1Справа № 335/5605/22 2/335/232/2023
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 березня 2023 року м. Запоріжжя

Орджонікідзевський районний суд м. Запоріжжя в складі:

головуючого судді Романько О.О.,

з участю секретаря Гутник Є.С.,

представника позивача Ткаченко О.С.,

представника відповідача 1 адвоката Пивоварова В.І.,

відповідача 3 ОСОБА_1 ,

представника відповідача 3 адвоката Єренка Д.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Запоріжжі в залі судових засідань № 3 цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ», товариства з обмеженою відповідальністю «ІМПРЕСІВ», ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляють самостійні вимоги: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Київ Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири з застосуванням наслідків недійсності правочину шляхом припинення речових прав та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернулася до суду з даним позовом до відповідачів про визнання договору купівлі-продажу недійсним з застосуванням наслідків недійсності правочину шляхом припинення речових прав та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що ОСОБА_2 на праві приватної власності належать квартира за адресою: АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Буцикіною Л.О. приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу від 11.10.2007 року за р. № 2613.

26.08.2022 року переглядаючи Державний реєстр речових прав на нерухоме майно стало відомо, що ОСОБА_2 не є власником квартири за АДРЕСА_2 .

Власником згідно відомостей з реєстру є ОСОБА_1 . Підстава виникнення права власності є договір купівлі-продажу квартири, виданий 01.08.2022, ОСОБА_3 , приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу за № 1213. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 64354243 від 01.08.2022, номер запису про право власності : 47476441.

Згідно відомостей з реєстру, попереднім власником даної квартири було Товариство з обмеженою відповідальністю «ІМПРЕСІВ» () на підставі договору купівлі-продажу квартири виданого 01.02.2022 Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за № 133. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 63178353 від 01.02.2022, приватний нотаріус Пономарьова Дар`я Володимирівна, Київський міський нотаріальний округ. Номер запису про право власності: 46455895. Згідно відомостей реєстру відчужувачем (Іпотекодержателем) даної квартири було Товариство з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» ().

Вважають, що Товариство з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» не мало права відчужувати належну позивачу квартиру ТОВ «ІМПРЕСІВ», так як 11.10.2007 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» у якості Іпотекодержателя та ОСОБА_2 у якості Іпотекодавця укладено договір іпотеки № 0/З посвідчений Буцикіною Л.О., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу за реєстровим номером № 2615.

Згідно п.1.1 Договору Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю нерухоме майно, а саме: квартира АДРЕСА_2 . Укладення даного договору відбулось в забезпечення виконання зобов`язання договору про надання споживчого кредиту № 0 від 11.10.2007 року та договору про надання споживчого кредиту № 0/2 від 11.10.2007 року.

Також, 28.05.2008 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» у якості Іпотекодержателя та ОСОБА_2 у якості Іпотекодавця укладено договір іпотеки № 0/З посвідчений Буцикіною Л.О., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу за реєстровим номером № 2794.

Згідно п.1.1 Договору Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю нерухоме майно, а саме: квартира АДРЕСА_2 . Укладення даного договору відбулось в забезпечення виконання зобов`язання договору про надання споживчого кредиту № 0 від 28.05.2008 року та договору про надання споживчого кредиту № 0 від 28.05.2008 року.

12.12.2011 року Акціонерним комерційним інноваційний банк «УкрСиббанк» відступив свої права вимоги за вищевказаними договорами іпотеки ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», на підставі договору відступлення прав вимоги серія та номер 5207-5208, виданий 12.12.2011 приватним нотаріусом Обухівського районного округу Саєнко Е.В.

01.02.2022 року між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «ІМПРЕСІВ» укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , посвідченого приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д.В. в реєстрі за № 133.

В подальшому 01.08.2022 року ТОВ «ІМПРЕСІВ» відчужив спірну квартиру ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири № 1213, посвідченого приватним нотаріусом Єдемською-Фастовець Ольгою Олександрівною.

Проте, як вважає позивач, Іпотекодержатель ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» не мало права звертати стягнення на предмет іпотеки на підставі позасудового врегулювання шляхом продажу даної квартири третій особі від імені Іпотекодавця, оскільки згідно укладених договорів іпотеки № 0/З від 11.10.2007 року та договору іпотеки № 0/З від 28.05.2008 року, звернення стягнення здійснюється на підставі позасудового врегулювання у відповідності до умов цього Договору та Закону України «Про іпотеку»(п. 4.2.4).

Відповідно до п. 4.3 та 4.5 договорів іпотеки, право визначення підстави та способу звернення стягнення належить Іпотекодержателю. Звернення стягнення на Предмет іпотеки з застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку».

Пунктом 5.2.2 договору іпотеки, позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: отримання Іпотекодержателем права продати предметі іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Відповідно до ч.1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відтак, позивач стверджує, що сторони укладаючи договори іпотеки, встановили, що позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом права Іпотекодержателя продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Далі зазначили, що між Іпотекодавцем на Іпотекодержателем не укладався окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя та відповідно нотаріально не посвідчувався, як то передбачено розділом 5.

