Доманівський районний суд Миколаївської області
Справа № 475/906/20
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

07.04.2023смт. Доманівка

Доманівський районний суд Миколаївської області в складі:

головуючої- судді: Єгорової Н.І..,

при секретареві : Маковецькій Л.А.,

за участю позивача: ОСОБА_1 ,

представника позивача: ОСОБА_2 ,

відповідача: ОСОБА_3 ,

представника відповідача: ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт.Доманівка цивільну справу, в порядку загального позовного провадження, за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог- фермерське господарство Альпи про зміну умов договорів оренди земельних ділянок,

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог- фермерське господарство Альпи про зміну умов договорів оренди земельних ділянок, посилаючись на те, що 22.04.2015р. між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі строком на 49 років на земельну ділянку площею 8,2968га, кадастровий номер :13:000:0517, яка розташована в межах території Володимирівської сільської ради Доманівського району Миколаївської області. За умовами договору розмір орендної плати визначено 3% від вартості земельної ділянки, нормативна грошова оцінка якої була здійснена станом на 22.04.2015р. та становила 185704.95 грн.

22.04.2015р. між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 був укладений договір оренди землі на 49 років на земельну ділянку площею 7,33га, кадастровий номер :04:000:0014, яка розташована в межах території Сухобалківської сільської ради Доманівського району Миколаївської області. За умовами договору розмір орендної плати визначено 3% від вартості земельної ділянки, нормативна грошова оцінка якої була здійснена станом на дату укладення договору та становила 164996.69 грн.

За умовами договору визначено, що розмір орендної плати не переглядається при зміні коефіцієнта індексації, а обчислення орендної плати на земельну ділянку здійснюється без урахування індексації. На думку позивача, такі умови договорів оренди земельних ділянок є дискримінаційними для нього.

Станом на 02.09.2020р. нормативна грошова оцінка земельних ділянок зросла, так грошова оцінка земельної ділянка площею 7,3237 га становила 253519.97 грн., а земельної ділянки площею 8,2968га- 303295,12 грн. Оскільки вартість земельних ділянок впливає на розмір орендної плати, позивач запропонував орендарю внести зміни в договора оренди земельних ділянок щодо перерахунку розміру орендної плати, надіславши свої пропозиції в додаткових угод. 15.10.2020р. позивач отримав відповідь від відповідача, з якої вбачається, що орендар не погодився з пропозиціями орендодавця.

Відповідно до п.34 Договорів оренди та ст.30 Закону України Про оренду землі зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Враховуючи, що змінилася грошова оцінка земельних ділянок, позивач вважає що виникла

необхідність у перегляду розміру орендної плати, тому пропонує відповідачу збільшити розмір орендної плати до 5% від грошової оцінки змельних ділянок та змінити строк дії договору з 49 років на 10 років з моменту укладення основного договору.

Так, як на момент укладення договорів оренди заборонялося будь-яке відчудження земельних ділянок, а на даний час законодавство з приводу відчудження землі змінилося, позивач вважає, що змінилися умови та обставини, які дають підставу для зміни строку дії оренди.

За таких обставин, позивач звернувся до суду з позовом про внесення змін в умови договорів оренди земельних ділянок, а саме строк дії договорів вважати укладеним на 10 років, починаючи з 22 квітня 2015р.; розмір орендної плати збільшити до 5% від вартості нормативно-грошової оцінки землі. Визначити, що орендна плата підлягає індексації, індексація здійснюється орендарем шляхом множення розміру орендної плати на коефіцієнт індексації, який розраховується як добуток індексів інфляціїї за календарний рік. Орендна плата сплачується орендодавцю за рік, починаючи від дати реєстрації додаткової угоди. Розмір орендної плати переглядається при зміні нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь та коефіцієнту індексації нормативно грошової оцінки.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_2 позовні вимоги підтримали та просили їх задовольнити в повному обсязі, пояснивши суду, що після укладення договорів оренди на дві земельні ділянки площею 7,33 га та 8,2968 га, змінилися обставини, які дають підставі змінити умови договору, а саме змінити строк дії договору з 49 років на 10 років та переглянути розмір орендної плати, у звязку з тим, що змінилася нормативно грошова оцінка земельних ділянок, що істотно впливає на суму щорічної орендної плати.

