Постанова

Іменем України

12 квітня 2023 року

м. Київ

справа № 638/5304/21

провадження № 61-2614св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач), суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач - об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Харківське узлісся»,

відповідач - ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_2 , на постанову Полтавського апеляційного суду від 25 січня 2023 року в складі колегії суддів: Лобов О. А., Дорош А. І., Триголов В. М.,

Історія справи

Короткий зміст позову

У квітні 2021 року ОСББ «Харківське узлісся» звернулося із позовом до ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння, визнання недійсними документів та припинення права власності.

Позов мотивований тим, що установчими зборами об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , вирішено створити ОСББ «Харківське узлісся». У багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 наявні приміщення загального користування (допоміжні), які є спільним майном співвласників, але фактично зареєстровані як нежитлові приміщення за ОСОБА_1 , оскільки Фірма «Т.М.М.»-ТОВ, яка була забудовником будинку, незаконно уклала договори купівлі-продажу майнових прав з відповідачкою, яка на підставі вказаних договорів здійснила реєстрацію права власності на нерухоме майно, а саме нежитлові приміщення підвалу № IV, IX, нежитлове приміщення першого поверху № VIII, нежитлове приміщення технічного поверху № ІІ, нежитлове приміщення дев`ятого поверху № II, нежитлове приміщення восьмого поверху №VI, нежитлове приміщення сьомого поверху №VI, нежитлове приміщення п`ятого поверху № ІI, нежитлове приміщення четвертого поверху №ІI, нежитлове приміщення третього поверху №ІI.

Позивач зазначав, що спірні приміщення є приміщеннями загального користування (допоміжними), а отже є спільним майном багатоквартирного будинку, яке вибуло із його власності поза його волею.

ОСББ «Харківське узлісся» просило:

витребувати із незаконного володіння ОСОБА_1 : нежитлові приміщення підвалів (всього 24 штуки) в житловому багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 , нежитлові приміщення першого поверху, технічного поверху, дев`ятого, восьмого, сьомого, п`ятого, четвертого і третього поверхів в житловому багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 ;

визнати недійсним висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року, виданий ТОВ «Інвентарбюро», який став підставою винесення приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним Станіславом Юрійовичем рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо нежитлових приміщень (за списком) та припинити право приватної власності ОСОБА_1 ;

визнати недійсним висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року, який став підставою винесення приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо нежитлових приміщень (за списком);

визнати недійсним висновок щодо технічної можливості поділу 857 від 24 грудня 2013 року, видавник: Харківська міська рада Харківської області, який став підставою винесення приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо нежитлового приміщення підвалу № ІХ в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 6,8 кв. м, індексний номер 56584313 від 12 лютого 2021 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, та припиниш право приватної власності ОСОБА_1 ;

визнати недійсними договори купівлі-продажу майнових прав між Фірмою «Т.М.М.»-ТОВ та ОСОБА_1 (всього 10 штук) і акти приймання-передачі нерухомого майна, на підставі яких ОСОБА_1 придбала спірні нежитлові приміщення.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 23 червня 2021 року у складі судді: Латки І. П., у задоволенні позовних вимог ОСББ «Харківське узлісся» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:

Верховний Суд у постанові від 20 квітня 2021 року у справі № 727/967/16-ц дійшов висновку, що суди повинні розмежовувати, що коли майно придбано за договором в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право на підставі статті 388 ЦК України звернутися до суду з позовом про витребування майна у добросовісного набувача, а не з позовом про визнання договору про відчуження майна недійсним. Це стосується не лише випадків, коли укладено один договір з порушенням закону, а й коли спірне майно відчужено на підставі наступних договорів. За таких обставин позовні вимоги ОСББ «Харківське узлісся» про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав не є ефективним способом захисту права власності на спірне майно;

у цій справі для правильного вирішення спору необхідно встановити обставини щодо режиму спірних приміщень, а саме, чи є вони допоміжними приміщеннями або чи вони є нежитловим приміщенням, які є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Відповідно до статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна. Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна. Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення). Аналогічні визначення термінів «допоміжні приміщення» та «нежитлові приміщення» наведені у статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (у редакції, чинній на час укладення спірних договорів купівлі-продажу), відповідно до якої допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними;

розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Аналогічні приписи містить пункт 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», відповідно до якого власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» наведено у рішенні Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004, відповідно до якого допоміжні приміщення (підвали сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. У рішенні Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року №14-рп/2011 додатково роз`яснено, що положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні приміщення, відповідно до частини другої статті 10 Закону, стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 року у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 року у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 року у справі № 906/1169/17, від 04.12.2019 року у справі № 903/127/19;

на відміну від допоміжного приміщення будинку, тобто приміщення, призначеного для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення), нежитлове приміщення (група нежитлових приміщень) будинку - сукупність нежитлових приміщень, які мають сполучення між собою та окремий вихід на сходову клітку, коридор або земельну ділянку чи прилеглу територію і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. У житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо). У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 ЖК УРСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19);

у матеріалах справи міститься відповідна технічна документація, а саме: план-схема підвалу будинку АДРЕСА_2 ; копія поверхового плану будинку АДРЕСА_2 ; копія поверхових планів 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 та технічного поверхів будинку АДРЕСА_1 ; копія декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 10 лютого 2013 року № ХК74. Будь-яка інша первинна документація як щодо спірних приміщень, так і всього будинку в цілому, в матеріалах справи відсутня;