Також, на думку позивача, розділ 5 договорів іпотеки не є застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Наполягають на тому, що на відміну від застереження, договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним правочином, вираженим у формі окремого нотаріально посвідченого договору.

В Договорі іпотеки (з урахуванням його змісту) застереження відсутнє, розділ 5 не прирівнюється до договору про задоволення вимог Іпотекодержателя і не давало правових підстав в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продавати Предмет іпотеки третім особам.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (в діючій редакції на дату укладення Договору купівлі-продажу) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя па продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Оскільки пп. 5.2.2. Договору іпотеки чітко визначав, що право продажу предмета іпотеки виникає в Іпотекодержателя саме на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, який фактично позивачем ніколи не укладався, укладення між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «ІМПРЕСІВ» спірного договору купівлі-продажу здійснено без наявності у ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» відповідних повноважень.

Далі в позові зазначили, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадку наявності заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням, або у разі порушення інших умов договору іпотеки. Тобто, передуванню позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки є саме направлення вимоги в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

За змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Іпотекодержатель мав право вживати заходи по зверненню стягнення на предмет іпотеки виключно у випадку наявності заборгованості по кредитним договором у позивача, однак TOB «КЕЙ-КОЛЕКТ» жодних вимог в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» позичальнику не направляв, відповідно підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки відсутні.

Як стверджує позивач, ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» належним чином не повідомляло її про намір здійснити продаж предмету іпотеки, у зв`язку з чим, укладення спірного договору купівлі-продажу здійснено з порушенням ст. 38 Закону України «Про іпотеку», що має наслідком недійсність такого договору купівлі-продажу. З врахуванням викладеного вважають, що укладення між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «ІМПРЕСІВ» спірного договору купівлі-продажу нерухомого майна стосовно квартири від 01.02.2022 року та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. здійснено з істотним порушенням вимог чинного законодавства, що відповідно до ст. ст. 203, 215 ЦК України має наслідком недійсність такого договору. Отже державна реєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ «ІМПРЕСІВ», ОСОБА_1 підлягає скасуванню на підставі ст. 216 ЦК України.

Крім того, позивач на сьогоднішній день користується предметом іпотеки на загальних підставах як його законний володілець, за актом прийому передачі позивач таке майно нікому передавала, що також свідчить про незаконність дій з боку відповідачів.

Також, позивач зазначила, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Таким чином, позивачем заявлено одночасно та об`єднано дві вимоги про визнання договору купівлі-продажу недійсним разом з вимогою про припинення речових прав відповідача-3 ОСОБА_1 на спірне нерухоме майно (новий власник квартири), так як право власності на спірне майно на час розгляду справи зареєстроване за відповідачем-3, і без вирішення в цивільній справі питання щодо скасування державної реєстрації права власності попереднього власника виконати таке судове рішення буде неможливо.

Просили, визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 87,76 кв.м., житловою площею 69,7 кв.м., укладений 01.02.2022 між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «ІМПРЕСІВ», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною та зареєстрований в реєстрі за № 133. Застосувати наслідки недійсності правочину шляхом припинення речових прав ОСОБА_1 на нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 та скасувати рішення приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу Єдемська- Фастовець Ольга Олександрівна про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (номер запису про право власності: 47476441, дата державної реєстрації: 01.08.2022 13:28:44, підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу квартири, серія та номер: 1213, виданий 01.08.2022, видавник Єдемська-Фастовець О.О., приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер індексний номер: 64354243 від 01.08.2022 13:54:24). Судові витрати стягнути з відповідачів.

13.10.2022 від представника відповідача ОСОБА_1 адвоката Єренка Д.В. надійшов відзив на позов, в якому зазначили, що між ОСОБА_2 та Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» були укладені чотири договори про надання споживчого кредиту. Також в рахунок забезпечення виконання грошових зобов`язань між вказаними сторонами на підставі договору про надання споживчого кредиту № 0 від 11.10.2007 та договору про надання споживчого кредиту № 0/2 від 11.10.2007 було укладено договір іпотеки № 0/3 від 11.10.2007 року. На підставі договору про надання споживчого кредиту № 0 від 28.05.2008 р. та Договору про надання споживчого кредиту № 0 від 28.05.2008 р. було укладено договір іпотеки № 0/3 від 28.05.2008 року.

За положеннями п.1.1. обох договорів іпотеки, Іпотекодавець передала в іпотеку Іпотекодержателю нерухоме майно: квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка була власністю Іпотекодавця на підставі Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Л.О. 11.10.2007 р. за реєстровим № 2613.

У подальшому, між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» були укладені договір факторингу № 1 від 12.12.2011 та договір про відступлення прав за іпотечними договорами від 12.12.2011.

Таким чином, ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» з моменту укладення відповідних договорів придбало право вимоги до позивача за наведеними договорами про надання споживчого кредиту та стало Іпотекодержателем спірної квартири за попередньо вказаними Договорами іпотеки.

З урахуванням наведеного, зазначають, що між позивачем та АКІБ «УкрСиббанк» виникли договірні зобов`язання, право вимоги за якими у подальшому перейшло до ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».

