Справа № 727/7721/22
Провадження № 2/727/112/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 квітня 2022 року м. Чернівці

Шевченківський районний суд м. Чернівці у складі:

головуючого судді - Калмикової Ю.О.,

за участі секретаря - Макогон А.А.,

за участю представника позивача - Стороженка Ю.В.,

за участю представника відповідачів - Шевченка М.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Чернівці в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору Приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» звернулося до Шевченківського районного суду м. Чернівці з позовом до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору Приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на те, що між Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого кооператив (продавець) передав за плату, а ОСОБА_1 , (покупець) прийняв у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) № 139, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Даний договір порушує права позивача та підлягає визнанню недійсним, виходячи з наступного.

ТОВ «Гіпербуд» на підставі договору оренди землі № 7800 від 04.05.2012 є орендарем земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 .

29 серпня 2012 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області товариству видано дозвіл на виконання будівельних робіт № ЧВ9 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку з вбудовано прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга будівництво торгового центру).

ТОВ «Гіпербуд» здійснило будівництво торгового центру та згідно зі звітом Приватної аудиторської фірми «Експрес-Аудит» сума витрат на нього позивача станом на 30.09.2016 склала 47663752,69 грн..

По завершенню будівництва позивач звернувся до Інспекції державного архітектурно - будівельного контролю Чернівецької міської ради із заявою про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію. Однак Інспекція у прийнятті в експлуатацію об`єкта відмовила з мотивуванням, що позивач надав недостовірні дані щодо земельної ділянки.

Відповідно до ч. 7 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», у разі, якщо право на будівництво об`єкта передано іншому замовникові замовник протягом трьох робочих днів повідомляє про такі зміни відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю з поданням засвідчених у встановленому порядку копій документів, що підтверджують зазначені зміни.

ТОВ «Гіпербуд» право на будівництво об`єкта нікому не передавало та про такі зміни органи державного архітектурно-будівельного контролю не повідомляло.

Рішенням Чернівецької міської ради № 317 від 28.07.2016 було припинено в односторонньому порядку договір оренди землі № 7800 від 04.05.2012, укладений міською радою із ТОВ «Гіпербуд».

Також між Чернівецькою міською радою та Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Проспект» було укладено договір оренди землі № 10303 від 24.10.2016, за умовами якого міська рада передала кооперативу земельну ділянку за адресою: м. Чернівці, проспект Незалежності, 131.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 6 лютого 2017 року в справі № 926/4124/16, яке набрало законної сили, вищевказане рішення міської ради визнано недійсним та скасовано, а договір оренди землі № 10303 від 24.10.2016, укладений між міською радою та Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Проспект» визнано недійсним.

Разом з тим, використовуючи договір оренди землі № 10303 від 24.10.2016, Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» в незаконний спосіб отримав сертифікат готовності на закінчений будівництвом об`єкт - «будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом за адресою: м. Чернівці, проспект Незалежності, 131 (І черга - будівництво торгового центру). Також, використовуючи договір оренди землі та сертифікат, Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» продав нежитлові приміщення в торговому центрі ряду юридичних та фізичних осіб, в тому числі й ОСОБА_1 .

Вищевказаний сертифікат скасований постановою Західного апеляційного господарського суду від 26.01.2021 у справі № 926/1574/18.

З наведеного вище вбачається, що замовником будівництва торгового центру по АДРЕСА_1 , є ТОВ «Гіпербуд», а не відповідач Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект». Обслуговуючий кооператив «ЖКБ «Проспект» неправомірно набув статусу замовника будівництва та оформив право власності на торговий центр, в тому числі і на приміщення, яке є предметом оскаржуваного договору купівлі-продажу.

Відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 876 ЦК України встановлено, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Згідно з пункту 4 частини 1 статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» 17 лютого 2011 року, № 3038-VI замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Відповідно до частини 4 статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 658 Цивільного кодексу України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» не був власником торгового центру та не мав права продажу нежитлових приміщень у ньому.

Отже оспорюваний договір не відповідає вимогам ст. 658 ЦК України, яка передбачає, що право на продаж товару має власник товару, в зв`язку з чим підлягає визнанню недійсним.

В результаті укладення оспорюваного договору купівлі-продажу порушено права ТОВ «Гіпербуд», як замовника будівництва, а саме: позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно.