також матеріали справи містять висновок судової будівельно-технічної експертизи №14507 від 30 листопада 2020 року за матеріалами кримінального провадження 0000063 від 09 липня 2020 року, відповідно до якого вхід/вихід до досліджуваних нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 103,8 кв. м в житловому будинку літ. «А-8-9» по АДРЕСА_1 , окремий, здійснюється з фасаду житлового будинку та не сполучається з сходовими клітинами житлової частини будинку. Безпосередньо вхід до приміщень № IV, ІVа, ІVб, ІVв, ІVг, ІVд, ІVе, ІVж, ІVз, ІVи, ІVл, ІVм, ІVк, ІVн здійснюється через приміщення загального користування, а саме коридор ІІІа. Через досліджувані підвальні приміщення № IV, ІVа, ІVб, ІVв, ІVг, ІVд, ІVе, ІVж, ІVз, ІVи, ІVл, ІVм транзитом проходять загальнобудинкові мережі водопостачання та водовідведення, опалення. У межах досліджуваних підвальних приміщень наявність вводів мереж водопостачання та каналізації рамки вводу теплоносія, ввідно-розподільних приладів електропостачання (щитки) не встановлено. Крім того, на даних інженерних мережах відсутні прилади обліку та запірна арматура передбачені для забезпечення експлуатації мереж будинку. В підвальних приміщеннях № IV к, IVн - трубопроводи відсутні. В коридорі ІІІа, яке є приміщенням загального користування, розташовані транзитні трубопроводи каналізації, холодного, гарячого водопостачання та опалення, з запірною арматурою. В приміщенні ІІІ, яке є також приміщенням загального користування, розташоване обладнання для забезпечення власників системами відео нагляду. Таким чином, у нежитлових приміщеннях підвалу № IV, ІVа, ІVб, ІVв, ІVг, ІVд, ІVе, ІVж, ІVз, ІVи, ІVл, ІVм, в житловому будинку літ. «А-8-9» по АДРЕСА_1 транзитом проходять загальнобудинкові мережі водопостачання, водовідведення опалення. В приміщеннях № ІVк, ІVн - трубопроводи відсутні. Запірна арматура (вентилі випускні крани, задвижки тощо) на трубопроводах, рамка вводу теплоносія та електрощит, відсутні. Транзитний прохід до вводів трубопроводів (вузлів з запірною арматурою), ввідно-розподільних приладів електропостачання (щитів), рамок вводу теплоносія не здійснюється. У висновку вказано, що нежитлові приміщення підвалу № IV площею 5,3 м2, IVа площею 5,6 м2, ІVб площею 10,6 м2, IVв площею 6,3 м2, IVг площею 8,0 м2, IVд площею 7,7 м2, IVе площею 6,6 м2, IVж площею 12,2 м2, IVз площею 5,9 м2, IVи площею 8,3 м2, IVк площею 5,9 м2, IVл площею 4,6 м2, площею 5,5 м2, IVн площею 11,3 м2, в житловому будинку літ. «А-8-9» по АДРЕСА_1 , не відносяться до допоміжних приміщень житлового будинку, що призначені для забезпечення експлуатації й обслуговування житлового будинку, і можуть бути використані у встановленому порядку. Досліджувані приміщення по функціональному призначенню відносяться до нежитлових приміщень. За результатами проведення експертизи у висновку зазначено, що по функціональному призначенню приміщення підвалу в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 відносяться до нежитлових. З технічної точки зору нежитлові приміщення № IV площею 5,3 м2, IVа площею 5,6 м2, ІVб площею 10,6 м2, IVв площею 6,3 м2, IVг площею 8,0 м2, IVд площею 7,7 м2, IVе площею 6,6 м2, IVж площею 12,2 м2, IVз площею 5,9 м2, IVи площею 8,3 м2, IVк площею 5,9 м2, IVл площею 4,6 м2, площею 5,5 м2, IVн площею 11,3 м2, розташовані у підвальній частині житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , не відносяться до допоміжних приміщень, необхідних для забезпечення технічної експлуатації та обслуговування житлового будинку;

позивачем не доведено належними, достатніми та допустимим доказами, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями. У вказаному висновку експерта зроблено висновок про те, що зазначені приміщення не відносяться до допоміжних приміщень, необхідних для забезпечення технічної експлуатації та обслуговування житлового будинку. Тому суд дійшов висновку, що вказані спірні приміщення не є допоміжними приміщеннями, які відносяться до спільного майна усіх співвласників ОСББ, що підтверджується відомостями, зазначеними в експертизі, проведеній в рамках кримінального провадження, а є нежитловими приміщеннями, які належать ОСОБА_1 ;

суд відхиляє доводи представника позивача про те, що на правовий режим спірних приміщень як допоміжних вказує те, що в експлікації дані приміщення зазначені як підсобні, проте в експлікації не зазначено, що вказані приміщення є саме допоміжними, а вони зазначені як «подсобные». Доводи позивача щодо того, що експертиза встановила, який правовий режим мають спірні приміщення на час проведення експертизи, а не на період будівництва та прийнятті будинку в експлуатацію, судом відхилено, оскільки позивачем не надано суду належних та допустимих доказів протилежного, ніж встановлено експертом, зокрема, матеріали справи не містять будь-якої технічної документації (технічний паспорт, проект будівництва тощо) житлового будинку по АДРЕСА_2 на момент його будівництва;

суд першої інстанції відхилив доводи представника позивача про недопустимість висновку експерта, оскільки позивачем клопотань про призначення експертизи у справі на підставі ухвали суду заявлено не було, як і не надано позивачем висновку експерта на замовлення учасника справи. Посилаючись на те, що приміщення житлового будинку по АДРЕСА_2 , які не охоплені висновком експерта, за своїми технічними характеристиками є саме допоміжними, а нежитловими, позивач зобов`язаний довести належними та допустимими доказами цю обставину. Матеріали справи не містять доказів, які би беззаперечно та поза розумним сумнівом доводили, що нежитлові приміщення підвалу №ІХ, №IX6, №ІХв, №ІХг, №ІХд, №ІХе, №ІХж, №ІХз, №ІХи, №ІХк, №VIII, №II, дев`ятого поверху №II, восьмого поверху №VI, сьомого поверху №VI, п`ятого поверху №II, четвертого поверху №II, третього поверху №ІІ, є саме допоміжними приміщеннями.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Полтавського апеляційного суду від 25 січня 2023 року апеляційну скаргу ОСББ «Харківське узлісся» задоволено частково, рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 23 червня 2021 року скасовано та ухвалено нове.

Позов ОСББ «Харківське узлісся» задоволено частково.