Відповідач ОСОБА_3 та його представник ОСОБА_4 , позовні вимоги в судовому засіданні не визнали, вважають їх необгрунтованими і як такими, що не підлягають задоволенню. У відзиву на позов, відповідач повідомив суду, що при укладенні договорів оренди на дві земельних ділянки з ОСОБА_1 було обумовлено строк дії договору та розмір орендної плати. ОСОБА_1 виявив бажання отримати орендну плату за всі роки оренди одним платежем, на що орендар погодився. В день укладення договорів оренди 22 квітня 2015р. ОСОБА_1 отримав від ОСОБА_3 грошові кошти в сумі 242 545.10 грн. та 272 986.35 грн., про що свідчать його письмові розписки. У звязку з тим, що орендна плата сплачена за всі 49 років оренди земельних ділянок, підстав для зменшення строку дії договорів та збільшення розміру орендної плати, на думку відповідача, не має, так як зазначені умови договору виконані одноразово, що не забороняє закон.

Представник третьої особи- фермерського господарства Альпи- Каратассо Л.Г. в судовому засіданні просила в задоволені позовних вимог відмовити, так як запропоновані зміни до умов договору погіршують становище господарства, що не відповідає вимогам діючого законодавства.

Вислухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази, надані сторонами, в рамках позовних вимог, суд приходить до наступного висновку.

Згідно зі ст.2 Закону України Про оренду землі відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним Кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них,а також договором оренди землі.

Із матеріалів справи вбачається, що 22.04.2015р. між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 7,33 га з кадастровим номером :04:000:0014 для ведення сільськогосподарського виробництва строком на 49 років. Договір підписаний сторонами та внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 13.05.2015р., номер запису про інше речове право 9685624.

22.04.2015р. між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 8,2968 га з кадастровим номером :13:000:0517 для ведення сільськогосподарського виробництва строком на 49 років. Договір підписаний сторонами та внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 13.05.2015р., номер запису про інше речове право 9685493.

Згідно п.9 Договору оренди земельної ділянки площею 8,2968га, розташованої в межах території Володимирівської сільської ради, Доманівського району, Миколаївської області,- сторони обумовили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від вартості земельної ділянки, що складає 5571,15 грн.

Пунктом 5 Договору зазначено-нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 185704,95 грн.( вартість земельної ділянки визначена з урахуванням коефіціенту інфляції 3,997).

Пунктом 10 Договору зазначено- обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється без урахування індексації.

Відповідно до п.11 Договору-орендна плата вноситься один раз за 49 років до 30.12.2015р. в сумі 272 986.35 грн..

Відповідно до п.13- розмір орендної плати при зміні коефіцієнта індексації не переглядається.

В договорі від 22.04.2015р. , укладеному між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 про оренду земельної ділянки площею 7,33 га, розташованої в межах території Сухобалківської сільської ради Доманівського району Миколаївської області нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 164 996.69грн.(п.5 Договору).

Орендна плати обумовлена у грошовій сумі у розмірі 3% від вартості земельної ділянки, що складає 4949,90 грн.(п.9 Договору).

П.11 Договору- орендна плата вноситься один раз за 49 років до 30.12.2015р. в сумі 242 545.10 грн.

Умови визначені в п.10 та п.13 аналогічні з договором від 22.04.2015р. на земельну ділянку розміром 8,2968га.

Згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 02.09.2020р.- нормативно грошова оцінка земельної ділянки площею 7,3237 га становить 253 519.97 грн.; нормативно грошова оцінка земельної ділянки площею 8,2968 га- становить 303 295.12 грн.