Аналогічні правові позиції викладені у постановах Верховного Суду від 25.07.2019 р. у справі № 727/7137/17 та від 01.07.2020 р. у справі № 727/7763/17 - в ідентичних справах за позовами ТОВ «Гіпербуд» про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, за якими Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» продавав нежитлові приміщення в торговому центрі за адресою: АДРЕСА_1 .

Орієнтовний розрахунок судових витрат, які позивач поніс та очікує понести в зв`язку з розглядом справи, складає 2 481,00 грн. судового збору та 10 000,00 грн. витрат на правову допомогу.

На підставі викладеного, позивач просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 139, загальною площею 71,5 кв. м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , від 04.05.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Надією Василівною.

Надходження позовної заяви та інших заяв до суду

12.09.2022 року ухвалою суду про відкриття провадження у справі № 727/7721/22 було призначено справу до розгляду та постановлено ухвалу про забезпечення позову (а.с.53-55).

26.09.2022 представником позивача Стороженко Ю.В. подано клопотання про слухання справи в режимі відеоконференції.

05.10.2022 представником позивача Стороженко Ю.В. подано клопотання про слухання справи в режимі відеоконференції.

28.11.2022 представником відповідачів ОСОБА_2 надано відзив на позовну заяву (а.с.86-90).

20.12.2022 ухвалою суду закрито підготовче судове засідання та призначено цивільну справу до судового розгляду.

06.02.2023 представником позивача Стороженко Ю.В. надано клопотання про відкладення слухання справи.

13.03.2023 представником позивача ОСОБА_3 надані письмова промова в судових дебатах.

17.03.2023 представником позивача Стороженко Ю.В. надане письмове клопотання про подальший розгляд справи у відсутність представника позивача.

05.04.2023 представником відповідачів ОСОБА_2 надане письмове клопотання про подальший розгляд справи у відсутність представника відповідачів.

Доводи особи, яка подала позов

Позовна заява мотивована тим, що договір купівлі-продажу укладено неналежним власником, а саме: ЖБК «Проспект», в результаті чого порушено права ТОВ «Гіпербуд», як замовника будівництва, а саме: позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно.

28 листопада 2022 представником відповідача Шевченко М.М. надано відзив на позовну заяву, в якому зазначено, що позивач в позові обґрунтовує необхідність визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна по АДРЕСА_1 тим, що такий договір укладено відповідачами незаконно, тобто, з порушенням вимог встановлених законом до такого правочину, порушує права позивача як замовника будівництва, а саме: позивач позбавлений можливості здати об`єкт будівництва в експлуатацію та оформити право власності на вказане майно. Правовою підставою для недійсності правочину позивач зазначає в позові ч.1 ст. 215 ЦК УКраїни, та обґрунтовує обставини викладені ним у позові додатками до позовної заяви. З вказаним позовом категоричні не згодні, вважають його безпідставним та таким, що не обґрунтований, та підлягає залишенню без задоволення, виходячи з наступного. Позовна заява подана ТОВ Гіпербуд, який не являється стороною договору купівлі-продажу нерухомого майна, а тому оспорює його як третя особа, яка вважає, що таким договором порушується право позивача, проте питання про віндикацію чи визнання права на такий об`єкт угоди перед судом не ставить. Позивач ініціював спір про недійсність, оскільки не вважає договір нікчемним, а тому вважає оспорюваним. Відповідно до норм Цивільного кодексу України оспорюваними є правочини:

1.що вчинені неповнолітньою особою за межами своєї цивільної дієздатності (стаття 222 ЦК України);

2.що вчинені фізичною особою, що обмежена у дієздатності, без згоди піклувальник (стаття 223 ЦК України);

3.що вчинені під впливом помилок (стаття 229 ЦК України);

4.що вчинені під впливом тяжкої обставини (стаття 233 ЦК України);

5.фіктивні (стаття 234 ЦК України);

6.удавані (стаття 235 ЦК України).

Ці правочини не є недійсними за правилом, але допускається можливість визнання їх такими в судовому порядку на вимогу однієї зі сторін або заінтересованих осіб.

Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:

?пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою;

?наявність підстав для оспорення правочину;

?встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці.

В даному випадку сторона позивача не зазначає підставу для визнання недійсності правочину, що передбачена в Цивільному кодексі України, адже, у позивача немає підстав для оспорювання даного правочину. ТОВ «Гіпербуд» не зазначає жодної з передбачених законом категорій підстав для оспорювання договору, передбаченого статтями ЦК України, зокрема ст. ст. 203, 215.

Сторона позивача вказує на порушення його права на введення об`єкта будівництва в експлуатацію, проте не зазначає в чому саме є труднощі у введенні об`єкта в експлуатацію, адже, з наданої відповіді відмови ДАБК Чернівецької міської ради, вказується на недотримання ТОВ «Гіпербуд» ряду вимог щодо оформлення здачі в експлуатацію, а саме: не зазначено інформацію про експерта та експертну організацію, некоректно зазначена інформацію щодо основних показників об`єкта, бланк акта не відповідає Додатку 9 до порядку, наведено недостовірні відомості в п. 13 про документ що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Таким чином, залежності та причинного зв`язку недотримання вимог здачі в експлуатацію об`єкта не являється причиною визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна в даній справі.

В даній справі, слід з`ясувати, чи дійсно таким договором порушено право чи інтерес особи, яка збирається звертатись з позовом і чи буде такий спосіб захисту ефективним. Якщо особа звертається з позовом задля інших цілей, ніж захист порушеного права чи інтересу, зокрема для встановлення преюдиційних обставин або з метою ухилення від виконання зобов`язань, то у задоволенні позову може бути відмовлено.

Так, у своїй постанові від 27.01.2020 року у справі № 761/26815/17 Верховний Суд зазначив, що недійсність договору, як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

Приватно-правовий інструментарій (зокрема, ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів) не повинен використовуватися учасниками цивільного обороту для невиконання публічних обов`язків, звільнення майна з-під арешту в публічних відносинах або створення преюдиційного рішення суду для публічних відносин.

Як відомо спір про питання видачі сертифікату на право експлуатації об`єкта нерухомості чи питання дозвільної документації на забудову, якими позивач обґрунтовує позов є виключно публічно-правовими, підтвердженням чого є юрисдикція, за якою такі спори були віднесені до публічно-правових. Та і отримання адміністративних послуг держави накшталт отримання дозволу на виконання будівельних робіт чи отримання сертифіката на право експлуатації об`єкта нерухомого майна є сферу публічного права, про що неодноразово зазначав Верховний Суд у своїй практиці.

Відповідно до висновків суддів у Постанові ОП КЦС ВС від 27 січня 2020 року у справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18), недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим. Сам позивач не пояснює яке саме право намагається позовом захистити ТОВ Гіпербуд, оскільки навіть мету свою обґрунтовує необхідністю отримати адміністративну послугу введення в експлуатацію. Тобто мета, яку намагається позивач досягти, пред`являючи позов про недійсність - отримати в подальшому право на введення в експлуатацію об`єкта нерухомості, право власності в якому оскаржує, що не може вважатись належним способом захисту права, у відповідності до практики Верховного Суду.

З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину ) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (Постанова КЦС ВС від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17).

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.

Крім того, інформація, зазначена в позові не відповідає дійсності та може призвести до викривлення фактів. Так, позивач зазначає, що являється замовником будівництва торгового центру по АДРЕСА_1 , на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 29 серпня 2012 року №ЧВ 9. Проте такі відомості не відповідають дійсності, оскільки станом на момент вчинення угоди та на момент пред`явлення позову, як і на момент введення об`єкта в експлуатацію замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями (торговий центр - перша черга) являється ОК ЖБК «Проспект». В дозвільну документацію на будівництво даного об`єкта було внесено зміни ДАБК Чернівецької міської ради та видано дозвіл на будівництво вказаного торгового центру, де знаходиться оспорюване приміщення на Обслуговуючий кооператив Житлово - будівельний кооператив «Проспект», а тому доводи позову в цій частині неспроможні. Як неспроможні доводи і в частині підстав для недійсності правочину, адже питання що порушує позивач у позові стосуються прав користування земельною ділянкою, питання дозвільної документації та питання введення об`єкта в експлуатацію, яке сторона позивача вважає порушенням їхніх прав. Проте, відповідно до наданих стороною позивача документів, вбачається, що договір оренди земельної ділянки ТОВ «Гіпербуд» з Чернівецькою міською радою, закінчив свою дію в силу спливу строків оренди, а міською радою не продовжений. Сторона ТОВ «Гіпербуд» вказує на неможливість ввести об`єкт в експлуатацію, проте не наводять доводів про усунення недоліків ними в акті введення об`єкта в експлуатацію.

Сторона позивача вказує на те, що ОК ЖБК «Проспект» не мав права продажу приміщень, оскільки не володіло такими правами, проте замовчує той факт, що ОК «ЖБК «Проспект» не тільки являлось власником такого приміщення на момент продажу, але і мало право здійснювати реалізацію, що передбачалось відповідними записами в реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності нас як відповідача. Цивільним кодексом передбачено виникнення права власності на нерухоме майно з моменту його державної реєстрації. Такі вимоги було дотримано, а подальшому надавалась оцінка таким діям (реєстраційним діям) судом адміністративної юрисдикції у справі щодо оспорювання скасування реєстраційних дій (в т.ч. стосовно щодо приміщення що є об`єктом купівлі - продажу та предметом спору в даній справі) справа №824/407/17-а.

У даному спорі минув і строк позовної давності, зокрема, строк звернення до суду з вимогами про визнання недійсним правочину, а тому, слід застосувати наслідки пропуску строків звернення до суду, тобто відмовити в позові за наслідками розгляду справи, про що і просить ОСОБА_4 . Просили суд відмовити в задоволенні позовних вимог.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_3 підтримав позовні вимоги, підтвердив факти, викладені в позовній заяві та просив суд задовольнити позовні вимоги повністю.

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, представлений захисником Шевченко М.М.

В судовому засіданні представник відповідачів ОСОБА_2 підтримав доводи, викладені в відзиві на позов та просив суд відмовити в задоволенні позовних вимог повністю.

Третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна в судове засідання не з`явилася, про день, час та місце розгляду справи повідомлялася належним чином, у встановлений судом строк, на адресу суду клопотань про відкладення розгляду справи та відзиву на позовну заяву не надала.

Вислухавши сторони, дослідивши письмові матеріали справи, суд вважає, встановленими наступні фактичні обставини справи.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

З матеріалів справи вбачається, що згідно з договором купівлі-продажу від 04.05.2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н.В., продавець Обслуговуючий кооператив Житлово-будівельний кооператив «Проспект» передав за плату, а покупець ОСОБА_1 прийняла у власність нежитлове приміщення під номером АДРЕСА_2 .

Відповідно до п. 3, 4 договору купівлі-продажу балансова вартість нежитлового приміщення, що є предметом даного договору становить 601406,00 грн., відповідно до довідки про балансову вартість виданої Обслуговуючим кооперативом Житлово-будівельний кооператив «Проспект» 24.04.2017 за №274.

За погодженням сторін продаж приміщення здійснюється за 601406,00 грн., які покупець зобов`язується сплатити продавцю у строк до 05.05.2017 року.

Згідно з договором оренди землі №7800 від 04.05.2012, укладеним між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд», предметом договору є строкове платне користування земельною ділянкою для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться у АДРЕСА_1 (відповідно до п. 1.1 договору оренди землі).

Відповідно до п. 2, 3, 4 договору оренди площа земельної ділянки 1,3000 га, кадастровий номер земельної ділянки :11:001:0022, нормативна грошова оцінка земельної ділянки 3282890,00 грн. Термін договору на 10 років і діє до 04.05.2022 р. Річна орендна плата визначена за повний рік оренди 98486,70 грн.

Згідно з дозволом на виконання будівельних робіт від 29.08.2012 р. №ЧВ 9, наданим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області Товариству з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» та генеральному підряднику дочірньому підприємству приватного підприємства «Капітал інвест груп «Чернівцібудінвест», надано дозвіл на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга будівництво торгового центру) за адресою: м. Чернівці, пр. Незалежності, 131.

Згідно з звітом про фактичні результати стосовно відображення в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності ТОВ «Гіпербуд» станом на 30.09.2016 витрат з будівництва об`єкту «будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга будівництво торгового центру)» разом витрат 47663752,69 грн.