Витребувано у ОСОБА_1 на користь (у власність) ОСББ «Харківське узлісся»:

нежитлове приміщення підвалу №ІV в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 5,3 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52987599 від 07.07.2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу № ІVa в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 5,6 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52987718 від 07.07.2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу № ІVб в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 10,6 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52987794 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №ІVв в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 6,3 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52987929 від 07.07.2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №IVг в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 8,0 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52987987 від 07.07.2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №IVд в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 7,7 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988074 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №IVе в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 6,6 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988150 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №IVж в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 12,2 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988222 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №ІVз в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 5,9 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988321 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №IVи в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 8,3 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988418 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №IVк в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 5,9 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988490 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №IVл в житловому будинку літ «А-8-9» за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 4,6 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988565 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №IVм в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 5,5 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988646 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №IVн в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 11,3 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988794 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №ІХ в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 6,3 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56582833 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №IXб в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 7,5 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56582899 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №ІХв в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 5,0 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56582985 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №ІХг в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 7,0 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56583053 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №ІХд в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 7,1 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56583700 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу №ІХе в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 6,0 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56583815 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу № ІХж в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 6,1 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56583925 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу № ІХз в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 8,4 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56584103 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу № ІХи в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 10,7 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ «Інвентарбюро», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56584225 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення підвалу № ІХк в житловому будинку літ «А-8-9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 6,8 кв. м, підстава для державної реєстрації: Висновок щодо технічної можливості поділу 857 від 24 грудня 2013 року видавник: Харківська міська рада Харківської області, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56584313 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення першого поверху №VIII в житловому будинку літ «А-8- 9», за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 16,5 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою «Т.М.М»-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/08/1-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10.02.2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42631695 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення технічного поверху №II в житловому будинку літ. «А-8- 9» за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 8,3 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою «Т.М.М.»-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/02/тех.-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10 лютого 2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42634848 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення дев`ятого поверху №II в житловому будинку літ. «А-8-9» за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 8,3 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою «Т.М.М.»-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/02/9-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10.02.2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42634770 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення восьмого поверху №VI в житловому будинку літ. «А-8-9» за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 2,3 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою «Т.М.М.»-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/06/8-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10 лютого 2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42634679 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення сьомого поверху №VI в житловому будинку літ. «А-8-9» за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 2,3 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою «Т.М.М.»-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/06/7-02-13 від 17 серпня 2018 року, додаткової угоди №1 від 10 лютого 2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42633221 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення п`ятого поверху №II в житловому будинку літ. «А-8-9» за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 8,2 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою «Т.М.М.»-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/02/5-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10 лютого 2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42632347 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення четвертого поверху №II в житловому будинку літ. «А-8- 9» за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 8,1 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою «Т.М.М.»-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/02/4-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10 лютого 2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42632028 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101;

нежитлове приміщення третього поверху №ІІ в житловому будинку літ. «А-8-9» за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 8,1 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою «Т.М.М.»-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/02/3-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10 лютого 2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42631949 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

У задоволенні інших позовних вимог ОСББ «Харківське узлісся» відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:

на підтвердження своїх доводів позивач надав суду, зокрема, копію декларації про готовність об`єкта до експлуатації (т. 1 а. с. 173-175), а також викопіювання із матеріалів інвентаризаційної справи (т. 2 а. с. 157-159), з яких убачається, що будинок АДРЕСА_1 окрім квартир мав такі приміщення: вбудовано-прибудовані приміщення, місця для постійного та тимчасового зберігання автотранспортних засобів, технічні приміщення підвалу першого поверху, технічний поверх, місця загального користування; спірні приміщення позначені у технічній документації як допоміжні (спільного користування). Вивільнена площа сміттєкамер у першому і другому під`їздах на вимогу співвласників квартир облаштована як тимчасові місця зберігання (т. 1 а. с. 181). Отже, технічна документація на будинок не містить інформації про те, що приміщення підвалу, технічного поверху, першого, дев`ятого, восьмого, сьомого, п`ятого, четвертого і третього поверхів мали (мають) режим ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду, та є самостійними об`єктами нерухомого майна. Наведені письмові докази є належними, допустимими, достовірними і достатніми у розумінні приписів статей 77-80 ЦПК України;

єдиний доказ, на який посилається відповідач, заперечуючи проти позову, є висновок судової будівельно-технічної експертизи №14507 від 30 листопада 2020 року (т. 2 а. с.118-140). Оцінюючи зазначений доказ відповідно до статті 89 ЦПК України, апеляційний суд приходить до висновку, що він не спростовує презумпції режиму спірних приміщень як допоміжних приміщень, оскільки висновок, по-перше, не охоплює усіх спірних приміщень, і, по-друге, не містить інформації саме про функціональне призначення частини спірних приміщень (які були досліджені експертом) відповідно до проєктної документації на будинок. Експерт зробив висновок виключно про актуальний стан приміщень без врахування їх первісного призначення відповідно до технічної документації на будинок. Отже, належними і допустимими доказами позивачем доведено, що спірні приміщення на час їх відчуження мали режим допоміжних, вони, спірні приміщення, є спільною власністю усіх власників квартир та вибули з їх власності поза їх волею у незаконний спосіб;

під час розгляду цієї справи апеляційним судом встановлено, що спірні нежитлові приміщення вибули із власності позивача поза його волею, право власності на спірні приміщення зареєстроване за іншою особою (відповідачем), з яким у позивача не існує жодних юридичних відносин. Таким чином, належним способом захисту порушеного права позивача є витребування спірних приміщень на його користь.

Аргументи учасників справи

24 лютого 2023 року ОСОБА_1 через підсистему Електронний Суд подала касаційну скаргу, яка підписана представником ОСОБА_2 , на постанову Полтавського апеляційного суду від 25 січня 2023 року, в якій просила: скасувати оскаржену постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції; стягнути із позивача на користь відповідача судові витрати.