Позивач, свої зобов`язання за договорами про надання споживчих кредитів не виконувала та утворила заборгованість перед ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», яка на 21.06.2021 року складала: за договором про надання споживчого кредиту № 0 від 11.10.2007 р. 138 200,12 доларів США, що за курсом НБУ становить 3 755 063,10 гривень; за договором про надання споживчого кредиту № 0 від 28.05.2008 р. 35 301,69 доларів США, що за курсом НБУ становить 959 189,28 гривень.

Про вказану заборгованість та необхідність її сплати позивачка повідомлялася листами за вих. № 735063/1 від 21.06.2021 та вих. № 735063/2 від 21.06.2021.

Далі у відзиві зазначили, що вказані листи були отримані позивачем, проте остання жодних дій для погашення заборгованості або ж звернення до кредитора, щодо розстрочення наявної заборгованості не звернулася та продовжила ухилятися від виконання взятих на себе договірних зобов`язань.

У зв`язку з наведеними вище обставинами, ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», на підставі ст.36 та ст.38 ЗУ «Про іпотеку», здійснило у передбачений законом спосіб позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та реалізувало квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом укладення Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 01.02.2022 року з ТОВ «ІМПРЕСІВ».

Таким чином, вважають, що з зазначеної дати, ТОВ «ІМПРЕСІВ» стало одноособовим власником наведеної вище квартири. Отже, ТОВ «ІМПРЕСІВ», набувши право власності на квартиру, отримало й право за своєю волею здійснювати подальшу її реалізацію, будь-яким особам.

У зв`язку з цим, між ТОВ «ІМПРЕСІВ» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу квартири від 01.08.2022. Відповідно п.1 цього договору, ТОВ «ІМПРЕСІВ» продає та зобов`язується передати у власність гр. ОСОБА_1 , а гр. ОСОБА_1 купив та зобов`язується прийняти у власність належну на праві приватної власності продавцю квартиру АДРЕСА_2 .

Також, п.8 вказаного договору купівлі-продажу від 01.08.2022, встановлено, що «Представник Продавця свідчить, що ТОВ «ІМПРЕСІВ» дійсно є власником квартири, у нього немає обмежень щодо свого права розпоряджатися квартирою, ні квартира, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим особам, не надана в іпотеку, не передана в оренду чи безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебуває, права третіх осіб (права наймача, право застави, право довічного утримання тощо) щодо квартири, відсутні, питання права власності на квартиру не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної квартири відсутні, квартира, не внесена до статутного капіталу юридичних осіб, у квартирі, не зареєстровано місцезнаходження юридичної особи».

Спираючись на зазначене, вважають, що відповідач-3 ОСОБА_1 є добросовісним набувачем вказаної квартири і жодних дій щодо неправомірного набуття її у власність не вчиняв та на період набуття права власності, про жодні права позивача як Іпотекодавця на належну квартиру не знав, оскільки Державні реєстри не містили жодних обтяжень майна, в тому числі і іпотеки.

Далі у відзиві, звертають увагу на те, що позивач не може витребовувати з власності відповідача-3 таку квартиру, оскільки з урахуванням положень ч.1 ст.388 ЦК України, така квартира: 1) не була загублена, 2) не була викрадена, 3) не вибула з володіння власника не з її волі або іншим шляхом.

Так, укладаючи договори іпотеки № 0/3 від 11.10.2007 р., та № 0/3 від 28.05.2008 р. позивач достеменно знала, що у випадку невиконання нею грошових зобов`язань забезпечених іпотекою, на її квартиру може бути звернуто стягнення; у п.5.1 кожного з іпотечних договорів погодила умови, за якими, «Сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання» та отримала листи-вимоги про усунення порушень основного зобов`язання за вих. № 735063/1 від 21.06.2021 р. та за вих. № 735063/2 від 21.06.2021 р., в яких ОСОБА_2 було повідомлено про необхідність сплати заборгованості та попередження про намір звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмету іпотеки, в тому числі в порядку передбаченому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

А тому, вважають, що вибуття квартири позивача з її власності відбулося спираючись на її волю щодо непогашення заборгованостей, щодо укладення договорів з умовою звернення стягнення на предмет іпотеки та можливість застосування позасудового врегулювання цього та враховуючи, що її завчасно було повідомлено про звернення стягнення на предмет іпотеки, яке вона отримала особисто.

Окремо зазначили, що за приписами пп.4.1.1. п.4.1. договорів іпотеки № 0/3 від 11.10.2007 р. та № 0/3 від 28.05.2008 р., Іпотекодержатель має право на звернення стягнення на предмет іпотеки у разі порушення Іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором або будь-якого зобов`язання що забезпечено іпотекою за цим договором.

Згідно пп.4.2.3. п.4.2. наведених договорів іпотеки, звернення стягнення здійснюється на підставі: позасудового врегулювання у відповідності до умов цього договору та ЗУ «Про іпотеку».

У п.5.1 договорів іпотеки, сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання».

Тобто, сторони таким чином вже закріпили в обох договорах іпотеки застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, а тому, укладення окремого договору про це в обов`язковому порядку не вимагається.

Окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який згадується в пп.5.2.2. п.5.2 договорів іпотеки, є факультативним до вказаних правовідносин та може укладатися лише, якщо сторони хочуть здійснювати звернення стягнення на предмет іпотеки за таким окремим договором, а не на підставі відповідного застереження вже в укладеному договорі іпотеки.

Таке зокрема узгоджується з положеннями п.4.3. договорів іпотеки, за яким право визначення підстави та способу звернення стягнення належить Іпотекодержателю.

Крім того, як вже було попередньо зазначено та закріплено в пп.4.2.3. п.4.2. наведених Договорів іпотеки, звернення стягнення здійснюється на підставі: позасудового врегулювання у відповідності до умов цього договору та ЗУ «Про іпотеку».

Як встановлено в ч.1 ст.36 ЗУ «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Вважають, що конструкція ч.1 ст.36 ЗУ «Про іпотеку», шляхом відображення в ній сполучника «або» надає відповідним учасника правовідносин право обирати один з-поміж декількох варіантів поведінки, тобто здійснювати позасудове врегулювання у відповідності до застереження в договорі іпотеки або у відповідності до окремо укладеного договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Зважаючи на те, що за п.4.3. договорів іпотеки, саме ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», як Іпотекодержателю належало право вибору способу звернення стягнення на предмет іпотеки, то ним і було обрано спосіб на підставі відповідного застереження у вже укладеному договорі іпотеки.

Також, зазначили, що посилання позивача в її позовній заяві про те, що розділ 5 договорів іпотеки № 0/3 від 11.10.2007 та № 0/3 від 28.05.2008 не є відповідним застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, спростовується зокрема самою назвою даного розділу, а також положеннями ч.1 ст.36 ЗУ «Про іпотеку», який передбачає саме два способи позасудового врегулювання, право вибору якого за даних обставин та правовідносин належить ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», а також пп.4.2.3. п.4.2. договорів іпотеки, де зазначено, що звернення стягнення здійснюється зокрема на підставі позасудового врегулювання у відповідності до умов Договору та ЗУ «Про іпотеку. Тобто, вважають, що сторони одночасно погодили поширення дії ЗУ «Про іпотеку» на договірні правовідносини, в тому числі його ч.1 ст.36, яка зокрема, і передбачає відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодерждателя у вже укладених договорах іпотеки.

А тому, вважають, що відсутні підстави стверджувати, що для укладення договору купівлі-продажу» від 01.02.2022, ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» для підтвердження його повноважень та права на таке укладення договору, повинно було б мати в наявності окремий договір про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Далі зазначили, що позивач протиправно стверджує, що їй не пред`являлися вимоги про погашення заборгованості, а також, що їй не повідомляли про намір здійснити продаж предмету іпотеки у встановленому законом порядку.

Так, зазначили, що позивачу з боку ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» направлялися вимоги про усунення порушень основного зобов`язання за вих. № 735063/1 від 21.06.2021 р. та за вих. № 735063/2 від 21.06.2021 р.

У змісті вказаних вимог наведено суть та номери договорів, за якими виникла заборгованість, суми заборгованостей з розмежуванням тіла кредиту, процентів, тощо, реквізити для перерахування коштів, строк виконання вимоги (30 днів), як те передбачено законодавством.

Вказані вимоги в останніх абзацах містили також повідомлення ОСОБА_2 про те, що у випадку невиконання нею вимоги про усунення порушень основного зобов`язання протягом 30-ти денного строку, ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки, в тому числі, в порядку передбаченому ст.38 ЗУ «Про іпотеку». Такі наведені вище вимоги були направлені цінним листом з описом вкладення.

Факт відправки зазначених вимог та їх одержання, підтверджується відбитком печатки АТ «Укрпошта», а також рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, з якого слідує, що ОСОБА_2 отримала такі відправлення 29.06.2021 року, що підтвердила своїм підписом на такому повідомленні.

Зазначили, що такі вимоги були направлені позивачу на адресу: АДРЕСА_3 , що зокрема відповідає адресі проживання/листування ОСОБА_2 визначеного у договорі іпотеки від 11.10.2008. Тобто в останньому укладеному договорі, умови якого не змінювалися.

З означених обставин, вважають, що ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» вжило всіх заходів передбачених ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» щодо направлення відповідних вимог та повідомлень, необхідних для подальшого звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Крім того, такі вимоги та повідомлення були отримані позивачем особисто. Тобто вона про них була обізнана, але жодних дій не вчинила.

Таким чином, оскільки від позивача з моменту отримання письмових вимог та повідомлень не надійшло жодних намірів придбати предмет іпотеки, а також не було висловлено намірів на погашення існуючих заборгованостей, які забезпечені іпотекою, ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» мало повне право та вжило всіх необхідних заходів з метою звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку визначеному ст.38 ЗУ «Про іпотеку» та з дотриманням ст.35 ЗУ «Про іпотеку».

Таким чином, вважають, що посилання позивача в її позовній заяві на недотримання відповідачем-1 положень ст.35 та ст.38 ЗУ «Про іпотеку» є необґрунтованими та спростовуються відповідними письмовими доказами.

