Справа № 484/180/23
Провадження № 2/484/300/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 березня 2023 року м. Первомайськ

Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області у складі:

головуючого судді Маржиної Т.В.,

за участю секретаря судового засідання Сіраченко Д.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , інтереси якого представляє адвокат Сотська Світлана Олексіївна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки,

за відсутності сторін, -

ВСТАНОВИВ:

10.01.2023 ОСОБА_1 в особі представника адвоката Сотської С.О. звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» (далі ТОВ «Агрофірма Корнацьких»), мотивуючи тим, що йому на праві приватної власності відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом після смерті ОСОБА_2 належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5,1572 га з кадастровим номером :01:000:0210, що розташована в межах території Кримківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області. Зазначена земельна ділянка перебуває в користуванні ТОВ «Агрофірма Корнацьких» на підставі договору оренди землі від 22.12.2016, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрофірма Корнацьких» строком на 49 років та зареєстрованого 22.06.2017 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, індексний номер 35809731. 23.02.2022 позивач письмово рекомендованим листом повідомив орендаря про набуття права власності на землю для переукладення договору та просив виплатити орендну плату за 2019-2021 роки, на підтвердження чого надав правовстановлюючі документи. Вказаний лист позивача повернувся останньому з відміткою про відмову від отримання. 24.06.2022 позивач повторно звернувся з листом до відповідача з приводу вищевказаного питання, у відповідь на що відповідач просив або зазначити реквізити карткового рахунку в банку для перерахування орендної плати, або отримати кошти готівкою в касі товариства. Реквізити карткового рахунку в банку позивач надав відповідачу, вказавши їх у листі від 19.07.2022. Однак, відповідачем до теперішнього часу не сплачено орендну плату. Позивач вважає, що систематична несплата відповідачем орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі. За таких обставин просить розірвати договір та повернути йому земельну ділянку в належному агротехнічному стані згідно акту приймання-передачі.

Ухвалою суду від 23.01.2023 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено розглядати справу в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання. Сторонам роз`яснено порядок та строки подання відзиву, відповіді на відзив, заперечень, клопотань і доказів.

10.02.2023 представник відповідача ОСОБА_3 надав відзив на позовну заяву, в якому позовні вимоги не визнав та просив відмовити в задоволенні позову, посилаючись на те, що позивачем порушено вимоги ч.3 ст. 148-1 ЗК України, а тому позов є безпідставним. Зазначив, що позивач вчасно не повідомив відповідача про платіжні реквізити для перерахування орендної плати за останні роки, хоча зареєстрував своє право власності на земельну ділянку 02.06.2020, а Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (земельну ділянку) надав орендарю лише 24.06.2022. У зв`язку з цим, 07.07.2022 позивачу було направлено лист з пропозицією повідомити свій РНОКПП та надати реквізити карткового рахунку для перерахування орендної плати або звернутися в касу товариства, однак така пропозиція була проігнорована, що позбавило орендаря можливості виплатити орендну плату за останні роки. Вважає, що у даному випадку з боку відповідача порушень прав позивача щодо отримання орендної плати не було, а відтак відсутні підстави для розірвання договору оренди.

21.02.2023 представник позивача адвокат Сотська С.О. надала відповідь на відзив, в якій підтримала позовні вимоги, просила їх задовольнити. Вважає, що доводи відповідача щодо неповідомлення орендаря про зміну нового власника відповідно до ст. 148-1 ЗК України не відповідають дійсності, оскільки це спростовується доказами, доданими позивачем до позовної заяви. 23.02.2022, 24.06.2022 та 19.07.2022 позивач письмово направляв заяви товариству, в яких повідомляв про перехід права власності та надавав інформацію щодо своїх платіжних реквізитів. В заявах було зазначено адресу та контакти нового власника, в тому числі і РНОКПП. Товариство не оспорює факту невиплати орендної плати та водночас посилається на те, що не знало на який рахунок перераховувати орендну плату позивачу. Відповідачем не надано доказів, які б підтверджували виконання зобов`язання зі сплати орендних платежів за 2019-2021 роки у строк до 26.12.2022, зокрема, їх виплати шляхом поштового грошового переказу чи внесення суми орендної плати на депозит нотаріуса тощо. Орендна плата позивачу до теперішнього часу не виплачена.

Ухвалою суду від 06.03.2023 закрито підготовче провадження в наданій справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

Позивачка та її представник в судове засідання не з`явилися; представник позивачки адвокат Сотська С.О. надала заяву про розгляд справи без їх участі; просила позов задовольнити з підстав, викладених у позові.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився: надіслав на електронну адресу суду заяву про розгляд справи у відсутність представника; просив відмовити в задоволенні позову з підстав, викладених у відзиві.