Касаційна скарга мотивована тим, що:

апеляційним судом не враховано висновки, сформульовані у постановах Верховного Суду від 03 червня 2020 року у справі № 922/1593/16, від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14- ц, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16- ц, від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц, від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц, від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-ц;

ОСББ «Харківське узлісся» посилається на статтю 387 ЦК України, згідно якої власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Саме власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння, а також необхідність встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема, і тієї обставини, чи перебувало спірне майно у володінні позивача, який указує на порушення своїх прав як власника. Відповідно до Статуту ОСББ «Харківське узлісся» майно об`єднання утворюється з: майна, переданого йому співвласниками у власність; одержаних доходів; іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом. Доказів передачі у власність або користування ОСББ «Харківське узлісся» співвласниками нежитлових приміщень суду надано не було. Зазначені обставини не дають підстав вважати, що спірні приміщення вибули з володіння ОСББ «Харківське узлісся» не з його волі іншим шляхом;

суд апеляційної інстанції не тільки не врахував висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 03 червня 2020 року у справі № 922/1593/16, а також допустив порушення норм статей 4, 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» щодо порядку набуття прав власника спірних у даній справі приміщень та захисту цього права. У частині дев`ятій статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що майно об`єднання утворюється з: майна, переданого йому співвласниками у власність; одержаних доходів; іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом. Тобто, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, як юридична особа та позивач у даній справі, не є власником приміщень багатоквартирного будинку, в т. ч. - допоміжних в силу Закону. Нежитлове приміщення (за переліком), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 не передавались співвласниками у власність позивачу, не придбавались останнім за рахунок одержаних доходів та не набувались на інших, не заборонених законом підставах. Позивач не надав будь-яких правовстановлюючих документів, що безпосередньо засвідчують його право власності на вказані вище об`єкти нерухомого майна;

законом розмежовано правовий режим майна співвласників багатоквартирного будинку та майна об`єднання. Тому згідно закону спірні приміщення, в разі їх належності до допоміжних, можуть перебувати у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку, але не у власності позивача. При цьому, позивач у справі позиціонував себе саме як власника спірних приміщень і об`єкти нерухомості були витребувані на користь юридичної особи ОСББ «Харківське Узлісся», а не на користь співвласників, що є порушенням норм матеріального права;

у цій справі інтереси позивача, як юридичної особи, не співпадають з інтересами співвласників. Витребуючи на свою користь спірне майно, позивач має власну, окрему від інтересів співвласників, матеріально-правову зацікавленість щодо об`єктів нерухомості;

суд апеляційної інстанції неповно з`ясував суттєві у справі обставини щодо належності спірних приміщень до допоміжних та помилково визнав встановленими обставини, які не були доведені позивачем. Суд апеляційної інстанцій дійшов суперечливого висновку про задоволення вимог про витребування із володіння від ОСОБА_1 на користь власника ОСББ «Харківське Узлісся»» нежитлових приміщень, які не можуть бути самостійними об`єктами нерухомого майна в разі їх належності до допоміжних. Приміщення не можуть бути одночасно допоміжними та самостійними об`єктами нерухомого майна. У разі, якщо спірні приміщення є допоміжними в складі неподільної речі, вони не можуть мати реєстраційного номеру об`єкта нерухомого майна та належати на праві власності будь-якій юридичній особі. Якщо спірні приміщення визнані судом допоміжними, останні не можуть бути витребувані у власність ОСББ «Харківське Узлісся», як самостійні об`єкти нерухомого майна. У разі, якщо спірні приміщення є нежитловими, то вони правомірно перебувають у власності відповідача. Позивачем не надано доказів на підтвердження належності спірних нежитлових приміщень до допоміжних, крім цього, ним не заявлялися клопотання про проведення такої експертизи. Позивачем не спростований іншими належними та допустимими доказами висновок експерта № 14507 від 30 листопада 2020 року;

судом апеляційної інстанції взагалі не надано оцінку висновку експерта № 14507 від 30 листопада 2020 року;

крім того в окремій думці судді апеляційного суду зазначено, що у цій справі власники квартир придбали їх у новозбудованому будинку, тому на них не поширюється Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду».

Аналіз касаційної скарги свідчить, що постанова апеляційного суду оскаржується у касаційному порядку у частині задоволених позовних вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння та стягнення судових витрат. В іншій частині постанова апеляційного суду не оскаржується, а тому в касаційному порядку не переглядається.

У квітні 2023 року позивач через представника ОСОБА_3 надав відзив на касаційну скаргу, в якому просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСББ «Харківське Узлісся» понесені судові витрати.

У відзиві ОСББ «Харківське Узлісся» зазначає, що:

висновки Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц зроблені за фактично інших обставин справи та нетотожних правовідносин. Позивач не обґрунтував своє посилання на ці висновки. Висновки, сформульовані у постанові Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16-ц підтверджують позицію позивача, та застосовані апеляційним судом;

ОСББ «Харківське Узлісся» представляє інтереси саме співвласників багатоквартирного будинку, яким належать спірні приміщення на праві спільної сумісної власності в силу закону. Право ОСББ на звернення до суду з в інтересах співвласників у справах де предметом позову, зокрема, є нерухоме майно також підтвердив Верховний Суд в постанові від 14 березня 2018 року у справі №815/219/17;

висновки у справі № 522/7636/14-ц не можуть бути застосовані, оскільки ОСББ «Харківське Узлісся» представляє інтереси співвласників, та користується цим правом в силу закону, натомість у справі № 522/7636/14-ц позивачем є територіальна громада (в особі прокуратури), яка не може представляти інтереси співвласників багатоквартирного будинку якщо не має власності у такому будинку. Тобто правовідносини є відмінними від оспорюваних;

постанова апеляційного суду не суперечить висновкам у справах № 653/1096/16-ц та № 522/7636/14-ц;

власники квартири та нежитлових приміщень в будинку є співвласниками допоміжних приміщень в силу закону і додаткового підтвердження такого факту в судовому порядку не вимагається. Право власності співвласників, інтереси яких представляє ОСББ, на спірні приміщення існує в силу закону, а факт порушення випливає з наявності за відповідачем зареєстрованих прав на те саме майно;

висновок експерта № 14507 від 30 листопада 2020 року у кримінальному провадженні №0000063 як доказ у даній справі, не відповідає ознакам належності, допустимості, достовірності та достатності. Вказана експертиза зроблена у кримінальному провадженні. Предметом доказування у цій справі є технічне та функціональне призначення спірних приміщень при проектуванні та прийнятті в експлуатацію будинку проведення експертизи в даній категорії справ не потрібно, тому що, важливим є не те, які функції приміщення виконує зараз, а, з яким призначенням воно будувалось (постанова Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18). Висновок експерта стосується лише частини спірних приміщень, та не може доводити приналежність приміщень до нежитлових або допоміжних, що в ньому не досліджуються. У матеріалах справи наявні належні та достовірні докази, які отримані з першоджерела їх формування та зберігання - інвентаризаційна справа КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації». Саме ці докази можуть бути єдиним джерелом інформації про характеристики та технічне призначення приміщень в багатоквартирному будинку на момент введення будинку в експлуатацію та складання інвентаризаційної справи;