З огляду на зазначене, вважають, що договір купівлі-продажу нерухомого майна від 01.02.2022, укладений між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «ІМПРЕСІВ» є таким, що укладений з дотриманням відповідного порядку, а відтак, підстав для визнання його недійсним, як і підстав для застосування до відповідача-3 наслідків недійсності даного правочину не існує.

Крім того, вказали, що позивач накопичила заборгованість за комунальними послугами по квартирі, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 у розмірі близько 100 000 гривень та не погашає її, й не має намірів у подальшому її погашати, оскільки сума постійно зростає, натомість просить суд визнати договори купівлі-продажу такої квартири недійсними та відновити своє право власності на квартиру, не маючи наміру утримувати таке майно.

Також зазначили, що позивач не має свого місця реєстрації у спірній квартирі, що зокрема підтверджується відповіддю Департаменту реєстраційних послуг ЗМР від 04.10.2022 р.

Крім того, на момент, коли відповідач-3 з поліцією зайшов до придбаної квартири, то виявилося, що попередня власниця демонтувала повністю всі предмети в квартирі, навіть кахель повідбивали зі стін, що свідчить про те, що позивач там не збиралася проживати, робити ремонти, тощо.

Оскільки відповідач-3 є добросовісним набувачем спірної квартири та всі її попередні відчуження відбувалися у спосіб встановлений законодавством та договорами іпотеки, останній має повне право володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю, тобто набутою на підставі договору купівлі-продажу квартири від 01.08.2022 р. Натомість, позивач таке своє право власності втратила на підставі наявності непогашеної заборгованості, не усунення порушень у визначені строки, а головне на підставі договорів іпотеки, які містили застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, в тому числі шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві.

Поруч з даним, зазначили, що відповідач-3 купив квартиру за свої останні кошти та не має в наявності іншого житла, яке б належало йому на праві власності, окрім як даної придбаної спірної квартири. Додатково повідомили, що відповідач-3 також перебуває у зареєстрованому шлюбі з ОСОБА_4 , що підтверджується свідоцтвом про шлюб та має в наявності на утриманні двох малолітніх дітей ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 та ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , що підтверджується свідоцтвами про народження дітей, яким необхідне житло для подальшого проживання.

На підставі вищевикладеного, вважають, що доводи позовної заяви є необґрунтованими та такими, що спростовуються відповідними доказами, положеннями договорів іпотеки, а також приписами діючого законодавства, що регулюють іпотечні відносини та перехід права власності на іпотечне майно. При цьому, твердження позивача, які відображені в позовній заяві, здебільшого зводяться до її особистого трактування умов договорів іпотеки, які в свою чергу, суперечать положенням діючого законодавства та обставинам справи в цілому.

Просили у задоволенні позову ОСОБА_2 відмовити у повному обсязі.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала повністю та просила їх задовольнити з тих підстав, які викладені в позові.

Представник відповідача ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» в судовому засіданні позов не визнав. В обґрунтування цього було зазначено, що ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» належним чином вчинило всі дії з виконання договору іпотеки та Закону України «Про іпотеку», у зв`язку із чим не має підстав для задоволення позову.

Представник відповідача ТОВ «ІМПРЕСІВ» до судового засідання не з`явився, про дату та час розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суд не повідомив. Відзиву на позов не надали, будь-яких заяв чи клопотань до суду не надіслали.

Відповідач-3 та його представник в судовому засіданні позовні вимоги не визнали, з підстав, які викладені у відзиві, згідно якого вважали ОСОБА_1 добросовісним набувачем і не вбачали підстав, передбачених законом, для витребування майна у нього. Крім того, вважали, що звернення стягнення на предмет іпотеки було здійснено у законний спосіб.

Третя особа приватний нотаріус Пономарьова Д.В. в судове засідання не з`явилася, про час і місце повідомлена, надала заяву про розгляд справи за її відсутності, оскільки перебуває за межами України.

Суд, вислухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи, докази в їх сукупності, приходить до висновку про те, що заявлені вимоги позивача підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

Згідно ст. 81 ЦПК України, Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Також, суд вважає за необхідне зазначити, що Європейська Конвенція про захист прав людини та основоположних свобод від 04.11.1950 року (надалі - Конвенція), була ратифікована Законом України № 475/97-ВР від 17.07.97 року, та відповідно до ст.9 Конституції України є частиною національного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 6 Конвенції, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

Відповідно до ст. 8 Конституції України, ст.10 ЦПК України та ч. 1 ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» від 23.02.2006, суд при вирішенні справи керується принципом верховенства права, відповідно до якого зокрема людина, її права та свободи визнаються найвищими цінностями та визначають зміст і спрямованість діяльності держави, застосовує цей принцип з урахуванням судової практики Європейського Суду з прав людини.

Рішення судів повинні достатнім чином містити мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя (див. п. 30. Рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Hirvisaari v. Finland» від 27 вересня 2001 року).

Судом встановлені обставини та відповідні правовідносини.

ОСОБА_2 на праві приватної власності належала квартира за адресою: АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Буцикіною Л.О. приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу від 11.10.2007 року за р. № 2613.