30 вересня 2020р. ОСОБА_1 звернувся з письмовою заявою до ОСОБА_3 з пропозицією внести зміни до договорів оренди землі, укладених 22.04.2015р., долучивши до заяви додаткові угоди.

ОСОБА_1 запропонував внести зміни до п.8 Договору, а саме:

-викласти зміни в слідуючій редакції- Договір укладено строком на 10 років з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обгрунтування сівозміни з впорядкування угідь. Після закінчення строку договору орендар, який має право скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі не пізніше ніж за три місяці до спливу строку дії договору оренди землі. Строк дії Договору починається з 22 квітня 2015р..

- п.9 викласти в новій редакції- орендна плата розраховується та вноситься орендарем щороку в грошовій формі та у розмірі 5% НГО земельної ділянки, встановленої на дату укладення додаткової угоди та змінюється від зміни НГО.

- п.10 викласти в новій редакції- орендна плата підлягає індексації. Індексація здійснюється орендарем шляхом множення розміру, визначеного п.4,1 Договору, на коефіціент індексації, який розраховується як добуток індексів інфляції за календарний рік.

- п.11 викласти в новій редакції- орендна плата сплачується орендодавцеві за рік, починаючи від дати реєстрації додаткової угоди.

- п.13 Договору-також викласти в новій редакції- розмір орендної плати переглядається при зміні нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь та коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки.

Усі інші умови договорів залишаються незмінними.

ОСОБА_3 , посилаючись на ст..21 Закону України Про оренду землі, якою передбачено, що розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, повідомив ОСОБА_1 , що не погоджується на внесення змін до договорів оренди земельних ділянок площею 7,33 га та 8,2968 га, оскільки за умовами п.11.Договору- орендна плата сплачена орендодавцеві один раз за 49 років в сумі 242 545.10грн. та 272 986.35 грн.. Строк дії договору, розмір, форма і строки внесення орендної плати були обумовлені сторонами при укладені договорів. Умови договорів не суперечать вимогам спеціального Закону України Про оренду землі і не порушують нічиїх прав.

Орендодавець ОСОБА_1 вважає, що укладення договорів оренди земельних ділянок строком на 49 років без перегляду розміру орендної плати суттево погіршує його права, так як внаслідок досить тривалого строку дії оренди, враховуючи його пенсійний вік, він не може розпорядитися своєю власністю. Із-за відсутності можливості перегляду розміру орендної плати, на підставі збільшення нормативно грошової оцінки земельних ділянок, ОСОБА_1 позбавлений права на те, на що він розраховував при укладенні договорів оренди землі.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно між ОСОБА_3 та фермерським господарством Альпи 10.01.2018р.був укладений договір суборенди земельної ділянки площею 8,2968 га. Договір зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.01.2018р., номер запису про інше речове право 24436148.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно між ОСОБА_3 та фермерським господарством Альпи 10.01.2018р.був укладений договір суборенди земельної ділянки площею 7,3237 га. Договір зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.01.2018р., номер запису про інше речове право 24431062..

Відповідно до ч 2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших

випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст.13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі- це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 21 Закону України Про оренду землі передбачено, що орендна плата за землю- це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Статтями 627,629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обовязковим для виконання сторонами.

Згідно ст.531 ЦК України боржник має право виконати свій обовязок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобовязання чи звичаїв ділового обороту. Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій ст.14 Закону України Про оренду землі.

Відповідно до ч 1 ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів, які обгрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, що мають значення для вирішення справи.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом ( ч 1 ст.81 ЦПК України).

За змістом частин 1-3 ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному, обєктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановлениої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний звязок доказів у їх сукупності.