відповідач не надав жодних доказів належності спірних приміщень до нежитлових на момент введення будинку в експлуатацію, хоча чинним законодавством України встановлено своєрідну презумпцію наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення, залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, який є їх набувачем, має довести режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (висновок Верховного Суду у справі № 922/1406/21 викладений у постанові від 30 червня 2022 року);

суд апеляційної інстанції зробив правильний висновок стосовно режиму та призначення спірних приміщень вирішивши, що вони є допоміжними, а отже є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, а тому не мають належати ОСОБА_1 та перебувають у її власності незаконно;

ОСББ має відновлювати права співвласників на допоміжні приміщення шляхом звернення до суду з віндикаційним позовом незалежно від підстав виникнення права власності на такі приміщення у третіх осіб. Однак правовим наслідком задоволення віндикаційного позову, окрім іншого, буде внесення запису до Державного реєстру прав. Питання наявності тих чи інших записів у Державному реєстрі прав (про право власності позивача, або про припинення прав Відповідача) жодним чином не стосується відповідача, оскільки їх подальша доля жодним чином не порушує його прав;

належність спірних нежитлових приміщень до категорії допоміжних підтверджується наявними матеріалами у справі: інвентаризаційною справою (в якій спірні приміщення є допоміжними), декларацією про введення будинку в експлуатацію (в якій загальна площа приміщені збігається з інвентаризаційною справою) та переліком інвесторів (пайовиків) будівництва, викладеному у листі фірми «Т.М.М.» - ТОВ № 0057/01-17 від 25 січня 2017 року ( ОСОБА_1 не була інвестором (пайовиком) будівництва житлового будинку по АДРЕСА_3 ).

Рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 24 березня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі.

05 квітня 2023 року справа передана судді-доповідачу Крату В. І.

Ухвалою Верховного Суду від 06 квітня 2023 року справу призначено до судового розгляду.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 24 березня 2023 року вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 03 червня 2020 року у справі № 922/1593/16; від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16; від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц; від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц; від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-ц.

Фактичні обставини

Суди встановили, що на підставі договору купівлі-продажу майнових прав АХ2/04/підв-02-13 від 01 лютого 2013 року та додаткової угоди від 10 лютого 2013 року ОСОБА_1 набула у власність нежитлове приміщення, підвалу № IV, загальною площею 103,8 кв. м в житловому будинку літ. «А-8-9» у будинку АДРЕСА_1 , що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 30 липня 2020 року №218364694 (т. 1 а. с. 40-41).

Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13 вересня 2020 року ОСОБА_1 :

на підставі договору купівлі-продажу майнових прав АХ2/09/підв-02-13 від 01 лютого 2013 року та додаткової угоди від 10 лютого 2013 року належить на праві власності нежитлове приміщення, підвалу № IХ в житловому будинку літ. «А-8-9», у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 70,9 кв. м.;

на підставі договору купівлі-продажу майнових прав АХ2/01/підв-02-13 від 01 лютого 2013 року та додаткової угоди від 10 лютого 2013 року ОСОБА_1 належить на праві власності нежитлове приміщення, підвалу № І в житловому будинку літ. «А-8-9», у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 22,5 кв. м;

на підставі договору купівлі-продажу майнових прав АХ2/02/тех-02-13 від 01 лютого 2013 року та додаткової угоди від 10 лютого 2013 року ОСОБА_1 належить на праві власності нежитлове приміщення технічного поверху № ІI в житловому будинку літ. «А-8-9», у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 8,3 кв. м;

на підставі договору купівлі-продажу майнових прав АХ2/02/9-02-13 від 01 лютого 2013 року та додаткової угоди від 10 лютого 2013 року ОСОБА_1 на праві власності належить нежитлове приміщення дев`ятого поверху № ІI в житловому будинку літ. «А-8-9», у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 8,3 кв. м;

на підставі договору купівлі-продажу майнових прав АХ2/06/8-02-13 від 01 лютого 2013 року та додаткової угоди від 10 лютого 2013 року ОСОБА_1 на праві власності належить нежитлове приміщення восьмого поверху № VI в житловому будинку літ. «А-8-9», у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 2,3 кв. м;

на підставі договору купівлі-продажу майнових прав АХ2/06/7-02-13 від 17 серпня 2018 року та додаткової угоди від 10 лютого 2013 року ОСОБА_1 на праві власності належить нежитлове приміщення сьомого поверху № VI в житловому будинку літ. «А-8-9», у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 2,3 кв. м;

на підставі договору купівлі-продажу майнових прав АХ2/0/5-02-13 від 01 лютого 2013 року та додаткової угоди від 10 лютого 2013 року ОСОБА_1 на праві власності належить нежитлове приміщення п`ятого поверху № ІI в житловому будинку літ. «А-8-9», у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 8,2 кв. м;

на підставі договору купівлі-продажу майнових прав АХ2/02/4-02-13 від 01 лютого 2013 року та додаткової угоди від 10 лютого 2013 року ОСОБА_1 на праві власності належить нежитлове приміщення четвертого поверху № ІI в житловому будинку літ. «А-8-9», у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 8,1 кв. м;

на підставі договору купівлі-продажу майнових прав АХ2/02/3-02-13 від 01 лютого 2013 року та додаткової угоди від 10 лютого 2013 року ОСОБА_1 на праві власності належить нежитлове приміщення третього поверху № ІI в житловому будинку літ. «А-8-9», у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 8,1 кв. м;

на підставі договору купівлі-продажу майнових прав АХ2/08/1-02-13 від 01 лютого 2013 року та додаткової угоди від 10 лютого 2013 року ОСОБА_1 на праві власності належить нежитлове приміщення першого поверху № VIII в житловому будинку літ. «А-8-9», у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 16,5 кв. м

На підставі висновку щодо технічної можливості поділу, серія та номер: 890/2від 01 липня 2020 року, виданого ТОВ «ІНВЕНТАРБЮРО» 06 липня 2020 року, було здійснено поділ нежитлового приміщення підвалу № IV в житловому будинку літ. «А-8-9» у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 103,8 кв. м, та здійснено подальшу реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на нежитлові приміщення підвалу № ІVб загальною площею 5,6 кв. м, № ІVa загальною площею 10,6 кв. м, № ІVв загальною площею 6,3 кв. м, № ІVг загальною площею 8,0 кв. м, № ІVд загальною площею 7,7 кв. м, №ІVе загальною площею 6,6 кв. м, №ІVж загальною площею 12,2 кв. м, №ІVз загальною площею 5,9 кв. м, №ІVи загальною площею 8,3 кв. м, №ІVк загальною площею 5,9 кв. м, №ІVл загальною площею 4,6 кв. м, №ІVм загальною площею 5,5 кв. м, № ІVн загальною площею 11,3 кв. м

Згідно з інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 30 липня 2020 року № 218364694 попередній запис про об`єкт права власності нежитлове приміщення № IV загальною площею 103,8 кв. м закрито.