Між ОСОБА_2 та Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» були укладені: договір про надання споживчого кредиту № 0 від 11.10.2007 р. на суму 102 000 доларів США, що дорівнювало еквіваленту 515 100 гривень; договір про надання споживчого кредиту № 0/2 від 11.10.2007 р. на суму 2 336 гривень; договір про надання споживчого кредиту № 0 від 28.05.2008 р. на суму 27 000 доларів США, що складало 130 950 гривень; договір про надання споживчого кредиту № 0 від 28.05.2008 р. на суму 3 357 гривень.

11.10.2007 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» у якості Іпотекодержателя та ОСОБА_2 у якості Іпотекодавця укладено договір іпотеки № 0/3 посвідчений Буцикіною Л.О., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу за реєстровим номером № 2615.

Згідно п.1.1 Договору Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю нерухоме майно, а саме: квартира АДРЕСА_2 . Укладення даного договору відбулось в забезпечення виконання зобов`язання договору про надання споживчого кредиту № 0 від 11.10.2007 року та договору про надання споживчого кредиту № 0/2 від 11.10.2007 року.

Також, 28.05.2008 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» у якості Іпотекодержателя та ОСОБА_2 у якості Іпотекодавця укладено договір іпотеки № 0/3 посвідчений Буцикіною Л.О., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу за реєстровим номером № 2794.

Згідно п.1.1 Договору Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю нерухоме майно, а саме: квартира АДРЕСА_2 . Укладення даного договору відбулось в забезпечення виконання зобов`язання договору про надання споживчого кредиту № 0 від 28.05.2008 року та договору про надання споживчого кредиту № 0 від 28.05.2008 року.

12.12.2011 року Акціонерним комерційним інноваційний банк «УкрСиббанк» відступив свої права вимоги за вищевказаними договорами іпотеки ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», на підставі договору відступлення прав вимоги серія та номер 5207-5208, виданий 12.12.2011 приватним нотаріусом Обухівського районного округу Саєнко Е.В.

Обставини відступлення права вимоги АТ «УкрСиббанк» до ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» учасниками процесу не оспорювалися та були визнані, тому відповідно до ст. 82 ЦПК України додатковому доведенню не підлягають.

ОСОБА_2 свої зобов`язання за договорами про надання споживчих кредитів не виконувала, тому утворилася заборгованість перед ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», яка станом на 21.06.2021 року складала: за договором про надання споживчого кредиту № 0 від 11.10.2007 р. 138 200,12 доларів США, що за курсом НБУ становить 3 755 063,10 гривень та за Договором про надання споживчого кредиту № 0 від 28.05.2008 р. 35 301,69 доларів США, що за курсом НБУ становить 959 189,28 гривень.

Наявність зазначеної заборгованості з боку представника позивача не заперечувалася.

01.02.2022 року між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «ІМПРЕСІВ» укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , посвідченого приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д.В. в реєстрі за № 133.

В подальшому 01.08.2022 року ТОВ «ІМПРЕСІВ» відчужив спірну квартиру ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири № 1213, посвідченого приватним нотаріусом Єдемською-Фастовець Ольгою Олександрівною. Право власності останнього було зареєстроване.

Згідно укладених договорів іпотеки № 0/3 від 11.10.2007 року та договору іпотеки № 0/З від 28.05.2008 року, звернення стягнення здійснюється на підставі позасудового врегулювання у відповідності до умов цього договору та Закону України «Про іпотеку» (п. 4.2.4).

Відповідно до п. 4.3 та 4.5 договорів іпотеки, право визначення підстави та способу звернення стягнення належить Іпотекодержателю. Звернення стягнення на Предмет іпотеки з застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку».

Пунктом 5.2.2 договору іпотеки, позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: отримання Іпотекодержателем права продати предметі іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Відтак, сторони укладаючи договори іпотеки, встановили, що позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом права Іпотекодержателя продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Вказані обставини спростовують твердження ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та представника відповідача-3 щодо того, що розділ 5 договорів іпотеки є самостійним застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

В договорі іпотеки (з урахуванням його змісту) застереження відсутнє, розділ 5 не прирівнюється до договору про задоволення вимог Іпотекодержателя і не давало правових підстав в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продавати предмет іпотеки третім особам.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (в діючій редакції на дату укладення договору купівлі-продажу) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя па продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

При цьому, на відміну від застереження, договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним правочином, вираженим у формі окремого нотаріально посвідченого договору.

Саме по собі «застереження» в договорі іпотеки (з урахуванням його змісту) не прирівнюється до договору про задоволення вимог Іпотекодержателя і не давало правових підстав в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продавати предмет іпотеки третім особам.

Так, відповідно до ч. 1 закону України «Про іпотеку» (в діючій редакції на дату укладення договору купівлі-продажу) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя па продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Оскільки пп. 5.2.2. договору іпотеки чітко визначав, що право продажу предмета іпотеки виникає в Іпотекодержателя саме на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, який фактично позивачем ніколи не укладався, укладення між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «ІМПРЕСІВ» спірного договору купівлі-продажу здійснено без наявності у ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» відповідних повноважень.

У відповідності до абз. 2 ч. 1 ст. 1 закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язанняодержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважено перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ч.1 ст. 12 закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно ч.1 ст. 35 закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язаннята/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.

Із аналізу вказаних норм вбачається, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадку наявності заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням, або у разі порушення інших умов договору іпотеки.

Таким чином, Іпотекодержатель мав право вживати заходи по зверненню стягнення на предмет іпотеки виключно у випадку наявності заборгованості по кредитним договором у позивача, однак TOB «КЕЙ-КОЛЕКТ» належним чином не обґрунтував наявність підстав для звернення стягнення на предмети іпотеки.

Як представник відповідача-1, так і представник відповідача-3 в своїх запереченнях посилалися на те, що про наявну заборгованість та необхідність її сплати позивача повідомляли листами за вих. № 735063/1 від 21.06.2021 та вих. № 735063/2 від 21.06.2021.

Дійсно, на підтвердження вказаних обставин до відзиву представника відповідача-3 та представником відповідача-1 суду були надані копії поштового повідомлення про вручення поштового відправлення на ім`я ОСОБА_2 за адресою її місця проживання: АДРЕСА_1 .

На вимогу суду оригіналу зазначеного поштового повідомлення надано не було. З`ясувати його дійсність через відповідний поштовий орган не виявилося за можливе, оскільки строк зберігання таких відомостей складає 6 місяців. Матеріали нотаріальної справи на ухвалу суду про її витребування приватним нотаріусом Пономарьовою Д.В. надані не були, оскільки остання призупинилася здійснення нотаріальної діяльності у зв`язку з введенням в Україні воєнного стану та залишила межі держави, свої справи на зберігання не передавала ні до нотаріального архіву, ні будь-якому іншого нотаріусу, що підтверджується як письмовою заявою приватного нотаріуса, так і листом директора Департаменту нотаріату Міністерства юстиції України (а.с.238 Т.1, 49 Т.2). Таким чином, оскільки встановити місце зберігання нотаріальної справи з нотаріального посвідчення приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. договору купівлі-продажу за реєстровим номером 113 від 01.02.2022, укладеного між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «ІМПРЕСІВ», за яким було відчужено квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , не виявилося за можливе, тому була б відсутня і можливість забезпечити тимчасовий доступ до речей і документів в порядку визначеному положеннями ст. 160 КПК України, на яку посилався в своїй промові представник відповідача-3, навіть у випадку порушення кримінального провадження. Також, за відсутності оригіналу документу, відсутня можливість проведення судової почеркознавчої експертизи для спростування чи доведення наявності підпису саме ОСОБА_2 в цьому поштовому повідомленні.

Також, суд звертає увагу на те, що відповідачем-1 стверджувалося про направлення двох вимог позивачу з повідомленням про наявність заборгованості та можливості подальшого звернення стягнення на предмет іпотеки. З наданих копій таких повідомлень встановлено, що вони датовані одним і тим же числом і перерви між їх направленням позивачу не було.

Крім того, в самому договорі від 01.02.2022 нотаріусом не зазначено реквізитів поштового відправлення та рекомендованого поштового повідомлення про вручення поштового відправлення, з яких вбачалося б, що вказані вище вимоги про повернення боргу отримано позивачем.

Таким чином, з матеріалів справи не виявилося за можливе достеменно встановити те, що ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» належним чином повідомляло позивача про намір здійснити продаж предмету іпотеки, у зв`язку з чим, укладення спірного договору купівлі-продажу здійснено з порушенням ст. 38 Закону України «Про іпотеку», що має наслідком недійсність такого договору купівлі-продажу.

Велика Палата Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №757/13243/17 вказувала, що позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки є законним, коли намір продажу було не лише направлено, а і фактично отримано іпотекодавцем. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу.

Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно зі ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.

Відповідно до п.п.2, 5 Постанови Верховного Суду України від 06.11.2009р. №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

З врахуванням викладеного суд вважає, що укладення між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «ІМПРЕСІВ» спірного договору купівлі-продажу нерухомого майна стосовно квартири від 01.02.2022 та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. здійснено з істотним порушенням вимог чинного законодавства, що відповідно до ст. ст. 203, 215 ЦК України має наслідком недійсність такого договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за результатом розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор на підставі прийнятого ним рішення про державну реєстрацію прав вносить відомості про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав.

Згідно з абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

У абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення суду щодо недійсності правочину не зумовлює виникнення обов`язку скасування рішення про державну реєстрацію права власності на відповідний об`єкт.

Запис про скасування державної реєстрації прав вноситься до Державного реєстру речових прав саме на підставі рішення суду про скасування рішення про державну реєстрацію прав.

У постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 Велика Палата Верховного Суду дійшла, зокрема, таких висновків: якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів статті 388 ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав).

Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі прав.

За відсутності в Державному реєстрі прав відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Відомості з Державного реєстру прав презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тож добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей.

Пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.

Про витребування нерухомого майна як ефективний спосіб захисту в разі наявності державної реєстрації права власності за відповідачем йдеться у постанові від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц Великої Палати Верховного Суду, яка дійшла таких висновків: ефективність віндикаційного позову забезпечується саме наявністю державної реєстрації права власності за відповідачем, оскільки за відсутності такої реєстрації судове рішення про задоволення віндикаційного позову не є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем.

Тому позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності відповідача суперечить позовній вимозі про витребування нерухомого майна.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності підлягає державній реєстрації. Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить зазначеній імперативній вимозі закону, оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі прав в частині належності права власності на спірне майно.

Отже, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру прав має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову.

Як було встановлено, між ТОВ «ІМПРЕСІВ» та ОСОБА_1 було укладено Договір купівлі-продажу квартири від 01.08.2022 року. Згідно п.1 цього договору, ТОВ «ІМПРЕСІВ» продає та зобов`язується передати у власність гр. ОСОБА_1 , а гр. ОСОБА_1 купив та зобов`язується прийняти у власність належну на праві приватної власності продавцю квартиру АДРЕСА_2 .

Також, п.8 вказаного договору купівлі-продажу від 01.08.2022 р. встановлено, що представник продавця свідчить, що ТОВ «ІМПРЕСІВ» дійсно є власником квартири, у нього немає обмежень щодо свого права розпоряджатися квартирою, ні квартира, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим особам, не надана в іпотеку, не передана в оренду чи безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебуває, права третіх осіб (права наймача, право застави, право довічного утримання тощо) щодо квартири, відсутні, питання права власності на квартиру не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної квартири відсутні, квартира, не внесена до статутного капіталу юридичних осіб, у квартирі, не зареєстровано місцезнаходження юридичної особи».

Спираючись на зазначене, відповідач-3 ОСОБА_1 є добросовісним набувачем зазначеної квартири та жодних дій щодо неправомірного набуття її у власність не вчиняв та на період набуття права власності, про жодні права позивача як Іпотекодавця на належну квартиру не знав, оскільки Державні реєстри не містили жодних обтяжень майна, в тому числі і іпотеки. Тобто на той час для прийняття рішення щодо державної реєстрації його права власності у державного реєстратора ніяких перешкод не було.

Також, додатково були відсутні відомості про зареєстрованих у спірному житлі осіб, зокрема і дитини позивача.

Позивач просила застосувати наслідки недійсності правочину шляхом припинення речових прав ОСОБА_1 на нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_2 та скасувати рішення державного реєстратора, а саме приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу Єдемська-Фастовець О.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01.08.2022.

У постанові від 04.07.2018 р. у справі № 653/1096/16-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для цілей визначення наявності в особи права володіння нерухомим майном має бути застосовано принцип реєстраційного підтвердження володіння, який полягає в тому, що особа, яка зареєструвала право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі повноваження власника, визначені в ч. 1 ст. 317 ЦК України, зокрема набуває й право володіння. Отже, з огляду на специфіку речей в обороті, володіння рухомими й нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджено, зокрема, фактом державної реєстрації права власності на це майно у встановленому законом порядку.

Законодавство визначає певний перелік можливих способів захисту порушеного права, у тому числі у спосіб, визначений договором (стаття 16 Цивільного кодексу). Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновлює порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Питання щодо належного способу захисту знайшли своє закріплення і рішенні Верховного Суду від 18 травня 2022 року у справі № 335/10446/18 (провадження № 61-3291св21), відповідно до якого якщо майно вибуло з володіння позивачів поза їх волею, то це є підставою для витребування майна від останнього набувача, який як добросовісний набувач не позбавлений можливості відновити свої права у спосіб звернення до суду з позовом до продавця спірного нерухомого майна на підставі статті 661 ЦК України.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20).

З огляду на зазначене суд вважає за необхідне відмовити в задоволенні щодо зазначених позовних вимог з огляду на невірно обраний позивачем спосіб захисту.

За змістом ч. 3 ст. 12, ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 76 ЦПК України).

В ч. 2 ст. 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно із ч. 1 ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Статтею 89 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконання, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивуючи відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Європейський суд справ людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до ч.1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 4, 12, 13, 76, 77, 81-82, 89, 137, 141, 259, 263-265, 280-289, 354 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ», товариства з обмеженою відповідальністю «ІМПРЕСІВ», ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляють самостійні вимоги: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Київ Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири з застосуванням наслідків недійсності правочину шляхом припинення речових прав та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 01 лютого 2022 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» (), як продавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «ІМПРЕСІВ» (), як покупцем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Київ Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, зареєстрований в реєстрі за № 133.

В задоволенні іншої частині позовних вимог - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» () на користь ОСОБА_2 , рнокпп НОМЕР_1 , судові витрати по справі, що складаються з судового збору в розмірі 744,30 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ІМПРЕСІВ» () на користь ОСОБА_2 , рнокпп НОМЕР_1 , судові витрати, що складаються з судового збору в розмірі 744,30 грн.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив за письмовою заявою відповідача, яку може бути подано до Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя протягом 30 днів з дня ухвалення рішення.

Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його ухвалення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом 20 днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Заочне рішення може бути оскаржене позивачем в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Запорізького апеляційного суду або через Орджонікідзевського районний суд м. Запоріжжя протягом тридцяти днів з дня його ухвалення. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження.

Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Повне судове рішення складено 07.04.2023.

Суддя: О.О. Романько