Сторонами не подано будь-яких інших заяв і клопотань по суті позовних вимог. Усі необхідні підготовчі дії проведені судом на стадії підготовчого розгляду, у зв`язку із чим суд вважає за необхідне відповідно до статей 211, 223 ЦПК України здійснювати судовий розгляд справи на підставі наданих сторонами письмових доказів за відсутності сторін.

Враховуючи зазначене, ознайомившись з позиціями сторін, викладеними у письмових заявах по суті справи, дослідивши наявні у справі письмові докази, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги підлягають задоволенню з таких підстав.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Судом встановлено, що 22.12.2016 між ОСОБА_2 в особі ОСОБА_4 , який діяв на підставі довіреності, та ТОВ «Агрофірма Корнацьких» в особі заступника генерального директора Ложкар Зінаїди Дмитрівни, був укладений договір оренди землі (далі договір) строком на 49 років, починаючи з 01.01.2017, що підтверджується копією вказаного договору (а.с. 11-12). Наведені обставини сторонами не оспорюються.

Вказаний договір зареєстрований 22.06.2017 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, індексний номер 35809731, що підтверджується відповідним витягом.

Згідно договору ОСОБА_2 передала відповідачу в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5,1572 га з кадастровим номером :01:000:0210, що розташована в межах території Кримківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області.

З часу укладення договору і до теперішнього часу вищевказана земельна ділянка знаходиться в фактичному користуванні ТОВ «Агрофірма Корнацьких».

31.03.2019 ОСОБА_2 , 1932 року народження, померла.

Після смерті ОСОБА_2 позивач успадкував земельну ділянку площею 5,1572 га з кадастровим номером :01:000:0210, що підтверджується копією свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 02.06.2020 (а.с. 15). Відповідно до витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності ОСОБА_1 02.06.2020 зареєстрував право власності на зазначену вище земельну ділянку.

Спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) (ст. 1216 ЦК України).

Відповідно до ст. 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Відповідно до ч.5 ст. 1268 ЦК України незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини, тобто відповідно до ст. 1220 ЦК України - у день смерті особи.

Таким чином, з часу відкриття спадщини на зазначену вище земельну ділянку позивач набув статусу орендодавця за договором оренди землі, укладеним її попереднім власником, тобто набув усіх прав та обов`язків за договором оренди, в тому числі й право на отримання орендної плати.

Пунктом 9 вказаного договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю, або його уповноваженому представнику, готівкою відповідної грошової суми із каси Орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щорічний розмір орендної плати становить (з урахуванням прибуткового податку, який сплачується відповідно до вимог законодавства) фіксовану грошову суму, яка сягає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, що на момент укладення договору становить 1 236 грн 96 к.

Разом з тим, згідно з пунктами 11 та 12 договору орендна плата вноситься у такі строки: щорічно до 26 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами.

Також, згідно з пунктом 38 договору його дія припиняється, зокрема, шляхом його розірвання, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно з пунктом 40 договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Відповідно до ч.3 ст. 148-1 ЗК України, особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

23.02.2022 позивач ОСОБА_1 звернувся із заявою до ТОВ «Агрофірма Корнацьких», в якій повідомив про набуття права власності на орендовану ним земельну ділянку та просив виплатити йому орендну плату за 2019-2021 роки. Заява була направлена рекомендованим листом з повідомленням, трек відправлення 951 (а.с. 13, 14).

Проте, відповідач відмовився від отримання вказаного листа (заяви), що підтверджується довідкою пошти про причини повернення/досилання від 05.04.2022, яка додана до конверта та повідомлення пошти, адресованих товариству (а.с. 17).

24.06.2022 позивач повторно звернувся із заявою до відповідача.

Відповідно до листа - відповіді відповідача від 07.07.2023 (а.с. 19) позивачу вказано на порушення ч.3 ст. 148-1 ЗК України та запропоновано зазначити реквізити карткового рахунку в банку для перерахування орендної плати або отримати кошти готівкою в касі товариства.

У відповідь на вказаний лист позивач надав такі реквізити карткового рахунку в банку відповідачу, вказавши їх у своїй заяві від 19.07.2022 (а.с. 20).

Тобто, ТОВ «Агрофірма Корнацьких» було відомо про перехід права власності на земельну ділянку в порядку спадкування до ОСОБА_1 . Відповідачу також достовірно було відомо про місцезнаходження позивача, оскільки така інформація була наявна у його попередніх заявах.