На підставі висновку щодо технічної можливості поділу, серія та номер: 890/3 від 01 липня 2020 року, виданого ТОВ «ІНВЕНТАРБЮРО» 10 лютого 2021 року, було здійснено поділ нежитлового приміщення підвалу №IХ в житловому будинку літ.«А-8-9» у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 70,9 кв. м, та здійснено подальшу реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на нежитлові приміщення підвалу № IХб загальною площею 7,5 кв. м, № IХ загальною площею 6,3 кв. м, № IХв загальною площею 5,0 кв. м, № IХг загальною площею 7,0 кв. м, № IХд загальною площею 7,1 кв. м, № IХе загальною площею 6,0 кв. м, № IХж загальною площею 6,1 кв. м, № IХз загальною площею 8,4 кв. м, № IХи загальною площею 10,7 кв. м, № IХк загальною площею 6,8 кв. м

Згідно висновку судової будівельно-технічної експертизи № 14507 від 30 листопада 2020 року за матеріалами кримінального провадження 0000063 від 09 липня 2020 року вхід/вихід до досліджуваних нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 103,8 кв. м в житловому будинку літ. «А-8-9» будинку АДРЕСА_1 , окремий, здійснюється з фасаду житлового будинку та не сполучається з сходовими клітинами житлової частини будинку. Безпосередньо вхід до приміщень № IV, ІVа, ІVб, ІVв, ІVг, ІVд, ІVе, ІVж, ІVз, ІVи, ІVл, ІVм, ІVк, ІVн здійснюється через приміщення загального користування, а саме коридор ІІІа. Через досліджувані підвальні приміщення № IV, ІVа, ІVб, ІVв, ІVг, ІVд, ІVе, ІVж, ІVз, ІVи, ІVл, ІVм транзитом проходять загальнобудинкові мережі водопостачання та водовідведення, опалення. В межах досліджуваних підвальних приміщень наявність вводів мереж водопостачання та каналізації рамки вводу теплоносія, ввідно-розподільних приладів електропостачання (щитки) не встановлено. Крім того, на даних інженерних мережах відсутні прилади обліку та запірна арматура передбачені для забезпечення експлуатації мереж будинку. В підвальних приміщеннях № IV к, IVн - трубопроводи відсутні. В коридорі ІІІа, яке є приміщенням загального користування, розташовані транзитні трубопроводи каналізації, холодного, гарячого водопостачання та опалення, з запірною арматурою. В приміщенні ІІІ, яке є також приміщенням загального користування, розташоване обладнання для забезпечення власників системами відео нагляду. Таким чином, у нежитлових приміщеннях підвалу № IV, ІVа, ІVб, ІVв, ІVг, ІVд, ІVе, ІVж, ІVз, ІVи, ІVл, ІVм, в житловому будинку літ. «А-8-9» будинку АДРЕСА_1 транзитом проходять загальнобудинкові мережі водопостачання, водовідведення опалення. В приміщеннях № ІVк, ІVн - трубопроводи відсутні. Запірна арматура (вентилі випускні крани, задвижки тощо) на трубопроводах, рамка вводу теплоносія та електрощит, відсутні. Транзитний прохід до вводів трубопроводів (вузлів з запірною арматурою), ввідно-розподільних приладів електропостачання (щитів), рамок вводу теплоносія не здійснюється.

Нежитлові приміщення підвалу № IV площею 5,3 м2, IVа площею 5,6 м2, ІVб площею 10,6 м2, IVв площею 6,3 м2, IVг площею 8,0 м2, IVд площею 7,7 м2, IVе площею 6,6 м2, IVж площею 12,2 м2, IVз площею 5,9 м2, IVи площею 8,3 м2, IVк площею 5,9 м2, IVл площею 4,6 м2, площею 5,5 м2, IVн площею 11,3 м2, в житловому будинку літ. «А-8-9» будинку АДРЕСА_1 , не відносяться до допоміжних приміщень житлового будинку, що призначені для забезпечення експлуатації й обслуговування житлового будинку, і можуть бути використані у встановленому порядку. Досліджувані приміщення по функціональному призначенню відносяться до нежитлових приміщень.

З технічної точки зору нежитлові приміщення № IV площею 5,3 м2, IVа площею 5,6 м2, ІVб площею 10,6 м2, IVв площею 6,3 м2, IVг площею 8,0 м2, IVд площею 7,7 м2, IVе площею 6,6 м2, IVж площею 12,2 м2, IVз площею 5,9 м2, IVи площею 8,3 м2, IVк площею 5,9 м2, IVл площею 4,6 м2, площею 5,5 м2, IVн площею 11,3 м2, розташовані у підвальній частині житлового будинку за адресою: будинок АДРЕСА_1 , не відносяться до допоміжних приміщень, необхідних для забезпечення технічної експлуатації та обслуговування житлового будинку.

Позиція Верховного Суду

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2 частини першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18 (провадження № 61-6415св19).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18).

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (див. принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц).Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем. Відтак, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18).

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) зазначено, що: «нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. На час приватизації позивачами квартир було чинним Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 року № 56, у пункті 17 якого прямо вказувалося, що нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. Порядок передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність визначається Кабінетом Міністрів України. З наведених норм убачається, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо). У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Суди не встановили, чи є спірне приміщення нежитловим, бо зі стадії проектування житлового будинку призначалося для торговельних потреб непромислового характеру, чи використовувалося воно як самостійний об`єкт нерухомості, а відтак чи є допоміжним».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 760/34774/19 (провадження № 61-16370св20) зазначено, що: «суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21 зазначено, що:

«20. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).

Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц)».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 січня 2023 року у справі № 520/9210/19 (провадження № 61-12504св22) зазначено:

«У справі, що переглядається:

при зверненні із позовом ОСОБА_4 посилався на те, що нежитлові приміщення цокольного поверху № 101 загальною площею 845,8 кв. м за адресою: АДРЕСА_4 є допоміжними приміщеннями, що належать мешканцям багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності (том 1, а. с. 2-12). У зв`язку із цим ОСОБА_4 просив визнати незаконним та скасувати рішення виконавчого комітету Одеської міської ради №120 від 28 квітня 2016 року «Про реєстрацію права комунальної власності територіальної громади м. Одеси на об`єкти нерухомого майна, розташовані у м. Одесі, в частині реєстрації за територіальною громадою м. Одеси права власності на «нежитлові приміщення цокольного поверху № 101 загальною площею 845,8 кв. м за адресою: АДРЕСА_4 »;

позивач зазначав, що є співвласником підвалу цього багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Визнання права власності на приміщення підвалу, де розташоване технічне обладнання будинку (електрощитові, стояки теплопостачання та водопостачання, водо відведення, сходи до підвалу), унеможливлює належне технічне обслуговування та утримання багатоквартирного будинку, порушує право спільної сумісної власності співвласника багатоквартирного будинку, законні інтереси позивача та є незаконним з боку виконавчого комітету Одеської міської ради (том 1, а. с. 2-12);

аналіз матеріалів справи свідчить, що на підтвердження того, що спірне приміщення є допоміжним, до матеріалів справи позивачем було долучено: копію технічного паспорта на житловий будинок АДРЕСА_4 , від 28 травня 2011 року, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» Одеської міської ради, відповідно до якого, загальна площа підвалу в даному будинку, становить 969,5 кв. м, яка відповідно до експлікації складається з щитової, водомірного вузла, підсобних приміщень та кладових (том 1, а. с. 44-48); акт приймання-передачі з державної до комунальної власності територіальної громади м. Одеси житлового будинку з інженерними мережами та зовнішніми інженерними мережами водопостачання та водовідведення, розташованих за адресою АДРЕСА_4 , від 28 січня 2016 року, в розділі «Відомості про нежилі приміщення будинку» вказано: «Площа нежилих приміщень житлового будинку складає - 2099,0 кв. м, у тому числі: підвали 969,5 кв. м, сходові клітини - 1129,5 кв. м» (том 1, а. с. 20-27); фотоматеріали на яких зображено підвальні приміщення будинку АДРЕСА_4 , в яких наявні мережі, водопостачання, водовідведення та електропостачання для забезпечення належної експлуатації багатоквартирного будинку в цілому (том 1, а. с. 28-29). У тексті позовної заяви зазначено, що вказані фотоматеріали виготовлені позивачем безпосередньо перед подачею позовної заяви та на них зображено підвальні приміщення в будинку АДРЕСА_4 , в яких прокладено мережі водопостачання, водовідведення, електропостачання, електрощитова;

в порушення норм процесуального права суди не надали оцінки вказаним доказам та інформації, що в них відображена, на предмет того чи спірні приміщення допоміжними. Суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 липня 2019 року у справі № 686/23256/16-ц (провадження № 61-32980св18) зазначено: «отриманий відповідно до вимог закону висновок експерта у кримінальній справі, є письмовим доказом у цивільній справі, якому суд має надати оцінку та мотивувати, чи визнає доказ, чи відхиляє його».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 лютого 2021 року в справі № 381/622/17 (провадження № 14-98цс20) вказано, що «у касаційній скарзі банк стверджує про неналежність і недопустимість копії висновку судово-почеркознавчої експертизи від 13 грудня 2014 року за №574/тдд як доказу, оскільки позивач не додав до позовної заяви дозволу слідчого Головного слідчого управління Міністерства внутрішніх справ України міста Києва на використання цього висновку у цивільній справі, а також вироку суду, який набрав законної сили у кримінальному провадженні № 0000048. З такими доводами касаційної скарги Велика Палата Верховного Суду не погоджується. Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів (частини перша та друга статті 57 ЦПК України у редакції, чинній до 15 грудня 2017 року; близькі за змістом приписи є у частині першій і другій статті 76 ЦПК України у чинній з указаної дати). Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 58 ЦПК України у редакції, чинній до 15 грудня 2017 року; частина перша статті 77 ЦПК України у редакції, чинній з цієї дати). Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом (частина перша статті 59 ЦПК України у редакції, чинній до 15 грудня 2017 року; частина перша статті 78 ЦПК України у редакції, чинній з указаної дати). Висновок судово-почеркознавчої експертизи від 13 грудня 2014 року за №574/тдд не можна вважати таким, що не відповідає критеріям належності та допустимості доказів, як про це стверджує банк у касаційній скарзі. Позивач подав до суду копію цього висновку, зроблену з копії того ж висновку, яку засвідчив слідчий. Для його використання як доказу подання до суду окремого дозволу слідчого, а також вироку суду, який набрав законної сили у кримінальному провадженні, не є потрібним. Такий висновок судово-почеркознавчої експертизи, який позивач відповідно до закону одержав у межах кримінального провадження, стосується предмета доказування у цій справі».

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

Письмові докази, у тому числі протоколи їх огляду, складені за судовим дорученням або в порядку забезпечення доказів, за клопотанням учасника справи оголошуються в судовому засіданні або пред`являються йому, а в разі необхідності - також свідкам, експертам, спеціалістам чи перекладачам для ознайомлення. Учасники справи можуть давати свої пояснення з приводу цих доказів або протоколу їх огляду. Учасниками справи з приводу зазначених доказів можуть ставитися питання свідкам, а також експертам, спеціалістам (частини перша та друга статті 235 ЦПК України).

Постанова суду апеляційної інстанції складається з мотивувальної частини із зазначенням встановлених судом першої інстанції та неоспорених обставин, а також обставин, встановлених судом апеляційної інстанції, і визначених відповідно до них правовідносин (підпункт а) пункту 3 частини першої статті 382 ЦПК України).

У справі, що переглядається:

при зверненні із позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння ОСББ «Харківське узлісся» посилалося на те, що у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 наявні приміщення загального користування (допоміжні), які є спільним майном співвласників, але фактично зареєстровані як нежитлові приміщення за ОСОБА_1 , оскільки Фірма «Т.М.М.»-ТОВ, яка була забудовником будинку, незаконно уклала договори купівлі-продажу майнових прав з відповідачкою, яка на підставі вказаних договорів здійснила реєстрацію права власності на нерухоме майно, а саме нежитлові приміщення підвалу № IV, IX, нежитлове приміщення першого поверху № VIII, нежитлове приміщення технічного поверху № ІІ, нежитлове приміщення дев`ятого поверху № II, нежитлове приміщення восьмого поверху №VI, нежитлове приміщення сьомого поверху №VI, нежитлове приміщення п`ятого поверху № ІI, нежитлове приміщення четвертого поверху №ІI, нежитлове приміщення третього поверху №ІI. Зазначені приміщення є приміщеннями загального користування (допоміжними), а отже є спільним майном багатоквартирного будинку, яке вибуло із його власності поза його волею;

аналіз оскарженої постанови свідчить, що апеляційний суд зробивши висновок про належність спірних приміщень до допоміжних послався на копію декларації про готовність об`єкта до експлуатації (т. 1 а. с. 173-175), а також викопіювання із матеріалів інвентаризаційної справи (т. 2 а. с. 157-159);

аналіз матеріалів справи свідчить, що на підтвердження того, що спірні приміщення є допоміжними, до матеріалів справи позивачем було долучено: копію експлікації багатоквартирного будинку (т. 1, а. с. 82-146); копія поверхового плану підвалу (т. 1, а. с. 147); копію акту огляду технічного приміщення підвалу будинку від 18 грудня 2020 року (т. 1, а. с. 148-150); копію акту огляду технічного приміщення підвалу будинку від 08 грудня 2020 року (т. 1, а. .с 151-152); копію акту огляду допоміжних приміщень підвалу будинку від 06 липня 2020 року (т. 1, а. с. 152 зворот, 153); диск із відеозаписом приміщень технічного поверху (т. 1, а. с. 154); фототаблиця (т. 1, а. с. 155-159); копія поверхового плану першого поверху (т. 1, а. с. 160); копія поверхового плану поверхів (т. 1, а. с. 161-168); фототаблиця (т. 1, а. с. 170-172). Також позивачем надано лист робочої документації 100/04 АР, складені КТМ «Мир» щодо спірних приміщень (т. 2, а. с. 157);

у порушення норм процесуального права апеляційний суд не надав оцінки вказаним доказам та інформації, що в них відображена, на предмет того чи є спірні приміщення допоміжними. Апеляційний суд не з`ясував належним чином чи є спірні приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим;

згідно висновку судової будівельно-технічної експертизи № 14507 від 30 листопада 2020 року за матеріалами кримінального провадження 0000063 від 09 липня 2020 року нежитлові приміщення підвалу № IV площею 5,3 м2, IVа площею 5,6 м2, ІVб площею 10,6 м2, IVв площею 6,3 м2, IVг площею 8,0 м2, IVд площею 7,7 м2, IVе площею 6,6 м2, IVж площею 12,2 м2, IVз площею 5,9 м2, IVи площею 8,3 м2, IVк площею 5,9 м2, IVл площею 4,6 м2, площею 5,5 м2, IVн площею 11,3 м2, в житловому будинку літ. «А-8-9» будинку АДРЕСА_1 , не відносяться до допоміжних приміщень житлового будинку, необхідних для забезпечення технічної експлуатації та обслуговування житлового будинку. Досліджувані приміщення по функціональному призначенню відносяться до нежитлових приміщень (т. 3, а. с. 19-35). У висновку також зазначено, що обстеження приміщень підвального поверху, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , проводилося 21 жовтня 2020 року у присутності дознавача Ткачової Ю. В. , адвоката потерпілої Федорова М. В., представника ЖЄКА Косинської О. В. (т. 3, а. с. 23);

при оцінці вказаного висновку експертизи, апеляційний суд зазначив, що цей висновок не містить інформації саме про функціональне призначення частини спірних приміщень (які були досліджені експертом) відповідно до проєктної документації на будинок. Проте, поза увагою апеляційного суду залишилось те, що у цьому висновку експертизи (т. 3, а. с. 30) вказано, що: по функціональному призначенню приміщення підвалу в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 відносяться до нежитлових (пункт 1); спірні нежитлові приміщення не відносяться до допоміжних приміщень, необхідних для забезпечення технічної експлуатації та обслуговування житлового будинку (пункт 2); обстеження приміщень підвального поверху, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , проводилося 21 жовтня 2020 року у присутності дознавача Ткачової Ю. В. , адвоката потерпілої Федорова М. В., представника ЖЄКА Косинської О. В. ;

висновок експертизи судової будівельно-технічної експертизи № 14507 від 30 листопада 2020 року у кримінальному провадженні є письмовим доказом у цивільній справі, який належить оцінювати у сукупності із іншими доказами у справі.

За таких обставин, апеляційний суд зробив передчасний висновок про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Суд касаційної інстанції не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина четверта статті 411 ЦПК України).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що постанова апеляційного суду в оскарженій частині ухвалена без додержання норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що: касаційну скаргу належить задовольнити частково; постанову апеляційного суду у частині задоволених позовних вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння та стягнення судових витрат скасувати та передати справу у цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Висновки щодо розподілу судових витрат

У постанові суду касаційної інстанції має бути зазначено про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції (підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України).

Порядок розподілу судових витрат вирішується за правилами, встановленими в статтях 141-142 ЦПК України. У статті 141 ЦПК України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У частині тринадцятій статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2020 року в справі № 530/1731/16-ц (провадження № 61-39028св18) зроблено висновок, що: «у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Разом із тим, у випадку, якщо судом касаційної інстанції скасовано судові рішення з передачею справи на розгляд до суду першої/апеляційної інстанції, то розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат».

Тому, з урахуванням висновку щодо суті касаційної скарги, розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, здійснюється тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення у справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_2 , задовольнити частково.

Постанову Полтавського апеляційного суду від 25 січня 2023 року у частині задоволених позовних вимог об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Харківське узлісся» до ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння та стягнення судових витрат скасувати та передати в цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції постанова Полтавського апеляційного суду від 25 січня 2023 року в скасованій частині втрачає законну силу та подальшому виконанню не підлягає.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. М. Русинчук