Номер провадження: 22-ц/813/3326/23
Справа № 494/1439/19
Головуючий у першій інстанції Римар І. А.
Доповідач Сєвєрова Є. С.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.06.2023 м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії:.

головуючого Сєвєрової Є.С.,

суддів: Вадовської Л.М., Цюри Т.В.,

за участю секретаря Малюти Ю.С.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідачі: Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Імені Мічуріна», Товариство з обмеженою відповідальністю «Розквітне Агро»,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Імені Мічуріна» на рішення Березівського районного суду Одеської області від 01 червня 2022 року у складі судді Римаря І.А.,

в с т а н о в и в:

У вересні 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до СТОВ «Імені Мічуріна», ТОВ «Розквітне Агро» про визнання договорів оренди землі недійсними, стягнення судового збору та коштів на правову допомогу у розмірі 20 000 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач є власником земельних ділянок площею 4,2042 га за кадастровим номером :01:002:0896, та площею 4,2042 га за кадастровим номером :01:002:0855, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташовані на території Розквітівської сільської ради Березівського району Одеської області та підтверджено відповідними інформаційними довідками. У квітні 2015 року відповідач надав договори оренди, однак у договорі були відсутні відомості, які є істотними умовами договору. Позивач зазначила, що згідно з договорами від 30 квітня 2015 року між нею та СТОВ «Імені Мічуріна» було укладено договір оренди землі № МСНRP-2015-00078 від 30 квітня 2015 року. Також, 17 липня 2015 року між вищевказаними сторонами було укладено договір оренди землі № МСНRP-2015-00465 від 17 липня 2015 року. Але, дані договори оренди позивач вважає, що не відповідають вимогам чинного законодавства. Також зазначила, що не надавала згоди орендарю на використання її ділянок строком на 10 років, також орендар не виконав домовленості про сплату орендної плати від нормативної грошової оцінки землі. Вказала, що їй стало відомо, що СТОВ «Імені Мічуріна» передало її ділянки в суборенду на користь ТОВ «Розквітне-Агро». Тобто, суборенда була проведена без згоди власника землі, без врахування її законних прав та інтересів.

Рішенням Березівського районного суду Одеської області від 01 червня 2022 року позов задоволено частково. Визнано договір оренди землі №MCHRP-2015-00078 від 30 квітня 2015 року недійсним. Визнано договір оренди землі №MCHRP-2015-00465 від 17 липня 2015 року недійсним. Стягнуто з СТОВ «Імені Мічуріна» та ТОВ «Розквітне Агро» солідарно на користь ОСОБА_1 витрати на правничу допомогу в розмірі 5 000 гривень. Стягнуто з відповідачів солідарно сплачений судовий збір на користь позивача.

Не погодившись з рішенням суду, СТОВ «Імені Мічуріна» звернулось до суду з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та постановити нове, яким в задоволені позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що витяги з нормативної грошової оцінки земель станом на 2021 рік, на підставі яких суд першої інстанції зробив висновки по суті спору, не можуть бути доказами недійсності договорів оренди землі на момент їх укладення, а тому обставини, які суд встановив на підставі цих документів, є хибними та такими, що не відповідають дійсності. Суд не зазначив, якій конкретно нормі права не відповідають п.2.4. договорів оренди землі. Суд не дослідив в чому саме полягає неправомірність дій з боку СТОВ «Імені Мічуріна» в момент укладення спірних договорів. Суд не встановив наявність негативних наслідків для позивача. Апелянт також зазначив, що суд першої інстанції сплутав такі поняття як «державна реєстрація земельної ділянки» та «державна реєстрація права оренди землі» і як наслідок застосував норми матеріального права, які не слід було застосовувати. У даному випадку земельні ділянки, які належать ОСОБА_1 , на момент укладення спірних договорів вже були сформовані і відповідно орендар не ніс жодних обов`язків з їх державної реєстрації. Скаржник також послався на те, що визначаючи початок перебігу позовної давності, слід враховувати, коли про порушене право довідався або міг довідатися позивач, у даному спорі - з часу, коли позивач довідалася або могла довідатися про існування договорів оренди землі, за якими її земельні ділянки були передані у користування СТОВ «Імені Мічуріна».