Згідно з відмовою у видачі сертифікату від 05.01.2017 р. №ЧВ 82, наданою Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради за результати розгляду поданої Товариством з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» заяви про видачу сертифікату у видачі сертифіката будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_1 відмовлено.

Згідно з рішенням господарського суду Чернівецької області №926/4124/16 від 06.02.2017, визнано недійсним та скасоване рішення №317 Чернівецької міської ради 10 сесії VІІ скликання від 28.07.2016. «Про припинення договору оренди землі №7800 від 04.05.2012, укладеного між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд», у зв`язку з порушенням ст. 25 Закону України «Про оренду землі» пунктів 1.1, 5.2, 7.4, 11 Договору та надання в оренду земельної ділянки». Рішенням визнано недійсним договір оренди землі №10303 від 24.10.2016 року укладеним між Чернівецькою міською радою та обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект». Рішення набрало законної сили 04.04.2017 р.

Згідно з постановою Західного апеляційного господарського суду №926/1574/18 від 26.01.2021, рішення господарського суду Чернівецької області від 24.11.2019 року у справі №926/1574/18 скасовано. Прийнято нове рішення. Визнано незаконним дії Чернівецької міської ради щодо видачі Обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» сертифікату серії ЧВ №09 від 22.02.2017 року. Визнано незаконним та скасовано сертифікат серії ЧВ №09, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради 22.02.2017 року.

Згідно з постановою Верховного суду від 25.07.2017 року №727/4137/17, постанову Апеляційного суду Чернівецької області від 04.04.2019 залишити без змін, цим рішенням визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового (торгового) приміщення АДРЕСА_3 загальною площею 42,2 кв.м. від 15.03.2017, укладений між ОСОБА_5 та ОК ЖБК «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н.В.

Згідно з постановою Верховного суду від 01.07.2020 року №727/7763/17, постанову Апеляційного суду Чернівецької області від 16.02.2018 залишити без змін, цим рішенням визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового (торгового) приміщення № 225 загальною площею 42,3 кв.м, розташованого на АДРЕСА_1 , укладений 15 березня 2017 між ОСОБА_5 та ОК ЖБК «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н.В.

Мотивувальна частина

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання правочину недійсним.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (презумпція правомірності правочину).

Недійсність правочину визначається статтями 203, 215 ЦК України.

Відповідно до частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, третьої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: 1) пред`явлення позову однією із сторін або іншою заінтересованою особою; 2) наявність підстав для оспорювання правочину; 3) встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулась до суду.

Недійсним можна визнати лише договір як правочин, і така вимога може бути заявлена як однією із сторін, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Договір як документ, а також дублікат чи копії такого документу не можуть бути визнані недійсним (Постанова ВП ВС від 114 листопада 2018 року у справі 161/3245/15-ц (провадження №14-321цс18)).

При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити ефективне поновлення порушеного права (Постанова КЦС ВС від 29.05.2019 року у справі №362/3810/16-ц).

За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Поняття, зміст права власності та його здійснення закріплено у статтях 316, 317, 319 ЦК України.

З аналізу наведених норм можна дійти висновку, що право власності має абсолютний характер, його зміст становлять правомочності власника з володіння, користування та розпорядження належним йому майном. Забезпечуючи всім власникам рівні умови здійснення своїх прав, держава гарантує власнику захист від порушень його права власності з боку будь-яких осіб.

Позивач ТОВ Гіпербуд звертаючись до суду з даним позовом про визнання недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № НОМЕР_1 , загальною площею 71,5 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , від 04.05.2017, укладеного між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Надією Василівною, вважає, що договір купівлі-продажу укладено неналежним власником, а саме: ЖБК «Проспект», в результаті чого порушено право власності ТОВ «Гіпербуд», як замовника будівництва, а саме: позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно, а отже, порушено його право власності.

Рішенням №317 Чернівецької міської ради 10 сесії VІІ скликання від 28.07.2016 «Про припинення договору оренди землі №7800 від 04.05.2012, укладеного між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд», припинено дію договору оренди землі №7800 від 04.05.2012.

Згідно з відмовою у видачі сертифікату від 05.01.2017, №ЧВ 82, наданою Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради за результати розгляду поданої Товариством з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» заяви про видачу сертифікату у видачі сертифіката для будівництва будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_1 відмовлено з підстав того, що бланк акта не відповідає додатку 9 до Порядку. В акті готовності об`єкта до експлуатації від 14.11.2016: не зазначена інформація в пункті 3 про експертну організацію та головного експерта; некоректно зазначена інформація в пункті 6 щодо основних показників об`єкта; наведено недостовірні відомості в пункті 13 про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Згідно з рішенням господарського суду Чернівецької області №926/4124/16 від 06.02.2017, визнано недійсним та скасоване рішення №317 Чернівецької міської ради 10 сесії VІІ скликання від 28.07.2016 «Про припинення договору оренди землі №7800 від 04.05.2012, укладеного між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд», у зв`язку з порушенням ст. 25 Закону України «Про оренду землі» пунктів 1.1, 5.2, 7.4, 11 Договору та надання в оренду земельної ділянки». Рішенням визнано недійсним договір оренди землі №10303 від 24.10.2016, укладеним між Чернівецькою міською радою та обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект». Рішення набрало законної сили 04.04.2017.

Водночас в судовому засіданні встановлено, що відповідно до п. 3.1 договору оренди №7800 від 04.05.2012, термін договору на 10 років і діє до 04.05.2022. Даний договір оренди землі не переукладався та не пролонгувався між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд».

Також судом встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» не зверталося повторно до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради з заявою про видачу сертифікату.

На підставі викладеного, судом встановлено, що не заперечувалось і самим позивачем, позивач ТОВ Гіпербуд звернулось до суду за захистом права власності, яке у нього ще не виникло.

В даному, випадку суд наголошує, що оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину і хоча й не була титульним володільцем відчуженого майна, однак вважає своє право власності на це майно порушеним або вважає порушеним інше речове право на відчужене майно.

Втім, позивачем ТОВ Гіпербуд не доведено порушення його права власності вчиненням правочину, а саме: укладенням договору купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 139, загальною площею 71,5 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , від 04.05.2017, що укладений між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», та у чому полягає порушення права власності позивача відповідачами - Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 .

Окрім того, при оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити ефективне поновлення порушеного права (Постанова КЦС ВС від 29.05.2019 року у справі №362/3810/16-ц). Втім, обраний позивачем спосіб захисту не є ефективним та не забезпечує ефективне поновлення порушеного права позивача.

На підставі викладеного суд доходить висновку, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору Приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна, є такими, що задоволенню не підлягають повністю.

Відповідно до ч. 9 ст. 158 ЦПК України, у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

Відповідно до п. 10 ст. 158 ЦПК України, у такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.

Ухвалою Шевченківського районного суду від 12.09.2022, заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» про забезпечення позову, задоволено частково та накладено арешт на нежитлове приміщення № 139, загальною площею 71,5 м кв. за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

З урахуванням вимог ст. 158 ЦПК України, скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Шевченківського районного суду м. Чернівці від 12.09.2022 року (№ 727/7721/22) у цивільній справі за Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору Приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна, шляхом зняття арешту, накладеного на нежитлове приміщення № 139, загальною площею 71,5 м кв. за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Керуючись ст. 12, 13, 81, 258, 259, 263-265, 273 ЦПК України, ст. 516, 203, 215, 316, 317, 319 ЦК України, суд,

УХВАЛИВ:

Відмовити повністю у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору Приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна.

Скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Шевченківського районного суду м. Чернівці від 12.09.2022 року (№ 727/7721/22) у цивільній справі за Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору Приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівнаві, шляхом зняття арешту, накладеного на нежитлове приміщення № 139, загальною площею 71,5 м кв. за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги на рішення суду протягом тридцяти днів, з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Учасники справи:

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд», місцезнаходження за адресою: 29000, м. Хмельницький, вул. Пилипчука, 6,офіс 414, ідентифікаційний номер 37825109.

Відповідач: Обслуговуючий кооператив«Житлово-будівельний кооператив «Проспект», місцезнаходження за адресою: 58029, м. Чернівці, пр. Незалежності, 131, .

Відповідач: ОСОБА_1 , місце проживання за адресою: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер НОМЕР_2 .

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна, місцезнаходження за адресою: АДРЕСА_5 .

Суддя Ю. О. Калмикова