Враховуючи положення ст.531 ЦК України, рішення суддів від 21.12.2017р. Доманівського районного суду( справа № 475/793/17), залишене в силі постановою апеляційного суду Миколаївської області від 13.02.2018р. та постановою Верховного Суду від 25.05.2020р., рішення суду від 19.03.2019р. Доманівського районного суду (справа № 475/794/17), якими доведено факт отримання ОСОБА_1 орендної плати за двома договорами оренди земельних ділянок в сумі 272 986.35 грн. та 242 545.10грн. за увесь строк дії договорів, що підтверджено дослідженими в судовому засіданні оригіналами розписок, складених власноручно орендодавцем, можливо дійти висновку, що сторони погодили у письмовій формі порядок сплати орендної плати за майбутні періоди і цей порядок було реалізовано сторонами.

Виконання зобовязання за умовами договору, щодо сплати орендної плати за увесь період оренди одноразово, суперечить пропозиціям позивача щодо перегляду розміру орендної плати та строків її виплати. Зобовязання, яке виконано за згодою сторін, не може бути змінено, так як після виконання воно перестало існувати.

Щодо перегляду строку дії договору, яке обумоволено умовами договору за погодженням сторонами- строком на 49 років, на думку суду воно також не може бути змінено без погодження сторонами.

За змістом ст.9 Закону України Про оренду землі та ст.130 ЗК України власник земельної ділянки в період дії оренди не позбавлений права на відчудження земельної ділянки шляхом її продажу. В цьому випадку, купівля-продаж земельної ділянки сільськогосгоподарського призначення проводиться з обовязковим наданням переважного права орендарю на отримання орендованої земельної ділянки. У разі відмови орендаря від набуття орендованої земельної ділянки, пропозиція надається інші третій особі.

У випадку відчудження земельної ділянки іншій особі, орендні відносини щодо даної земельної ділянки продовжуються з іншою особою на тих же умовах, що вони укладалися з первісним орендодавцем.

Таким чином, позивач не позбавлений права на відчудження земельної ділянки шляхом її продажу.

Проаналізувавши письмові докази та доводи сторін, викладені у позові, відзиву на позов,

відповіді на відзив до позову, суд приходить до висновку, що позивач не довів істотного порушення орендарем умов договору щодо позбавлення його права на те, на що він розраховував при укладенні договору оренди (ст.651 ЦК України), щоб дало підстави для внесення змін до умов договорів, шляхом укладення додаткових угод, а тому в задоволені позовних вимог належить відмовити.

Відповідно до ч2 ст.141 ЦПК України судові витрати , повязані з розглядом справи покладаються, у разі відмови в позові -на позивача.

Згідно ст.133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, повязаних з розглядом справи. До витрат, повязаних з розглядом справи, належать витрати, в тому числі на професійну правничу допомогу.

Через відмову в задоволені позову, судові витрати у виді надання професійної правничої допомоги відповідачу, документально підтверджені, покладаються на позивача.

Судові витрати на правничу допомогу відповідача складають 5000 грн., що підтверджується договором про надання правової допомоги від 15.11.2020р., актом виконаних юридичних послуг із детальним розрахунком від 22.02.2023р. та квитанцією №4 від 22.02.2023р. про сплату послуг.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.7,10,12,13,81,141,259,263-265,268 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

В задоволені позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог- фермерське господарство Альпи про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 22.04.2015р. площею 8,2968 га, кадастровий номер :13:000:0517, та договору оренди земельної ділянки від 22.04.2015р. площею 7,3237 га, кадастровий номер :04:000:0014- відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , ІПН НОМЕР_1 , прож. АДРЕСА_1 ) на користь ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , ІПН НОМЕР_2 , прож. АДРЕСА_2 ) судові витрати в сумі 5000(пять тисяч) грн. в рахунок відшкодування понесених відповідачем витрат на правничу допомогу

Рішення набирає чинності через 30 днів, якщо не буде оскаржене.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Миколаївського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги у 30-денний строк з моменту його проголошення.

Суддя : Н. І. Єгорова