право власності 38886483) підлягає припиненню.

Слід зазначити, що вимога про визнання договору купівлі-продажу є похідною від вимоги про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, а тому первісне скасування рішення про реєстрацію права власності є підставою для визнання подальших правочинів зі спірним об`єктом нерухомості, недійсними.

Аналогічна позиція закріплена у постанові Верховного Суду від 05.12.2018 по справі № 910/16039/16.

Статтею 13 Конституції України встановлено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної вдали та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

Відповідно до статті 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам міст, є комунальною власністю.

У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних Ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Відповідно до п. «б» ч. 1 ст. 80 Земельного кодексу України суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

При цьому, згідно із ч. 1 ст. 319 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Приписами статті 321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до п. «а» та п. «б» ч. 1 ст. 12 Земельного кодексу України розпорядження землями територіальних громад та передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу належить до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад.

Наведене кореспондується із п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», відповідно до якого виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Відповідно до ч. 1 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Згідно із ч. 1 та ч. 2 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Частиною 1 ст. 122 Земельного кодексу України передбачено, що міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

До початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов`язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку. Особа, яка здійснила самочинне будівництво об`єкта на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, не може набути право власності на нього в порядку статті 331 ЦК України. Зазначений правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 28 січня 2015 року у справі № 6-225цс14.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (пункт 8.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі N 910/18560/16 (провадження N 12-143гс18)). Тому не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці (п.п. 92, 93 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 у справі №910/2861/18).

Разом з цим, згідно інформації з листів Департаменту земельних ресурсів ОМР № 01-19/496 від 24.09.2021, Головного управління Держгеокадастру в Одеській області за №10-15-0.3-6527/2-21 жодних рішень щодо передачі у приватну власність або користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 Одеською міською радою не приймалося. (т.1, а.с. 109, 114)

Отже, з наведеного вбачається, що земельна ділянка під спірними об`єктами нерухомого майна знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, яка відповідно до ч. 1 ст. 142 Конституції України, п. «б» ч. 1 ст. 80, ст. 83 Земельного Кодексу України, ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» наділена повноваженнями власника цієї земельної ділянки.

Верховний Суд у постанові від 20.02.2020 року у справі № 1940/1655/18 зазначив, що: «відповідно до статті 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із положеннями статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільним зайняттям земельної ділянки є будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочинну щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

З аналізу зазначеної норми вбачається, що будь-які дії, направлені на фактичне використання земельної ділянки без оформлення права власності на земельну ділянку або права постійного користування чи права оренди земельної ділянки в порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є самовільним заняттям земельної ділянки.

Згідно із ч. 8 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

До способів захисту прав на земельні ділянки належить, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Відповідно до ст. 391 Цивільного кодексу України власник майна може вимагати усунення будь-якого обмеження його права власності.

Частиною 4 ст. 376 ЦК України передбачено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

У постанові Верховного Суду від 29.01.2020 у справі №642/1536/17-ц сформовано наступний правовий висновок: системний аналіз положень статей 376 ЦК України, 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» дає підстави для висновку, що самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво.

Верховним судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у п. п. 39, 40 постанови у справі №2 911/3454/17 від 27.10.2020 обґрунтовано визначено, що за змістом частини 4 статті 376 ЦК України збудований об`єкт нерухомості може бути знесений як особою, яка здійснила самочинне будівництво, так і особою яка здійснює самочинне будівництво. У разі, якщо право власності чи право користування земельною ділянкою не оформлене, забудова цієї земельної ділянки порушує права третіх осіб.

Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 924/623/16, від 20.09.2018 у справі №910/19726/17, від 29.08.2019 у справі № 910/551/18, від 13.03.2019 у справі № 910/22575/17, від 03.12.2019 у справі № 916/2553/18 зі спорів про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва, що виникли з подібних правовідносин, пов`язаних із застосуванням частини 4 статті 376, статті 391 ЦК України та статті 152 ЗК України.

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18, у випадках самочинного будівництва, зокрема, якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, стаття 376 Цивільного кодексу України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

Таким чином, внаслідок незаконного будівництва та державної реєстрації права власності ОСОБА_3 на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 відбулося самовільне захоплення земельної ділянки комунальної власності, яка останньому у власність або користування не передавалась.

У своїй постанові від 22.09.2021 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 755/3782/17 зазначив, що законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Суд роз`яснив, що системний аналіз законодавчих актів дає підстави вважати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. А формулювання статті 376 ЦК України виключає можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тому суд дійшов висновку, що реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

У зв`язку з тим, що об`єкти нерухомості, які самочинно збудовані під виглядом реконструкції домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 , розташовані на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси, що не відводилась у власність або користування ОСОБА_3 або іншим особам, то вказані самочинно побудовані об`єкти нерухомості підлягають знесенню.

Згідно з п. 5 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 за №6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)», відповідно до вимог статті 376 ЦК України право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування. У випадках порушення прав інших осіб право на звернення до суду належить і таким особам за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК), а також власнику (користувачу) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст. 16 ЦК України встановлено, що одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, та відшкодування збитків.

Статтею 17 ЦК України передбачено, що орган державної влади або орган місцевого самоврядування здійснює захист цивільних прав та інтересів у межах, на підставах та у спосіб, що встановлені Конституцією України та законом. Рішення, прийняте зазначеними органами щодо захисту цивільних прав та інтересів, не є перешкодою для звернення за їх захистом до суду.

Проведення незаконного самочинного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 та подальша реєстрація права власності на цей об`єкт нерухомості, який фактично складається з трьох двоповерхових та одного одноповерхового об`єктів нерухомого майна, порушує права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку під ним, яку незаконно забудовано ОСОБА_3 , є підставою для скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ОД 70 від 14.09.2020, зареєстрованої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, визнання незаконним та скасуваня рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького Олександра Сергійовича за індексним номером 54196859 від 22.09.2020 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу 101) на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , визнання недійсним договору купівлі-продажу 34/100 частки у праві власності на квартиру, загальною площею 125 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А. та зареєстрований за № 2603 від 28.10.2020 року та зобов`язання ОСОБА_3 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок окремо розташованих об`єктів самочинного будівництва.

Враховуючи наведене, вимоги Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, визнання договору недійсним та звільнення земельної ділянки підлягають задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору у розмірі 11164грн. 50 коп. за подання до суду позовної заяви та заяви про забезпечення позову у рівних частках.

Керуючись ст.ст. 141, 258, 259, 263-265, 267, 268 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позовну заяву Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, визнання договору недійсним та звільнення земельної ділянки задовольнити.

Скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ОД 70 від 14.09.2020, зареєстрованої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради.

Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького Олександра Сергійовича за індексним номером 54196859 від 22.09.2020 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу 101) на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу 34/100 частки у праві власності на квартиру, загальною площею 125 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А. та зареєстрований за № 2603 від 28.10.2020 року.

Зобов`язати ОСОБА_3 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок окремо розташованих об`єктів самочинного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , які відповідно до технічного паспорту від 15.09.2020 року виконаного ПП «Проект» складаються з: 1-й об`єкт нерухомості, загальною площею 42,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 18,2 кв.м (1 - передпокій (5,2 кв.м), 2 - санвузол (3,1 кв.м), 3 - кухня (9,9 кв.м), другий поверх - 24,4 кв.м (4 - коридор (2,2 кв.м), 5 - житлова (19,3 кв.м), 6 - санвузол (2,1) та балкон (0,8); 2-й об`єкт нерухомості, загальною площею 28,6 кв.м, з яких перший поверх, площею 13,6 кв.м (12 - підсобне приміщення (1,4 кв.м), 13 - підсобне приміщення (1,7 кв.м), 14 - підсобне приміщення (10,5 кв.м), другий поверх (15 - підсобне приміщення (15 кв.м), 3-й об`єкт нерухомості, загальною площею 8,4 кв.м (16 - санвузол (1,1 кв.м), 17 - підсобне приміщення (5,6 кв.м), 18 - коридор (1,7 кв.м).

Стягнути з ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_9 ) на користь Одеської обласної прокуратури (реквізити: отримувач коштів Одеська обласна прокуратура (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Пушкінська, 3), код отримувача код за , рахунок отримувача UA 0000564, банк отримувача ДКСУ у м. Києві, код банку отримувача 820172, код класифікації доходів бюджету 22030101) сплачений судовий збір за подачу позову у розмірі 5582 (п`ять тисяч п`ятсот вісімдесят дві) гривні 25 коп.

Стягнути з ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_10 ) на користь Одеської обласної прокуратури (реквізити: отримувач коштів Одеська обласна прокуратура (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Пушкінська, 3), код отримувача код за , рахунок отримувача UA 0000564, банк отримувача ДКСУ у м. Києві, код банку отримувача 820172, код класифікації доходів бюджету 22030101) сплачений судовий збір за подачу позову у розмірі 5582 (п`ять тисяч п`ятсот вісімдесят дві) гривні 25 коп.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасник справи, якому рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому рішення суду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його складення.

Повний текст рішення складено 11 квітня 2023 року.

Суддя Петренко В. С.