Позивач та представник ТОВ «Розквітне Агро» в судове засідання 15.06.2023 не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини неявки суд не повідомили, клопотань про відкладення розгляду справи не заявили, у зв`язку з чим суд вирішив розглянути справу без їх участі.

Заслухавши суддю-доповідача, представника апелянта, дослідивши доводи, наведенні в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, апеляційний суд приходить до наступних висновків.

З матеріалів прави вбачається, що ОСОБА_1 належить земельна ділянка площею 4,2042 га під кадастровим номером :01:002:0896 та земельна ділянка площею 4,2042 га під кадастровим номером :01:002:0855.

30.04.2015 між ОСОБА_1 та СТОВ «Імені Мічуріна» укладено договір оренди землі № МСНRP-2015-00078, яким позивач надала СТОВ «Імені Мічуріна» в оренду земельну ділянку площею 4,2042 га під кадастровим номером :01:002:0896.

29.01.2016 здійснено реєстрацію права оренди вказаної земельної ділянки за СТОВ «Імені Мічуріна».

17.07.2015 між ОСОБА_1 та СТОВ «Імені Мічуріна» укладено договір оренди землі №МСНRP-2015-00465 за яким позивач передала СТОВ «Імені Мічуріна» земельну ділянку площею 4,2042 га під кадастровим номером :01:002:0855.

12.02.2016 здійснено реєстрацію права оренди вказаної земельної ділянки за СТОВ «Імені Мічуріна».

Вказані договори місять підписи сторін на кожній з сторінок, а також печатку товариства.

Відповідно до п. 2.4 договорів нормативна грошова оцінка земельних ділянок станом на 01.01.2015 становить 109 210,41 грн. і є базою для визначення орендної плати.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки індексується станом на 1 січня року, за який здійснюється виплата орендної плати, на величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, розраховану уповноваженим органом виконавчої влади у відповідності до Податкового кодексу України.

Договори укладено строком на 10 років (п. 3.1 договорів).

Згідно з п. 4.1 орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі. Щорічна орендна плата за земельну ділянку складає 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. На дату укладення цього договору щорічна орендна плата у грошовому виразі складає 5 460,52 грн., із якої вираховуються податки та збори з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України.

Пунктом 6.4 погоджено, що об`єкт оренди за цим договором вважається переданим орендодавцем орендарю з моменту державної реєстрації права оренди. При цьому складання додаткових документів, підтверджуючих факт передачі орендодавцем земельної ділянки. не вимагається. Сторони зобов`язані вжити посильних заходів спрямованих на реєстрацію права оренди, що виникає за цим договором.

Одночасно в прикінцевих положеннях пунктом 12.5 визначено, що договір оренди набирає чинності після підписання сторонами, речові права, що є предметом цього договору, виникають з моменту їх державної реєстрації. Орендодавець не заперечує проти початку використання орендарем земельної ділянки, що є об`єктом цього договору, до моменту державної реєстрації прав, що виникають за цим договором.

Згідно з п. 9.1.2.7 договору у випадку визнання недійсним або розірвання цього договору-орендодавець зобов`язаний повернути орендарю кошти, що були останнім виплачені у розмірі визначеному в п. 4.3 цього договору. Кошти повинні бути повернуті орендодавцем протягом десяти банківських днів, з моменту припинення дії цього договору. При цьому отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

В пунктів 9.2.1.5 сторони узгодили, що орендар має право передати земельну ділянку в суборенду (піднайм) на умовах не гірших ніж в цьому договорі без додаткового погодження з орендодавцем.

01.11.2015 між СТОВ «Ім. Мічуріна» та ТОВ «РозквітнеАгро» укладено договори суборенди зазначених вище земельних ділянок.

Суд першої інстанції визнаючи недійсними договори оренди виходив з того, що нормативна грошова оцінка однієї земельної ділянки становить 157 776,93 грн., проте в договорі зазначена у розмірі 109 210,41 грн.; оплата здійснюється без урахування індексів інфляції; спірні договори зареєстровані значно пізніше ніж були підписані сторонами, що свідчить про ухилення СТОВ «Ім. Мічуріна» від державної реєстрації спірних договорів оренди, та фактично збільшено строк оренди. Також суд за результатом допиту свідка дійшов висновку, що позивачу не було відомо на які істотні умови договорів оренди землі вона підписалася.

З вказаними висновками апеляційний суд не погоджується з огляду на наступне.

Згідно зі ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Частиною 1 статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законодавством як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з ч. 2. ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 14 Закону України "Про оренду землі" зазначено, що договір оренди землі укладається в письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Частинами 1 та 5 статті 6 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" в редакції на час укладання договору було передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації; форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження щодо використання земельної ділянки); визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Під час реєстрації договору оренди уповноважена посадова особа, яка проводить державну реєстрацію, перевіряє відповідність укладеного договору оренди землі вимогам Закону України "Про оренду землі" та Типового договору оренди землі.

Вбачається, що оспорювані договори оренди земельних ділянок укладені у письмовій формі, пройшли відповідну державну реєстрацію, позивач мала необхідний обсяг цивільної дієздатності.

При цьому, наявність підписів під оспорюваними договорами свідчить про наявність волевиявлення позивача, яке було спрямоване на укладання договорів оренди.

У пункті 12.7 сторони визначили, що договори укладені у 3-х примірниках, один знаходиться у орендаря, другий у орендодавця, третій в органі державної реєстрації.

Позивач, звертаючись до суду з даним позовом, надала суду примірники оспорюваних договорів тим самим підтвердила отримання їх копій після підписання.

Отже, взявши за основу показання свідка ОСОБА_2 , про те, що остання пам`ятає факт того, що у 2015 році підписавши договори оренди, позивач скаржилася їй, що не отримувала їх копії, дійшов помилкового висновку про те, що підписання оспорюваних договорів не відповідало внутрішньої волі позивача.

Щодо умов орендної плати вказаних договорів оренди.

Суд першої інстанції ,вирішуючи спір, прийняв за основу визначену нормативну грошову оцінку, яка була надана представником позивача на підставі Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, сформованого 29.07.2021, яка становить 157 776,93 грн.

Водночас суд не звернув увагу на те, що у листі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області Управління у Березівському районі Відділ №1 нормативна грошова оцінка земельних ділянок позивача станом на 01.01.2015 становила 109 380,97 грн., а з 2016 року 157 776,93 грн.

У оспорюваних договорах оренди, укладених у 2015 році, нормативна грошова оцінка земель станом на 01.01.2015 вказана у розмірі 109 210,41 грн. тобто розмір грошової оцінки вказаний у договір з розбіжністю у 170 грн. від визначеної тобто не містить суттєвого відхилення.

Крім того, розмір щорічної орендної плати сторони погодили, що складає 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; нормативна грошова оцінка індексується станом на 1 січня року, за який здійснюється виплата, отже при підвищенні розміру нормативної грошової оцінки орендодавець не позбавлений права на звернення до орендаря з вимогою про перегляд розміру орендної плати у відповідності до розміру нормативної грошової оцінки.

За змістом наданих позивачем листів, адресованих відповідачу у 2017 році, вбачається лише намір розірвати договори оренди у зв`язку з тим, що позивача не влаштовує розрахунок, проте пропозиції щодо перегляду розміру оренди не містять.