Після звернення до ТОВ «Агрофірма Корнацьких» останнє було зобов`язане провести розрахунок по орендній платі, однак доказів того, що ОСОБА_1 вона була виплачена, суду не надано.

Доказів сплати орендної плати за 2019-2021 роки відповідач суду не надав. Орендар не погоджував з орендодавцем перенесення терміну виплати орендної плати.

Товариство не оспорює, що орендна плата не виплачена, проте вважає, що це пов`язано з ухиленням позивача від її отримання.

Однак відповідач не надав жодного доказу на підтвердження факту спроби сплатити орендну плату та факту ухилення позивача від отримання такої плати, зокрема, що орендодавцю було запропоновано, але він відмовився від отримання орендних платежів або орендар вживав інших заходів щодо виплати орендної плати, але не мав можливості її сплатити, у тому числі шляхом переказу коштів за місцем проживання позивача або шляхом внесення грошових коштів на депозит нотаріуса, нотаріальної контори, якщо не знав куди відправляти кошти на виконання договірного зобов`язання.

Сплата орендної плати є обов`язком відповідача відповідно до умов договору.

Матеріали справи не містять даних про умисне ухилення позивача від отримання орендної плати та вчинення будь-яких дій з боку відповідача для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно пункту 1 частини першої ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору є також орендна плата.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно правил ст. 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Частиною першою ст. 43 Закону України «Про оренду землі» передбачено обов`язок орендаря повернути орендодавцю земельну ділянку у разі припинення договору оренди землі.

У правовій позиції, висловленій у справі № 6-1449цс17 від 11.10.2017 року Верховний Суд України зазначив, що системний аналіз зазначених положень законодавства з врахуванням врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати орендну плату за користування орендарем земельною ділянкою.

Відтак, систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Разове порушення умов договору оренди не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Розглядаючи можливість дострокового розірвання договору оренди, слід виходити із приписів та умов самого договору.

Відповідно до ст. 626 ЦК, договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов`язки.

Відповідно до змісту ст.ст. 629, 526, 530 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами і зобов`язання має виконуватися належним чином у встановлений строк відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За загальним правилом, установленим ч.1 ст. 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором.

Таким чином, для вирішення спору у наданій справі необхідно встановити наявність або відсутність систематичного (неодноразового) порушення зобов`язань орендаря щодо виплати орендної плати та істотність цього порушення в аспекті такого обмеження права орендодавця на одержання благ, визначених договором, яке призводить до втрати інтересу з його сторони на підтримання договірних правовідносин.

Згідно відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків (а.с.28) станом на 27.01.2023 ТОВ «Агрофірма Корнацьких» не виплачувало ОСОБА_1 орендну плату за 2019-2021 роки.

Отже, судом на підставі наявних доказів встановлено систематичне (більше ніж два рази) порушення ТОВ «Агрофірма Корнацьких» невиплати орендної плати (за 2019, 2020, 2021 роки), що є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє сторону договору можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Відповідно до ч.1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною 2 ст. 12 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтею 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Таким чином, суд вважає, що наявні передбачені законом підстави для розірвання договору землі, а тому слід розірвати договір оренди землі, укладений 22.12.2016 між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрофірма Корнацьких», та повернути земельну ділянку теперішньому власнику ОСОБА_1 .

Враховуючи наведене, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку про те, що позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Крім того, оскільки позов задоволено повністю, на підставі ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача слід стягнути понесені і документально підтверджені судові витрати по сплаті судового збору.

Керуючись ст. ст. 2, 5, 10-13, 77-81, 89, 141, 258, 259, 263-265, 279 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 , інтереси якого представляє адвокат Сотська Світлана Олексіївна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки - задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі, укладений 22.12.2016 між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких», зареєстрований 22.06.2017 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, індексний номер 35809731.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» повернути земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5,1572 га з кадастровим номером :01:000:0210, яка розташована в межах Кримківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, власнику ОСОБА_1 , в належному агротехнічному стані відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» на користь ОСОБА_1 на відшкодування судових витрат по сплаті судового збору 2 147 (дві тисячі сто сорок сім) грн 20 к.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про сторони:

Позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ,

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких», , адреса: вул. Центральна, 67, с. Секретарка, Первомайський район, Миколаївська обл., 55142.

Повний текст судового рішення виготовлено 30 березня 2023 року.

СУДДЯ: