н/п 2/490/414/2023 Справа № 490/6870/21
Центральний районний суд м. Миколаєва
__________________________________________________________________
06 квітня 2023 року м. Миколаїв
Центральний районний суд міста Миколаєва в складі:
головуючого судді Гуденко О.А.,за участю секретаря Позднякова Є.В., без участі сторін,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ТОВ "Нерухомість-Закон та порядок" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , фізична особа-підприємець ОСОБА_3 , треті особи ОСОБА_4 , Товариство з обмеженою відповідальністю "ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН" про визнання договору оренди недійсним, -
30.08.2022 року позивач звернувся до суду із позовом про визнання недійсним Договір оренди житлового приміщення (квартири) № 1 від 25 листопада 2020 року , укладений між ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 з предметом договору квартира за адресою АДРЕСА_1 .
В обгрунтування позову посилався на те, що ОСОБА_1 розпорядилася нерухомістю, яка не була її власністю та без згоди іпотекодержателя, таким чином вказаний договрі порушує права власника майна на здійснення усіх правомочностей власника.
Ухвалою судді Гуденко О.А. від 02.09.2021 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито загальне позовне провадження , призначено підготовче судове засідання на 02.12.2021 року.
24.12.2021 року на адресу суду від представника третьої особи ТОВ «преміум Лігал Колекшн»- адвоката Кеню Д.В надійшли пояснення на позовну заяву, в якому він просив задовольнити вимоги позивача викладені в позовній заяві від 12.08.2021 року.
13.01.2022 року від Головного управління Державної податкової служби у Миколаївській області на виконання ухвали суду від 02.12.2021 року надійшла відповідь.
Ухвалою суду від 21.02.2022 року закрито підготовче провадження у справі за вказаною позовною заявою та призначено справу до судового розгляду по суті на 08.06.2022 року .
Ухвалою суду від 08.06.2022 року у задволенні клопотання представника позивача ТОВ «Нерухомість закон і порядок» Жабченко Т.М. про зупинення провадження по справі відмовлено.
До судового засідання представник позиваач не з`явивися, надав суду заяву , в якій просив розгляд справи проводити без його участі та задовльнити позов в пойному обсязі.
Відповідачі та третя особа ОСОБА_4 в судове засідання не з`явилися, повідомлялися судом неодноразово належним чином,в тому числі через сайт Судова Влада, відзиву на позов не надали.
У зв`язку з неявкою сторін по справі та наявності відповідних заяв по суті спору від них, суд вважає за можливе провести розгляд справи у відсутності сторін та ухвалити рішення на підставі наявних у справі доказів.
У відповідності до вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.
Вимоги ст.264 ЦПК України зобов`язують суд під час ухвалення рішення вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин. Звертаючись до суду, позивач за власним розсудом обирає спосіб захисту і, діючи на засадах змагальності, повинен переконливими, належними та припустимими доказами довести правову та фактичну підставу заявлених ним вимог. Розглядаючи справу, суд забезпечив сторонам рівні можливості щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Учасники скористалися правовою допомогою.
За вищезазначеного, судом зроблено висновок, що у справі наявні усі необхідні докази для ухвалення рішення суду в межах предмету позовних вимог (положення ч.1ст. 77 ЦПК України) та з урахуванням положень ст.ст.77,80,89 ЦПК України.
Судом постановлено розглядати справу в порядку заочного розгляду за наявності умов, передбачених ст. 280-281 ЦПК України.
Суд, дослідивши матеріали справи, визначивши юридичну природу спірних правовідносин і закон, який їх регулює, дослідивши подані письмові докази, оцінивши їх за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді у судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, дійшов таких висновків.
Як встановлено судом і таке підтверджується матеріалами справи, на підставі Договору купівлі-продажу від 25.03.2021 року позивач є власником квартири за адресою. АДРЕСА_1 . Вказана квартира належала на праві власності ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу від 26.03.2008 року, та продана позивачеві іпотекодержателем ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» на підставі ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».
Як вбачається з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на вказану квартиру було зареєстровано за ОСОБА_1 24.03.2008 року, яка 26 березня 2008 року продала цю квартиру на підставі нотаріально посвідченого договору ОСОБА_4 ..
26 березня 2008 року зареєстровано договір іпотеки на вказану квартиру, де іпотекодателем є ОСОБА_4 , іпотекодержателем ВАТ КБ «Надра», правонаступником іпотекодержателя є ТОВ «Преміум Лігал Колекшн».
Так, 25.11.2020 року між ОСОБА_1 як орендодавцем, та ОСОБА_2 , як орендарем, укладено Договір оренди квартири по АДРЕСА_1 , строком на 2 роки. Договір укладений в простій письмовій формі та посвідчений печаткою та підписом ФОП ОСОБА_3 .
Таким чином, судом встановлено, що ОСОБА_1 станом на 2020 рік вже не була власником вказаної квартири.
Як стверджує представник ТОВ «Преміум Лігал Колекшн», Товаристу як іпотекодержателю не було відомо про передання предмету іпотеки в оренду будь-яким особам, та свою згоду на розпорядження предметом іпотеки не надавав.
Відповідно до ч.3 ст. 9 ЗУ «Про іпотеку», іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя:передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
Відповідно до частин 1 та 2 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Договір, як підстава виникнення цивільних прав і обов`язків у цивільному праві є юридичним фактом.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. (ч. 1 ст. 626 ЦК України). Отже, договір є правовою формою (засобом) узгодження волі двох чи декількох сторін, спрямованої на досягнення певного результату.
Водночас, договір є основною підставою виникнення зобов`язальних правовідносин відповідно до ст. 509 ЦК України.
Відповідно до ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.
Право передачі майна в оренду є одним із способів здійснення власником або уповноваженою ним особою правомочностей власності відповідно до ст.ст. 316-319 ЦК України.
За приписом ст. 398 ЦК України право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передано власником.
Правовий зміст ст. 204 ЦК України передбачає два шляхи спростування презумпції правочину: визнання неправомірності, а отже і недійсності правочину прямим приписом закону (у цьому випадку правочин є недійсним уже тому, що визначений, як такий у законі і спеціальне визнання його недійсним у судовому порядку не потребується (нікчемний правочин), а також визнання неправомірності, а отже, і недійсності правочину судом. (у цьому випадку презумпція правомірності правочину діє в момент укладення правочину, оскільки він не порушує заборони конкретної норми закону. (або в момент укладення правочину порушення закону залишається прихованим, невідомим іншим особам). Проте, його правомірність може бути оспорена однією зі сторін або іншою заінтересованою особою, а відтак - правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно зі статтею 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.
У зв`язку з цим, добросовісність при правовому регулюванні цивільних відносин повинна розглядатися як відповідність реальної поведінки учасників таких відносин вимогам загальносоціальних уявлень про честь і совість. Іншими словами, щоб бути добросовісним, дії та вчинки учасників цивільних відносин мають здійснюватися таким чином, щоб вони викликали схвальну оцінку з боку суспільної моралі, зокрема в аспекті відповідності застосованих засобів правового регулювання тим цілям, які перед ним ставляться. І, навпаки, реалізація правового регулювання цивільних відносин буде недобросовісною, якщо соціальна свідомість відторгає її як таку, що не відповідає задекларованій меті.
Цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.
Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності є непорушним.
Вказані конституційні права знайшли своє відображення і деталізацію у ЦК України та відповідних законах.
Так, у частині першій статті 317 ЦК України вказано, що власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, а у частинах першій та другій статті 319 цього Кодексу вказано, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд і має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Крім того, у частині шостій зазначеної статті прямо передбачено, що держава не втручається у здійснення власником права власності.
У частині першій статті 321 ЦК України також зазначено про непорушність права власності та те, що ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Таким чином, суд констатує наявність у позивача його порушених прав як власника, що потребують захисту у зв`язку з чим Товариство звернулося до суду з цим позовом.
Відповідачі не надали суду доказів того, що будучи власником майна станом на 25.11.2020 року ОСОБА_4 уповноважив ОСОБА_1 на укладання вказаного договру або ,що це майно було передано ним останній, крім того така передача майна в оренду відбулася без згоди іпотекодержателя, відтак договір оренди укладений з порушенням вимог ст.ст. 398, 761 ЦК України і не може створювати правовідносин та юридичних наслідків для його учасників.
Статтею 203 ЦК України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до частин першої, другої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
За змістом статей 11, 15 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства. Кожна особа має право на судовий захист.Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, як вплив на правопорушника. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів передбачено статтею 16 ЦК України.
Законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом.
Принцип ефективності закріплений і у чинному ЦПК України, відповідно до правил статей 2, 5 якого застосовуваний судом спосіб захисту цивільного права має відповідати критерію ефективності. Тобто цей спосіб має бути дієвим, а його реалізація повинна мати наслідком відновлення порушених майнових або немайнових прав та інтересів управомоченої особи.
Вирішуючи спір по суті, суд повинен встановити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного закономінтересу, на захист якого подано позов, тобто встановити, чи є особа, за позовом якої (або в інтересах якої) порушено провадження у справі належним позивачем. Відсутність права на позов в матеріальному розумінні тягне за собою прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин, оскільки лише наявність права обумовлює виникнення у інших осіб відповідного обов`язку перед особою, якій таке право належить, і яка може вимагати виконання такого обов`язку (вчинити певні дії або утриматись від їх вчинення) від зобов`язаних осіб. Тобто лише встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і, відповідно, приймає рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог. Іншими словами, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, без додаткових (повторних) звернень до суду.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Таким чином, суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб. Наведені висновки сформульовані у постанові Верховного Суду України від 04 жовтня 2017 року у справі № 914/1128/16.
За договором майнового найму, зазвичай, відбувається передача такого майна (речі) у фактичне володіння наймача. Наймач, отримавши річ (майно) у своє користування, здійснює щодо неї усі повноваження, які визначені умовами договору, природою, характеристиками та призначенням отриманої речі (майна), тобто річ перебуває під його владою.
Потрібно розрізняти право володіння з фактичним володінням. Власник, який передав річ (майно) у користування іншій особі, не втрачає щодо неї права володіння як елемента тріади повноважень власника, проте фактичне володіння річчю здійснюється іншою особою - наймачем.
Отже, в цьому випадку позов про визнання договору найму (оренди) недійсним та застосування наслідків недійсності правочинів, передбачених у статті 216 ЦК України, є ефективним способом захисту порушеного права власності позивача, який призводить до відновлення порушеного права та повернення майна (речі) у фактичне володіння власника.
Враховуючи вищевикладені обставини у їх сукупності суд вважає, що заявлені вимоги є обґрунтованими та підлягають до часткового задоволення.
При цьому, суд вважає за необхідне зазначити, що слід відмовити у задоволенні позовних вимог, заявлених до ФОП ОСОБА_3 , як заявлених до неналежного відповідача.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судові витрати підлягають відшкодуванню пропорційно до задволених позовних вимог.
Керуючись ст.ст. 12-13, 79-81, 141, 258-259,263-265,268, 280-284 ЦПК України, суд
Визнати недійсним Договір оренди житлового приміщення (квартири) № 1 від 25 листопада 2020 року , укладений між ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 з предметом договору квартира за адресою АДРЕСА_1 .
Рішення може бути оскаржено до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Повний текст рішення суду складено 12 квітня 2023 року

Суддя Гуденко О.А.