Водночас відповідно до ч.1 статті 627 ЦК України відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Як вказує відповідач та не заперечується позивачем, з 2015 по 2019 роки остання отримувала орендну плату, з пропозицією до відповідача щодо внесення додаткових умов не зверталась, що свідчить про те, що укладаючи договори його сторони розуміли та усвідомлювали вартість орендної плати.

Частиною 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Як визначено пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року N 220 обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації.

Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено на розсуд сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Отже, укладаючи договори оренди земельних ділянок сторони узгодили на власний розсуд, що орендна плата здійснюється без урахування індексації.

Щодо ухилення відповідача від державної реєстрації договорів оренди та фактичне збільшення строку оренди.

Суд першої інстанції не врахував, що норма статті 18 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої договір оренди землі набирав чинності після його державної реєстрації, втратила чинність з 01 січня 2013 року, а суд помилково ототожнив поняття "державної реєстрації договору оренди землі" з "державною реєстрацією права оренди".

У пункті 3.1 договорів оренди землі сторони узгодили, що цей договір укладено на 10 років. Одночасно в прикінцевих положеннях пунктом 12.5 визначено, що договір оренди набирає чинності після підписання сторонами.

Отже, умова договорів оренди про їх державну реєстрацію, за відсутності на час їх укладення в чинному законодавстві України відповідної правової норми та порядку такої реєстрації, не несе для сторін жодного юридичного значення.

При цьому, як вбачається з відміток з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щодо земельної ділянки :01:002:0896 дія договору оренди землі від 30.04.2015 встановлена строком до 30.04.2025.

Щодо земельної ділянки :01:002:0855 дія договору оренди землі від 17.07.2015 встановлена строком до 17.07.2025.

Отже, висновок суду першої інстанції про збільшення строку дії договору за рахунок недобросовісності дій орендаря є помилковим.

Щодо укладення відповідачем договорів суборенди земельних ділянок позивача.

Сторони відповідно до п. 9.2 підпункту 9.2.1.5 погодили, що орендар має право передати земельну ділянку в суборенду (піднайм) на умовах не гірших ніж в цьому договорі без додаткового погодження з орендодавцем.

Наведене свідчить про те, що між позивачами та відповідачем ТОВ "Флора" при укладенні договорів оренди землі погоджено істотні умови, у тому числі об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки), що підтверджується змістом договорів оренди.

Посилання позивача на те, що умови п. 91.2.7 договорів є незаконними та суперечать ст. 21 ЗУ «Про оренду землі» є безпідставними з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 4 статті 21 ЗУ «Про оренду землі» у разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Як зазначено в п. п. 9.1.2.7 договорах оренди землі у випадку визнання недійсними або розірвання цього договору-орендодавець зобов`язаний повернути орендарю кошти, що були останнім виплачені у розмірі визначеному в п. 4.3 цього договору. Кошти повинні бути повернуті орендодавцем протягом десяти банківських днів, з моменту припинення дії цього договору. При цьому отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Отже, оспорюваний підпункт договорів оренди землі не суперечить нормам ЗУ «Про оренду землі».

Таким чином, позивачами не доведено належним чином підстави, передбачені ст. ст. 203, 215 ЦК України та ст. 14 Закону України "Про оренду землі", для визнання спірних договорів оренди землі недійсними. Спірні договори оренди землі укладені у встановленій законом формі та порядку й законних підстав для визнання їх недійсними немає. Тому права позивача у зв`язку з укладеними договорами оренди землі не порушені й у відповідності до статей 15, 16 ЦК України не підлягають захисту судом.

Згідно з положеннями пункту 4 частини 1, частини 4 статті 376 ЦПК, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись ст. ст. 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Імені Мічуріна» задовольнити.

Рішення Березівського районного суду Одеської області від 01 червня 2022 року скасувати.

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Імені Мічуріна», Товариства з обмеженою відповідальністю «Розквітне Агро» про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок відмовити.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст складений 23.06.2023

Головуючий:

Судді: